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Primera compra de vivienda: tips para los más jóvenes

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En esta oportunidad, desde Oi Real Estate te brindamos una serie de tips para orientarte en tu primera compra de vivienda ¡Esperamos que te sea útil!

Ten en cuenta que no es una operación sencilla

Has decidido dar el gran paso hacia tu independecia o has decidido dejar la vida de alquiler y arrojarte a comprar vivienda por primera vez. Ya sea solo o en pareja, la compra de vivienda es un proceso cargado de entusiasmo.

Sin embargo, al ser tu primera experiencia dentro del sector inmobiliario, es normal sentirse un poco desorientado, no saber por dónde empezar y encontrarse lleno de dudas. Por eso, te acercamos unos tips muy útiles para que tengas la mejor experiencia al comprar tu primera vivienda.

Ahorra para contratar una buena hipoteca

Conseguir una buena financiación para comprar tu vivienda es fundamental. Hoy en día, las entidades financieras suelen ofrecer hasta el 80% del precio de la vivienda. Por eso, debes contar con unos ahorros que cubran el 20% restante y preveer un margen para otros gastos.

Para ayudarte a calcular cuánto dinero debes tener a disposición, te recomendamos que tengas guardados ahorros que correspondan al 30% del valor de la propiedad que tienes en vista. Cuanto más tengas ahorrado, claramente será mejor, ya que menor monto tendrás que pedir en la hipoteca.  

Alerta con la economía personal: Analiza los gastos derivados de la compra de vivienda y gastos mensuales

Independizarse o mudarse en pareja no significa solo afrontar el gasto de la compra de vivienda, sino también todos los gastos que derivan de la operación de compra, que acordarás previamente con el vendedor de la vivienda y quedarán expresos legalmente en los documentos de compraventa y en la escritura que se hará posterior a la compra.

Además, para la salud de la economía personal, debes detenerte a analizar los costes de impuestos de tu futuro hogar, servicios y otros gastos diarios, semanales y mensuales que deberás afrontar.

Esto es algo que suele ser ajeno a los jóvenes en su primera experiencia en la vida independiente. Suelen tener presente que deberán asumir los gastos que supone vivir solo, pero no suelen tener conciencia sobre los monto de esos gastos.

En tu nuevo estilo de vida, deberás hacerte cargo de manera responsable de gastos esenciales como impuestos, luz, agua, gas, gastos de comunidad, plaza de parking (si es que tienes carro). Luego tendrás que analizar si te queda marger para asumir otros gastos en servicios de entretenimiento que suelen contratar los más jóvenes como ser Netflix y Spotify, entre otros.

Aunque parezca poco, todo va sumando y te darás cuenta de que costear tu propia vida supone un dineral. Te recomendamos confeccionar una lista de gastos mensuales para ordenar tu economía personal y ahorrarte dolores de cabeza. En base al resultado de los costes fijos mensuales que tendrás, puedes calcular cuánto dinero podrás destinar al mes en entretenimiento, salidas, compras, etc.

Elige bien la zona de tu futura compra de vivienda

Esta decisión es una de las más cruciales y necesitas ser realista con tu estilo de vida, necesidades y expectativas. A modo de ejemplo mencionaremos un caso muy recurrente: comprar en una zona periférica muy alejada por el menor valor de las propiedades. Muchas personas luego se arrepienten al no poder adaptarse a su nuevo estilo de vida, notando que por ejemplo, llegar al trabajo les consume horas.

Por este motivo, recomendamos escoger una zona cercana al lugar donde trabajas y donde puedas encontrar acceso a todos los servicios necesarios, como ser supermercados, colegios, etc. Una mala elección de barrio, puede acabar en altos costes de transportes o gasolina y, lo más importante, de tiempo en ir y volver de cada lugar.

Piensa a futuro previo a comprar vivienda

Estadísticamente, la mayoría de jóvenes se arrepienten de algún aspecto de su primera vivienda por falta de previsión. Cambiar de casa no es sencillo, así que si estás en pleno proceso de búsqueda de vivienda, lo mejor es que lo hagas siempre mirando hacia el futuro y siendo honesto con tus necesidades y prioridades.

Siempre apunta a comprar una propiedad que esté en buenas condiciones generales, para que esta dure muchos años y procura que los espacios sean suficientes para tu bienestar. Esto es importante para no tener que verte en la necesidad de comprar otra vivienda de mayores dimensiones y pagar más impuestos derivados de la compra en un corto período de tiempo.

Como hemos mencionado, ahorrar en el valor de la propiedad, muchas puede supone perder en calidad de vida. Por eso, debes lograr un balance entre el dinero del que dispones, la zona y el tipo de vivienda que necesitas para estar cómodo.

Pide ayuda a profesionales  

Si te sientes desorientado en todo el proceso, lo mejor será pedir ayuda a profesionales del sector inmobiliario. Ponerte en contacto con una agencia inmobiliaria para que un agente inmobiliario te ponga en vía y te asesore es lo ideal, ya que puede solucionarte el proceso de compraventa.

Esperamos haberte sido útiles en tu proceso de compra de vivienda. ¡No dudes en contactarte con nosotros o dejar tu comentario para poder ayudarte!

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Los jóvenes españoles y el sueño de emanciparse

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Todo sobre las escrituras de una vivienda

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En esta nota, desde Oi Real Estate te contamos todo lo que necesitas saber sobre las escrituras de una propiedad.

¿Qué son las escrituras de una propiedad?

Las escrituras de una vivienda son documentos elementales en el proceso de comprar o vender una propiedad. La escritura pública, realizada ante un notario es la manera de dar cierre y formalizar la operación de compraventa.

escrituras

Solo cuando el notario da fe del acuerdo en la compraventa, el documento puede presentarse en el Registro de la Propiedad correspondiente para que quede reflejada la operación y la voluntad de las dos partes. Luego, una vez constatado que todo esté adecuadamente estipulado en la escritura presentada en el Registro, se procederá a inscribir la compraventa y el nuevo titular del inmueble.

¿Qué se detalla en las escrituras?

Voluntad de partes, costes y formas de pago

Además de la voluntad de las dos partes en realizar la operación, quedaran establecidas en la escritura, los detalles sobre las condiciones en las que se hará el documento. Aquí entra en juego el aspecto económico, ya que debe plasmarse quién se hará cargo de los gastos de la operación. Esto incluye todos los costes implicados en la transacción, como ser impuestos que le corresponde a uno y a otro y los gastos de notaría.

Por otro lado, la escritura detalla el monto y la forma en que se pagará la propiedad, los datos bancarios si es que se realizará una transferencia (cuentas de emisión y de ingreso), si el pago es en efectivo y las fechas de los pagos si es que no se abona la totalidad de la operación durante este proceso.

Taambién, debe incluir las cargas que pesan sobre la vivienda, los justificantes de pago de las últimas cuotas de la comunidad de vecinos y del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Finalmente, es recomendable que antes de cerrar la compra de una casa y escriturarla solicites una nota simple en el Registro de la Propiedad para confirmar que la vivienda está libre de cargas y quién es el dueño.

¿Cuánto cuesta escriturar una vivienda?

Los gastos de notaría relativos a escriturar una casa suelen rondar los 500-1.000 euros. Una vez realizada la escritura pública de compra, como hemos mencionado, el inmueble debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.

El monto de este trámite depende del valor del inmueble y de si incluye o no la nota simple. El coste de los gastos de registro no puede superar el 1% del precio del inmueble. Este coste se sitúa aproximadante en 500 euros.

Las escrituras y el título de la propiedad no son el mismo documento

Muchas veces suele confundirse las escrituras con el título de la propiedad. La realidad es que son dos documentos muy importantes pero muy distintos.

La escritura es aquel papel que, luego de ser firmado ante un notario,  confirma la compraventa legal del inmueble, con todas las obligaciones y derechos de la persona que compra y de la persona que vende el inmueble en cuestión.

Por otro lado, el título de la propiedad es un documento que indica de quién es la propiedad que se está vendiendo. Para pasar el inmueble a otro futuro dueño y firmar las escrituras, se necesita ese documento como requisito indispensable.

Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad es importante

Es importante recalcar que no inscribir la vivienda en el Registro es peligroso. Evitar este trámite puede implicar que otra persona figure como propietaria de tu vivienda, persona que puede vender tu vivienda o que sus acreedores puedan embargarla.

Registrar tu inmueble es muy necesario por las siguientes razones:

  • Permite acceder a una hipoteca para pagar ese inmueble.
  • Garantiza que el vendedor tiene capacidad legal para venderla.
  • Establece que el comprador es el nuevo propietario y que ha adquirido los derechos sobre ella.
  • Garantiza la propiedad ante reclamaciones de terceros.

¿Y luego de escriturar?

Cuando ambas partes estén de acuerdo en todo lo que contiene la escritura, el notario procederá a pagar los impuestos a las autoridades correspondientes con el dinero recibido de ambas partes. Luego preparará la documentación y redacción de las escrituras.

Al acabar el proceso de escrituración, se tramitará la inscripción en el Registro Público de la Propiedad y se emitirá una copia que certificará la escritura. Luego se realizará el certificado de transmisión que constate la nueva titularidad al comprador. Se otorgan las llaves de la casa y la licencia necesaria de primera ocupación de la propiedad.

Recalcamos la importancia de realizar esta operación de una manera cuidadosa, respetando los pasos necesarios para que el documento esté 100% en acuerdo con la ley. Cuanto más informados estemos sobre este complejo proceso, tendremos más seguridad a la hora de afrontarlo y evitaremos posibles inconvenientes al comprar o vender una propiedad.

Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés

Las condiciones mínimas de habitabilidad con las que debe cumplir tu vivienda

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Comisiones por ventas inmobiliarias

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calcular comisiones por ventas inmobiliarias

El sector inmobiliario es uno de los mercados que más debe someterse y habituarse a cambios inesperados. Debe estar atento a cualquier volantazo de las economías regionales, nacionales y en muchos casos internacionales. Por fuera del ámbito zonal, hasta los escenarios geopolíticos y la relación entre países vecinos pueden marcar sendas alteraciones en el rumbo de los macro y micro mercados que componen al real estate. A su vez, el sector de compraventa de bienes raíces es un componente indispensable en dichas economías. Dichas exigencias (entre muchas otras) hacen que permanecer competitivo en el circuito sea una tarea por demás compleja. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo calcular comisiones por ventas inmobiliarias. Te invitamos a continuar leyendo el artículo hasta el final para conocer mucho más sobre un tópico que compete tanto a pequeños agentes freelancers como a las agencias dominantes.

El agente inmobiliario como actor fundamental

Si cada agencia inmobiliaria es un engranaje en el vasto universo del real estate, los agentes inmobiliarios son entonces el combustible que mueve sus manivelas y que termina por ser un actor de vital importancia en el sector. Solemos hacer hincapié en un gran beneficio que posee el desempeñarse como asesor realtor: la posibilidad de ingresar al circuito sin poseer un conocimiento profundo para hacer carrera desde cero. Pero… ¿Podría sobrevivir un agente inmobiliario estático y sin ambición de crecimiento? En el crudo mercado de hoy día, podríamos afirmar que no.

El agente inmobiliario actual debe también conocer a fondo los vericuetos legales y económicos de los países y las regiones. Estos incluye estar al tanto de algunas variables que en un primer momento pueden asustar al más intrépido asesor freelancer. Saber cómo confeccionar presupuestos y comisiones es un arte que nunca ha pasado de moda. Y quien se mantenga errático por demasiado tiempo en este sentido, acaso tenga sus días comerciales contados. Veamos juntos entonces cómo elaborar comisiones por ventas inmobiliarias minimizando los riesgos ¿Nos acompañas?

Calcular comisiones por ventas inmobiliarias

De boca de los propios agentes inmobiliarios de éxito y trayectoria, para calcular correctamente las comisiones a solicitar por cada compraventa realizada será necesario tener en consideración dos factores que develaremos a través de interrogantes:

1 ¿Qué tipo de bienes raíces vendemos?

A pesar de que suene una trivialidad, tener en cuenta qué clase de propiedades o bienes raíces manejas es el punto de inicio para toda métrica o variable en materia de presupuestos y comisiones. La gama es nutrida y el sector inmobiliario se compone de docenas de especialidades. Por ejemplo: locales, pisos urbanos, propiedades suburbanas, locales comerciales, edificios, complejos, casas turísticas, etc.

2 ¿A qué factores tiempo y espacio se exponen las propiedades?

El elemento tiempo y el espacio van de la mano respecto al estado de las propiedades y a los niveles de tráfico de compraventa. Por ejemplo: no será el mismo caso el de una casa ubicada en zona rural, con campos y terrenos naturales incluídos, que un piso en el corazón de Madrid. Ambos se diferencian por cientos de asteriscos distintos y cada cual tendrá su particularidad.

Utilizar la tecnología cuanto sea posible

Hasta hace solo algunas pocas décadas, las agencias debían estar conectadas permanentemente a organismos estatales o de catastro. Esto significaba mantener a ciencia cierta los últimos datos en cuanto a una serie de factores determinantes. Hoy, la tecnología hace todo mucho más sencillo. Un agente inmobiliario dueño de una agencia digital, puede transportar en su móvil toda esa carga de datos sin tener la necesidad de solicitarlos regularmente. Veamos cuáles son esos puntos de información vitales a la hora de mantener vigentes las cotizaciones por servicios y comisiones:

  • Tablas comparativas entre propiedades de la misma zona.
  • Densidad poblacional regional.
  • Flujo de movimientos en bienes raíces.
  • Proyectos edilicios o de obra pública que a futuro puedan significar una valoración más alta (o más baja) del inmueble en cuestión.

¿Es obligatorio someterse a un determinado porcentaje?

Es la pregunta que muchos particulares se hacen o se responden a sí mismos, muchas veces cayendo en errores comunes. Cada agencia es un mundo y las comisiones que cada una solicita por sus servicios puede variar sustancialmente. Lo mismo si un agente se maneja por sus propios medios, por fuera del ámbito de una agencia rigurosa o si forma parte de un equipo de asesores que trabajan para una inmobiliaria con niveles de comisiones prestablecidos.

Por ejemplo, en la ciudad de Barcelona (y siempre hablando en generalidades) se estima que las agencias solicitan una comisión estipulada entre el 3% y el 4%, según el caso. Asimismo, se estima que los tiempos de ventas no superarán los 20 días hábiles o 30 días calendarios. En este sentido, muchas inmobiliarias apelan a la competitividad entre los conformantes de sus equipos aplicando diferentes “premios al esfuerzo”, que no es otra cosa que un plus al salario que aplicará al final del mes al agente que más y mejor negociaciones ha conseguido cerrar o llevar a buen puerto.

¿En qué momento se cobra una comisión?

El mercado y el momento definen los valores de una comisión, sin quedar ésta atada a ninguna ley o ningún decreto que imponga un porcentaje determinado. Entonces las variables oscilan pudiendo ser menores o mayores según distintos elementos a sopesar.

Sin embargo ¿Cuál es el momento en que una comisión se hace efectiva? Pues se estila que previamente una inmobiliaria deberá aguardar a que el vendedor haya recibido ya las diferentes transacciones que indicarán el cierre de la diligencia. Las instancias en efectivizar una comisión, por tanto, quedará estipulada de antemano a dos eventuales circunstancias de la compraventa:

  • Al escriturar: Una vez realizada la firma de las escrituras por ambas partes.
  • Al realizar el pago: Como citamos anteriormente, una vez que el vendedor cuenta con la totalidad del dinero previamente solicitado en la publicación.

Hemos visto varios detalles sobre cómo calcular comisiones por ventas inmobiliarias. Como agente inmobiliario, nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Requisitos para el agente inmobiliario

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Cédula de habitabilidad: ¿qué es y cómo tramitarla?

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Si te encuentras en la situación de haber decidido vender tu vivienda, uno de los documentos que deberás obtener es el de la Cédula de habitabilidad. A continuación te contaremos todo lo que necesitas saber acerca de ella.

Qué es la cédula de habitabilidad

En primer lugar, es importante aclarar que las condiciones mínimas de habitabilidad y salubridad con las cuales una vivienda debe cumplir para obtener la cédula correspondiente y poder ser vendida, varían según cada Comunidad Autónoma.

Estas normas o decretos municipales que las Comunidades emiten, si bien varían en sus valores de referencia, no afectan en ninguno de los casos las garantías mínimas de habitabilidad que se exigen en el Código Técnico de la Edificación. 

Es un documento administrativo otorgado por el ayuntamiento del lugar donde se encuentra la vivienda. En él, se acredita que el inmueble reúne ciertos requisitos mínimos que garantizan su habitabilidad.

Condiciones mínimas de habitabilidad

Dependencias que debe poseer

Para ser habitable, se exige que una propiedad esté formada por varias habitaciones o dependencias. En caso de que se trate de una vivienda reducida o de un único dormitorio, lo mínimo con lo que debe cumplir en materia de habitaciones es lo siguiente:

  • Una cocina, un salón y un comedor: en este caso, salón y comedor pueden integrarse, formando un salón-comedor. También existe la posibilidad de fusionar los tres espacios mencionados, formando un salón-comedor-cocina. A esta última opción se la conoce con el nombre de cocina americana.
  • Un dormitorio principal o único: esta habitación debe contar con espacio suficiente para incluir una cama matrimonial, una cómoda y un armario.
  • Un baño completo: este debe estar compuesto por un inodoro, un lavabo y una ducha o bañera.

Superficies o dimensiones mínimas que debe tener

En el caso de las superficies, las distintas dependencias que componen la vivienda deben poseer unas dimensiones mínimas, según de qué habitación o espacio se trate. Estos son:

  • Recibidor: su anchura debe ser superior a la del pasillo, que es el encargado de distribuir el acceso a las diferentes habitaciones de la vivienda.
  • Salón: su superficie y forma debe posibilitar la inclusión de un sofá y un mueble para televisor.
  • Comedor: sus dimensiones deben posibilitar la inclusión de una mesa para comer.
  • Cocina: este espacio debe poder incluir todos los elementos necesarios para la preparación y conservación de comidas y limpieza, que son los siguientes:

  1. Extractor de humo.
  2. Fregadero
  3. Encimera
  4. Horno
  5. Toma para colocar una lavadora.

Cabe volver a aclarar aquí que existe la posibilidad de integrar salón y comedor, como también de fusionar salón, comedor y cocina. En estos casos, debe ampliarse la superficie de dichos espacios.

  • Dormitorios:

  1. Principal: como mencionamos previamente, en esta dependencia deben poder incluirse una cama matrimonial, un armario y una cómoda.
  2. Dormitorio simple: en caso de que no haya dormitorio principal o que haya más de uno, para un dormitorio simple se exige que cuente con una superficie mínima de 6 metros cuadrados.
  3. Dormitorios dobles:en caso de que haya una habitación en donde se puedan ubicar dos cama, las dimensiones mínimas requeridas son de 8 metros cuadrados.

  • Baño principal: como mencionamos, este espacio debe contar con elementos mínimos como un inodoro, un lavabo y una ducha o bañera.
  • Aseo o segundo baño: este espacio es obligatorio únicamente cuando la vivienda dispone de tres o más dormitorios.

Condiciones mínimas de salubridad e higiene

Ahora veamos cuáles son las condiciones mínimas con las que una vivienda debe cumplir en materia de salubridad e higiene. Estas tienen que ver, principalmente, con una correcta circulación de aire y una apropiada entrada de luz solar:

  • Iluminación: las características de la vivienda deben garantizar una correcta entrada de iluminación natural durante las horas del día en que la luz solar alcanza a la propiedad. Este requisito es obligatorio para todos los espacios de los que hablamos, menos para los pasillos, los recibidores y los baños. Cabe aclarar que la superficie mínima de iluminación en cada habitación debe ser de alrededor de un 10%.
  • Ventilación: en este caso, las características de la vivienda deben permitir que exista una apropiada ventilación natural y circulación de aire con el exterior. Existen dos tipos de ventilación que las disposiciones diferencian:

  1. Ventilación a través de ventanas: la superficie de estas aberturas debe ser, como mínimo, de un 10% en relación con las dimensiones de la habitación en donde se encuentran. Cabe aclarar que pueden ser las mismas aberturas a través de las cuales ingresa la luz natural. En este caso, los baños pueden contar con ventilación por sumideros o ventanillas. Por otro lado, no se exige que los pasillos y recibidores cuenten con ventanas.
  2. Ventilación continuada: aparte de las ventanas, la vivienda debe disponer de un sistema de ventilación continua, de manera que, aunque todas las aberturas se encuentren completamente cerradas, exista una corriente de aire que renueve constantemente el aire.

Condiciones mínimas de seguridad

Las condiciones mínimas de seguridad hacen referencia a diferentes tipos de instalaciones que permiten el uso de servicios, las cuales deben estar correctamente dispuestas para permitir un uso seguro:

Instalaciones

La vivienda, como mencionamos, debe disponer de las instalaciones correspondientes para el uso de energía eléctrica, agua fría y caliente sanitaria, desagües y telecomunicaciones. Estas instalaciones deben ser realizadas según las normativas que corresponden:

  • Eléctrica: debe contar con elementos adecuados como un protector general de la instalación, un limitador, un cuadro eléctrico, cajas de registro y diferenciales de protección. Debe dividirse en circuitos que permitan el alumbrado y la distribución de enchufes en toda la vivienda.
  • Fontanería: debe poder ofrecer agua sanitaria fría y caliente para toda la vivienda, también llaves de corte en todas las zonas con grifos y una llave de corte general.
  • Desagües: debe contar con sifones en todos los desagües para evitar la entrada de olores a la vivienda.
  • Telecomunicaciones: el cableado y las tomas de televisión y teléfono deben poseer, como mínimo, dos tomas cada una.

Materiales de suelos, paredes y techos

En este caso, los materiales que componen a la vivienda deben ser de fácil limpieza y desinfección, como también ignífugos y anti resbalantes. La pintura utilizada también debe ser adecuada.

¿En qué consiste la cédula de habitabilidad de una vivienda?

Ahora que ya conoces cuáles son las condiciones mínimas de habitabilidad con las cuales debe cumplir una vivienda, ¿cómo puede acreditarse que la propiedad se atiene a estos requisitos al momento de venderla? El documento que lo certifica es la cédula de habitabilidad.

Esta cédula de habitabilidad es expedida por la Oficina de la Vivienda o por cada ayuntamiento, teniendo en cuenta que los requisitos de habitabilidad varían según cada Comunidad Autónoma. Sin embargo, es necesario contactar primero a un técnico especializado o a un profesional, como un arquitecto, para que analice la vivienda y envíe un informe a los organismos mencionados.

También es importante tener en cuenta que los requisitos de los que hablamos en este artículo son de carácter general, por lo tanto será necesario que averigües cuáles son específicamente en la Comunidad que te corresponde.

En este artículo te contamos más acerca de este documento.

Tipos de cédula de habitabilidad

El documento que se emite varía según la localidad o autonomía que autoriza. Lo común en todos ellos es que debe incluir siempre dirección y ubicación de la propiedad; la superficie útil; como está dividida la vivienda (habitaciones y espacios); el umbral máximo de ocupación e identificación del técnico que a firma.

Por último, el certificado de habitabilidad es otorgado cada ayuntamiento luego de analizar y estudiar el informe realizado por el arquitecto. Luego, se comprobará que, efectivamente, la propiedad reúna cada una de las condiciones para que la misma se legalice y pueda ser utilizada como vivienda o local.

En territorio español existen tres tipos de certificados de habitabilidad para vender un inmueble en función de la antigüedad que tenga el mismo.

Cuando hablamos de un inmueble de nueva construcción, el certificado que le dará la certificación de habitabilidad, en primera medida, es el de primera ocupación. Se trata de una licencia con una durabilidad 25 años aproximadamente, dependiendo de la comunidad autónoma que la regule.

Por su parte, cuando se trata de viviendas que son ocupadas por primera vez, pero que han sufrido algún tipo de rehabilitación, la cédula que se requiere es la de primera ocupación de rehabilitación. En este caso, el certificado tiene una durabilidad de entre 10 y 15 años dependiendo, al igual que en la de primera ocupación, de cada comunidad.

Por último, se encuentra la cédula de segunda ocupación para las viviendas que ya existen y ya han sido habitadas. En estos casos, se trata de la renovación de la cédula de primera ocasión. Por lo tanto, hablamos de cédula de habitabilidad en vivienda antigua.

¿Es obligatorio tramitarla para vender una vivienda?

Como mencionamos, las condiciones de habitabilidad con las que debe cumplir una vivienda para iniciar su venta, dependen de cada Comunidad Autónoma. Esto también determina si es necesario obtener una cédula de habitabilidad o no.

Por el momento, para vender un inmueble, la tramitación de la cédula de habitabilidad es de carácter obligatorio únicamente en las Comunidades de Asturias, Baleares, Cantabria, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, La Rioja, Murcia y Navarra.

Exoneración de cédula de habitabilidad

Sin embargo, hay un caso bastante frecuente en el que se puede escriturar un piso sin cédula de habitabilidad. Y conviene que los técnicos lo tengan presente para que no los agarre desprevenidos. Se trata de viviendas que se adquieren para una reforma integral, ya sea porque están en estado semirruinoso o porque solamente gracias a ese proyecto de reforma, podrían conseguir el certificado de habitabilidad. 

En estos casos, existe un documento que se denomina “Certificado de exoneración de cédula de habitabilidad”. Es un modelo tipo que se puede descargar en el caso de Cataluña de la misma web del Colegio Oficial de Arquitectos, en el que hay que especificar la situación y referencia catastral del inmueble y los datos del arquitecto que certifica la exoneración.

Es muy importante que el técnico que rellene este impreso tenga previsto que el cliente –movido por las decisiones de su representante o de la notaría que se haga cargo de la compraventa– pida que el certificado de exoneración esté firmado con una legitimación notarial. 

Pacto entre partes firmantes

El segundo caso frecuente en el que se puede escriturar sin cédula de habitabilidad es mediante acuerdo entre las dos partes, la compradora y la vendedora. Sabemos que en Cataluña el Decreto 141/2012 es de obligatoria aplicación en estas operaciones, pero es el arquitecto la máxima autoridad en lo que se refiere a certificar las correctas condiciones de habitabilidad de un inmueble

Por tanto, la existencia de un certificado de habitabilidad visado y tramitado en la Oficina de Vivienda, con su número de registro y sus comprobantes de pago, es suficiente para que se pueda avanzar en el proceso de compraventa y cerrar operaciones.

¿Puede gestionar la cédula de habitabilidad una inmobiliaria?

Al contratar los servicios de una agencia inmobiliaria, tanto si se trata de una proptech como de una tradicional, muchos de los trámites y documentos que se necesitan para vender la casa los gestionarán ellos. La cédula de habitabilidad es uno de los trámites que bien puede realizar la inmobiliaria.

¿El notario necesita la cédula de habitabilidad para la escritura?

Como hemos mencionado, algunos de los documentos para vender un piso los vamos a necesitar en varias fases de la venta. Bien sea porque nos la pida el comprador o porque lo necesitemos para promocionar la venta. La cédula de habitabilidad es uno de los documentos que el notario necesitará para la escritura.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

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Vivienda Colectiva: qué es y qué beneficios ofrece

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¿Qué contratos se firman durante una compraventa?

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Durante el proceso de compraventa, hay una serie de contratos que deberás firmar. Algunos de ellos son optativo y otros obligatorios. Desde Oi Real Estate, como expertos inmobiliarios, queremos brindarte toda la información que necesitas para que estos trámites te resulten más sencillos. Toma nota!

El contrato como compromiso

Al vender una vivienda, es tanta la cantidad de documentación que necesitamos reunir y firmar que puede ocurrir que pasemos por alto algún paso importante.

Cada vez que firmamos un documento, este conlleva una serie de vinculaciones que debemos conocer como propietarios. En ese sentido, podemos considerar distintos tipos de contratos:

A continuación, te explicamos en qué consiste cada uno de los contratos del proceso de compraventa de tu propiedad y las consecuencias que ellos tienen.

Contrato de reserva

¿En qué consiste?

El contrato privado de reserva es uno de los dos acuerdos previos que pueden firmarse antes de cerrar una compraventa inmobiliaria. Además de incluir todas las condiciones acordadas por ambas partes implicadas para llevar adelante la compraventa, implica la entrega, por parte del comprador, de un monto de dinero en concepto de señal que “reserva la vivienda”. De esta manera, él se asegura de que la vivienda será quitada del mercado y no seguirá siendo mostrada a otros interesados. Por su parte, al vendedor le permite confirmar que la intención y el compromiso de compra son reales.

¿Cómo está regulado por la ley?

De los cuatro documentos que describiremos en este artículo, este es el único que no está regulado por ninguna normativa. Podemos afirmar que esta es una de las contras que tiene el contrato de reserva, ya que, el hecho de que ninguna ley establezca condiciones para él, implica poca seguridad jurídica para ambos firmantes.

Esto también implica que no puede ser rescindido únicamente con el pago de una indemnización, como sí ocurre con algunos contratos de arras. Sólo es posible desistir de él si se especificó una penalización en alguna de sus cláusulas. De lo contrario, será necesario acudir a la justicia.

¿Qué cláusulas debe contener?

Como mencionamos, el contrato de reserva ya debe contener todas las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la compraventa. Por lo tanto, las cláusulas con las que debe contar son:

  • Datos personales de ambas partes: deben indicarse sus nombres y sus números de DNI del vendedor y el comprador.
  • Datos e información del inmueble: deben indicarse su referencia catastral, su domicilio completo y su superficie. También debe especificarse aquí si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
  • Precio del inmueble: en esta cláusula debe indicarse cuál es el valor total de la vivienda.
  • Importe de la señal entregada: al no estar regulado por la ley, no existe un monto fijo a entregar en un contrato de reserva. Siempre depende del acuerdo al que lleguen cada vendedor y cada comprador. No obstante, esta suma suele ser de entre un 1% y un 5% sobre el valor total de la vivienda.
  • Forma de pago: aquí se establece cómo pagará el comprador lo que resta del importe de la compraventa. 
  • El reparto de gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa entre el vendedor y el comprador.
  • Fecha de firma del contrato de compraventa o la escritura pública: aquí debe establecerse un día límite para concretar la transacción.
  • Cláusula de rescisión: aquí es donde deben determinarse las penalizaciones en caso de que alguna de las partes quiera rescindir el contrato. Es de carácter opcional, la realidad es que no es habitual en los contratos de reserva.

¿Cuándo conviene firmarlo?

Sin dudas conviene recurrir a la firma de un contrato de reserva cuando el comprador se encuentra en plena seguridad de que va a adquirir la vivienda que le interesa. Este documento, al no implicar por sí mismo una forma de rescindirlo, le asegurará que el vendedor no se arrepentirá del trato.

¿Qué es un contrato de exclusiva?

Solo tendrás que firmar este tipo de contrato si decides confiar la venta de tu vivienda a una agencia inmobiliaria.

Si bien es un documento muy simple, tiene una gran importancia dentro del proceso de compraventa. En él se especifican los términos del pacto de venta con la inmobiliaria. Por ejemplo, los honorarios a percibir, el precio de salida del inmueble y los plazos, entre otros.

Las agencias inmobiliarias tienen por norma disponer de un modelo de contrato de exclusividad inmobiliaria. Este puede ser un modelo estandarizado, redactado por el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, o bien un formato que adapta las cláusulas a las circunstancias.

Las principales ventajas de firmar un contrato de exclusividad de venta son:

-Los honorarios de la agencia quedarán claramente determinados en el contrato que se firme.

-El vendedor se sentirá más protegido, puesto que se regularizarán en el contrato de exclusividad comercial todos los puntos importantes y, así, no se dejará nada al azar.

-El plazo de duración de los contratos de exclusividad de venta suele ser de un año, prorrogable por períodos idénticos. También es posible establecer períodos más cortos y sin prórroga. Así, el vendedor tendrá la garantía de poder cambiar de agencia dentro de plazos prudenciales, con el fin de agilizar la venta de su inmueble.

– También es importante su firma, ya que, si hubiera actuaciones fraudulentas por cualquiera de las partes, la otra se encontrará más protegida.

¿Por qué firmar un contrato de arras?

¿En qué consiste?

El contrato de arras es el otro de los dos acuerdos previos que pueden firmarse antes de cerrar una compraventa inmobiliaria. También incluye todas las condiciones para llevar adelante la operación e implica la entrega de una señal para “reservar” la vivienda. Su objetivo es el mismo que el del contrato de reserva, es decir, el de asegurarle al comprador que la vivienda será quitada del mercado y no seguirá siendo mostrada a otras personas. También el de confirmarle al vendedor que la intención y el compromiso de compra son reales.

Los contratos de arras se dividen en tres tipos y se diferencian, esencialmente, en que algunos pueden ser rescindidos afrontando una penalización económica, mientras que otros no.

  • Penitenciales: admite la posibilidad de desistir de él mediante una penalización económica, utilizando la señal entregada como indemnización.
  • Confirmatorias: no admite la posibilidad de desistir de él mediante una carga económica. En caso de arrepentimiento, será necesario acudir a la justicia, ya que la señal no puede ser utilizada como indemnización.
  • Penales: no determina de manera explícita la posibilidad de desistir de él. Sin embargo, la entrega de la señal sí funciona como indemnización en caso de arrepentimiento.

¿Cómo está regulado por la ley?

A diferencia del contrato privado de reserva, el de arras sí está contemplado por la ley. Es el Código Civil aquel que lo regula, en donde cada tipo está regulado por diferentes artículos, que hacen referencia, específicamente, a las penalizaciones que deberán asumirse por no cumplirlo:

¿Qué cláusulas debe contener?

Al tratarse de un documento que cumple con los mismos objetivos que el contrato privado de reserva, la información que debe especificarse en él es muy similar a la que figura en el acuerdo previo que describimos previamente:

  • Datos personales de ambas partes: deben indicarse sus nombres y sus números de DNI del vendedor y el comprador.
  • Datos e información del inmueble: deben indicarse su referencia catastral, su domicilio completo y su superficie. También debe especificarse aquí si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
  • Precio del inmueble: en esta cláusula debe indicarse cuál es el valor total de la vivienda.
  • Importe de la señal entregada: al no estar regulado por la ley, no existe un monto fijo a entregar en un contrato de reserva. Siempre depende del acuerdo al que lleguen cada vendedor y cada comprador. No obstante, esta suma suele ser de entre un 1% y un 5% sobre el valor total de la vivienda.
  • Forma de pago: aquí se establece cómo pagará el comprador lo que resta del importe de la compraventa. 
  • El reparto de gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa entre el vendedor y el comprador.
  • Fecha de firma del contrato de compraventa o la escritura pública: aquí debe establecerse un día límite para concretar la transacción.
  • Cláusula de rescisión: aquí es donde deben determinarse las penalizaciones en caso de que alguna de las partes quiera rescindir el contrato. En el contrato de arras penitenciales será la pérdida de la señal o la devolución del dinero por duplicado. Cuando se trate de un arras confirmatorias, será el inicio de acciones legales. En el de arras penales serán ambas.

¿Cuándo conviene firmarlo?

También es recomendable firmarlo únicamente cuando ambas partes estén seguras de querer concretar la compraventa. De no existir esta seguridad y producirse un arrepentimiento, deberán afrontarse penalizaciones, en el caso del arras penitenciales, o consecuencias legales, cuando se firma un arras confirmatorias o penales.

¿Para qué sirve el contrato de compraventa y cuándo debe realizarse?

¿En qué consiste?

El contrato privado de compraventa es aquel mediante el cual uno de los firmantes está obligado a entregar una cosa determinada y el otro a entregar un precio cierto por ese objeto. Es decir, que suele celebrarse en transacciones de todo tipo de bienes, no solo inmuebles. En este caso, servirá para concretar la transacción de la vivienda en cuestión.

Se trata de un acuerdo de naturaleza bilateral, ya que es celebrado entre comprador y vendedor. También es consensual, ya que se requiere del consentimiento de estas dos partes para llevarlo adelante. Aunque puede celebrarse de manera privada y sin que intervenga ninguna otra persona o entidad, siempre se recomienda contar con el asesoramiento de un profesional para que luego no surjan inconvenientes.

¿Cómo está regulado por la ley?

Este tipo de acuerdo está regulado por el título IV del Código Civil, que comprende desde el artículo 1445 al artículo 1456. 

¿Qué cláusulas debe contener?

  • Datos personales de ambas partes: deben indicarse sus nombres y sus números de DNI del vendedor y el comprador.
  • Datos e información del inmueble: deben indicarse su referencia catastral, su domicilio completo y su superficie. También debe especificarse aquí si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
  • Verificación de la titularidad sobre el inmueble: esta puede acreditarse mediante la presentación del título de propiedad o de una nota simple de la vivienda.
  • Precio del inmueble: en esta cláusula debe indicarse cuál es el valor total de la vivienda.
  • Fecha de entrega del inmueble: aquí debe especificarse qué día el vendedor le entregará definitivamente la vivienda al comprador.
  • Reparto de impuestos y gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa y los impuestos correspondientes entre el vendedor y el comprador.
  • Cláusula de penalización: aquí es donde deben determinarse las penalizaciones en caso de que alguna de las partes incumpla el contrato. En el caso del vendedor, la falta más común es que no cumpla con la entrega del inmueble en el día establecido. En el caso del comprador, que no cumpla con el o los pagos en las fechas acordadas.

¿Cuándo conviene firmarlo?

La firma de un contrato privado de compraventa puede ser útil para dejar en claro las condiciones de la transacción. No obstante, no siempre es necesario celebrar uno. Firmar un contrato de arras o un contrato de reserva y luego firmar una escritura pública de compraventa es posible. Por lo tanto, muchas veces vendedor y comprador pueden elegir saltearse este tipo de documento.

Sin embargo, es importante analizar todas las opciones disponibles. Muchas veces no será conveniente para ambas partes firmar un contrato de reserva o un contrato de arras, por las penalizaciones que implican. En ese caso, vendedor y comprador pueden querer celebrar un contrato de compraventa para concretar la transacción, o bien, como paso previo a la firma de la escritura.

Escritura pública de compraventa

¿En qué consiste?

La escritura pública de compraventa es el documento que vendedor y comprador firman ante un notario para formalizar la compraventa de un inmueble. Se caracteriza por ser fehaciente, ya que prueba y da fe de que ambas partes están de acuerdo con todas las condiciones dentro de las cuales se lleva a cabo la compraventa y que ambos poseen voluntad de cumplir con lo firmado.

También implica que el inmueble pueda inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, lo cual brinda una serie de ventajas:

  • Garantiza la titularidad sobre la vivienda, lo cual permite que el o los propietarios sean las únicas personas que puedan adquirir derechos sobre él.
  • Confirma la identidad del vendedor, lo cual significa protección ante posibles estafas.
  • Implica seguridad en caso de que un tercero reclame la vivienda.
  • Brinda protección ante acreedores de deudas anteriores a la compra y permite averiguar si la vivienda posee alguna carga pendiente.
  • Permite el acceso a una hipoteca, lo cual no es posible cuando la vivienda no está registrada.

¿Cómo está regulada por la ley?

La escritura pública de compraventa está regulada por los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil.

¿Qué cláusulas debe contener?

  • Fehaciencia: afirma la voluntad de ambas partes para concretar la transacción y cumplir con sus condiciones.
  • Cargas que pesan sobre el inmueble: deben especificarse las deudas o hipotecas a las que está sujeta el inmueble.
  • Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): a través de este se justifica que el pago de dicho tributo se encuentra al día.
  • Certificado de las cuotas de comunidad: también sirve para justificar que las mismas se encuentran al día.
  • Disposiciones legales y obligaciones fiscales: aquí se especifica cuáles se derivan de la compraventa.
  • Reparto de gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa entre el vendedor y el comprador.
  • Liquidación de gastos notariales: estos incluyen la base de aplicación de los aranceles, el número de arancel aplicado y los honorarios correspondientes.
  • Comprobación de medios de pago: aquí debe especificarse cómo y cuándo se ha efectuado el pago por el inmueble.

¿Cuándo conviene firmarla?

Ni el contrato privado de compraventa ni la escritura pública son contratos obligatorios al vender un piso. Sin embargo, firmar una escritura pública, o bien, elevar a escritura pública un contrato de compraventa es más que conveniente, tanto para el comprador como para el vendedor. Si bien el contrato de compraventa está regulado por el Código Civil, el hecho de que pueda celebrarse de manera privada no implica demasiada seguridad jurídica. En cambio, la escritura brindará a la operación estatus público y permitirá a las partes acceder a los beneficios que implica inscribir una vivienda en el Registro Público de la Propiedad.

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Los contratos de compraventa de viviendas repuntaron un 3% en julio

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Donación de una vivienda con usufructo vitalicio: cuáles son su principales ventajas y características

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donar vivienda barcelona

Uno de los mayores deseos de los padres es poder dejarles a sus hijos un patrimonio que le otorgue estabilidad a lo largo de su vida. Pueden dejar como herencia, luego de su fallecimiento, casas, coches, terrenos, etc. Sin embargo, por diferentes cuestiones, muchas veces los padres deciden donar un inmueble en vida a uno de sus hijos. En estos casos ¿sabías que puedes llevar adelante la donación de una vivienda con usufructo vitalicio?

Tranquilo, en la siguiente nota te contamos todo acerca de cómo llevar adelante una donación en vida y poder continuar utilizando el inmueble donado.

¿Qué es la donación de una vivienda?

Una donación es el acto a través de cual una persona trasmite de manera gratuita a otra persona un bien y ésta lo acepta.

La persona que realiza a donación del bien se lo considera como el donante, y aquella persona que lo recibe lleva el nombre de donatario.

¿Qué bienes pueden ser donados?

Es de mucha frecuencia que los padres donen a sus hijos en vida algún tipo de bien. Son formas de ayudar a sus descendientes estabilidad y solvencia económica.

En estos casos, los padres podrán donar a sus hijos cualquier tipo de bien. La necesidad de acudir o no a un notario dependerá directamente del tipo de bien que se quiera donar.

Donación sin necesidad de notario

Si deseas llevar adelante una donación de cualquier tipo mueble no necesitarás acudir a notario. Con solo formalizarlo mediante un documento privado es suficiente. Este tipo de bienes pueden ser, joyas, cuadros, libros, etc.

Tampoco necesitas de notario para la realización de una escritura pública cuando desees donar dinero. El dinero es considerado un bien mueble por lo que puede llevarse a cabo s donación a través de un documento privado. Sin embargo, pero si deseas beneficiarte de las bonificaciones impositivas en las comunidades autónomas que las otorgue, debes llevar adelante una escritura pública.

Donación con necesidad de notario

Por otra parte, las donaciones en las cuales debes acudir a un notario son aquellas en la que deseas transferir por voluntad en vida algún tipo de bien inmueble. Como, por ejemplo, una vivienda, un local, un terreno.

Independientemente de necesitar o no un notario, la donación siempre debe ser aceptada y aprobada por el donatario.

Ahora, si deseas realizar la donación a tu hijo de un inmueble, pero deseas seguir con el derecho a su utilización ¿Qué debes hacer?

Donación con vitalicio usufructo

A partir de las modificaciones que realizaron determinadas Comunidades Autónomas sobre el Impuesto de Sucesiones, muchas personas han optado por llevar adelante la donación de una vivienda en vida.

Como mencionamos anteriormente, una donación es la transmisión de un bien voluntaria de una persona otra. Por su parte, un usufructo vitalicio es el derecho de utilizar un bien ajeno de por vida. El propietario del bien es denominado nudo propietario, y la persona que tiene derecho al disfrute del bien se llama usufructuario vitalicio.

Por lo tanto, una donación con usufructo vitalicio es la transmisión voluntaria de un bien de tu propiedad, reservándote el uso del bien trasmitido durante toda tu vida.

Si consideramos la donación de una vivienda en vida de un padre a un hijo, el padre sería el donante usufructuario; y el hijo el donatario nudo propietario, ya que recibe la donación sin derecho a su utilización.

De manera más sencilla, el padre podrá utilizar y disfrutar la vivienda hasta su muerte. Como, por ejemplo, habitarla o alquilarla, pero no venderla o hipotecarlas. Es decir, disponer del inmueble.

Por su parte, el hijo no podrá habitar ni arredrar la vivienda mientras dure la vida de su padre. Por lo tanto, no tendrá potestad plena sobre la viven hasta el fallecimiento del mismo.

¿Cuáles son los pasos para realizar la donación de una vivienda con usufructo vitalicio?

Los pasos para que puedas donar un bien inmueble a un hijo y, al mismo tiempo, reservarte el usufructo vitalicio son tres.

Realizar y firmar la escritura pública de la donación de una vivienda ante notario

Como hemos mencionado, para la donación de bienes inmuebles siempre es necesario acudir a un notario para que levante la escritura pública y, al mismo tiempo, ser aceptada por el donatario.

En el documento de donación, es necesario que aparezca la voluntad del padre de donar y la aceptación de dicha donación del hijo. A la falta de alguna de las dos constancias, la donación no podrá seguir su curso.

Abonar los impuestos correspondientes

Como toda donación, aquella que se lleva adelante por usufructo vitalicio también acarrea consigo determinadas obligaciones fiscales. Tanto para el padre, donante, como para el hijo donatario.

Los impuestos a cargo del hijo son

1)Impuesto sobre Donaciones

El plazo para tributar el impuesto es de 30 días hábiles luego de realizada la donación. Es un plazo que no puede prorrogarse.

El valor del monto a tributar del impuesto variará de comunidad en comunidad, ya que es un impuesto que se encuentra cedido a las Comunidades Autónomas. El tipo tributario que regirá será el de la localidad en la cual se encuentre el bien donado.

2) Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana o Plusvalía Municipal.

Además, el donatario (hijo) deberá pagar la plusvalía municipal de la vivienda. Como el impuesto sobre donaciones, el plazo es de 30 días para el abono del tributo. Sin posibilidad de prorrogación.

Este tipo de impuesto es gestionado por el ayuntamiento en el cual se encuentra ubicada el inmueble urbano. El costo, dependerá de la propiedad en donación y del porcentaje tributario del ayuntamiento en el cual se sitúe.

Los impuestos a cargo del padre donante con reserva de usufructo son:

  1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

La persona que dona la propiedad deberá declarar en el IRPF la llamada “ganancia patrimonial o incremento de patrimonio”. Este tipo de ganancia queda exenta en dos situaciones:

-Si donante sea mayor de 65 años.

-Cuando se trate de una donación de la vivienda habitual del donante.

Realizar la inscripción de la escritura de donación en el Registro de la Propiedad

Para finalizar, lo último que deberás realizar la inscripción en el Registro a la Propiedad de la escritura otorgada por el notario.

Esperamos te haya servido el contenido del post. Ante cualquier consulta, no dudes en dejarnos tu comentario, desde Oi Real Estate te respondemos a la brevedad.

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Te recomendamos seguir leyendo todo lo referido a la donación de una vivienda:

¿Qué conviene más: donar una propiedad a los hijos o vendérsela?

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Los contratos de compraventa de viviendas repuntaron un 3% en julio

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contratos de compraventa de viviendas

Durante el mes de julio, el precio promedio del metro cuadrado de los pisos en España fue de 1.749 euros. Es decir, un 0,5% menos que el mismo período del año pasado. A su vez, el de las viviendas unifamiliares estuvo cerca de los 1.301 euros, lo que significó un alza del 0,2%. Dicha estabilidad en los valores de los inmuebles generó una mayor certidumbre que derivó en un repunte de los contratos de compraventa de viviendas. En ese mes, la suba interanual fue del 3% a escala nacional. Desde Oi RealEstate analizamos este fenómeno.

Contratos de compraventa de viviendas

En rigor, el volumen de los contratos de compraventa de viviendas alcanzó las 69.015 unidades en toda España. El precio medio del metro cuadrado se situó en los 1.583 a nivel general. Un 0,3% de aumento interanual. Si se miran los datos desagregados, la cantidad de transacciones de pisos llegaron a las 53.088 (+6,1% interanual). Mientras que las viviendas unifamiliares descendieron hasta las 15.927 unidades (-6,2% interanual). Esto, sumado a la estabilidad relativa de los precios por metro cuadrado, abona a una situación ampliamente favorable para una mayor actividad en el mercado inmobiliario.

Una variable estrechamente relacionada es la de los préstamos hipotecarios. Según los datos aportados este jueves por el Colegio General del Notariado, este tipo de créditos para la adquisición de viviendas creció en julio a un ritmo similar: +2,8%. La estadística indica que la constitución de nuevas sociedades, por su parte, disminuyó en un 10,8%.

La situación en cada comunidad autónoma

En once de las comunidades autónomas de España los contratos de compraventa de viviendas registraron una suba considerable. En las seis restantes, por tanto, se redujo. Por encima de la media nacional estuvo, en primer lugar, Canarias, con un exorbitante 23,4% de aumento. En la lista le siguen Castilla-La Mancha, con un 12,5% en positivo; Aragón, con un 12,1%; País Vasco, que mostró un 11,2%; Asturias, donde el alza fue del 9,8%; Comunidad Valenciana, con un 8,9% y Murcia, que registró un 3,9%.

Del lado inverso del ranking, la caída más pronunciada la tuvo Navarra, donde el descenso fue del 20,4%. Otras dos destacadas son Cantabria, con un rojo del 16,1% y La Rioja, con una disminución del orden del 15,1%. Todo ello, en el marco de un incremento general del 0,3% interanual en el precio del metro cuadrado promedio en todo el país.

El precio del metro cuadrado en cada caso

El aumento del volumen de transacciones en Canarias no dio tregua a pesar de que el incremento en el precio del metro cuadrado en dicha comunidad autónoma creciera a un ritmo considerable en el mismo período. En julio, la suba fue del 19,6%. En La Rioja, el encarecimiento de las propiedades fue del orden del 17,5%. Mientras que en Asturias y Castila y León fue del 13% y 11,2% respectivamente. En nueve comunidades autónomas el aumento fue más moderado. Por otra parte, cuatro de ellas registraron una caída en los precios. En Navarra, por ejemplo, fue del 18,7%. En Cantabria, del 6,3%. Mientras que en Baleares y País Vasco, del 5,4% y 3,6% respectivamente.

Préstamos hipotecarios para contratos de compraventa

La estadística del Colegio del Notariado señala que, a nivel nacional, los préstamos hipotecarios crecieron en julio un 2,8% respecto al mismo mes del año pasado. Se trata de 35.218 operaciones. En relación a la cuantía promedio de éstos, el descenso fue del 3,3%. Así, éstas llegaron a los 153.183 euros en promedio. Así, entre el total de contratos de compraventa de viviendas, el porcentaje en el que se aprovechó este tipo de financiación fue en el 51%. Es decir, la mitad de ellas. A su vez, en este segmento, la cuantía del préstamo supuso de media el 72,7% del precio.

Como en todo, esta tendencia tuvo su propia incidencia en cada territorio. En 12 comunidades autónomas este tipo de financiación fue al alza, mientras que en seis fue a la baja. Algunas registraron incluso incrementos de dos dígitos porcentuales. Es el caso de Asturias (27,4%), Extremadura (18,4%), Aragón (16,4%), Canarias (16,4%) y La Rioja (13%). En contrapartida, Navarra mostró una caída del 23,8%; Galicia del 5,6%; Murcia, del 3,2%; Andalucía, del 1% y País Vasco, del 0,8%.

La evolución de la cuantía promedio de los nuevos préstamos hipotecarios para adquirir vivienda también fue diversa si se observa en cada comunidad. En doce de ellas subió, y en cinco cayó. Entre los aumentos destacados se encuentran en La Rioja (30,7%), Castilla y León (23,3%) y Canarias (10,6%). Del otro lado de la lista se sitúan con fuertes descensos Baleares (24,0%), Navarra (16,2%) y Aragón (14,5%).

Nuevas sociedades

En el mes analizado por el Centro de Información Estadística del Notariado, la constitución de nuevas sociedades bajó un 10,8% respecto al mismo período en 2021. Fueron 7.966 las nuevas sociedades que se crearon. De ese total, 6.075 tuvieron un capital social fundacional de entre 3.000 y 4.000 euros. En ese segmento, la reducción fue del 8,7% y el capital promedio fue de 3.024 euros.

Solo tres comunidades autónomas vieron aumentar a nivel automático la creación de estas figuras. En Aragón crecieron a un ritmo de 4,3%. En Islas Baleares, la suba fue del 2,7%. Mientras que en Cantabria, se registró un incremento del 1,3%. En las 14 restantes, por contrario, decreció.  Así, la mayor caída fue en La Ríoja, con un descenso del 55,6%. En la lista le siguen Navarra (47,4%), Extremadura (27,5%), País Vasco (21,8%), Cataluña (14,7%), Murcia (14,5%), Asturias (13,9%), Galicia (12,8%) y Canarias (12,8%).

¿Has comprado o vendido alguna vivienda en el último tiempo? ¡Cuéntanos más sobre ello! Si quieres conocer más estadísticas sobre el mercado inmobiliario en España, lee el siguiente artículo:

Compraventa de viviendas 2022 en alza

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¿Cuáles son los documentos necesarios para vender un piso?

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vender piso heredado

Desde Oi Real Estate, como expertos inmobiliarios, queremos brindarte toda la información que necesitas para que los trámites del proceso de compraventa te resulten más sencillos. En el siguiente artículo, enumeraremos todos los documentos necesarios para vender un piso o una casa. Toma nota.

Una vez que hayas tomado la decisión, como propietario deberás preparar todos los documentos para vender el inmueble y, así, llevar a cabo con éxito la operación. Esta es la carpeta ideal del buen vendedor, según los expertos.

DNI

Lógicamente, quienes quieran vender su piso o casa tendrán que identificarse a través de su documento nacional de identidad, original y vigente. Es el documento imprescindible para demostrar que la persona titular que aparece en las escrituras de la vivienda eres tú.

Título de propiedad o escritura

Este es uno de los documentos más importantes para poder vender tu inmueble, ya que es el que te acredita como propietario. Debe encontrarse inscripto en el Registro de la Propiedad.

Al formalizar la compraventa, la escritura se entregará al nuevo propietario del la vivienda.

Escritura de aceptación de la herencia

Si la vivienda forma parte un legado, será necesario presentarla. A ella se adjuntarán los modelos de impuestos 600 y 650 para que se pueda comprobar que se han pagado los tributos o, en su caso, para retener las bonificaciones a las que se acogieron los herederos en su momento.

Nota simple del Registro de la Propiedad

Esta nota detalla la información relevante sobre la vivienda. Puedes conseguirla online en la página del Colegio de Registradores de la Propiedad o personalmente en el Registro.

Es un documento que incluye información como la descripción de la finca, quién es titular del inmueble, las cargas que tenga (por ejemplo, si está sujeta a una hipoteca o no) y sus limitaciones (por ejemplo, servidumbres). Detallará además si la vivienda se encuentra hipotecada, cuando se concluirá el préstamo vigente, etc. También es posible solicitarla por medio de la aplicación del Registro de España. 

Este documento, debes saber que puede demorar unas 24 o 48 horas en completarse. Será solicitada antes de realizar la venta de la vivienda y durante el proceso. Puede ser requerido por el comprador o por el notario, aunque es muy recomendable que pueda solicitarlo quien realiza la venta. De esta manera podrá ser corroborada la información y datos que contiene.

Por lo general, la pide el comprador o la aporta la inmobiliaria.

Certificado de la comunidad de propietarios

A fin de poder vender la vivienda, debes estar al corriente con los pagos. Este certificado demuestra que no hay cuotas impagas, por lo cual es indispensable que lo lleves el día de la firma. Debe ser solicitado al presidente o administrador de fincas y no será necesario un pago por ello.

Este trámite puede llegar a demorar entre 1 y 7 días. Es importante que luego de realizar la venta de la propiedad, informes el cambio de propietario por medio de una nota, como está estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. De esta manera no continuarán llegando los gastos a tu nombre.

Recuerda que, para que tenga validez, debe ir firmado por el administrador de la finca y el Presidente de la comunidad de vecinos.

Último recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Es preciso para el vendedor presentar el último recibo del pago del impuesto sobre bienes inmuebles. Es el tributo que grava el hecho de tener una propiedad. Será necesario contar con este documento durante las negociaciones y al firmar la compraventa. No deberás realizar ningún pago específico por ello y será obligatorio.

Es posible que te soliciten, inclusive, los últimos cinco recibos de pago de este impuesto.

Certificado de deuda pendiente de la hipoteca

Si la vivienda en venta se encuentra hipotecada, hay que dirigirse al banco y solicitar el certificado de deuda pendiente, donde conste el importe que se debe al momento de la transacción (con los respectivos intereses) y es de carácter obligatorio.

Muchas de las entidades bancarias, no solicitan el pago por esta documentación, será importante que consultes en el banco si deberás abonarlo.

Certificado de saldo cero

Si la hipoteca ya está pagada, pero todavía no se ha cancelado del registro, este documento servirá para probarlo, y permite demostrar que la propiedad no se encuentra sujeta a ninguna deuda.

Es un trámite gratuito, inmediato y obligatorioCertificado de eficiencia energética

Este certificado es emitido por los Departamentos de Industria de cada comunidad autónoma, tras la visita de un técnico.  Cuenta con información acerca del consumo energético, permite que se pueda conocer datos referidos al gasto y a la eficiencia energética.

Hace constar, además, el nivel de dióxido de carbono en relación con las dimensiones de la vivienda y establece una calificación ordenada desde la letra A (menor consumo) hasta la G (menor eficiencia).

Es obligatorio presentarlo para poder realizar la venta y será solicitado a la hora de firmar.

Cédula de habitabilidad

Otro de los documentos para vender que será necesaria es la cédula de habitabilidad, con ella podrás acreditar que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de higiene, salubridad y solidez y, por ende, que el espacio es apto para ser habitado. Será necesaria la contratación de un técnico para que analice el inmueble e informe a la administración competente. Puede demorar entre 30 y 90 días dependiendo de cada organismo.

Este documento tiene una vigencia de 5 a 15 años, según la comunidad, así que no olvides revisar con anterioridad si se encuentra al día. A la cédula de habitabilidad la expide el Ayuntamiento o la Oficina de la Vivienda y es obligatoria solo en algunas localidades. Ellas son: Asturias, Cantabria, Comunidad Valenciana, Extremadura, La Rioja, Murcia, Navarra, Cataluña y las islas Baleares, así como en las viviendas de obra nueva. Su coste es cercano a los 100 euros, dependiendo del inmueble, ubicación y honorarios del técnico profesional. Será solicitado a la hora de las negociaciones y en la firma de la compraventa frente al notario.

Certificación de Inspección Técnica del Edificio (ITE)

Esta certificación es obligatoria para edificios de más de 30 años de antigüedad, dependiendo de la comunidad en la que se emplace (con una revisión cada 10 años).

El certificado de inspección, debe solicitarse a la comunidad de propietarios o al ayuntamiento. Para viviendas unifamiliares podrá ser gestionado por el propietario por un coste aproximado de 200 euros.

Se estima que puede demorar entre 1 y 30 días y tiene un valor estimado de unos 60 euros aproximadamente si es que no ha sido realizada la inspección.

En ambos casos será gratuito si ya estaba realizado.

Un arquitecto o un arquitecto técnico deberá visitar la vivienda y comprobar se encuentra en buen estado. En caso contrario, emitirá un informe desfavorable al Ayuntamiento y a la propiedad, calificándolo en una escala que va desde sin deficiencias hasta muy grave.

No obstante, hay entidades que conceden a los compradores no pedirla y, así, no obligan a la parte vendedora a tenerla. Es una manera de obviar el hecho de que, a veces, los edificios no han pasado todavía la ITE porque sus comunidades de vecinos no tienen fondos.

Certificado de liquidación de servicios

Este documento refleja que todos los servicios se encuentran pagados y sin deuda. Debes solicitar las últimas facturas pagas en cada una de las empresas proveedoras de servicios. Puede demorar entre 1 y 7 días y debes poseerlo al momento de la compraventa.

Debes suministrarle al futuro comprador las facturas de los recibos de los servicios, como la luz, el agua y el gas para comprobar que esté todo al día y en orden. Además con ellos, realizará el cambio de titularidad. Te recomendamos además que luego de unos días, o un mes, puedas corroborar que se haya modificado el propietario del servicio.

Planos de la propiedad

Esta documentación no es obligatoria. Son los dibujos que detallan la estructura, divisiones, tamaños y detalles de la propiedad. Puede ser gestionada por medio del Ayuntamiento competente. Demora aproximadamente entre 1 a 30 días y su coste dependerá de por ejemplo, los honorarios que solicitará el profesional, dependiendo también del tamaño del inmueble.

Este documento, puede ser muy interesante de adjuntar en el anuncio de la venta. De esta manera, los interesados podrían conocer mejor la distribución.

Otros documentos para vender

Otra documentos para vender serán los mandamientos para el levantamiento de embargos o los documentos de cancelación de cargas, en el caso de que la vivienda se encuentre en una de estas situaciones.

A ellos puedes agregar los estatutos y las actas relevantes de la comunidad de vecinos.

Hay que considerar que algunos de los documentos de los que hay que presentar para vender la propiedad en su formato original el día de la firma, deberán ser entregados previamente, aunque sea en copia o por email. Esto es para que se puedan hacer los medios de pago y, en su caso, las retenciones, así como para preparar la escritura de compraventa en la notaría.

Desde Oi Real Estate te invitamos a que te pongas en contacto con nosotros, si es que estás buscando vender tu propiedad. Somos una inmobiliaria de lujo que cuenta con más de diez años de experiencia en el sector. Además contamos con profesionales que podrán ayudarte a lograr tu objetivo.

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Y, por último, recuerda algo muy importante que hay que llevar el día de la firma y que muchos olvidan: las llaves.

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Contrato de donación: características, tipos y modelo

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Mejores meses para firmar contratos de compraventa

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La Trinitat Vella

El Instituto Nacional de Estadísticas, se encarga mensualmente de compartir la información acerca de la cantidad de contratos de compraventa que se celebran en nuestro país. Estos datos nos dan información interesante sobre las tendencias del mercado que pueden mantenerse en el transcurso de los meses. También es interesante poder conocer sobre la forma en que evolucionó este sector a través de los años. Por ello, desde OI REAL ESTATE te contaremos algunos de los datos más interesantes que se han podido extraer acerca de la compraventa de inmuebles en nuestro país.

Siempre es interesante lograr obtener datos que nos sean de utilidad. Teniendo en cuenta la tarea que lleva adelante mensualmente el Instituto Nacional de Estadística, podemos conseguir información sobre la forma en que suele desenvolverse mes a mes los contratos de compraventa de propiedades. Podremos a continuación, tratar de establecer, en base a números oficiales, por ejemplo, cuáles son los meses en los que se registran subidas en la cantidad de transacciones realizadas. También, si el sector se ha logrado mantener estable, o por razones particulares se ha visto afectado.

Por ejemplo, a partir del mes de marzo del 2020, se puede ver un cambio en la tendencia que permanecía bastante estable en años anteriores. Esto, tiene que ver con la crisis del Covid que ha impactado fuertemente en nuestro país, y el mundo.

Cuáles son los mejores meses para  realizar los contratos de compraventa

Analizando los datos presentados por el Instituto Nacional de Estadísticas, se puede apreciar que entre los años 2007 y 2020, hay una tendencia que se mantiene. En primer lugar, podremos establecer los meses en los cuales se registra la mayor actividad en el mercado. El mes de enero, ha sido uno de los mayores protagonistas. En los años 2007 y 2008, entre el 2012 y el 2015 y en el año 2018 y 2020 se han registrado un mayor número de ventas. Otro momento de mayor actividad, se establece en el mes de mayo, durante los años 2017, 2019 y 2022. El tercer puesto, lo obtiene el mes de julio, que ha sido un mes muy fuerte en los años 2009 y 2010.

Cabe destacar que se ha detectado que el año 2021 ha tenido diferencias destacables con años anteriores. Esto es una consecuencia de la crisis sanitaria que estamos logrando dejar atrás. Pese a ello, en el año anterior, los datos recopilados informan que se han registrado una mayor cantidad de transacciones que en otros períodos. En el mes de septiembre del 2021 se realizó la venta de un total de 53.410 propiedades. Esta cantidad de transacciones no se veían desde el 2008, en cuyo año se ha llegado a una cifra de 61.825 propiedades.

Pero, esta tendencia podría seguir en alza. En lo que va del año, el mes de mayo ha conseguido valores importantes en cuanto a las compraventas. Si bien no ha llegado a alcanzar el récord del 2008, ha estado bastante cerca con un total de 60.059 transacciones.

Cuáles son los meses de menos firmas de contratos de compraventa

Ya analizamos cuáles son los meses en los que se registran más transacciones de compraventa. Ahora estableceremos los meses en los que la actividad tiene menor movimiento en la firma de contratos de compraventa de viviendas. Según los datos que presentó el Instituto Nacional de Estadísticas, se pueden establecer los meses de diciembre y abril como los de menor movimiento. Cabe destacar que  no es casual que coincidan con dos momentos del año muy particulares, por un lado el período vacacional en Navidad y Semana Santa. A continuación brindaremos los años en los que en estos meses se pueden establecer períodos de menor actividad.

  • Diciembre: en los años 2007, 2008, 2016, 2018 y por último 2019
  • Abril: años 2009, 2012, 2015, 2017 y 2022

El año 2021, como dijimos, nos encontrábamos en un contexto bastante distinto, por ello, cabe destacar un detalle. Si bien en el mes de enero, se registraron menos compraventas, han alcanzado transacciones más elevadas que las cifras máximas que se han establecido en el 2009 y entre los años 2012 y 2016. Durante ese mes, se han contabilizado un total de 40.213 compraventas.

Algunas conclusiones

En base a todo lo que hemos podido analizar, existen algunas conclusiones que podemos establecer. En primer lugar, es que luego de los períodos vacacionales, la cantidad de contratos de compraventa, aumentan. Por otro lado, debemos recordar que probablemente, en fechas como Navidad y Semana Santa, podría reducirse la cantidad de transacciones, debido a que los vendedores, compradores y notarías, en su mayoría, se hayan de vacaciones o en períodos de descanso. Luego de estas fechas, en enero, mayo y en adelante, la cantidad de transacciones aumenta.

Pero no todo tiene que ver con los meses del año, existen varias cuestiones que debemos tener en cuenta y que necesariamente pueden afectar el mercado a la hora de realizar la venta de una propiedad. Por ejemplo, un detalle que puede alterar esta situación se debe a una cuestión climática. El buen tiempo, puede alterar el movimiento del mercado. Por otro lado, los bancos también suelen influir, esto tiene que ver con que se ofrecen mejores condiciones y ofertas en hipotecas al concluir el período vacacional.

Un ultimo consejo

Por último, es significativo destacar que la ubicación en la que se encuentra la propiedad puede también afectar el movimiento del mercado. Este punto en particular es un factor sumamente  importante a la hora de realizar la venta de una propiedad. Por todas estas razones, como consejo, te instamos a que puedas acercarte a una agencia inmobiliaria, donde puedas asesorarte acerca de cuál es la mejor manera de vender tu propiedad y en qué momento podrías hacerlo. Si estas interesado en realizar la venta de tu vivienda, te invitamos a que te pongas en contacto con nosotros. Somos OI REAL ESTATE una Agencia Inmobiliaria de Lujo que cuenta con más de  diez años de experiencia en el mercado.

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Consejos para vender piso en el contexto actual

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El sector de la compraventa crece a pesar de los vaivenes económicos

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En los últimos meses la economía en la región y en nuestro país en particular ha mostrado incertidumbre. Sin embargo, el mercado inmobiliario se mantiene a resguardo. El sector de la compraventa crece según los distintos sondeos. En este artículo te comentamos sobre las cifras positivas que arrojan distintos estudios.

No es novedad que la economía de la región viene atravesando una gran incertidumbre en los últimos meses. La ocupación en Ucrania y la guerra desatada, la falta de suministros que esto acarrea y las consecuencias propias de la post pandemia, genera grandes vaivenes a nivel macro y micro económico. A pesar de ello, el mercado inmobiliario mantiene su propia lógica. De hecho, el sector de la compraventa de inmuebles crece, mostrando un dinamismo inusual.

Organizaciones públicas y privadas -como MVGM, una empresa de gestión inmobiliaria de las más importantes de nuestro país- han realizado diversos estudios que concluyen en que los datos de la compraventa son muy alentadores. “Cifras positivas”, han dicho. En este artículo te contamos los detalles.

Segundo trimestre

Los indicadores inmobiliarios del segundo trimestre del año marcan un panorama de recuperación post pandemia. Incluso, muchos sectores han vuelto a los niveles anteriores a la crisis por el Covid, como lo son el hotelero, el de oficinas y el de alquileres de viviendas.

En cuanto a la compraventa de propiedades, la vivienda nueva se lleva un buen puesto en el ránking de transacciones. La demanda es grande y la escasez de suelo es un gran problema. En consecuencia, que la demanda sea alta lleva a la compraventa a operar con números altos también. La poca abundante existencia de suelos es una atracción poderosa para grupos inversores, que se esmeran en construir viviendas de calidad y aprovechar el escaso espacio de la manera más rentable.

Los sólidos indicadores de estos estudios enuncian, a su vez, que el nivel de los préstamos hipotecarios sigue creciendo. Por otro lado, las inversiones de los fondos apuestan fuerte en este mercado haciendo que este se mantenga en niveles positivos, aunque también en el mercado del alquiler.

Cifras: el sector de la compraventa crece

Si vamos a las cifras, estas consignan que, en términos interanuales, las transacciones de compraventa de propiedades en nuestro país han aumentado un 12%. Durante el año 2021 se contaron 565 mil operaciones en total. En lo que concierne a los meses de enero a abril de 2022, las operaciones suman ya 212 mil.

Por causa de la escasez de suelo para construir, las cercanías a los centros comerciales también muestran una tendencia al alza, llegando a crecer 24,98% respecto al año pasado. Se trata de un nuevo mercado que se abre con infinitas posibilidades y que seguramente dará mucho que hablar.

Respecto a los precios, ellos han sufrido un aumento del 2,9% en comparación con el mismo período del año pasado. Para poner más en claro estos promedios, Madrid creció 5,7% y Barcelona 0,1%, por citar dos ejemplos. En cambio, el alquiler -que aumentó un 10% interanual en todo el país- suma en la capital un 10,3% mientras que en Barcelona la cifra trepa a un 24,6%.

Tendencia hacia la sostenibilidad

Ya nombramos a las oficinas como uno de los sectores que ha visto crecer sus números a pesar del contexto. Es un hecho que el coworking generó una sensible baja durante el año pasado. Sin embargo, las proyecciones hablan de una progresiva recuperación hacia finales de 2022, en congruencia con la consolidación de los años pre pandémicos.

Los espacios de trabajo hoy en día se eligen a partir de su flexibilidad y respeto por el medio ambiente. Es por eso que las oficinas deben adaptarse a las necesidades de los trabajadores y no al revés. La tendencia a la sostenibilidad como valor inquebrantable y que promueve el bienestar de quienes la ocupen, se aplica como estandarte en las rehabilitaciones, por ejemplo.

Precauciones a tener en cuenta: los tipos de interés

En todo este escenario favorable para la compraventa, hay un factor a tener en cuenta: los tipos de interés. Estos tipos de interés al alza plantean un panorama que puede cambiar el rumbo de las proyecciones actuales. Es innegable que va a tener una fuerte incidencia en el volumen de transacciones de aquí a fin de año.

Es entonces que los estudios plantean, además de la perspectiva de crecimiento, una cautela para lo que resta del año. Habrá que estar atentos al desarrollo de los tipos de interés y de cómo ellos pueden (o no) afectar a la tendencia al alza de estos dos trimestres de 2022 y el desenvolvimiento de los meses por venir.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de los últimos datos que indican que el sector de la compraventa crece. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer conocer los pros y las contras de invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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