La compra de una vivienda como pareja no casada y también como casada ofrece numerosas alternativas que debes conocer para evitar riesgos innecesarios. Y es que, si adquirir una casa entre varias personas ya es de por sí una cosa complicada; comprar una vivienda en pareja también tiene varias posibilidades que dependen de su situación legal: de hecho, matrimonio, etc.
Hoy en Oi Realtor te resolveremos dudas sobre la compra de una casa en pareja: si es mejor casarse antes de adquirirla; qué hacer si uno de los conyugues aporta más dinero que el otro o cómo actuar en caso de separación o divorcio
En este artículo encontrarás:
Comprar vivienda en pareja
El punto de partida es entender que comprar una vivienda en pareja tiene numerosas ventajas. Algunas de las más destacadas podrías ser:
- La cuantía del préstamo entre parejas es mayor. Además, lo normal es que el banco ofrezca mejores condiciones al haber dos pagadores.
- La deuda compartida es más fácil de llevar.
- En caso de que surja algún imprevisto (por ejemplo, que uno de los miembros de la pareja se quede en paro) hay mayor margen de maniobra que si la compra de la casa la realiza una única persona.
Sin embargo, a veces el amor se termina antes que la hipoteca. Y, dependiendo de lo clara que pueda estar la separación desde un punto de vista legal, los beneficios de comprar vivienda en pareja pueden acabar convirtiéndose en inconvenientes.
A modo de introducción es importante saber que, desde el punto de vista legal, al firmar una hipoteca en régimen de gananciales, el 50% del préstamo y del inmueble quedan adjudicados a cada uno de sus miembros.
Por otro lado, los principales riesgos de comprar una vivienda como pareja no casada son la falta de amparo legal; si no se han acordado previamente unas reglas -y se han elevado a escritura pública- y las complicaciones que conlleva el reparto posterior de deudas o haberes.
Compra de vivienda por pareja no casada: novios
Los expertos en derecho inmobiliario recomiendan comprar un piso en pareja solo cuando la relación está asentada y, por motivos legales, se ha formalizado. Esto es, cuando se han casado o se han convertido en pareja de hecho. Hay que tener en cuenta que los bancos serán más favorables a prestar dinero a una pareja consolidada.
Del mismo modo, si uno de los miembros de la pareja tiene deudas importantes, la posibilidad de que consiga un préstamo hipotecario individualmente son escasas. En pareja, la consecución del préstamo es más factible, aunque lógicamente la entidad financiera asumirá menos riesgos que si las dos personas no tuvieran ninguna carga.
La mejor opción para comprar una vivienda si son una pareja no casada es establecer una serie de reglas o premisas que aclaren la situación en caso de separación y elevarlas a escritura pública. El coste de este documento es inferior a los 100 euros, pero servirá para definir la situación en caso de ruptura y prevenir malos entendidos y/o disputas.
Según explica Luis Delgado, abogado de Legálitas, comprar piso en pareja sin estar casados, pero estableciendo un régimen de gananciales dará lugar a una situación de proindiviso o de comunidad de bienes, figura del Derecho Civil utilizada para regular los derechos de copropiedad.
Esta comunidad de bienes se basa en la existencia de una propiedad común y proindivisa de bienes o incluso de derechos que pertenecen a diferentes titulares de forma conjunta y simultánea. En el caso de los inmuebles, su adquisición generalmente se formaliza mediante escritura pública, en la que las partes dejan constancia por escrito de sus acuerdos en referencia a ese bien (como por ejemplo el porcentaje que cada uno adquiere).
Compra de vivienda en pareja: matrimonio o pareja de hecho
Básicamente, ambas situaciones son idénticas. En España, en la mayoría de comunidades autónomas el matrimonio va asociado al régimen de gananciales (todo a medias), aunque hay algunas zonas donde lo habitual es la separación de bienes.
Sin embargo, en el caso de las parejas de hecho o de los matrimonios casados bajo el régimen de separación de bienes, la contribución de ambos, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas, que se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario (Artículo 393 del Código Civil). Además, cada copropietario tendrá derecho a obligar a los demás a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común (Artículo 395 del Código Civil).
Bienes gananciales
Según explica el abogado de Legálitas, los matrimonios contraídos bajo el régimen de bienes gananciales diferencian por un lado los patrimonios privativos de cada cónyuge (bienes de cada uno antes de casarse y los recibidos por herencia o donación durante el matrimonio) y el patrimonio ganancial (constituido por las ganancias de los cónyuges durante su matrimonio, incluidos los beneficios producidos tanto por los bienes gananciales como los privativos). En el caso de las deudas generadas durante la unión, los bienes privativos de cada uno de los cónyuges también actúan como garantes.
Esto significa que, si son una pareja no casada y compráis una vivienda en régimen de bienes gananciales, el inmueble será de los dos a partes iguales independientemente de lo aportado por cada uno. De modo que, aunque uno de los cónyuges gane más que el otro, la vivienda será ganancial o lo que es lo mismo, de ambos en la misma proporción.
Lo que sí puede suceder es que alguno de los cónyuges aporte dinero privativo, es decir solo de él (por ejemplo, procedente de la herencia de sus padres) para la adquisición de la vivienda familiar, en cuyo caso es muy conveniente hacerlo constar en la escritura de compra de modo que ese cónyuge tenga una mayor participación en la propiedad de la vivienda.
Así lo estipula la sentencia del 27 de mayo de 2019 del Tribunal Supremo, que señala que “si se prueba que para la adquisición -de la propiedad- se han empleado fondos privativos, el cónyuge titular del dinero tiene derecho a que se le reintegre el importe actualizado, aunque no hiciera reserva sobre la procedencia del dinero ni sobre su derecho de reembolso”.
Separación de bienes
En los matrimonios con un régimen de separación de bienes se mantienen separados los patrimonios de cada uno de los cónyuges. Así, los bienes pertenecientes a cada una de las personas antes y después del matrimonio seguirán siendo suyos. Esto quiere decir que, si compras una vivienda en pareja en régimen de separación de bienes, cada uno de ustedes será propietario de la parte proporcional que haya pagado (pese a que ambos disfruten de ella). Si la compra ha sido realizada solo con el dinero de uno de los cónyuges, será exclusivamente suya.
Las capitulaciones matrimoniales, se trata de un documento en el que la pareja acuerda las condiciones económicas que regirán su matrimonio. Equivalen al documento que se firma en el caso de comprar casa en pareja sin estar casados. Así, en el caso de que uno de los contrayentes esté endeudado o uno aporte más capital, todo quedará recogido en esas capitulaciones y no supondrá perjuicio o beneficio a la otra parte.
¿Cuál es la figura legal recomendada para comprar vivienda como pareja no casada o casada?
Tal y como explica, Luis Delgado, “no importa si estás casado/a o no con tu pareja, ya que en ambos casos estaremos adquiriendo un bien en común, y esa adquisición se regirá por la misma normativa”. Desde el punto de vista civil e incluso fiscal no hay variaciones desde que desapareció la deducción por adquisición de vivienda habitual, que sí premiaba a los matrimonios frente a las parejas de hecho.
Qué pasa con la casa en caso de divorcio
En el caso de que la relación no termine bien se abren varias posibilidades. En primer lugar, hay que diferenciar entre la titularidad de la vivienda y el derecho de uso, ya que ambas no tienen por qué coincidir en la misma persona. El derecho de uso lo decidirán los cónyuges o el juez en su sentencia en función de si hay hijos menores o un cónyuge merecedor de mayor protección. Pero también cabe la posibilidad de que se atribuya la titularidad de la vivienda a uno de los cónyuges, al margen de quién tenga atribuido su uso.
vivienda como pareja no casada o casada
Como ves, comprar una vivienda si son una pareja no casada no es difícil, pero la situación se complica si llegan los hijos porque ante una separación o divorcio prima el interés y la protección de los menores. La clave es recoger los acuerdos en una escritura pública que establezca las condiciones en el caso de una separación y elimine los posibles problemas de comprar piso en pareja sin estar casados o de comprar una vivienda sin ser pareja de hecho.
