comprar vivienda

Se trata de una situación bastante habitual. Ya sea porque el inquilino no cumplió con alguno de los aspectos fijados en el contrato, porque apareció la oportunidad de vender o porque surgió la necesidad de disponer de la vivienda, el propietario puede querer expulsar a su arrendatario. Sin embargo, en ocasiones como estas, los inquilinos suelen hacerse preguntas como: si el propietario me quiere echar, ¿puede hacerlo como y cuándo quiere? ¿Puede exigirme que me vaya de un día para el otro? ¿Cuándo es legal el desalojo y cuándo no? ¿Con qué derechos cuento? En este artículo te lo contamos.

Retrasos en el pago de la renta, obras realizadas sin el consentimiento del arrendador, inclusión de mascotas cuando no fue acordado, ruidos molestos. Estas son solo algunas de las maneras en las que los inquilinos de viviendas suelen faltar a los contratos de alquiler.

Si bien pueden ser motivo de desalojo, también hay otras situaciones en las cuales el arrendatario no obra de manera incorrecta pero igualmente el propietario lo quiere echar. Por ejemplo, cuando él, su cónyuge o uno de sus familiares necesita disponer del inmueble por la razón que sea. También cuando decide poner a la venta el piso. Sin embargo, en todas estas ocasiones el inquilino cuenta con derechos en su favor, ya que no es nada grato tener que abandonar una vivienda de un día para el otro.

Si eres inquilino y el propietario del piso que alquilas te quiere echar, a continuación te contamos qué puedes hacer en cada una de estas situaciones que planteamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!

El propietario me quiere echar por retrasarme en el pago de la renta

El retraso en el pago de la renta es el incumplimiento del contrato de alquiler más frecuente por parte de los inquilinos. También, la causa más común de desalojo. Es importante mencionar que basta con el impago de una mensualidad para que el propietario pueda presentar una demanda de desahucio. Así lo dispone el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Qué hago?

Antes de interponer una demanda de este tipo, se recomienda a los arrendadores negociar amistosamente con los arrendatarios para exigirles el pago de la deuda. Como segunda instancia, también se les aconseja enviarles un burofax con el mismo objetivo. Por esta razón habrá, al menos, dos avisos previos antes de llegar a la instancia de desalojo. Lo mejor es, de ser posible, cumplir con el pago en este momento o expresar verbalmente al propietario la dificultad para hacerlo. Siempre se puede llegar a un acuerdo en estos casos y cancelar la deuda más adelante.

En caso de recibir un decreto de admisión en donde se indica una fecha de juicio por desahucio y otra fecha de desalojo, la situación se torna más seria. Estas son las opciones con las que cuentan los inquilinos:

• Quedarse en la vivienda y no cumplir con la deuda: llegada la fecha estipulada, el personal del juzgado accederá al inmueble y procederá al desalojo manera forzada. Luego devolverá la posesión de la vivienda al propietario o al procurador que presentó la demanda.
• Pagar la deuda y entregar el inmueble: no será necesario para el propietario seguir avanzando con el proceso legal. Se trata, sin dudas, de la opción ideal.
• Pagar la deuda y permanecer en el inmueble: en este caso, se evitará el desalojo. A este tipo de recurso se lo denomina “enervar la acción de desahucio”.
• Entregar el inmueble y no pagar la deuda: el procedimiento de desahucio se dará por finalizado. No obstante, el propietario continuará llevando adelante acciones legales por la reclamación de la deuda.
• Oponerse a la demanda: se celebrará el juicio en la fecha que expresa el documento recibido.

El propietario me quiere echar porque necesita disponer de la vivienda

Sí, el propietario cuenta con el derecho de finalizar el contrato de alquiler si argumenta debidamente que él, su cónyuge o alguno de sus familiares de primer grado necesita hacer uso de la vivienda. Sin embargo, ¿puede hacerlo de un momento para el otro? No. Veamos qué dice la ley al respecto.

¿Qué hago si firmé el contrato entre el 6 de junio del 2013 y el 4 de marzo del 2019?

El artículo 9.3º de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) disponía hasta el 2019 que:

No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Por lo tanto, en los alquileres firmados entre el 6 de junio del 2013 y el 4 de marzo del 2019, el arrendador podrá recuperar el piso sin necesidad de haber hecho constar la causa en el contrato. Sin embargo, no podrá hacerlo hasta que no haya transcurrido el primer año del acuerdo. Por otro lado, si el contrato no se encuentra en prórroga obligatoria, sino dentro del plazo pactado, tampoco podrá disponer de la vivienda por necesidad hasta que no haya transcurrido este período de tiempo.

En pocas palabras, si todas estas condiciones se cumplen, el inquilino no tendrá más opción que abandonar la vivienda. No obstante, el propietario está en la obligación de informarle acerca de su intención de recuperar el piso al menos dos meses antes.

¿Qué hago si firmé el contrato luego del 5/03/2019?

El artículo 9.3 de la LAU ha sido modificado por el Real Decreto Ley 7/2019 y ha quedado de la siguiente manera:

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador, sus familiares o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años.

Es decir que, para aquellos contratos de alquiler celebrados después del 5 de marzo de 2019, la ley sí prevé que el propietario haga constar en el documento firmado la causa por la cual debe recuperar la vivienda. A su vez, el plazo que el arrendador o sus familiares tienen para ocupar la vivienda recuperada es de tres meses. De no cumplirlo, el arrendatario podrá pedir retornar al piso.

El propietario me quiere echar porque decidió vender la vivienda

Sí, el propietario también puede elegir vender la vivienda en cualquier momento, aunque el contrato de arrendamiento esté aún vigente. Sin embargo, los inquilinos cuentan con varias ventajas en estos casos. Todo dependerá de si pueden y quieren comprar el inmueble o no. 

¿Qué hago si quiero y puedo comprar la vivienda?

En este caso, el arrendatario tiene prioridad sobre otras personas que deseen adquirir el piso. Sus derechos son los siguientes:

• Derecho de adquisición preferente: según el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda que arrienda, gozando de prioridad sobre terceros que también estén interesados.

• Derecho de tanteo: el inquilino debe ser notificado por el propietario acerca de su deseo de vender. En el aviso, este último debe incluir el precio y las condiciones de la venta para que el arrendatario pueda decidir si quiere adquirir el inmueble. De estar interesado, dispone de treinta días naturales para ejercer su derecho de adquisición preferente. 
• Derecho de retracto: si el propietario no cumple con el derecho de tanteo del inquilino y si este último está interesado en comprar, igualmente podrá ejercer su prioridad. Para ello cuenta con un plazo de un mes en donde podrá sustituir a un posible comprador.

¿Qué hago si no quiero o no puedo comprar la vivienda?

En caso de no querer o no poder adquirir la vivienda, la suerte del inquilino dependerá de si el piso y el contrato de arrendamiento firmado se encuentran inscritos en el Registro de la Propiedad o no. Veamos cuáles son los escenarios posibles:

• Si el piso y el contrato de alquiler están inscritos en el Registro de la Propiedad: cuando ambas condiciones se cumplan, el comprador del piso deberá subrogarse obligatoriamente en el contrato de alquiler vigente y el inquilino podrá seguir viviendo allí, hasta la finalización del mismo; ya que sigue existiendo relación casero-arrendatario. Así lo establece el artículo 14.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y sirve para aquellas ventas que se hayan realizado antes de cumplirse los 5 años que estipula el contrato.
• Si el inquilino tiene un contrato con duración mayor a los 5 años: los contratos finalizan luego de un lustro, pero pueden extenderse con prórrogas. No obstante, si el propietario ha vendido la vivienda a otra persona podría echar al inquilino que se encuentra viviendo en el piso, si este procedimiento se ha realizado en el quinto año. De este modo, el arrendatario debería abandonar la vivienda, a cambio de una indemnización que le daría el casero, para que cubra lo que resta de contrato.

El propietario me quiere echar por otro tipo de incumplimiento del contrato de alquiler

Además del retraso en el pago de la renta, existen otros tipos de incumplimiento del contrato de alquiler frente a los cuales el propietario tiene derecho a reclamar y solicitar un desalojo del inquilino:

• Obras: cuando el arrendatario realiza modificaciones a la vivienda sin permiso del arrendador.

• Mascotas: cuando en el contrato de alquiler se deja especificado que el arrendatario no podrá convivir con animales en la vivienda pero lo hace igual.
• Subarriendo: cuando en el contrato de alquiler se deja asentado que el arrendatario no podrá admitir a otras personas en la vivienda para que residan habitualmente pero lo hace igual. 
• Actividades molestas o peligrosas: cuando el arrendatario incurre en acciones que perjudican a los demás, como ruidos molestos, almacenamiento de sustancias explosivas, etc. 
• Utilización para fines distintos al de vivienda: cuando el arrendatario destina el inmueble a actividades económicas o de otro tipo, de modo que el fin de vivienda deja de ser el primordial.

¿Qué hago?

En estos casos no hay mucho que hacer. El propietario estará en pleno derecho de presentar una demanda en la justicia y exigir el desahucio cuando el inquilino no cumpla con lo estipulado en el contrato.

Sin embargo, si eres inquilino y tu propietario te quiere echar por alguna de estas razones, es importante aclarar que el desalojo no se producirá de un día para el otro. Al igual que en el primer caso que planteamos, sobre el retraso en el pago de la renta, se enviará con anticipación una notificación desde el juzgado en donde el arrendador haya presentado la demanda. En ella estarán estipuladas las fechas del juicio y/o desahucio.

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