Si acabas de adquirir una vivienda o si has accedido a la presidencia de la Comunidad de propietarios, seguramente te han surgido dudas acerca de los estatutos de esta. Por eso, en el artículo de hoy, vamos a aportarte toda la información sobre el contenido de los estatutos de la Comunidad.
En este artículo encontrarás:
¿Qué son los estatutos de la Comunidad de propietarios?
Entendemos por estatuto de una comunidad de propietarios un documento al que los dueños de las viviendas y los locales comerciales de un inmueble deben acogerse obligatoriamente. Ya que en él se especifican cuáles son sus derechos y obligaciones. No existe un modelo base y este debe ser redactado y aceptado de mutuo acuerdo por ellos.
¿Los estatutos de la Comunidad son obligatorios?
Esta es una de las dudas más frecuentes que surge a los propietarios. Y es que, en muchas ocasiones, a la hora de acometer una reforma o de llevar a cabo alguna actividad que pueda afectar a la fachada o a las zonas comunes, desean consultarlos para saber si pueden llevarla a cabo o no.
Sin embargo, la ley no contempla la obligatoriedad de que una comunidad disponga de estatutos, es decir, no tienen por qué existir. Por lo tanto, ha de considerarse como algo voluntario y redactado de mutuo acuerdo entre las partes.
Diferencia entre los estatutos y los títulos
Lo que sí prevé la Ley de la Propiedad Horizontal es que todas las comunidades de propietarios dispongan de un título constitutivo. Esto ha llevado, en muchas ocasiones, a que exista una confusión entre ambos conceptos. Sin embargo, no tienen relación entre sí.
El título constitutivo de la comunidad de propietarioses, simplemente, un documento en el que se detallan las características del edificio en su totalidad. Es decir, teniendo en cuenta los locales comerciales que pueda albergar y los pisos. Gracias a él, se establece la cuota de participación que cada propietario posee.
Dentro del título constitutivo se pueden añadir una serie de ejercicios de derecho, reglas de constitución y otras disposiciones no prohibidas por la ley. El fin de esto, es evitar confusiones y problemas de convivencia. Esto quiere decir que, en algunos casos, este documento puede hacer las veces de estatuto.
¿Cómo se redactan los estatutos de la Comunidad de propietarios?
La Ley de la Propiedad Horizontal no prevé nada en esta materia. Sin embargo, es recomendable solicitar los servicios de un administrador de fincas con el propósito de darle mayor validez y de asegurar su cumplimiento a largo plazo.
Este profesional los redactará en base a las expectativas que se esperan cumplir en el presente y el futuro y a las necesidades específicas de la comunidad de la que se trate. Una vez haya terminado, se expondrán en una Junta Extraordinaria, la cual debe proceder a su aprobación por unanimidad. En cuanto se obtenga la conformidad de todos los propietarios, se procede a su inscripción en el Registro de la Propiedad, dentro del cual se adjuntará a sus correspondientes títulos.
¿Los estatutos de la Comunidad y el documento de normas de convivencia son sinónimos?
La respuesta es que no. Por lo general, una vez que se establecen los estatutos de la comunidad de propietarios, suelen adjuntarse una serie de normas de convivencia, pero no es obligatorio. De hecho, la existencia de uno no está ligada a la del otro.
¿Se pueden modificar los estatutos?
Sí. Pero, para ello, será necesario cumplir con los mismos requisitos exigidos que para su constitución. Esto quiere decir que el administrador de fincas o el presidente de la comunidad deberán convocar una junta extraordinaria, proceder a la exposición de los puntos que se quieren modificar y solicitar su aprobación por unanimidad de todos los propietarios. Luego, en caso de que estos estén inscritos en el Registro de la Propiedad, deberá procederse a inscribir los cambios pertinentes en este organismo.
¿Sucede lo mismo con las normas de convivencia?
No. Ni para establecer ni para modificar las normas de convivencia de una comunidad de vecinos es necesario convocar una junta extraordinaria, es decir, basta con acordarlo en una ordinaria. Además, tampoco se requiere que haya unanimidad. Basta con llegar al acuerdo, por mayoría simple, para que sean válidas y aplicables.
Artículos de la Ley de la Propiedad Horizontal
Si quieres saber más sobre el tema, tienes que echar un vistazo a los artículos 5, 6 y 17 de la Ley de la Propiedad Horizontal. En ellos aparece toda la regulación relacionada con estos documentos.
Contenido de los estatutos de la Comunidad de propietarios
Las reglas que han de constituir el contenido de los estatutos de la Comunidad de propietarios vienen dispuestas en el artículo 5, párrafo tercero de la LPH, se establece: “El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”
-Reglas de constitución y ejercicio del derecho de propiedad.
-Reglas relativas al uso o destino del edificio y sus elementos comunes.
-Reglas sobre el uso o destino de los pisos o locales.
-Reglas sobre el uso de instalaciones o servicios.
-Reglas sobre gastos.
-Reglas sobre administración y gobierno.
-Reglas sobre conservación y reparaciones.
Por último, y aunque no viene señalado expresamente en el citado precepto, también los estatutos podrán contener normas sobre la posibilidad de prohibir determinadas actividades.
Aspectos para tener en cuenta
Como bien dijimos al comienzo, varios son los motivos por los que cualquier propietario puede querer consultar los estatutos de la Comunidad de propietarios. Ya sea que acabas de comprar una vivienda y quiere consultar los estatutos. O crees que alguna decisión tomada en junta no respeta lo estipulado en este documento. O, quizás, tienes alguna duda respecto a elementos comunes o privativos de la comunidad de vecinos, etc.
Lo primero que debes tener en cuenta es que, aunque es muy recomendable, las comunidades de propietarios no están obligadas a contar con estatutos, puesto que son potestativos.
Además, debes saber que los estatutos de la Comunidad de propietarios son adjuntados, muchas veces, junto con la escritura de compraventa de la vivienda o en la escritura de propiedad horizontal de la misma. Ahora, si este no viene con la escritura, habrá que solicitarlos al presidente o administrador de la comunidad, para que nos faciliten una copia de dicho documento.
Si no lo consigo mediante el administrador, ¿Qué puedo hacer?
En el caso de que estos no dispusieran de una copia de los estatutos de la comunidad de propietarios, podremos dirigirnos al Registro de la Propiedad donde esté inscrita nuestra finca. En el Registro de la Propiedad nos informarán, primeramente, si nuestra comunidad dispone de estatutos inscritos. Y, de ser así, podremos consultarlos. En la mayoría de los casos los estatutos de la Comunidad de propietarios se encuentran en la escritura de división horizontal.
Además de los estatutos, en las Comunidades pueden existir normas de régimen interno que regulan los aspectos más cotidianos de la convivencia en una Comunidad de Propietarios. Mientras que los estatutos de una comunidad de propietarios recogen, entre otras cosas, las obligaciones, derechos y prohibiciones que rigen la finca.
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