Los seguros de caución sustituyen a la garantía hipotecaria al momento de solicitar un préstamo para adquirir una vivienda. Su aplicación ha sido muy exitosa en Francia, pero ¿se comercializarán en España? Sigue leyendo que responderemos a todas tus dudas.
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Cuando se quiere comprar una casa en España, pero sin tener ahorros, lo más habitual es recurrir a un préstamo hipotecario. Pues a través de esta operación el banco proporciona el dinero necesario para adquirir la propiedad y utiliza el mismo inmueble como garantía. Es decir que, en caso de impago y luego de varias instancias, la entidad financiera puede ejecutar la casa para cobrarse la deuda.
Ahora bien, ¿es esta la única alternativa?, ¿se puede comprar una casa sin tener ahorros y sin hipotecar la propiedad? En algunos países como Francia existen otros métodos para comprar un piso sin hipoteca: los seguros de caución. Aunque en España esta alternativa no existe actualmente, son muchas las entidades que están analizando su aplicación. Veamos, entonces, en qué consisten.
¿Qué son los seguros de caución?
El seguro de caución es un producto que sustituye a la garantía hipotecaria. Es decir que, a través de esta póliza, el usuario podría solicitar un préstamo personal (y no hipotecario) cuya garantía fuera el seguro en sí mismo. Por lo tanto, en caso de impago, sería la aseguradora quien se haría cargo de la deuda con el banco. Aunque, por supuesto, el titular del préstamo deberá pagar su deuda de todas maneras, pero sin comprometer su propiedad.
Estos productos vienen utilizándose en Francia, aunque no en España, desde hace más de treinta años. Y, aunque existen algunas diferencias, ambos mercados hipotecarios son similares:
En España, más del 75% de la población es propietaria de una vivienda. De ellos, el 30% aún continúa pagando su hipoteca. En Francia, por su parte, los propietarios suponen un 65% de la población y un 35% de ellos ha pedido un préstamo para adquirir el inmueble. Pero, según las declaraciones de Mikel Landa Ruiz de Arcaute, director comercial de CBP, para El País, “en Francia, donde llevan alrededor de tres décadas en el mercado, los préstamos para la compra de una vivienda con seguro de caución suponían el 60% de los créditos vivos en 2016 y las últimas estimaciones los sitúan cerca del 70%”.
Ventajas de contratar un préstamo con seguro de caución
En Francia, la mayor ventaja de los préstamos con seguro de caución es que son más económicos que una hipoteca, dado que en ese país “todos los costes de formalización de un préstamo hipotecario están sufragados por el comprador”, según Landa. Además, este producto evita un coste emocional para los usuarios, dado que no verán su casa comprometida en el proceso.
Sin embargo, en España, los cambios en la repartición de los gastos de constitución de la hipoteca introducidos por el gobierno en el 2018 determinaron que, a partir de entonces, solo la tasación queda a cargo del comprador. Por lo cual, la rentabilidad de los préstamos con seguro de caución no sería tan rentable en este país.
Otra ventaja que suponen este tipo de préstamos radica en la resolución de los conflictos entre las partes. Pues, en España, frente al impago de la hipoteca, tanto la fase amistosa de la reclamación como las acciones judiciales son llevadas a cabo por los bancos. Mientras que, en Francia, cuando hay seguro de caución, son las aseguradoras quienes llevan adelante estas acciones.
Además, los préstamos con seguro de caución son ventajosos para los bancos, dado que reducen el riesgo y le garantizan a la entidad el cobro de la totalidad de la deuda. Por otro lado, también los bancos se ahorran el dinero relacionado con el reclamo de las cuotas pendientes de pago.
Cabe agregar también que, de aplicarse en España, estos préstamos tendrían otras ventajas para el usuario. La primera es que se acortarían los tiempos de constitución del préstamo, puesto que en estos casos no aplican los plazos establecidos por la Ley Hipotecaria. Pero, además, se podrían conseguir hipotecas al 100%, dado que la aseguradora se haría cargo de los riesgos.
Desventajas de contratar un préstamo con seguros de caución
En primer lugar, debemos considerar que los requisitos para acceder a los préstamos con seguros de caución suelen ser más estrictos que los de los préstamos hipotecarios. Esto se debe a que la aseguradora querrá cobrar la totalidad de la deuda y, para ello, deberá estudiar la solvencia de los interesados.
Pero, además, el seguro tiene un precio elevado que se agrega al importe de dinero solicitado. Por lo tanto, los costes asociados a este tipo de préstamos suelen ser ligeramente más altos que los asociados a los créditos tradicionales.
Por último, debes saber que este tipo de préstamos no estarían protegidos por la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que se aplica únicamente sobre los préstamos con garantía hipotecaria.
¿Llegarán estos préstamos a España?
Hasta hace unos meses, Bankoa ofrecía préstamos de este tipo, pero decidió retirarlos del mercado en el último trimestre de este año. Sin embargo, son muchas las entidades financieras que están analizando la comercialización de estos productos en el futuro.
En efecto, hace poco tiempo, se filtró un informe realizado por la consultora Álvarez & Marsal, en donde aconsejaban a la banca a garantizar los préstamos con seguro de caución. Pues, gracias a ellos, podrían ahorrarse unos mil doscientos millones de euros anuales en gastos de constitución.
De momento, todas estas son especulaciones. Sin embargo, sí se sabe que el gobierno está analizando la posibilidad de que las aseguradoras funcionen como avales sobre el 15% del precio de compra de una propiedad. El banco aportaría el 80% habitual y de esta manera, se podrían obtener préstamos al 95%. Sin embargo, de momento, esta posibilidad estaría vigente solo para jóvenes menores de treinta y cinco años que pudieran demostrar solvencia.
Por lo pronto, si quieres comprar un piso sin hipoteca, habrás de hacerlo en efectivo. O también podrías aprovechar los mínimos históricos que está arrojando el euríbor en el último semestre del 2020 y conseguir tu hipoteca con una tasa de interés mínima.
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