Condiciones de la hipoteca

Desde Oi Real Estate queremos contarte qué debes hacer si quieres mejorar las condiciones de la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Cómo mejorar las condiciones de hipoteca?

Debes tener en cuenta que es posible mejorar el interés y rebajar lo que abonar por las cuotas de tu préstamo hipotecario. Para conseguirlo debes optar por la subrogación de hipoteca, que te permitirá incluso, pasarte del tipo variable a fijo. Aquí te explicaremos en qué consiste esta operación y qué cantidad de dinero te puedes ahorrar.

En primer lugar, es necesario tener en claro que existen dos tipos diferentes de subrogación de hipoteca, por un lado, está la de acreedor y por otro, la de deudor. En este artículo nos enfocaremos solo en la de acreedor, sin embargo, también te contaremos en qué consisten las dos formas de subrogar la hipoteca para que no se presenten inconvenientes ni confusiones.

Subrogación de acreedor

La subrogación de acreedor se trata de cambiar el préstamo hipotecario de una entidad bancaria a otra diferente. Es posible utilizarla para mejorar las condiciones de financiación que has firmado en su momento, bajar el tipo de interés o bien, pasarte del fijo al variable o al revés.

Subrogación de deudor

Cuando hablamos de subrogación de deudor nos referimos a la sustitución del titular del préstamo hipotecario por otra persona. Puedes utilizarla si compras un inmueble hipotecado y te interesa asumir la titularidad del préstamo hipotecario del vendedor.

Según afirma el Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2021 se llevaron a cabo 33 455 subrogaciones de acreedor. Se trata de un 129,3% más si lo comparamos con el 2020. Y se han realizado 10 539 subrogaciones de deudor (+112,2% interanual).

¿Cuáles son las condiciones de la hipoteca que puedes mejorar?

Con la subrogación de acreedor es posible cambiar tu préstamo hipotecario de banco para mejorar las condiciones, por ejemplo, el precio o el plazo. Por otro lado, resulta más rentable que la opción de cancelar tu hipoteca y tener que pasar nuevamente por el proceso de contratar otra.

Por lo general, para que la nueva entidad bancaria acepte tu hipoteca, será necesario que hayan pasado entre dos o tres años desde que comenzaste a abonar las cuotas con tu actual banco. Se trata de la manera de asegurarse de que, efectivamente, tienes la capacidad de asumir las cuotas mensuales. Con la subrogación, no será posible ni ampliar el capital de tu préstamo hipotecario ni agregar o sacar titulares u otras garantías.

Puntos que puedes modificar con una subrogación:

El tipo de interés

Con una subrogación de hipoteca puedes modificar tu interés para abaratar el precio que debes pagar por tus cuotas mensuales. También es posible cambiar tu índice de referencia del IRPH al Euríbor si tienes una hipoteca variable para que sea algo más estable. Podrás pasar tu hipoteca variable al tipo fijo si te interesa beneficiarte de una mayor seguridad, y a la inversa, es decir, del fijo al variable, en caso de que prefieras esta última modalidad que, hoy en día, presenta ofertas sumamente atractivas.

Vinculación y comisiones

La subrogación del préstamo hipotecario también te permite eliminar comisiones que no te interesan, por ejemplo, la de amortización anticipada, o bien, productos adicionales que ya no son necesarios, como seguros o planes de pensiones. De este modo, es posible abaratar significativamente el coste que debes pagar por tu hipoteca cada mes.

Plazo de devolución

Por otro lado, es posible cambiar de entidad bancaria para acortar o extender el periodo de reembolso de tu hipoteca para ajustarlo a tu situación financiera, tanto porque estás en un buen momento y te interesa abonar la hipoteca cuanto antes o bien, porque estás atravesando un momento complicado y quieres pagar menos intereses en tus cuotas mensuales.

Cláusulas abusivas

En caso de que tu préstamo hipotecario tenga una cláusula suelo o un interés de demora demasiado elevado, es posible trasladarla a otra entidad bancaria que las elimine. 

Ten en cuenta que, las nuevas condiciones que podrás obtener variarán dependiendo de la entidad bancaria a la que traslades tu préstamo hipotecario. Por ejemplo, si cambias tu hipoteca a un banco que solo acepta bajar el interés, no será posible eliminar comisiones o extender el plazo. Es por este motivo que resulta fundamental que te informes muy bien en diferentes entidades para analizar cuál es la mejor oferta para ti.

¿Cuánto dinero ahorrarás al cambiar la hipoteca de banco?

Subrogar la hipoteca te puede ser muy buena opción si tienes un interés que ronda el 2% y llevas menos de la mitad del plazo abonando por tu préstamo, momento en que los intereses representan un porcentaje más alto en las cuotas. Si este es tu caso, el ahorro medio en intereses puede llegar a ser de aproximadamente unos 20 000 euros, se trata de una cifra muy interesante.

Ten en cuenta que se trata solo de un ejemplo genérico, ya que el ahorro que puedes generar será diferente según el importe pendiente que te queda por abonar, del plazo de devolución, del interés del préstamo y del interés rebajado que te ofrece la nueva entidad bancaria.

Para saber cuánto podrías llegar ahorrar puedes utilizar un simulador de subrogación. Solo deberás poner el tipo de interés de tu hipoteca, su importe pendiente, la fecha de la firma del contrato y el plazo original de devolución. El simulador se encargará de calcular qué cantidad de dinero dejarías de pagar si te cambias de entidad bancaria. Además, te dará la opción de contactar con bancos dispuestos a mejorar las condiciones de la hipoteca.

¿En qué momento debes subrogar la hipoteca?

Nos encontramos atravesando un momento de grandes cambios en el mercado hipotecario y, si bien resulta muy complicado prever que sucederá en los próximos meses, aún se están brindando en España hipotecas variables y fijas bastante económicas. Esto se debe principalmente a la reciente subida del Euríbor, varias entidades bancarias han optado por abaratar sus hipotecas variables y aumentado sus hipotecas fijas que, no obstante, aún presentan un interés bastante competitivo que rondan el 1,50%. Por otro lado, hay otros bancos que mantienen sus precios bajos en las variables y están rebajando aún más sus fijos.

Subrogar la hipoteca te puede ser de gran utilidad dependiendo del tipo de préstamo que tengas, por ejemplo, si tienes una hipoteca fija es posible cambiar de banco para bajar tu tipo de interés. A pesar de que los bancos están subiendo sus tipos fijos, todavía ofrecen intereses bastante bajos en esta modalidad. Si tu hipoteca tiene un interés del 2% o mayor, no será difícil encontrar una entidad que lo baje hasta el 1,50% para abonar unas cuotas más asequibles.

Por otro lado, si tu hipoteca es variable puedes utilizar la subrogación para aprovecharte de los diferenciales reducidos que brindan hoy en día los bancos y, de este modo, pagar menos por mes. Si el Euríbor no te da seguridad, una gran idea es pasarte al tipo fijo y abonar una cuota estable. Ten en cuenta que no debes aplazar mucho esta decisión ya que, también puede suceder, que cada vez más entidades bancarias opten por subir sus intereses fijos y dejen de resultar económicos.

¿Cuál es el coste de cambiar la hipoteca de banco?

Del mismo modo que cualquier otra operación bancaria, la subrogación de la hipoteca tiene un coste. Por ley, la mayor parte de los gastos asociados a la subrogación deben ser asumidos por la entidad bancaria, se trata de los gastos de notaría, registro y gestoría. Tú solo deberás abonar la tasación del inmueble, que debería costar como mucho unos 300 euros, y la comisión por subrogación que se encuentra indicada en la escritura del préstamo hipotecario. El valor de esta comisión suele encontrarse entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente que te queda por pagar.

En resumen, el coste de subrogar la hipoteca es de aproximadamente un poco más de 500 euros de media. Será necesario hacer cálculos para ver si este desembolso resulta conveniente en comparación con la cantidad de dinero que podrías ahorrar si cambias las condiciones de tu hipoteca.

Pasos para conseguir mejorar las condiciones de la hipoteca

Si quieres llevar a cabo una subrogación para mejorar las condiciones de la hipoteca será necesario, en primer lugar, encontrar una entidad bancaria dispuesta a asumir tu préstamo y formalizar el traslado. Aquí te explicaremos paso a paso cómo hacerlo, no únicamente cambiar tu hipoteca de banco, sino a obtener buenas condiciones:

• Analiza el mercado hipotecario

En primer lugar, resulta fundamental estudiar el mercado hipotecario. Esto se debe principalmente a que uno de los motivos más comunes para hacer un cambio de banco es mejorar las condiciones de la financiación, por eso, debes informarte bien sobre las ofertas. Puedes hacerlo consultando las webs de varios bancos y buscando información sobre sus préstamos hipotecarios para subrogación, tanto exclusivas, como las ofertas estándar. De este modo, no solo será posible saber si tu hipoteca tiene margen de mejora, sino que podrás valorar si se trata de un buen préstamo a comparación del que tú tienes contratado.

• Comparar y negociar

El próximo paso consiste en ir a varios bancos para ver qué oferta te hacen. Una vez que cuentes con varias propuestas en firme, elije como referencia la que mejores condiciones te brinda y negocia a partir de ella con los otros bancos para que te ofrezcan una contraoferta. Una vez que te decidas, deberás presentar una solicitud de subrogación.

• Debes informar a tu banco que piensas cambiar de entidad bancaria

No sucede en todos los casos, sin embargo, existe la posibilidad de que tu banco está dispuesto a cambiar las condiciones de tu hipoteca para no perderte como cliente. Usa las ofertas que has conseguido con otras entidades bancarias para negociar y obtener una contraoferta.

• Aceptar la oferta y esperar la respuesta de tu banco

Una vez que presentas la solicitud, la entidad bancaria te hará una oferta vinculante para subrogar la hipoteca y deberás decidir si te interesa o no. Si la aceptas, será el banco quien se lo notifique a tu entidad en los siete días siguientes. Tu entidad bancaria tendrá 15 días para presentar una contraoferta que iguale o incluso, mejore esas condiciones.

• Elige entre oferta y contraoferta

Actualmente, puedes elegir de manera libre entre la propuesta del banco nuevo o la contraoferta de tu entidad. Antes debías aceptar la oferta de tu banco si igualaba o mejoraba la otra opción.

• Formalizar la subrogación

Por último, si tu entidad no ha brindado una buena oferta, podrás cambiar la hipoteca de banco. Ten en cuenta que hay que hacer una escritura de subrogación y afrontas los gastos que esto conlleva.

¿Cuáles son los requisitos para subrogar la hipoteca?

Para llevar a cabo una subrogación deberás cumplir con ciertos requisitos para que el nuevo banco acepte asumir y mejorar las condiciones de la hipoteca:

Solvencia económica

Debes tener una buena situación laboral y financiera. Es fundamental contar con un buen sueldo, un trabajo estable y no muchas deudas.

Ten en cuenta que el capital pendiente no debe superar el 80% del valor de la vivienda. De no ser así, lo más probable es que ningún banco apruebe tu solicitud. Por otro lado, el plazo de reembolso luego del traslado no podrá ser mayor a los 30 años.

Cantidad de cuotas abonadas

También, deberás haber abonado las cuotas durante al menos dos años. Por lo general, se exige este punto para demostrar que has logrado hacer frente a tu hipoteca. No obstante, algunos bancos solo piden un año.

Documentos que debes entregar

Para demostrar que cumples con los requisitos debes entregar cierta documentación al nuevo banco:

• Información personal y económica

Se trata del DNI o NIE, una copia del contrato, copias de las últimas nóminas, la última declaración de la Renta.

• Información financiera

Los recibos de los otros préstamos que tengas y la escritura del préstamo hipotecario. Además, deberás autorizar al banco para que consulte tus datos en la CIRBE, donde se encuentra tu historial crediticio.

• Información de la vivienda

Se trata de la nota simple, la escritura y el informe de tasación del inmueble.

Probablemente, la nueva entidad bancaria te solicite información adicional o bien, prescinda de alguno de estos documentos.

Luego de leer este artículo nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre mejorar las condiciones de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!

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