Las cláusulas suelo son instrumentos que utilizan los bancos para evitar generar pérdidas con los préstamos. Entérate en este post todos los detalles como prevenir que sea inconveniente para tu hipoteca.
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Al momento de comprar una vivienda solemos atravesar varias etapas que conllevan una buena carga de emoción pero también de estrés. La parte emocionante tiene que ver con elegir el barrio, el tipo de vivienda, buscar la comodidad e imaginarse el futuro hogar entre esas paredes. La parte más estresante suele tener que ver con la financiación. Es entonces cuando buscamos el banco más confiable y charlamos con el asesor sobre nuestro proyecto. El nos dará una idea sobre cómo serán nuestros pagos por un determinado tiempo, hasta que se cubra el coste de la vivienda. Si nos cierra el trato, podemos decir que tenemos gran parte de los pasos para la compra de una vivienda en marcha.
Pero qué sucede cuando en ese contrato no vemos la letra chica y firmamos una cláusula inconveniente? Es muy importante leer bien todas las partes de lo que se va a firmar, y tener la información correcta sobre los ítems que pueden agregar los bancos. De esta manera nos ahorraremos tiempo, dinero y futuros enredos legales.
Uno de las cláusulas que genera más dudas es la denominada cláusula suelo. ¿Es legal? ¿Está bien que los bancos la coloquen en sus acuerdos?¿Qué sucederá con la cuota si nos atenemos a ésta?
Si estás buscando financiación para tu vivienda, te recomendamos leer este post para sacarte las dudas sobre los contratos de hipotecas y evitar posibles cláusulas abusivas.
¿Qué es la Cláusula Suelo?
Es un ítem dentro del contrato de hipoteca por el cual los bancos fijan un monto mínimo a cobrar dentro de las cuotas mensuales. Se aplica cuando la suma entre el euribor y una tasa fija no supere el índice fijado de referencia. De esta manera se cubren de no dar préstamos a bajo costo y se aseguran de tener un mínimo fijo más allá de las fluctuaciones del índice al que se ate la hipoteca.
Vamos a ir un poco más atrás para ver de dónde viene este valor y cómo se calcula.
¿Qué tipos de hipoteca existen?
Según la Real Academia Española, una hipoteca es la finca que sirve como garantía del pago de un crédito. En general, lo que entendemos como hipoteca es el préstamo que realiza una entidad financiera que tiene por garantía el capital de un inmueble. La forma de pago de la hipoteca se realizará a través de cuotas, estas pueden ser fijas o variables o mixtas, según la conveniencia del usuario.
Hipotecas fijas: Son las que aplican un monto fijo para todo el plazo del pago. No están regidas por ningún índice y son acordadas al momento de la firma del contrato.
Hipotecas variables: Son las que están atadas a un índice financiero, muy frecuentemente al Euribor. Su nombre se debe a que nunca será un monto fijo ya que éste dependerá de las fluctuaciones del índice.
Hipotecas mixtas: Son una combinación de las fijas y variables. Generalmente un período mantienen una cuota fija y luego comienzan a basarse en el Euribor.
¿Cómo funciona un préstamo a tipo de interés variable?
Cuando se contrata una hipoteca a tipo variable con una entidad de crédito, ésta fija un tipo de interés el cual cobrará por haber prestado ese dinero. Como explica Economipedia, en la fijación de éste interés intervienen dos elementos:
- El tipo de interés del índice referencia para el cálculo de la hipoteca: Viene determinado por el mercado interbancario. Es el interés que la entidad de crédito paga para conseguir la liquidez necesaria para conceder el préstamo. Será sometido a variaciones mientras dure el plazo del mismo.
- Un diferencial que la entidad de crédito cobra al contratante de la hipoteca: Lo determina la propia entidad y es el margen de beneficio que la entidad obtiene al realizar el préstamo hipotecario. Este porcentaje será fijo a lo largo de la hipoteca..
Aquí es donde ingresa la cláusula suelo.
¿Por qué se puede fijar una cláusula suelo?
Si el tipo de interés de referencia de la hipoteca disminuye con el tiempo y además el diferencial acordado es bajo, el pago de intereses podría acercarse a 0. Incluso podría caer a terreno negativo, generando que la propia entidad bancaria sea la que pague al cliente por prestarle el dinero.
Fue entonces que surgieron las cláusulas suelo, como mecanismo de salvaguardia de los intereses de las entidades. Al fijarlas en el contrato hipotecario los bancos se protegen así de las posibles caídas de la parte variable del préstamo concedido. La cláusula suelo sirve para:
- Evitar que los demandantes del crédito paguen un interés demasiado reducido por su hipoteca
- Que no lleguen a pagar interés por la misma
- Que en una situación utópica reciban dinero por haber contratado la hipoteca.
Sin embargo, estas cláusulas deben estar perfectamente informadas al prestador. De este modo se podrá conocer cuál será el monto total de las cuotas y cómo calcularlas. En caso contrario, si estas cláusulas no fueron debidamente informadas, el usuario tiene derecho a reclamar su dinero.
¿Por qué la cláusula suelo llegó a Tribunales?
Luego de la debacle inmobiliaria del 2007, el euribor pasó a tener niveles negativos. Los bancos, conocedores de que esta situación se prolongaría, utilizaron cláusulas suelo mucho más altas de lo que sumaban los intereses. De esta manera su ganancia era segura, pero las operaciones se hicieron de forma muy poco transparente.
Fue entonces que se desató una catarata de denuncias por parte de los consumidores. Los bancos habían aplicado un mínimo, que era desfavorable para el cliente. Sin éste mínimo los préstamos les salían mucho más económicos y no era conveniente para las entidades.
Tras un largo paso por la justicia en 2013, el Tribunal Supremo declaró nulo este valor suelo, siempre que las escrituras no tuvieran transparencia. Posteriormente el Tribunal de Justicia de la Unión Europea permitió a los afectados recuperar todo el dinero pagado de más.
¿Cómo se reclama el pago extra por las cláusulas suelo?
En el caso de que comprobemos que han incluído una cláusula suelo en forma poco transparente, tenemos derecho a reclamar. Las vías posibles son dos:
La vía extrajudicial: Es la más conveniente y está contemplada en el Real Decreto – Ley 1/2017, de 20 de enero para medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo. El procedimiento consiste en la reclamación de la devolución del importe correspondiente a la entidad bancaria. El plazo máximo para la devolución del dinero es de 3 meses.
Vía judicial: En caso de no resolverse mediante la anterior reclamación, solo quedará acudir a la vía judicial. Se trata de un proceso más largo y costoso y será obligatorio contar con un Letrado y un Procurador.
Como hemos visto, la cláusula suelo es una herramienta legal siempre y cuando sea debidamente informada a los usuarios. Por lo tanto, a la hora de firmar un contrato de hipoteca conviene analizar punto por punto todas las condiciones. De esta manera se puede tener seguridad de que el paso que estamos dando es el correcto.
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