A menudo nos preguntan sobre el cálculo de la cuota de la comunidad y sobre los pasos que hay que seguir si un vecino deja de pagarla. Para responderles, desde Oi Real Estate hemos decidido escribir este artículo. ¡Toma nota!
En este artículo encontrarás:
Cuando adquieres o heredas una propiedad, suele generarse una preocupación: ¿cuánto tendrás que pagar por la cuota de la comunidad? Si bien el importe varía en función de cada edificio, en este artículo decidimos facilitarte toda la información relevante para que comprendas exactamente de qué se trata y por qué debe pagarse todos los meses. Vamos a ello.
¿Qué es una comunidad de propietarios?
Cuando el inmueble se encuentra en una propiedad horizontal, es decir, en un edificio en donde los apartamentos tienen dueños diferentes, se crea una comunidad de propietarios. Su finalidad es la de gestionar y resolver todos los asuntos que afectan a las zonas comunes como fachada, ascensores y servicios de conserjería, entre otros.
En términos legales, una comunidad es una entidad jurídica compuesta por el conjunto de los propietarios de las viviendas, las plazas de garaje y los locales comerciales (si procede) que se encuentran en un mismo edificio o urbanización. En cuanto a su organización, la comunidad de propietarios se rige por sus propias normas, las cuales están escritas en los estatutos.
Ahora bien, todos los propietarios tienen participación en la toma de decisiones de la comunidad. No obstante, este grado de participación dependerá de la superficie de la vivienda en relación con la superficie total de la finca. Pero además se consideran otros factores como las zonas comunes, la plaza de aparcamiento o el trastero.
¿Qué es la cuota de la comunidad de propietarios?
Todo lo relativo a la comunidad de propietarios está regulado por el Código Civil Español en su art. 392. Allí se especifica que “el concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas”. En esta definición, el código civil se refiere a la cuota de participación, que se define en el mismo documento de la siguiente manera: “A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida”.
En definitiva, tal y como te mencionábamos antes, la cuota de la comunidad se fija sobre la base de la relación entre la superficie útil de cada piso, local o plaza de aparcamiento y la superficie total del edificio. Además, la cuota de la comunidad de propietarios cumple tres funciones: la de representar el porcentaje del edificio que le corresponde a cada propietario, la de darle validez a los acuerdos aprobados en junta y la de determinar el monto de dinero con el cual debe contribuir cada uno de los propietarios para solventar los gastos generales del edificio.
Cuota de la comunidad: ¿qué ocurre con los morosos?
La morosidad en las cuotas de la comunidad es habitual, fundamentalmente en aquellos edificios en donde los apartamentos se alquilan a terceros y se traslada a los inquilinos esta obligación de pago. Ahora bien, en este sentido cabe hacer una aclaración: la obligación del pago de la cuota de comunidad es del propietario. Por lo tanto, en caso de morosidad, la deuda se le reclamará a este y no a los arrendatarios de su piso de alquiler. Si eres propietario, ¡cuidado con este punto!
Al respecto, el Código Civil establece que: “Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio”.
Pero entonces, ¿qué puedes hacer si un propietario deja de pagar la cuota de la comunidad?
Primero: intenta por la vía amistosa
La mejor manera de iniciar una reclamación por impago es hablar en buenos términos con el vecino en cuestión. Sin embargo, los expertos recomiendan que, además del contacto personal, se envíe una carta para recordarle las deudas que tiene con la comunidad. De esta manera se deja constancia de las reclamaciones y servirá en aquellos casos en donde el procedimiento termine en la justicia.
Segundo: inicia un procedimiento monitorio
Si, a pesar de las advertencias, el vecino continúa sin saldar las deudas, entonces podrás iniciar un procedimiento monitorio. Para ello no necesitas abogado, puesto se trata de un apercibimiento por vía judicial. Sin embargo, sí será obligatorio realizar un acuerdo previo con la comunidad de vecinos. Por lo tanto, deberá realizarse una junta de propietarios en donde figure como orden del día el inicio de las acciones judiciales sobre los propietarios morosos.
Tercero: el juez reclamará el pago de la cuota de la comunidad en un plazo de veinte días
En un plazo máximo de veinte días, el juez requerirá el pago de la deuda de la cuota de la comunidad. Frente a ello, pueden producirse dos escenarios: que el propietario pague la deuda (¡problema resuelto!) o que se oponga a pagar. Si ocurre este último suceso, la comunidad podrá continuar con la reclamación interponiendo un proceso ordinario por razón de la cuantía.
Cuarto: se puede iniciar una reclamación judicial
Si la junta de propietarios puede fundamentar sus sospechas de que el vecino no va a pagar su deuda, entonces podrán saltearse el procedimiento monitorio y acudir directamente a la reclamación judicial. En este caso, también deberá convocarse a una junta especificando los puntos a tratar.
Cabe agregar que, para la adopción de estas medidas, será suficiente con obtener el voto de la mayoría de los propietarios, siempre contemplando que aquellos que no pagan la cuota de la comunidad pierden su derecho a votar.
Quinto: el juez podrá ordenar la devolución del dinero y realizar embargos
La reclamación por vía judicial debe hacerse únicamente cuando se puede demostrar debidamente las acusaciones contra el vecino moroso. De lo contrario, el juez podrá condenar a la comunidad por falta de pruebas.
Ahora bien, si se puede demostrar correctamente la sospecha de que el vecino no pagará la cuota de la comunidad, el juez procederá a reclamarle el pago y, si fuera necesario, procederá a embargar sus cuentas y sus bienes.
Esperamos haberte ayudado con toda esta información sobre la cuota de la comunidad. ¿Tienes más inquietudes? ¡Déjanosla en comentarios!
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