Para analizar concretamente el mercado inmobiliario se deben saber diferenciar entre pretensiones, expectativas y realidades posibles. Frente a nuevos paradigmas que aún no pueden visualizarse en concreto, se predicen diferentes tipos de clientes en cientos de artículos de este y muchos otros blogs. Cuando hablamos de alquiler… ¿Sabemos realmente quiénes valoran más las ventajas de alquilar? ¿Coincide lo que suponemos con los hechos, en el sector inmobiliario? En este artículo de Oi Real Estate haremos foco en el sector de la población que más se siente inclinado hacia esta modalidad de acceso a la vivienda, antes y después de la pandemia, de cara a dejar atrás la problemática del sector. Te invitamos a continuar leyendo la nota para conocer mucho más acerca de los rangos etarios en el cliente inquilino. ¿Nos acompañas?
En este artículo encontrarás:
El difícil acceso al piso propio pospandemia
Hagamos historia reciente. Los índices arrojados por estudios de plataformas como Fotocasa, revelan en el país el coste del alquiler ha registrado subidas irregulares pero ininterrumpidas, ya desde el año 2017. De hecho, en la medida interanual entre aquel 2017 y 2018 el incremento se consideró como “histórico”, en su 9%.
Avanzando en el tiempo, nos encontramos con que en 2018 ese índice se ve superado en los casos de las metrópolis de mayor densidad y demanda. Esto dificultó por cierto las pretensiones al acceso de la vivienda, sobre todo por parte de aquellos que se encontraban en dichas instancias por primera vez y en el período inmediato anterior al de la pandemia.
Los jóvenes y el mercado de alquiler
El rango etario comprendido entre los 18 y los 35 años, está llamado a ser de gran importancia para el sector inmobiliario. Las causas saltan a la vista: es la porción de una población que inicia sus búsquedas en bienes raíces. Está establecido que este aglomerado ávido de independizarse prefiere la arrendación a la compra, pero… ¿Es esto realmente así?
Se estima que durante el año anterior al estancamiento inmobiliario de 2020 (y sin imaginar el estallido en diligencias de finales de 2021 y casi todo 2022), las personas (de disponibilidad activa en lo laboral) de entre 18 y 35 años de edad ocuparon cerca de un 30% de los movimientos del mercado en toda España. Llamamos a “movimientos” a la general que incluye compra / venta / alquiler (arrendadores y arrendatarios).
Cada vez menos jóvenes
Si contrastamos este porcentaje con el 38% de participación en 2017, comprobaremos una disminución sustancial de actividad. Sin embargo, las consultas regulares a las agencias por parte de este joven rango, muestran una primera intención de adquirir, corrida a la búsqueda de alquiler por falta de solvencia. Esta barrera (al límite de sus posibilidades económicas), hace que los jóvenes sean los más optimistas al respecto de contemplar las ventajas de alquilar contra comprar.
Los índices durante la crisis COVID y la salida lenta de la pandemia, son irregulares. En este sentido, las voces expertas asumen que habrá que esperar hasta finales de la década corriente para comenzar a definir su posición definitiva en el mercado.
Una porción de la clientela joven
Como debutantes en el mundo inmobiliario, ese rango que definimos entre 18 y 35 años debería sufrir una subdivisión estadística en dos mitades. Una primera subdivisión, que podríamos ubicar entre los 18 y los 25 años, es generalmente expulsada del circuito inmobiliario de arrendamiento dados los requerimientos básicos de todo contrato y las garantías solicitadas. La razón es que deben dedicar un lapso más prolongado de su vida laboral al ahorro y las posibilidades actuales de alquilar sobre la marcha y “con lo puesto” no son probables.
Así, (y siempre refiriéndonos a generalidades) la restante subdivisión entre 26 y 35 años de edad, verá en principio finalizadas sus carreras profesionales; además de cierta estabilidad laboral y disponibilidad de ahorro y garantías para lograr acceder a un alquiler acorde a sus necesidades y preferencias.
El mercado de alquiler como opción histórica a la crisis
Para los jóvenes, el mercado de alquiler es una opción histórica dada en casi todo el mundo. Durante los últimos dos años, en retrospectiva desde el inicio de este 2023, se vio al fin una estabilidad en las rentas de alquiles en las ciudades más populosas de las Comunidades Autónomas, razonables a la comparativa “cuota mensual vs. salario promedio”. La excepción, como era de esperarse, fueron las ciudades de Barcelona y Madrid.
El pensamiento a futuro de los jóvenes, que desde siempre valoran las ventajas de alquilar respecto a los rangos de edades más maduras, obsesiona a los líderes del sector inmobiliarios. Se estima que entre los menores de 35 años, aproximadamente un 65% considera la idea de hacerse cargo de una hipoteca mejor que de un alquiler; mientras que poco más del 40% supone que alquilar es malgastar su salario. En el segmento de los jóvenes de entre 26 y 35 años, recogemos que la intención de compra en un futuro a mediano plazo es uno de los principales objetivos.
Alquilar posee sus ventajas
En nuestra propuesta de separar expectativas de realidades, nos encontramos con que son los jóvenes el fragmento de la población más contemplativo a las ventajas de alquilar; a pesar de que acceder a una casa propia sea su más ferviente deseo.
En la primera franja de jóvenes (18 / 25), apenas el 2% logra entonces acceder a una vivienda en alquiler. Con un sueldo promedio de 1050 euros y con una oferta de alquiler que en Barcelona y Madrid se posiciona en los 1200 euros, es la realidad es quien impone sus condiciones.
En la segunda franja de jóvenes (26 / 35), el principal motivo que los lleva a arrendar en vez de adquirir es simplemente cierta inestabilidad laboral que les impide acceder a una financiación necesaria para aspirar a la adquisición. Mejorar el poder adquisitivo entonces, es la primera acción en el mundo del adulto maduro.
Así, por fuera de la demanda en adquisición de bienes inmuebles, vemos ralentizados también otros promedios de aspectos sociológicos importantes. Así lo señalan distintos análisis de las Encuestas de Población Activa:
Edades de emancipación tardía.
Formación de familia tipo, de uno o dos hijos.
La respuesta a la complejidad de comprar una casa propia
Especialistas del sector inmobiliario aconsejan que para hallar una salida veloz al problema del acceso a la vivienda, deben tomarse una serie de medidas drásticas. Estas decisiones deben incluir acciones estratégicas inmediatas, que partan de lo público o estatal. Además deben incluir en gran medida el aporte y la colaboración del sector privado en su reactivación post COVID 19 y durante la crisis bélica en Europa del Esta. Tú, ¿Qué opinas? ¡Te leemos en los comentarios!
Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:
¿Estás por firmar un contrato de alquiler y tienes dudas? ¿Quieres que todo esté como corresponde para evitar problemas futuros? En este post te damos algunos consejos que te darán tranquilidad.No dejes de leerlo!
En este artículo encontrarás:
Antes de firmar el contrato de alquiler, debes visitar el piso o la casa que quieres alquilar. Contacta con el agente inmobiliario o con el propietario para coordinar una visita. Si bien hoy hacemos casi todo a distancia y en la web podrás “caminar” por la zona y ver fotos y videos detallados de la vivienda, evita sorpresas. Debes coordinar una visita y chequear por tí mismo.
No confíes en fotos y descripciones, por bonitas y honestas que parezcan. La sensación que te genera un piso al verlo en persona puede variar de lo que percibas a través de fotos o vídeos. Además, muchos aspectos del estado y contenido del piso constarán en el contrato de alquiler. Debes verificar la exactitud de lo que diga el contrato.
Consejos que debes tener en cuenta al visitar un piso
Humedad
Revisa que no haya manchas de humedad. La humedad en paredes y techos es muy desagradable. Genera malos olores, se ve mal y es muy difícil sacarla. Al mismo tiempo, respirar las esporas de hongos es peligroso para la salud. Especialmente en caso de adultos mayores y niños. Por eso siempre debes revisar que la casa no tenga manchas negras de hongos. Por lo general, se forman en las áreas con una humedad elevada y persistente: en el baño y en la cocina.
Instalaciones
Revisa que el material del piso se encuentre en buen estado. Si eres de caminar descalzo, imagina si pisarías alí. Descarta directamente los pisos de alfombra: no son higiénicos. Revisa también que las ventanas y aberturas cierren correctamente y no vibren con el viento. De lo contrario, podrías encontrarte con dificultades para conciliar el sueño en noches ventosas. Abre y cierra los grifos. Enciende y apaga las luces.
Mobiliario
Aunque hay personas que prefieren viviendas sin amueblar, son muchos los que buscan un piso en alquiler ya amueblado. Hay que tener presente que los muebles hacen más grandes y acogedores los espacios, si se saben elegir bien. En este sentido, lo mejor son muebles básicos y funcionales. Que haya lo necesario para tu estilo de vida, no más. Verifica que haya suficiente espacio para guardar ropa en armarios o clósets.
Deja por escrito los acuerdos
Los contratos de alquiler se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos. La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad.
Si bien la ley establece ciertos parámetros, derechos y obligaciones mínimas para cada parte, hay determinadas cuestiones que pueden quedar libradas al acuerdo entre las partes. Así lo establece el artículo 4: “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes”. Si las partes pactan que se permite el subarriendo por parte del inquilino, ello debe plasmarse en el contrato.
Por ello es importante que, en el caso de realizar acuerdos permitidos por la ley, estos consten por escrito en el contrato. Si luego de años de alquilar un piso, surge un problema sobre el cual acordaste oralmente algo con la otra parte, será difícil estar seguros de qué se había acordado. Como dice el dicho: “a las palabras se las lleva el viento”. Mejor por escrito.
Lee detenidamente el contrato de alquiler
Tomate el tiempo necesario para leer detenidamente tu contrato de alquiler. Pide al propietario o al agente inmobiliario que te lo envíen con anterioridad por correo electrónico. De esta manera podrás leerlo sin apuro y ante cualquier duda podrás consultar con un agente inmobiliario. No sientas temor ni vergüenza por preguntar todo lo que te genera dudas: cuentas claras mantienen la amistad. Los contratos rigen por un período prolongado, mejor estar seguros.
Contrato de alquiler: Empadronamiento
Si has firmado contrato para mudarte a un municipio en el que no residías hasta ahora, uno de los primeros trámites que debes hacer es registrarte en el padrón municipal. El empadronamiento es el documento que acredita el tiempo de permanencia en territorio español, independientemente de tu nacionalidad o de tu situación legal. Es decir, debes hacerlo si tienes o no residencia (o bien, si la misma se encuentra en trámite). Inscribirse en el padrón acredita que eres vecino del municipio.
Beneficios
El empadronamiento facilita el acceso a determinados derechos, como la asistencia sanitaria pública o la escolarización básica de los menores, y es un requisito para la mayoría de los trámites relacionados con la Ley de Extranjería (reagrupamiento familiar, arraigo social, etc). Seas español, miembro de la Unión Europea o exatranjero, debes realizar el trámite de empadronamiento.
Estudiantes extranjeros
Si eres un estudiante no español y tampoco perteneces a la Comunidad Europea, debes obtener la TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero). La TIE es la tarjeta de identificación en la que aparecerá el NIE (Número de Identificación del Extranjero) y toda la información necesaria sobre tu situación como estudiante, como el motivo de la concesión o la fecha de validez. Si eres estudiante extranjero y no realizaste el empadronamiento en el ayuntamiento local, no podrás tramitar y obtener la TIE.
Contrato de alquiler: Fianza.
La LAU establece en su artículo 36 las condiciones de la fianza de alquiler que debe entregar el inquilino. La fianza actúa como depósito en garantía para el propietario. Esto es así, porque el propietario podrá usar ese dinero para reparar los desperfectos y deudas que pudiera haber ocasionado el inquilino una vez terminado el contrato de alquiler. La ley determina el monto de fianza en el equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Si quieres saber cómo se recupera la fianza de alquiler, en este post, te contamos todo lo que necesitas saber.
Garantías adicionales
En el mismo artículo 36, la LAU establece que “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”. Ello se condice con lo indicado en el artículo 4 respecto de que “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes”.
En definitiva, por acuerdo de arrendador y arrendatario, pueden incluirse garantías adicionales a la fianza. Claro está que cuando se incluyen este tipo de cláusulas, son impuestas por el propietario como requisito para dar la vivienda de su propiedad en alquiler. Si quieres saber qué tipo de garantías adicionales son usuales, te invitamos a leer el siguiente post.
Consejos sobre tu contrato de alquiler. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?
Si necesitas asesoramiento con tu contrato de alquiler, puedes recurrir a Oi Real Estate, donde ofrecemos un servicio premium en gestión de alquileres.
¿Estás buscando piso, te ayudamos a encontrarlo rápidamente? Si eres propietario y quieres poner tu piso o casa en alquiler, hacemos el inventario, nos encargamos integralmente de la publicación, seleccionamos a los candidatos con base en un estudio de solvencia, estudiamos la documentación y redactamos el contrato conforme la ley actualizada.
Además contamos con firma digital en todo tipo de documentos, nos encargamos de la entrega de llaves y de los cobros y pagos de alquiler. Incluimos un seguro de impago y pintamos de manera gratuita el piso luego de que se marche un inquilino.
¿Se le puede imputar a un inquilino el delito penal de daños en la vivienda arrendada? ¿Cuál es la diferencia entre la comisión de un delito penal y la de un daño que genere consecuencias de tipo civil? En este post te lo contamos.
En este artículo encontrarás:
A veces al terminar un contrato de alquiler sucede que en la vivienda quedan daños ocasionados por el inquilino. Estos daños pueden ser en el mobiliario, si la vivienda se alquila amueblada, o en elementos constructivos o instalaciones.
En algunos casos opera una sanción civil, de tipo monetaria, o se compensa con el dinero de la fianza. Pero en otros casos puede corresponder al delito penal de daños. A continuación te explicaremos la diferencia.
Daños que no son delito
Lo normal es que en la vivienda en alquiler se produzcan daños que no constituyen delito. Ya sea por el uso de las cosas o por negligencia del inquilino, sucede que con el tiempo algunos muebles o instalaciones se rompen o desgastan, En estos casos naturales no opera la sanción penal por el delito de daños.
Garantías civiles contra los daños en la vivienda
Para salvaguardar los costes que puedan generar los daños ocasionados a la vivienda, el arrendador puede recurrir a diferentes mecanismos. Algunos de ellos son obligatorios y otros son de libre disposición entre las partes contratantes. Estas garantías están determinadas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Aquí te resumimos las garantías más comunes.
Fianza
La fianza es de pago obligatorio por parte del inquilino. La LAU determina el monto de fianza en el equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Si quieres saber todo lo referido a la fianza y cómo recuperarla, lee este post.
Garantías adicionales
La misma Ley de Arrendamientos Urbanos establece que por acuerdo de arrendador y arrendatario, pueden incluirse garantías adicionales a la fianza. Claro está que cuando se incluyen este tipo de cláusulas, son impuestas por el propietario como requisito para dar la vivienda de su propiedad en alquiler. El mismo artículo de la ley indica que el valor de las garantías adicionales no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
Depósito en garantía
A diferencia de la fianza obligatoria, este depósito se entrega al propietario, quien deberá guardarlo en custodia para reintegrarlo una vez que finalice el contrato. En caso de haber roturas, desperfectos o deudas en la vivienda, el propietario lo usará, junto con la fianza, para saldar esos costes.
Fiador solidario o garante
El fiador solidario es un tercero ajeno al contrato de alquiler que se obliga como responsable solidario a saldar cualquier deuda que pueda generar el inquilino. El fiador solidario, también llamado garante, debe firmar también el contrato de arrendamiento.
Aval bancario
Se trata del aval que otorga un banco. Preferentemente este aval se contrata con condición de acción a primer requerimiento y sin beneficio de excusión.
Seguro de impago de alquiler
El seguro de impago de alquiler es una herramienta que dejará tranquilo al propietario ante los impagos por parte del inquilino así como por posibles destrozos que puedan causarse en la vivienda.
Delito de daños en el alquiler
Como sabes, los delitos se señalan en el Código Penal. Es el cuerpo jurídico que determina las penas para aquellas conductas en las que el sujeto ocasiona daños a propiedad ajena. El capítulo IX (artículos 263 y concordantes) es el que establece todo lo referido al delito de daños.
Daño doloso
Como es de suponer no todos los daños a la vivienda serán considerados delito. Como vimos precedentemente, hay diferentes y efectivos mecanismos civiles para salvaguardar el valor del patrimonio del arrendatario. La condición sine qua non para que el daño a la vivienda sea considerado delito, es que el inquilino haya cometido ese daño con dolo, es decir que el daño debe haberse causado con intención de dañar. No son casos que se suelan dar comúnmente.
Pena por causar daños a la vivienda
El artículo 263 del Código Penal establece la pena en estos casos. Allí se determina que “el que causare daños en propiedad ajena no comprendidos en otros títulos de este Código, será castigado con multa de seis a veinticuatro meses, atendidas la condición económica de la víctima y la cuantía del daño”.
Cuando el costo de los daños es bajo, la pena se reduce. Por ello se establece que “si la cuantía del daño causado no excediere de 400 euros, se impondrá una pena de multa de uno a tres meses”.
Recomendaciones para evitar el conflicto
Detallamos algunas recomendaciones que aplican tanto al inquilino como al propietario para evitar caer en conflictos.
Examinar previamente la vivienda
Antes de firmar el contrato de alquiler es muy importante que se examine detalladamente la vivienda y el mobiliario. Así podrás detectar todo tipo de daño preexistente y ponerlo de manifiesto en el contrato o en un anexo..
Toma fotos y vídeos
Cuando pasa el tiempo a todos nos cuesta recordar con pelos y señales en qué condiciones exactas estaban tanto el piso como el mobiliario. Por eso te recomendamos que realices un archivo fotográfico o de vídeo del estado de la vivienda y del mobiliario al momento de firmar el contrato de alquiler..
Detalla todo por escrito en el inventario
Si el piso se alquila amueblado, las partes deben confeccionar un inventario lo más exhaustivo y preciso que se pueda.
Deja constancia de los desperfectos
Deben poner de manifiesto y por escrito los desperfectos que vayan apareciendo, tanto en la vivienda como en el mobiliario.
Delito de daños en una vivienda de alquiler. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?
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En la generalidad de los casos, quien ofrece su piso en alquiler mediante una agencia inmobiliaria buscará que esta sea quien medie en su vínculo con el inquilino. En este contexto, sabrás que existe una amplia gama de conflictos con los que deberás lidiar y que el terreno legal ofrece tantos grises como blancos y negros. Los conflictos entre inquilinos y propietarios pueden presentar desde pequeñas disputas, resueltas con un breve y amistoso diálogo, hasta problemas serios que requerirán la revisión y el conocimiento de las leyes vigentes. Uno de los más frecuentes es el referido a qué hacer cuando un inquilino permanece en la propiedad, por fuera del término establecido en el contrato. En este artículo de Oi Real Estate, veremos entonces cómo manejarte a la hora de resolver problemas entre propietarios, inquilinos y contratos no cumplidos. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más.
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COVID como un nuevo punto de partida
Con la irrupción de la pandemia por COVID, se ha medido un incremento sustancial en problemas comunes entre inquilinos y propietarios. Miles de situaciones recientes e inesperadas han injerido poderosamente en las relaciones comerciales, al punto de romper vínculos bien llevados a través de años de convivencia apasible. Así, muchos propietarios se han visto obligados a aplicar la ley más allá del vínculo construido con sus arrendadores.
Ofrecer una casa en alquiler no es un acto de beneficencia. Por el contrario, es una de las decisiones más complejas de tomar dentro del sector inmobiliario. Hemos dicho que los factores que pueden llevar a un conflicto, son muchos y de los más variados. Sin embargo, no es la misma cosa enfrentar al inquilino de nuestro piso por quejas de ruidos molestos en el edificio, a tener que resolver su permanencia en la vivienda fuera de la prórroga legal del arrendamiento.
Contratos inconclusos
¿Qué significa que un contrato se encuentra inconcluso? Hablamos de un contrato no resuelto, cuando una de las contrapartes no ha cumplido con los detalles estipulados el él. Casi siempre, esto se ocasiona por problemas de impago; tanto en el coste económico y su correcta liquidación en tiempo y forma, como en la deuda en consumo de servicios por parte del inquilino.
La pandemia ha generado diversos problemas en la economía de las personas. Pero estas dificultades, no atañeron exclusivamente al poder adquisitivo de los inquilinos, sino también al de los propietarios. En muchos casos, quienes perciben sus únicos ingresos a través de rentas de varias propiedades, los han visto coartados por impago o demora en las mensualidades de todos ellos. Esto supone por supuesto, un real problema.
¿Qué prevé la ley?
¿Existen consecuencias legales previstas por la ley? Claro que sí. Entendamos qué hacer ante la prórroga legal del alquiler, acaso incumplida por la permanencia del inquilino o arrendatario en la vivienda. Veamos cuáles son las regulaciones legales vigentes y los pasos a seguir posteriormente.
Propietarios, inquilinos y contratos no cumplidos – LAU
Para poder aplicar la Ley puntualmente y sin errores, el propietario debe asegurarse cabalmente cuál es la fecha de inicio del contrato. ¿Por qué? Pues porque de ella dependerán qué términos legales se implementarán acorde al estado de la Ley de Arrendamientos Urbanos, vigentes a esa fecha del calendario. DichaLey, se ve sometida regularmente a cambios y alteraciones. Por tanto, será el contemporáneo a la fecha de inicio del contrato de arrendamiento la Leya la que el dueño deberá recurrir y aplicar.
Como muchas de las reglamentaciones atenidas a la Ley, esta también puede resultar algo confusa. Veamos una serie de ejemplos puntuales:
LAU del 1 de Enero de 1995 al 5 de Junio de 2013:
Esta remite que el lapso de un contrato de alquiler estaba librado al que hayan acordado entre propietarios e inquilinos. Si esa duración fue estipulada menor a 5 años, al día de su finalización era el inquilino quien contaba con opción a continuarlo mediante prórroga, pudiendo haberse extendido hasta que el lapso total de ocupación tocara los 5 años. Esto es porque el Artículo 9 LAU le garantizaba al inquilino un mínimo de 5 años para permanecer en la vivienda, como un derecho. Como consecuencia, y siempre hablando de un contrato cumplido en tiempo y forma, el contrato podía extenderse en lapsos de 3 años.
La nómina, ya no está vigente para los contratos celebrados a partir del 5 de Junio de 2013, pero sí para los anteriores a esa fecha hasta Enero de 1995.
LAU del 6 de Junio de 2013 al 5 de Marzo de 2019:
En este caso, la duración del contrato también estaba librada a lo pactado entre las contrapartes. Si esa duración fue estipulada menor a los 3 años, al finalizar el contrato, el inquilino contaba con opción a prorrogarlo anualmente, pudiendo extender hasta 3 años el lapso total de ocupación. Aquí, el Artículo 9 LAU le garantizaba al inquilino un mínimo de 3 años de permanencia en la vivienda. Como consecuencia, el contrato podía extenderse en lapsos anuales.
Esta nomina, ya no está vigente para los contratos celebrados a partir del 6 de Marzo de 2019, pero sí para los anteriores a esa fecha hasta Junio de 2013, en retrospectiva.
LAU del 6 de Marzo de 2019:
Esta nueva regulación, señala que la duración de los contratos será de 5 años (si el propietario es persona física) o de 7 años (si se trata de un arrendador como persona jurídica).
Este contrato, una vez finalizado, le da opción al inquilino a prorrogarlo por 3 años más.
La prórroga legal del alquiler
En el Código Civil y su artículo 1.566, se establece la “tácita reconducción”. ¿Esto qué significa? Se trata de la situación real del contrato de alquiler, ya finalizado el lapso de la prórroga legal. Si una vez llegada a esa fecha del calendario, el inquilino permaneciera más de 15 días en la vivienda “sin que el propietario le notifique su fecha de salida y la finalización del contrato”, este se renovará automáticamente mediante un nuevo acuerdo.
¿A qué artículos recurrir en caso de permanencia ilegal del inquilino?
Si el propietario notifica al inquilino tiempos y próxima salida, como dijimos en el punto anterior, y el arrendatario permaneciera en la propiedad, este estará en una postura claramente ilegal. Para solucionar el inconveniente, el arrendador podrá recurrir al “procedimiento de desahucio por expiración del término convencional” dispuesto en el Código Civil, a través de su artículo 1569. Para ello, recomendamos siempre asesoría legal pertinente.
Hemos visto distintos reveses en conflictos entre propietarios, inquilinos y contratos no cumplidos. Si posees tus propias experiencias, nos encantaría conocerlas en la bandeja de comentarios al pie del artículo.
Si te interesó el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:
Respecto a hace algunos años, nuevos conflictos han surgido entre inquilinos y propietarios. La morosidad como consecuencia de la pandemia hizo que todos, dueños e inquilinos, corran a consultar sus derechos y obligaciones. En este contexto, sabemos que en el mercado inmobiliario, ante cualquier crisis en la economía general, se produce un fuerte crecimiento en la oferta de alquileres. Acompañando, viene el miedo al impago de parte de los propietarios y por consiguiente nuevas exigencias como fórmula para filtrar a los “no solventes”. En este artículo de Oi Real Estate, veremos algunas curiosidades del mercado de alquiler español. ¿En qué medida se han modificado cláusulas y exigencias para alquilar? Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más sobre este apasionante tópico.
En este artículo encontrarás:
Cláusulas… ¿Menos o más exigentes?
El sector inmobiliario, a pesar de contar con estrictas regulaciones legales según región o país, se mueve libremente respecto a precios y costes. La demanda establece sus parámetros, como en todo espectro comercial. Sin embargo, el real estate es uno de los pocos mercados capaces de variar sus precios según condiciones impuestas por “sensaciones”. El miedo a la ocupación o al impago por parte de los inquilinos, ha sido desde siempre la preocupación mayor de todo propietario.
El contexto propiciado por la pandemia COVID 19 dejó huella en base a las consecuencias conocidas por todos. Los propietarios han llevado las cláusulas para ingresar a una vivienda de alquiler a niveles de mayor exigencia, dependiendo el caso. ¿Debe una familia interesada en alquilar, desembolsar altas sumas exigidas por requisitos de tal magnitud? Pues, si quieren ser considerados como potenciales inquilinos y quedarse con ese piso, sí.
Historia reciente y morosidad en aumento
Si bien podría afirmarse que 2023 propone al sector inmobiliario un panorama relativamente positivo, la pandemia COVID 19 generó verdaderos estragos, con variadas consecuencias. A partir de un exhaustivo estudio del Fichero de Inquilinos Morosos, se estimó que de Enero a comienzos de Diciembre de 2021, la tasa de morosidad tocó un 70% sobre el total de viviendas alquiladas, en su medición anual.
Alcanzó un pico máximo a mitad de ese año, descendiendo hasta el 3.5% en Septiembre y a partir de allí, con el comienzo de la llamada “segunda ola”, inició 2022 cercana al 6%.
Curiosidades del mercado de alquiler español
Estos datos justifican ese temor al impago, que por otro lado se convirtió en una pesadilla hecha realidad para los propietarios. Como consecuencia, las cláusulas de alquiler se vieron reforzadas desde mediados de 2020. Dicho “refuerzo”, mantiene sus elevados requerimientos al día de hoy, complejizando la situación de vivienda del trabajador medio, a la hora de renovar sus contratos, o cambiar de propiedad.
Quién paga y quién no
Si una persona quiere alquilar una vivienda, la comisión inmobiliaria suele estar a su cargo. Sin embargo esto puede cambiar dependiendo la ciudad donde esté la vivienda. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato estarán a cargo del arrendador, si este es una persona jurídica. No existe un artículo que mencione a quién corresponde este gasto cuando el propietario de la vivienda en alquiler es una persona física.
Es por esto que, si el arrendador es una persona física, el pago de la gestión inmobiliaria estará a cargo de quien sea designado por las partes de común acuerdo. Las cláusulas están a la vista y permanecen a pesar del fuerte debate entre los interesados y las agencias. Por un lado, en ciudades como Madrid y Barcelona es el inquilino quien se encarga generalmente de los honorarios de las agencias, mientras que en otras localidades como Vigo o La Rioja estos costes van por cuenta del propietario; estas tradiciones, desreguladas, también inciden en el coste final de la propiedad según la región.
Existe un razonable reclamo por parte de los particulares y cámaras de inquilinos por la flexibilización y disminución de estas cláusulas. Desde su lado argumentan que, de continuar aumentando las exigencias, será cada vez más difícil tanto para un mileurista como para un estudiante de cualquier carrera colegiada, aspirar a un alquiler medio.
Cláusulas y exigencias para alquilar en Madrid
Elaboramos un breve listado de estas cláusulas que se consolidan como regulares. Si al día de hoy quieres alquilar un piso, por ejemplo en la ciudad de Madrid, deberás saber que estas exigencias requieren valores promedio equivalentes a:
Un mes de honorarios para la agencia (más 21% de IVA)
Un mes de depósito (garantías)
Dos o tres meses de fianza (en algunos casos cuatro)
Un mes corriente / o de entrada (el primer mes, ya como parte del contrato de alquiler)
Seguro de impago (entre los 150 y los 250 euros anuales)
Señalemos además que muchas agencias solicitan:
Informe que demuestre los movimientos bancarios de los firmantes
Recibos de sueldo de un mínimo de 1300 euros en mano
Declaraciones de renta al día
La lista puede ser aún más exigente. Este inventario de condiciones es un promedio que puede variar hacia arriba o hacia abajo.
Garantías
Es importante tener en cuenta que los montos equivalente a los meses de fianza, así como los requeridos por garantía se devuelven con la finalización del contrato. Quienes intentan alquilar un piso en Madrid, exigen al menos una regulación que lleve las condiciones a un lugar ecuánime, por supuesto disminuyendo las exigencias definitivamente. Por su parte, los propietarios más exigentes también están dispuestos a regular sus cláusulas. De este modo, cada cual busca una regulación, aunque acorde a sus conveniencias.
En Madrid, realizando un promedio sobre el total de 20.000 pisos, de 25 metros cuadrados, se estima que en apenas más de 280 se solicitan 600 euros. Esto lleva a suponer que solamente para entrar, el inquilino deberá desembolsar alrededor de 4000 euros, sin contar el seguro de impago. Siendo que la general de la situación económica en España ha provocado que los más jóvenes se vuelquen a una casa de alquiler, se torna cada vez más difícil la posibilidad para los menores de 25 años de conseguir una primera vivienda digna.
Una polémica interminable
El paso del tiempo no hace más que mantener la polémica acerca de las regulaciones al alquiler. Existe un vacío legal en cuanto a la regulación de los gastos y comisiones que intervienen dentro de un contrato de alquiler y también de compraventa. Se espera que con la nueva Ley de Vivienda, aún en discusión, se pueda llegar a algún acuerdo ecuánime tanto para propietarios como para inquilinos. El problema con las cláusulas y exigencias para alquilar en Madrid, de momento pareciera no tener una solución.
Hemos visto algunas curiosidades del mercado de alquiler español actual. Si, como asesor en bienes raíces, conoces otras o llaman tu atención algunas en específico, nos encantaría que las compartieras con nosotros en la bandeja de comentarios al pie del artículo.
Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:
En el aspecto laboral, solemos afirmar que el real estate tiene una gran ventaja respecto a muchos otros mercados: para ingresar y formar parte activa en él no es necesario ningún título colegiado. Siempre tienes tiempo de especializarte en cualquiera de sus campos. De momento, en España el convertirse en agente inmobiliario está considerado como uno de los mejores primeros trabajos. Sin embargo, en este competitivo y burocrático circuito, los documentos mandan. Comprender sus funciones y sus aplicaciones es clave para comenzar con el pie derecho a transitar su sinuoso camino. Entre aquellos documentos, uno destaca por lejos. En este artículo de Oi Real Estate veremos algunas entre muchas claves en un contrato de alquiler. Te invitamos a leer el artículo hasta el final para conocer mucho más sobre un tópico recurrente entre los asesores, con el fin de cometer la menor cantidad de errores no forzados. ¿Nos acompañas?
En este artículo encontrarás:
Las viviendas y los contratos de alquiler
Como dijimos, el real estate se encuentra plagado de trámites, de los más diversos. Si estás por ingresar el sector, en poco tiempo identificarás cuál es la rama que mejor te calza o se adapta a tus inquietudes, y desarrollarte en pos de ser un excelente agente inmobiliario. Pero hay algunos tramiteríos con los que te encontrarás a diario o asiduamente y que deberás retocar o modificar de forma permanente, ya que cada caso es un mundo.
En este sentido, un contrato de alquiler de vivienda es un documento que reglamenta un período de tiempo determinado y el uso de un inmueble. Para ello, hace constar en él las obligaciones y derechos de las partes. ¿A qué debe estar atento un propietario o un inquilino? ¿Qué podrá reclamar y en cuáles casos el dueño de la propiedad y quien la ocupa provisoriamente?
LAU
Recuerda que para que un contrato de alquiler tenga validez legal, deben seguirse las pautas que expone la Ley de Arrendamientos Urbanos desde el año 2019. Ten en cuenta que la ley implementada desde marzo de ese año contiene una serie de modificaciones sustanciales respecto a su predecesora.
Claves en un contrato de alquiler
Hablemos específicamente de un contrato de alquiler particular. Esto es, destinado a regular el alquiler de una propiedad para uso habitual y no comercial. Los contratos comerciales cuentan con una serie de pautas específicas que podrás encontrar detalladas en muchas otras notas de nuestra sección alquilar; te recomendamos visitarla.
Como primera medida, desde la página de la OCU podrás descargar la plantilla de contrato de alquiler vigente a la fecha. Asimismo, podrás valerte de ella para despejar alguna duda puntual.
Veamos entonces los principales puntos a tener en cuenta acerca de qué debería incluir un contrato de alquiler, para no incurrir en errores que podrían conducir a problemas entre las partes.
1 Definir lapsos
Se estima que el promedio de la duración en los contratos de alquiler es de un año, con posibilidad de extender a posteriori hasta cinco años. Ten en cuenta que el inquilino puede solicitar una prórroga hasta esos cinco años, incluso habiendo pactado períodos inferiores. El propietario tiene a su vez que notificar cualquier extinción del mismo con una antelación de cuatro meses, mientras que el inquilino podrá hacerlo solo dos meses antes de proponer su finalización.
2 Prórroga según LAU
Es común que muchos propietarios o agencias propongan realizar un contrato de once meses para hacerlo pasar por un contrato de alquiler de uso comercial y evadir así el derecho a prórroga. Sin embargo, la OCU señala que si una vivienda está siendo destinada para uso habitual, el inquilino tendrá derecho a solicitar prórroga sin importar qué diga o figura en el contrato de alquiler.
3 ¿Cuándo puede recuperar su vivienda el propietario?
Un propietario podrá reclamar el recupero de su vivienda luego del primer año. Esto podrá darse si demuestra la necesidad de utilizar la vivienda para sí o para un familiar directo (hijos, hermanos, padres).
Por parte del inquilino, respecto a la normativa en vigencia, el mismo podrá rescindir su contrato a partir de los seis meses de la fecha de inicio. Si por fuerza mayor el inquilino desistiera de continuar habitando la vivienda en una fecha calendaria anterior, deberá expresarlo mínimamente dos meses antes.
4 Fianzas
El decreto citado previamente insta a que en el contrato de alquiler figure que para acceder a la vivienda se deben anticipar un mes (de la cuota estipulada) como fianza y dos mensualidades más como máximo a modo de garantía adicional. Una vez finalizado el contrato o rescindido, inquilino y propietario recorrerán la propiedad asegurando el estado de la misma, pudiendo devolver parte o todo de esas mensualidades extras.
5 El inventario
Las fianzas y mensualidades extras suelen ser objeto de controversias y sendas disputas. En este sentido, una fianza se devolverá recién comprobado que no existen deudas y que la unidad se encuentra en óptimo estado. La dinámica de estas normas de argumentación poco comprobable promueve costumbres problemáticas.
Inquilinos. Muchos suelen no abonar el último mes de cuota del contrato considerando que la fianza cubrirá dicho gasto.
Propietarios. Suelen considerar que el deterioro de la propiedad supera la fianza depositada.
Con el fin de evitarse este tipo de inconvenientes que suelen erosionar la relación propietario / inquilino (agencia por medio), es aconsejable realizar un inventario detallado al máximo del estado del inmueble a la hora de ingresar los inquilinos a la vivienda. En su comparativa, al momento de finalizar el mismo, se recorrerá la vivienda estancia a estancia para determinar cuáles son los deterioros que pueden tomarse a cuenta de la fianza y cuáles son propios del desgaste al paso del tiempo.
Hemos visto algunas claves en un contrato de alquiler, propios de nuestra época. Como agente inmobiliario… ¿Cuál es tu experiencia? Nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios al pie del artículo.
Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:
¿Cuánto dura un contrato de alquiler? ¿Cuándo corresponde actualizar el valor de la renta? ¿Quién se hace cargo de los gastos en un arrendamiento y quién de las obras? ¿Cómo se desiste correctamente de un contrato de alquiler? Todas estas son cuestiones que regula la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Si bien la última modificación de esta normativa se realizó en 2019, muchas de sus disposiciones podrían ser afectadas por la nueva Ley de Vivienda, si esta última se aprueba en 2022. En este artículo te contamos todo lo que debes saber sobre los puntos mencionados y cómo podrían modificarse en el año que comienza.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la normativa que regula los diferentes aspectos de los alquileres de bienes inmuebles en España. Entre ellos se encuentran, por ejemplo, la duración de los contratos, el precio de la renta, los gastos inherentes a un arrendamiento o las obras que requiere cada vivienda. ¿Qué dispone para cada uno de ellos? ¿Cuáles de sus supuestos y artículos pueden llegar a modificarse en 2022 con la sanción de la Ley de Vivienda?
A continuación te contamos todo lo que debes saber al respecto. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿En qué consiste la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es aquella que se encarga de regular todos los alquileres de bienes inmuebles en España. La normativa fue modificada por última vez en 2019, luego de la sanción del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo. A partir de este, se introdujeron condiciones más favorables para el inquilino de las que preveían las disposiciones anteriores, que databan del año 1994.
Entre estas nuevas medidas las más importantes fueron la extensión en la duración de los contratos de alquiler, el aumento de la prórroga tácita de los mismos y la obligación de actualizar los valores de las rentas según el Índice de Precios de Consumo (IPC).
Si bien la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fue modificada hace relativamente poco tiempo, es probable que la introducción de otras normas vuelva a afectarla. Es el caso de la nueva Ley de Vivienda, que se espera sea aprobada en 2022. A continuación te contamos cuáles son los puntos más importantes a tener en cuenta respecto de la LAU y cómo podrían ser modificados el año que viene si se sanciona esta normativa.
¿Cuáles son los puntos más importantes que prevé la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y cómo podrían verse afectados por la Ley de Vivienda en 2022?
El precio de la renta y cómo lo regula la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
Conforme establece el artículo 17 de la ley, el valor de la renta puede ser libremente estipulado por las partes. El mismo suele depender de factores como de la situación del mercado de alquileres y características de la vivienda, como su superficie, su estado de conservación y su ubicación.
Salvo que se pacte lo contrario, el pago de la renta es mensual y se debe efectuar dentro de los primeros siete días del mes. En ningún caso el arrendador puede exigir más de una mensualidad de renta de manera anticipada.
El pago se debe realizar en el lugar y de la forma que hayan acordado las partes o, en su defecto, en metálico, en la vivienda alquilada. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario un recibo de pago, salvo que se hubiera pactado que este se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación del arrendatario. Hoy en día es muy común que el pago de la renta se efectúe por transferencia bancaria.
Actualización de la renta
El valor de la renta que se acordó en el contrato de alquiler puede ser actualizado por el propietario con un previo requerimiento fehaciente al inquilino. Este puede ser realizado en cada fecha en la que se cumpla una anualidad de vigencia del contrato. Junto con esta notificación se debe entregar una certificación del Instituto Nacional de Estadística (INE) que exprese los índices de precios que limitan la nuevarenta estipulada.
¿Qué cambios podría introducir la Ley de Vivienda en 2022?
El anteproyecto de la futura Ley de Vivienda contempla el congelamiento de precios del alquiler en áreas tensionadas. Se trata de barrios, distritos, municipios o, incluso, comunidades enteras en donde estos valores han estado más de cinco puntos por encima del IPC durante cinco años. También aquellos en donde las familias deben destinar más de un 30% de sus ingresos a alquilar una vivienda.
Sin embargo, firmar un contrato con una duración superior a diez años permitirá a los propietarios evitar esta medida. En estos casos, podrán aumentar el precio del alquiler en un 10% por cada anualidad cumplida.
También podrán acceder a este beneficio los propietarios de viviendas en áreas tensionadas que hayan realizado mejoras en ella. En especial, aquellas rehabilitaciones energéticas que supongan un ahorro del 30% en el consumo de energía no renovable u obras de accesibilidad.
Para introducir estas medidas, será necesario modificar el antes mencionado artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), aquel que determina cómo se estipula la renta. Con este objetivo, se agregarán dos nuevos puntos: el primero de ellos hace referencia al congelamiento de precios en estas zonas y los casos en que puede aumentarse al 10%. El segundo, a empresas que poseen más de diez inmuebles y que, además de congelar el valor de las rentas, deberán disminuirlo hasta alcanzar los límites establecidos por el IPC.
La duración del contrato y cómo la regula la Ley de Arrendamientos (LAU)
Es habitual creer que los contratos de alquiler duran un año, sin embargo, se trata de una idea errónea. Conforme lo establecido por la última actualización de la ley, la duración de los contratos de alquiler puede ser libremente pactada por las partes, aunque sugiere un plazo de cinco años. De esta manera, si la duración pactada fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esa duración.
Contratos de alquiler sin plazo estipulado
En los casos de arrendamientos en los que no se estipuló plazo de duración, se entiende que fueron celebrados por un año. Nuevamente, esto obliga al propietario a prorrogar anualmente hasta que se cumplan los cinco años. El inquilino, en estos casos, puede extinguir el contrato al primer año, siempre que dé aviso al propietario con treinta días de antelación.
Prórroga del contrato de arrendamiento
Si transcurrieron los cinco años de duración y el contrato alcanzó su vencimiento, la parte que no quiera renovarlo debe notificar su voluntad a la otra. Mientras el propietario debe notificarlo con al menos cuatro meses de anticipación, el inquilino debe hacerlo, al menos, dos meses antes. Si ninguna de las dos partes notifica su voluntad de no renovación, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales. Así lo determina el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
¿Qué cambios podría introducir la Ley de Vivienda en 2022?
Además del artículo 17, que determina cómo se fija el precio de la renta, con la Ley de Vivienda también se modificará el mencionado artículo 10 de la LAU. El cambio se hará con el objetivo de poder fijar una nueva prórroga a la que tendrán derecho los inquilinos de áreas tensionadas.
De esta manera, una vez cumplida la duración mínima de cinco años y los tres años de prórroga tácita que la LAU admite, en estas zonas también se introducirá una “prórroga extraordinaria”, que “deberá ser aceptada por el arrendador”. Esta extensión se hará por plazos anuales, siempre y cuando el área en donde se encuentre la vivienda mantenga su estatus de tensionada. El plazo máximo será de tres años, que es lo mismo que dura la declaración de área tensionada, a pesar de que esta puede renovarse.
Los propietarios contarán con un único instrumento para evitar esta prolongación del arrendamiento. ¿De qué se trata? Podrán firmar un nuevo contrato congelando el precio de la renta o aumentándolo hasta un 10%, si se da alguna de las condiciones que describimos previamente. También podrán eludirla si necesitan la vivienda hacer uso de la vivienda y lo comunican al inquilino dentro de los plazos legales establecidos.
Además, la norma también contempla la posibilidad de que el propietario no acepte la extensión cuando “se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes”. Sin embargo, se trata de algo que difícilmente podría suceder en contratos ya firmados. Lo que aún no queda claro es qué ocurrirá en los casos en los que se incluya una cláusula en donde el inquilino renuncie a la prórroga extraordinaria si un área se declara como tensionada.
El reparto de gastos inherentes al alquiler y cómo lo regula la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
Las ley permite a las partes pactar cómo repartirán entre sí los gastos necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble. Para que sea válido, este acuerdo debe constar por escrito y determinar el importe anual de los gastos a la fecha del contrato.
Gastos de gestión inmobiliaria
El Real Decreto-Ley 7/2019 establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato deben ser afrontados por el arrendador si se trata de una persona jurídica. Sin embargo, en el caso de alquileres que se llevan a cabo entre personas físicas, esta cuestión aún no está regulada. Por esta razón, el reparto de los gastos de gestión inmobiliaria termina siendo acordado entre las partes aunque, en la mayoría de los casos, lo habitual es que sea el arrendatario quien se hace cargo de esta comisión.
Se trata de un vacío legal que podría modificarse con la nueva Ley de Vivienda si se tiene en cuenta la petición de Unidas Podemos y FACUA- Consumidores en Acción.
¿Qué cambios podría introducir la Ley de Vivienda en 2022?
El frente Unidas Podemos ha propuesto, en el marco de la discusión por la nueva Ley de Vivienda, que los honorarios de las agencias inmobiliarias corran por cuenta de los arrendadores. Este pedido ha quedado expresado en el borrador que la agrupación presentó al PSOE. De esta manera, si la petición es aceptada, el vacío legal que mencionamos quedaría cubierto y la obligación respecto de este pago pasaría a ser responsabilidad de quien se beneficia económicamente con el alquiler de un bien inmueble.
La organización FACUA – Consumidores en Acción es otro de los sectores que apoya la implementación de esta medida, ya que afirman que la intermediación inmobiliaria requiere de un reglamento propio. Según ellos, se trata de un área “absolutamente desregulada en España”, ya que la normativa existente resulta “insuficiente, obsoleta y necesita ser actualizada”.
Las obras en la vivienda alquilada
Conservación de la vivienda
La obligación y los costes de las tareas necesarias para conservar la vivienda, recaen sobre el arrendador. Aquellas tareas que son de conservación (no de reparación), para evitar que se produzcan averías o para mantener el piso en condiciones, debe pagarlas el arrendador. Por ejemplo, si el propietario decide renovar la instalación eléctrica, esos costes corren por su cuenta.
Este tipo de tareas no da derecho al arrendador a elevar por ello la renta. De hecho, él está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. En el único caso en que este tipo de tareas de conservación recae sobre el inquilino es cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al inquilino o a personas de su casa (familia, invitados).
Reparaciones urgentes
Si se produce una avería que provoca un daño o una incomodidad grave, el inquilino puede realizar esas reparaciones urgentes. Con este objetivo, debe comunicarlo previamente al propietario y puede exigirle de inmediato el importe del arreglo. Por ejemplo, si se rompió la caldera, se inundó el piso y hubo que cortar el suministro de agua, el inquilino está habilitado a contratar a un fontanero y luego pasarle el gasto al propietario.
Pequeñas reparaciones
Las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del inquilino. Si se quemó una bombilla de luz, gotea un grifo, se atascó una cerradura o dejó de funcionar un enchufe, corresponde que el inquilino se haga cargo de los costes de estas reparaciones. En este post puedes leer más detalles sobre pequeñas reparaciones.
Aviso de obras de mejora
Dijimos que el propietario tiene derecho a realizar obras de mejora en el piso de alquiler. Si estas obras no pueden diferirse, tiene derecho a realizarlas aun cuando sean molestas para el inquilino. Pero la ley establece que en estos casos, el arrendador debe notificarlo por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario puede desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no pueden comenzar las obras.
Obras prohibidas al inquilino
El inquilino no puede realizar, sin el consentimiento escrito del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda. Tampoco puede realizar tareas que modifiquen el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios del piso de alquiler. En ningún caso puede realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
Si el inquilino realiza este tipo de obras sin permiso, el propietario puede optar por resolver el contrato. También puede optar por exigir, cuando concluya el arriendo, que se repongan las cosas al estado anterior. El propietario también puede optar por conservar la modificación efectuada, sin que se le pueda reclamar indemnización alguna.
El desistimiento del contrato de alquiler
Si por la causa que fuera, el inquilino no puede o no quiere seguir viviendo en el piso que alquiló, la ley le otorga la opción de desistir. Para ello deben haber pasado al menos seis meses de contrato. Si el inquilino opta por dejar el piso antes de los seis meses, deberá pagar esos meses de renta de todos modos.
Cumplidos los seis meses de contrato, el inquilino puede desistir del contrato siempre que notifique al propietario con una antelación mínima de treinta días. Se suele establecer por escrito en el contrato que el inquilino debe pagar al propietario una indemnización por desistimiento. Esta indemnización se estipula por la ley en una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos inferiores al año dan lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!
¿Eres inquilino en un piso de alquiler y no estás seguro de cuáles son tus responsabilidades? ¿Eres casero y tienes la misma duda? ¿Qué pasa cuando hay que reparar una avería? ¿A quién le corresponde pagar los costes? Lee este post y despeja tus dudas.
En este artículo encontrarás:
Piso de alquiler. Ley de Arrendamientos Urbanos.
Lo primero que debes saber es que la norma madre que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos. La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad.
Piso de alquiler. Responsabilidades en el contrato.
Ante cualquier situación que la ley no prevea y las partes (casero e inquilino) quieran dejar aclarada, pueden dejarlos aclarado en el contrato de alquiler. Es decir que, por fuera de lo que dicta la ley y que analizaremos a continuación, el contrato puede servir como norma supletoria para establecer derechos, obligaciones o responsabilidades adicionales para cualquiera de las partes. Esto es así, de acuerdo a lo establecido por la misma Ley de Arrendamientos Urbanos. El artículo 4 indica que, siempre que se respete lo establecido por la ley “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes” .
Responsabilidades del inquilino
Pequeñas reparaciones
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán a cargo del inquilino. Si se quemó una bombilla de luz, gotea un grifo, se atascó una cerradura o dejó de funcionar un enchufe, corresponde que te hagas cargo de los costes de estas reparaciones en tu calidad de inquilino.
El texto de la ley es bien escueto respecto de la temática “pequeñas reparaciones”. No da un listado de reparaciones que puedan considerarse pequeñas. Ni siquiera de manera no taxativa. Es por ello que en muchos casos las partes dejan por escrito en el contrato de alquiler qué tipo de reparaciones se consideran “pequeñas” y están a cargo del inquilino. Si tienes más dudas respecto de las pequeñas reparaciones. lee todo lo que necesitas saber en este post.
Obras prohibidas al inquilino
El inquilino no podrá realizar, sin el consentimiento escrito del casero, obras que modifiquen la configuración de la vivienda. Tampoco podrá realizar tareas que modifiquen el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios del piso de alquiler. En ningún caso podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
Si el inquilino realiza este tipo de obras sin permiso del casero, este puede optar por resolver el contrato o por exigir, cuando concluya el arriendo, que el inquilino reponga las cosas al estado anterior. El casero también puede optar por conservar la modificación efectuada, sin que se le pueda reclamar indemnización alguna.
Responsabilidades del casero
Conservación del piso de alquiler
Los costes de las tareas necesarias para conservar la vivienda, recaen sobre el casero. Aquellas tareas que sean de conservación (no de reparación) para evitar, justamente, que se produzcan averías o para mantener el piso en condiciones, debe pagarlas el casero. Por ejemplo, si el casero decide renovar la instalación eléctrica porque la que tiene el piso es muy vieja, esos costes corren por su cuenta. Lo mismo si quiere realizar el servicio técnico o el cambio de un electrodoméstico. Este tipo de tareas no da derecho al casero a elevar por ello la renta.
En el único caso en que este tipo de tareas de conservación recae sobre el inquilino es en el caso de que el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al él o a personas de su casa (familia, invitados).
Tareas de conservación que molesten al inquilino
¿Qué ocurre cuando el casero quiere realizar una tarea de conservación que resulta molesta al inquilino? Cuando la ejecución de la obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el inquilino deberá soportarla aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Si la obra durara más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el inquilino se ha visto privado.
Aviso de obras de conservación o mejora
Dijimos que el casero tiene derecho a realizar obras de mejora en el piso de alquiler. Si estas obras no pueden diferirse, tiene derecho a realizarlas aun cuando sean molestas para el inquilino. Pero la ley establece que en estos casos, el casero deberá notificar por escrito al inquilino, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el inquilino podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.
En otras palabras, si el casero impone soportar obras molestas e irrelevantes para la vivienda, el inquilino tiene derecho a desistir del contrato. A la vez, si el inquilino decide soportar las obras, tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas. El inquilinopodrá exigir una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
Reparaciones urgentes
Si sucede una avería que provoque un daño inminente o una incomodidad grave, el inquilino podrá realizar esas reparaciones urgentes. Deberá comunicarlo previamente al casero y le podrá exigir de inmediato el importe del arreglo. Por ejemplo, si se rompió un caño de agua, se inundó el piso y hubo que cortar el suministro de agua, el inquilino está habilitado a contratar a un fontanero y luego pasarle el gasto al casero.
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