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Cómo convocar a la Junta de Propietarios

13 marzo, 2024 No hay comentarios

Puede que al comprar un inmueble o un trastero, existan espacios y elementos que sean comunes para los distintos propietarios que componen la comunidad. Ante esta situación, debes saber que puedes convocar a una Junta de Propietarios si se te presenta algún problema. De igual manera, debes tener presente que para utilizar estos espacios e instalaciones es necesario cumplir con las normas establecidas para estos lugares. Tales acuerdos también se establecen mediante una Junta de Propietarios, y en ambos casos existen ciertas formalidades legales que es necesario respetar.

Desde el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, explican que dentro de la Ley de Propiedad Horizontal se determina cómo debe convocarse a la Junta de Propietarios. Entre los datos más relevantes que validan dicha convocatoria, nunca debe olvidarse la especificación de la hora y el lugar. También es necesario que haya un listado con los propietarios que no se encuentran al día con el pago. Por último, debe dejarse por escrito cuáles serán los temas a tratar en la reunión.

En el siguiente post te contaremos todo lo que necesitas saber acerca de cómo convocar a la Junta de Propietarios y quién puede hacerlo. ¿Nos acompañas?

En este artículo encontrarás:
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Cómo y quién puede convocar a la Junta de Propietarios
Qué es una Junta de Propietarios Ordinaria
Qué es una Junta de Propietarios Extraordinaria
Cómo se aprueban los temas tratados en una Junta

Cómo y quién puede convocar a la Junta de Propietarios

Cuando vivimos en una comunidad compartimos con los propietarios de las otras unidades de vivienda determinados derechos y responsabilidades sobre el uso de espacios y servicios comunes. Por ello, cuando se presenta una desavenencia -o mejor dicho, antes de que se presente cualquier problema-, es necesario convocar a una Junta de Propietarios. El fin último es establecer el reglamento que regirá sobre los aspectos comunes de la comunidad, y cómo solucionar las potenciales dificultades.

Dicho esto, el primer punto que debemos tener en claro es que existe una obligación legal de que la comunidad de propietarios se reúna como mínimo una vez al año. De esta manera, pueden analizarse las cuentas del ejercicio, establecer el presupuesto para el año siguiente o designar los cargos de la Junta Directiva. Esto último será posible una vez que se ha cumplido al menos un año en los respectivos cargos.

Para conocer cómo es el procedimiento de convocar a una Junta de Propietarios, entonces, es requisito estar al tanto del marco legal que la habilita y algunos términos específicos que la definen.

Qué es una Junta de Propietarios Ordinaria

Cuando hace falta una Junta de Propietarios para establecer acuerdos que ayuden al funcionamiento de la comunidad, se llama a Juntas Ordinarias. Para realizar este tipo de reuniones debe enviarse un documento invitando a cada propietario a asistir a la Junta, con al menos seis días de antelación. De esta manera, se les da la posibilidad de analizar la información brindada en el mismo. Por ejemplo, los datos sobre los gastos e ingresos que se hayan percibido desde la última reunión.

Si hubiera otros asuntos que deban tratarse y la fecha de reunión no fuera pertinente pueden realizarse Juntas Extraordinarias. Es importante recordar que no hay un límite de encuentros para tratarse los temas, más allá de los que concuerden los dueños de las viviendas. Esto significa que es posible realizar la cantidad de reuniones que se requieran, siempre que el eje de discusión de las mismas sea de validez y relevancia para el grupo. No obstante, existen igualmente reglas para proceder en estos casos.

Qué es una Junta de Propietarios Extraordinaria

Mientras que las Juntas Ordinarias las convoca sólo el presidente, en caso de requerirse reuniones extraordinarias las mismas deben ser solicitadas luego por una cuarta parte de los propietarios, “o un número de estos que represente al menos a un 25% de las cuotas de participación”. En este caso, el único preaviso mínimo que se exige es el indispensable para que llegue a conocimiento de todos los propietarios.

Es importante remarcar que la Junta de Propietarios Extraordinaria no puede ser convocada si antes no hubo una convocatoria original por parte del presidente de la comunidad. Esto es así para evitar que sólo un grupo de inquilinos decidan sobre temas comunes, sin que el resto tenga conocimiento de sus decisiones. Además, de esta forma se habilita al presidente a organizar la convocatoria y determinar otros asuntos que conformarán el orden del día, aparte de los solicitados por el 25% de los propietarios.

Las Juntas Extraordinarias sirven también para equilibrar la autoridad del presidente para tratar determinados asuntos. Esto es así porque si aquél se niega a realizar una convocatoria o transcurrido un tiempo prudencial (que se estima generalmente en 15 días), no se pronuncia al respecto, los propietarios quedan habilitados para exigir que se cumpla este tipo de reuniones eventuales.

Cómo se aprueban los temas tratados en una Junta

Como se dijo anteriormente, los temas a tratarse en la reunión deben estar informados en la convocatoria. Sin embargo, a veces a los propietarios les urge tratar un tema que no ha sido considerado con antelación a la misma. Por ejemplo, puede pasar que requiera la autorización vecinal para hacer alguna obra. En esta situación es necesario recordar que la convocatoria es única y no puede ser modificada. Por ello, para que la petición prospere, sería preciso desconvocar en los términos indicados anteriormente y realizar una nueva convocatoria. Si no se cumplen los requisitos para poder desconvocar e incluir este punto, su petición deberá ser anotada e incluida dentro de la convocatoria de la próxima junta que celebre la comunidad.

Dicho esto, para la aprobación de los temas tratados en una Junta de Propietarios es habitual que al inicio de la misma se realice una lectura y aprobación del acta anterior. No obstante, esto no es legalmente necesario, ya que los acuerdos son ejecutivos desde su adopción y no desde la aprobación del acta. Para lo que sí existe una norma es para los casos en los que se realiza una subsanación del acta con posterioridad a su envío. En esas situación sí debe la Junta ratificar tal modificación.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

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En Hipotecas

¿Cómo hipotecar una casa para comprar otra?

9 enero, 2024 No hay comentarios

Aquí te contaremos lo que necesitas saber si quieres hipotecar una casa para comprar otra. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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No debe tener cargas pendientes
¿Cuáles son los beneficios de hipotecas una casa para comprar otra?
¿Cuáles son los riesgos de hipotecar una casa para comprar otra?
¿Cómo hipotecar una casa para comprar otra te permitirá acceder a condiciones más atractivas?
Contar con ahorros
Solicitar una nota simple
Tasación de la vivienda
Estudio de solvencia
Finalidad de la vivienda que vas a comprar

Si cuentas con una vivienda en propiedad, además de tener un activo que puedes revalorizar alquilándolo, también tienes la posibilidad de adquirir otra vivienda. Con esto no queremos decir que puedes venderla cuando el valor de mercado sea interesante y de ese modo obtener la liquidez necesaria para comprar una nueva propiedad. Más bien, nos referimos a utilizar tu vivienda como garantía, sin tener que deshacerte de ella para comprar otra propiedad.

No debe tener cargas pendientes

Un punto fundamental a la hora de realizar esta operación es que la vivienda se encuentra libre de cargas. En otras palabras, la vivienda no debe tener pagos pendientes del préstamo hipotecario, o bien, que haya sido comprada al contado. Otra alternativa muy utilizada, en caso de que la vivienda en la que resides actualmente todavía no esté liquidada, es ampliar la hipoteca que ya tienes.

Si tu vivienda ya fue pagada, podrá actuar como un aval para el banco. Es muy importante no confundir esta operación con lo que conocemos como una hipoteca puente. En ese tipo de hipotecas, la casa original se vende y deja de ser de tu propiedad. Aquí, nos referimos a utilizar esa vivienda como garantía, no se trata de un método de pago.

¿Cuáles son los beneficios de hipotecas una casa para comprar otra?

El hecho de hipotecar una vivienda para comprar otra es algo bastante común. Son muchas las personas a las que su vivienda ya les queda pequeña, y si deciden traer nuevos miembros en la familia, piensan en la opción de mudarse a una vivienda más grande y cómoda, que se adapte mejor a sus necesidades. Por otro lado, es posible que por motivos laborales debas mudarte a otra ciudad de forma definitiva, en este caso, podría ser interesante usar esa propiedad para comprar otra vivienda donde debas ir.

También, es posible que nos encontremos con una gran oportunidad, puedes hipotecar tu casa para aprovecharla. De este modo, tendrás la posibilidad de adquirir un piso que aumentará tu riqueza patrimonial. Otra opción es hipotecar la vivienda para ayudar a tus hijos a comprar su primera casa. Sin embargo, antes de tomar una decisión es importante tomarse el tiempo de analizar los riesgos que implica esta operación.

¿Cuáles son los riesgos de hipotecar una casa para comprar otra?

La realidad es que hipotecar una casa para comprar otra es un procedimiento que tiene sus riesgos. Por ejemplo, imagina si en el futuro atraviesas una situación complicada que te lleve a dejar de abonar las cuotas de la hipoteca de la nueva vivienda. En este caso, deberás hacer frente a la posibilidad de una ejecución hipotecaria. Sin lugar a dudas, nadie puede saber qué sucederá a largo plazo, puedes ser despedido y tus ingresos caerán. No obstante, se trata de un punto a tener en cuenta, ya que si llega a suceder, el resultado será un embargo.

¿Cómo hipotecar una casa para comprar otra te permitirá acceder a condiciones más atractivas?

La realidad es que, contar con una vivienda ya pagada es bueno para ti. Esto te dará la posibilidad de acceder a una hipoteca en condiciones mucho más interesantes para comprar una segunda vivienda. La financiación para segunda vivienda suele ubicarse por debajo de que se obtiene si se trata de una primera vivienda. De media, el porcentaje sobre el valor de tasación bajaría del 80% que suelen brindar las entidades bancarias para primera vivienda, a un 60 o 50%.

Contar con ahorros

Este hace que contar con ahorros previos sea necesario para cubrir la parte no financiada. No obstante, al contar con una vivienda ya pagada como garantía, la entidad bancaria puede ser flexible, ya que contaría con una garantía doble, la vivienda original y la nueva. Es importante tener en claro que con las hipotecas para segundas viviendas los plazos de amortización son más cortos si los comparamos con los de los préstamos convencionales. En otras palabras, las cuotas de las hipotecas para segunda vivienda son más elevadas.

Solicitar una nota simple

A la hora de demostrar a la entidad bancaria que no tienes deudas pendientes relativas al inmueble que vas a utilizar como garantía, deberás solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad. Se trata de un documento que deja ver la titularidad de la vivienda y se verifica que está totalmente pagada, esto se puede tramitar en su día gracias al certificado de deuda cero de la entidad bancaria y la escritura de cancelación.

Tasación de la vivienda

Por otro lado, también será necesario aportar una tasación reciente, debe ser de menos de seis meses. Es posible gestionarla por medio del propio banco, o por empresas de valoración acreditadas para llevar a cabo este trámite sin intermediarios.

Estudio de solvencia

Por último, el banco realizará un estudio de solvencia, poniendo el acento en tu capacidad de endeudamiento. El objetivo del banco es garantizar que no tendrás inconvenientes para cumplir con el pago de las cuotas. De hecho, cuando se trata de esta clase de préstamos se analizan con mayor cuidado.

Finalidad de la vivienda que vas a comprar

La finalidad de la nueva adquisición también es un punto importante. No será lo mismo si se trata del lugar donde vas a vivir y alquiles la vivienda anterior, a que este último continúe siendo tu residencia habitual y el nuevo sea alquilado.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre cómo hipotecar una casa para comprar otra. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En Comprar

Contraoferta inmobiliaria: cómo realizarla

27 octubre, 2023 No hay comentarios

En una negociación por la compra de una vivienda es sumamente importante saber desarrollar una estrategia para plantear una contraoferta inmobiliaria, cómo realizarla y cuáles son los puntos cruciales para lograr que te la acepten. Aunque cada negociación tenga sus particularidades y es imposible hablar de recetas infaliblemente exitosas, en este tipo de transacciones existen determinadas claves a tener en cuenta. Te contamos todo sobre ellas en la siguiente nota.

En este artículo encontrarás:
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Vencer la incertidumbre
Contraoferta inmobiliaria: cómo realizarla de manera efectiva
Tiempo al tiempo
Evalúa el estado de la casa
Ten certeza de tu presupuesto
Piensa bien tu contraoferta inmobiliaria, cómo realizarla y cuándo presentarla

Vencer la incertidumbre

Comprar una casa es un gran paso para cualquier persona. Ya sea que dispongas de todo el capital o que debas gestionar la financiación, la importancia que tiene este tipo de transacción no depende del precio, sino de que se la vincula a un proyecto a largo plazo. De allí que haya que pensar dos veces prácticamente cualquier aspecto de la operación. Desde la elección del lugar, hasta la confianza en la inmobiliaria, la certeza en los recursos y las proyecciones sobre su uso a futuro.

Vencer la incertidumbre sobre cada aspecto es tener la mitad del problema resuelto, en especial en un contexto económico en el que pueden sumarse determinados vaivenes que modifiquen las cuotas. Sabiendo eso, te presentamos a continuación los puntos imprescindibles a tener en cuenta para gestionar el precio de tu casa.

Contraoferta inmobiliaria: cómo realizarla de manera efectiva

Frente a una operación de compraventa, es probable que el comprador y el vendedor no estén de acuerdo desde el inicio en algún punto del proceso. Esto suele pasar, particularmente, con el precio. No obstante, el precio final de un inmueble es una valoración que depende de muchas variables. Por esa razón, es necesario “desglosar” las decisiones que definen cada una de ellas. Entre las más relevantes debes tener en cuenta el tiempo del que dispones para concretar la operación, el estado de la casa, los recursos disponibles, las expectativas de las partes y la urgencia por vender o comprar.

Analicemos cada aspecto.

Tiempo al tiempo

Salvo causas de fuerza mayor, lo ideal es no iniciar una operación de compraventa con urgencia. Cuando eso sucede los plazos pueden jugar en contra, en particular si se extienden las negociaciones. De hecho, a veces pasa que es el vendedor quien busca postergar la contraoferta hasta ver si consigue otro comprador que le ofrezca pagar más.

En este sentido, es mejor que tu estrategia apunte a un plazo razonablemente corto, e insistas en plantear tiempos para que te den una respuesta, al tiempo que respetas los tiempos cuando son planteados por la otra parte. A modo de referencia, ten en cuenta que estos plazos no suelen superar la semana.

Evalúa el estado de la casa

Un inmueble que será adquirido para habitarlo por un relativamente largo período de tiempo debe ser visitado por el comprador. Aunque hoy en día tengamos a disposición hasta la posibilidad de realizar visitas virtuales, las tecnologías no permiten transmitir con certeza factores como la comodidad, o sencillamente, el gusto por estar en un lugar.

Por esta razón, antes de estimar un precio justo es indispensable ver la casa. Presta atención a su ubicación, el barrio, la posibilidad de llegar hasta allí desde centros cercanos y los tiempos que esto lleva. Además, por supuesto, deberás evaluar las condiciones en las que se encuentra, a fin de saber si hacen falta modificaciones y en ese caso, qué reformas serán necesarias. En este sentido se recomienda ver la propiedad una o dos veces.

Hecho esto, debes estimar un precio en tu cabeza. Si la diferencia con lo que solicita el vendedor o la inmobiliaria es muy grande, se sugiere que tengas a mano otras opciones de vivienda. Ten en cuenta que las negociaciones tienen un límite y no es conveniente desgastarse en la primera elección.

En caso de que esta diferencia sea realmente negociable o te resulte indispensable conseguir esa vivienda específica, anota los desperfectos que le encuentres a la casa, ya que serán los puntos que te permitirán rebajarle el precio.

Ten certeza de tu presupuesto

Tanto o más importante que visitar la casa es tener plena certeza de tu presupuesto, y hasta dónde puedes “estirarlo”. Al evaluarlo, considera fuentes y formas de financiación factibles. Para ello es recomendable estudiar la oferta de hipotecas, pero aún en ese caso debes saber cuáles son los ahorros que debes tener para pagar la entrada.

Además, es considerada una actitud positiva el hablar con el vendedor sobre cómo tienes pensado pagar el inmueble ya que eso otorga seguridad al propietario de que realmente tienes los recursos económicos.

Piensa bien tu contraoferta inmobiliaria, cómo realizarla y cuándo presentarla

La idea de realizar una contraoferta es llegar a un precio razonable para el comprador y el vendedor. Un negocio sólo es negocio cuando las partes sacan beneficio. Si ya has llegado a una conclusión con las evaluaciones que te mencionábamos previamente, es el momento de plantear la cifra.

En este punto, considera contratar los servicios de un agente inmobiliario si acaso te parece que, por la causa que fuere, no puedes afrontar la negociación. Los profesionales en la materia sabrán cómo y cuándo hacer la mejor oferta, en base a lo que les indiques. Eso puede ahorrarte algunos conflictos, así como agilizar los tiempos de la operación.

Hecha la contraoferta, el vendedor puede rechazarla o hacerte otra. Aunque suene cansador, esto es positivo: significa que quien vende confía en que puedes mejorar la oferta, pero también que cree en que eventualmente puedas pagarla. Entonces es necesario que evalúes la nueva cifra con racionalidad y sin sucumbir a las emociones. La tranquilidad y el buen juicio te llevarán a tener una nueva estrategia acorde a la situación y las expectativas de cada uno.

¿Te ha servido esta nota? Cuéntanos en los comentarios si ya has pasado por un proceso de compraventa y cuál ha sido tu experiencia. Y no olvides que puedes contar con el equipo de Oi Real Estate para realizar tu inversión. Con gusto te acompañaremos en todo el proceso. ¡Y ya puedes comenzar tu búsqueda haciendo click en el botón de abajo!

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¿Conviene comprar vivienda usada?

En Comprar

Cada vez más propietarios eligen pagar al contado

15 septiembre, 2023 No hay comentarios

Ante el aumento en las tasas de interés de los bancos, la compraventa de viviendas en el primer mes de la segunda parte del año ya marcó una caída del 18%, así como de un 25% en el caso de las hipotecas. No obstante, en el mercado inmobiliario se buscan estrategias para seguir comprando casas, y las posibilidades de financiación con ahorros u otra propiedad toman terreno en las estadísticas. En la nota de hoy te contamos cómo crece esta tendencia y quiénes eligen pagar al contado para adquirir un piso en España.

En este artículo encontrarás:
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Pagar al contado una casa, ¿una oportunidad para pocos?
Qué cuentan las estadísticas
Las causas de esta tendencia
Entonces, ¿es beneficioso pagar al contado?

Pagar al contado una casa, ¿una oportunidad para pocos?

Según datos del Consejo General del Notariado de España, cinco de cada diez compradores eligen pagar al contado sus nuevas casas. Esto sucede en gran parte porque el alza en los tipos de interés de los bancos ha aumentado las hipotecas y reducido, por tanto, el número de personas que recurre a ese instrumento de financiamiento. No obstante, otras causas se suman a este panorama.

Frente a una situación en la que el mercado inmobiliario vio menguadas las compraventas en los últimos meses, dos tipos de compradores tomaron ventaja en las estadísticas: los que adquieren una casa económica con el dinero de sus ahorros, y los millonarios que compran pisos de más de 500.000 euros.

Estos dos perfiles son, en rasgos generales, quienes representan liquidez suficiente para evitar la financiación de los bancos, aún si deben suplirla con ayuda familiar u otro préstamo de carácter personal, o si les es posible la operación por ser poseedores de otros inmuebles que pueden invertir.

De igual manera, el pagar al contado no es sólo una estrategia propia de los españoles. El aumento en este tipo de operaciones se percibe también en los compradores extranjeros. En particular, aquellos provenientes del Reino Unido, Alemania y Francia tienen un gran nivel de ahorro, y utilizan su capital para invertir en propiedades en las Islas Canarias y Baleares, o en las costas de la Comunidad Valenciana.

Qué cuentan las estadísticas

La relación entre el aumento en el precio de las viviendas, el de los tipos de interés y el número de compradores que pagan al contado no siempre responde a lo esperado. De hecho, las estadísticas actuales indican que es acertado concluir que mientras más sube el precio de la vivienda, más aumenta el pago al contado.

En base a cifras dispuestas por el comparador de hipotecas iAhorro, prácticamente el 7% de los compradores de una casa que vale entre 100.000 y 200.000 euros no pide financiación. Ese porcentaje, sin embargo, asciende al 44.4% si se observa el número de operaciones que se pagan al contado por más de 500.000 euros.

Desde otro punto de vista, si se desglosan los índices del grupo de compradores que accede a una propiedad por menos de 100.000 euros, obtenemos que el 38% no pide ningún tipo de financiación, un 31,50% solicita una hipoteca para asumir el pago de la vivienda y un 29,9% pide un pequeño préstamo personal. Para quienes buscan propiedades de precios que oscilan entre los 100.000 y los 200.000 euros, el porcentaje de los que piden préstamos personales es del 2,5%, del 0,2% si compran por valores de entre 200.000 y 300.000 euros, y nulo si adquieren un piso por más de 300.000 euros.

Así, quienes compran viviendas en España por más de 500.000 euros sin usar ningún tipo de financiación personal ni hipoteca representa, según datos de iAhorro, un 45% del total.

Las causas de esta tendencia

Aunque se esperaba que las operaciones por compraventa y los créditos no ascendieran más este año, lo cierto es que los precios de las casas han crecido más del 6% interanual y el Banco Central Europeo ya colocó en junio el interés medio de las hipotecas en el orden del 3,19%. Frente a este panorama, el mercado inmobiliario se resintió y ese mismo mes tuvo una caída del 21,9% en el número de hipotecas para viviendas.

Por otro lado, las compras que en efecto se realizaron son en su mayoría destinadas a residencia habitual. Según datos de iAhorro el 71,2% de las operaciones se hicieron con esta intención, mientras que un 18,3% de los compradores adquiere un piso como segunda residencia y el 10,5% restante tiene la intención de utilizarlo como inversión para su alquiler o venta posterior.

En definitiva, dado que la demanda no disminuye lo suficiente como para empujar hacia la baja los precios de la vivienda, la mayoría de los compradores busca evitar un peor escenario haciendo lo posible por comprar aún sin financiamiento hipotecario. Por ello, el Colegio de Registradores considera que esta tendencia seguirá durante el resto del año, como una forma que tienen los ciudadanos de asegurarse un capital y su inversión.

Entonces, ¿es beneficioso pagar al contado?

Más allá de lo que muestren las estadísticas y las tendencias, la evaluación sobre si es beneficioso o no pagar al contado una vivienda dependerá de cada caso. Lógicamente, es éste un tipo de operación que elimina por completo gastos posteriores referidos a la adquisición, lo que implica no estar sujeto a intereses variables y cambios en la economía propia o del país. Pero incluso antes de eso hay una serie de gastos que trae aparejado el pedido de hipoteca, que en el caso de un pago en efectivo ya no serán necesarios: la comisión de apertura, los gastos de tasación o la documentación certificatoria que en ocasiones tiene algunos costes.

Por otra parte, hacer una operación inmobiliaria sin requerir de los bancos implica tener muy bien estudiada la estrategia de financiación propia, de manera tal que no surjan imprevistos y el dinero alcance para cubrir todos los gastos, tanto para poseer la casa como para ingresar en ella (arreglos inmediatos y primeros meses de servicios), hasta que tu economía vuelva a estabilizarse. En definitiva, salvo que cuentes con grandes ahorros o muy altos ingresos, deberás asegurarte de que la compra de una casa no implique un problema a mediano o largo plazo.

¿Qué te ha parecido esta nota? Comparte tu opinión en los comentarios. Y no olvides que si quieres conocer más opciones para vivir en España, tienes mucha información a disposición en el sitio de Oi Real Estate y un gran equipo de especialistas esperando para acompañarte.

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Lee más sobre la actualidad inmobiliaria en la siguiente nota:

Aumenta la compraventa de la vivienda de lujo: análisis de situación

En Comprar

La casa y la pareja: situaciones y soluciones en su compraventa

27 julio, 2023 No hay comentarios

Ya sea como resultado de un proyecto personal, de conveniencia económica o por cambios en la situación de la pareja, comprar una casa en conjunto es una alternativa habitual para muchos jóvenes. La situación de la documentación difiere si están casados o es una unión de hecho, así como por las responsabilidades y capitales que les afecten. En la nota de hoy repasamos algunos panoramas posibles dentro del vínculo entre la casa y la pareja, y qué documentación se requiere para comprar o vender en cada caso.

En este artículo encontrarás:
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¿Quieres comprar una casa con tu pareja? ¡Adelante!
Cuando la casa y la pareja van de la mano: qué implica comprar en conjunto
Entonces, ¿es lo mismo un matrimonio que una pareja de hecho?
Cuando la casa y la pareja se disuelven: qué hacer en caso de separación de los bienes
Acuerdos y condiciones para repartir el capital tras un divorcio
¿Qué hacer si la vivienda tiene una deuda?

¿Quieres comprar una casa con tu pareja? ¡Adelante!

La compra de una casa es un proyecto que requiere planificar muy bien dos factores esenciales: el tiempo y el dinero. Por tanto, cuando se emprende un proyecto de tal importancia en pareja es natural que aparezcan ciertas inquietudes: si es mejor casarse antes de comprar, cómo dividir los gastos, cómo se establece formalmente la propiedad, e incluso qué sucede con la casa si la pareja se disuelve. Veamos primero el panorama de la compra.

Cuando la casa y la pareja van de la mano: qué implica comprar en conjunto

Comprar un piso en pareja es conveniente por varias razones. La lógica suma de ingresos o ahorros es algo muy bien visto por los bancos, que tienden a otorgar préstamos mayores y mejores condiciones cuando son dos los pagadores. Esto es así porque la entidad tiene mayor posibilidad de recuperar el préstamo ante la eventualidad de que el vínculo se disuelva o una de las partes se quede en paro, por ejemplo.

Ante la disolución del vínculo, ciertamente, hay cuestiones que se establecen de antemano en la firma de la hipoteca. Por ejemplo, si el préstamo se pide en conjunto en régimen de gananciales, se establece una situación de proindiviso o de comunidad de bienes. Esto significa que se regularán derechos de copropiedad, por los que normalmente el 50% del préstamo y del inmueble quedan adjudicados a cada uno de sus miembros, y por ende las aportaciones en la compra de una vivienda se determinan a partes iguales.

Este tipo de cuestiones quedan siempre más claras mientras más formalizado esté el vínculo o, en su defecto, por la firma de acuerdos legales pertinentes. Si se trata de una pareja no casada lo ideal antes de comprar piso es acordar previamente reglas para afrontar deudas y haberes, y elevarlas a la escritura pública, lo que en general tiene un coste menor a cien euros.

Lo mismo vale para el caso en que uno de los miembros de la pareja tenga deudas importantes. El estar en pareja -y más si está consolidada-, facilitará el conseguir préstamos hipotecarios, aunque se le soliciten más condiciones debido al potencial riesgo que representa ser deudor o tener alguna carga.

Entonces, ¿es lo mismo un matrimonio que una pareja de hecho?

En la mayoría de las comunidades autónomas el matrimonio va asociado al régimen de gananciales (todo a medias), aunque hay algunas zonas donde lo habitual es la separación de bienes, tales como Aragón, Islas Baleares, Cataluña, Navarra y algunos lugares del País Vasco.

La norma general indica que los beneficios y las deudas serán proporcionales a la participación firmada (si la hubiese) o se presumirán iguales, si no existiese acuerdo previo (artículo 393 del Código Civil). Además, cada copropietario tendrá derecho a obligar al otro a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común (artículo 395 del Código Civil).

Otra cuestión a considerar es que al contraer matrimonio y establecerse un régimen de bienes gananciales, se reconocen los bienes previos -patrimonios privativos-, de cada cónyuge y el patrimonio ganancial, esto es, las ganancias de los cónyuges durante su matrimonio, incluidos los beneficios producidos tanto por los bienes gananciales como los privativos. En el caso de las deudas generadas durante la unión, los bienes privativos de cada uno de los cónyuges también actúan como garantes. De esta manera el matrimonio actúa como una sociedad a la que le corresponden derechos y obligaciones intransmisibles e irrenunciables sobre las cargas y beneficios de sus bienes.

En el caso de una pareja no casada que compra en régimen de bienes gananciales, se deberá escriturar el inmueble a nombre de las dos personas, siendo éste propiedad de los dos a partes iguales, independientemente de lo aportado por cada uno.

¿Puede haber excepción? Sí, si uno de los cónyuges aporta dinero privativo (por ejemplo, procedente de la herencia de sus padres), puede hacerlo constar en la escritura de compra de modo que ese cónyuge tenga una mayor participación en la propiedad de la vivienda.

Cuando la casa y la pareja se disuelven: qué hacer en caso de separación de los bienes

Tal como su nombre lo indica, en los matrimonios con un “régimen de separación de bienes” se mantienen separados los patrimonios de cada uno de los cónyuges. Así, si la compra ha sido realizada solo con el dinero de uno de los contrayentes, la vivienda será exclusivamente suya. Sin embargo, es importante recordar que para el caso de la vivienda familiar esta exclusividad requiere el consentimiento de ambos o, en su defecto, de autorización judicial. Por ello es que existen las llamadas “capitulaciones matrimoniales” o, dicho de modo sencillo, las condiciones económicas que regirán su matrimonio.

Acuerdos y condiciones para repartir el capital tras un divorcio

Si la pareja casada que adquirió una propiedad se divorcia, habrá que analizar, primero, quién posee no sólo la titularidad sino su derecho de uso. Aunque normalmente coinciden, puede suceder que en base a lo que decida la pareja o el juez en su sentencia -sobre todo si hay hijos menores o un cónyuge merecedor de mayor protección-, la titularidad sea derivada a uno de ellos, al margen de quién tenga atribuido su uso.

En este caso, si el régimen económico matrimonial es el de gananciales, el acuerdo pasará por la disolución y liquidación de la sociedad común. Esto se puede hacer antes del divorcio, modificando mediante capitulaciones matrimoniales el régimen económico matrimonial de sociedad de gananciales por el de separación de bienes; o bien en el procedimiento judicial de divorcio, incluyendo la propuesta de disolución y liquidación de la sociedad de gananciales en el Convenio Regulador.

Normalmente la adjudicación de la casa a uno de los cónyuges representa un excedente en relación al resto de los bienes comunes, por lo que se exige una compensación económica hacia la otra parte de la pareja. Todo esto si no existe algún tipo de acuerdo previo a la hipoteca o se estipula otra cosa en las capitulaciones matrimoniales, en cuyo caso hay que regirse por ese acuerdo previo.

¿Qué hacer si la vivienda tiene una deuda?

Si la vivienda tiene una deuda es posible venderla a un tercero para saldarla y repartirse el beneficio, si lo hubiera.

Otra opción es negociar con la entidad financiera con la que se contrajo el préstamo, la liberación de la deuda de uno de los cónyuges. No es, hay que decirlo, la opción más simple, ya que los bancos serán reticentes a reducir las garantías de cobrar la hipoteca.

Una tercera alternativa es extinguir el condominio de la vivienda, es decir, ceder la propiedad al otro cónyuge. Puede hacerse con o sin hipoteca, pero es más sencillo si se realiza cuando esta ya no existe o la deuda es muy baja, porque facilita las negociaciones con la entidad financiera. De existir aún la hipoteca, es necesario suscribir una nueva a nombre de quien quedará como único propietario.

¿Qué te ha parecido esta nota? ¿Te ha ayudado a tomar una decisión? Comparte tu opinión en los comentarios. Y no olvides que si quieres conocer más opciones para vivir en España, tienes mucha información a disposición en el sitio de Oi Real Estate y un gran equipo de especialistas esperando para acompañarte en la importante decisión de mudarte de casa.

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Comprar con ahorros: estrategia o necesidad

En Comprar

¿Conviene comprar vivienda usada?

25 julio, 2023 No hay comentarios

A pesar de ciertos altibajos en las estadísticas, las transacciones por compraventa de vivienda usada en España siguen siendo las más pujantes dentro del mercado inmobiliario. En parte por la falta de obra nueva, y en parte porque la que hay no contiene las expectativas o posibilidades de los potenciales inversores, este tipo de operaciones gana cada vez más terreno respecto de las opciones para mudarse. En la nota de hoy te contamos por qué conviene hoy comprar una casa de segunda mano.

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Una cuestión de precios
¿Conviene comprar vivienda nueva?
Mucha demanda, pero cada vez menos inversores…
¿Por qué entonces conviene comprar en segunda mano?

Una cuestión de precios

El valor de una propiedad es, sin lugar a dudas, una de las primeras consideraciones del potencial inversor que desea adquirir un piso. Considerando esto, es lógico que el aumento de precios que marcó el sector inmobiliario en el último año haya afectado el comportamiento de los compradores.

Según los últimos datos de la tasadora Tinsa, hoy mudarse cuesta un 4,6 % más que hace un año, en lo que respecta a los valores de las casas y considerando el último aumento de junio. Esto, que es parte de una tendencia que los especialistas ven en el mercado inmobiliario respecto de su progresiva estabilización, es similar a los valores obtenidos en el último trimestre, que aún no llegan al 5%, pero van en ese camino.

Un dato interesante al respecto de este aumento de precios es que los mayores aumentos se dieron allí donde es más marcado el turismo internacional, esto es, en las Islas principalmente, y luego también en la costa mediterránea, aunque empieza a marcarse una cierta desaceleración.

¿Conviene comprar vivienda nueva?

Las estadísticas de Tinsa indican que la vivienda nueva es, sin sorpresas, un poco más cara que la de segunda mano. Aunque es un sector que igualmente sufre las presiones al alza en sus precios debido a la escasez de oferta frente a la demanda, esta tendencia se acentúa en centros neurálgicos del país tales como Madrid.

En la actualidad se construye seis veces menos que hace quince años, pese a una demanda de vivienda nueva todavía sostenida. Esto se evidencia también en el número de visados de obra nueva, que se situó en 108.985 al cierre del año pasado, una cifra prácticamente idéntica a la del ejercicio anterior, (108.318), pero lejos de los 865.561 visados formalizados en 2006.

Respecto de la suma que hay que financiar para conseguir un piso a estrenar, los números reflejan que el pasado mes de junio el precio de la vivienda nueva en España llegó al orden de los 2.809€/m². Esto, en la comparación interanual equivale a un incremento del 6,4% y un incremento semestral del 2,8%. Esto es un poco menor que las cifras obtenidas en diciembre de 2022, lo que refuerza también la visión de que el año pasado marcó un récord tras la época del confinamiento y que en 2023 lo que se observa es la estabilización de los valores.

Mucha demanda, pero cada vez menos inversores…

Las dificultades en acceder a los requisitos de financiación y el aumento de precios paulatino que no permite estabilizar -aún-, presupuestos a largo plazo, afectaron indefectiblemente los niveles de compraventa en España el último año. Según el Instituto Nacional de Estadísticas (INE), en mayo pasado hubo 56.137 transacciones de viviendas en todo el país, lo que significa un 6,4% menos en el balance interanual.

En este contexto, la vivienda de segunda mano fue la que tuvo la mayor recaída para ese mismo mes. Las cifras del INE indican, en efecto, un descenso del 8,6% en el quinto mes del año, hasta sumar 45.479 operaciones.

Mientras tanto, la obra nueva alcanzó las 10.658 compraventas, lo que es lo mismo que decir que dichas operaciones aumentaron un 4,1%, manteniendo un ritmo constante en el comportamiento de sus estadísticas. En total, las ventas de viviendas de nueva reflejan el 19% del total en mayo.

¿Por qué entonces conviene comprar en segunda mano?

A pesar de no venir con la mejor tendencia, la compra de pisos de segunda mano hoy se ve apoyada en factores generales tales como el probable descenso en los precios y el aumento de las hipotecas a futuro. Al respecto de esto último, el Banco Central Europeo ya ha anunciado que habrá nuevos aumentos en los tipos de interés. Aunque los bancos centrales de los diferentes países del continente retrasen dicho aumento a sus clientes, eventualmente los cambios se verán reflejados en los requisitos para pedir créditos hipotecarios.

En definitiva, tal vez éste es un buen momento para pensar en mudarse, y la vivienda de segunda mano se posiciona aquí como una buena opción. Síntoma de ello es que los precios comienzan a bajar y que de hecho en las principales capitales españolas se han registrado números negativos entre el 4% y el 5%, y aún más en ciudades pequeñas, donde llega al 15%.

Finalmente no hay que olvidar que, a pesar de su reciente desaceleración, las compraventas de vivienda usada siguen siendo la mayoría en el balance del total de operaciones, lo que significa una menor presión en el aumento de los precios.

¿Qué te ha parecido esta nota? ¿Te ha ayudado a tomar una decisión? Comparte tu opinión en los comentarios. Y no olvides que si quieres conocer más opciones para vivir en España, tienes mucha información a disposición en el sitio de Oi Real Estate y un gran equipo de especialistas esperando para acompañarte en la importante decisión de mudarte de casa.

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Comprar con ahorros: estrategia o necesidad

En Comprar

Me cambiaron el precio de una casa, ¿qué hago?

18 julio, 2023 No hay comentarios

La compra de una casa exige una planificación clara, informada y meditada. Es esencial, en ese sentido, tener referencias, conocer el inmueble, juntar documentación, hablar con bancos, analizar gastos fijos y potenciales antes, durante y luego de la compra. Todo suma cuando se trata de estar informado respecto de lo que hace al precio de una casa y su más factible financiación. En este proceso a veces suelen presentarse algunos problemas para quien va a invertir y, aunque no siempre podemos evitarlos, es bueno ser previsor y tener posibles soluciones a mano. Por esa razón en este artículo te contamos qué hacer en el caso de que se te presente una situación concreta: que el precio de una casa es mayor al valor al que la tasaron.

En este artículo encontrarás:
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¿Es posible que el precio de una casa sea mayor a su tasación?
Valor de tasación vs. Valor del mercado
Soluciones posibles en la negociación del precio de una casa

¿Es posible que el precio de una casa sea mayor a su tasación?

Sí. Y esto es así porque, a pesar de las correcciones en los parámetros y en la normativa vigente respecto de las tasaciones, el valor que puede estipular un tasador se basa en criterios generales del inmueble. Esto significa que en rigor, una tasación es un informe técnico de carácter formal que sirve para estipular el valor de una casa, de manera que todas las partes involucradas en la operación de compraventa se manejen con dicha referencia.

En ese documento entonces un perito o tasador homologado detallará las características del inmueble y estimará su valor en base a criterios tales como la ubicación, las reformas, las prestaciones del inmueble o la superficie.

Este documento es de especial interés para la parte compradora, ya que si requiere una financiación hipotecaria, la tasación es un requisito a considerar. Para el banco, el informe sirve para contrastar el dinero pedido por el cliente y el que realmente necesita para comprar la vivienda. De esta forma, puede además estipular los riesgos de ofrecer el préstamo, que no sólo dependen de la estabilidad financiera del comprador sino también de poder constatar su ejecución y, con ello, también su recupero.

Como es sabido, los bancos no otorgan préstamos por más del 80% del valor de la casa, que es, en ese caso, el indicado en la tasación. Por esta razón es de suma importancia que el valor real de venta en el mercado sea lo más cercano posible a lo que le cobrarán al comprador cuando realice la transacción inmobiliaria. Sin embargo, ¿qué sucede cuando estos valores difieren mucho entre sí?

Valor de tasación vs. Valor del mercado

El precio de una casa depende entonces por lo que se informa en la tasación, pero también por la presión que ejerce el mercado. Esta “presión” es a su vez resultado de diversos factores, desde las expectativas de ganancias del vendedor hasta las condiciones impuestas por el contexto a nivel macroeconómico.

En cualquier caso, son ambos valores los que se utilizan para negociar el precio final del inmueble. Por lo general, el valor que se obtenga como resultado de esta negociación es cercano pero no exacto al deseo o necesidades de ninguna de las partes. Mientras al banco le es conveniente que el precio de una casa lo habilite a establecer cuotas accesibles para el cliente, el vendedor buscará el mayor valor posible y el comprador, el mayor ahorro.

La tensión -bastante lógica, por cierto-, entre el comprador y el vendedor especialmente, resulta difícil de consensuar a veces. Es entonces cuando ocurre que el precio de una casa no se corresponde con su valor real, y es necesario solicitar una tasación. Ahora bien, esta tasación no necesariamente resuelve el conflicto, ya que una tasación baja puede suponer un problema para el comprador, quien necesitará más ahorros para poder pagar la entrada y que los bancos le financien una cuantía inferior.

Llegada esta situación, ¿qué puede hacer el comprador para obtener un precio justo? Existen algunas soluciones posibles cuando nos encontramos con que la tasación de la casa deseada es menor a la que se nos cobrará efectivamente al realizar la operación inmobiliaria. Toma nota de los siguientes consejos.

Soluciones posibles en la negociación del precio de una casa

Primero que todo, es importante investigar inmuebles similares. Incluso antes de comprar, es un buen ejercicio el conocer los precios promedio de los inmuebles que se encuentran en la misma zona a fin de contar con ese dato cuando requiramos compararlos con el valor de tasación otorgado.

Segundo, aunque sea lo más habitual, el comprador no tiene la obligación de elegir la tasadora del banco y por ello es que puede buscar trabajar con una tasadora independiente.

En tercer lugar es importante evaluar las propias finanzas. De esta manera obtendremos un panorama claro respecto de lo que será nuestro margen de negociación con el vendedor antes de firmar el contrato.

Dicho esto, si aún la tasación dista de ser conveniente, el comprador puede:

Solicitar una revisión: se puede solicitar una revisión exhaustiva de todo el proceso según la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.

Obtener una segunda tasación: se podrá solicitar un segundo informe con otra empresa de tasación oficial. Esta segunda valoración -que correrá a cargo del comprador-, permitirá comparar resultados y determinar si existen diferencias significativas entre ambas valoraciones.

Negociar la financiación con el banco: el comprador de la vivienda podrá negociar con el banco para que le concedan el 80% del precio de venta en vez del 80% sobre el valor de tasación. Esta estrategia es plausible de ser resuelta de manera favorable siempre que la diferencia de precios no sea muy grande.

¿Qué te ha parecido esta nota? Comparte tu experiencia y opinión en los comentarios. Y no olvides que si quieres conocer más sobre opciones para vivir en España, tienes mucha información a disposición en el sitio de Oi Real Estate.

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La tasación es más baja que el precio de compra: ¿Cuánto debo ahorrar para comprar una casa en este caso?

En Hipotecas

La tasación es más baja que el precio de compra: ¿Cuánto debo ahorrar para comprar una casa en este caso?

30 junio, 2023 No hay comentarios

Al conceder una hipoteca los bancos usan de referencia el valor de tasación oficial, no el precio de compra. Aquí te contaremos qué ocurre cuando la tasación es menor al precio de compra.

En este artículo encontrarás:
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¿Cuánto debo tener ahorrado al solicitar una hipoteca?
El valor de tasación es menor a su precio de compra: ¿Qué sucede en este caso?
¿Cuántos ahorros se necesitan para comprar una vivienda si la tasación es menor al precio de compra?
Un ejemplo para comprenderlo mejor

¿Cuánto debo tener ahorrado al solicitar una hipoteca?

La mayoría de los españoles que buscan comprar una vivienda deben recurrir a una hipoteca para lograr financiarla. Al momento de dar el visto bueno, o no, a una hipoteca las entidades bancarias realizarán una tasación oficial. De este modo, sabrán el valor de la vivienda que pretendemos comprar.

Por lo general, el banco ofrece una financiación del 80% del valor de la tasación. En caso de que nuestro perfil económico sea muy bueno, puede llegar a ofrecer hasta un 90% o el 100% del valor de la vivienda. No obstante, la realidad es que no suele ocurrir habitualmente.

Al financiar el banco un 80% del valor de la vivienda, el cliente debe ocuparse del 20% restante para poder abonar la entrada del inmueble. Además, entre un 10% y un 15% para afrontar los gastos e impuestos derivados de la compraventa.

Sin embargo, en algunos casos la tasación oficial es menor al precio de compra de la vivienda. En este caso, es lógico que nos preguntemos si debemos tener más ahorros para poder comprar la vivienda.

El valor de tasación es menor a su precio de compra: ¿Qué sucede en este caso?

Lo primero que debemos tener en cuenta es que, para saber el valor real de una vivienda a la hora de solicitar un préstamo hipotecario, será necesario llevar a cabo una tasación oficial por medio de una empresa supervisada por el Banco de España. No obstante, es posible que dicha tasación no siempre se igual que el precio de venta de la vivienda.

Con respecto a esto, mientras más bajo sea el valor de tasación menos dinero nos prestará la entidad bancaria y, por ende, debemos contar con una mayor cantidad de ahorros.

En caso de que el valor de tasación se encuentre por debajo del precio de venta, el dinero que nos prestará el banco también será más bajo. En otras palabras, necesitaremos contar con más ahorros para poder acceder a la compra de dicha vivienda. Esto se debe a que, al momento de brindar un préstamo hipotecario, la entidad bancaria tomará como referencia el valor de tasación, sobre ese valor nos prestará, por lo general, el 80% del importe.

Esto significa que, será necesario contar con un 20% de ahorros para la entrada, a esto debemos sumar entre un 10% y un 15% extra al precio de venta, de este modo lograremos hacer frente a los gastos e impuestos derivados de la compraventa. Es por esto que, se tarda aproximadamente entre 5 y 10 años para ahorrar para la entrada de una vivienda en España.

En resumen, si el banco nos presta el 80% del valor de tasación de la vivienda, debemos tener ahorrado el 20% que falta, más un 10% o 15% para los gastos de la operación.

Por otro lado, es fundamental dejar en claro que el Banco de España recomienda no destinar más del 30% del total de ingresos netos mensuales de todos los titulares para pagar las cuotas de un préstamo hipotecario.

¿Cuántos ahorros se necesitan para comprar una vivienda si la tasación es menor al precio de compra?

Cuando los bancos dan el visto bueno a un préstamo hipotecario usan como referencia el valor de tasación oficial, no el de compraventa. En otras palabras, como ya hemos mencionado, mientras más baja menos dinero nos prestará la entidad bancaria y, por ende, más dinero debemos tener ahorrado. Aquí va un ejemplo para ver de cuánto se trata.

Un ejemplo para comprenderlo mejor

Imaginemos que nos interesa comprar una vivienda con un precio de venta de 115 000 euros, sin embargo, la tasación sobre la propiedad nos da un valor de 100 000 euros. Como es más común, la entidad bancaria nos concedería únicamente el 80% del valor de la tasación. En otras palabras, de los 100 000 euros, el banco nos prestará 80 000 euros.

Por ende, tendremos que contar con unos ahorros de 20 000 euros que es lo que resta. Además, no nos olvidemos de los 15 000 euros que debemos tener para llegar al precio de venta establecido, esto nos da un total de 35 000 euros solo para afrontar la entrada del préstamo hipotecario.

Debemos tener en cuenta que nos falta el dinero para el pago de los gastos e impuestos derivados de la compraventa, esto es entre el 10% y el 15% sobre el valor de la vivienda. Si continuamos con el mismo ejemplo, deberíamos contar con, aproximadamente, entre 10 000 y 15 000 euros. Entonces, en total, deberíamos contar con unos ahorros de entre 45 000 y 50 000 euros para acceder a la hipoteca.

En resumen, si buscamos comprar una vivienda que cuesta 115 000 euros, y la tasación sale por 100 000, deberíamos tener entre 45 000 y 50 000 euros ahorrados.

Por último, es fundamental tener en claro que, si no estás de acuerdo con la tasación o bien, si te interesa contar con una segunda opinión, siempre tienes la posibilidad pedir otra tasación por tu cuenta.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los ahorros que se requieren cuando la tasación es más baja que el precio de compra de una vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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¿Cómo se relacionan la tasación y la hipoteca?

En Comprar

Dónde encontrar información geográfica antes de comprar una casa

27 junio, 2023 No hay comentarios

Cuando, por deseo o por necesidad, buscas una casa en una ciudad diferente a la tuya, es natural que requieras saldar muchas inquietudes respecto de ese lugar. Gran parte de ellas seguramente tienen que ver con los servicios, las instituciones cercanas en las que habitualmente realizas trámites o por las que transitas; los espacios de ocio o los centros comerciales disponibles. Pero también puede que te interese revisar la información geográfica de la zona para ver si se ajusta a tus gustos y actividades. Por todo esto, en la nota de hoy te invitamos a recorrer un sitio en donde puedes conseguir esa información de manera oficial y muy didáctica: el servicio de Geoinformación del MITMA.

En este artículo encontrarás:
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Comprar una casa en una ciudad diferente a la tuya
¿Qué nos puede decir la información geográfica de un lugar?
¿Conoces el servicio de Geoinformación del MITMA?
Mapa a la carta: la información geográfica que necesitas
Cómo utilizar el Mapa a la carta

Comprar una casa en una ciudad diferente a la tuya

Tomar la decisión de comprar una casa es un paso que requiere mucho tiempo y decisiones importantes. En parte, porque el proceso exige evaluar la contabilidad presente y futura de nuestros ingresos actuales y potenciales. Pero igualmente cierto es que, además de la economía, la elección de nuestra casa está teñida de afectos e intereses personales.

Así, las hipotecas y los bancos, las deudas y los contratos, las refacciones y la comunidad de vecinos, se mezclan en la búsqueda por los lugares estratégicos para hacer las compras, la cercanía al trabajo, la elección del mobiliario y el equilibrio indispensable entre el dinero, el diseño y la comodidad de los espacios. Sin dudas, este mundo de decisiones abruma de sólo pensarlo.

Pero ¿qué pasaría si además te dijéramos que la lista está incompleta? Si ya has pasado por el proceso de elegir una casa con el objetivo de comprarla, en especial si la misma se ubicaba en una ciudad diferente a la tuya, seguramente ya habrás adivinado qué aspectos faltan. Caso contrario, piensa un momento en lo siguiente:

¿Eres amante de las actividades al aire libre como el ciclismo o el trekking?

¿Te preocupa el uso correcto de las energías naturales?

¿Estás acostumbrado a vivir en climas templados?

O tal vez todo lo contrario: ¿te gusta ocupar tu tiempo libre asistiendo a cines y eventos culturales?

¿Desarrollas algún deporte que requiere de grandes instalaciones o estadios?

Conociendo lo difícil que puede llegar a ser tomar la decisión correcta es que traemos a colación un sitio que puede ayudarte a saber más sobre lo que da respuesta a estas preguntas: la información geográfica y el transporte de la zona elegida.

¿Qué nos puede decir la información geográfica de un lugar?

Si bien cuando pensamos en el significado de la palabra “geografía”, solemos restringirla a ciertas cuestiones del relieve o la presencia de ríos y lagos, lo que nos puede “decir” la información geográfica es mucho más que eso.

Empecemos por considerar que la geografía es la ciencia que estudia las relaciones entre la sociedad y el espacio, desde una visión integral del mundo, que abarca la ordenación del territorio a fin de establecer las mejores formas de vincularlo con la población que lo habita. Dicho esto, ciertamente podemos conocer, gracias a esta disciplina, cuestiones como la localización y la descripción de lugares y objetos en la superficie terrestre, pero también proyectar sobre su uso y entendimiento, así como comprender las distintas dinámicas territoriales.

En definitiva, la geografía está en los mapas, pero también en los análisis, las cartografías, los informes sobre terrenos y en las estadísticas poblacionales. Dicho de esta manera, se comprende fácilmente por qué la información geográfica (en su amplio espectro), es tan necesaria como parte de las políticas públicas en vinculación con el territorio natural, pero también con el transporte, la movilidad y la ocupación urbana y poblacional.

¿Conoces el servicio de Geoinformación del MITMA?

En España el organismo del Estado que se ocupa de recabar la información geográfica es el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA). Específicamente, se encargan de esta función la Dirección General del Instituto Geográfico Nacional (IGN), complementada con el Organismo Autónomo Centro Nacional de Información Geográfica (CNIG). Ambas instituciones prestan esos servicios tanto a las administraciones públicas como a la ciudadanía.

En ese sentido, tienen a disposición un sitio específico dentro de la página web del ministerio donde se puede encontrar información sobre diferentes actividades. Algunas de ellas son la monitorización sísmica, la vigilancia volcánica, la observación del territorio, la elaboración de bases de datos geográficos y cartográficos y del Atlas Nacional de España, la publicación de geo-servicios web a través de infraestructuras de datos espaciales, el registro de delimitaciones territoriales y de toponimia. Además, cuentan con los correspondientes archivos topográficos, y una cartoteca y biblioteca especializadas.

Mapa a la carta: la información geográfica que necesitas

Con toda esta información geográfica, tal vez te resulte mucho más fácil conocer la zona donde estaría la casa de tus sueños. Así es: entre los muchos servicios al ciudadano, uno de ellos es el “Mapa a la carta”. Se trata de una propuesta bastante didáctica para seleccionar y evaluar la información geográfica de una zona de tu elección. Para llegar a esa opción sólo debes ir al sitio del ministerio, donde te encontrarás los siguientes ítems:

Astronomía y Geodesia

Vigilancia, Alerta y Estudios Geofísicos

Observación del territorio

Bases de Datos de Información Geoespacial

Cartografía

Tecnologías de la Información Geográfica

Servicios al ciudadano

El “Mapa a la carta” está en el último ítem, y es básicamente un servicio que permite crear un mapa a medida usando las series impresas del Mapa Topográfico Nacional a escalas 1:25.000 y 1:50.000. El mismo sitio indica, además, las distintas posibilidades de personalizarlo y descargarlo, en formato pdf o en papel, en un documento que se recibirá vía postal.

Cómo utilizar el Mapa a la carta

Las opciones del mapa son cuatro:

Mapa rápido (incluye área y título a elección);

Mapa elaborado (se pueden añadir itinerarios y diseñar la portada ajustando colores, imágenes y textos);

Mapa póster (listo para enmarcar); y

Foto a la carta (una foto de la zona seleccionada).

En todos los casos, las opciones de marcas y diseños son variadas, con lo cual es aconsejable tomarse un tiempo para conocer la herramienta a fin de potenciar los resultados. Para ello, en las cuatro opciones mencionadas hay un botón con la palabra “Ayuda”, ubicado en la parte inferior izquierda del mapa. Al clickear allí se van abriendo ventanas que recorren la pantalla indicando el significado de cada símbolo o espacio a completar. ¡Los resultados son múltiples!

Sin dudas, con esta herramienta no tienes necesidad de trasladarte a ningún lado para conocer de antemano su geografía y decidir si, en ese sentido, es el lugar ideal para tener tu casa. Y si la búsqueda es colectiva, puedes usar esta herramienta para compartir tu mapa personalizado con los detalles que quieras, ya que, entre otras cosas, puedes cargar un catálogo de rutas de ocio y tiempo libre.

Comparte tu opinión sobre este sitio y cuéntanos qué te ha parecido si lo has usado. Y no olvides que si quieres conocer más sobre opciones para vivienda en España, tienes mucha información a disposición en el sitio de Oi Real Estate.

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Los dilemas de la despoblación

En Hipotecas

El IVA en viviendas nuevas: ¿Afecta a tu hipoteca?

7 junio, 2023 No hay comentarios

Aquí te explicaremos qué es el IVA en viviendas nuevas y de qué manera puede afectar tu préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es el IVA?
¿Cuándo se debe pagar de IVA en la compra de una vivienda?
¿Cuál es el IVA que se aplica cuando compras una vivienda nueva?
¿En qué momento se debe pagar el IVA de las viviendas nuevas?
¿Cómo afecta el IVA a la vivienda que puedes comprar?
¿Se tiene en cuenta el IVA para el préstamo hipotecario?

¿Qué es el IVA?

En primer lugar, hay que dejar en claro qué es el IVA para evitar cualquier tipo de malentendido. Cuando hablamos del IVA, nos referimos al Impuesto sobre el Valor Añadido. Se trata de un tributo indirecto que grava sobre el consumo de ciertos productos y servicios, por otro lado, puede ser general, reducido o superreducido. El IVA es aplicado, también, en el sector inmobiliario y, puntualmente, cuando se trata de la compra de una vivienda nueva. Si tienes la idea de comprar una casa a estrenar, lo más conveniente es que tengas muy claro todo sobre el IVA en viviendas nuevas.

Es lógico que te estés preguntando en qué momento se debe pagar, de qué cantidad se trata y por qué es tan importante. Aquí aclararemos todas tus dudas.

¿Cuándo se debe pagar de IVA en la compra de una vivienda?

La realidad es que, al momento de comprar una vivienda o cualquier otro bien debemos abonar diferentes impuestos. En algunos puede ser el IVA o Impuesto sobre el Valor Añadido, mientras que en otros, será el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP.

¿Cómo saber cuándo se paga cada uno cuando se trata de una vivienda? La respuesta es que, el IVA, se aplica siempre en la compra de vivienda nueva. Por otro lado, el ITP, se aplica en la compra de viviendas de segunda mano.

En otras palabras, cuando compras la vivienda en una promoción de nueva vivienda, deberás pagar el IVA, mientras que, en caso de que compres una vivienda de segunda mano, por lo general a un particular, ya no se considera una primera entrega y deberás pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

¿Cuál es el IVA que se aplica cuando compras una vivienda nueva?

El IVA se suma al valor de la vivienda y el porcentaje concreto variará según el tipo de vivienda. Hacienda no considera que sea lo mismo comprar una casa, que comprar al promotor libremente, que una vivienda de protección oficial. Es por esto que, el IVA que se aplica sobre cada tipo de inmueble nuevo será distinto.

El IVA que se aplica por defecto sobre vivienda nueva es del 10%, sería el tipo de IVA reducido. Un ejemplo para comprenderlo mejor, en caso de que la vivienda en promoción cueste 200 000 euros deberás sumar 20 000 euros más en concepto de IVA.

Hay dos excepciones a la norma general. En primer lugar, las VPO o Viviendas de Protección Oficial, en este caso se aplica un IVA superreducido del 4%. El motivo es sencillo, se trata de una vivienda asequible y protegida, también en términos de IVA. La otra excepción son los locales comerciales, sobre ellos se aplica el tipo de IVA general, en otras palabras, el 21%.

Por último, en el caso de que estés llevando a cabo una obra de rehabilitación de un inmueble, también es posible aplicar el IVA reducido, pagando solo el 10% sobre el precio base en ciertas reformas, en lugar del 21%. Sin embargo, se deben cumplir dos requisitos: que más del 50% del valor total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación. Para comprobarlo deberás contar con informes de peritos acreditados o visados de los colegios profesionales. El segundo requisito es que, el importe total de las obras debe superar el 25% del precio de adquisición de la edificación (si se llevó a cabo en los dos años previos al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en los dos casos el valor del suelo. Se utiliza para incentivar unas obras frente a otras, o bien, a ayudar en obras por discapacidad.

¿En qué momento se debe pagar el IVA de las viviendas nuevas?

El IVA se abona al momento de comprar la vivienda, del mismo modo que cuando compras cualquier otro bien. En esto no hay ninguna diferencia entre la compra de un coche, un móvil o un inmueble.

En este caso, la tienda (la promotora) cobrará el IVA que corresponda y luego, se lo hará llegar a la Agencia Tributaria (AEAT).

¿Cómo afecta el IVA a la vivienda que puedes comprar?

El IVA es un gasto añadido al precio de la vivienda, de la misma manera que el ITP y, por ende, tendrá su impacto en la que vivienda a la que puedas acceder. Incluso, si no lo tienes en cuenta puedes llevarte una gran desilusión cuando llegue la hora de firmar por la compra de la vivienda en cuestión.

La realidad es que el IVA no tiene por qué ir incluido en el precio anunciado. De hecho, lo más habitual es que, las viviendas de obra nueva que son anunciadas no lleven incluido el importe del IVA en el precio.

¿Se tiene en cuenta el IVA para el préstamo hipotecario?

Su relación con la hipoteca se trata de la segunda razón por la que el IVA tiene su incidencia en la vivienda que te puedes permitir. El IVA, por lo general, queda fuera de la hipoteca o puede llegar a quedar fuera de ella.

Para comprenderlo mejor, la mayoría de los bancos ofrecen una financiación del 80% del valor de compraventa o tasación de la vivienda, esto no incluye gastos e impuestos. Dicho de otra forma, lo más común es que debas aportar por tu cuenta el dinero del IVA, tanto si solicitas un préstamo hipotecario a tipo fijo como variable.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión el IVA en las viviendas nuevas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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