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La vivienda vacía en nuestro país

30 agosto, 2023 No hay comentarios

La porción de vivienda vacía en nuestro país esta bajo la lupa. Esto se debe a que mediante la ley de vivienda, se han establecido distintas medidas con la intención de convencer a los propietarios de colocar estas propiedades en alquiler para poder ampliar el parque inmobiliario.

Por esta razón, el censo publicado por el Instituto Nacional de Estadística con el que se analizan los parámetros de la vivienda vacía, ha cobrado tanta trascendencia. Esto sucede luego de que hayan trascurrido más de diez años sin darse datos oficiales sobre este tipo de inmuebles.

En este informe, se han detectado 3,8 millones de propiedades en desuso. Comparando estas cifras con las de la última década, el aumento ha sido de 400 mil viviendas.

En este artículo te contaremos respecto a las Comunidades Autónomas en las que el porcentaje de vivienda vacía es mayor y en cuál es menor. ¿Nos acompañas?

En este artículo encontrarás:
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La vivienda vacía en las distintas Comunidades
¿Porqué los propietarios mantienen su vivienda vacía?
Porcentajes de viviendas vacías

La vivienda vacía en las distintas Comunidades

La Comunitat Valenciana, en este análisis, ha quedado nuevamente como la localidad con más vivienda vacía dentro de su parque inmobiliario. En el 2022, se establecía que un 5 por ciento de los propietarios tenía en su poder un inmueble en desuso. Por otro lado, en este año, esta cifra ha descendido a un 3,8 por ciento.

Cataluña, por su parte, ha registrado un incremento en la cantidad de propietarios que cuentan con alguna vivienda vacía. Durante el 2022 eran un 2,8 por ciento, aumentando a un 3 por ciento en el trascurso de este año.

Madrid, por su parte, posee un 2,2 por ciento de propietarios con este tipo de inmuebles, mientras que en el año anterior este valor llegaba al 2,4 por ciento.

Otra de las Comunidades Autónomas en las que se registra un descenso en la porción de vivienda vacía, es Andalucía. Durante el 2022, se registró un 4,2 por ciento de propiedades, mientras que en el 2023, fue de un 2,8 por ciento. Una particularidad de esta localidad, es que es la tercera en la lista de las que cuentan con más propietarios que tienen viviendas deshabitadas.

¿Porqué los propietarios mantienen su vivienda vacía?

Si bien no es una mayoría, a la hora de ser consultados respecto a las razones para mantener así los inmuebles, explican que se debe al estado en el que se encuentran. Esta situación les impediría ponerlo en alquiler o venderlo.

El 11 por ciento de los propietarios, expresan tener preocupación y miedos que que desincentivan la colocación de estos inmuebles en el mercado de la vivienda. Algunas de ellas tienen que ver con la falta de pagos de los inquilinos, que las propiedades no sean cuidadas o que sean okupadas. Explican que serían necesarias mayores medidas tendientes a brindar seguridad jurídica, en caso de que surjan este tipo de situaciones.

Por otro lado, ven con buenos ojos los incentivos fiscales y las ayudas que el gobierno ha llevado adelante respecto a la rehabilitación de viviendas, y consideran negativas las políticas punitivas, que generar más inseguridad. Lo cierto es que hoy en día, también sucede que muchos propietarios deben mantener su vivienda vacía por encontrarse el inmueble en rehabilitación. Pero veamos un poco cuáles son los motivos y los porcentajes que comprenden a cada uno de ellos:

Un 18 por ciento de los propietarios, dice necesitar realizar reformas de la vivienda vacía antes de ponerlo en alquiler o venta.
El mismo porcentaje dice que ha heredado la propiedad y aún no se ha definido el destino de ésta
Por otro lado, un 17 por ciento, dice que en poco tiempo será ocupado por un amigo, conocido o familiar
Quienes se encuentran realizando obras en la vivienda, ronda el 11 por ciento
La desconfianza ante situaciones como el impago o el uso inadecuado de la vivienda vacía ha sido el motivo de un 11 por ciento de los propietarios.

Porcentajes de viviendas vacías

Según el informe de Fotocasa Research, la cantidad de viviendas vacías en todo el territorio nacional es de un 3 por ciento. Este valor es un punto superior a los que se registraban en el año anterior.

Andalucía, es la Comunidad Autónoma que cuenta con una mayor cantidad de personas que es propietario de un único inmueble, en un 84 por ciento. Cataluña por su parte, posee un 18 por ciento de habitantes que posee dos propiedades, al igual que en la Comunidad Valenciana.

Respecto a los titulares de más de dos inmuebles, este porcentaje es bastante similar en todas las Comunidades. La cifra registrada oscila entre un 4 y un 5 por ciento.

Un punto que tenemos que tener presente, es que suele ser más común que quienes cuentan solamente con una vivienda, es muy raro que sea mantenida vacía. Según los datos recogidos, solo un 1 por ciento de ellos tiene una vivienda vacía.

Aquellos propietarios que cuentan con dos inmuebles, que corresponde a un 16 por ciento, solo un 8 por ciento de ellos, cuenta con una vivienda vacía. El 4 por ciento, por otro lado, tiene tres propiedades o más y un 27 por ciento de ellos, tiene alguno desocupado.

En la totalidad de los casos, la práctica independientemente de la cantidad de propiedades de las que sea titular utiliza una de ellas como residencia habitual. Por otro lado, aquellos que tienen más de dos viviendas, dividen el uso de la siguiente manera:

Un 70 por ciento, tiene alguna de las propiedades en alquiler
El 71 por ciento de los propietarios lo utiliza de segunda residencia.

Respecto a los titulares de dos inmuebles la utilización se reparte de la siguiente manera

Un 33 por ciento de ellos, utiliza una de ellas para alquilarla. En estos casos, algunos lo hacen para estancias cortas y otros de larga duración
El 55 por ciento de ellos, utiliza una de ellas como segunda residencia.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

En Invertir

Aumenta la compraventa de la vivienda de lujo: análisis de situación

28 julio, 2023 No hay comentarios

El incremento de las transacciones alrededor del mercado residencial de alto standing continúa generando sorpresas. A las cifras de la participación joven en dicho segmento, se le suman ahora los números generales. Vemos cómo, a pesar de los problemas económicos que atraviesa el país y la zona euro, el mercado se mantiene dinámico. ¿Por qué aumenta la compraventa de la vivienda de lujo? Aquí esbozamos un análisis de situación.

En este artículo encontrarás:
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Viviendas de lujo: ¿cuáles se estiman como tal?
El perfil del comprador de vivienda de lujo
Aumenta la compraventa de la vivienda de lujo: las razones
➧ Las crisis económicas y sociopolíticas no afectan al sector
➧ El auge de las compras por extranjeros
➧ El contexto sociopolítico: aumenta la compraventa de la vivienda de lujo
➧ En la busca de rentas
➧ Más allá de la subida de precios, aumenta la compraventa de vivienda de lujo
➧ Los compradores no acuden a la financiación
En qué ciudades se dan más operaciones

Por estos días nos ha sorprendido el resultado del “Informe del Mercado de la Vivienda de Lujo en España” que han realizado en conjunto las firmas Hiscox y Catella. En el mismo, se consigna que la participación de los jóvenes en el mercado residencial de alto standing ha llegado al 25%. Esto le otorga un gran protagonismo a los millenials en el segmento, o sea, aquellos nacidos entre 1981 y 1995.

Ahora, nos centraremos en los números generales, que indica que aumenta la compraventa de la vivienda de lujo en general. Y nos preguntamos ¿por qué se da el incremento en este contexto en nuestro país? Porque la situación económica que atravesamos no es la más próspera. Y sin embargo, los números del residencial de lujo nos sorprenden.

Te contaremos que los procesos de comercialización en este segmento están evolucionando y diversificando. También, en qué ciudades se dan más operaciones. Y quiénes son los que se animan a estas transacciones. ¡Continúa leyendo!

Viviendas de lujo: ¿cuáles se estiman como tal?

A pesar de diferencias subjetivas -no todos atribuímos al lujo lo mismo-, podemos pensar ciertas características. La ubicación es una, pensando en el emplazamiento estratégico, la cercanía al centro o al aeropuerto; o también una vista magnífica, como puede darse en la costa mediterránea. Otra particularidad es el uso de materiales nobles, como ser qué tipo de ladrillo o piedra, la clase de cerámicos y revestimientos, los materiales aislantes, la construcción de la piscina, etc.

Por otro lado, y quizás el más importante, se considera una vivienda de lujo a aquella que tiene un precio por encima del millón de euros. No se tiene tanto en cuenta los metros cuadrados, sino su excelencia. Los proyectos están a cargo de arquitectos de renombre, tanto para obra nueva como para rehabilitación. Y las terminaciones son singulares y suntuosas. Es un bien escaso al que no cualquiera puede tener acceso. Y he allí su distinción: la persona que compra una vivienda de lujo busca una diferenciación personal.

Una vivienda de lujo en España cuesta entre 1 y 35 millones de euros. Hay propiedades no tan grandes que valen un millón de euros y otras de tres millones que no se pueden ofrecer como tal porque necesitan muchas reformas.

Es por esto que el acceso a la personalización de un proyecto es muy valorado. El diseño suele ser consensuado entre cliente y arquitecto, así como los materiales a usar. Esto puede darse más fluidamente en una obra nueva. En el caso de rehabilitación (obra de segunda mano), las propiedades buscadas deben tener una muy buena ubicación y ser antiguas o emblemáticas como para que su tasación sea alta. Y una tendencia de los últimos tiempos es que sean sostenibles, con certificaciones energéticas.

El perfil del comprador de vivienda de lujo

Un posible comprador de vivienda de lujo, últimamente, tiene un perfil no heterogéneo. En localizaciones urbanas (Madrid y Barcelona, por ejemplo), han aumentado los compradores provenientes de Latinoamérica y Estados Unidos. Suelen venir de vacaciones y se enamoran de la ciudad, por lo que deciden comprar una casa de segunda residencia.

Por su parte, los family offices se hacen de edificios para desarrollar pisos u oficinas de lujo. De esta manera obtienen una alta rentabilidad. Otro perfil particular es el de personas que deciden jubilarse y vivir en nuestro país. Suelen venir del norte de Europa y van por su vivienda de lujo en las zonas costeras. Daneses, noruegos y suecos se suman a la gran cantidad de belgas que ya pueblan lugares como Costa Blanca.

Otro perfil peculiar es el de aquellas personas que continúan teletrabajando post-pandemia y se mudaron a España. Las bondades de nuestro país en cuanto a educación (con los colegios internacionales), la conectividad a través de aviones y la red de trenes de alta velocidad, la excelencia de la fibra óptica, son características que fascinan a las familias que deben pensar en los niños y la posibilidad de viajar fácilmente a sus países de origen.

Así vemos cómo los extranjeros constituyen un gran porcentaje de compradores de vivienda de lujo. Solo el año pasado en Madrid, el 40% de las operaciones de compraventa de inmuebles en general fueron de clientes provenientes de otro país. En Cataluña, por poner otro ejemplo, la cifra trepó hasta el 25%. Y específicamente en cuanto a la vivienda de lujo los porcentajes son más altos aún.

Aumenta la compraventa de la vivienda de lujo: las razones

➧ Las crisis económicas y sociopolíticas no afectan al sector

El sector de la vivienda de lujo es inmune a las crisis. ¿Por qué? Básicamente, porque una persona con un nivel de vida alto no experimenta las consecuencias de la crisis como lo hace una persona con ingresos medios o bajos. Hemos hablado muchas veces de la vivienda como valor refugio: en este caso sería un valor refugio para las grandes fortunas.

Como no se ven atados a la necesidad de acudir a hipotecas para la compra, la subida de los tipos de interés no les afecta. En los casos de viviendas suntuosas se trata generalmente de inversiones y los compradores tienen el dinero para hacerlo por fuera del sistema hipotecario.

➧ El auge de las compras por extranjeros

Ya hemos desarrollado este punto más arriba. Podemos agregar que nuestro país es el segundo más visitado por turistas del mundo. Esto genera que cada año los porcentajes de compras aumenten. Otro punto a tener en cuenta es la depreciación del euro respecto al dólar. Entonces, aquellos extranjeros que tienen ahorros en dólares se ven beneficiados por precios aún más económicos.

Nuestro país suele ser un objetivo de los inversores extranjeros. Además de su alta capacidad adquisitiva, sitios como Málaga o Marbella son más baratos que, por ejemplo, Miami.

➧ El contexto sociopolítico: aumenta la compraventa de la vivienda de lujo

El panorama geopolítico y post-pandémico hace que las personas se replanteen dónde quieren vivir. Como decíamos antes, la posibilidad de teletrabajar hace que puedan asentarse aquí. Y razones como la Guerra en Ucrania, que ha generado inestabilidad política y social, también suma. Muchos compradores se mudan a España o compran una propiedad como segunda vivienda.

➧ En la busca de rentas

Una última razón se añade con aquellos inversores que quitan su dinero de activos un tanto más riesgosos y lo introducen en el mercado de la vivienda en busca de rentabilidad. La vivienda en España, lo habíamos dicho, es más económica que en otros lugares. En la inflación muchos ven una posibilidad para invertir lo que genera que crezca la demanda.

➧ Más allá de la subida de precios, aumenta la compraventa de vivienda de lujo

A pesar de que los precios crezcan, la compraventa de viviendas de lujo aumenta. Así tenemos que el precio de las viviendas comunes bajó 17%, mientras que el de las propiedades suntuosas aumentó entre 10% y 15%. Esto se da por el aumento de la demanda.

Un factor que incide en el aumento es la alta demanda de obra nueva. Como hay una escasez de oferta en este sector (por la falta de suelo), los precios continúan subiendo. Los clientes que quieren comprar tienen que recurrir al mercado de segunda mano.

➧ Los compradores no acuden a la financiación

Debido a su alto poder adquisitivo, el comprador de vivienda suntuosa no acude a la financiación. En una compra de una propiedad de más de un millón de euros las promotoras acostumbran a cobrar entre 30% y 40% del valor, aproximadamente, durante el comienzo de la obra. Y el resto en la entrega.

Por otra parte, tampoco se realizan pedidos de hipotecas en este tipo de transacciones. Por lo tanto, a ese cliente no le hace mella la subida de tipos de interés, algo tan caro para los sectores medios de la sociedad. Aunque los especialistas puntúan una distinción: si la compra es para vivienda personal, no se acude al crédito. En cambio, si la compra es para invertir, sí lo hace.

En qué ciudades se dan más operaciones

Las operaciones de compraventa del mercado inmobiliario de lujo se dan principalmente en Madrid, Barcelona, Málaga y Alicante. Estas ciudades representan el 70% de las transacciones. El resto se da en zonas costeras y maravillosas que tiene nuestro país como Baleares, Costa del Sol o Canarias.

En primer lugar se encuentra Málaga, que posee 2.500 viviendas exclusivas. Éstas significan el 34% del total del país. Allí los compradores son en su mayoría británicos. Costa del Sol es la región más elegida por su localización y conectividad estratégica. El precio promedio de las viviendas rondan los 6 millones de euros.

En segundo término, aparece Baleares, con 3.300 viviendas de lujo (el 33% del total). El precio promedio es de 5,5 millones de euros. Mallorca e Ibiza son las más elegidas allí, donde también los extranjeros son los mayores compradores.

Madrid y Barcelona ocupan el tercer y cuarto lugar, respectivamente. La inversión residencial de lujo se basa en sus edificios emblemáticos y localización estratégica. El precio promedio en la ciudad capital y en Barcelona se sitúa entre 4,7 y 5,3 millones de euros. En el primer lugar de los compradores están los de origen españoles, en el caso de estas ciudades.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca de por qué aumenta la compraventa de la vivienda de lujo. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En Invertir

Los beneficios del house flipping

1 julio, 2023 No hay comentarios

La reforma de casas para vender marca un ritmo propio en España. El house flipping deja buenos márgenes de rentabilidad, aunque el secreto es saber buscar la casa adecuada y venderla lo más pronto posible.

El house flipping comienza a tener su propia porción en el mercado inmobiliario español. Y aunque se trate de una práctica con muchos años de historia, la adquisición de una vivienda antigua para reformar y vender, tiene sus aspectos y pormenores que se deben conocer para no terminar perdiendo los euros invertidos. Desde locales comerciales, hasta pisos y viviendas, todas las propiedades son plausibles de ser acondicionadas para la venta.

En cuanto a los beneficios del house flipping, está la posibilidad de obtener buenos dividendos en un periodo de tiempo relativamente corto. Es importante también la ubicación donde se encuentra la propiedad, si se encuentra en los centros de las ciudades, o con una alta demanda. En Madrid, son muchos los inversores que se vuelcan a este modelo de negocios, con las nuevas exigencias para las construcciones en función de los criterios de sostenibilidad y eficiencia en el consumo energético. Aunque está pendiente las repercusiones que puedan tener las nuevas reglamentaciones.

Qué es el house flipping

En España, desde hace unos años progresa un modelo de negocio inmobiliario. Se trata del house flipping, que es adquirir una propiedad para renovar y vender. Pero con la particularidad de tratarse de una vivienda antigua, generalmente en mal estado y, por ello, de bajo valor de mercado.

Otro aspecto principal es el tiempo, ya que en este tipo de negocios es crucial realizar los trabajos en el menor plazo, para poder vender la nueva propiedad de manera inmediata. Aquí cabe aclarar que cuando más se extienden los tiempos de venta, menor será la rentabilidad obtenida.

Una de las tendencias actuales es comprar locales comerciales, generalmente en desuso, para convertirla en viviendas para habitar. Su menor costo de renovación, en relación a los pisos, hace que los inversores tomen esta opción de manera preferencial.

En cuanto a las viviendas y pisos, lo importante es encontrar aquellas casas cuyo valor se vio afectado por el mal estado de sus ambientes, o por la baja calidad en la eficiencia energética. Incluso aquellas propiedades que cuentan con problemas legales o no cuenten con los certificados de eficiencia adecuados a las normativas actuales.

De modo que los euros invertidos en los gastos por la compra de la vivienda o el piso, más las tramitaciones (que se estiman cerca del 10% de su valor), puedan ser recuperados con actuaciones y reformas que eleven el precio. Las ganancias que se pueden obtener, se recuperan cuando más rápido se realizan las tareas y cuanto más pronto se realiza la venta. Esa es la clave, y por lo tanto, ya se pueden encontrar profesionales y gestores que se especializan en el modelo de inversión en house flipping.

El house flipping crece en España

A partir de la diversificación del negocio inmobiliario, varios modelos de negocio se establecieron, creando sus propias gestoras, arquitectos y especialistas. Cada vez son más los estudios y desarrolladoras que brindan a los inversores servicios realmente innovadores.

Tal es el caso del modelo de negocios que se desarrollan a partir del house flipping. Se pueden encontrar contratistas que utilizan la Inteligencia Artificial para los estudios de mercado, las posibles viviendas a comprar y la viabilidad de un negocio.

Los cambios que se evidencian en el house flipping en los últimos años, provocaron toda una serie de especialidades. Los inversores, atentos a las fluctuaciones del mercado inmobiliario aportaron también al crecimiento del negocio, empujados por la demanda de vivienda estructural en España.

Luego de la pandemia, el inmobiliario había registrado resultados históricos durante 2020: más de 645.000 propiedades vendidas. Esto se dio a parir de la fuerte demanda de viviendas, pisos y locales. Principalmente en las grandes ciudades, donde el suelo para construir es escaso o nulo, el house flipping aparece como una opción de inversión en crecimiento. Madrid es una de las ciudades donde mejor desarrollado se encuentra, con inmobiliarias, gestoras, contratistas y profesionales que se han ido especializando en el modelo.

Algunas cuestiones a tener en cuenta

A la hora de volcarse en la inversión inmobiliaria, muchas personas ven en el house flipping un negocio con una buena rentabilidad y en poco tiempo. Pero no todo es tan sencillo ni mágico como parece. Hay cuestiones que se deben tener en cuenta, sobre todo cuando se trata de un modelo todavía en desarrollo.

Cierto es que reformar un piso, una vivienda u oficina, hace elevar su valor de reventa de manera inmediata. Más aún si la propiedad se encuentra en un lugar destacado y con mucha demanda de vivienda. Todas las capitales y grandes ciudades se encuentran en esta situación.

Pero se debe tener en cuenta que no toda vivienda de bajo costo es un potencial negocio. Pues, hay propiedades cuya renovación lleva una gran inversión. Por ejemplo aquellas con un deterioro tal que se hace necesario una rehabilitación casi total, para lo que se necesitan miles de euros.

Cabe recordar que de acuerdo a los datos del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE), el 80% de los edificios actuales tienen certificación de eficiencia bajos: E, F y G. Son más de 4.000.000 de propiedades cuya adaptación es muy costosa., y por lo tanto es arriesgada una inversión en house flipping.

Por último, es destacable lo que se produce a partir del modelo de negocio house flipping. Además de ser una actividad que brinda buena rentabilidad y en poco tiempo, puede aportar al desarrollo de un mercado inmobiliario alicaído. Y no es menor el aporte que realiza en la valorización de las zonas en las que se renuevan las propiedades.

Como se ha dicho, el house flipping es un modelo de negocio en desarrollo. Las reglamentaciones sobre sostenibilidad, las certificaciones energéticas, e incluso la nueva ley de alquileres impactan de algún modo en la actividad. Por lo que serán necesarios nuevos ajustes y actualizaciones.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión acerca del house flipping. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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En Comprar

Testimonio, escritura pública y minuta: ¿Cuál es su su diferencia?

23 junio, 2023 No hay comentarios

El sector inmobiliario abarca un gran cantidad de procesos, operaciones, transacciones. Dentro de dicho mundo, también existen varios conceptos que en oportunidades pueden resultar lo mismo pero no los son. Sobre todo, en las acciones de compraventa, donde más de una vez han sido confundidos. Testimonio, escritura pública y minuta son algunos de ellos.

En este artículo te marcamos la diferencia de cada uno con el objetivo de que puedas, en caso de llevar adelante alguna transacción inmobiliaria, identificarlos y concretar la operación con el mayor éxito posible.

En este artículo encontrarás:
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¿Cuáles son los pasos más importantes en la compraventa de una vivienda?
¿Qué es el testimonio, la escritura pública y la minuta?
Minuta
Escritura pública
Testimonio
¿Cuál es la diferencia entre un testimonio, una escritura pública y una minuta?

¿Cuáles son los pasos más importantes en la compraventa de una vivienda?

En el transcurso de la compraventa de un inmueble existen diferentes pasos a seguir. A continuación, cada uno de ellos. Recuerda que tener presente este tipo de información hará que la operación resulte más sencilla, rápida y operativa.

El primero de ellos es elegir la propiedad y comenzar la operación. Luego, decides si realizaras la compra mediante una agente inmobiliario o de manera directa, conocer cuales son los documentos necesarios y cuáles serán los impuestos que deberá pagar.

Una vez que comienzas la relación con tu vendedor o profesional encargado, y luego de una serie de recaudos acerca de los aspectos legales del inmueble, una de las primeras acciones es la firma del contrato de compra venta.

Este es uno de los documentos más importantes y resulta una pieza fundamental. En él aparecen todos los datos referidos a la operación. Es decir, plazos de obra, el costo final y la forma de pago. Además, especifica la fecha de entrega de llaves, describe posibles sanciones en caso de incumplimientos, el plano, la descripción del piso, etc.

Este documento es suficiente para determinar las obligaciones de cada una de las partes. Además de que establece determinadas garantías en caso de no cumplirse, por ejemplo si los plazos de entrega se demoran.

Firmado el documento de compraventa sigue la confección del testimonio, la escritura pública y la minuta. Sin embargo no todos son obligatorios en todas las operaciones, pero sí recomendados. A continuación, se especifica que son y en qué se diferencian.

¿Qué es el testimonio, la escritura pública y la minuta?

Se trata de documentos que forman parte del proceso de compraventa de una vivienda y se diferencian entre si según la función que cumplen en el mismo.

Un vez realizado el contrato de la transacción, el desarrollo legal de la operación de compraventa avanza mediante la formulación de la minuta que, generalmente, es firmada por un abogado.

Minuta

La minuta es un documento que contiene información más completa que el contrato de compraventa. En él se detallan el derecho a las zonas comunes, los límites geográficos, la hipoteca a favor de la entidad bancaria que entrega el crédito, etc. A su vez, transcribe las condiciones fijadas en el contrato y cuya finalidad es terminar siendo escritura pública.

Existen unas series de puntos que caracterizan a la formulación de una minuta que debes considerar para lograr un proceso de transferencia del bien inmueble tranquilo, sencillo y en el menor tiempo posible.

El primer aspecto a tener en cuenta es que la minuta forma parte de la legalización del crédito hipotecario. Al tener un costo es necesario que la información que la integre sea precisa y cierta. En ella deben constatar todo lo referido al acuerdo. Por ejemplo, si deseas incorporar un familiar al acuerdo o si deseas cambiar las opciones de pago. Es necesario que todos los puntos sean consensuados.

Por otra parte, es previa a la entrega de una vivienda de segunda mano. Esto se debe a que difícilmente alguien entregue su bien sin la finalización del pago y sería un riesgo firmar una minuta sin recibir todo el dinero pactado. Si esto sucede la otra parte puede dejar de pagarlo. El problema radica en que el inmueble ya ha sido transferido. Para tales casos, en la minuta debe ser explícita y clara la forma de pago, las multas y las garantía que se crean necesarias.

Por último, la forma más común es al finalizar el pago y proceder a la entrega de la vivienda. Ambas partes se acercan a la notaría donde se entrega el dinero, se firma el documento y luego se procede a la entrega.

Escritura pública

Una forma sencilla de entender el concepto de escritura es comprenderla como el recibo legal de la operación de compraventa. En este sentido, permite tener precisión en los detalles del proceso otorgándole seguridad a las dos partes.

El trámite de la escritura no es obligatorio salvo en los casos donde el pago de la compra se realiza a través de la extensión de un crédito hipotecario. Sin embargo, existen varios motivos por el cual se recomienda realizar esta operación.

Te permite obtener un hipoteca, garantiza la legalidad de la venta y que el comprador es el nuevo propietario, y garantiza la propiedad ante reclamos de terceros.

Al igual que la minuta, la escritura pública debe ser elevada ante un notario. Una vez que el mismo de fe de los acuerdos en el contrato, el documento puede ser presentado en el Registro de la Propiedad. Si no existen irregularidades en la escritura, se puede proceder inscribir la compraventa y al nuevo titular del inmueble.

Testimonio

Cuando la escritura se eleva al registro, el documento original permanece allí y el notario expedirá dos papeles: la parte notarial (sirve para que Registros Públicos continúe el procesos de titularización) y el testimonio (el que se le entrega al cliente o a los titulares de la operación).

Por su parte, el testimonio es la reproducción igualitaria, ya sea parcial o no, de un documento original. Es decir, es una reimpresión de la escritura pública legalizada por notario, con formato propio. La firma del notario le otorga autenticidad fiel en relación a la escritura.

Un dato importante que debes considerar es que el documento testimonial debe estar certificado por el mismo notario que elevó a Registro de la Propiedad la escritura.

Los testimonios resultan sumamente importantes en el caso de comprar un vivienda para fines comerciales o algún tipo de negocio con el inmueble. En el caso de necesitar una copia de la escritura necesitarás en que escribanía se firmó y cual es el número de la misma.

¿Cuál es la diferencia entre un testimonio, una escritura pública y una minuta?

Como hemos mencionado que el testimonio, la escritura pública y la minuta forman parte, en diferente orden, del proceso de compraventa de una vivienda o bien inmueble.

Por un lado, la diferencia entre el contrato y la minuta se basa que esta última es el documento dirigido al notario de la operación, quien se encargará de realizar la escritura. Es firmado por las partes y el abogado. Es decir, es el proceso legal donde se solicita la elevación del contrato de compraventa a escritura pública.

La realización de la minuta es el único modo de elevar a escritura pública el contrato y, a su vez, esta última es la única manera de registrar la transacción en el Registro a la Propiedad.

La escritura no es obligatoria salvo en los casos en la cual la compra se realice a traves de hipoteca.

Por último, aunque puedan confundirse el testimonio y la escritura no son lo mismo. El primero es una reimpresión autenticada legalmente pero que no tiene peso legal como original, como si lo tiene la escritura. Esta última solo está en manos de la notaría y del registro de la propiedad.

Testimonio, escritura pública y minuta pueden ser considerados documentos similares pero no lo son. Cada uno es resultado de una operación previa que arranca en el contrato de compraventa. Sigue por la forma de la minuta si es necesario elevar a escritura pública. De la cual, se realiza la copia fiel de la misma mediante testimonio.

Hasta aquí te hemos contado cual es la diferencia entre testimonio, escritura pública y minuta. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.

En Invertir

La vivienda en venta no baja su precio

23 junio, 2023 No hay comentarios

De acuerdo a los informes del Banco de España y el INE, la vivienda en venta no baja su precio al ritmo esperado. La presión de la mayor demanda sobre la oferta se presenta, principalmente, en las grandes ciudades. Mientras que buena parte de la vivienda usada se volcó al alquiler turístico.

La vivienda en venta no baja su precio. Al menos, no lo hace al ritmo esperado. Incluso a pesar de las fuertes caídas registradas en las compraventas durante los primeros meses del año, y del encarecimiento el crédito. De acuerdo al informe del Banco de España, titulado “El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda, y su relación con los precios”, las propiedades continuarán con sus precios, mientras que otros componentes del mercado inmobiliario se irán depreciando. Según el documento, el aumento de los costes de construcción, la escasez de obra nueva y el alto nivel de liquidez circulante, mantienen la tensión en los precios.

Saliendo de la pandemia, tanto la alta inflación, como el endurecimiento del hipotecario y el poco suelo urbanizable, provocaron un marcado descenso en la oferta de vivienda nueva. Un hecho que marcó la coyuntura de los últimos dos años. En el caso de la vivienda usada, se observaron movimientos a la venta, que aportaron algunas plazas al tensionado mercado. Pero un gran número de ellas se volcaron al alquiler vacacional, montado sobre los excelentes registros de visitantes extranjeros durante el año 2022. Y como los desarrollos en marcha no llegan a cubrir la demanda creciente, para el BdE la vivienda en venta solo se va a depreciar a partir de 2024.

La vivienda en venta no baja su precio

Un informe publicado por el Banco de España toma como centro el desempeño del valor de la vivienda en venta. El trabajo en cuestión se denomina “El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda, y su relación con los precios”, y cuenta con un análisis de las diferentes variables que tensionan el precio de la vivienda en venta.

La vivienda nueva no registró una baja de manera significativa. Incluso se registraron alzas considerables en las ciudades con mayores habitantes. Esto ocurre en un contexto de encarecimiento del hipotecario (por las subidas de los tipos de referencia) y las dificultades que interponen los bancos para acceder a un crédito. En este aspecto, la entidad advierte que las limitaciones en el acceso a la financiación afecta de gran modo al desempeño del mercado inmobiliario.

Las estimaciones indican que una subida de 100 puntos básicos, es de por sí suficiente para generar condiciones negativas en las variables. En ese caso, se recienten los costes del visado de obra nueva, el mencionado acceso al crédito, los materiales de construcción, la mano de obra, y el precio mismo de la vivienda nueva. Cabe recordar, que el Banco Central Europeo fijó una política de subida de tipos, que llevó las tasas de referencia hasta el actual 4%.

A modo de ejemplo, la entidad desarrolló una serie de tendencias que explican de manera más clara el alcance que tiene la política seguida por el BCE. Teniendo en cuenta los dos años en que se registraron las subidas de tipos, el impacto promedio sobre los visados se calcula en torno al 11%. Mientras que el volumen de compraventa se vio afectado en un 3% y el precio en un 2%.

Los demandantes de vivienda a la venta

Con el cuadro planteado en el mercado y las tensiones existentes, el Banco de España espera que la vivienda nueva no frene el aumento de su precio. La poca cantidad de desarrollos que están en marcha y un -todavía- alto volumen de liquidez circulante, mantendrán la puja alcista. Y es un fenómeno que se presentará más claramente en las grandes ciudades. Con mayor cantidad de personas buscando hogar y el poco suelo disponible, es de esperar que los precios no bajen fácilmente.

De acuerdo a los datos de los registradores, la demanda había registrado variantes durante este periodo de dos años. Llegó a experimentar una leve recuperación, pero pronto volvió a caer. En cuanto al componente nacional, fue la primera mostrar un retroceso. Por ello es que durante el 2022 las compraventas por parte de ciudadanos extranjeros fueron un 40% más que en el año anterior a la pandemia.

En cuanto a los compradores españoles, la demanda de vivienda a la venta ha estado representada, en promedio, por personas de ente los 30 y 49 años de edad, con ingresos relativamente elevados, y en su mayoría profesionales o con estudios superiores. Esto, claro está, fue variando de acuerdo a las localidades donde se efectivizaron las compraventas. Siendo personas de menor edad las que buscaron vivienda en las grandes ciudades. Por el contrario, las regiones más alejadas o periféricas tuvieron como protagonistas a ciudadanos de mediana edad en adelante.

La vivienda usada se vuelca al vacacional

El comportamiento de la vivienda en venta durante los últimos dos años, como hemos visto, estuvo atado a la situación económica y la política que se dieron los gobiernos ante ella. Pero no todos los segmentos inmobiliarios estuvieron marcados por la coyuntura económica. Uno de los rubros que mejor desempeño tuvieron en dicho periodo fue el alquiler vacacional.

La vivienda usada se fue abriendo camino a la vez que la pandemia retrasaba las obras de construcción de la vivienda nueva. Además, el aumento registrado en la cantidad de casas heredadas aportó una cantidad importante de plazas al mercado. De hecho, puestas a la venta, algunas de ellas sirvieron para dar un poco de aire a un mercado escaso en oferta.

Pero el mayor destino que encontraron las viviendas usadas fue el vacacional. Ya sea para el alquiler directo, o para la inversión, muchos propietarios se sirvieron de una demanda extranjera por visitar las costas y montañas españolas. Principalmente durante 2022, cuando llegaron al país más de 70 millones de turistas de todo el mundo.

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La vivienda más vendida

5 junio, 2023 No hay comentarios

A partir de los datos y registros existentes, se puede concluir que la vivienda más vendida en España es de segunda mano, tiene entre 70m2 y 90m2, y se ubica en las grandes ciudades. Aunque los pisos predominan en las preferencias, la vivienda familiar vuelve a acercase a sus niveles históricos. En el medio, las interferencias de la inflación y la nueva ley de alquileres.

La vivienda más vendida de España tiene sus particularidades definidas. A partir de los datos y registros sobre la actividad de compraventa de propiedades, se puede concluir que tiene características determinadas: es de segunda mano, tiene entre 70m2 y 90m2, y se ubica en las grandes ciudades. Además, la vivienda familiar empieza a recuperarse y se acerca a sus niveles históricos. Los informes para el primer trimestre del año dicen que los pisos (con el 80,6%) tienen una prominencia por sobre la vivienda familiar, con el 19,4%. Los analistas dan cuenta que el segmento de la vivienda usada será la de mayor dinamismo, sobre todo porque se prevé un crecimiento de la oferta.

Los datos del Colegio de Registrados indican que, durante el primer trimestre del año, las operaciones de compraventa de vivienda nueva fueron 30.446. Es un 17,8% mayor a las del mismo periodo del año pasado. En cuanto a las propiedades de segunda mano, las 130.558 operaciones resultaron una subida del 5,1%. La vivienda unifamiliar se acerca al 20% del total de las preferencias, si bien registró un breve descenso respecto al último trimestre de 2022, se mantiene constante. En cuanto a la ubicación, de manera general las grandes ciudades ocupan las preferencias, mientras que puntualmente Madrid y Barcelona encabezan el listado.

La vivienda más vendida: características

A partir de los registros, informes y análisis, se pueden concluir las particularidades que tiene la vivienda más vendida de España. Son casas usadas, con una superficie de entre 70m2 y 90m2, y se encuentran en las grandes ciudades.

Por supuestos que existen otras particularidades y preferencias. Pero, de acuerdo al Colegio de Registrados, durante los primeros tres meses del año la cantidad de operaciones de compraventa de viviendas usadas sumaron 130.558. Se trata de un 5,1% mayor al del año anterior.

De acuerdo al análisis que realizan desde BBVA Research, la vivienda usada es la que mejores proyecciones tiene para este año. Y es que las correcciones de precios puede provocar una reactivación de la oferta, que en estos momentos es escasa. Este es un punto que las favorece sobre la vivienda nueva, cuya oferta se encuentra limitada por la caída de la inversión.

En cuanto a la ubicación en donde se encuentran las propiedades más vendidas, las grandes ciudades y capitales retomaron la preferencia de los compradores. Durante la pandemia, y unos meses después, las casas alejadas o de las periferias eran las más buscadas. Las características principales son la facilidad de accesos, la cercanía a dotaciones y centros comerciales. Todos elementos propios de las ciudades grades. De hecho, de acuerdo a los registradores, las grandes capitales como Madrid y Barcelona contaban con casi el 80% de las preferencias.

Superficie y destino

Así como la característica y ubicación cuentan a la hora de decidir la compra de una propiedad, tanto el tamaño y el destino que tendrán son otras dos características importantes.

Así como las localidades alejadas de las grandes ciudades fueron las más buscadas durante la pandemia, también los grandes ambientes, el regreso a la normalidad anterior marcó la vuelta a las ubicaciones céntricas, aunque se trate de viviendas y pisos de menor superficie.

Según datos del Instituto Nacional de Estadísticas, la capacidad media de los hogares españoles más habitual es de 2,48 habitantes por propiedad. Se trata del 30% de las viviendas. Le siguen las habitadas por una sola persona, con el 26,5%. En cuanto a la distribución, las unidades más recurrentes son las de tres habitaciones.

La vivienda más vendida es aquella de entre 70 y 90 metros cuadrados de superficie. Aquí se marca el retorno de la elección por los pisos, ya que el 80,6% de las compraventas anotadas por el Colegio de Registrados son de vivienda colectiva. Las casas unifamiliares fueron el 19,4%, lo que representa una leve baja respecto del trimestre anterior. En el año 2020, habían alcanzado el 22,5% y lego no superaron ese nivel. Esto, a pesar de que luego de la pandemia el 65% de las personas consultadas preferían las casas antes que los pisos.

La vivienda usada subiendo

Las propiedades usadas continuaron aumentando su precio durante mayo. De acuerdo a los promedios, el costo es de 1.976 euros el metro cuadrado. Se trata de una suba del 7,1% respecto del mismo mes de 2022. De todos modos, se mantienen por debajo del nivel histórico del año 2007.

La vivienda más vendida de España sigue siendo la de segunda mano. Esto se produce por la contracción de la oferta de vivienda nueva. Y es que unos de los ecos de la alta inflación es, justamente, la falta de inversiones. Lo que, a su vez, hizo que los pisos que se construyen ya están vendidos, o bien se venden de inmediato. Y como la nueva Ley de Alquileres genera roses entre propietarios e inquilinos, la vivienda usada aparece como opción inmediata.

En mayo, un total de trece Comunidades Autónomas vieron crecer el precio de la vivienda usada respecto de abril. Por ejemplo, en Baleares la subida alcanzó el 1,8%, mientras que en Comunitat Valenciana lo hicieron en el orden del 1,6%. Mientras que en Aragón y en Navarra el alza fue del 1,4%. Le siguieron las viviendas de Región de Murcia, con una revalorización del 1,2% y Cantabria, con el 1,1%.

Por debajo del 1% se encuentran las subidas de las viviendas en Andalucía y en Canarias, con el 0,8%. La Comunidad Autónoma de Galicia tuvo alzas del 0,7%, mientras que en Cataluña el aumento fue del 0,5%. Cerca del cero, estuvieron Castilla-La Mancha (donde el alza fue del 0,4%), y Asturias y Euskadi tuvieron el 0,3%). En cuanto a los descensos, las viviendas usadas de Extremadura bajaron el 0,5%, seguidas por la Comunidad Autónoma de Madrid (0,3%). Por último, en La Rioja la depreciación alcanzó el 0,2% y en Castilla y León fue de apenas el 0,1%.

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Las viviendas más caras de España

31 mayo, 2023 No hay comentarios

Según los registros del MITMA, las viviendas más caras de España se encuentran en de Santa Eulalía del Río, en Baleares. En el municipio, las propiedades cuestan en promedio 4.682 euros el m2. La compra de casas lujosas había crecido el 55% en 2022. Mientras que en el municipio de Villarobledo se encuentran las propiedades más baratas, con una media de 593 euros.

El municipio de Santa Eulalía del Río tiene las viviendas más caras de España. Así lo determinan los registros para el primer trimestre del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA). En la localidad balear, las propiedades tienen un valor medio de 4.682 euros por metro cuadrado. Le siguen de cerca las casas de San Sebastián, cuyo precio promedia los 4.509 euros por m2, y luego las de Ibiza, con un valor de 4.187 euros. Los datos corresponden al primer trimestre del año. Aunque no se trata de un relevamiento realizado sobre todas los municipios del país, sino de registros del Ministerio sobre aquellas localidades con una población superior a los 25.000 habitantes.

Recodemos que, durante el resultado del inmobiliario durante el 2022, la compraventa de viviendas de lujo creció un 55%. En total, se superaron las 8.000 transacciones de propiedades cuyo valor supera los 3 millones de euros. El residencial de lujo aporta el 5% del total del parque inmobiliario español. Por el otro extremo, y volviendo al relevamiento del MITMA, el municipio que cuenta con el menor valor de sus propiedades es Villarobledo, en Albacete. Allí, las casas cuestan en promedio 593 euros el metro cuadrado.

Las viviendas más caras

De acuerdo a datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA), el municipio balear de Santa Eulalía del Río tiene las viviendas más caras de España. Al cabo del primer trimestre del año, sus propiedades registran un valor promedio de 4.682 euros el metro cuadrado. Otro de los distritos con alta valuación de sus propiedades es San Sebastián, con una media de 4.509 euros por m2. También en la parte superior del ranking se encuentran las viviendas en Ibiza, con unos 4.187 euros por m2.

Estos precios relevados, pertenecen al primer trimestre del año. Por abajo de la línea de los 4 mil euros, se hallan las casas en los municipios de Sitges, con 3.949 euros de promedio, y el de Sant Cugat del Vallés, que alcanzaran 3.947 euros. Ambas localidades barcelonesas están seguidas por la balear de Calvià, cuyo valor registrado es de 3.917 euros por m2.

En el caso de las viviendas libres con menor valuación, el municipio alicantino de Petrer tiene un precio medio de 664 euros por m2. En tanto que Villena (una media de 667 euros por m2), Yecla (en Murcia), Villanueva de la Serena, Valdepeñas y Elda, se encuentran en la franja de los 600 y 700 euros. La localidad que tiene las casas con menor precio es Villarobledo, en Albacete, con 593 euros por m2.

Variación de los precios

El precio de las propiedades tuvo un desempeño dispar. El promedio nacional marcó una subida en las propiedades del 3,1% durante los primeros tres meses del año. En valores netos, serían 1.788,4 euros por m2, y significa el valor más alto desde finales de 2010.

A pesar de hacer mención a los municipios con las viviendas más caras de España, en el registro hay casos en los que evolución del costo de las casas marcó fuertes aumentos y en otros fueron leves. Por caso, en El Campello (Alicante) la subida fue del 20,3%, hasta alcanzar los 2.198 euros por m2. En Valencia, el alza también fue significativo: 18,1% (y un costo de 982 euros).Y Puerto de la Cruz vio expandir en un 18% la valorización de sus casas (hasta llegar a los 2.023 euros).

Pero hay casos de municipios donde se registró un descenso en el precio deus casas, al menos durante los primeros tres meses del año. Por caso, la vivienda libre en Valdepeñas (en Ciudad Real), fue la que más cayó: -11,2%, lo que representa unos 686 euros por m2. También fue marcado el descenso en Hellín, con el -10,7% y 613 euros.

Las bajas en Narón (La Coruña), el precio de las viviendas cayó en un 9,4% hasta llegar a los 814 euros por m2. Mientras que, en la mencionada la baja en Petrer, respecto del mismo periodo del 2022, fue del -8,8% (664 euros por m2).

La vivienda de lujo

Las viviendas de lujo componen el 5% del mercado inmobiliario español. hay que tener en cuenta que son propiedades cuyo valor supera los 3 millones de euros. Durante el año pasado, también marcaron registros históricos de compraventas. Se realizaron más de 8000 operaciones, lo que representa un aumento del volumen de un 55%.

Si bien las viviendas más caras de España se encuentran en los municipios antes mencionados, las propiedades lujosas tienen sus propios territorios. Por ejemplo, Málaga, Islas Baleares, Madrid y Barcelona son los sitios donde se encuentran nada menos que el 85% del total.

Málaga cuenta con unas 2.500 viviendas de lujo, que son el 34%. En cuanto que Islas Baleares le sigue con 3.300 propiedades. Luego, Madrid y Barcelona tienen menos cantidad (el 10% y el 6% respectivamente). Y en lo que respecta a los precios medios de las casas lujosas, en Málaga es de 5,9 millones de euros. En Madrid, se acercaron a los 5 millones de euros. Mientras que en Barcelona también se acercaron a una media de 5 millones de euros por cada propiedad. Se trata de registros oficiales del MITRA, pero que pueden variar de acuerdo al desempeño de cada mercado inmobiliario local. Y, por supuesto, del efecto de los tipos y las tensiones entre la demanda y la oferta. Lo que se puede percibir son variaciones, que seguirán por unos cuantos meses, aunque leves por la ausencia de las grandes inversiones. La calma en el mercado de la vivienda legaría recién en 2024.

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Compra de vivienda por extranjeros: más de 88 mil durante 2022

25 marzo, 2023 No hay comentarios

El año pasado fue histórico para la compraventa habitacional. Y no solo en las transacciones realizadas por operadores locales. La compra de vivienda por extranjeros superó las 88.500 unidades en 2022.

El 2022 ha sido de los mejores en los últimos veinte años para para la compraventa de vivienda, lo que realzó todo el mercado inmobiliario en general. Y no solo en cuanto a las operaciones registradas o protagonizadas por operadores e inversores locales. La compra de vivienda por extranjeros durante el año pasado superó las 88.500 unidades. Y, además de ser uno de los mejores desempeños en décadas, se trata de una tendencia que puede mantenerse durante este 2023.

De acuerdo a las cifras difundidas por el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) y por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana de España (MITMA), la cantidad de viviendas que se vendieron durante el año pasado alcanzaron las 646.241. De ese total, los extranjeros compraron 88.858 unidades. Es el 13,75% de todas las compras, el mejor registro desde las más de 65 mil transacciones que se registraron durante 2018. De ese total, los británicos adquirieron 11,7% de las casas, mientras que el 23,5% de ellas se vendieron en Alicante. Y unas 13.800 fueron viviendas nuevas.

Compra de vivienda por extranjeros

La compraventa de viviendas durante el año pasado fue un verdadero suceso. De acuerdo al Colegio de Registradores, nada menos que 646.241 operaciones. Se trata de la cifra 14,5% mayor que la del 2021. De hecho, hay que irse hasta la primera década del siglo para encontrar un desempeño parecido. Lo que también ha generado un aluvión de expectativas para el año que transitamos.

Pero será difícil igualar el resultado del inmobiliario durante 2022, un año record para todo el mercado del habitacional. La compra de vivienda por extranjeros creció también durante el año pasado. Un 13,75% de esas casi 650.000 viviendas fue adquiridas por extranjeros. El porcentaje es el más alto registrado, superando al 13,25% de compras por extranjeros durante el 2016. En cuanto a las cantidades, las 88.858 operaciones superan las 65.000 que se realizaron en 2018. Unos 13.800 inmuebles fueron casas nuevas.

Y puede llegar a ser una tendencia. Así como el turismo recibe desde el exterior inversiones históricas, el mercado inmobiliario puede encontrar en la demanda extranjera un componente de importancia. Y, por supuesto, plantea un escenario capaz de recibir todo tipo de inversiones desde el exterior.

Por lo pronto, lo que tenemos es un alza de casi tres puntos respecto del año anterior. Y con ello son diez años consecutivos en los que la compra de vivienda por extranjeros se encuentra por encima del 10% del total. Y si se mide una serie histórica, encontramos que el desenvolvimiento del año pasado fue un 45,7% mayor que en 2021; y un 36% por encima del mencionado récord de 2018.

Quiénes y dónde compran

Como dijimos, la compra de vivienda por extranjeros durante 2022 dejó una cifra histórica. Ahora bien, es interesante analizar en detalle el país de origen de la inversión, así como también los destinos y preferencias dentro de las ciudades de España.

Los ciudadanos británicos han adquirido unas 9.700 viviendas, y se han posicionado como los extranjeros que más compraron su propiedad en España. Ese porcentaje es el 11,07% del total. El segundo país con mayor número de compras es Alemania, con 8.290 viviendas (el 9,47%). En tercer lugar, los franceses compraron unas 6.100 unidades (que representan el 6,97%). Mientras que por detrás estuvieron los oriundos de Bélgica, que compraron 4.558 transacciones (el 5,2% del total), los marroquíes que se hicieron con unas 4.507 (el 5,15%) y los rumanos, que compraron unas 4.437 casas (el 5,07%).

Con respecto al destino que encontraron las inversiones desde el extranjero durante el año pasado, las provincias de Alicante alojaron el 41,7% de las compras. En segundo orden se encuentra Santa Cruz de Tenerife (cercana al 35% de las ventas). En tercer lugar, en Málaga se vendieron el 33,5% del total de las viviendas a extranjeros.

Las zonas de playa fueron también muy elegidas por extranjeros para la adquisición de viviendas. Por caso, en Girona se vendieron el 28%, en Las Palmas el 22,5%, y en Murcia el 19%. Mientras que por detrás de estas se encuentran Almería (que representa el 18,7% del total), Tarragona (con el 14,7%) y Castellón, que reunió el 13,3% de las operaciones.

Barcelona y Madrid, las dos provincias que componen los mercados inmobiliarios más grandes de España, se encuentran en el tercer y noveno lugar respectivamente. La catalana vendió un total de 6.830 inmuebles, mientras que en Madrid se realizaron ventas por un total de 4.200 viviendas a ciudadanos del extranjero.

Compras y golden visa

La golden visa es un esquema mediante el cual los ciudadanos no comunitarios pueden obtener el visado al comprar una vivienda cuyo valor supere los 500.000 euros. Se trata de una política migratoria y de atracción de inversiones.

En al caso de la compra de vivienda por extranjeros, de acuerdo a los registros de 2022, se efectivizaron unas 9.000 compras de inmuebles de más de medio millón de euros. Es el 10,13% del total de las casas compradas por ciudadanos del exterior. Precisamente, el 42,3% de esas transacciones fueron protagonizadas por personas con origen por fuera de la Comunidad Europea.

En cuanto a las Comunidades que recibieron dichas inversiones, Islas Baleares acapararon el 34,5% de esas 9.000 viviendas. En tanto que en Madrid se realizaron el 17,7% y en Cataluña se vendieron el 11,2% del total de las viviendas durante el año pasado.

Por último, del total de las casas nuevas (que fueron 13.800), los ciudadanos de Bélgica se hicieron del 24,5% del total. En segundo lugar, los holandeses compraron el 22% y en tercer lugar aparecen los ciudadanos de Polonia, que adquirieron el 21% de las viviendas españolas.

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El comportamiento de la vivienda para este año

9 marzo, 2023 No hay comentarios

El comportamiento de la vivienda para este año prevé una caída en la compraventa cercana al 25%, la subida de los precios y también del alquiler. Además de una mayor injerencia del costo de las hipotecas sobre las economías de las familias.

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El comportamiento de la vivienda
Alquileres e hipotecas
Perspectivas

Luego de un excelente 2022, el comportamiento de la vivienda durante este año parece volver a los niveles que se registraban antes de la pandemia. Al menos, así lo indican las estimaciones surgidas del VII Encuentro de Financiación Inmobiliaria de Madrid (EFIMAD), realizado el 22 de febrero pasado. Fuertes bajas en los volúmenes de compraventa; alzas de los precios y alquileres. Y, a causa de la subida de tipos, un mayor esfuerzo de las familias para hacer frente a las hipotecas.

Por otro lado, la inflación permanecerá todavía alta, por lo que se espera que el Banco Central Europeo vuelva a subir los tipos de referencia. La inversión, que va a seguir en ascenso, todavía no va a alcanzar para cubrir los niveles de la demanda. Un escenario que definitivamente deja atrás el buen año que vivió el mercado de la vivienda durante el 2022.

El comportamiento de la vivienda

La vivienda ha tenido un desempeño extraordinario durante el 2022. De hecho, fue el mejor resultado de los últimos 15 años. Una cifra que se acercó a las 650.000 compraventas. Ya había experimentado un fuerte crecimiento durante la segunda mitad de 2021, a raíz de las nuevas necesidades de hábitat por causa de la pandemia. Además de ello, mucho del ahorro de las familias durante el periodo de lockdown fue a parar a la inversión en ladrillos.

Durante el año pasado, las previsiones inflacionarias del BCE y la política de subida de tipos adelantó la decisión de invertir en vivienda antes que se disparen los hipotecarios. Pero no son buenos los pronósticos de cara al 2023.

El comportamiento de la vivienda para este año será diferente. Al menos esta es la previsión que resultó del EFIMAD 2023. El escenario previsto incluye una caída de las operaciones en torno al 25%. Además, de ello, una serie de aspectos que afectarán de gran manera el desempeño de las operaciones y de inversión. En términos de operaciones, las expectativas dan cuenta de 480.000 compraventas para este año. Cerca del 25% menos que las 649.494 viviendas vendidas, de acuerdo a lo informado por el Instituto Nacional de Estadística. El promedio histórico de transacciones es de 450.000 unidades, por lo que aun con el marcado descenso, los niveles se mantendrán por encima de la media.

En referencia a los precios, también se pronostican movimientos. Serán en mayor grado leves ajustes a la baja, de acuerdo al grado de recalentamiento del mercado en cada país. Cabe destacar que España ha logrado mantener varios aspectos económicos en mejores condiciones que el resto de los países de la zona euro. Principalmente la inflación, que había cerrado el año pasado en el 5,7%, prácticamente dos puntos porcentuales por debajo del promedio europeo.

Algunos movimientos en los precios fueron más bruscos, tal es el caso de Suecia, con una baja del 12%. Más moderadas fueron en el Reino Unido, con el 4%. Por el lado del mercado de los Estados Unidos, la baja experimentada alcanzó el 5%. España, con un mercado en expansión desde 2014, difícilmente tenga cambios profundos.

Alquileres e hipotecas

Los alquileres tendrán subidas durante el año. Esto se ha visto desde los primeros días. El primer mes de 2023 la subida mensual del precio del alquiler fue del 1,5%. El costo por rentar el metro cuadrado en España alcanzó los 11,6 euros.

Aun así, el comportamiento de la vivienda de alquiler tendrá nuevas subidas durante el año. Y no solo el de las nuevas viviendas, sino también las de mayor antigüedad. En el caso de las unidades menores a seis meses, el alza puede alcanzar el 7,7%. Mientras que, por el lado de la vivienda más antigua, la corrección sería de 2,8%, siempre a la subidas.

Una de las cuestiones que puede generar más desajustes es el mayor nivel de demanda. La subidas de tipos y las dificultades para acceder a la vivienda deriva en que posibles compradores se transformen en arrendatarios. Aunque se espera un repunte de la oferta, éste se dará en el mediano plazo. Y tampoco hay garantías que alcance para cubrir la creciente demanda de viviendas.

En cuanto a la influencia del hipotecario en la economía familiar también hay previsiones al alza. Esto quiere decir que el porcentaje de ingresos que cada familia debe utilizar para afrontar un préstamo hipotecario ascenderá al 38%. Una subida significativa si se tiene en cuenta que actualmente se encuentra en el 33,6%.

La subida de las rentas familiares que se esperan por el aumento de salarios puede hacer que ese porcentaje baje. De igual modo, la baja en el precio de la vivienda puede determinar un menor esfuerzo. Pero las estimaciones cuentan con un registro del 34,8% para 2024. De todos modos, la baja del esfuerzo se daría en dos años y sería superior al que se registra en la actualidad.

Perspectivas

Un elemento principal en el comportamiento de la vivienda es la cantidad que se construye año tras año. Esta cifra, en promedio, se acerca a las 100.000 unidades. Pero de acuerdo a las estimaciones del Instituto Nacional de Estadísticas, el número de viviendas a construir durante 2023 sería de 200.000; y de unas 220.000 nuevas viviendas el año próximo.

Y la densidad habitacional también tiene su influencia. En aquellas ciudades más pobladas es, justamente, donde mayores desequilibrios se presentan. Madrid, Barcelona y sus periferias presentan problemas estructurales de acceso a la vivienda. Allí, aunque el desarrollo de los modelos de negocios del tipo co-living y built to rent están a la orden del día, son insuficientes para cubrir la necesidad de vivienda.

Los costes de construcción, que caerán cerca del 3% durante el año, pueden ser un incentivo para la inversión. Ya desde mediados del año pasado se registraron bajas importantes. De hecho, entre el segundo semestre de 2022 y enero de 2023 la baja fue del 22%. Aun con estas reducciones, los costes de construcción se mantendrán un 15% por encima del último año sin pandemia.

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El retail fue clave en la inversión inmobiliaria de 2022

22 febrero, 2023 No hay comentarios

Con una inversión cercana a los 4.000 millones de euros, el retail fue clave para el repunte de la inversión inmobiliaria en 2022. Aunque también recuperaron terreno los segmentos centros comerciales, high street y las rentabilidades prime.

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El retail fue clave en la inversión inmobiliaria
Radiografía del sector
Perspectivas para el 2023

La inversión inmobiliaria comercial tuvo en 2022 un año de recuperación, con niveles récords, incluso mayores a los anteriores a la pandemia. Y el retail fue clave para la inversión en locales comerciales. De hecho, solo una transacción implicó casi 2.000 millones de euros. Un desempeño que superó en un 85% los volúmenes del 2021 pero también fue un 27% mayor al dinero producido por las transacciones durante 2019.

En cuanto a los demás segmentos, tanto los locales en centros comerciales como los que se ubican en high street y las rentabilidades prime tuvieron gran protagonismo durante los primeros meses del año pasado. También se debe resaltar un aumento de la presencia extranjera en las inversiones. Unos y otros aspectos ayudaron a que se registrara el mejor año para la inversión inmobiliaria comercial desde 2018. Y pueden llegar a repetir el desempeño durante este 2023.

El retail fue clave en la inversión inmobiliaria

El 2022 fue un gran año para la inversión inmobiliaria comercial. Luego de la caída en la actividad por la pandemia, las transacciones alcanzaron valores históricos. Fueron miles de millones de euros que dejaron las operaciones durante el año pasado. En todo esto el retail fue clave en la inversión. A tal punto que este segmento de compraventa de locales comerciales acumuló 3.973 millones de euros. Un resultado aún mejor que el total del desempeño durante 2018.

De ese monto se destaca la adquisición de 659 oficinas de parte de BBVA, que representó una operación por 1.987 millones de euros. El resto, unos 1.986 millones de euros, se destinaron a propiedades con destino comercial en el resto del sector.

En relación con los años anteriores, los casi 4.000 millones de euros son un aumento del 85,6% respecto del 2021. Pero también un 27,6% mayor a lo que dejaron las transacciones durante el 2019, último año antes de la pandemia.

El desempeño fue de mayor a menor, con un primer semestre que incluyó las dos grandes operaciones del año: por un lado, la venta del centro comercial Torrecárdenas, en Almería. El centro era propiedad del fondo Bogaris y pasó a manos del fondo sudafricano Lighthouse Properties por unos 187 millones de euros. La otra gran operación del año también fue en los primeros meses. Se trata de la mencionada compra de parte del BBVA de 659 sucursales a la Socimi Merlín, por una cifra cercana a los 2.000 millones de euros. Durante la segunda mitad del año, si bien se vieron mayores registros de operaciones, el volumen del negocio fue cayendo hasta los 407 millones de euros registrados en el último trimestre de 2022.

Radiografía del sector

Decíamos que el movimiento de la inversión fue de mayor a menor, con un primer semestre cargado de grandes operaciones y unos últimos meses más tranquilos. Aun así, el desempeño del sector arrojó resultados históricos. De hecho, son movimientos mayores a los registrados antes de la pandemia.

El retail fue clave para la inversión inmobiliaria de 2022. En cuanto a los segmentos centros comerciales y high street, fueron quienes más aportaron al volumen de negocios (recordemos la venta de Torrecardenas). Pero también las rentabilidades prime observaron una buena performance, aumentando hasta un 40% en centros comerciales y un 25% más en high street.

En general, las tiendas en los centros comerciales también tuvieron un salto cercano al 25% respecto del año anterior. De hecho, la cantidad de operaciones registradas fue del 24,6% mayor a 2021. Lo que se percibe como signo de recuperación, ya que el volumen se encuentra apenas un 2,5% por debajo de 2019, antes de la pandemia. En cuanto a las preferencias de los rubros, locales de Moda y Deportes siempre están al frente.

Pero esta vez se sumó en el tercer puesto el rubro Restauración. Por un lado, esto se explica por las actuaciones que quedaron pendientes durante el periodo de lockdown; por el otro, las nuevas necesidades con que deben contar los lugares para habitar y trabajar.

Perspectivas para el 2023

Los números que arrojó el año 2022 marcan que la inversión inmobiliaria logró un desempeño positivo, alcanzando niveles anteriores a la pandemia e incluso superando registros de años anteriores. El retail fue clave en el desempeño del sector. Aun cuando el segundo semestre no fue tan activo como los primeros seis meses.

El contexto económico global no dio buenas señales, con una inflación todavía muy alta y el peligro de una crisis energética globalizada. A los que se debe sumar que Europa volvió a tener una guerra en su continente. A pesar de ello, España consiguió tener la inflación más baja de la zona euro; y, como se ha visto, algunas actividades repuntaron a niveles anteriores a la pandemia.

Para el año que ya empezamos a transitar, las expectativas para la inversión inmobiliaria parecen ser buenas. La baja tasa de vacancia y el repunte de la demanda de locales provocaron una suba de los precios de las rentas. El número se ubicó entre el 3% y el 5%. Una cifra que no llegó a alterar el volumen de negocios, pero que de repetirse durante este año podría complicar la inversión.

Aunque hay inversiones y operaciones en carpeta, éstas se mantienen aún en proceso pero es de esperar que el primer semestre vuelva a ser el que impulse la actividad durante el 2023. De los segmentos que generan mayor atracción para inversores, están el high street y los locales en centros comerciales y supermercados, que vienen creciendo a niveles sostenidos.

En cuanto a los precios, se espera que la merma en la inflación -al menos en España- contenga la suba de alquileres. Incluso en la renta prime, que registró una baja del promedio en el costo de alquiler del 9% durante el 2022. Lo que resulta, en cuanto a precios de alquiler y venta, un escenario más parecido al cierre del año anterior. Por lo demás, hay decisiones de inversión que ya fueron tomadas y están en proceso; hay otras que esperarán mejores tiempos.

Si estás pensando en invertir en este sector, puedes comunicarte con un asesor de Oi Real Estate para que despeje tus dudas y te ayude a elegir lo mejor para tí.

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