Si estas por comprar o vender un inmueble, como una vivienda, local o plaza de garaje, necesitas un contrato de compraventa. Este contrato es una pieza fundamental y requiere de un amplio conocimiento para evitar posibles sorpresas. En este post vamos a analizar todo lo que debes saber sobre los contratos de compraventa. ¡Adelante!
En este artículo encontrarás:
Compraventa de inmuebles: ¿en que consiste el contrato?
En España, el contrato de compraventa, según el artículo 1445 del Código Civil, es aquel por el cual “uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente”
Veamos los elementos esenciales de los contratos de compraventa en el mundo inmobiliario:
Consentimiento de las partes: el contrato de compraventa se perfecciona por el consentimiento y no requiere como elemento la entrega de la cosa, generando únicamente la obligación de entregarla, conforme dispone el artículo 1461 Código Civil. Es decir, el contrato se perfecciona desde que las partes consiente el precio y objeto de contrato, con independencia de que la vivienda haya sido o no entregada.
Objeto: la compraventa, como ya dijimos supone la obligación por parte del vendedor de entregar un inmueble a cambio de un precio cierto en dinero. Ello nos dice que el objeto de la compraventa es doble: la cosa a entregar y el precio a pagar.
Precio: en principio, consistirá en dinero pero también podrá consistir parte en dinero y parte en otra cosa. O sea, el precio es la suma de dinero, o signo que lo represente, que el comprador debe entregar al vendedor a cambio de la cosa.
¿Quién puede comprar y vender?
En los contratos de compraventa, para su eficacia y validez, se requiere que las partes tengan capacidad para contratar y que no estén afectados por ninguna prohibición de disponer.
En lo que se refiere a la capacidad, en derecho se presupone en principio que son capaces todas las personas mayores de edad.
Por otro lado ley dispone que los menores de edad podrán vender y comprar viviendas cuando:
- Se encuentren emancipados y un juez les haya concedido el beneficio de mayor edad, siempre y cuando cuenten con el consentimiento de sus padres o tutor.
- Se encuentre casado con un mayor de edad y cuente con el consentimiento de éste para vender bienes comunes de la unión.
PROHIBICIONES DE COMPRA: las prohibiciones tratan de impedir que una persona pueda obtener beneficios de las condiciones de compra de determinados bienes, por ejemplo: los empleados públicos respecto a bienes del Estado de cuya administración estén a cargo, etc.
Asimismo, es importante saber que las prohibiciones de disponer presuponen una limitación del derecho de propiedad y son temporales.
¿Como se formaliza un contrato?
Para formalizar un contrato debemos seguir los siguientes pasos:
- Preparación del contrato: dado de la importancia que requiere la operación inmobiliaria de compra de una vivienda, el contrato de compraventa suele ir precedido de una serie de negociaciones previas y actos preparatorios del futuro contrato, como son las cartas de intenciones, los tratos preliminares, la promesa de compraventa, la opción a compra, etc.
- Carta de intenciones: es un documento que describe el acuerdo entre dos o más partes, que contiene compromisos que posteriormente pueden formalizarse. Es decir, tiene como finalidad la intención de iniciar negociaciones y formular ofertas. Sus requisitos son: constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo.
- Tratos preliminares: son los contactos previos que forman la voluntad de las partes. En esos contactos intercambian posturas, posiciones e información relevante. Además, asumen deberes de comportamiento observando las pautas referentes al principio de buena fe, a los deberes de información, de confidencialidad y no negociación con terceros, entre otros.
- Promesa de compraventa: el contrato de promesa de compraventa o precontrato que regula el artículo 1.451 del Código Civil, es aquel en que las partes –comprador y vendedor- se citan mutuamente a la firma del contrato de compraventa en un futuro.
Contrato de compraventa de inmuebles
Para la compraventa inmuebles necesitarás firmar un contrato de compraventa que regulará todos los pactos de la venta, y hará que la venta sea válida legalmente.
Para firmar este contrato tienes que estar seguro de cuáles son las obligaciones y derechos del vendedor y comprador.
El contrato de compraventa deberá incluir los siguientes items:
- Datos del comprador y vendedor.
- Detalles del inmueble.
- Estatutos de la comunidad
- El precio pactado y la forma de pago.
- La distribución de los gastos derivados de la operación.
En esta clase de contratos a diferencia de la escritura, no es necesario que intervenga un notario. Solo tendrá que ser firmado por ambas partes.
Contratos de alquiler con opción a compra
Este tipo de contratos se utilizan cuando no estés seguro de querer comprar un inmueble que estás alquilando, pero prefieres tener la posibilidad exclusiva de poder decidir más adelante si realmente quieres comprar la propiedad.
Esta facultad exclusiva de decidir sólo la tendrá el futuro comprador (optante) y se la concede el vendedor (concedente).
O sea, la celebración o no de un futuro contrato de compraventa, deberá realizarse en un plazo cierto y con determinadas condiciones.
Este contrato de alquiler de opción de compra, regulará también el objeto y el precio de la compraventa.
La prima: es la cantidad de dinero que el optante entrega al concedente. como forma de asegurarse la operación, disponiendo que pasará a ser de la parte vendedora si se completa la transacción. Es decir, es un elemento accesorio, que puede o no incluirse en el contrato según la voluntad de las partes.
Compraventa de inmuebles: contrato de mediación inmobiliaria
Para facilitar el proceso muchas veces se recurre a una tercera persona para que se encargue de la operación. Es decir, contar con la mediación de una inmobiliaria aporta seguridad y confianza a la transacción. Además que nos facilita el proceso de búsqueda de compradores, la gestoría y las cuestiones legales que puedan surgir.
Así pues, la sentencia del Tribunal Supremo (“TS”) del 10 de enero de 2011 definió el contrato de mediación “como aquel por el que una persona se obliga a pagar una remuneración a otra para que ésta realice una actividad encaminada a ponerla en relación con un tercero, a fin de concertar un contrato determinado”.
Y agregó “la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, (…) pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio (…), y tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido”. “El derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación”
En el mercado inmobiliario la función de compraventa de inmuebles le corresponde a los agentes inmobiliarios, quienes realizarán todas las gestiones necesarias para que se consiga la venta de la propiedad al mejor precio.
Contrato de arras o señal
Siempre que vayas a entregar una cantidad de dinero antes de firmar el contrato de compraventa, necesitarás un contrato de arras. Este servirá de recibo de la señal que vayas a entregar, y de esta manera quedará reservada.
Además, dependiendo de la modalidad de arras que elijas, confirmatorias, penales o penitenciales, tendrás la posibilidad de decidir si continúas o no con la compraventa.
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