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Todo sobre el cambio de titularidad de los suministros

3 marzo, 2021 3 comentarios

En este post te contamos por qué es importante el cambio de titularidad de los suministros de la vivienda y cómo hacerlo. ¡Continúa leyendo!

En este artículo encontrarás:
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¿Por qué se realiza el cambio de titularidad de los suministros?
¿Cómo se hace el cambio de titularidad de los servicios?
Cambio de titularidad del agua
Cambio de titularidad de la electricidad
Cambio de titularidad en el suministro del gas

Una operación de compraventa tienen una serie de pasos para llegar a concretarse correcta y legalmente, como ya te hemos comentado en posts anteriores, ya que es una transacción de gran tenor. Ahora bien, en esta nota nos enfocaremos en el momento posterior a la compraventa: ¿Qué pasa con los suministros de la vivienda?

¿Por qué se realiza el cambio de titularidad de los suministros?

Después del cierre de la compraventa de una vivienda y su correspondiente escrituración e inscripción en el Registro de Propiedad, es necesario que los servicios de gas, luz y electricidad comiencen a correr a cuenta del nuevo dueño de la propiedad.

Cambiar el titular de los suministros será vital para no tener inconvenientes con la facturación, trámites o reparaciones. También es importante constatar que los suministros estén dados de alta y que no tengan ninguna deuda pendiente de pago.

Si el cambio de suministros se asume mucho tiempo después del cambio de propietario de la vivienda, es muy probable que te topes con algunos inconvenientes con la compañía y con el anterior propietario.

Imagina que has comprado una propiedad y el cambio de suministros se efectúa 4 meses después. En casos como este, lo que hacen las compañías es reclamar los pagos de las facturas de esos meses al anterior propietario, ya que al no haberse realizado el cambio, legalmente las facturas corren a cuenta del dueño anterior.

¿Cómo se hace el cambio de titularidad de los servicios?

Como primer dato antes de adentrarnos en cada suministro te recomendamos que incluyas una revisión de las instalaciones de cada servicio por parte de personal capacitado. Además, al momento de realizar los trámites, será práctico tener a mano una factura paga del anterior propietario de cada uno de los suministros, ya que la mayoría de las compañías pide todos los datos del anterior propietario, entre otras cosas.

Ahora veamos qué particularidades tiene el trámite de cambio de titularidad para cada suministro…

Cambio de titularidad del agua

Como primera medida es muy recomendable que personal idóneo revise la instalación. Quizá haya que mejorarla y está el riesgo también de que el contador no esté funcionando correctamente y haya que cambiarlo o repararlo. Después de realizar este proceso, debemos ponernos en contacto con la compañía que provee el servicio para tramitar el cambio de titularidad.

Usualmente la compañía pide que entreguemos una nota impresa con los siguientes datos: la lectura del contador, la dirección, una cuenta bancaria, las escrituras de la vivienda y la fotocopia del NIF o NIE de todos los firmantes de la nota.

Cambio de titularidad de la electricidad

El nuevo propietario del inmueble es el encargado de solicitar el cambio de titularidad de la luz con la compañía correspondiente. Normalmente, es un trámite que se puede realizar telefónicamente.

Para realizar el cambio de titularidad, las empresas suelen pedirte estos datos: nuevo titular y anterior, tarifa contratada, dirección del suministro, una cuenta bancaria para domiciliar los pagos, número de contrato y Código Unificado del Punto de Suministro (CUPS). Este último, es un código alfanumérico entre 20 y 22 caracteres que te garantiza el abastecimiento de energía.

Tenemos la posibilidad de elegir el plan y la tarifa eléctrica, es decir, la potencia de energía que nos llegará a nuestra propiedad. Es muy sencillo calcular que plan que más se adapta a ti en función de tu estilo de vida. Debes calcularlo en base a los aparatos eléctricos que uses a diario en tu hogar, como ser la nevera, lavavajillas, horno, televisión, aspiradora, computadoras y un largo etc.

Cabe aclarar que en el caso de querer cambiar de empresa eléctrica, es importante constatar que no haya ningún acuerdo de permanencia con la empresa suministradora.

Cambio de titularidad en el suministro del gas

Con el gas siempre debes tener que presente que hay que ser muy cautelosos y hacer una buena revisión de las instalaciones. Pasar por alto la revisión podría poner en riesgo tu vida y la de tu familia. El cambio de titularidad de este suministro suele ser el más rápido de generar y generalmente se hace por vía telefónica.

Para hacer el cambio las compañías suelen pedirte los datos del anterior titular y del nuevo, el CUPS (Código Universal de Punto de Suministro), dirección y cuenta bancaria para domiciliar los pagos.

También aquí es importante constatar que el suministro de gas no esté dado de baja, ya que para darlo de alta tendrías que abonar los derechos de acometida y alta del gas natural.

El cambio de titularidad de los suministros podría considerarse el moño del largo proceso de compraventa. Por eso, es conveniente que realices los trámites en tiempo y forma para no tener ningún inconveniente, sin olvidar la correcta revisación de las instalaciones.

Esperamos haberte sido de ayuda con esta nota. ¡No dudes en dejar tu comentario! En Oi Real Estate nos interesa conocer tu opinión.

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Sigue leyendo más sobre estos temas en el siguiente artículo:

Energía solar fotovoltaica: ¿Cuáles son las ventajas de usarla?

En Comprar

Todo sobre la permuta de viviendas

26 febrero, 2021 No hay comentarios

En esta oportunidad desde Oi Real Estate te contamos todos los detalles sobre una alternativa a la compra-venta de viviendas, la permuta.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es permutar una vivienda?
Los pasos a seguir para realizar una permuta
Las ventajas de las permutas inmobiliarias
Una operación sencilla que se adapta a tus necesidades particulares
Generar ingreso de dinero en caso de necesidad
Permutar parcela por futura vivienda
¿Qué ocurre si una vivienda está hipotecada?
¿Cuáles son los gastos e impuestos asociados a la permuta?
¿Cuándo comenzó la permuta en España?

El concepto de permuta se remonta a miles de años atrás. El trueque fue la forma de intercambiar bienes más usada en la antigüedad antes de la aparición de la moneda. En los últimos tiempos, esta forma de comerciar ha revivido en las permutas de viviendas.

¿Qué es permutar una vivienda?

Según afirma el artículo 1538 del Código Civil, la permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar un bien para recibir otro. Llevándolo al sector inmobiliario, ambas partes intercambian una propiedad de la que son dueños.

El punto clave que diferencia la permuta del contrato de compraventa es que en la permuta se intercambian las propiedades, pero no hay dinero. Por eso, para poder realizar esta transacción es necesario que las viviendas sean de similar valor para que el intercambio sea justo para ambas partes.

Ahora bien, puede suceder que esto no se de siempre así. En el caso de que haya una diferencia considerable en los valores, se tendrá que equiparar la diferencia con dinero, lo cual requiere un contrato mixto de permuta y compraventa.

Los pasos a seguir para realizar una permuta

Cuando se ha tomado la decisión de intercambiar viviendas, el punto de partida es acordar el precio de los inmuebles. Una vez aceptado el precio, debes asegurarte de hacer las averiguaciones pertinentes, como siempre recomendamos.

Es elemental que consultes en el Registro de la Propiedad quién es el titular y si tiene alguna carga a pagar, como puede ser por ejemplo, una hipoteca. Además, debes pedir al propietario el último recibo del IBI para cerciorarte de que está al corriente con los pagos, así como certificar que no existen deudas con la comunidad de propietarios.

Ahora si, una vez que te hayas asegurado de que todo esté en regla, se procede a firmar una escritura de permuta ante un notario para realizar la transmisión de la titularidad de las propiedades. Finalmente, es necesario como siempre mencionamos, inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras es muy importante luego de realizar la operación.

Las ventajas de las permutas inmobiliarias

Una operación sencilla que se adapta a tus necesidades particulares

Las ventajas de realizar este tipo de contrato están asociadas a lo simple de la operación, ya que permite solucionar necesidades específicas de vivienda sin el traspaso de grandes sumas de dinero y con menor cantidad de trámites.

Un ejemplo puede ser aquellas personas mayores, que se encuentran en situación de dependencia o que viven solas, y que desean permutar su piso por otro más pequeño que se adapte mejor a sus necesidades. En este caso, recibirían igualmente una compensación económica por la diferencia de precios.

Muy común también es el caso de una pareja con hijos cuya vivienda actual les ha quedado muy chica y decide permutar por una de mayores dimensiones. En este caso, ellos deberían aportar el dinero restante para equiparar la diferencia de montos.

Generar ingreso de dinero en caso de necesidad

Generar dinero en determinadas situaciones es otro de los beneficios. A modo de ejemplo, mencionaremos el caso de particulares que se hayan en una situación en la que no pueden hacer frente a la hipoteca de su propiedad y deciden permutar su vivienda por una de menor valor, solucionando así su inconveniente económico. Además recibirían un monto de dinero por la compensación de precios.

Permutar parcela por futura vivienda

Otra transacción que ocurre mucho es la permuta de parcela a cambio de viviendas luego de la construcción un edificio. En este caso, la persona que cede su terreno, no asume ningún riesgo en el proceso constructivo y no tienen que invertir para la construcción. Por otra parte, el particular o empresa constructora dispone, sin necesidad de destinar una suma de dinero, tiempo y trámites de compra, de un solar para realizar un proyecto de edificación. El beneficio resulta mutuo para ambas partes.

¿Qué ocurre si una vivienda está hipotecada?

Como en una permuta de viviendas no hay generalmente intercambio de dinero, influye bastante si estas están hipotecadas. En ese caso, el precio de cada vivienda se determinará por su valor de mercado menos el capital pendiente de amortizar de la hipoteca.

Tienes varias opciones en este caso. Por ejemplo, si tu propiedad está tasada en 200.000 € pero aún me quedan 40.000 € por amortizar, podrás permutar por una casa valorada en 160.000 €. Otra posibilidad es intercambiar por una vivienda de 300.000 € en la que aún queden pendientes 140.000 € de hipoteca.

En estos casos es muy importante destacar que el banco debe aprobar el cambio de titular de la hipoteca antes de la permuta. Aunque con el intercambio de inmuebles cambia el propietario de la vivienda, el banco sigue considerando la hipoteca sobre la propiedad, que ahora pertenece a otro titular. Por eso, hay que asegurarse de realizar el cambio de titular de hipoteca desde un comienzo.

El banco procederá entonces a realizar una subrogación para cambiar el titular o podrás solicitar una nueva hipoteca en la misma u otra entidad.

¿Cuáles son los gastos e impuestos asociados a la permuta?

En el caso de viviendas que no están hipotecadas, los gastos de impuestos son los siguientes:

Costes de notaría y registro en el Registro de Propiedad.

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados de ambos inmuebles. Al tratarse de una transacción entre dos particulares, este contrato está exento de IVA.

Plusvalía Municipal.

Ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF. Este impuesto se calcula con la diferencia entre el valor de la adquisición del bien que se transmite y el valor que se toma tras la permuta.
Ahora bien, en la permuta de propiedades con hipoteca, además, se deberá atender a los gastos de novación, de cancelación de hipoteca o de gestionar una nueva.

¿Cuándo comenzó la permuta en España?

Este modelo de contrato se popularizó en España debido al auge de la construcción inmobiliaria, que comenzó en la década de los setenta del siglo pasado y alcanzó su auge durante la primera década de este.

El notable crecimiento del sector inmobiliario, junto con el bajo tipo de interés en la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda habitual por parte de los bancos, ha impulsado el crecimiento de permutas en el país.

Sigue leyendo más sobre estos temas en el siguiente artículo:

El sueño de la casa propia: qué buscan los españoles a la hora de elegir una casa?

En Alquilar

Capitales españolas con mayor demanda para comprar o alquilar

17 febrero, 2021 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son las capitales españolas que cuentan con la mayor demanda para comprar o alquilar un inmueble. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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Oferta de alquiler y venta
Alquiler
Dinámica inmobiliaria para el alquiler
Compra
Dinámica inmobiliaria para la compra

Existe una gran cantidad de causas por las cuáles una persona puede decidir comprar o alquilar una vivienda, puede ser por motivos de trabajo, estudios, amor, calidad de vida, entre muchos otros. La diversidad con la que cuenta un país como España genera que algunas sean más demandadas que otras.

Como ya sabemos, la pandemia ha afectado a todo el mundo y los efectos económicos que ocasionará aún se están por determinar. Sin embargo, la realidad de la España vacía sigue en pie, ya que las ciudades que cuentan con más demanda son aquellas que poseen mayor renta por vivienda y que además, han registrado tasas inferiores de paro.

Por otro lado, también debemos tener en cuenta que la demanda relativa del mercado del alquiler en España es bastante mayor que la del mercado de compraventa. El valor medio del primero se ubica en 5,7 puntos, mientras que el mercado de compraventa se sitúa a los 1,5.

Oferta de alquiler y venta

Si bien, habitualmente, los españoles han buscado poder llegar a ser propietarios de sus casas, la realidad es que en muchas ocasiones no tienen más opción que el alquiler. Esto se debe a la inestabilidad económica y laboral, carecer de ahorros, problemas de financiación, y una enorme cantidad más de motivos.

Toda esta situación también ocasiona, por lógica, que al haber una mayor demanda, el precio también aumente en función de la oferta disponible. Es por este motivo que, los mercados tanto de alquiler como de compraventa variarán en cada capital, es por esto que resulta conveniente analizar cada uno individualmente. En el conjunto del país, el stock de casas en venta ofertado llegaba aproximadamente al 5% del total en el cuarto trimestre de 2020. Por otro lado, el stock en alquiler no alcanzaba el 2% en el mismo periodo. Esto significa que, al cierre del año pasado, la oferta de casas en venta era muy superior a las que se encontraban disponibles para alquilar.

Alquiler

La situación para el alquiler se ve modificada. El importante aumento de oferta en ciudades como por ejemplo Palma de Mallorca, Madrid y Barcelona a causa más que nada de la ausencia de turistas y estudiantes, ha generado también una gran bajada de precios en estas ciudades.

La demanda relativa ha bajado un 31%, mientras que la oferta subió un 45,3% y el precio ha aumentado un 3,6% al cierre del cuatro trimestre de 2020 a comparación del mismo periodo del año 2019. A pesar de que la demanda va en descenso y la oferta en subida, los propietarios todavía no aceptan los nuevos valores y mantienen los anteriores a la crisis.

Por capitales de provincias, tras el aumento de oferta en las ciudades antes mencionadas, la clasificación por demanda relativa está liderada por Pamplona, seguida de Vitoria, Guadalajara, Zaragoza y Santa Cruz de Tenerife. En el mercado de los alquileres, la principal clave es la escasa oferta.

Dinámica inmobiliaria para el alquiler

Así como el entorno socioeconómico es muy importante para el mercado de la compraventa, cuando hablamos del alquiler es aún más importante. La demanda se centra principalmente en capitales españolas que cuentan con una tasa de paro menor a la media y una variación de población elevada.

Compra

Las capitales que cuentan con una mayor demanda para la compra de viviendas son las mismas que registran menores tasas de paro, niveles más altos de rentas medias y, por ende, una menor oferta de casas.

De esta manera, las que encontramos en los primeros puestos de la clasificación son Pamplona, Zaragoza, Madrid, Sevilla, Las Palmas, Santa Cruz de Tenerife, Barcelona, Valencia y Toledo y San Sebastián. La demanda relativa aumento un 31,5% en el último trimestre del año 2020 a comparación del mismo periodo del año 2019, con solo un leve aumento del 2,9% en la oferta, lo que generó que el precio aumentara en un 2%.

Dinámica inmobiliaria para la compra

Pamplona cuenta con muy poca oferta de vivienda, mientras que Barcelona, Las Palmas, Valencia y Santa Cruz de Tenerife cuentan con muchos compradores extranjeros.

La gran demanda en todas estas capitales además genera que el esfuerzo necesario para enfrentar la compra de una casa en alguna de estas ciudades sea más grande. Por arriba de la tasa media nacional (25,8%) se ubican 16 ciudades. En los primeros lugares encontramos a San Sebastián, Madrid, Palma de Mallorca, Barcelona, Gerona, Málaga, Las Palmas, Sevilla y Bilbao.

En el mercado de compraventa la situación socioeconómica de las capitales españolas es fundamental, pero además, también tiene su parte el factor turístico. La mayor cantidad de las capitales que cuenta con más demanda poseen datos de paro y renta mayores a la media.

En Hipotecas

Las tasaciones hipotecarias de vivienda aumentaron en la segunda mitad del año

3 febrero, 2021 No hay comentarios

Luego de haber atravesado la primera ola de la pandemia del coronavirus, las tasaciones hipotecarias registraron un incremento del 9,5 % en el tercer trimestre del año pasado

El estallido del coronavirus en el segundo trimestre del año dejó en modo de espera las operaciones de muchos sectores. Las medidas de confinamiento dictaminadas por los gobiernos para frenar el avance del virus también detuvieron las actividades económicas. Si bien el mercado inmobiliario supo adaptarse a través de las tecnologías a los diferentes estados de alerta, las operaciones presenciales se vieron imposibilitadas de ser realizadas.

Luego de que pasara la primera ola y con el respiro del verano, muchos inversores comenzaron a reactivar los procesos que se habían frenado en marzo y abril.

Es por esto que el número de tasaciones hipotecarias verificó un aumento en el tercer trimestre del 2020. La razón de este aumento puede haber sido que las operaciones inmobiliarias volvieron a realizarse luego de haberse detenido en el lapso del confinamiento.

En este post hablaremos sobre el incremento de las tasaciones hipotecarias para la compra de una vivienda que se registraron durante los meses de julio, agosto y septiembre del 2020. Sigue leyendo!

En este artículo encontrarás:
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Aumentaron las tasaciones de viviendas hipotecarias
Cuál fue el número total de tasaciones completas?
Con qué tienen que ver las variaciones en esos importes?
Cómo variaron las tasaciones en los tres primeros trimestres del 2020?
La tasación de inmuebles en proyecto de rehabilitación creció un 27%
Cómo se modificaron las revisiones de valor de activos bancarios?
Normalización en la actividad inmobiliaria

Aumentaron las tasaciones de viviendas hipotecarias

Según los datos proporcionados por la Asociación Española de Análisis de Valor, el número de tasaciones de vivienda con finalidad hipotecaria se incrementó en un 9,56% entre los meses de julio y septiembre, superando las 93.600. Esta asociación está conformada por 21 sociedades de tasación.

Como explica El inmobiliario se trata de la cifra más alta para ese periodo desde que se elabora la estadística en la AEV. Su secretaria general, Paloma Arnaiz, afirma que este incremento “probablemente se deba a la acumulación de operaciones que no se pudieron cerrar durante el confinamiento del segundo trimestre del año”.

Dentro de estas estadísticas también se indicó un crecimiento del importe total tasado. En este caso, la proporción fue algo menor, alcanzando un +8,81% de incremento. De esta manera, el importe de tasación de los activos valorados en el tercer trimestre fue un 0,68% inferior, con un valor de tasación promedio de 199.100 euros por vivienda.

Cuál fue el número total de tasaciones completas?

Si nos fijamos en el número total de tasaciones completas del tercer trimestre, el cual engloba tanto las hipotecarias como las realizadas con otras finalidades, y para todos los usos además del de vivienda se experimentó un aumento del 0,87%. Esta comparación se realiza respecto al mismo periodo del año anterior y contabiliza un total de hasta 268.589 valoraciones. Sin embargo, el importe total tasado desciende un 13,59%, lo que supone que se han realizado más tasaciones, pero de un importe medio menor.

Con qué tienen que ver las variaciones en esos importes?

Como sugiere Paloma Arnaiz, las variaciones del importe promedio de tasación se relacionan con la composición de lo que se tasa en cada periodo. Cada trimestre las entidades bancarias empaquetan y ordenan tasar sus activos de acuerdo a usos o zonas geográficas. También influyen los posibles cambios en las preferencias de la demanda, como el tamaño de las viviendas o ubicación en zonas más o menos periféricas, con lo cual se eligen tasar distintos conjuntos de inmuebles. Todos estos factores pueden hacer que el importe medio de tasación de lo valorado vaya cambiando. El segmento hipotecario aumentó un 10,95% en volumen, superando las 140.000 tasaciones en esos 3 meses, y descendió en importe total tasado, -11,67%.

Cómo variaron las tasaciones en los tres primeros trimestres del 2020?

Los datos de actividad de los tres primeros trimestres demostraron un descenso en ambos conceptos. El volumen de actividad descendió un -6,09% y el importe tasado registró un en 9,69%, por efecto de la caída brusca de actividad experimentada entre los meses de abril y junio. Viendo estos datos se puede apreciar cómo la proporción de tasaciones dedicadas al mercado hipotecario se mantuvieron estables respecto al año anterior. Por otra parte, creció la parte de actividad dedicada a tasaciones con finalidad contable respecto a años previos mientras que disminuyó la dedicada a otras finalidades variadas, como asesoramiento o periciales, entre otras.

La tasación de inmuebles en proyecto de rehabilitación creció un 27%

Las tasaciones hipotecarias de inmuebles en proyecto continuaron experimentando caídas. Según los datos aportados por la AEV el volumen de proyectos tasados entre julio y septiembre disminuyeron un -3,72%. En contrapartida se verificaron aumentos en los proyectos de rehabilitación, los cuales registraron un 27,74% más que en el tercer trimestre de 2019. La información muestra que hasta septiembre, el incremento fue del 1,95%.

Cómo se modificaron las revisiones de valor de activos bancarios?

Otras de las variables que registraron aumentos fueron las revisiones de valor de activos bancarios, las cuales se llevan a cabo mediante metodologías de valoración automatizadas (AVM). En el tercer trimestre de 2020 se realizaron más de 130.000, 1.7 veces más que en el segundo trimestre.

Normalización en la actividad inmobiliaria

Para Paloma Arnaiz, los datos de actividad del tercer trimestre de 2020 reflejan una plena normalización de la actividad de tasación y de la inmobiliaria en su conjunto. Luego de superadas las dificultades operativas derivadas de los meses de confinamiento para el cierre de transacciones se verificó una normalización al aumentar las tasaciones.

Sin embargo se aprecia, una ralentización de la actividad en el segmento de obra nueva. De esta manera se refuerza la percepción de que se están encontrando mayores obstáculos para la puesta en marcha de promociones. Esto podría acarrear una posible restricción futura de este tipo de oferta en algunos lugares.

¿Te fue útil esta información? Conocés más sobre las tasaciones hipotecarias durante el 2020? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

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En Hipotecas

Gastos de formalización de la hipoteca: cuáles son los que puedo reclamar al banco?

3 febrero, 2021 No hay comentarios

Tras el último fallo conocido del Tribunal Supremo se abren las posibilidades para reclamar por varios gastos de formalización de la hipoteca, si la misma se firmó con anterioridad a junio del 2019.

La semana pasada se dio a conocer la sentencia por la cual el Tribunal Supremo obligó a una entidad a devolverle a un cliente el 100% de los gastos de tasación. El demandante había denunciado que el banco no le había permitido negociar los gastos de formalización de la hipoteca, firmada en 2014, por lo que la justicia consideró que esta maniobra fue abusiva y terminó fallando a favor del hipotecado.

Este nuevo revés que recibe la banca avala el ingreso a los Tribunales de cientos de consumidores que podrían reclamar por la devolución de los gastos de formalización de hipoteca que no fueron debidamente negociados.

Si quieres enterarte cuáles son esos gastos y cómo tienes que hacer para presentar una reclamación, sigue leyendo este post! Aquí te aclararemos todas las dudas sobre los gastos de formalización de la hipoteca que se pueden demandar ante la justicia luego de este fallo.

En este artículo encontrarás:
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Cuáles son los gastos de formalización de la hipoteca que puedo reclamar?
Gastos de tasación:
Honorarios de gestoría:
Gastos notariales:
Gastos de Registro de la Propiedad:
Cómo reclamar la devolución de los gastos de formalización de la hipoteca
Juntar toda la documentación que acredite los pagos de formalización del contrato.
Iniciar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco
Remitir la queja al Banco de España
Interponer una demanda en el juzgado
Cuáles son los plazos límites para presentar el reclamo?
Cuáles son los gastos que no se pueden reclamar?
Los gastos de la compra de la vivienda
El IAJD
Los gastos de novación, subrogación o cancelación

Cuáles son los gastos de formalización de la hipoteca que puedo reclamar?

Los gastos que se pueden recuperar previo paso por la justicia son:

La totalidad de los honorarios de gestoría

Los costes del registro

El coste de la tasación

La mitad de los gastos notariales

Luego del fallo del Tribunal Supremo se dictaminó que parte de los gastos deben correr por parte de la entidad. Antes de la sanción de la Ley de Hipotecas, todos los costes extras de la compra de una vivienda tales como los de escrituración e inscripción debían ser pagados por el cliente bancario. Este fallo mencionado sienta precedente para poder reclamar parte de esos gastos a la entidad bancaria que dio origen a nuestra hipoteca, y acorde a lo estipulado por ley, no se debería cobrar a los clientes de hipotecas firmadas antes de junio de 2019:

Gastos de tasación:

Suelen costar unos 300 euros de media y se pueden recuperar por completo luego de la sentencia reciente del Tribunal Supremo.

Honorarios de gestoría:

Estos gastos no están regulados por ley. Suelen rondar aproximadamente los 400 euros los cuales pueden ser reclamados en un 100%.

Gastos notariales:

Suelen representar entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria y de este monto podemos recuperar sólo la mitad.

Gastos de Registro de la Propiedad:

Este es otro gasto que se puede recuperar por completo y no suelen superar el 0,2% de la responsabilidad hipotecaria.

Cómo reclamar la devolución de los gastos de formalización de la hipoteca

Para hacer un reclamo de estos gastos deberemos anteponer un reclamación ordinaria frente al banco o poner una denuncia ante el juzgado de cláusulas abusivas correspondiente. No existe ningún mecanismo específico para recuperar el dinero invertido.

Los pasos a seguir son los siguientes:

Juntar toda la documentación que acredite los pagos de formalización del contrato.

Estos son los que nos entregó la Gestoría después de firmar el préstamo hipotecario. Con estas facturas ya tendremos una base para exigir al banco que nos devuelva una cantidad determinada de dinero.

Iniciar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco

Esta gestión se puede hacer por vía telefónica o mail según la entidad, y la respuesta puede llegar a tardar entre uno y dos meses.

Remitir la queja al Banco de España

Cuando no recibimos respuesta ante la reclamación podemos hacer una queja ante el Banco de España, que si bien no podrá emitir dictamen vinculante, puede servir para volver a reclamar ante la entidad la devolución del dinero. La respuesta del Banco puede tardar hasta cuatro meses.

Interponer una demanda en el juzgado

Si la entidad financiera no da ninguna respuesta ante nuestra petición nos queda la chance de interponer una demanda ante los juzgados. Cuando nos decidimos a esta opción debemos saber que la victoria no está garantizada por lo que si perdemos, deberemos abonar todas las costas asociadas al proceso. Por el contrario si el fallo sale a favor nuestro, el banco tendrá que pagar todos los gastos judiciales y devolvernos los gastos que ordene el magistrado.

Cuáles son los plazos límites para presentar el reclamo?

Según algunos juristas el plazo para presentarse ante la justicia no caduca jamás. Para otros se deberían contar cinco años desde la primera sentencia o desde la cancelación de la hipoteca. Como podemos ver no hay una posición clara en torno a este tema.

De acuerdo a las distintas interpretaciones, el plazo podría haber vencido el pasado 28 de diciembre de 2020 o el 21 de enero de 2021. Sin embargo, hay muchos juristas que creen que ese plazo no caduca. En todo caso deberá ser el Tribunal Supremo quien aclare hasta cuándo se puede hacer el reclamo.

Cuáles son los gastos que no se pueden reclamar?

Existen diversos gastos hipotecarios que no nos pueden obligar a pagar íntegramente, aunque esto no significa que quedemos liberados de pagar todos los costes.

Los gastos que deben ser indefectiblemente costeados por el comprador de la vivienda son:

Los gastos de la compra de la vivienda

El comprador deberá hacerse cargo de los gastos de compra de la vivienda. Estos son los generados por la escrituración de la propiedad que no corren por la cuenta del vendedor.

El IAJD

El Tribunal consideraba que este tributo debía pagarlo el cliente como sujeto pasivo de la operación pero desde noviembre de 2018 el gobierno decidió que debe abonarlo el banco por un cambio legislativo. Esta medida no tiene carácter retroactiva.

Los gastos de novación, subrogación o cancelación

Estos gastos no se pueden reclamar al banco, ya que es un coste que corresponde íntegramente al titular del contrato. En el caso de subrogación de deudor, el nuevo propietario deberá hacerse cargo de los gastos asociados y no la entidad financiera.

¿Te fue útil esta información? Conocés más sobre cómo reclamar los gastos de formalización de una hipoteca? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

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En Comprar

Leasing inmobiliario 2021: ¿qué es?, ¿cuáles son sus beneficios?

27 enero, 2021 No hay comentarios

¿Has oído hablar del leasing inmobiliario? Es un método de financiación para la adquisición de oficina y locales comerciales que está disponible para autónomos y empresas. ¡Sigue leyendo! En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto.

En este artículo encontrarás:
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Leasing inmobiliario: una alternativa de financiación a mediano plazo
Tipos de leasing
Ventajas del leasing inmobiliario
Requisitos para el leasing
Diferencias entre el leasing inmobiliario y el alquiler con opción a compra
Simulador de leasing inmobiliario

Desde hace unos años se está imponiendo un nuevo método de financiación para adquirir oficinas o locales comerciales. Nos referimos el leasing inmobiliario, una alternativa al préstamo hipotecario tradicional que facilita la compraventa de propiedades a los autónomos y empresarios. Pero ¿en qué consiste exactamente? En Oi Real Estate te lo contamos.

Leasing inmobiliario: una alternativa de financiación a mediano plazo

El leasing inmobiliario guarda muchas similitudes con el alquiler con opción a compra, aunque no es lo mismo. Con esta novedosa práctica, el arrendador cede al arrendatario el uso y disfrute del local comercial a cambio del pago de unas cuotas mensuales que incluyen intereses. Cuando el contrato de leasing inmobiliario se termina, el arrendador puede elegir entre comprar el inmueble o devolverlo. En el primer caso, abonará una suma de dinero adicional, pero todas las rentas contarán como parte de pago de la compra. Por lo tanto, el importe a pagar se calculará en función de la diferencia entre el precio de la propiedad y el dinero pagado en concepto de alquiler.

Ahora bien, en esta práctica participan tres agentes: el vendedor, el arrendador que practica el leasing inmobiliario y la sociedad de arrendamiento financiero. En definitiva, es este último quien financia la adquisición del inmueble y cede al arrendatario el uso y disfrute del local comercial. Es por ello que las cuotas del leasing inmobiliario también puede ser fijas o variables, al igual que las hipotecas, pero sus condiciones suelen ser más flexibles y asequibles. Además, las entidades financieras, en ocasiones, ofrecen pagos mensuales, trimestrales o anuales, según las características de cada cliente.

Tipos de leasing

El leasing más común es el financiero, que funciona de la siguiente manera: la sociedad financiera (que suele ser el banco) adquiere una propiedad (que es del vendedor) para ser utilizada por el arrendatario a cambio del pago de unas cuotas mensuales. En estos casos, es el inquilino el responsable de enfrentar los gastos de reparación o mantenimiento, mientras que la entidad financiera asume el pago de todos los impuestos.

Otro tipo de leasing menos común es el operativo. Guarda muchas solicitudes con la transacción mencionada anteriormente, pero en este caso el mantenimiento y la reparación del inmueble queda a cargo del arrendatario.

Por último, existe el Lease-Back, cuyos fundamentos se asemejan al de una hipoteca inversa. En este caso, la empresa propietaria del bien inmueble decide vendérselo a una empresa de leasing inmobiliario. Esta última no solo lo adquiere, sino que también le arrienda el local comercial al vendedor original. De esta manera, el interesado puede permanecer ejerciendo sus actividades en el inmueble y conserva el derecho a compra para recuperar la propiedad en el futuro.

**Ventajas del leasing inmobiliario**

La principal ventaja tanto para empresas como para autónomos es que con el leasing inmobiliario se puede financiar el 100% del inmueble. Es sabido que las hipotecas tradicionales solo conceden el 80% del dinero necesario para adquirir una propiedad, por lo que esta ventaja se traduce en una gran accesibilidad. Además, no tendrás que realizar ningún desembolso inicial, puesto que irás pagando gran parte del coste de la compraventa a través de las rentas. También queremos destacar que gracias al leasing inmobiliario se pueden obtener beneficios fiscales, tanto por la posibilidad de aplazar el pago de impuestos como por las facilidades para deducir el IVA.

Esto son algunos de los beneficios del leasing inmobiliario, pero hay más:

Permite conservar las condiciones de compra durante un periodo de tiempo prolongado.
La operación de leasing es más rápida que una compraventa tradicional.
Permite el mantenimiento de la propiedad de la empresa.
Es compatible con otras líneas de financiación subvencionadas como los créditos ICO.

Requisitos para el leasing

Por norma general, podríamos decir que los requisitos fundamentales del leasing inmobiliario son que el arrendatario sea una persona jurídica, empresario o profesional y que la propiedad arrendada se destine a usos empresariales o mixtos.

Con respecto al contrato, su duración deberá ser de, por lo menos, diez años siempre que se adquiera un bien inmueble. Las rentas, por su parte, podrán ser constantes o crecientes y tanto estas como las cargas financieras serán consideradas como gastos deducibles.

Diferencias entre el leasing inmobiliario y el alquiler con opción a compra

En primera instancia, tanto el leasing inmobiliario como el alquiler con opción a compra se parecen. Sin embargo, la principal diferencia entre ellos es su tratamiento.

El leasing inmobiliario, en verdad, se asemeja a la adquisición del bien a través de un préstamo. Por lo tanto, la operación se analiza como si fuera una compraventa. En efecto, desde el principio, el bien inmueble figurará como un bien del arrendatario y ya no del arrendador o de la sociedad financiera.

En el alquiler con opción a compra, en cambio, la propiedad sigue perteneciéndole al dueño original hasta tanto el arrendatario no se decida a comprar y se firme el correspondiente contrato.

**Simulador de leasing inmobiliario**

Si quieres conocer las condiciones de estos préstamos, puedes acceder al simulador de Bankinter. De todas maneras, quisimos exponer un ejemplo para que todas tus dudas respecto del leasing inmobiliario queden resueltas.

Imagina, entonces, que quieres adquirir un local comercial por 50 mil euros y los tipos de intereses son del 6%. Entonces, las condiciones serían las siguientes.

Importe a financiar: 50 000 euros
Interés: 6%
Cuotas: constantes
Periodicidad de las cuotas: mensual
Cuotas de carencia: 3
Plazo: 60 meses
Valor residual: 955, 25 euros

Como puedes ver, comprar un local comercial a través de esta metodología es fácil, aunque los intereses son superiores a los de los préstamos hipotecarios tradicionales.

Esperamos haberte ayudado con toda esta información. ¿Quieres comprar un local comercial?

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Ley de Viviendas: consecuencias para el mercado y propietarios

En Formación Inmobiliaria

Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria 2021: corrección de precios y aumento en el número de operaciones

20 enero, 2021 No hay comentarios

Recientemente, se publicó la Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria. Sus resultados confirman lo que el resto de los expertos preveían hacia fines de 2020. La recuperación del mercado inmobiliario continuaría, aunque los precios del alquiler y la compraventa conservarían su tendencia hacia la baja.

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En este artículo encontrarás:

Desde 2017, el portal inmobiliario Idealista realiza la Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria. En ella participan más de 250 expertos, cuyos negocios se desarrollan a lo largo de toda España. Pero ¿en qué consiste este estudio? Su objetivo es mostrar el grado de satisfacción y las previsiones de los expertos en el mercado inmobiliario, tanto del alquiler como de la compra. Para ello, utilizan un índice que varía entre el cero y el cien, siendo este último el valor de máxima satisfacción.

Recientemente se ha publicado la nueva Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria que evalúa las predicciones para 2021 y los resultados obtenidos fueron los siguientes.

Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria 2021

Las agencias inmobiliarias que participaron de la encuesta prevén que la recuperación del sector continuará durante los primeros meses de 2021, a pesar del contexto de incertidumbre que se vive en España como resultado del estallido de la tercera ola de la pandemia. Aunque la vacunación ya ha comenzado, la inmunidad se alcanzaría hacia mediados del año y, hasta entonces, los mercados continuarán expectantes. No obstante, los profesionales coinciden en que los precios continuarán ajustándose, tanto en la compraventa como en el mercado del alquiler.

Previsiones compraventas 2021

En general, la Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria refleja que la mayoría de las agencias esperan que continúe la tendencia en la mejora en este sector durante 2021. Concretamente, tienen buenas expectativas respecto del aumento en el número de operaciones de compraventa. Además, esperan que, con la reactivación de la economía, se puedan captar nuevos clientes.

Sin embargo, se prevé también que los precios continuarán ajustándose a la baja. Esto deriva de la incertidumbre económica, el exceso de oferta y la temporal falta de demanda. Al respecto, las perspectivas siguen siendo conservadoras. Un 37% de los profesionales encuestados afirma que los precios de venta en sus áreas específicas continuarán disminuyendo. Pero la mayoría restante sostiene que, al menos, se mantendrán estables.

En cuanto al cierre de operaciones en el mercado de compraventa, más de la mitad de las inmobiliarias encuestadas (52%) confía en que durante el primer trimestre de 2021 venderán más casas que en el final de 2020. Frente a ello, el 26% sostiene que mantendrá la misma actividad que el trimestre anterior. Y solo el 21% respondió que venderá menos viviendas.

Previsiones en el mercado del alquiler 2021

En lo que respecta al mercado del alquiler, el 2021 ha comenzado con un flujo interesante tanto en la oferta como en la demanda. El aumento de la oferta de pisos para arrendamiento de larga estancia (muchos de ellos provenientes de antiguos pisos de alquiler turístico) y su consecuente baja de precios, sumado a las nuevas necesidades que planteó el coronavirus sobre los hogares de los españoles, generaron que el interés por cambiar de casa haya crecido hasta un 77% en el último tiempo. Según el portal inmobiliario, entre marzo 2020 (cuando inició el confinamiento) y junio del mismo año, la demanda de vivienda de alquiler se cuadriplicó.

Frente a ello, y según los datos recogidos por la Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria, el 34% de los profesionales encuestados destaca que los precios del alquiler continuarán bajando durante un trimestre más. Pero el 55% espera que se mantengan. Además, prevén una mejoría en cuanto al cierre de operaciones. El 36% de las agencias esperan alquilar la misma cantidad de casas. Mientras que el 33% confía en que cerrará más operaciones que en el último trimestre de 2020. Solo un 18% afirma que la actividad se reducirá.

Conclusiones de la Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria (ESI)

“Esta mejora en las perspectivas de las agencias inmobiliarias sobre la actividad de ambos mercados vuelve a poner al índice de Ventas por encima del índice de Alquiler”, según Idealista. “El ESI de venta sigue la tendencia al alza que ya recuperó a finales de año y mejora casi cinco puntos de los 44,9 de finales de 2020 a los actuales 49,7 puntos”.

El ESI del alquiler, por su parte, “frena levemente su caída y mejora apenas dos décimas frente al trimestre pasado, pero viene de la mayor caída de la confianza desde el cierre de 2019”. Agregan que “esto demuestra una estabilización de las expectativas, a la espera de ver cómo evoluciona la situación económica”.

Otras previsiones sobre el mercado inmobiliario en 2021

En la misma línea que la Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria, la agencia de calificación de riesgo Fitch prevé que el precio de la vivienda caerá en 2021 entre un 4% y un 6%. Pero estiman que se estabilizará en 2022. Las causas se las atribuye a la reducción del turismo que añadirá presión a la demanda de los inversores de la costa española. Además, desde Fitch agregan que la caída del 12% del PIB español que se prevé para 2021 también supondrá una presión a la baja en el precio de la vivienda.

Sostienen también que, por el auge del teletrabajo, ciudades como Madrid o Barcelona, cuyos precios duplican la media nacional, reducirán su demanda a favor de otros municipios menos poblados.

¿Será 2021 un buen año para invertir?

Considerando las facilidades que están proporcionando los bancos a la hora conceder préstamos hipotecarios, las cifras negativas que está arrojando el euríbor, la caída de los precios de compraventa y la expectativa de su aumento en 2022, podríamos decir que este año presenta muchas condiciones favorables para invertir en el mercado inmobiliario.

Pese a la incertidumbre y al aumento en la cantidad de prestaciones por desempleo facilitadas por el Estado, aquellos que hayan podido conservar la estabilidad de su economía durante esta pandemia, encontrarán en el mercado inmobiliario una buena oportunidad para rentabilizar sus ahorros sin realizar esfuerzos mayores.

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En Alquilar

Alquiler con opción de compra: todo lo que tienes que saber

20 enero, 2021 No hay comentarios

Sabemos que la decisión más importante en la vida de una persona puede coincidir con el momento de elegir su lugar de vivienda. Muchas veces parece más difícil la posibilidad de comprar un inmueble, y la gente se inclina por la modalidad de arrendamiento. En este caso te contamos de qué se trata el alquiler con opción de compra, una posibilidad que se acerca a ambos extremos. Recuerda de contactarte con nuestros asesores para una atención personalizada acerca del alquiler con opción de compra.

En este artículo encontrarás:

¿Qué es el alquiler con opción de compra?

Como la frase lo indica un alquiler con opción de compra es exactamente eso. Es decir, un inquilino puede arrendar una vivienda a un propietario, pero luego de determinado tiempo (pactado entre las partes), puede decidir comprar el inmueble. Por lo tanto, estamos hablando de una combinación entre dos operaciones inmobiliarias.

En la actualidad, la posibilidad del alquiler con opción de compra se ha convertido en una de las elecciones más adquiridas. Esta fórmula da lugar a invertir el dinero destinado para el alquiler de una vivienda a una posterior compra de ella.

En los casos de alquiler con opción de compra se ejecuta un modelo donde conviven un alquiler tradicional y una compraventa. Esta situación está amparada por un tipo de convenio que tiene dos negocios jurídicos. Significa que el inquilino arrienda una vivienda con las mismas condiciones que en un alquiler normal y después de pactar un plazo, en ese momento podrá decidir si ejerce la opción de compra o no.

Este tipo de operación genera interés entre todos aquellos que no tienen la posibilidad de lograr juntar grandes ahorros con los que acceder a la compra directa de un piso. También para los que no se pueden decidir de inmediato en la compra de un inmueble.

¿Cómo es el contrato para los inmuebles con opción de compra?

Para este tipo de negociación son necesarios dos contratos: el contrato de compraventa y el contrato de alquiler.

Contrato de alquiler

El primer contrato se rige bajo las normativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En él deben figurar una serie de cláusulas obligatorias:

Los datos detallados del inmueble en cuestión: dirección, uso o destino, estado general.
La vigencia: duración de los tiempos determinados para el alquiler de esa vivienda, y el plazo a partir del cual el arrendatario puede ejercer ese derecho a compra.
Los precios: aquí se detallan los costes de las rentas anuales, y del alquiler mensual que el arrendatario va a tener que pagar al propietario. También la forma de pago y las fechas límites.
El importe de la fianza y su derivación en caso de ejecutarse la compraventa del inmueble.
La prima inicial por ejercer el derecho a compra siempre que se haya acordado con el fin de asegurar la posterior compra por parte del inquilino.
Las obligaciones que le toca cubrir por los gastos en cada caso sobre el pago de los suministros, reformas, derramas, etc.
Las posibles penalidades por incumplimientos de contrato de ambas partes.

Contrato de compraventa

Luego de vencerse el contrato de alquiler, tendrá lugar el contrato de compraventa, que en este caso se rige bajo las normas del Código Civil y en el Reglamento Hipotecario. Este modo de convenio puede ser un poco más complicado y deberán ponerse en detalle algunas otras cuestiones como las siguientes:

La voluntad total y la obligatoriedad de que el casero venderá la propiedad al concluir el plazo de alquiler al inquilino.
La posibilidad del inquilino de decidir si finalmente quiere comprar o no el inmueble sobre el cual se ha pactado el arrendamiento.
Los plazos, teniendo en cuenta cuánto tiempo tiene el inquilino de utilizar el derecho de compra.
El precio exacto de la venta del piso.
El porcentaje de las cuotas de alquiler que se pueden deducir después de la venta.
La prima inicial aportada por el inquilino para la ejecución de compra.
La distribución de los impuestos y pagos asociados a la compraventa, teniendo en cuenta quién es responsable del gasto.

Derechos y obligaciones del inquilino

En los casos de alquiler con opción de compra, los inquilinos, al igual que en otras situaciones, cuentan con una serie de derechos y otras obligaciones que deben respetarse.

Entre los derechos se distinguen los siguientes:

El derecho de permanecer alquilando en esa propiedad durante los años mínimos estipulados por ley o el plazo que se haya acordado entre las partes.
La posibilidad o la exclusividad de la compra, esto quiere decir que será el inquilino la única persona que podrá comprar la casa durante el plazo pautado.
El derecho a la deducción del alquiler, teniendo en cuenta el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
La garantía de deducir todas las mensualidades que haya pagado el inquilino al precio de compra pactado.

Por supuesto, también existe un listado de obligaciones o responsabilidades que el arrendatario debe cumplir. Aquí te mostramos dos ejemplos primordiales:

Pagar a tiempo la renta, ya que si el inquilino tarda más de dos meses en pagar la renta, perderá automáticamente la opción a compra.
No prorrogar el contrato. Si el arrendatario decidiera prorrogar la vigencia de alquiler, también, perderá de forma inmediata la posibilidad de comprar el inmueble, porque estaría incumpliendo con una exigencia fundamental para este tipo de operación. Se anula irreflexivamente el contrato de compraventa.

Derechos y obligaciones del propietario

Los propietarios cuentan con derechos que deben ser tenidos en cuenta por ambas partes. Estos son los siguientes:

Recibir el pago de la renta de manera adecuada, sin retrasos, todos los meses.
El derecho a subir el precio de la vivienda siempre y cuando se relacione con los datos del IPC.
La posibilidad de solicitar una prima para la ejecución de esta opción de compra. La prima se conoce como aquella cantidad que el inquilino entrega al propietario para mantener la ejecución de opción de compra. Este monto suele variar entre un 5% y un 10% del valor pactado total de la vivienda.

Por otra parte, las obligaciones del propietario tienen que ver con lo siguiente:

Mantener en regla todas las cláusulas declaradas en el contrato. Aquí es importante que sepa que no puede ceder de ninguna manera, ni alquilar, ni vender a un tercero el piso, aunque mejoren la oferta.
Responsabilizarse por la reparación o las reformas del edificio, al igual que lo hace un propietario en un alquiler tradicional.
Declarar las ganancias percibidas por el alquiler ante Hacienda.
Declarar la ganancia por la ejecución de la prima.

Ventajas del alquiler con opción de compra

Para el comprador

Todo el alquiler que se paga se deduce del precio final, con lo cual es una buena opción para quien quiere ir ahorrando al mismo tiempo que no siente que tira el dinero en un alquiler que no va a recuperar.

Tiene la compra asegurada, aunque existan posteriores ofertas mejores para el anterior propietario.

Para el vendedor

Gana dinero con el alquiler desde el primer momento, es decir, no tiene que esperar un número de meses concreto para poder recibir algún ingreso. Con la prima se asegura un ingreso de dinero alto y rápido.

No tendrá la vivienda vacía mientras espera el momento de la compraventa, y así evitará situaciones de ocupaciones o de deterioro del inmueble por falta de uso.

Esperamos haberte clarificado los puntos fundamentales sobre el alquiler con opción de compra. Si necesitas más información para decidirte sobre cuál operación te sienta mejor, contáctate con Oi Real Estate.

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En Comprar

Contrato de mandato en la compraventa

10 enero, 2021 No hay comentarios

En el artículo de hoy veremos todo lo relacionado con el contrato de mandato en la compraventa. Qué es, cuándo se utiliza, para qué sirve… Así que no dejes de leer el post porque aquí te daremos información valiosa para el resto de tu vida.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es el contrato de mandato?
¿Cómo es el contrato de mandato en la compraventa?
Tribunal Supremo
Tipos de contrato de mandato
Otros tipos de contrato de mandato…
Características principales del contrato de mandato
Aspectos a tener en cuenta

¿Qué es el contrato de mandato?

Vamos a definir al mandato como el contrato mediante el cual una parte (mandante) encomienda a la otra (mandatario) que celebre uno o más actos o negocios jurídicos por cuenta de ella. Es decir, sin invocar su nombre, con lo que el mandatario cuenta con esa libertad.

El Código Civil define el mandato en su artículo 1709 como “el contrato por el que uno se obliga a prestar algún servicio o hacer alguna cosa por cuenta o encargo de otro”.

¿Cómo es el contrato de mandato en la compraventa?

El mandato es, por tanto, un contrato consensual, no está sujeto a exigencias formales, puede ser escrito o verbal y darse por instrumento público o privado.

Puede ser expreso o tácito, pudiendo derivar de actos que impliquen necesariamente de manera evidente y palmaria, la intención de obligarse, debiendo acreditarse en debida forma las facultades conferidas por el mandato.

Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo ha sentado una sólida y constante doctrina jurisprudencial en cuanto la confirmación del mandato verbal estableciendo que:

Su existencia no puede presumirse.
La existencia del mandato tácito es una cuestión de hecho que, junto con su alcance, debe probarse por quien lo invoca.
Los actos posteriores que acrediten la existencia de un mandato tácito deben ser «evidentes» e «inequívocos».

Tipos de contrato de mandato

Entendiendo el mandato como contrato obligatorio en virtud del cual el mandatario se compromete a hacer algo por cuenta del mandante, es diferente de la representación directa. Ya que este es unacto unilateral del poderdante en cuya virtud el apoderado adquiere la facultad de obrar por cuenta y en nombre de aquel. En este sentido, puede existir:

Mandato con representación o representativo que superpone a la relación jurídica del mandato, la del poder de representación, por lo que el mandatario, al contratar con terceros, hace uso de dicha facultad. Así actúa por cuenta del mandante y además en su nombre, de manera que las consecuencias jurídicas de su actuación se producen directamente en la esfera del mandante. Esto, sin que sea preciso transmisión y a los efectos de terceros es como si el propio mandante fuera el que contratase.
Representación directa sin mandato. Por ejemplo, sociedad en la que se nombra representante a un socio.
Mandato sin representación directa, como un contrato de mandato puro que contempla el artículo 1717 CC, en que actúa el mandatario en su propio nombre por cuenta del mandante. Al que luego trasladará los efectos de su actuación con terceros.
Mandato puro, que es al que se refiere el Código Civil en su artículo 1717. Aquí establece que cuando el mandatario obra en su propio nombre, el mandante no tiene acción contra las personas con quien el mandatario ha contratado. Así tampoco estas con el mandante. En este caso, el mandatario es el obligado directamente en favor de la persona con quien ha contratado, como si el asunto fuera personal suyo.

El Código Civil se refiere al contrato de Mandato puro en su artículo 1717 cuando establece que: cuando el mandatario obra en su propio nombre, el mandante no tiene acción contra las personas con quien el mandatario ha contratado ni estas tampoco con el mandante.

Por otro lado, el llamado Mandato representativo superpone a la relación jurídica del mandato la del poder de representación. Así, el mandatario no solo obra por cuenta del mandante sino en su nombre adquiriendo el mismo los derechos derivados del contrato y a los efectos de terceros como si el propio mandante fuera el que contratase.

Otros tipos de contrato de mandato…

El art. 1712 CC establece que el mandato puede ser general o especial. El primero comprende todos los negocios del mandante. El segundo, uno o más negocios determinados, lo que para el código es diferente de la clasificación establecida en el precepto siguiente, el 1713 y referido al mandato concebido en términos generales. Ya que este no comprende más que los actos de administración. Sin embargo, para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio se necesita mandato expreso.

En un principio, la obligación del mandatario es hacer algo por cuenta del mandante, pero no en nombre de este.

Sin embargo, el mandato, junto a este carácter, puede tener un carácter ostensible o representativo, si se ha concedido poder de representación directa a favor del mandatario.

Características principales del contrato de mandato

En cuanto a la forma del mandato, deberá formalizarse en escritura pública en todos aquellos casos en los que el mandatario deba otorgar, a su vez, una escritura pública para la ejecución del encargo. Es decir, si el mandatario debe firmar en nuestro nombre una escritura de venta o hipoteca. A veces, aunque el acto a formalizar sea un documento privado, es probable que el tercero nos exija la escritura pública. Por ejemplo, un Banco, para poder operar con la cuenta del mandante.
En caso de pluralidad de mandatarios, su actuación y por tanto su responsabilidad se presume solidaria.
La persona que recibe el mandato (Mandatario) debe cumplir personalmente el encargo, a no ser que se autorice expresamente la delegación o la sustitución.
El mandante puede revocar en cualquier momento el mandato y sin necesidad de alegar causa alguna. Para que surta efecto debe notificarse al mandatario. En todo caso, si el apoderado continuara contratando con terceros de buena fe, que ignoran la extinción del poder, este hecho no les afectaría con independencia de las acciones y de la responsabilidad que el mandante pueda tomar contra el apoderado.
En la ejecución del encargo, el mandatario debe ceñirse a las instrucciones del mandante, a quien debe mantener informado de sus gestiones. También debe actuar con la diligencia propia de una “persona razonable” o de un “profesional” en caso de ser esta la condición del mandatario.

Aspectos a tener en cuenta

–Los actos realizados fuera del ámbito del mandato o que no se ajusten a las instrucciones, no vinculan al mandante, a no ser que este los ratifique. El mandatario que se extralimita responde ante el tercero de buena fe y al mandante.

–El mandato se presume gratuito salvo que se pacte lo contrario. O que el mandatario ejerza profesionalmente la actividad encargada. El mandatario tiene derecho a que le reembolsen los gastos y las cantidades que haya anticipado para ejecutar el encargo, sin perjuicio de rendir cuentas de las gestiones efectuadas.

–El mandato debe diferenciarse de la figura de la gestión de negocios ajenos, acto de auxilio mutuo entre particulares, sin encargo, ni obligación previa, que precisa de ratificación de la gestión, a partir de cuyo momento se aplican las reglas del mandato.

¿Qué te ha parecido este artículo? ¿Te ha resultado útil o interesante? Si lo deseas, puedes dejar tu opinión en el apartado “Comentarios” de nuestro Blog.

Recuerda que si tienes que realizar cualquier operación inmobiliaria, el mejor lugar al que puedes acudir es Oi Real Estate. Nuestra empresa tiene a los profesionales más capacitados y 100% confiables para acompañarte en el proceso. ¡Te esperamos!

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Generalidades del contrato de compraventa: sus características, elementos y cómo redactarlo

En Invertir

Plusvalía de los pisos a reformar: Una buena inversión

9 diciembre, 2020 1 comentario

Como hemos ya comentado en artículos anteriores, la Plusvalía es un impuesto obligatorio para pagar. Pero en el caso de una vivienda que ha sido reformada, los valores de este impuesto pueden variar. Hoy te contamos un poco acerca de los pisos a reformar y su rentabilidad. ¡Sigue leyendo!

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En este artículo encontrarás:

Comprar, reformar y vender

La tendencia de comprar, reformar y vender un inmueble es algo que ya se está llevando a cabo hace bastante. Pero, la realidad es que cada vez se incrementa más esta actividad. Y es que, evidentemente, es un negocio rentable.

En este sentido, cuanto peor sea el estado del inmueble más riesgo corre el comprador porque aumenta el coste y la dificultad de la reforma, y eso facilita negociar el precio de compra. Ese riesgoque se corre es el que debe tener como consecuencia la mayor rentabilidad.

Es fundamental tener en cuenta que, cuando se compra un piso, el estado del edificio no debe ser malo. Cuanto peor esté el piso en sí, mayor es el potencial de beneficio. Pero, si lo que está mal es el edificio, es decir, estructura, reformas generales pendientes, etc., deberemos evaluar esa opción y, quizás, nos convenga buscar otra. Un edificio en mal estado implica una fuente inagotable de gastos y problemas. Y, en este caso, el comprador de un piso no tiene control sobre lo que se haga y cómo se haga en todo el edificio.

Plusvalía en pisos a reformar

Cuando hablamos de Plusvalía, nos referimos al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), comúnmente conocido como plusvalía municipal. Este es un impuesto que se encargan de recaudar los ayuntamientos. Se manifiesta por norma general en las compraventas, donaciones o herencias de estos terrenos.

Si en el transcurso de tiempo que pasa entre la compra de una vivienda y su posterior venta se produce un aumento de valor del terreno donde está edificada, este incremento es percibido por las entidades locales como un beneficio para el vendedor. Por este motivo, se aplica el impuesto llamado plusvalía municipal. (Si te interesa obtener más información sobre este impuesto haz click aquí).

Ahora bien, con un leve panorama de lo que es la Plusvalía, podemos continuar con lo que veníamos hablando sobre la compra, reforma y venta de un piso.

Enric Jiménez, directivo de Property Buyers, una empresa que asesora a sus clientes a invertir en el mercado inmobiliario, afirma que “La rentabilidad se dispara cuando compras un piso, lo reformas y lo vendes. Se trata de una estrategia al alza”. Según el experto, toda la operación debe durar un máximo de seis meses y dejar entre un 15 y un 30% de margen bruto de beneficio. Y agrega “La estrategia es actuar como un pequeño promotor y dar valor a un inmueble con una reforma que dure un par de meses”. Jiménez advierte que lo más habitual es obtener rentabilidades ligeramente superiores al 15% bruto.

La importancia de realizar las reformas de manera correcta

Además de chequear que el edificio esté en buen estado, como dijimos anteriormente, también la reforma es absolutamente fundamental. Si una reforma se hace mal su coste puede dispararse y poner en riesgo la operación. La reforma no es un proceso automático, hay que saber hacerlo porque si no puede traer muchos problemas y costes inesperados.

Por un lado, están las reparaciones de las instalaciones básicas. Por ejemplo, electricidad, agua, albañilería, etc. Pero, además de esto, hay que decidir si se llevan a cabo reformas opcionales. Estas serían, por ejemplo, la instalación de jacuzzi, la utilización de materiales de calidad especialmente elevada, etc.

Estas reformas opcionales, como bien lo dice la palabra, no son obligatorias. Y hay pisos en los que no es conveniente ponerse en ese gasto, ya que la zona no tiene ese perfil. Entonces, hay que pensar en términos de rentabilidad y quizá el piso más bonito no sea el más rentable. En algunas zonas y tipos de pisos puede ser rentable, e incluso casi necesario, instalar un jacuzzi, por ejemplo. Pero en otras ocasiones los posibles compradores quizá no tengan ni interés ni poder adquisitivo. En este caso, el gasto del jacuzzi no se recuperará al vender el piso, al menos con la rentabilidad deseable.

La venta de pisos a reformar

Luego de comprar el piso y realizar las reformas pertinentes, nos queda venderlo. Por supuesto que este paso es imprescindible. Pero, hay que saber que la mayor parte del beneficio se habrá conseguido en la compra y en la reforma. Es por ese motivo que hacemos tanto hincapié en comprar el piso correcto y realizar las reformas adecuadas.

Para llevar a cabo esta estrategia es muy importante saber negociar el precio de compra y saber realizar reformas. No físicamente, aunque también puede ser un beneficio añadido a cambio del tiempo dedicado. Pero sí al menos hay que saber dirigir y controlar el proceso de reforma.

Comprar pisos a reformar: Una inversión que se incrementa día a día

Jiménez asegura que “En Property Buyers llevamos diez años operando y nunca habíamos visto tanto interés por invertir en vivienda como ahora”. Esta situación se debe a un contexto postconfinamiento que mezcla tres factores: un alto nivel de ahorro, menores precios por metro cuadrado y un entorno histórico de intereses bajos que permite que el crédito hipotecario fluya fácilmente. A finales de noviembre, la cotización diaria del Euribor oscilaba entre el terreno negativo de -0,482%. Lo que nos da como respuesta que comprar pisos a reformar es una muy buena inversión.

En el tercer trimestre, el precio promedio por metro cuadrado en Madrid era de 2.856 euros, casi un 6% menos que los 3.033 del primer trimestre, según datos de la consultora inmobiliaria Tinsa. Entre el primer y el tercer trimestre, el precio por metro cuadrado en Valladolid cayó un 13,9%. En Pamplona, un 11%, en Málaga un 8,1%, en Zaragoza un 7,9%, en Valencia un 6,6%, en Sevilla un 5,6%, en Barcelona un 4,3% y en Bilbao un 3%.

Por otro lado, tenemos la palabra de Andrea de la Hoz, consultora senior del servicio de estudios de Tinsa. La consultora hace hincapié en tratar de mejorar la eficiencia energética del inmueble, un elemento que cada vez pesa más en la decisión de compra. La experta explica que “El valor de una vivienda reformada se ve incrementado al aumentar las calidades y la eficiencia energética de la misma, esto último se traduce en un ahorro a medio y largo plazo”. Es decir, que algunas de las mejoras más sencillas pueden servir para diferenciar el inmueble elegido de los demás.

Si este artículo te ha parecido útil, puedes dejarnos tu opinión en el apartado “Comentarios” de nuestro Blog.

Recuerda que para realizar cualquier operación inmobiliaria puedes acudir a Oi Realtor. Te asesoraremos con la profesionalidad que nos caracteriza. ¡Te esperamos!

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