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Por falta de experiencia, de información o sencillamente porque las normas cambian, a veces resulta ineludible cometer errores al comprar una vivienda. En esta nota te asesoramos sobre los errores más comunes, a fin de que puedas adelantarte y evitarlos. ¡Sigue leyendo!

Evita errores al comprar una vivienda

Como siempre decimos en Oi Real Estate, comprar vivienda no es un proceso sencillo. Hay muchos elementos que debes considerar antes de dar el gran paso de firmar la compraventa.

Los mismos errores suelen repetirse una y otra vez ya que el proceso de compraventa requiere tomas de decisiones cruciales en todas las instancias del proceso. Por eso es que es normal errar en algún factor en alguna de las etapas, desde definir cuál es tu presupuesto, qué tipo de vivienda necesitas y dónde, cuál es el mejor préstamo hipotecario para ti, cuánto pedir de rebaja, entre otras.

Veamos cuáles son los factores cruciales en este proceso que deberás analizar cuidadosamente.

Factores a tener en cuenta al momento de comprar vivienda

Comprar vivienda es comprar una ubicación

Cuando compras una propiedad, no solo estás comprando el inmueble en sí, estás adquiriendo además el lugar en el que está enclavada. Incluimos aquí factores como la seguridad, las opciones de transporte, instituciones educativas, atracciones cercanas y más.

Quizá pienses que algunos de los factores mencionados son irrelevantes porque, por ejemplo, no tienes hijos actualmente. Sin embargo, la vivienda que obtengas será también una inversión a futuro. Al momento de vender tu vivienda en un futuro, tener oferta educativa cerca, por ejemplo, puede ser un plus muy importante para tu futuro comprador.

La regla del 30% al comprar vivienda

Uno de los errores comunes al comprar una vivienda que suelen cometer los compradores, más que nada en su primer experiencia de compra, es hacer un mal cálculo de su ingreso mensual para determinar si pueden solicitar hipoteca. La regla que puedes aplicar para determinar si llegas al monto, es la famosa regla del 30%. Se trata de calcular el dinero mensual que va a ir a parar a la entidad bancaria por la hipoteca y evitar que supere el 30% de tus ingresos.

Este cálculo no es tarea fácil. El error aquí es pensar que el 30% es el 30% de tu salario mensual. En realidad ese porcentaje debe calcularse sobre el dinero que te queda todos los meses, después de pagar otras deudas y los gastos diarios y mensuales que afrontes, como ser el pago de los suministros, cuotas de colegio, comida, compras, salidas, etc.

Como comprador, de acuerdo a lo que se establezca en la compraventa, tendrás que costear el valor de la transacción, gastos notariales, impuestos, comisión de los intermediarios, etc., sin mencionar el establecimiento de la hipoteca. Todos estos costos deberán ser restados también de tus ingresos disponibles para afrontar la cuota de la hipoteca. Una vez descontados todos esos pagos, recién ahí podrás analizar si la cuota mensual de la hipoteca no supera el 30% de tu presupuesto mensual.

Suele pasar que muchas personas no consideren todos estos montos y luego, estas contradicciones entre lo que pensabas que iba a suceder y lo que realmente sucede, aparecen sorpresivamente en tu vida a traerte dolores de cabeza. Lo que hacen los bancos cuando presentas este tipo de inconvenientes, es ofrecerte una nueva solución: sumar esos costos imprevistos en tu préstamo hipotecario. De nuevo aquí caeríamos en costear intereses muy elevados.

Entrada inicial demasiado baja

Juntar dinero para el pago inicial de la hipoteca suele ser una de las metas más complicadas. Nuestro consejo en esta instancia es entregar la entrada inicial más alta que puedas, para que luego, tu deuda con el banco sea la más baja posible.

Los bancos conocen esta realidad, saben de la dificultad de llegar a una buena entrada inicial. Debido a esto, los bancos ofrecen muchas alternativas que no siempre son buenas para el cliente por los intereses que se generarán. A modo de ejemplo, si ingresas como depósito inicial menos de 5% o 10% del valor de la propiedad, al banco le conviene porque abonarás muchos más de intereses.

Un truquillo que suelen utilizar las entidades bancarias en sus publicidades es incluir mensajes como “compra vivienda sin depósito”. Lo que sucede es estos casos, es que los bancos te incluyen el monto del depósito en la hipoteca, con una tasa de interés más alta.

Comprar vivienda solo por su valor

A veces el precio bajo de un inmueble puede ser tentador. Pero recuerda que siempre debes considerar todas las variables y aspectos de la vivienda en sí y de su entorno. Como hemos mencionado anteriormente, presta especial atención a los materiales de construcción, la orientación, ubicación, espacios, terminaciones, estado general y más detalles que no deben pasarse por alto. El valor de la propiedad será importante solo en cuanto encaje dentro de tu presupuesto disponible para la compra, pero no tiene que ser el factor más decisivo para dar el gran paso.

Busca asesoramiento especializado

Hay ciertos factores al comprar vivienda que pueden ser muy complejos y necesitarás de consejos por parte de especialistas en el sector. La mirada de un asesor inmobiliario podría serte de mucha ayuda. La decisión final siempre será tuya, sin embargo un profesional puede ayudarte a formar una idea más clara sobre lo que necesitas e incluso ofrecerte viviendas disponibles con las características que buscas y en zonas que prefieras.

Esperamos haberte sido de ayuda con nuestros consejos. ¡No dudes en contactarte con nosotros para asesorarte en tu compra!

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En esta oportunidad desde Oi Real Estate te contamos todos los detalles sobre una alternativa a la compra-venta de viviendas, la permuta.

El concepto de permuta se remonta a miles de años atrás. El trueque fue la forma de intercambiar bienes más usada en la antigüedad antes de la aparición de la moneda. En los últimos tiempos, esta forma de comerciar ha revivido en las permutas de viviendas.

¿Qué es permutar una vivienda?

Según afirma el artículo 1538 del Código Civil, la permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar un bien para recibir otro. Llevándolo al sector inmobiliario, ambas partes intercambian una propiedad de la que son dueños.

El punto clave que diferencia la permuta del contrato de compraventa es que en la permuta se intercambian las propiedades, pero no hay dinero. Por eso, para poder realizar esta transacción es necesario que las viviendas sean de similar valor para que el intercambio sea justo para ambas partes.

Ahora bien, puede suceder que esto no se de siempre así. En el caso de que haya una diferencia considerable en los valores, se tendrá que equiparar la diferencia con dinero, lo cual requiere un contrato mixto de permuta y compraventa.

Los pasos a seguir para realizar una permuta

Cuando se ha tomado la decisión de intercambiar viviendas, el punto de partida es acordar el precio de los inmuebles. Una vez aceptado el precio, debes asegurarte de hacer las averiguaciones pertinentes, como siempre recomendamos.

Es elemental que consultes en el Registro de la Propiedad quién es el titular y si tiene alguna carga a pagar, como puede ser por ejemplo, una hipoteca. Además, debes pedir al propietario el último recibo del IBI para cerciorarte de que está al corriente con los pagos, así como certificar que no existen deudas con la comunidad de propietarios.

Ahora si, una vez que te hayas asegurado de que todo esté en regla, se procede a firmar una escritura de permuta ante un notario para realizar la transmisión de la titularidad de las propiedades. Finalmente, es necesario como siempre mencionamos, inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras es muy importante luego de realizar la operación.

Las ventajas de las permutas inmobiliarias

Una operación sencilla que se adapta a tus necesidades particulares

Las ventajas de realizar este tipo de contrato están asociadas a lo simple de la operación, ya que permite solucionar necesidades específicas de vivienda sin el traspaso de grandes sumas de dinero y con menor cantidad de trámites.

permuta

Un ejemplo puede ser aquellas personas mayores, que se encuentran en situación de dependencia o que viven solas, y que desean permutar su piso por otro más pequeño que se adapte mejor a sus necesidades. En este caso, recibirían igualmente una compensación económica por la diferencia de precios.

Muy común también es el caso de una pareja con hijos cuya vivienda actual les ha quedado muy chica y decide permutar por una de mayores dimensiones. En este caso, ellos deberían aportar el dinero restante para equiparar la diferencia de montos.

Generar ingreso de dinero en caso de necesidad

Generar dinero en determinadas situaciones es otro de los beneficios. A modo de ejemplo, mencionaremos el caso de particulares que se hayan en una situación en la que no pueden hacer frente a la hipoteca de su propiedad y deciden permutar su vivienda por una de menor valor, solucionando así su inconveniente económico. Además recibirían un monto de dinero por la compensación de precios.

Permutar parcela por futura vivienda

Otra transacción que ocurre mucho es la permuta de parcela a cambio de viviendas luego de la construcción un edificio. En este caso, la persona que cede su terreno, no asume ningún riesgo en el proceso constructivo y no tienen que invertir para la construcción. Por otra parte, el particular o empresa constructora dispone, sin necesidad de destinar una suma de dinero, tiempo y trámites de compra, de un solar para realizar un proyecto de edificación. El beneficio resulta mutuo para ambas partes.

¿Qué ocurre si una vivienda está hipotecada?

Como en una permuta de viviendas no hay generalmente intercambio de dinero, influye bastante si estas están hipotecadas. En ese caso, el precio de cada vivienda se determinará por su valor de mercado menos el capital pendiente de amortizar de la hipoteca.

Tienes varias opciones en este caso. Por ejemplo, si tu propiedad está tasada en 200.000 € pero aún me quedan 40.000 € por amortizar, podrás permutar por una casa valorada en 160.000 €. Otra posibilidad es intercambiar por una vivienda de 300.000 € en la que aún queden pendientes 140.000 € de hipoteca.

En estos casos es muy importante destacar que el banco debe aprobar el cambio de titular de la hipoteca antes de la permuta. Aunque con el intercambio de inmuebles cambia el propietario de la vivienda, el banco sigue considerando la hipoteca sobre la propiedad, que ahora pertenece a otro titular. Por eso, hay que asegurarse de realizar el cambio de titular de hipoteca desde un comienzo.

El banco procederá entonces a realizar una subrogación para cambiar el titular o podrás solicitar una nueva hipoteca en la misma u otra entidad.

¿Cuáles son los gastos e impuestos asociados a la permuta?

En el caso de viviendas que no están hipotecadas, los gastos de impuestos son los siguientes:

  • Costes de notaría y registro en el Registro de Propiedad.

  • El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados de ambos inmuebles. Al tratarse de una transacción entre dos particulares, este contrato está exento de IVA.

  • Plusvalía Municipal.

  • Ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF. Este impuesto se calcula con la diferencia entre el valor de la adquisición del bien que se transmite y el valor que se toma tras la permuta.
  • Ahora bien, en la permuta de propiedades con hipoteca, además, se deberá atender a los gastos de novación, de cancelación de hipoteca o de gestionar una nueva.

¿Cuándo comenzó la permuta en España?

Este modelo de contrato se popularizó en España debido al auge de la construcción inmobiliaria, que comenzó en la década de los setenta del siglo pasado y alcanzó su auge durante la primera década de este.

El notable crecimiento del sector inmobiliario, junto con el bajo tipo de interés en la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda habitual por parte de los bancos, ha impulsado el crecimiento de permutas en el país.

Sigue leyendo más sobre estos temas en el siguiente artículo:

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