La Comunidad Valenciana registró en el último trimestre un récord de compraventa de viviendas, tanto nueva como usada. Las operaciones realizadas alcanzan casi las 25.000 casas o pisos. Para la comunidad, este aumento significa el mayor en los últimos quince años. En Oi Real Estate te contamos los resultados de estos índices, los precios, y los lugares que se han destacado en este incremento de las transmisiones inmobiliarias.
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Los datos que marcan el récord
Según el Decanato de la Comunitat Valenciana del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, se registraron prácticamente 25.000 compraventas en dicha comunidad. Los datos se corresponden al último trimestre, esto es, entre los meses de abril y junio de 2022. Esto significa también que en el segundo trimestre las transacciones crecieron un 2,5 % respecto del primero, y un 32,9 % en comparación con el mismo periodo del año pasado. Concretamente, el número total de operaciones inmobiliarias en este sentido ascendió a 24.906, resultando un récord respecto de esos mismos índices en los últimos quince años.
El desglose del estudio del Colegio de Registradores arroja además, datos de interés para observar tendencias y oportunidades de compraventa en la Comunitat Valenciana. Por ejemplo, indica que la gran mayoría de las operaciones realizadas (21.922) son viviendas de segunda mano. Por su parte, sólo alrededor del 12% (2.984) se corresponde con la venta de casas o pisos nuevos.
En todos los casos, es notable cómo se destaca cierto tipo de viviendas. Según el estudio, el 21,9 % de las operaciones registradas tenía como destino la vivienda unifamiliar, lo que marca un porcentaje ligeramente superior al promedio en toda España.
Índices comparados
Si analizamos lo sucedido en la Comunidad Valenciana y lo comparamos con otras CCAA, la cantidad de ventas de viviendas usadas ubican a los valencianos en el segundo lugar de España, después de Andalucía. Respecto de las operaciones en torno a viviendas nuevas, la Comunitat ocupa el cuarto lugar tras Andalucía, Madrid y Cataluña.
En el análisis comparativo por provincias se destacan algunas hacia adentro y hacia afuera de la propia comunidad. Alicante, por ejemplo, es la tercera en España con 12.146 operaciones, mientras que Valencia se ubica quinta, con 9.757. También Castellón registró una subida trimestral del 6,8 %, al realizarse allí unas 3.003 operaciones.
Las mismas provincias lideran los índices respecto del origen de las inversiones, que usualmente provienen de países europeos como Gran Bretaña, Bélgica, Alemania y Países Bajos. Así, respecto de la demanda extranjera evidenciada en las operaciones inmobiliarias, Alicante lidera los resultados con un 42,19 %. Por su parte, Castellón registra un 13,83 % y Valencia un 11,68 %. Tales números son bastante altos a nivel nacional, donde los valencianos representan el 27,7 % del total de transacciones. Esto la coloca como la tercera autonomía en España, por detrás de las Islas Baleares y Canarias, y la primera peninsular. En este sentido, la búsqueda de las costas mediterráneas en temporada de verano, o la oferta cultural a lo largo de todo el invierno, favorecen la predisposición por parte de los extranjeros a tener en la Comunidad Valenciana una vivienda permanente.
¿Los precios e hipotecas impactaron en el nuevo récord?
La Comunidad Valenciana es una de las más económicas para comprar piso dentro de todo el territorio español. El precio por metro cuadrado de las viviendas ronda allí los 1.432 euros, lo que supone un 1,5 %, el octavo menor precio del país. Respecto de la superficie promedio adquirida en la Comunitat en el segundo trimestre, la superficie de la vivienda ronda los 100 m2, similar a la media nacional.
Con estos datos, se entiende que gran parte de los compradores haya recurrido al endeudamiento hipotecario para financiar la operación. En ese camino, los bancos ofrecen un préstamo hipotecario medio por vivienda de un 0,9 % para montos de hasta 105.460 euros, con un periodo de contratación de 23,1 años. No obstante, el 68,61 % de los nuevos créditos hipotecarios en la región valenciana se formalizaron a un tipo de interés fijo, y el resto a tipos de interés variable. Estos porcentajes se establecen sobre un registro nominal de 13.656 hipotecas otorgadas, que a su vez representan un alza del 8,5 % respecto del primer trimestre. Ello sitúa a la Comunidad Valenciana en la cuarta posición autonómica tras Andalucía, Cataluña y Madrid.
Dados estos números, es notable cómo impactaron diversos factores en el incremento de índices positivos para los valencianos. La demanda extranjera debido a su oferta turística y cultural se combina con una relativamente accesible oferta inmobiliaria, en especial para viviendas unifamiliares y usadas. Sin dudas, este es un perfil de comprador, y de mercado, que los próximos índices seguirán con atención.
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La expansión que protagoniza el mercado inmobiliario costero tuvo su mejor desempeño desde 2007. Pero el desafío está en dilucidar hasta cuándo puede extenderse el efecto champán en la costa.
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El mercado inmobiliario de la zona litoral de España ha venido creciendo de manera vertiginosa tras la pandemia. La suba en los precios y operaciones de compraventa de las residencias permiten, incluso, compararlo con lo ocurrido en 2007.
Y si bien las estimaciones indican que los precios de las viviendas costeras no se estabilizaran hasta el próximo año, hay indicios que el efecto champán puede tener una merma de aquí en adelante.
Efecto champán en la costa
El mercado inmobiliario de la zona litoral española tuvo un alza sostenido luego de la pandemia. Es que a la mayor capacidad de ahorro, las bajas tasas de interés y el modelo de trabajo hogareño aumentaron la predisposición de familias e inversores para la compra de viviendas.
El confinamiento trajo consigo un circulante de dinero sin destino para gastar. Una parte importante de esos ingresos quedaron a la espera de una opción para invertir. Es así como las viviendas costeras se pusieron en los primeros lugares a tal fin.
Las casas con ambientes espaciosos, rodeadas por grandes extensiones de playas y parques fueron el lugar preferido para compra y la inversión. Las tasas de interés bajas ayudaron a tomar la decisión de compra. Y no solo para ciudadanos españoles, sino que un gran número de extranjeros volcaron su elección hacia las costas ibéricas.
Todo esto fue produciendo un nivel de demanda que el mercado de la vivienda no alcanzaba a cubrir. Y que se trasladó de inmediato al precio. Así es como se llegó a un proceso de crecimiento conocido como “Efecto Champán”.
Los volúmenes del mercado inmobiliario
Durante el 2021 se realizaron más de 560.000 venta de inmuebles. De ese total, unas 115.000 transacciones tuvieron origen en las zonas costeras. Lo que equivale una proporción cercana al 20% del total de las operaciones. Entre las áreas más destacadas se encuentran Islas Baleares, Gran Canaria, Málaga, Madrid y Barcelona.
Para este año, se estima que el volumen de compraventa puede llegar a las 72.000 viviendas. Una reducción importante, pero se debe tener en cuenta que las cifras del año pasado fueron las más altas en décadas. Por lo tanto, muchos analistas encuentran en la conducta del mercado inmobiliario costero un comportamiento conocido como efecto champan, dónde a la expansión inicial le sigue una merma paulatina.
El escenario que se pronostica para el resto del año mantiene el nivel de subas en los precios. La responsable de negocios de Acuña & Asociados, Yolanda Fernández Pereira, sostiene que la proyección de transacciones marca que “la merma en el mercado inmobiliario no será hasta 2023, cuando el mercado ofrezca esas señales de moderación”
En cuanto a los índices de crecimiento, el desempeño del mercado inmobiliario costero se mantuvo en un ritmo del 3% de suba. Por ejemplo, en la zona de Islas Baleares, el precio de la vivienda subió un 5,3%; Las Palmas de Gran Canaria registró un ascenso del 4,9%. Mientras que en la región de costas peninsulares, Málaga logro un breve repunte para ubicar los precios en los niveles de la pre pandemia. Precisamente, Málaga se ha convertido en una de las zonas donde más cara es la vivienda. Las causas de tales aumentos la podemos situar en la recuperación y expansión de la inversión financiera en el mercado inmobiliario costero.
Inversiones en el mercado inmobiliario costero
La inversión en el mercado inmobiliario costero tuvo un gran desempeño en el sector hotelero. Solo en los primeros tres meses de 2022, el monto alcanzó a los 955 millones de euros. Se trata de la cifra más alta para la región de los últimos diez años.
El mercado inmobiliario costero logró atraer gran parte de liquidez circulante desde el fin de la pandemia. Y es que el lockdown había provocado una crisis de tal magnitud en la hotelería que la venta de inmuebles vacacionales fue la única solución para algunos emprendimientos y desarrollos.
Por caso las Islas Baleares y las Islas Canarias se encuentran al tope de las opciones de inversión. Junto con las ciudades de Madrid y Barcelona acaparan la mayoría de los casi mil millones de euros invertidos en el sector vacacional en el primer trimestre.
Por el lado de los inmuebles de alto costo, las inversiones extranjeras, si bien las inversiones de lujo se mantuvieron activas, el mayor volumen de venta de casas cuyo valor supera los 500.000 euros a extranjeros fue el 2021. El estudio Acuña & Asociados observó que, durante ese año, las personas que compraron casas lujosas en zonas costeras sumaron el 9% del total de las ventas anuales. Cabe destacar que la compra de una vivienda que esté valuada en más de medio millón de euros otorga derecho a vivir y trabajar en España; de hecho, a esta acción se llama “Golden Visa”.
Cuanto puede durar el efecto champán en la costa
Las inversiones en las zonas costeras han venido al rescate de un sector que estuvo cerca del colapso durante la pandemia. Luego, el volumen de ahorro de las familias e inversores, más la gran cantidad de liquidez circulante crearon las condiciones para su reactivación. Creando un verdadero efecto champán en la costa. Un volumen de negocios comparable solo con lo sucedido en 2007.
Los analistas encuentran varias razones para seguir apostando al ladrillo en la costa como opción de inversión. En principio, porque los rendimientos continúan por encima de muchos bonos y acciones. Desde Invertis, su CEO, Rebeca Pérez, sostiene que los inversores optan por las zonas costeras porque los alquileres tienen un alto rendimiento (sobre todo en temporada alta) y eso lo convierte en un activo muy buscado. Además, en el caso de los alquileres, al ser operaciones donde circula el efectivo, se trata de un tipo de negocio que está al margen de préstamos e hipotecas.
Hay quienes sostienen que en el resto del año y el que viene, el volumen de la inversión en el mercado inmobiliario costero va a ir mermando. Otros, en cambio, vaticinan un mejor desempeño. Sobre todo en tiempos de incertidumbre y vaivenes económicos.
Pero unos y otros coinciden en que por los meses que restan de este 2022 y un lapso importante del que sigue el negocio va a continuar en expansión. El interrogante es saber hasta cuándo durará el efecto champan en la costa.
Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca del efecto champán en el mercado inmobiliario de la costa. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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La economía de la segunda mitad del año parece mantenerse con una alta inflación. Lo que va a traer consecuencias en el mercado inmobiliario. Por el reajuste de precios o por el encarecimiento del crédito: la inflación y los precios de compraventa y alquiler de viviendas pueden relacionarse y cambiar sensiblemente.
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Los altos índices de inflación ya no son una novedad. Lo que ocurre ahora en España y en el mundo entero es una escalada en los precios que se puede mantener en el mediano plazo. Al menos eso indican los análisis y la realidad de las economías globales. Ya no se trata de un trimestre o seis meses: la inflación vino para quedarse más tiempo aun.
Este hecho, además de complicar las economías hogareñas, provoca cambios en el mercado inmobiliario. Comprar, vender y alquilar una propiedad es cada vez más difícil y más lento. Hay varias consecuencias que traen éste tipo de coyunturas. Del recorte de créditos hipotecarios al encarecimiento del alquiler, pasando por la revalorización de las propiedades.
Efecto de la inflación y precios de compraventa en el mercado inmobiliario
La inflación que no da tregua, no es un fenómeno aislado ni regional. El mundo ha entrado en un aumento general de precios. Un proceso que se vienen dando de manera sostenida y que afecta cada aspecto de la vida económica en el mundo.
De acuerdo a algunas estimaciones, el impacto inflacionario en el mercado inmobiliario, de mantenerse el nivel de actividad en la compraventa, puede traer un encarecimiento de la vivienda entre el 3% y 4% para este año.
Tampoco es buena noticia el final de la moratoria concursal. Las previsiones son un aumento vertiginoso en los pedidos de Concurso durante la segunda mitad del 2022. Aunque esto puede evitarse si se adoptan medidas de índole económica y financiero que permitan contener el fenómeno. Es de tener en cuenta que los concursos de persona física del tipo “segunda oportunidad” son más de la mitad del total.
Otro elemento a tener en cuenta son las tasas de interés. El Banco Central Europeo aun no completo la suba de las tasas como lo anuncio meses atrás. De modo que el encarecimiento del crédito y el hipotecario terminarían por restringir el acceso a una propiedad. Sobre todo en los casos de la primer vivienda.
Esto puede traer aparejada la retracción en la demanda de viviendas. O también puede causar el retraso en los plazos de compraventa. Para el caso del alquiler, la inflación significa un aumento general de precios y, por lo tanto, quien adopte este modo de vivir deberá gastar mayor parte de sus ingresos.
La vivienda como refugio ante la inflación
La inflación acumulada en la primera mitad de 2022 ya es la mayor en los últimos 29 años. Pero, como se dijo, no es un fenómeno local sino que tiene un alcance global.
Hay analistas e inversores que en tiempos suba de precios se refugian en las propiedades. Lo hacen ante la incertidumbre que generan los procesos inflacionarios en otros mercados. Es así que las propiedades inmuebles suelen estar entre las primeras opciones de inversión.
Esto, claro está, cuando se trata de índices inflacionarios moderados. Pero si los valores crecen más allá, el Banco Central Europeo tiene como premisa aumentar las tasas de interés. La estrategia planteada por el BCE de bajar el nivel de liquides circulante puede ir en contra de la inclinación a invertir en el mercado inmobiliario.
La suba de tasas también puede generar una mayor atracción para los inversores. Y es que des este modo pueden obtener mayores dividendos, incluso en menores plazos.
Cuándo invertir en el mercado inmobiliario
En momentos de incertidumbre, el mercado inmobiliario siempre ha sido un refugio seguro. Pero en el caso de los procesos inflacionarios, la indicación de analistas y expertos es optar por la compra antes que los precios se vuelvan a ajustar.
En la actualidad, a la decisión del BCE de subir las tasas se agrega el hecho que el Euribor vuelve a tener previsiones positivas. En este caso, la opinión de gran parte de analistas y expertos es inclinarse por la adquisición.
Para el caso de una vivienda residencial, las estimaciones indican que dentro de un año su valor será superior al actual. En tanto, si se trata de una inversión, como se vio, la vivienda protege ante la incertidumbre. Y aun en el caso de una propiedad para alquiler, la suba en la demanda garantiza una rentabilidad mayor a la actual.
Por lo contrario, si la economía entra en una conjunción de inflación, retracción de la demanda y la baja del acceso a los créditos hipotecarios, el panorama es crítico. Aunque, como se ha visto, no sería el panorama que ven por delante analistas e inversores.
Más allá de las estimaciones y consejos, adquirir una propiedad es una decisión que demanda el análisis de las opciones y necesidades de cada inversor.
Proyecciones a futuro: cómo se relacionan inflación y precios de compraventa
Las previsiones inflacionarias para lo que resta del año son a la baja. Esto a partir de la decisión del BCE de enfriar la economía cuanto sea necesario para bajar el alza de precios. Aun así, hay consultoras que prevén índices superiores al 7% anual.
Más allá del esfuerzo de los bancos centrales, dependerá también de los factores que altera la economía regional y global. La guerra en Ucrania y el alza de los costos de la energía influyen en la voluntad de inversión. De estos tres aspectos dependen varios mercados que precisan de la inversión para desarrollarse.
En cuanto a lo que se puede esperar de 2023, las estimaciones son un tanto más positivas. Los cálculos de expertos e inversores sitúan la inflación por debajo de este año. Esto se daría no solo por la intervención de los gobiernos sino por el reacomodo lógico luego de los sacudones pasados en 2022.
La tranquilidad de los mercados también reditúa en un mejor desempeño del mercado inmobiliario. De modo que, por sus características, las estimaciones indican un presente moderadamente positivo para lo que resta del año. Y un mejor desempeño para el año que viene. El tiempo y los distintos actores dirán lo que ocurra.
Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de cómo se relacionan la inflación y los precios de compraventa en este contexto. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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En la actualidad, la globalización y la virtualidad han permitido la conexión de personas de todo el mundo, sin importar en qué país, cuidad o localidad se encuentre. Entre algunas de las facilidades se encuentran la posibilidad de realizar operaciones dentro de sector inmobiliario sin la necesidad de estar presente 100%. Por ejemplo, en la transacción de un inmueble la firma digital del contrato de compraventa de un inmueble.
Se trata de una época clave para las agencias y sus profesionales. Esto se debe a que con la llegada de la pandemia, las firmas electrónicas, permitieron optimizar y acelerar los tiempos de las operaciones. En consecuencia, potenciales compradores y vendedores tienen una opción más para acceder a acuerdos sin tener que presenciar todo el procedimiento.
En este post queremos contarte todo acerca de este tipo de alternativas para agilizar la venta y la compra de una propiedad. Desde OI REAL ESTATE conocemos a la perfección cada uno de los pasos que se deben realizar. Entendemos que la finalización de la compraventa no es una acción más en la vida de alguien. Por ello, queremos brindar las mayores y mejores herramientas para que sea un éxito.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es un contrato de compraventa en el sector inmobiliario?
Hablamos del documento que cumple la función de certificar que en el proceso de compraventa una persona entrega una propiedad a otra a cambio de un monto determinado de dinero. Esto es lo que le otorga el carácter de bilateral y regulador al acuerdo. Es decir, un pacto entre dos partes con derechos y obligaciones para cada una de ellas.
Además, existen casos en los cuales un inmueble es entregado a cambio de una entrada de dinero y el resto por otro tipo bien, ya sea mueble o inmueble. En estas situaciones se estaría en presencia de un contrato por la intención manifiesta de las partes. Por otra parte, cuando el valor del bien sobreasa el monto de dinero estamos en presencia de lo que se denomina permuta.
La única manera que puede concretarse un acuerdo de esta índole es que se cumpla la voluntad de cada una de las partes intervinientes. Por tal motivo, es de gran importan que se ponga de manifiesto el consentimiento de la transmisión de la vivienda por un coste determinado.
Pasos en la firma del contrato
En el proceso de compraventa, luego de conseguir el futuro comprador, se deben seguir una serie de pasos para llevar adelante la firma del contrato de la transmisión de la propiedad. Los mismos son los siguientes:
Confirmar cual es la situación jurídica de la vivienda
Corroborar normas de urbanización para fincas o terrenos
Firma de un precontrato o contrato de arras
Firma del contrato de compraventa de vivienda
¿Qué es la firma digital de los documentos en el sector inmobiliario?
La firma digital es una herramienta que permite asignarle a un documento viral o digitalizado la identidad de una persona determinada. De esta manera, convierte al archivo en un escrito que no puede ser modificado.
Para poder llevarla adelante, se requiere de una serie de elementos, como por ejemplo un certificado digital. Se trata de la autorización que permite a una persona firmar un documento digitalmente.
Esta herramienta permite que la firma manuscrita tradicional pueda ser suplida de manera total. La firma digital del contrato de compraventa de una vivienda o de cualquier tipo de documento incorpora una serie de ventajas. Las mismas la posicionan como una alternativa cada vez más considerada.
Tipos de firmas digitales de documentos
En España la firma digital está reglamentada por el Reglamento (UE) Nro. 910/2014 del Parlamento Europeo y del Consejo. En el mismos se establecen tres tipos de firmas. Cada una de ellas tiene un valor probatorio y legal diferente. Por lo tanto, su elección estará al nivel de necesidad requerida. Estas son:
Simple
Avanzada
Cualificada o reconocida
Firma electrónica simple
Dentro de esta categoría se incluyen todos los datos electrónicos incluido en un mensaje de datos y cada uno que se encuentra adjunto o asociado al mismo. La función que cumple es la de identificar al firmante con la información con los mismos efectos jurídico que cuando se firma de manera manuscrita.
En el caso de la firma simple hablamos de la más básica y la que menor grado de seguridad tiene. A pesar de que tenga peso legal, para ser reconocida como tal debe ser complementada con pruebas varias adicionales.
Un ejemplo muy clásico, es la utilización de un usuario y una contraseña para poder ingresar a un sitio web y a datos personales.
Firma electrónica avanzada
En este caso, se trata de una firma digital que conlleva un grado mucho mayor aun de seguridad. Esto se debe a que tiene la ventaja de identificar a quién firma sin contradicciones o dificultades, gracias a que se encuentra vinculada a la persona firmante de manera única.
Por lo tanto, con este tipo de firma es posible detectar cualquier modificación en algunos de los datos de manera posterior. A su vez, la firma avanzada garantiza, en un 100%, la integridad de lo que contiene el documento firmado. En este sentido, este tipo de procedimiento tiene un gran valor probatorios legales.
De esta manera, la firma digital del contrato de compraventa avanzada asegura la garantía y la validez del documento y su carácter vinculante. Esto de sebe a que este tipo de firma cumple con cada uno de los requisitos exigidos por la ley.
Firma electrónica cualificada o reconocida
Por último, se encuentra la firma electrónica cualificada. Hablamos de una firma avanzada pero que ha sido creada a través de un dispositivo cualificado. Este medio debe ser una plataforma emitida por un prestador de este tipo de servicio especializado en certificación de confianza.
El grado de seguridad es ampliamente superior a las dos anteriores, pero no puede ser emitido por cualquier persona. Es decir, al tener que ser realizado por un experto es posible que su utilización no esté al alcance de todos. Y, en consecuencia, se recurra a este medio mucho menos.
Se trata de un tipo de firma que se utiliza para la legalización del DNI o cada documento que se deba presentar en Hacienda de manera electrónica.
Ventajas de usar la firma digital del contrato de compraventa
Una de los refranes más conocidos en el sector inmobiliario tiene que ver con que el “tiempo es dinero”. Sobre todo, cuando se requiere de llevar adelante operaciones en el menor tiempo posible. Este tipo de pedidos son muy solicitados por vendedores que necesitan vender una propiedad de manera urgente, sea por diferentes motivos. Divorcio, herencia compartida de una propiedad, etc.
Muchas veces entre el contrato de arras y la concreción de la compraventa en sí pueden pasar hasta 90 días, si ninguna de las partes solicita una prórroga. Esto se debe a que se requiere de un determinado tiempo para reunir las condiciones legales. Y, además, no siempre resulta sencillo lograr reunir a las tres partes de manera rápida.
En este sentido, la firma digital del contrato de compraventa tiene como principal ventaja acortar tiempo y resolver situaciones vinculadas a la presencialidad de las partes. Hablamos de un procedimiento que se encuentra reconocido de manera jurídica y es realmente seguro.
La firma digital es una manera de firma el contrato a través de internet ni bien se tenga redactado el documento correspondiente. Por lo tanto, entre más rápido se concrete la operación más raído se podrán resolver posibles desacuerdos previos. En tal caso, se podrá poder volver a poner a la venta la propiedad. El Código Civil Español no determina ninguna limitación realizar la firma digital del contrato de compraventa, en tanto cumpla con todos los requisitos establecidos por la reglamentación pertinente.
Los profesionales en el sector y notarios utilizan de manera continua esta herramienta, cada vez con mayor frecuencia. Esto se debe a que es una herramienta que permite gestionar, de manera más rápida, diferentes procesos del sector. Es decir, administrativas, comerciales o de negociación, etc.
Otros beneficios de la firma digital del contrato de compraventa
Efectiviza y agiliza el momento de llevar adelante la firma del contrato de compraventa. Es una herramienta que facilita a clientes de una agencia firmar el acuerdo sin tener que presentarse físicamente para hacerlo. Por lo tanto, evitarán tener que desplazarse y se optimizará el tiempo en papeleo y gestiones.
Autonomiza los procesos vinculados a la gestión inmobiliaria de todos los procesos de gestión inmobiliaria. En consecuencia, permite aumentar los procesos en relación a la transmisión de viviendas. La utilización de la firma digital del contrato de compraventa y el envío del certificado por mail permite acelerar los tiempos de la operación. Al mismo tiempo, se digitaliza toda la documentación de cada operación. Y, en consecuencia, la posibilidad de acceder a la misma se manera segura en cualquier momento.
Potencia la legalidad de los datos y su protección. Hablamos de una cobertura mucho mayor en términos legales ante posibles desacuerdos. Por lo tanto, al mismo tiempo, se reducen los riegos a que se conozcan por terceros los datos de las partes. Sucede que, con la llegada de la digitalización, la información en línea adquiere una gran protección legal que las que se archivan en papel en algún lugar determinado.
Hasta aquí te hemos presentado toda la información vinculada a la firma digital del contrato de compraventa. Esperemos que sea una base informativa que pueda aclarar la mayor cantidad de dudas vinculadas a la temática.
Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.
Alcanzar la vivienda propia es uno de los objetivos más anhelados por cualquier familia. Y escriturarla no es un tema menor. Desde OI REAL ESTATE te contaremos qué información debe consignarse en ese documento y cómo debe ser la escritura notarial para que nadie pueda empañar tu momento de gloria.
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Para realizar la compraventa de una vivienda, que luego servirá como inversión o futuro hogar, es importante que todos los documentos estén en regla, y así evitar futuros inconvenientes. De corroborar esta información se encarga el notario, quien garantizará que toda la operación se encuentra bajo reglamento. Claro que hay algunas cuestiones que conviene saber de antemano.
¿Qué información debe constar en una escritura notarial?
Es imprescindible que el profesional dé fe de que tanto el comprador como el vendedor son aptos para realizar esta transacción. Para ello, lo primero que hará el notario es asegurarse de que el titular del bien sea quien está realizando la venta.
La escritura notarial debe contar con información del inmueble. Se detallará la superficie que cubre y los límites de la propiedad. Recabará información acerca de los gastos que le corresponden de comunidad, y si se encuentra inscripta en el registro. También revisará la referencia y certificación catastral, para constatar que no se adeuden gastos o impuestos. Si se constata que se encuentran deudas, serán incorporadas al certificado. Lo mismo ocurre con el impuesto sobre Bienes Inmuebles.
En caso de que el vendedor haya solicitado una hipoteca o tenga un embargo sobre el bien, el notario dará cuenta de ello para que, antes de realizar la transacción, pueda ser cancelada o subrogada. También deberá corroborar el título del vendedor y el ahorro de energía de la casa con el certificado que corresponde, el cual quedará a nombre del nuevo titular.
En la escritura notarial de venta, se declarará el precio que se ha convenido así como la forma de pago que se utilizará. Debe aclararse si la transacción fue realizada por medio de transferencia, cheque o efectivo. En caso de que ambas partes convengan el aplazamiento del pago, es importante dejar asentados los plazos en los que se abonarán los mismos para evitar inconvenientes a futuro.
El notario también debe advertir a las partes sobre la obligación que tendrán respecto del fisco y los impuestos que deberán costear.
Por último, debe dejar asentado en la escritura si alguno de los participantes en la compra venta cuenta con alguna ventaja fiscal, por su edad o sus ingresos, para que esta situación sea reconocida por Hacienda.
¿Cuáles son las obligaciones de un notario?
Debe constatar, como hemos dicho antes que todos los que participen en la transacción sean quienes dicen ser. Esto significa corroborar la identidad de cada uno.
También debe dar fé de que se encuentran capacitados legalmente para realizar la compraventa, especialmente si alguna de las partes ha elegido un representante.
Se cerciorará además de que todos los participantes estén dando un consentimiento real y libre a la hora de realizar la compraventa, sin ningún tipo de presión u obligación para ello que pueda invalidarla.
Es importante que pueda otorgar a la transacción el marco de legalidad necesaria. Ejercerá un juicio de legalidad, con ello se califica la escritura dentro de todos los requisitos estipula la Ley.
Debe redactar y conformar el documento.
Debe leerles el documento a las partes antes de que se firme. De esta forma se informa fehacientemente a las partes sobre todo lo que expresa en el documento, y se asegura de que entiendan todas las consecuencias jurídicas que dicho acuerdo implican. Debe también aconsejarlos y explicarles los medios jurídicos que tienen en sus manos para el logro de las metas que buscan alcanzar. El notario debe asistir principalmente a quien se encuentra en la posición más débil, buscando cumplir una función equilibradora.
Qué es una escritura notarial
Son instrumentos públicos en los cuales el notario debe comprobar hechos, situaciones o cosas que hayan ocurrido en su presencia. Por medio de ellos, se le confiere al documento carácter de auténtico y dotado de toda legalidad, dejando asentada la compraventa de una propiedad.
El Notario realizará las actas en las que se consignará la venta, firmando las partes involucradas y deberá signar y rubricar las mismas. Si alguno no pudiera o supiera firmar, el notario dejara constancia de este hecho. Si un profesional notarial interviene en este tipo de documentos, no hará falta la participación adicional de un testigo. Solo será necesario que pueda dar fe del interés legítimo de las partes en la transacción.
¿Cuáles son los efectos de los documentos Notariales?
Este tipo de documentos son Instrumentos que poseen fe pública, por lo que son reconocidos como elementos de prueba
Se considera que su contenido es verídico e íntegro, ya que son confeccionados según las leyes regulatorias del territorio nacional.
Solo podrán ser dejados sin efecto por medio de jueces o tribunales.
Constituye un título ejecutivo
Algunas clases de documentos notariales:
Escrituras públicas: son aquellas en las que se declara la voluntad de los participantes en aquellos actos en que debe existir el consentimiento de las partes y en cualquier tipo de contrato
Actas de presencia: En ellas se deja constancia de la veracidad del hecho que se labra en el acta
Remisión de documento por correo: se deja constancia del envío de documentos, debiendo el notario tener que comprobar el documento que se envía, teniendo que dejar en la carta constancia de participación del profesional.
Actas de notificación y requerimiento: informan a la persona que recibe la misma, una decisión o información. El requerimiento será para intimar a quien la recibe a adoptar una actitud determinada.
Acta de exhibición de documentos o cosas: En ellas se utilizarán fotografías, fotocopias, certificación o planos que puedan ayudar en la descripción por ejemplo de un objeto en particular
Actas de referencia: Escribirá de la manera más fidedigna posible las declaraciones que fueron solicitadas, y debe informar al declarante que esa documentación tendrá un valor jurídico en caso de ser necesario.
Esperamos que este post sobre escrituras notariales te haya resultado interesante. Puedes dejarnos un comentario o sugerencia en la casilla debajo del post. Te dejamos a continuación otro artículo que puede llegar a ser de tu interés:
Desde Oi Real Estate queremos contarte si es posible que la entidad bancaria imponga al notario en un proceso de compraventa de vivienda. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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En el año 2021 fueron transmitidas en España más de medio millón de viviendas. En una gran cantidad de estas transmisiones el comprador requirió financiación bancaria. Tanto en forma de préstamo personal o bien por medio de la opción más habitual, es decir, un préstamo hipotecario. Si te estas preguntando si la entidad bancaria Impuso el notario en esas operaciones, la realidad es que no.
La figura del notario
En primer lugar, resulta necesario dejar en claro de qué se encarga la figura del notario. Cuando hablamos de notario nos referimos un funcionario público del Estado. Su función es proporcionar a los ciudadanos la seguridad jurídica que promete la Constitución en su artículo 9º en el ámbito del tráfico jurídico extrajudicial. Se trata de un profesional del Derecho que ejerce en régimen de competencia. Puedes elegir al notario que prefieras y éste debe asesorarte imparcialmente y prestarte el servicio notarial que le solicites.
Con una importante preparación, el notario es un profesional cercano e imparcial que te brindará ayuda y asesoramiento. Además, debe garantizarte que tu contrato o negocio, se encuentren ajustados a la legalidad. El notario representa la garantía de legitimidad y seguridad para los particulares y también, para el Estado.
Libre elección del notario
La libre elección de notario se encuentra recogida en el artículo 126 del Reglamento Notarial. De dicho artículo, podemos resaltar que en su segundo párrafo afirma que “[…] en los supuestos de contratación bancaria el derecho de elección corresponderá al adquirente o cliente de aquellas […]”
Luego de la publicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante LCCI) se regula por Ley el principio de libre elección de notario en todas las operaciones que se encuentren incluidas en su ámbito de aplicación. Dicho principio, es considerado como un derecho del prestatariopersona física que tenga la consideración de consumidor. Entendiendo por tal la persona física que actúe con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.
El artículo 15 de la LCCI en su apartado primero afirma que el prestatario deberá comparecer ante el notario elegido por él a efectos de obtener el asesoramiento previsto en la Ley de manera presencial.
¿Cómo debe actuar la entidad bancaria?
Todo esto quiere decir que, la entidad bancaria no tendrá la posibilidad de imponer el notario en el proceso de compra de una vivienda que lleva incluida la financiación bancaria. Por otro lado, entre las obligaciones que le exige al banco la LCCI, se encuentra también la de informar al prestatario sobre su derecho a elegir el notario que le preste dicho asesoramiento de manera totalmente libre y entregar además, con el resto de la documentación prevenida en la Ley, un documento que recoja dicha advertencia.
Luego, el notario tendrá que asegurarse de que el prestatario fue debidamente informado sobre su derecho a la libre elección por parte de la entidad financiera. Para todo ello el notario deberá reunirse a solas con la persona que tenga interés en contratar el préstamo hipotecario. Dicho encuentro, deberá llevarse a cabo dentro de los diez días previos a la autorización y firma del contrato hipotecario.
¿Qué ocurre con los gastos de notaría?
Es probable que, el prestatario piense que si la elección de notario corre por su cuenta lo mismo sucedería con los gastos de notaría. La realidad es que, si bien la LCCI impone los gastos de otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario al prestamista y las copias a la parte que las solicite, agregando en la Disposición Adicional 8ª la obligación del notario de remitir telemáticamente al prestatario, sin coste, la copia simple de la escritura. Esto quiere decir que, no tendría que pagar ningún tipo de gasto en la notaría vinculado con la escritura de hipoteca. Ten en cuenta que, esto exceptúa cualquier otra copia que solicitase diferente a esa copia simple electrónica.
En lo que refiere a los gastos por el otorgamiento de la escritura de compraventa de la vivienda, al comprador que luego contrata un préstamo hipotecario, deberá ocuparse de pagar una u otra cantidad. Esto variará dependiendo de cuál sea acuerdo al que han llegado con la parte vendedora.
Acordar que el vendedor afronte los gastos
También, puede existir la situación de haber acordado con el vendedor del inmueble en cuestión que fuese él quien se hiciese cargo de los gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa de vivienda. Por ende, debería elegir, al tratarse de su derecho, un notario diferente al que el comprador hubiese designado para el asesoramiento y otorgamiento de la escritura del préstamo hipotecario.
No se trata de una situación muy común. Sin embargo, recurriendo al otorgamiento de un poder o bien, un mandato verbal que prácticamente se ratificaría de inmediato, sería posible otorgarse en el mismo día y con un corto margen de tiempo. Todo esto, gracias al envío telemático por medio de la plataforma notarial SIGNO. La escritura de compraventa de vivienda en una notaría que haya sido seleccionada por el vendedor que asume sus gastos y la del préstamo hipotecario en otra notaría elegida libremente por el comprador, sin que ni el vendedor ni la entidad bancaria pudiese imponer el notario en esta escritura de hipoteca.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la libre elección de notario en el proceso de compraventa de vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Desde hace ya un año la compraventa de viviendas lleva un crecimiento constante. Aún con esto, el avance interanual se encuentra en el 7% para el mes de febrero. En términos de transmisiones la tasa mensual aumentó en un 1.8%.
En este artículo encontrarás:
La tasa de compra de inmuebles ha aumentado en casi un 24%
La compraventa de viviendas en España ha crecido de forma constante desde hace más de un año. Si se comparan estos números con respecto al mismo mes del año anterior se puede apreciar un número considerable de operaciones, hasta llegar a un total 53.623 transacciones. Esta cifra se considera la más alta registrada desde el mes de abril del año 2008, y supone también la mejor cifra en un mes de febrero registrada desde ese año.
Los datos recogidos por el Instituto Nacional de Estadística dan evidencia de como la compraventa de viviendas encadena, desde hace aproximadamente 12 meses, tasas favorables de manera consecutiva.
A pesar de este avance y análisis, la tendencia sigue marcando que se dirige a la moderación, evento que ya experimentó en enero sobre diciembre, donde las operaciones retrocedieron 7 puntos con respecto al crecimiento que se experimentó previamente.
¿Qué causó el repunte de la compraventa de viviendas?
Este repunte que acaba de ocurrir se debió al incremento de las compraventas de viviendas nuevas pero por sobre todo de las de segunda mano. En cuanto a las viviendas nuevas, el número fue de 10.921 operaciones siendo un 9.2%, más que lo recibido normalmente. El dato a remarcar es el de pisos de segunda mano, que se dispararon hasta 42.702 transacciones representando un aumento del 28.4%.
Según el INE, el 92.1% de las viviendas que han sido tramitadas por compraventa en el mes de febrero fueron viviendas libres. El otro 7.9% fueron ventas de viviendas protegidas. Desglosando estos números de forma más detallada, la compraventa de viviendas libres subió en casi un 26% en lo que va de año. Esto equivale a 49.371 operaciones realizadas. A su vez, las protegidas crecieron en un 9%, sumando un total de 4.252 operaciones
En lo que va del primer trimestre del año, las compraventas aumentaron en más del 25%. En términos mensuales, la compraventa de viviendas, incrementó en un 1.8%, frente al crecimiento del 7.6% que se experimento en febrero del año 2021.
¿Cómo se desarrolló la compraventa en las distintas regiones España?
Si hablamos en términos intermensuales, la tasa de compraventa aumentó en febrero de este año, ya que se registró un 1,8% mayor de ventas que en el mes de enero. Sin embargo ese crecimiento no supera al consolidado en febrero del 2021, cuando se avanzó en un 7,6% respecto a enero de ese año. Con respecto a los años anteriores, los números no eran positivos: en los febreros de 2018 y 2020, las tasas de compraventa disminuyeron entre el 4,1% y el 13,1%
Cuando se habla de regiones, los números de compraventa de vivienda por poblaciones fueron variados. La mayor cantidad de transacciones dadas en ciudades con más de 100,000 habitantes se dio en La Rioja, con 201 compraventas en total. En segundo lugar se encuentra la Comunidad de Valencia con 199, y por ultimo Andalucía con 163.
Si nos enfocamos en operaciones en términos absolutos, Andalucía, fue la región donde más operaciones sobre vivienda se realizaron, con un total de 10,978 compraventas. Siguen en la lista la Comunidad Valenciana, con 7.986 compraventas, continúa Cataluña 7.934 y finaliza Madrid con 7.610.
En sólo una región se recortó el número de compraventas, es el caso de la comunidad de Navarra donde se llegó a un descenso del 4.6%. Por el contrario, en otras regiones de España se presentaron repuntes, registrándose los mayores en Canarias, La Rioja, Baleares y la Comunidad Valenciana. En el otro extremo se encuentran los menores repuntes correspondientes a Asturias y Galicia, las únicas regiones donde el ascenso fue de un solo dígito.El alza de los precios también viene por la compraventa de los extranjeros
Según notarios del tema, los extranjeros han sido responsables de más de 63,000 transacciones de inmuebles en el año 2021. Esto representa un 41.9% más que lo que había sido la segunda mitad del año de la pandemia, el 18.6% de las compraventas de todo el país.
¿Cuál es la estimación a futuro del mercado?
Los profesionales inmobiliarios indican que el sector vive un momento de estabilidad, con más de medio millón de ventas de inmuebles en el 2021, que ha sido la mejor cifra en los últimos 14 años.
Aunque estos números han sido bastante positivos los agentes mobiliarios aprecian que existe una moderación en la cantidad de viviendas que se compraron durante este año. No obstante, todo parece apuntar a que en los próximos meses el mercado seguirá su recorrido hacia un crecimiento suave.
Conclusión
Como se pudo apreciar, el ritmo de la compraventa de viviendas ha mantenido un ritmo al alza. Desde el año 2008 no se había registrado un número de compraventa tan elevado, y se considera que la misma puede proyectarse a futuro. El dato de 565.523 compraventas de viviendas de 2021 podría superarse durante este año
El proindiviso o condominio posee muchas opciones de venta y muchas vías de negociación frente a los distintos escenarios que se pueden plantear entre sus titulares. Veremos aquí algunos ejemplos y también cuánto pagan las empresas que compran proindiviso.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es un proindiviso?
Entendemos por proindiviso a la comunidad de bienes o condominio para referirnos puntualmente a una propiedad que es compartida. Cada uno de los titulares o dueños posee un porcentaje del proindiviso pero ninguno tiene la plena propiedad.
Entonces, los problemas aparecen cuando alguno de los propietarios pretende vender el inmueble y debe ponerse de acuerdo con el resto de los titulares. Sin embargo, existen varias soluciones como:
vender el proindiviso a un tercero
disolver el proindiviso
conciliación entre los titulares para no ir a juicio
subastar el proindiviso
litigar para extinguir el proindiviso
vender el proindiviso a una empresa
Hoy queremos centrarnos en la última de las opciones, que consiste en vender el proindiviso a una empresa para poder responder a la pregunta inicial de cuánto pagan las empresas que compran proindiviso.
Los escenarios que se pueden presentar ante cada una de estas situaciones son muchos y muy diversos, como la prescripción adquisitiva.
Origen de un proindiviso
Los proindivisos pueden surgir por algunas de las siguientes situaciones problemáticas:
Varios socios de un negocio compran conjuntamente un inmueble.
Dos cónyuges compran una propiedad.
Herederos del fallecido reciben su propiedad a modo de herencia
Estas propiedades no suelen ofrecerse en el mercado debido a los conflictos entre las partes.
Vender el proindiviso a una empresa
Si uno de los copropietario del proindiviso quiere venderle su parte a una empresa, puede hacerlo sin inconvenientes. La venta será por la parte que le corresponde a ese copropietario del total del inmueble y la operación es absolutamente legal. El artículo 400 del Código Civil regula esta operación que se realiza en una notaría con absoluta seguridad.
Pero, ¿cuánto pagan las empresas por un proindiviso? Y la respuesta es entre un 30% y un 40% del valor de la tasación. La empresa asume los riesgos y los gastos del proceso a cambio de un precio inferior al del mercado.
La empresa también asume los riesgos futuros si algunos de los restantes copropietarios no está de acuerdo y se debe litigar e invertir en gastos judiciales.
El precio de la operación de la venta depende de estos condicionamientos:
el porcentaje de la propiedad que se esté comprando,
la cantidad de copropietarios que haya,
si la vivienda está habitada o vacía,
el estado de la vivienda.
Empresas especializadas en comprar proindivisos
Existen en el mercado varias empresas que se dedican exclusivamente a comprar este tipo de propiedades llamadas proindivisos, como Proindiviso.es.
Por el otro lado, es una gran solución para los copropietarios que quieren sacarse un futuro problema de encima de manera rápida el echo de poder recurrir a una entidad que les compre su parte.
Un plus es saber que las empresas se hacen cargo de los gastos de todo el proceso excepto del impuesto de la plusvalía municipal. El beneficio para las empresas es adquirir un inmueble por mucho menos que su valor de tasación: 30%, 40% menos e incluso puede llegar hasta el 60% menos si la propiedad es exclusiva.
Sobre Proindviso.es
Esta compañía encargada de comprar proindivisos opera hace más de 14 años en el mercado. Se compone por un grupo de abogados, economistas e inversores que compran este tipo de propiedades para solucionar los desencuentros familiares cuando se trata de herencias o divorcios.
Su gerente, José Antonio González, comenta que reciben entre 10 y 15 consultas diarias sobre cuánto pagan las empresas que compran proindiviso, entre otras consultas.
La empresa actualmente comercia en las zonas de Madrid, Asturias e Islas Baleares por cuestiones de proximidad. Entre sus servicios se destacan los siguientes:
Compra tu proindiviso
La empresa compra tu proindiviso en el menor tiempo posible sin que el vendedor deba realizar ningún esfuerzo. Los inmuebles que se compran son de todo tipo, desde partes de edificios hasta propiedades embargadas.
Si un copropietario quiere evitarse problemas y discusiones con sus familiares, si no quiere seguir pagando los impuestos de la propiedad, si necesita dinero urgente, la solución es acudir a Proindiviso.es.
Gestión de proindivisos
La empresa Proindiviso.es pone al alcance de los copropietarios de un inmueble su servicio jurídico para ayudarlos en el proceso de disolución sin coste previo. La compañía asume los gastos de abogados, procuradores, tasadores y percibirá sus honorarios una vez que todo el proceso culmine.
El grupo cuenta con profesionales especializados en estas temáticas de propiedad y prometen que el importe que el copropietario reciba al final será más elevado que si hubiera vendido el proindiviso.
Es una excelente oportunidad para culminar problemas familiares y dejar de sufrir durante el proceso.
Compra o gestiona herencias
La empresa, además, ofrece la posibilidad de comprar y/o gestionar herencias incluso si no se ha otorgado la escritura de aceptación de la misma. La venta de una herencia es totalmente legal en la jurisprudencia de España.
A través de este servicio, el copropietario se ahorra discutir con sus familiares o codueños y podrá recibir liquidez de manera muy rápida. Características de la transacción:
Objeto: la cuota del inmueble o la posición en la herencia.
Precio: se fija libremente y depende del valor de la propiedad.
Pago: se realiza en el momento de efectuar la operación de compraventa.
Notario: la transacción de la compra se realiza frente a un notario.
Porcentaje: no influye la cantidad de porcentaje que se posea del inmueble.
¿Cuánto pagan las empresas que compran proindiviso?
La compra de un proindiviso por parte de esta empresa oscila entre un 20% y un 40% del precio de mercado de la participación.
Como hemos visto, es una gran oportunidad tanto para las empresas e inversores que buscan inmuebles por fuera del mercado y a un precio muy inferior. Y también es súper ventajoso para las personas que no quieren lidiar con problemas familiares o entre socios.
Para complementar esta lectura, sugerimos leer la siguiente nota:
Los medios especializados en análisis inmobiliario han revelado números que posicionan a España entre los países cuyo sector inmobiliario produjo un repunte inaudito; con cifras record solo comparables a las previas a la pinchadura de la burbuja estadounidense, allá por 2007. 2021, acaso será recordado como el año de la vacunación contra el COVID 19; pero en el aspecto comercial y específicamente hablando del business de bienes raíces nos referiremos a él con proyección a un futuro cercano como el año del auge en compraventas de viviendas. En este artículo de Oi Real Estate, veremos índices y porcentajes y cómo ese repunte resignificó a uno de los circuitos más golpeados por la pandemia. Te invitamos a leer para conocer mucho más.
En este artículo encontrarás:
¿Euforia inmobiliaria en España?
Pocos preveían el repunte inmobiliario que se produjo en España durante el último semestre 2021. Ahora, esos números se conocen públicamente y comprueban a las claras un auge en compraventas de viviendas, positivo e indiscutido. Según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística a finales de febrero último, en España se vendieron 565.523 propiedades.
Pero este es solamente uno de los tantos informes que revelan el repunte del sector. Casi una década y media después de la cruda pinchadura de la burbuja inmobiliaria (con poder de daño expansivo a nivel mundial), el circuito de la compraventa de bienes raíces atraviesa un verdadero período virtuoso. Ventas disparadas y precios al alza, hacen recordar de inmediato a aquella época previa a la pinchadura, es cierto; sin embargo, los especialistas están convencidos de que el incremento en la demanda y la oferta, dado el contexto, no tienen lugar en la comparativa a un nuevo o eventual colapso.
Palabra autorizada
Respecto a este recuerdo punzante en la memoria de los principales actores del sector inmobiliario, declaraba recientemente a la AFP Sandra Daza, directora general de la consultora inmobiliaria Gesvalt que…
El mercado residencial atraviesa desde hace un año un momento excepcional.
Sandra Daza – Directora general de Gesvalt
Asimismo, autoridades de la consultora Idealista coinciden en que las penurias de la crisis 2008 han quedado atrás definitivamente y aluden que…
Se ha superado las buenas expectativas 2021 con las que se inició. Insistimos en la fortaleza de la demanda. La estadística pone de manifiesto que la pandemia aceleró el apetito de los españoles por la vivienda en propiedad.
Francisco Iñareta – Idealista
Auge en compraventas de viviendas en España
En un compendio de acciones globales (por fuera de lo estrictamente relacionado a la compraventa), el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana estima que se han realizado durante 2021 674.014 transacciones inmobiliarias. Esta cifra es la más elevada desde el citado 2007, cuando la cantidad de operaciones tocó la friolera de 836.871 transacciones.
Posicionándonos en el mejor período del año, debemos señalar al último trimestre 2021; lapso en el cual se gestionaron 192.866 operaciones, según Mitma. Para visualizar un trimestre mejor al referido, debemos remontarnos hasta el ya lejano 2006, cuando las cifras en gestiones recabadas entre octubre y diciembre tocaron las 248.558.
Yendo al cálculo anual 2020 (el año del devastador impacto pandémico COVID 19), comprobamos que las 674.014 transacciones inmobiliarias recientes ratifican un incremento del 38%; y si viajamos en retrospectiva en el tiempo un año más, veremos que en la comparativa 2019, 2021 ofrece un alza de gestiones de más de un 18%.
Compraventas de viviendas flamantes y usadas
Si nos adentramos en la clasificación de “venta de vivienda nueva”, los números no dejan de sorprender. Se calcula que durante 2021 el número de transacciones inmobiliarias en este sentido sumó 71.734 gestiones, casi un 38% más que las contabilizadas durante 2020.
Por el lado de las viviendas usadas el incremento fue aún mayor. Se estima que 2021 cerró con un total de 602.280 gestiones de este tipo; algo más del 40% alcanzado durante todo 2020.
Un aspecto importante a considerar: estas tendencias mantienen sus índices promedio en todas y cada una de las comunidades autónomas españolas; a lo largo y a lo ancho del territorio.
Índices sorprendentes
Si tomamos algunos ejemplos, descubriremos más apuntes sobre el auge en compraventas de viviendas en España durante el último período. Por ejemplo, en Canarias, las transacciones de propiedades habían caído más del 30% durante el período anual 2020 por el impacto COVID; sin embargo el mercado inmobiliario encontró una recuperación sin precedentes durante 2021 con un alza del 44% respecto al fatídico período anual previo.
Por otro lado, y en línea con Canarias, tenemos a Islas Baleares; cuyo descenso en gestiones inmobliarias durante 2020 respecto a 2019 fue de un 26%. No obstante, las operaciones en bienes raíces ejecutadas desde el comienzo y hacia finales de 2021 propusieron un incremento del 53% con 17.680 gestiones, siempre según Mitma. Estos mismos porcentajes, en la comparativa 2021 / 2019, suponen un incremento de casi el 13%.
Otros ejemplos fuera de Madrid o Barcelona
Las ciudades con mayor oferta y demanda en España durante 2021 fueron por supuesto Madrid y Barcelona. Sin embargo, y dejando afuera las dos principales ciudades del país, vemos que Andalucía también mostró un incremento en 2021 de casi el 44% con 134.293 transacciones inmobiliarias.
Similar es el caso de la Comunidad de Valencia, con un aumento en gestiones del 42% con 99.068 compraventas durante el último trimestre 2021.
Incluso la más relegada en cuanto a incremento de transacciones registradas en España, la ciudad autónoma de Ceuta muestra señales de auge en compraventas de viviendas; con 656 transacciones realizadas en 2021. Este número, mucho menor que las otras ciudades citadas, así y todo, marca una tendencia al alza de más del 7% respecto al año de la pandemia 2020.
Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:
El proceso de compra de inmuebles en toda España demanda una serie de estrategias que permitirán llegar al objetivo de manera exitosa y en el menos tiempo posible. Por ello, si has decidido comprar una casa, sea nueva o de segunda mano estas en el post adecuado. Si después de un tiempo buscando logras encuentra tu vivienda ideal, el paso siguiente es conocer detalladamente los métodos de pago en una compraventa.
Desde Oi Real Estate queremos brindarte la información necesaria para que conozcas que formas de pago dispones para la compra de tu futuro hogar. ¡Sigue Leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Cuáles son los principales consejos para encontrar tu vivienda ideal?
Para conocer con detenimiento cuales son los diversos métodos de pago en una compraventa de una vivienda, creemos fundamental detallar los pasos que implica el proceso. No obstante, es necesario recomendarte, desde un comienzo, la importancia de conocer bien que es lo que quieres y que necesitas para encontrar la propiedad que mejor se adapte a tus deseos y a tus recursos. Con este punto resuelto, los pasos a seguir serán:
Buscar y elegir la vivienda
Se trata de uno de los pasos más importantes y que, en muchas ocasiones, no se considera como tal. Dar con la vivienda ideal depende de muchos factores y requiere que conozcamos diversos puntos esenciales en torno a la mismas. Uno de ellos es la decisión de optar o no con la ayuda y asesoramiento legal de una agencia inmobiliaria. Para los casos en los cuales la respuesta se afirmativa, solo se deberán detallar cuales son las preferencias de comprado, cual es el monto económico que se puede invertir, etc.
Para los casos en los cuales la búsqueda y el proceso será por cuenta propia se deberá:
Comparar viviendas y elegir una de ella según el presupuesto que se disponga
Conocer la situación legal de la posible vivienda a adquirir
Visitar y examinar el inmueble
Reunir los requisitos necesarios para llevar adelante la compraventa
Liquidar los impuestos correspondientes
Firma del contrato de arras y compraventa
Uno de los primeros pasos a realizar una vez elegida la vivienda que deseas comprar, es la redacción del contrato de arras. Este tipo de documento tiene la función de reserva para que el vendedor garantice la venta. Además, por medio de este tipo de contrato el comprador entrega una cantidad de dinero consensuada con el propietario de la vivienda hasta tener a disposición la totalidad del precio de venta.
Este tipo de contrato es un preacuerdo que funciona como una garantía hasta llegar el momento de llevar adelante la firma del contrato de compraventa. Por su parte, este ultimo se llevar acabo una vez tenido todo el dinero para adquirir el inmueble.
Por tanto, una vez que hayas logrado juntar el monto total del costo de la vivienda (con todos los gastos e impuesto que eso implica), es hora de que realices el pago. Como hemos mencionado en un principio, existen diferentes métodos. A continuación, te describimos cada uno de ellos.
¿Cuáles son los métodos de pago en una compraventa?
En términos generales, el crédito hipotecario es considerado la manera más habitual de financiar la comprar de una vivienda. A lo largo del año 2021, el Instituto Nacional de Estadísticas registró un total de 565,523 inscripciones de compraventa. Sobre ese total, un gran porcentaje de compradores eligieron la hipoteca para lograr la adquisición.
El bajo interés en créditos en esta época continúa favoreciendo esta tendencia. Sin embargo, no siempre se es posible el acceso a uno por las diversas condiciones que solicitan los bancos. Si este es tu caso, no te preocupes, existen otros tipos de financiación para llevar adelante la compraventa de tu vivienda.
Además de especificar cada forma de pago, es importante en la firma de la escritura incorporar las justificaciones pertinentes de cada uno de ellos que se hagan del comprador al vendedor, incluido si hay varios vendedores en la operación.
Formas de pago más habituales
Transferencia bancaria
Esta forma de pago es la operación convencional de trasferencia de dinero de una cuenta a otra para comprar la vivienda. Si esta es tu situación, significa que dispones del monto total para realizar la compraventa. Te recomendamos leer la siguiente nota referida a la compra de contado de una propiedad.
Domiciliación bancaria
Es una orden de carácter permanente para que una entidad bancaria realice el pago de un monto de dinero en periodos regulares. En la compra de una vivienda, el comprador solicita a su banco que deposite en la cuenta del vendedor, de manera periódica, el total pactado en la firma. Esta opción resulta ser de las más cómodas para ambas partes.
Cheque nominativo bancario
Este tipo de cheque es aquel en el cual consta de manera detallada quien será el cobrador del mismo. En las operaciones de compraventa suele ser el método más común y el más aconsejable.
Al momento de llevar a cabo la escritura pública se realiza la entrega de este tipo de cheque. Posteriormente, la única persona que puede cobrarlo, como mencionamos, es la personas física o jurídica que figura en él. Si el vendedor necesita que otra persona pueda cobrar el dinero el cheque debe ser nominativo a la orden.
¿Cuáles son los métodos de pago menos recomendados?
En apartados anteriores, te hemos mencionado las mejores opciones y métodos de pagos para la compraventa de una vivienda. No obstante, no son los únicos. Existen otras posibilidades que son posibles pero no son las más recomendables.
Cheque cruzado: es una forma de pago no tan habitual en la actualidad. Se considera al cheque como cruzado porque requiere que el emisor trace dos rayas paralelas que cruzan el cheque de manera vertical. Por tanto, este tipo de cheques no pueden ser cobrados en efectivo, por lo que debe ser depositado en una cuenta bancaria. Si se determina una entidad bancaria, el cheque solo puede ser cobrado en dicha institución. En estas ocasiones, se denomina cheque cruzado especial. Es un método para identificar a la persona que lo cobrara.
Cheque al portador: este tipo de cheque no es de gran recomendación porque se desconoce el nombre y el apellido de la persona a la que va dirigido. Esto implica que puede ser cobrado por cualquier individuo que lo tenga en posesión. Es decir, quien recibe el cheque puede presentarlo al banco y cobrarlo, como así también entregárselo a otra persona, sin necesidad de endosarlo. A través de este medio de pago el vendedor está capacitado para retirar la cantidad de dinero de la cuenta de quién se lo entregó, el comprador.
Órdenes de Movimientos de Fondos: se trata de transferencias bancarias más rápidas que las ordinarias, por lo general utilizadas en casos de urgencia. En este sentido, el comprador deposita en la cuenta del vendedor el monto de la firma el mismo día de la operación. Por el carácter inmediato de la transición, este tipo de gestiones tienen comisiones más elevadas que una trasferencia normal.
¿Qué otras métodos de pago existen en la compraventa?
Además de todas las maneras recomendable y no que hemos enumerado anteriormente, existen otras formas de pago que pueden resultar alternativas cuando no se cuenta con la seguridad de tener el dinero en un determinado periodo. Algunas de ellas son de larga tradición, como ser el alquiler con opción de compra, y otros tienen un origen y utilidad algo más recientes, como ser las criptomonedas.
Alquiler con opción de compra
Este es un método de pago en la compraventa al cual puede recurrirse como alternativa a una hipoteca. Si no te encuentras en la posibilidad de adquirir un crédito bancario, una opción es alquilar el inmueble hasta ahorrar el dinero suficiente para comprarlo. En estas circunstancias se realiza la firma del contrato de alquiler con posibilidad de compra.
El mecanismo de esta forma de pago es el siguiente: quien alquila el inmueble abona una cantidad terminada de dinero por el arrendamiento mensual, como en cualquier caso de alquiler habitual. La diferencia en este tipo de acuerdo recae en que, pasado un tiempo, según lo acordado en la firma entre las partes, el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda.
Este método de pago permite que la persona que se encuentra alquilando la vivienda, pueda ir ahorrado el monto total que representa la compra de la misma. En este sentido, cada mensualidad es descontada del precio fijado en el contrato.
Pago aplazado
Se trata de forma de pago en la cual el comprador de la vivienda puede recurrir al vendedor como financiador de la operación. Este método resulta una excelente alternativa ya que ambas partes pueden salir beneficiadas.
El pago aplazado es posible a través de una condición resolutoria. Esto significa la firma de un contrato privado entre las partes donde se acuerda la forma de pago. Sin embargo, la compraventa solo se formalizará una vez que el comprador de la vivienda cumpla con los requisitos pactados.
Sin el contrato privado no se cumple, la vivienda volverá a manos del anterior propietario devolviendo lo abonado hasta ese momento por el comprador, menos aquel monto descontado a modo de penalización.
Criptomonedas
Por último, un método de pago novedoso es el que se realiza a través de Criptomonedas.
Se trata de un activo de carácter digital. Para garantizar su titularidad y así asegurar la confidencialidad e integridad de las transacciones se emplea un cifrado criptográfico. A su vez, este sistema es utilizado para poder evitar que otra persona pueda acceder a la información personal de una cuenta y copiarla. Es decir, el sistema criptográfico controla la creación de unidades adicionales.
Este tipo de procedimientos son de real y vital importancia ya que se trata de monedas que no existen de manera física, solo se almacenan en una cartera digital.
Respecto al valor de las criptomonedas, el mismo fluctúa en relación a la oferta, la demanda y el tipo de compromiso que asumen los usuarios. El valor de las monedas se origina debido a la ausencia de los mecanismos eficaces que no permiten su manipulación, como sucede en los mercados tradicionales.
¿Cómo funcionan las criptomonedas?
Este tipo de monedas tienes una serie de características que la diferencian de manera concreta con el sistema tradicional. En este sentido, no existe una regulación ni un control oficial por parte de una institución. A su vez, se trata de un sistema que no requiere de ningún tipo de intermediarios para que las transacciones sean realizadas.
Para que el intercambio de dinero se utiliza una base de datos descentralizada para poder controlarlo. A dicha base se la reconoce como blockchain o registro contable. Esto es porque las criptomonedas no tienen ningún tipo de respaldo por parte de un banco central o algún tipo de autoridad política. Así como tampoco se encuentran aseguradas por mecanismos de protección para el cliente provenientes de entidades como el Fondo de Garantía de Depósitos o el Fondo de Garantía de Inversores.
Otra de las grandes diferencias con los sistemas de pago tradicionales, y una de las más importantes, está en la parte operativa de este tipo de moneda. Nos referimos es que en este sistema una vez realizada la transacción con criptomonedas es imposible su devolución. Por lo tanto, al transferir por una compra o por la venta de un activo de manera digital no se podrá cancelar la operación. Esto se debe a que el blockchain y su funcionamiento no permiten el borrado de datos. La única manera de revertir una transacción es realizando la operación contraria.
¿Cuáles son los tipos de criptomonedas?
Luego de la llegada de la pandemia, todo lo vinculado al mundo virtual adquirido un valor que ha logrado atraer la atención de grandes inversores, alejándolos de los mercados clásicos.
Al tratarse de un mercado diverso, cualquier conocedor del sistema de blockchain puede registrar su criptodivisa. No obstante, conocer como hacerlo no significa que se encuentre asegurado el éxito de la misma.
En la actualidad, las monedas virtuales o las criptomonedas pueden ser reducidas a 15 tipos, aunque se calcula de que pueden existir más de 10.000 monedas digitales creadas. Las que forman parte de la lista corta son las que tienen suficientes operaciones como para lograr gran liquidez, uso y popularidad. Las mismas son:
Hasta aquí te hemos contado cada uno de los métodos de pago en la compraventa. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa. Si por el contrario estas pensando en comprar un vivienda a través de hipoteca, te recomendamos leer la siguiente nota.
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