En la actualidad, compartir un piso o una casa se ha convertido en una práctica relativamente común. Una de las posibilidades en estos casos es que en algún momento del contrato uno de los inquilinos decida abandonar el hogar. Puede darse entre personas que habiten una misma propiedad como residencia habitual, como también en locales comerciales cuando la titularidad es compartida. Ante estas situaciones surge el interrogante sobre si es posible cambiar el titular del contrato de alquiler. Y, en el caso de poder realizarlo, cuál sería el procedimiento.
Si te encuentras con esta duda, estás en el lugar indicado. Desde Oi Real Estate queremos brindarte la mejor guía explicativa para realizar el procedimiento. Primero, con un detallado paso a paso. Luego, diferenciando con claridad la diferencia entre cambiar la titularidad y a la subrogación de una vivienda o de un negocio. Figuras que pueden parecer similares entre sí, pero en su regulación y en sus implicancias son diferentes.
En este artículo encontrarás:
¿Quiénes son los inquilinos que firman el contrato de alquilar?
La cantidad de personas que van a firmar un contrato de alquiler dependerá de determinadas circunstancias. Es decir, por ejemplo, en el caso de que en la vivienda vivía un solo inquilino la firma la realizará únicamente él. El contrato de arrendamiento de vivienda o de local se legalizará con la presentación del DNI del firmante, el domicilio para notificaciones y la condición de mayoría de edad.
Para los casos en los cuales sean varios los inquilinos, deberán vivir firmar cada uno de los convivientes. En estos casos, será necesario aclarar quienes se harán cargo de la totalidad de una posible deuda o solamente en condición de co-inquilino por medio de una cuota de participación. Hablamos de responsabilidad solidaria y responsabilidad mancomunada, respectivamente. Se trata de un aspecto de suma importancia para evitar problemas legales a un futuro.
Para que sea posible cambiar el titular del contrato de alquiler es necesario que los inquilinos sean de carácter solidario. Una de las diferencias con los arrendatarios mancomunados es que, si un inquilino solidario se baja del inquilinato, al acuerdo no se extingue. El resto de los arrendatarios pueden continuar disfrutando del alquiler de la vivienda. Por ello, la persona que deja el arrendamiento puede ser reemplazada por otra persona.
En estos casos, al estar firmado el contrato por varios arrendatarios, es importante comprobar que en el mismo no se explota la solidaridad como responsabilidad de cada una de las partes implicadas.
Principales aspectos para cambiar el titular del contrato de alquiler
Para realizar un cambio de titular de un contrato de alquiler es regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil español. Como mencionamos, es necesario que en el contrato se encuentre claro la solidaridad de cada uno de los firmantes.
Cuando un firmante se baja del contrato, la persona que lo reemplace sólo firmará el Anexo al contrato de arrendamiento, especificando cada uno de los datos personales correspondientes.
¿Quién tienen la posibilidad de cambiar el titular del contrato de alquiler?
Si se diese la situación de incluir un nuevo arrendatario, al momento de cambiar el titular del contrato de alquiler deben estar presentes quién abandona el inmueble como la persona que se suma.
A su vez, al acto del cambio de la titularidad deberá estar presente el propietario de la vivienda o una persona autorizada por el mismo. En este sentido, el Anexo deberá estar firmado por todas las partes en su totalidad. Entre ellos, el inquilino que abandona la propiedad.
El principal objetivo es que quede fehacientemente que se está desistiendo de algunas de las condiciones contractuales en relación a la baja y la suba de inquilinos.
¿En qué momento es posible cambiar la titularidad del alquiler?
Siempre, para cambiar el titular del contrato de alquiler, será importante considerar el momento. Para que sea efectiva la modificación, la misma debe hacerse antes de que el inquilino que desea dejar el inmueble lo haga en la práctica. Esto se debe a que es un requisito necesario que se encuentre presente en la firma del cambio, junto al propietario de la vivienda.
Por ello, no existe un periodo concreto estipulado en el cual se deba firmar el reemplazo ates de que el inquilino se marche.
¿Cómo cambiar el titular del contrato de alquiler?
El primer paso para cambiar el titular del contrato del alquiler es informar al propietario la modificación que se va a realizar y dar con su autorización. En este sentido, es obligatorio contar con el consentimiento de arrendador por escrito.
El segundo paso, luego de la notificación al arrendador se convoca a cada una de las partes para la realización del cambio. En dicho encuentro se firma el Anexo donde se especifica que sale un inquilino y en su lugar entra otro. En este documento deberá especificarse cada una de las circunstancias junto a la actualización de los datos del nuevo arrendatario.
Para los casos en los cuales se sustituye o agrega un inquilino solidario no se produce lo que se conoce como cesión de contrato. Sino que se realiza una modificación del contrato original. Por tal motivo, en este tipo de actos no hace falta la firma de un nuevo contrato de alquiler, sino de anexar el nuevo responsable en el mismo. En este sentido, no se modificarán las condiciones pactadas en su comienzo como, por ejemplo, su duración.
Por ello, la fecha de inicio se cuenta desde que se firma el primer contrato y no desde el momento en que se modifica el anexo. Esto se realiza en los alquileres con plazo mínimo de tres años concretado antes del mediados de diciembre de 2018. Como para los de plazo de cinco años para los firmados antes de comienzos de marzo de 2019, siempre a favor del arrendatario.
En tercer y último lugar, el inquilino que se suma al contrato deberá firmar el anexo, aceptando cada una de las condiciones pactadas en el original. Y, en consecuencia, accediendo a los derechos y obligaciones del titular anterior.
Diferencias entre cambiar el titular de contrato de alquiler y la subrogación del contrato
Lo primero a tener presente es que el cambio de titular del contrato de alquiler, a través del anexo del mismo, es una actualización en la cual se incluye o sustituye una persona al acuerdo como arrendatario solidario.
Por su parte, la subrogación de un contrato de arrendamiento permite que un familiar, legatario o heredero de un fallecido con una vivienda en alquiler se subrogue el contrato que se encuentra en vigor.
En estos casos, el arrendatario nuevo tendrá las mismas obligaciones y los mismos derechos que la persona fallecida. Por lo tanto, el subrogante no podrá modificar ni la duración, ni el coste de la renta, o ninguna cláusula que se haga pactado en el acuerdo original.
La persona que cumplirá el rol de la persona fallecida, es decir, el que subroga, estará obligado a notificar al propietario de la vivienda el cambio de titular del contrato de alquiler en el plazo estipulado establecido.
Subrogación en contratos de alquiler de vivienda
En estos casos, la subrogación del acuerdo podrá ser con las personas que se detallan a continuación:
a) Cónyuge de la persona fallecida y que residía con ella durante su rol de arrendatario.
b) Quién haya convivido con el arrendatario de manera continua y permanente en términos similares de afectividad que el conyugue. En tiempo de concubinato tiene que ser de al menos dos años. Si se tratase de una relación con descendencia basta con la convivencia solamente.
c) Descendientes del fallecido que dispongan de su patria potestad o tutela, o hayan convivido con el arrendatario durante los último dos años.
d) Ascendientes y hermanos del arrendatario que hayan convivido durante los últimos dos años.
f) Personas distintas a las anterior que tengan alguna minusvalía igual o superior al 65%. Siempre y cuando tengan una relación de parentesco hasta un tercer grado y hayan convivido con el los últimos dos años antes de su deceso.
Hasta aquí te hemos contado los factores más importantes a tener en cuenta para realizar el cambio de titular del contrato de alquiler. Sobre todo para aquellos casos en los cuales se ha decidido vender el inmueble. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.
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