La mayoría de los inmuebles en España se construyen según los criterios de cada arquitecto o de cada constructora. Sin embargo, no faltan aquellos que adquieren un terreno para edificar en él una casa hecha a su medida. ¿Cuánto cuesta construir una vivienda propia? ¿Qué factores se deben tener en cuenta para llegar a un precio aproximado? ¿Cuáles son los gastos que seguramente aparecerán en el presupuesto? En este artículo te lo contamos.
Embarcarse en la planificación y construcción de una vivienda, en vez de comprar una que ya está edificada, puede ser una gran aventura. Para que no se convierta en un dolor de cabeza es importante tener referencias y calcular cuál será, aproximadamente, el precio final. Si bien se trata de una tarea de la cual se ocupa el arquitecto contratado, es posible llegar a un estimativo por nuestra cuenta. ¿Cómo hacerlo?
A continuación te mostramos cuáles son los gastos e impuestos que debes tener en cuenta y de los cuales no puedes prescindir. Luego haremos un desglose de cada uno de los elementos que pueden aparecer antes, durante y una vez terminada la construcción. Cada uno se encuentra con su precio aproximado para que puedas calcular cuánto cuesta construir una vivienda. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
Instancias que se deben tener en cuenta para saber cuánto cuesta construir una vivienda
Antes de comenzar a calcular cuánto cuesta construir una vivienda es importante analizar, uno por uno, los factores que más inciden en ese precio final. Si bien este puede variar en función de los deseos y necesidades del propietario, podríamos decir que el tamaño de la construcción, el terreno, el arquitecto y la ubicación son los más importantes. A continuación veremos qué tener en cuenta sobre cada uno de ellos:
Compra del terreno
El primer paso para concretar la construcción de una vivienda propia es la compra de un terreno que se adecue a los requerimientos de la misma. En este sentido, es importante aclarar que todas las parcelas cuentan con una superficie máxima edificable. Esto significa que existe un límite para construir dentro del terreno expresado en m². Usualmente, son los ayuntamientos quienes lo delimitan.
También es importante distinguir en esta instancia entre suelo urbano, urbanizable y rústico:
- Urbano: está preparado para construir apenas hecha la compra, ya que cuenta con todos los servicios e instalaciones necesarios. Se trata del terreno ideal, pues no hace falta ningún gasto extra para acondicionarlo.
- Urbanizable: requiere de ciertas actuaciones para convertirse en urbano y, por ende, edificable. De esta manera, supone un mayor gasto que el anterior.
- Rústico: posee diversas limitaciones según el uso que se le vaya a dar a la vivienda construida y de la comunidad autónoma en donde se encuentre. No está permitido construir en todos ellos.
En cuanto al precio del terreno, depende de la cantidad de m² que posea y de su ubicación, ya que no es lo mismo comprar uno cerca de una gran ciudad que en un área despoblada.
Estudios del terreno
Antes de comenzar a construir, es necesario realizar una serie de estudios del terreno para ver cuál es el nivel de viabilidad del proyecto. Estos son:
- Estudio topográfico: perfila la geometría de la parcela en donde se construirá la vivienda. Su precio oscila entre los 250 y los 400 euros.
- Estudio geotécnico: deja asentadas las características del terreno y contribuye al diseño de una cimentación adecuada. Su precio medio es de 725 euros.
Búsqueda y contratación de un arquitecto
Contratar a un buen arquitecto es un paso elemental al construir una vivienda propia. Antes de hacerlo, es importante indagar acerca de sus trabajos anteriores y ver si coinciden con nuestros deseos.
El precio de sus honorarios puede ir desde los 5.000 hasta los 30.000 euros, e incluso más. Su prestigio y las características del proyecto son las variables que más inciden en el valor final.
Contratación de un aparejador
Los aparejadores son quienes se ocupan de las cuestiones técnicas en una construcción. Su salario medio es de alrededor de 5.000 euros por obra.
Contratación de un coordinador de seguridad
El coordinador de seguridad también juega un papel muy importante en una construcción . Si bien su sueldo varía según el tiempo de duración de cada obra, lo normal es que sea de alrededor de 4.000 euros.
Definición del anteproyecto
Una vez contratado el arquitecto, es importante que le mostremos todas nuestras ideas, necesidades e inquietudes. En base a ellas y a las limitaciones impuestas por la ley, el profesional debe elaborar una serie de planos sencillos y fotomontajes. La idea es que podamos visualizar en ellos nuestra futura vivienda hasta quedar conformes. El coste del mismo se encuentra comprendido dentro de los honorarios del arquitecto.
Elaboración del proyecto básico
Cuando ya se ha definido el anteproyecto, el arquitecto pasa a elaborar el proyecto básico de la vivienda. Este consiste en un conjunto de planos y una estimación del presupuesto requerido.
Junto a una serie de documentos, dicho proyecto sirve para solicitar al ayuntamiento la licencia de obra. Al momento de pedirla, se deben pagar diferentes tasas y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Si bien varía en cada municipio, suele significar alrededor de un 4% del presupuesto estimado por el arquitecto.
Elaboración del proyecto de ejecución
Una vez obtenida la licencia, se debe elaborar el proyecto de obra en detalle. Es en esta instancia que se definen su estructura, sus instalaciones y se precisan todos los acabados.
De esta manera, se obtiene una “lista de compras” que indicará todo lo necesario para construir la vivienda. A partir de ella, se podrá solicitar precios a las constructoras y, solo en ese entonces, habremos obtenido el valor real de construcción del inmueble.
Contratación de una constructora
Usualmente es el arquitecto el encargado de elegir la constructora, por lo tanto, será él mismo quien incluya en el proyecto su coste. La tarea de la constructora será estudiar los planos para elaborar el presupuesto de construcción. Este suele ser un 19% superior al presupuesto de ejecución de material, debido a que incluye los gastos generales , que significan un 13%, y su beneficio, que implica un 6%.
Estructura
El tipo de estructura elegida será uno de los factores que más incidirá sobre el precio final, ya que variará mucho dependiendo de los materiales que se empleen. Las más habituales son las siguientes:
- Acero: el precio por metro cuadrado de de este tipo de estructura se ubica en torno a los 95 euros.
- Hormigón: el precio por metro cuadrado de este tipo de estructura es de alrededor de 130 euros.
- Madera: en este caso, el precio depende del tipo y la calidad de la madera. Sin embargo, el precio por metro cuadrado de este tipo de estructura es de unos 195 euros.
Obra
El último paso, una vez que se ha elegido una constructora, es el de ejecutar la obra. En esta instancia, los costes que se deberán tener en cuenta son todos los inherentes a la construcción, como la mano de obra y otros gastos extra.
Contratación de un interiorista
La contratación de un interiorista no es un paso obligatorio, sin embargo, muchas personas lo eligen ya que puede ser de gran ayuda para decorar la vivienda al finalizar la obra. No existe un precio fijo, pero se estima que la media se encuentra entre los 50 y 100 euros por hora.
¿Qué impuestos se deben pagar al construir una vivienda?
Además del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) y las tasas que ya mencionamos, también se debe abonar el Impuesto sobre el Valor Agregado (IVA). El valor de este tributo para un particular que construye su propia vivienda es del 10%. El mismo se debe pagar por cada mes que dure la obra.
Una vez finalizada, también se deberá afrontar los siguientes impuestos y tasas:
- Tasa de licencia de primera ocupación: supone entre un 0,5 y un 1% del presupuesto.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): cuesta alrededor de un 1,5% sobre el valor de la obra nueva.
Otros gastos que se deben tener en cuenta para saber cuánto cuesta construir una vivienda
Además de los impuestos, construir una vivienda propia supone los siguientes gastos:
- Avales por Gestión de Residuos y Ocupación de Aceras: si no ocurren percances durante la obra, se devuelven al finalizar la misma. Suelen significar alrededor de un 1% del presupuesto.
- Alta de los suministros y solicitud de la cédula de habitabilidad: ambos trámites rondan los 600 euros.
- Escritura de la vivienda e inscripción en el Registro de la Propiedad: los honorarios del notario y del registrador suelen significar un 0,5% sobre el valor de la vivienda.
¿Cuánto cuesta entonces construir una vivienda?
Luego de enumerar todos los factores que se deben tener en cuenta antes de poner en marcha una obra de este tipo, podemos concluir que no existe una sola respuesta a cuánto cuesta construir una vivienda. Todo depende de nuestros deseos y necesidades, del terreno adquirido, del arquitecto que elijamos, de la constructora que contratemos, etc.
No obstante, es posible guiarse por otros casos de personas que ya eligieron construir su propia vivienda. Como mencionamos, al momento de elaborar el proyecto básico, el arquitecto contratado se ocupa de confeccionar un presupuesto.
Para llegar al precio final de la vivienda es necesario hacer un desglose de todos los gastos que describimos anteriormente. A continuación confeccionamos uno tomando como referencia la construcción de una vivienda unifamiliar de entre 300 y 500 metros cuadrados con todas las comodidades necesarias.
Desglose de gastos que pueden ser necesarios al construir una vivienda
Antes de comenzar a construir
- Actuaciones previas: de 0 y 3.000 euros.
- Movimiento de tierras: alrededor de 20.000 euros.
- Evacuación de aguas: alrededor de 10.000 euros.
- Acondicionamiento del terreno: entre 15.000 y 20.000 euros.
- Instalación de saneamiento: alrededor de 10.000 euros.
Durante la construcción
- Cimentaciones: entre 10.000 y 30.000 euros.
- Estructuras: entre 30.000 y 80.000 euros.
- Cerramientos y divisiones: alrededor de 30.000 euros.
- Aislamiento térmico e impermeabilizaciones: entre 15.000 y 35.000 euros.
- Alicatados, chapados y prefabricados: alrededor de 20.000 euros.
- Carpintería interior: alrededor de 30.000 euros.
- Carpintería exterior: alrededor de 55.000 euros.
- Vidriería y translúcidos: entre 2.000 y 10.000 euros.
- Electricidad y domótica: entre 10.000 y 35.000 euros.
- Fotovoltaica: 9.562,63 euros.
- Albañilería: entre 15.000 y 20.000 euros.
- Acabados, revestimientos y falsos techos: alrededor de 40.000 euros.
- Suministro de agua: alrededor de 5.000 euros.
- Sanitarios y grifería: alrededor de 7.000 euros.
- Calidad del aire: alrededor de 5.000 euros.
- Aerotermia: entre 15.000 y 20.000 euros.
- Protección contra incendios: alrededor de 200 euros.
- Fontanería: alrededor de 7.000 euros.
- Climatización y agua caliente sanitaria: entre 25.000 y 30.000 euros.
- Instalación de ventilación: alrededor de 10.000 euros.
- Hermeticidad: alrededor de 8.000 euros.
- Grúa: alrededor de 5.000 euros.
- Fachada: alrededor de 30.000 euros.
- Cerramiento de parcela: alrededor de 7.000 euros.
Una vez terminada la construcción
- Cerrajería: alrededor de 15.000 euros.
- Energía solar: alrededor de 2.500 euros.
- Pinturas y tratamientos específicos: entre 3.000 y 10.000 euros.
- Telecomunicaciones e informática: alrededor de 10.000 euros.
- Protección: alrededor de 2.000 euros.
- Seguridad y salud: alrededor de 8.000 euros.
- Control de calidad y ensayos: entre 1.000 y 2.000 euros.
- Jardinería y tratamiento del paisaje: alrededor de 8.000 euros.
- Tratamientos exteriores: alrededor de 15.000 euros.
- Gestión de residuos de construcción y demolición: alrededor de 3.000 euros.
Quizás no tengas todos los gastos mencionados en mente para la construcción de tu vivienda. Simplemente se trata de un listado completo de todo lo que se puede llegar a incluir en una casa cuando se la construye de cero. Toma tu calculadora, elige los gastos que consideres que harás al construir tu propia vivienda y así podrás llegar a un estimativo de lo que será el precio final.
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