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La concesión de préstamos hipotecarios atraviesa su mayor caída desde 2013. Además, el crédito medio que brinda la banca para la compra de una vivienda baja un 4% interanual y se ubica en los 143 000 euros. Continúa leyendo el artículo para saber más.

Las subidas de tipos del BCE afectan al mercado inmobiliario

En primer lugar, debemos hablar sobre la constante subida de tipos del Banco Central Europeo (BCE). El objetivo de estas subidas de tipos es hacer frente a la inflación, sin embargo, está creando un escenario bastante desfavorable para el mercado inmobiliario del país. Las hipotecas para la compra de vivienda han caído un 24,5% durante la primera mitad del año. Según nos dejan ver los datos del Consejo General del Notariado, nos encontramos ante la mayor caída en una década. Por otro lado, la cantidad media otorgada también ha bajado casi un 4% interanual, actualmente, el crédito que otorgan las entidades bancarias en España apenas llega a superar los 143 000 euros. Recordemos que, hace un año, llegaba a rondar los 170 000 euros.

La última subida de tipos

La última subida de tipos de interés en 25 puntos básicos, por parte del Banco Central Europeo (BCE), ha alcanzado el 4,25%. De esta manera, logra ubicarse en niveles máximos desde el 2000. La presidenta del BCE, Christine Lagarde, ha mencionado que es probable que no tenga lugar otra subida de tipos en la siguiente reunión, que se llevará a cabo en septiembre. Sin embargo, afirmó que el Consejo de Gobierno tomará su decisión final en base a los datos. El último dato de inflación continúa siendo bastante elevado, con un 5,5% interanual en junio. No obstante, desde el Banco Central Europeo indican que deben observar detalladamente lo que dicen los datos.

Sin lugar a dudas, la situación para los hipotecados es bastante difícil. En primer lugar, el euríbor se ubicará por encima del 4%, ya que el mes de junio lo despidió en el 4,007%, se trata de máximos desde noviembre de 2008 cuando cerró en un 4,35%. Todo esto genera que el acceso a financiación para la compra de vivienda sea cada vez más difícil para aquellos consumidores con un poder adquisitivo bajo.

¿A qué se debe la reducción en la firma de hipotecas?

La reducción de la concesión de los préstamos hipotecarios tiene lugar en un momento en el que los intereses, es decir, la tasa anual equivalente (TAE) que ofrecen por lo general las entidades bancarias al cliente medio se han ido al doble. Las hipotecas fijas pasaron de comercializarse a una TAE media del 1,7% en 2022 a un 3,88% en 2023, según los datos del Banco de España.

Por otro lado, en los préstamos hipotecarios a tipo variable, el aumento de precios es todavía más alto. A comienzos del año pasado la TAE media a la que se comercializaban este tipo de préstamos se ubicaba en el 1,76%, entre enero y marzo de este año los precios habían llegado a una media del 4,52%. Este gran aumento del crédito ha generado que muchos clientes opten por pagar al contado. De hecho, actualmente, la mitad de las operaciones de compraventas se pagan al contado.

Más allá de la subida de tipos del BCE, que genera un aumento en los costes de financiación, la caída en los préstamos hipotecarios también puede tener su origen en el deterioro de las perspectivas macroeconómicas, la solvencia de los prestatarios. Las previsiones al respecto nos indican que la concesión de hipotecas continuará cayendo durante lo que resta del año.

Una baja en la demanda de hipotecas para la compra de vivienda

La realidad es que no solo la oferta se contrae, también ha bajado la demanda de las familias. En lo que va del año ha tenido lugar una caída en las solicitudes de crédito para la compra de vivienda. Según el Banco de España, esto se debe a que los consumidores ya han perdido la confianza. Esto ha generado que entre enero y junio se hayan firmado 143 000 préstamos hipotecarios. Según los notarios, se trata de 47 300 menos si lo comparamos con las hipotecas que fueron firmadas en el mismo periodo del año pasado.

Por otro lado, más allá de esta caída, la evolución no es tan negativa como parece a simple vista. Debemos tener en cuenta que, la cantidad de préstamos hipotecarios que fueron constituidos en 2022 fue la cifra más elevada en más de una década, según nos permiten ver los datos del Instituto Nacional de Estadística. Esto significa que, la caída porcentual de la que hablamos no es muy representativa. El motivo es simple, se está comparando con un año muy bueno, en el que se firmaron más de 600 000 préstamos hipotecarios. Sin lugar a dudas, la bajada va a ser muy notoria.

Entonces, el estancamiento que atraviesa el mercado inmobiliario en España también responde a esta situación. Las compraventas han bajado en promedio un 12,7% interanual, se trata de una evolución que en realidad nos permite ver una normalización de este tipo de operaciones que, durante los dos años anteriores, se ubicaron en extremos positivos no habituales.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la situación que atraviesa la compra de vivienda con hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Si estas pensando en comprar una vivienda necesitas conocer todo lo relacionado al contrato de compraventa. En este post te detallamos sus características, elementos y la mejor manera de redactarlo.

¿Qué es el contrato de compraventa de una vivienda?

Se entiende por contrato de compraventa al documento traslativo de dominio por el cual una persona vendedora transmite a otra compradora la titularidad de un bien a cambio de una pago en dinero.

Sus principales características son:

1) Autónomo: significa que no depende de otros contratos para su formulación.
2) Obligatorio: tienen que ver con la existencia de obligaciones por parte de las partes intervinientes.
3) Oneroso: ya que implica una serie de gastos, costos y enriquecimiento.
4) Consensual: porque su existencia depende del acuerdo entre las partes firmantes.
5) Libertad de forma: puede ser celebrado de manera oral o escrita. Sin embargo, para la compra de un inmueble es obligación la forma escrita de realización del contrato.

Es frecuente haber firmado con anterioridad un contrato de arras, a modo de señal, donde ya se recogen algunas de las condiciones en las que se va a producir la venta.

Obligación de las partes

Como hemos mencionado, este tipo de contrato es el acuerdo entre alguien que vende un inmueble y alguien que lo compra. Ambas partes, cuando pasan a formar parte de dicho acuerdo, deben cumplir con una serie de obligaciones.

a) Obligaciones vendedor:
1) Transferir el dominio de la propiedad.
2) Custodiar la vivienda hasta que la misma sea entregada.
3) Llevar adelante la entrega de la propiedad.
4) Garantizar una operación pacífica respondiendo por posibles vicios ocultos.
5) Responder por posible causas legales pasadas y que prive de cierto modo al comprador de la posesiona de la propiedad. El vendedor debe hacerse responsable mediante la cláusula de saneamiento.

b) Obligaciones del Comprador:
1) Debe pagar el precio acordado por la transmisión de la vivienda.
2) Abonar por mitad los gastos e impuesto. Este punto es negociable, ya que en la mayoría de los casos el pago de gastos y derechos corre por cuenta de quien compra la propiedad.
3) Recibir el inmueble. Es decir, la custodia del vendedor como obligación hasta la entrega de la vivienda no puede ser por tiempo indefinido.

Modalidades del contrato

Para lograr una operación exitosa es importante poder reconocer las diferentes modalidades para la firma de un contrato de compraventa.

  1. Con reserva de dominio: muchas veces confundido con el contrato de promesa. En este caso, se trata de una modalidad en la cual el traspaso de la vivienda no se realiza hasta que se cumpla la condición impuesta en el contrato. Normalmente se trata del pago total de la propiedad adjudicada.
  2. A plazos o bonos: se trata de una modalidad en la cuál el pago por la vivienda a comprar es pactada por un plazo determinado. A diferencia de la modalidad anterior, en esta ocasión sí existe una traslación del inmueble. Sin embargo, no debes confundir este tipo de contrato con los contratos de compraventa con hipoteca.
  3. Ad corpus: implica que existe cierta aleatoriedad del bien a vender, ya que no se conoce con exactitud las medidas de la vivienda a adjudicar.

Acciones que pueden desprenderse el contrato de compraventa

Al mismo tiempo, existen diferentes acciones que se pueden desprender de la compraventa.

La recisión tiene como efecto la devolución de lo entregado más el pago por daños y prejuicios en el caso de que corresponda. Otra acción es el saneamiento.

El saneamiento es una de las obligaciones del vendedor. Implica dar respuestas en el caso de que el comprador no pueda acceder a la vivienda por cuestiones legales pasadas. En estos casos, la persona compradora puede exigir la devolución del precio más el pago por daños y prejuicios. Se diferencia de la recisión ya interviene un tercero por un juicio previo. La causas pueden ser diversas según cada caso en particular.

La acción estimatoria implica la reducción del precio por vicios ocultos no declarados en el contrato de compraventa. Este tipo de acción por lo general tiene un tiempo corto de prescripción que varia de legislación a legislación. Lo más común es un lapso de 6 meses.

Por último, la acción por complemento se puede ver en aquellos casos donde existió un compraventa con reserva. Este tipo de acto busca cumplir por medio de proceso judicial la entrega de la propiedad en el caso de no ser liberada por parte del vendedor una vez cumplida las obligaciones del comprador.

¿Cómo redactar un contrato de compraventa?

Este tipo de contrato varía dependiendo del tipo de propiedad que decidas comprar. Sin embargo, en la mayor parte de casos los contratos y su redacción comparten cierta información común, como ser el detalle del precio a consensuar entre ambas partes.

Al momento de redactar este tipo de documentos, comúnmente conocido como contrato privado de compraventa es necesario que conozcas los puntos centrales y básicos para su realización.

Los contratos de compraventa no tienen la obligación de ser registrados en el Registro a la Propiedad, aunque siempre se recomiendo realizar esta acción para garantizar menos problemas futuros.

Para que el contrato pueda cumplirse adecuadamente, primero debe estar bien redactado. Cuales son los principales puntos a tener en cuenta?

  1. Objeto de compra: es este punto de detallan todas las características de la propiedad que se vende.
  2. Precio del inmueble: es uno de los puntos mas importantes este ya que especifica el dinero que el comprador entrega paga la compra de una vivienda. Este pago puede ser total o parcialmente efectivo. Es decir, puede pagar en dinero de manera total o fraccionado con la entrega por ejemplo de algún bien. Lo normal es que al ser una vivienda se establezca un precio total, pero puede que haya diferencia y que se ofrezcan servicios u otros bienes de intercambio hasta llegar al total del precio del contrato.
  3. Consentimiento del vendedor y del comprador: el contrato debe ser un acuerdo consensuado entre comprador y vendedor. Ambos firman su consentimiento especificando DNI, lugar de nacimiento, fecha de la firma y dirección.
  4. Cláusulas de cumplimiento: Las cláusulas son usadas para fijar el valor del inmueble, describir su situación al establecer información sobre las cargas como embargos y la indemnización en caso de incumplimiento de alguna de las partes.

Recuerda siempre tener la mayor información posible al momento de la realización y forma de el contrato de compraventa de tu vivienda. Asegúrate conocer bien las obligaciones de cada una de las partes y cuales son tus garantías.

Te recomendamos leer el siguiente articulo para conocer los gastos que implica la compra de un inmueble.

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