Actualmente, un 44% de los inmuebles se compran con préstamos hipotecarios. El LTV medio baja a niveles de 2019 y las hipotecas a más del 80% llegan a mínimos históricos. Continúa leyendo el artículo para saber más.
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Sin lugar a dudas, la subida de los tipos de interés ha convulsionado el mercado hipotecario. Hace varios meses, mientras el precio del dinero se acerca al 4%, la firma de nuevos préstamos hipotecarios se ha frenado. Esto implica un encarecimiento de la oferta hipotecaria y, a la vez, los bancos se encuentran extremando la prudencia al momento de conceder nueva financiación.
Esta situación está dejando fuera del mercado a los compradores de vivienda a los perfiles menos solventes económicamente. Esto se debe a que, este tipo de perfiles, requieren una mayor financiación, como ya permiten ver las estadísticas oficiales.
La situación de los préstamos hipotecarios
Las hipotecas se encuentran a más del 80% sobre el saldo vivo hipotecario. El Banco de España afirma que, en el cierre del primer trimestre únicamente el 7,1% del volumen total de préstamos hipotecarios era considerado ‘de riesgo’. Se trata del nivel más bajo de la serie histórica que comenzó en 2004.
Otro de los datos que analizan es la relación entre el importe de los préstamos hipotecarios y el valor de las viviendas. En el mercado lleva el nombre de ‘Loan To Value’ (LTV). En este caso, las estadísticas del supervisor financiero dejan ver que el LTV medio en el país se ubicó a cierre del primer trimestre en el 63%. Se trata del nivel más bajo desde el último trimestre de 2019. Y todo esto, a pesar de que el precio de la vivienda sigue en positivo.
¿A qué se deben estas cifras?
Estas cifras se deben a diferentes factores. Por un lado, actualmente hay una mayor prudencia por parte de los bancos al momento de conceder nuevos préstamos hipotecarios. El motivo es el contexto de gran incertidumbre económica en el que nos encontramos. Las entidades bancarias buscan limitar su exposición al riesgo, y una buena manera de conseguirlo es reducir el LTV de los préstamos hipotecarios que conceden.
En esa línea, Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), recuerda que las entidades bancarias vienen reforzando su política de prudencia en unos años en los que la contratación ha superado expectativas. Es por eso que, actualmente, son más selectivos para conceder financiación.
Por otro lado, la Asociación Española de Banca (AEB) también defiende que los bancos deben proporcionar crédito responsable. La protección al cliente implica evitar un riesgo de sobreendeudamiento en un escenario de gran incertidumbre como el que se vive hoy en día. Los bancos también optan por reforzar la gestión del riesgo de su balance. Esto será clave para acompañar y ayudar a resolver problemas de sus clientes.
Alfonso Jesús Torres, director del grado de ADE de UNIE Universidad, señala que los bancos ofrecen en muy pocas ocasiones créditos que superen el 80% del valor de la propiedad debido a que buscan asegurarse de que los consumidores pueden afrontar unos pagos cada vez más elevados. También, recuerda que está teniendo lugar una contracción de la demanda. La subida de los precios de la vivienda y fundamentalmente, de los tipos de interés para los nuevos préstamos hipotecarios (se ubican cerca del 3,7% de media, máximos desde 2012) han ocasionado una baja en las demandas de créditos hipotecarios y del valor de los mismos (-5% en el primer trimestre).
Los datos del Consejo General del Notariado indican que, la firma de nuevas hipotecas ya lleva ocho meses seguidos de bajas interanuales. En abril, último dato disponible, el número de operaciones cayó casi un 32%, con menos de 22 000 unidades, con todas las comunidades autónomas en negativo.
Todos estos datos nos permiten ver que existe una desaceleración en el mercado hipotecario tanto en la la oferta como en la demanda de préstamos.
Por otra parte, hay una tercera cifra de mercado que los expertos resaltan. Se trata de la caída de las compraventas que van sujetas a hipotecas. Los notarios indican que, cerca del 56% de las transacciones firmadas en abril no se financiaron con una hipoteca. En otras palabras, se llevaron a cabo con recursos propios, por lo que los principales compradores hoy en día son los que buscan una vivienda de reposición (abonan la vivienda con el dinero de la venta de otra) y los que cuentan con ahorros.
¿Cuál es el perfil de los clientes que quedan fuera del mercado?
Debido a la subida de tipos de interés se han quedado fuera del mercado un importante número de demandantes. Se trata de aquellos debido a su perfil económico requieren una mayor financiación. Al no cumplir los criterios de capacidad de pago de las entidades bancarias, ya que deberían abonar una cuota hipotecaria demasiado alta sobre ingresos netos mensuales, el sector no concede esas hipotecas que antes iban al 80% o más. Además, el aumento de los tipos de interés puede tener un impacto en el comportamiento de los compradores que sí tienen un nivel de ahorros más alto, que desean disminuir el importe hipotecario aportando más ahorros para abonar menos intereses.
Los clientes con hipotecas variables buscan protegerse del euríbor
Otro factor a tener en cuenta es la gran demanda de cambios de hipotecas que se están llevando a cabo por parte de consumidores que tienen una hipoteca variable y desean protegerse del euríbor optando por un préstamo fijo o mixto. Una gran cantidad de bancos, en vez de realizar subrogaciones, optan por cancelar la hipoteca del banco anterior y constituir una nueva hipoteca, generalmente de importe más bajo y a un LTV menor, ya que los consumidores llevan varios años amortizando capital. También, es probable que el valor actual de la vivienda haya subido si lo comparamos con el que tenía en el momento en que se llevó a cabo el préstamo inicial.
¿Cuáles son las previsiones al respecto?
Las previsiones señalan que la tendencia se mantendrá. Así lo indican las subidas de tipos de interés que probablemente anunciará el Banco Central Europeo para continuar combatiendo contra la inflación y cómo impactará en la demanda el creciente endurecimiento de la política monetaria.
El director del grado de ADE de UNIE Universidad indica que, con los tipos de interés cerca del 4%, y sin indicios de que vayan a bajar a corto plazo, lo más probable es que esta tendencia se mantenga. Esto, sin lugar a dudas, afectará a las transacciones del mercado inmobiliario y al precio de la vivienda que podría bajar durante los próximos meses.
No obstante, para aquellos consumidores que cuentan con un perfil financiero solvente y que no requieran de una financiación mayor al 80% del valor de la vivienda, el préstamo hipotecario está asegurado.
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