Escrituras y contratos, son ítems vitales en el real estate, sin importar en qué rincón del mundo se encuentre tu agencia u oficina de servicios inmobiliarios. En dicho contexto, el imaginario colectivo suele acudir a la imagen de “ofrecer una vivienda en alquiler” como una solución económica siempre sencilla y rápida de llevar a cabo. Sin embargo, para el ciudadano común, ubicar su propiedad en el circuito de alquiler es una de las decisiones más complejas de tomar. Poner en marcha esta operación y a posterior concretarla son acciones aún más complicadas para el desconocedor del mundo inmobiliario; repletas de vericuetos legales y papelerío entreverado. En este artículo de Oi Real Estate veremos cómo elaborar el contrato de alquiler ideal, para guiar a arrendadores y arrendatarios en sus primeros pasos.
En este artículo encontrarás:
Definiciones de base en materia de contratos
Los derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos son aspectos que como agente inmobiliario debes conocer a fondo. Mucho se habla acerca de cuáles son las injerencias de uno y otro luego de firmar un contrato de alquiler. La realidad, es que muchas de las circunstancias que se dan por hecho en las conversaciones de café o en reuniones familiares, suelen incurrir en la falacia. Finalmente, poco tienen que ver con la realidad legal, que será siempre la única que importa.
¿Quién es quién?
Comencemos por una definición corta y concreta de quién es quién en un contrato de alquiler corriente y empleando terminología legal:
- El propietario (o arrendador): un arrendador es por definición toda aquella persona que ofrece o concede una cosa (cualquiera sea) en “arrendamiento”. En este caso, por supuesto, será quien ponga su propiedad en alquiler durante un período a determinar, solicitando a cambio un monto o renta.
- El inquilino (o arrendatario): un arrendatario es la persona que se adjudica un uso temporario de una cosa (en este caso una vivienda). La finalidad específica y los lapsos son a determinar y se especificarán en el contrato de alquiler; así como también la tarifa por dicho uso.
Formalizar un acuerdo
Como asesor en bienes raíces, debes saber cómo elaborar un correcto contrato de alquiler. Pues bien, como primera medida, es recomendable alejar toda posibilidad de confeccionar un contrato de arrendación fuera de los contextos legales.
A menudo, las partes suelen incurrir en el error de realizar un contrato por su cuenta y sin asesoramiento de agencias especializadas, con el fin de “evitar costes”. Más corriente aún, es que dichos contratos suelen desembocar en problemas de muy compleja solución y peores consecuencias económicas para uno u otro. El motivo: no tener en claro los derechos y obligaciones que solo serán avalados por la Justicia española si el contrato contempla los aspectos legales pertinentes.
Valoración y funciones del contrato de alquiler
El contrato de arrendación: es el acuerdo formal y temporal que ofrece, mediante la firma del arrendador y el arrendatario, una propiedad para su uso y disfrute. El arrendador exigirá un monto a cambio. Si el arrendatario estuviera de acuerdo, el contrato se firmará sin problemas.
Si bien un contrato de arrendación puede llevarse a cabo tanto escrita como verbalmente, en la Ley de Arrendamientos Urbanos y su artículo 37, ofrece a ambas partes la posibilidad de reclamar una formalización escrita de dicho acuerdo. Así lo señala:
Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.
En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.
Artículo 37 (Ley de Arrendamientos Urbanos)
El contrato de alquiler ideal
Para ello, es necesario procurar que el arrendador sepa cuáles son las documentaciones necesarias para realizar el contrato de arrendación. Veamos dos de los ítems de mayor relevancia al momento de elaborar el contrato de alquiler ideal:
- Cédula de Habitabilidad (solo para algunas comunidades). La cédula de habitabilidad es un documento mediante el cual queda acreditado que una vivienda cuenta con las propiedades adecuadas, que le permitirán ser habitada. Allí quedará claro el estado básico de utilidades que garantizan la higiene y estructura del inmueble. Actualmente, en España es requerida en ciertas localidades como Cataluña, Asturias, Cantabria y Valencia, contando con una vigencia (en lo general) de hasta 15 años, tras lo cual debe ser renovada.
- Certificado energético. También llamado “Certificado de Eficiencia Energética”, es solicitado en España por la vigente legislación. En dicho documento, quedará garantizada la cantidad de dióxido de carbono emitido por la unidad, y que este no supera los parámetros que lo volverían “inhabitable”. Su vigencia actual es de 10 años.
¿Pragmatismo o atención personalizada?
Eres un asesor en bienes raíces. No esperes que tu cliente propietario conozca al detalle la existencia de los formularios antes mencionados, ni mucho menos. A menudo no bastará con poner en conocimiento de estos a quien quiera ofrecer su vivienda en alquiler. Por el contrario, deberás encargarte de conseguirlos y concretarlos personalmente (por supuesto, acompañado del arrendador). Es parte de tu trabajo. Recién una vez que al arrendador cuente con dichos formularios, podrás disponerte a elaborar el contrato de alquiler ideal del que hablamos.
Más tips a tener en cuenta
Existen decenas de consejos con los que puedes acompañar al arrendador, en las instancias inmediatas anteriores a la elaboración del contrato de alquiler. Ya establecidos los marcos legales, estos “tips” hacen foco en los detalles más provenientes del sentido común. Sin embargo, no está de más el repasarlos y entenderlos como esenciales, en instancias preliminares a la publicación de la vivienda para su arrendación.
- Menos es más. Aconseja al arrendador retirar cualquier elemento que reste a la visual atractiva del inmueble. Accesorios muy a la moda, muebles en mal estado (como sillones o lámparas), pinturas o afiches inadecuados, suelen ser factores que atentan contra la decisión positiva de cualquier probable arrendatario.
- Habitabilidad asegurada. Evita exponerte a exhibir un inmueble deteriorado como consecuencia del descuido del arrendador. Es fundamental un repaso por los detalles edilicios al respecto del mantenimiento y la higiene del lugar. Una vivienda con evidentes y visibles problemas de humedad, muros con descuidos de pintura o pisos levantados, representarán para ti un problema más que una posible venta. En este marco, podríamos destacar tres componentes estructurales de la vivienda que no pueden hallarse bajo ningún punto de vista en malas condiciones:
- Paredes.
- Techos.
- Pisos.
Asegúrate de que el arrendador conozca que no alcanzará con publicar su vivienda para que esta sea alquilada. Como dijimos, no es su obligación el conocer los detalles aquí mencionados. Pero sí pasarán a ser su entera responsabilidad en cuanto lo pongas al día al respecto. Elaborar un el correcto contrato de alquiler no servirá de mucho si el arrendador se niega a ofrecer una vivienda cuidada.
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