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En España, existen diversos impuestos que tributan dentro del sector inmobiliario. Es decir, cuando se lleva adelante la compra, la venta, la donación, la herencia o el arrendamiento de una vivienda deben abonarse una serie de tributos. Algunos de ellos de carácter directo y otros indirectos. En este sentido, si eres propietario de cualquier tipo de inmueble (casa, local o garaje) tienes la obligación de declarar y tributar por dicha propiedad. En este artículo te detallaremos todo acerca de qué es el impuesto sobre bienes inmuebles.  

De manera detallada, en una guía actualizada te explicaremos cómo funciona. Asimismo, qué tipo impositivo grava, cuándo debes abonarlo y cuál es su base imponible.

¿Qué es el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)?

Estamos hablando de un impuesto de naturaleza directa, real con titularidad municipal y de imposición obligatoria que grava sobre el valor catastral de bienes inmuebles. Cuando hablamos de este tipo de carga impositiva en España, nos referimos a un devengo de carácter periódico con una gestión compartida con la administración estatal.

El IBI se encuentra regulado por la Ley Reguladora de Haciendas Locales. De manera precisa, la legislación destinada a definir qué es el impuesto sobre bienes inmuebles se determina entre los artículos 60 y 77 de dicha ley.

Con la reforma fiscal del año 2007, la legislación vinculada al IBI fue una de las más modificadas ya que introdujo una serie de medidas, principalmente, dirigidas a la gestión catastral. A partir de la entrada en vigencia de la Ley 36/2006 Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal fue transformado el cálculo de la base liquidable y de bonificación de determinadas propiedades en el impuesto.

¿Cuál es el hecho imponible del IBI?

La titularidad de alguno de los siguientes hechos forma parte del hecho imponible del impuesto sobre bienes inmuebles. El Artículo 62 de la Ley Reguladora de Haciendas Locales los determina como:

a) De una concesión administrativa sobre los propios inmuebles o sobre los servicios públicos a que se hallen afectos.

b) De un derecho real de superficie.

c) De un derecho real de usufructo.

d) Del derecho de propiedad.

La normativa establece que ante el supuesto que concurriesen dos de los derechos definidos anteriormente, la no sujeción del inmueble urbano o rústico estará determinado por uno de ellos según por el orden establecido por ley.   

Un ejemplo:

Asimismo, en casos en los cuales un inmueble forme parte de distintos términos municipales se entenderá que pertenece a ambos. Es decir, a efectos del IBI se considerará a cada uno de ellos por la superficie que ocupe en el respectivo término municipal.

¿Quiénes no están sujetos al impuesto?

El mismo artículo 61 recoge, además, aquellos supuestos de no sujeción del impuesto sobre bienes inmuebles. La normativa los define de la siguiente manera:

1.  En tanto sean considerados para el aprovechamiento publico y gratuito, las carreteras, los caminos, las demás vías terrestres y los bienes del dominio público marítimo-terrestre e hidráulico.

2.  Los bienes inmuebles de propiedad municipal enclavados. Son considerados tales inmuebles los siguientes:

• Inmuebles de dominio público afectos a uso público.
• Aquellos inmuebles de dominio público afectos a un servicio público gestionado directamente por el Ayuntamiento, excepto cuando se trate de inmuebles cedidos a terceros mediante contraprestación.
• Los bienes patrimoniales, exceptuados igualmente los cedidos a terceros mediante contraprestación.

En relación a la conceptualización a efecto del IBI y según la normativa catastral, son considerados bienes inmuebles parcelas o porciones de suelo de una misma naturaleza. Las mismas deben encontrarse enclavadas en un determinado municipio y delimitada por una línea poligonal que otorga el derecho a la propiedad a uno o más propietarios. Y en caso de contriciones en dicha parcela, cualquiera sea su dueño, independientemente de la existencia de otros derechos sobre el inmueble.

Al mismo tiempo, los bienes afectados por el IBI se clasifican en bienes urbanos y rústicos, y aquellos con características especiales. Esta clasificación se encuentra enmarcada en el Real Decreto Legislativo 1/2004 del Catastro Inmobiliario.

¿Cuáles son los bienes inmuebles rústicos y urbanos?

La Ley del Catastro Inmobiliario, define lo que es el suelo según su naturaleza y, al mismo tiempo, expone cautelas y previsiones como constancia documental y registral de la referencia catastral de cada uno de los inmuebles. En primer lugar, que un inmueble sea considera urbano o rústico dependerá de la naturaleza del suelo.

En este sentido, se entiende por suelo de naturaleza urbana, como lo determina el artículo 7 de la ley catastral:

a) El clasificado o definido por el planeamiento urbanístico como urbano, urbanizado o equivalente.

b) Los terrenos que tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística aprobados prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado.

c) Los suelos integrados de forma efectiva en la trama de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población.

d) El ocupado por los núcleos o asentamientos de población aislados. En su caso, del núcleo principal, cualquiera que sea el hábitat en el que se localicen y con independencia del grado de concentración de las edificaciones.

e) El suelo ya transformado por contar con los servicios urbanos establecidos por la legislación urbanística. En su defecto, por disponer de acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica.

f) Aquel suelo que esté consolidado por la edificación, en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística.

Por su parte, los bienes inmuebles de naturaleza rústica son aquellos que no sean de naturaleza urbana, ni se encuentre en la clasificación de vienen inmuebles con características especiales.

Entonces ¿Cuáles son los bienes inmuebles de características especiales?

Este tipo de inmuebles componen un uso especializado complejo estipulados en el Artículo 8 de la Ley de Catastro Inmobiliario. Dentro de dicho conjunto se encuentran suelos, edificios instalaciones y obras de urbanización y mejora que se establecen como bienes únicos. Esto se define por su carácter único y por estar ligado de forma definitiva para su funcionamiento.

La normativa los detalla como:

1. Inmuebles destinados a la producción de energía (energética, de gas, de petróleo y centrales nucleares).
2.  Aquellos suelos que funcionen como saltos de agua, presas y embalses.
3. Túneles de peaje, autopistas y carreteras.
4. Puertos comerciales y aeropuertos.

¿Quiénes se encuentran exentos de pagar el impuesto?

Para el pago del impuesto sobre bienes inmuebles existen determinadas exenciones. Para algunos casos, las mimas son automáticas, es decir, se encuentran establecidas por leyes u ordenanzas de los municipios. En otros, pueden ser solicitadas, según el caso que se trate.

Dentro el grupo de las automáticas se encuentran:

• El Estado nacional, autonómico o local, destinados a seguridad, defensa, servicios penitenciarios y educativos.
• La Iglesia Católica o cultos no católicos reconocidos.
• La Cruz Roja Española.

Además, son exenciones sedes diplomáticas, terrenos destinados a vías ferroviarias y superficies de aprovechamiento para la madera y corcho, es decir, montes.

Para la solicitud permanente, pueden pedirlo inmuebles destinados a la educación o como patrimonio histórico. Por su parte, si fuese de manera temporal, la exención puede ser solicitada por inmuebles destinados a reforestación o afectados por catástrofes naturales.

¿Quiénes son los sujetos pasivos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles?

A título de contribuyentes, son considerados sujetos pasivos aquellas personas físicas y jurídicas, comunidades de bienes y las herencias yacentes. Además, cualquier entidad que, aún carente de personería jurídica, constituya un patrimonio separado apto de imposición jurídica.

Como, por ejemplo, un derecho real de superficie, un derecho real de usufructo o un derecho a la propiedad. Como también, una concesión de tipo administrativa sobre el propio inmueble.

Un ejemplo:

Cuando se trate de bienes inmuebles de características especiales y la situación de “contribuyente” recae sobre uno o varias personas, cada una de ellas deberá abonar su cuota. La misma será determinada en función a la parte catastral que le corresponda a cada contribuyente. El organismo publico encargado de organizar la administración o gestión del inmueble, se encuentra obligado por el artículo 76 de la Ley de Catastro Inmobiliario a trasmitir anualmente toda la información al respecto al Ministerio de Hacienda.

¿Cuál es la base imponible del Impuesto?

La base imponible del IBI estará compuesta por el valor catastral de los bienes inmuebles que se notifiquen. Dicho valor será susceptible de impugnación acorde a lo dispuesto en las normas reguladoras del catastro inmobiliario.

Por su parte, el valor catastral estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones.

¿Qué es el valor catastral?

Se trata del valor administrativo que el Catastro asigna a cada inmueble que se encuentra registrado. Dicho valor lo establece teniendo en cuenta una serie de criterios de valoración según cada municipio. El catastro depende administrativamente del Ministerio de Hacienda. En dicha entidad se deben inscribir de manera obligatoria y gratuita todos los inmuebles.  

El valor catastral cumple una función tributaria esencial. En base a él se calcula el monto a abonar por el impuesto sobre bienes inmuebles y el de plusvalía municipal. Y se calcula teniendo en cuenta los siguientes criterios:

• Localización del inmueble.
• Coste de la construcción.
• Valor de mercado.
• Valor del suelo.
• La calidad y la antigüedad edificatoria.
• El carácter histórico-artístico del edificio.
• Gastos de producción.

Es importante en este sentido remarcar que el valor catastral fue modificado con la nueva ley Antifraude Fiscal.

¿Cuál es la base liquidable?

En este caso, la base liquidable es el resultado obtenido luego de la aplicación a la base imponible una reducción con diferentes características. Dicha base será notificada de manera conjunta a la base imponible en los procedimientos de valoración. En la misma, se especificará el motivo de la reducción indicando el valor base del inmueble como el de los importes reductivos. Además, la base liquidable del impuesto en su primer año de vigencia con valor catastral.

Por otra parte, en caso de alteraciones municipales sin que se apruebe una nueva ponencia de valores, aquellos inmuebles que pasen a formar parte de otro municipio mantendrán el régimen de base imponible y liquidable de origen.

La base líquida es aplicable a bienes inmuebles (urbanos y rústicos) que se hallen e alguna de estas dos situaciones:  

• Incremento del valor catastral como consecuencia de procedimientos de valoración colectiva.
• Inmuebles situados en municipios en los cuales se haya aprobado una ponencia de valores que haya dado lugar a la aplicación de la reducción prevista en el párrafo a) anterior y cuyo valor catastral se altere, antes de finalizar el plazo de reducción, por alguno de los siguientes procedimientos de:

1)Valoración colectiva de carácter general.

2)De valoración colectiva de carácter parcial.

3)Simplificados de valoración colectiva.

4)Procedimientos de inscripción mediante declaraciones, comunicaciones, solicitudes, subsanación de discrepancias e inspección catastral.

¿Cómo se calcula el Impuesto sobre Bienes Inmuebles?

Para llevar adelante el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles es necesario, previamente, llevar adelante otros resultados. Nos referimos al cálculo de:

Cuota íntegra

La misma se obtiene de aplicar a la base imponible el tipo de gravamen que le corresponde al inmueble.

Por lo general, el porcentaje ronda entre el 0,4 a 1,1% del valor catastral y entre 0,3 al 0,9% para bienes inmuebles urbanos y rústicos, respectivamente. Dicho coeficiente puede verse afectado por los aumentos regidos por cada Ayuntamiento en los inmuebles con características especiales que será del 0,6%. Las administraciones podrán establecer un grupo diferenciado para cada municipio que no sea inferior al 0,4% ni mayor al 1,3%.

Cuota líquida

Es la que se obtiene de aplicar a la cuota íntegra aquellas bonificaciones previstas por las normas nacionales y locales donde se encuentra el inmueble.

Las bonificaciones consideradas pueden ser las siguientes, como lo establecen el artículo 73 y 74 de la Ley Reguladora de Haciendas Locales:

Recargos (son agregados a la cuota líquida)

Además, se debe agregar a la cuota líquida los recargos correspondientes a cada administración. La normativa establece que los ayuntamientos podrán realizar un incremento en los tipos fijados anteriormente sobre los inmuebles urbanos desocupados de manera permanente. La facultad de recargo podrá ejecutar siempre que se concurra a aluna de las circunstancias siguientes:

Llevemos el cálculo del IBI a un ejemplo:

Si tenemos una propiedad en Barcelona cuyo valor catastral es de 45.000 euros, que no dispone de bonificaciones y se encuentra habitado, el cálculo del IBI será muy sencillo:

Debemos multiplicar el valor catastral actualizado por el porcentaje de gravamen correspondiente:

45.000 x 0,66%= 45.297 euros.

Es decir, nuestra cuota íntegra del impuesto sobre centro bien inmueble será de 297 euros.

¿Cuál es el periodo impositivo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)?

El artículo 75 de la normativa de haciendas locales establece que el IBI se devengará el primer día del período impositivo. Dicho período coincide con el año natural. El calendario dependerá de cada localidad.

Hasta aquí te hemos detallado de manera precisa de qué se trata el impuesto sobre bienes inmuebles. Si te has quedado con alguna inquietud puedes dejarnos tu comentario al pie de la nota. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Y si estás pensando en vender, comprar o alquilar una vivienda podemos asesorarte durante todo el proceso. Somos especialistas en el sector inmobiliario. ¡Comunícate con nosotros!

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