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Qué es una derrama en una comunidad

5 abril, 2024 No hay comentarios

Al realizar la compra de una vivienda, que cuenta con una comunidad de vecinos, existen distintos gastos que deberás hacer frente, como los gastos de comunidad. Pero eso no es todo, puede surgir la necesidad de hacer reparaciones o mantenimiento en algún sector común por el que sea necesario afrontar pago extra para ello. Aquí te contaremos qué es una derrama, cómo se aprueba y mucho más. ¿Nos acompañas?

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es una derrama?
Qué gastos se pueden abonar por medio de una derrama
Pero ¿qué es entonces la derrama?
Cuál es el proceso por el cuál se aprueba
Qué pasa si me niego a pagarla

¿Qué es una derrama?

A la hora de entender qué es una derrama, debemos hacer alusión a la Ley de Propiedad Horizontal. Según la normativa, es una cuota extraordinaria a la comunidad para poder hacer frente a un gasto que no había sido prevista dentro del ejercicio como costes comunes y corrientes.

Algunos de los ejemplos más comunes por los que se solicita el pago de una derrama, pueden ser:

Gastos que haya que efectuar por mantenimiento, reparación o instalación de ascensores
Renovaciones de instalaciones eléctricas
Reemplazo o mejoras en las tuberías
Reparaciones solicitadas para poder aprobar la inspección técnica de edificios
Rehabilitación de vivienda para mejorar el aislamiento
Instalación de paneles solares para mejorar la certificación energética

Qué gastos se pueden abonar por medio de una derrama

Tenemos que dejar claro que una derrama, no tiene nada que ver con los gastos mensuales que hay que abonar en la comunidad de propietarios. Es importante realizar esta distinción. Cuando hablamos de los gastos de comunidad, nos referimos a un monto fijo, que suele establecerse al cierre del ejercicio. Allí se tomarán en consideración los costes que habrá que afrontar mes a mes y se dividirán entre la cantidad de propietarios. Así habrá un dinero corriente constante y suficiente para cubrir servicios, limpieza, mantenimiento etc.

Pero ¿qué es entonces la derrama?

Es un gasto extraordinario. Algo que no se ha previsto y que es necesario resolver con la mayor celeridad posible. Veamos a continuación con un poco de detalle cuáles son las más frecuentes:

Gastos comunes en la fachada: pueden ser por reparación de grietas, pintura, impermeabilización, desconchado.
Problemas en el tejado: arreglos debido a goteras, humedad, cambio de tejas o necesidad de colocar membranas
Inconvenientes con la instalación eléctrica: es común que los edificios viejos, puedan tener desperfectos por la cantidad de años que tiene la instalación eléctrica. Por ello puede ser necesario que se renueve el cableado para evitar cortocircuitos.
Revisión y reparación de tuberías: esto puede ser debido a fugas, tramos que se encuentren en mal estado e incluso la instalación de sistemas que puedan detectar posibles fugas en el edificio.
Modernización o reparación del ascensor: a veces tiene que ver con las normativas que solicitan alguna actualización o por rotura de algún componente en particular.
Mejorar el acceso: dentro de esta categoría englobamos por ejemplo la instalación de ramas, ascensores o plataformas que permitan la posibilidad de acceso a personas con alguna discapacidad física.
Rehabilitación del inmueble: aquí hacemos alusión a mejoras de aislamiento térmico, instalación de sistemas de energía renovable, etc.
Puede suceder también que haya alguna normativa que se actualice y obligue a la comunidad de realizar reformas: por ejemplo puede ser respecto a la seguridad contra incendios.
Gastos debido a siniestros: pueden ser provocados por inundaciones, incendios o algún desastre climático
Afrontar costes por juicios o pleitos
Costes de construcción: debido a defectos estructurales o vicios ocultos que haya que corregir.

Cuál es el proceso por el cuál se aprueba

Además de hablar sobre qué es la derrama, debes saber que existe un procedimiento por el cuál debe ser aprobada. Es que debes tener presente que hay una normativa que regula una serie de aspectos que es necesario tener bien en claro.

Para poder aprobar una derrama, es necesario primero que nada convocar a lo que se denomina una junta extraordinaria. Esto significa que no será la habitual reunión de propietarios. Por otro lado, se deberá contar con una cantidad específica de votos a favor de parte de los propietarios.

La cantidad, dependerá de cuál sea el fin de dicho aporte extraordinario. Si fuera por ejemplo, para una instalación u obra que no fuera de necesidad, se necesitan 3 quintos de los propietarios a favor.

En estos casos, quienes no estén de acuerdo con la derrama, pueden negarse a pagarla, siempre y cuando sea de un monto mayor a tres mensualidades ordinarias. Pero debes saber que en este caso, es posible que se te impida de utilizar o disfrutar de la mejora que se llevará adelante.

Por otro lado, en el caso de que la derrama que se intenta aprobar tiene que ver con una instalación o adaptación respecto a la infraestructura de zonas comunes de telecomunicaciones o energías renovables, solo será necesario contar con un tercio de votos favorables.

Qué pasa si me niego a pagarla

Puede suceder que no cuentes con el dinero necesario para hacer frente a la derrama. El problema es que la ley no entenderá este como una excusa valida. Esto se debe a que las derramas son obligatorias para todos los propietarios. La única salvedad es que la misma debe haber sido aprobada por la junta.

En el caso de que no realices el pago, tanto de los gastos de comunidad como para la derrama, es posible que las cuentas que tienes sean embargadas. Cabe aclarar que este punto se encuentra dentro de la Ley de Enjuiciamiento en el artículo 592.

Otro punto importante a tener en cuenta, es que la Ley de Propiedad Horizontal, establece que las derramas deberán ser abonadas por quien es el propietario en el momento en el que se exijan.

Esto significa, que si eres un inquilino, no deberá hacer frente a las derramas, aunque si pueden solicitarle algunos gastos de sostenimiento del inmueble, servicios, impuestos responsabilidades o cargas.

Por lo que si eres propietario, debes saber que te encuentras en la obligación legal de afrontar el pago de la derrama. En el caso de que haya una determinada necesidad y urgencia de este gasto, se definirá la cantidad de votos favorables necesarios para que sea aprobada.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

Autoconsumo en las comunidades de vecinos

En Hipotecas

¿Quién debe abonar los gastos de notaría en la compra de una vivienda?

15 julio, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos quién debe hacerse cargo de los gastos de notaría en la compra de una vivienda. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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¿Quién es el notario?
¿Cuáles son los gastos de notaría para la compra de una vivienda?
¿Quién debe hacerse cargo de los gastos de notaría por la compra de la vivienda?
¿Qué sucede con los gastos de notaría en una hipoteca?
¿Cómo calcular el precio de la escritura de un inmueble?
¿El cliente tiene la posibilidad de elegir al notario que desee?

Si tienes la idea de comprar una vivienda con hipoteca deberás, sí o sí, visitar al notario. De hecho, como mínimo, deberás ver al notario en dos ocasiones. Sin embargo, la realidad es que esto no quiere decir necesariamente que debas pagar los gastos de notaría por la compra de tu vivienda.

¿Quién es el notario?

En primer lugar debemos dejar en claro de qué se trata la figura del notario. Se trata de una figura fundamental en el proceso para acceder a un préstamo hipotecario y también en el de la compra de una vivienda.

Cuando hablamos de un notario nos referimos a un funcionario público autorizado que se ocupa de dar fe, conforme a las leyes, de contratos y actos extrajudiciales. En el caso de un préstamo hipotecario y la compra de una vivienda, el notario tiene dos funciones:

Dar fe: por un lado, debe dar fe de la operación y elevarla a documento público. En otras palabras, se encarga de certificar por medio del acta notarial que lo que pone en el contrato cumple con la legalidad y que aquellos que dicen firmarlo lo hacen libremente.

Comprensión del contrato: además, el notario tiene la obligación de asegurarse que el cliente comprende el contenido del préstamo hipotecario o las implicaciones de la compra. Dicho de otro modo, el notario se encargará de aclarar cualquier duda que le puedas plantear con respecto al préstamo hipotecario.

En resumen, el notario es una figura que te ayudará con la operación, tanto la de la compra como la de la firma del préstamo hipotecario. Por ese motivo es obligatorio visitarlo como mínimo, diez días previos a la firma del contrato del préstamo hipotecario. De este modo, el notario tendrá la posibilidad de verificar que el préstamo hipotecario se encuentra en regla, que el cliente cuenta con toda la información que necesitas y además, que la comprende perfectamente.

¿Cuáles son los gastos de notaría para la compra de una vivienda?

Los gastos de notaría al comprar una vivienda y firmar el préstamo hipotecario se encuentran regulados por el Estado. En concreto, el coste de escriturar un inmueble es de, aproximadamente, entre el 0,2% y el 0,5% del valor de la vivienda que figura en el contrato. A partir de ahí, el notario tiene la posibilidad de aplicar un descuento del 10%.

¿Quién debe hacerse cargo de los gastos de notaría por la compra de la vivienda?

El vendedor es quien debe ocuparse de los gastos de notaría en la compra de una vivienda. Si eres comprador, únicamente, deberás hacerte cargo de abonar el coste de tu copia del documento.

¿Qué sucede con los gastos de notaría en una hipoteca?

Cuando se trata de un préstamo hipotecario el funcionamiento es bastante parecido. Los gastos de notaría deberán ser abonados por la entidad financiera. El cliente solo deberá pagar el precio de la copia de la escritura.

¿Cómo calcular el precio de la escritura de un inmueble?

Los gastos de notaría son uno de los gastos que aparecen al momento de comprar una vivienda. El precio dependerá de algunos factores:

El valor de la vivienda, es decir, la cantidad que hayas abonado por el inmueble.

La cantidad de folios del documento.

Las copias que deban realizarse del mismo.

Por otro lado, más allá de estos gastos, el coste final de escriturar una vivienda también incluirá:

El coste de inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Se trata de algo que puede hacer el mismo notario, una gestoría o bien, que puedes realizar por cuenta propia.

Los impuestos de la compra de la vivienda. Esto incluye el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para el comprador y la Plusvalía Municipal para el vendedor, del mismo modo que el Impuesto de Actos Jurídicos y Documentales.

¿El cliente tiene la posibilidad de elegir al notario que desee?

La respuesta es, sin lugar a dudas, sí. El cliente tiene la posibilidad de elegir el notario que desee para llevar a cabo la firma del préstamo hipotecario.

De hecho, desde el Consejo General del Notariado se ocupan de dejarlo en claro y de explicar que, siempre que una parte sea un consumidor y la otra una entidad financiera, un empresario o un promotor inmobiliario, el derecho a elegir siempre será para el consumidor.

No existe una entidad financiera que tenga el derecho de imponer a su notario, lo que sí tienen permitido hacer es recomendarlo. El principal beneficio de llevar a cabo la firma con el notario con el que trabaja la entidad financiera es que, por lo general, el proceso para realizar la firma del préstamo hipotecario será algo más rápido. Esto se debe a que el notario estará al tanto sobre los préstamos hipotecarios que ofrece la entidad y también, conocerá a su departamento legal.

No obstante, es importante tener en claro que quien debe elegir el notario en el préstamo hipotecario eres tú.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre quién debe hacerse cargo de los gastos de notaría en la compra de una vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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¿Qué son las cargas de una vivienda y cómo podemos conocerlas?

29 julio, 2021 2 comentarios

Obtener una vivienda es una de las inversiones más importantes que las personas llevan adelante a lo largo de su vida. Por lo tanto, si estás pensando en comprar una propiedad debes informarte si la misma tiene cargas o no. Y, a su vez, conocer el alcance de las mismas para tomar la decisión más adecuada. En muchos casos, algunas cargas hacen que no sea recomendable adjudicar el inmueble y otras que no merecen ser tenidas en cuenta por su poca trascendencia. Como sabemos de la importancia de un paso como este, queremos dejarte una guía actualizada sobre las cargas de una vivienda y las formas mediante las cuales puedes conocerlas.

Es posible, al momento de realizar la compraventa de nuestra vivienda, acceder a toda la información registral de la propiedad mediante una nota simple o una certificación solicitada en el Registro de la Propiedad. En varias ocasiones, es posible encontrar que el inmueble está gravado o sujeto a diversas limitaciones que pueden afectar el dominio que existe sobre ellas un derecho real.

El objetivo del siguiente artículo es brindarte una guía detallada que te permita comprender el significado de cada una de las cargas inscriptas. Por lo que vas a encontrar las más frecuentes que pueden figurar en el Registro.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué son las cargas de una vivienda?
Maneras de conocer las cargas de una vivienda
¿Cuáles son las cargas más frecuentes?
Cargas registrales de una vivienda
Hipotecas
Nota Marginal de ejecución hipotecaria
Usufructo y servidumbre
Anotación preventiva
Cargas propias de una vivienda
Cargas municipales
Cargas con empresas de suministros

¿Qué son las cargas de una vivienda?

Se trata de todas las obligaciones económicas que una vivienda tiene y que le son transmitidas al comprador. Es decir, todos esos pagos pendientes que deberás realizar en el caso de comprar un inmueble.

La naturaleza de las cargas de una vivienda es diversa, y abarca tanto impuesto como el recibo de la comunidad. Por lo tanto, es de suma importancia, previa a la adquisición de una propiedad, comprobar la existencia de o no de deudas. De esta manera, en caso afirmativo, deberás consensuar con el vendedor quién deberá hacerse cargo de las mismas. Es una manera de evitar sorpresas una vez que la vivienda sea tuya.

Maneras de conocer las cargas de una vivienda

Si te encuentras interesado en la compra de una vivienda, además de su coste, impuestos u requisitos, es de suma importancia que conozcas si tiene cargas o/y gravámenes. Muchas veces, el propietario no realiza la notificación correspondiente sobre las deudas al futuro comprador. ¿El principal motivo? Los pagos pendientes, seguramente, podrían obstaculizar la compraventa de la propiedad.

Si decides llevar adelante el proceso de compraventa decides con el asesoramiento de una agencia inmobiliaria, estos datos serán brindados e investigados por la misma. Se te proveerá de la información con antelación. El comprador deberá asegurarse el libre carga o deuda de la vivienda para poder efectivizar la operación.

Las formas de conocer las cargas de una vivienda son los siguientes:

1)Nota simple.

2)Libre deudas en la Comunidad de Propietarios.

3)Recibos y pago de Impuestos.

¿Cuáles son las cargas más frecuentes?

Luego de haber llevado adelante los pasos anteriores, es posible que encontremos diversos tipos de cargas en la vivienda. Para que ello no suponga una sorpresa y un desconocimiento, te detallamos las más importantes o significativas una por una. Las dividiremos en tres grupos:

Registrales

Propias

Municipales

De suministros

Cargas registrales de una vivienda

Por un lado tenemos aquellas cargas de una vivienda que se pueden conocer mediante la solicitud de una nota simple en el Registro de la Propiedad. Este tipo de cargar son de carácter público por lo tanto, pueden ser consultadas por cualquier personas mayor de edad.

Hipotecas

Se trata de la carga más habitual ya que en una gran mayoría de casos, las personas realizan la comprar de su vivienda mediante la adjudicación de una hipoteca. La misma es definida como la garantía que recae sobre un bien de manera directa e inmediata, como consecuencia de la solicitud y concesión de un préstamo o crédito por una entidad financiera.

Esta carga es de suma importancia porque, al ser la misma hipoteca la garantía que acredita el pago del préstamo, ante la falta de dicho compromiso es posible actuar de manera legal según procedimientos regulados por la Ley de Enjuiciamiento Civil o del procedimiento de venta extrajudicial ante Notario.

Para que la hipoteca sea consideraba válida debe estar inscripta en el Registro de la Propiedad, es decir, el préstamo hipotecario debe figurar en la escritura pública. En el caso de que una vivienda se encuentre hipotecada, el futuro propietario puede adquirir, mediante una subrogación, el compromiso de pago de a misma.

El comprar de una vivienda con hipoteca puede elegir entre diferentes situaciones para continuar o no el proceso de compraventa de la misma:

Exigir al propietario la cancelación de la hipoteca antes de llevar adelante la compra del inmueble. Es decir, que abone la cantidad de dinero que falta para completar el monto de la hipoteca.
Retener del precio total de la vivienda lo que se deba y cancelar la deuda en el mismo momento de la compra. Es una de las opciones que más frecuentemente. El día de la firma del contrato ante notario asiste un asesor del correspondiente banco y se le hace entrega de un talón por el importe restante de la hipoteca. En ese momento, el notario da fe de la cancelación de esta última, por lo que resta solo realizar un talón para la para la parte restante de la compra.
Con consentimiento de la entidad financiera puede llevar adelante la subrogación de la hipoteca. La ventaja de esta opción es no tener que poner la totalidad de la deuda hipotecaria de una sola vez.

Nota Marginal de ejecución hipotecaria

La existencia de esta carga significa que la entidad bancaria va a proceder a quedarse con la hipoteca por falta de pago.

La nota marginal no tiene un periodo de duración determinado, por lo tanto, no dispone de un plazo de caducidad y puede ser cancelada solo por orden o petición de la entidad que ha solicitado su expedición. Asimismo, mientras exista una nota marginal e imposible llevar adelante la cancelación de la hipoteca por escritura pública. Es decir, debe cancelarse primero la no la nota de ejecución hipotecaria.

En estos casos, el futuro comprador deberá solicitar la cancelación de la nota marginar antes de adjudicarse la vivienda. Esta acreditación es una forma de asegurarse el pago y la paralización del procedimiento antes de la firma del contrato. De lo contrario, si no se cancela la ejecución la inscripción de compraventa por dría ser anulada.

Usufructo y servidumbre

Este tipo de cargas de una vivienda no tienen que ver con la falta de pago de alguna obligación. El usufructo y la servidumbre son cargas que establecen restricciones sobre la vivienda. Se trata del derecho de terceros, que no son propietarios, sobre el inmueble.

¿A que nos referimos? En el caso del usufructo, la vivienda es propiedad de una persona determinada, sin embargo, el derecho a disfrutar de su renta es de otra. Es por esto que si adquieres una propiedad y su usufructo pertenece a otro particular, no podrás utilizarla para rentabilizarla a través de un alquiler, por ejemplo.

Respecto al concepto de servidumbre, se trata un pacto entre el propietario de un inmueble y otra persona para el uso de una propiedad. Esta puede ser voluntaria o dictaminada por un juez.

En el caso de las servidumbres legales no es necesario que se inscriban en el Registro, por su condición de legalidad. Y, en relación a las voluntarias, se recomienda incorporarla en el Registro, de otra manera no afectarían a terceros o adquirientes de buena fe.

Anotación preventiva

Las anotaciones preventivas tienen la finalidad de notificar si una vivienda o propiedad tiene juicios o deudas pendientes. Al comprar una vivienda es de gran importancia saber si dispone de este tipo de cargas registrales ya que puede ser un motivo para perder la inscripción de la compraventa. Tiene un plazo de caducidad de cuatro años, pudiendo ser postergadas cuatro años más.

Los tipos de anotaciones preventivas son tres:

De embargo. Informa que el dueño de una propiedad tiene deudas. Es considerada una garantía registral a través de la cual

“los bienes sobre los que se practica quedan afectos al procedimiento de ejecución instado por el acreedor para obtener, en su caso, con la realización forzosa de tales bienes, el importe de la deuda garantizada por la misma anotación.”

Registradores (2009) Guía de cargas que se pueden encontrar inscriptas en el Registro de la Propiedad al tiempo de adquirir una vivienda. Valencia. p.18

Las de demanda acredita la existencia o no de conflictos del propietario con terceros. En este sentido, un conflicto refiere a un enfrentamiento que debe ser mediado por la ley y resuelto mediante un juicio.
De prohibición de disponer, es decir, que el propietario de un inmueble no puede venderlo ni donarlo. Es una medida de tipo cautelar que impide el acceso al Registro de la Propiedad.

Cargas propias de una vivienda

Este tipo de cargas son las que recaen sobre la misma propiedad. Es decir, nos referimos a las deudas que el vendedor tiene pendiente con la comunidad de propietarios.

Si bien no tiene la naturaleza de cargas directas sobre el inmueble, deben ser pagadas. De lo contrario, si compras una casa que tiene pendiente de pago las cuotas de la comunidad deberás saldarlas cuando la propiedad pase a ser tuya. Como mencionamos anteriormente, debes pedir un certificado que deberá ser emitido en un plazo de 7 días hábiles desde su solicitud. Lo expide el secretario con la aprobación del presidente de la junta de propietarios.

Además, debes tener presente que en dicho certificado aparecen las deudas, pero no las posibles cargas a futuro que ya fueron acordadas por la comunidad.

Cargas municipales

Por último, nos encontramos ante las cargas municipales, que serán trasmitidas de vendedor a comprador una vez transferida la vivienda.

La carga más común es el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), tributo que se calcula sobre el valor catastral de la vivienda. El IBI es un gravamen que se abona anualmente, y debe abonarlo el propietario al 1 de enero. Es decir, es la persona que deberá afrontar el pago total del año corriente. Por parta parte, debemos conocer la situación en relación a la plusvalía municipal y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Una manera de conocer la situación impositiva del inmueble es acudiendo al Ayuntamiento competente y solicitar un comprobante de pago. Además, el Ayuntamiento de tu localidad podría brindarte información acerca de las cargas urbanísticas que puede llegar a tener la vivienda.

Al momento de comprar una propiedad, debes saber que se adeuda en términos tributarios, ya que el Ayuntamiento podría proceder a un embargo para cobrar la deuda.

Cargas con empresas de suministros

Para completar la información, queremos sumar, a modo informativo, que además de las cargas anteriores la propiedad que deseas comprar puede tener deudas con empresas de servicios.

Por lo tanto, llegado el momento de la compra, es importante consultar con dichas empresas (agua, gas, electricidad, teléfono…) para conocer de la existencia o no de algún tipo de pago pendiente para poder darlos de alta o cambiar la titularidad.

En caso afirmativo, deberás exigirle al vendedor la liquidación de los pagos y que realice la baja del suministro. De esta manera, tu podrás contratar los servicios que decidas.

Si estas pensando o ya has decidido dar el paso de la vivienda propia, esperamos te haya sido de gran utilidad esta información. Conocer las cargas de una vivienda son de suma importancia para evitar futuros problemas.

Si te has quedado con alguna duda puedes dejarnos tu comentario o ponerte en contacto con nosotras de manera directa. Desde Oi Real Estate podemos ofrecerte el mejor asesoramiento profesional y hacer de este proceso un camino sencillo para que solo te dediques a disfrutarlo. ¡Escríbenos ahora!

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Para conocer todos los impuestos del sector inmobiliaria te recomendamos la lectura de la siguiente nota:

Impuestos del sector inmobiliario: la guía definitiva

En Comprar

¿Cuánto dura el proceso de compra de una vivienda?

30 diciembre, 2020 No hay comentarios

Es difícil calcular exactamente cuánto tiempo dura el proceso de compra de una vivienda. De hecho, es imposible. Pero hoy vamos a hablar de todo lo que debes hacer para realizar la compra. Y, de esta manera, puede ser que te hagas un paneo general para saber, aproximadamente, cuánto te llevará terminar con la operación.

En este artículo encontrarás:
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Pasos que debemos realizar durante el proceso de compra de una vivienda
Primer paso: elegir una vivienda a tu medida
Segundo paso: ¿compra de una vivienda nueva o de segunda mano?
Tercer paso: comprueba que la vivienda está libre de cargas
Cuarto paso: conoce el valor real en el mercado
Quinto paso: hipoteca, ¿Cuál es la que más me conviene?
Sexto paso: gastos de notaría y escritura para la compra de una vivienda

Pasos que debemos realizar durante el proceso de compra de una vivienda

Establecer un tiempo medio de compra de la vivienda es algo complicado. Ya que depende de tantos factores como preferencias tenga el comprador. Por eso hemos preparado este artículo en el que te contaremos cómo ahorrar tiempo y dinero. Y lograr adquirir tu vivienda de la manera más rápida posible ¡Toma nota!

Primer paso: elegir una vivienda a tu medida

Los tres cimientos sobre los que debe girar la decisión son, por regla general:

Las características (número de habitaciones, distribución, interior o exterior, etc.)

La localización del apartamento o la casa (en el centro o en las afueras, con colegios, con jardines, etc.)

El precio. Aquí la pregunta a responder es qué sacrificios económicos estás dispuesto a asumir, algo relacionado directamente con lo que debes pagar por la casa

Por otro lado, contar con ayuda profesional es muy útil. Puedes recurrir a una agencia inmobiliaria que, a través de un comercial, organice visitas. (Si quieres saber las ventajas de contratar un agente inmobiliario haz click AQUÍ).

Pero también puedes echar un vistazo a la oferta inmobiliaria de los bancos en sus páginas web o investigar por tu cuenta a través de amigos. También puedes visitar alguna de las ferias inmobiliarias que se organizan por toda España.

Segundo paso: ¿compra de una vivienda nueva o de segunda mano?

Elegir una opción u otra es cuestión de tus preferencias y de tu poder adquisitivo. En los últimos tiempos, los inmuebles de nueva construcción han recuperado protagonismo.

Valora también si puedes esperar meses para tener la vivienda o no. Si te corre prisa, la mejor opción es una usada antes que una nueva o sobre plano.

Las ventajas de las viviendas de obra nueva es que suelen aportar mejores calidades que las de segunda mano. De la misma manera, aportan mayor eficiencia energética y mejores equipamientos (zonas verdes, instalaciones deportivas, piscinas, plazas de garaje, etc.). Como contraprestación, suelen ser más caras que las de segunda mano y, casi siempre, están fuera de las zonas más céntricas.

Los impuestos tampoco son iguales. A las de obra nueva se les aplica el 10% de IVA sobre el valor de compra. Y a las de segunda mano, el de Transmisiones Patrimoniales (un porcentaje sobre el precio escriturado que se paga a la comunidad autónoma y que depende de lo estipulado en cada una. Suele estar entre el 6% y el 10%).

Tercer paso: comprueba que la vivienda está libre de cargas

Es un requisito indispensable si vas a comprar una vivienda de segunda mano. Pide la llamada Nota Simple en el Registro de la Propiedad. En ella comprobarás si la casa está libre de cargas urbanísticas e hipotecarias, entre otras cosas. También has de pedir las escrituras de la vivienda y la certificación de que está al corriente del pago del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

Aunque todo esté en orden, todavía hay otras cargas que pueden complicar la compra. Se trata de las derramas pendientes de pago en la comunidad de vecinos o la situación excepcional de que el inmueble esté alquilado en el momento de compra. “La mejor opción es preguntar al administrador de la finca. Para el segundo caso no hay un registro oficial al que se pueda acudir. Lo mejor es asegurarse de que en el contrato de compraventa conste expresamente que la vivienda se entrega libre de cargas”, afirman desde la sociedad de tasación Tinsa.

Cuarto paso: conoce el valor real en el mercado

Antes de fijar el precio, comprueba que no está por encima de su valor de mercado. También, debes cerciorarte de que no vas a tener problemas para financiar la operación (la hipoteca, por ejemplo).

“Es recomendable que el comprador contrate, previamente a la negociación de la hipoteca, una tasación para conocer el valor de la vivienda y que todo esté en orden desde el punto de vista urbanístico y registral. Así podrá negociar simultáneamente en varias entidades financieras y avanzar más rápido en el proceso. El precio de la tasación se establece en función de la ubicación y la superficie del inmueble y suele rondar entre los 350 y los 400 euros”, asegura Pedro Soria, director comercial de Tinsa.

En cualquier caso, si la casa está fuera de tus posibilidades, prueba a negociar. “Hasta un 62% de los compradores asegura haberlo hecho”, comenta Beatriz Toribio, directora de Estudios y Asuntos Públicos de Fotocasa. Comprueba si la vivienda necesita reformas, un cambio de instalaciones y otras razones similares para argumentar tu postura en la negociación.

Quinto paso: hipoteca, ¿Cuál es la que más me conviene?

Puedes empezar por consultar comparadores hipotecarios online para localizar qué entidades ofrecen campañas con condiciones atractivas. Aunque no hay dos hipotecas iguales, ni a todos nos interesan las mismas condiciones, debes tener en cuenta algunos aspectos:

Tipo de interés fijo (pagas una cuota fija independientemente de la subida o bajada de los tipos de interés).O interés variable (pago sujeto a las variaciones de estos tipos de interés).

El plazo máximo para devolver el crédito.

Si se pueden mejorar las condiciones del préstamo si contratas algún producto adicional, como seguros de hogar y vida o planes de pensiones.

Si tiene comisiones.

Para una primera vivienda, las entidades suelen conceder hasta un 80% del valor de tasación del inmueble. Así que el comprador tendrá que tener ahorrado alrededor de un 20% para cubrir el resto y un 10% para los gastos asociados.

Sexto paso: gastos de notaría y escritura para la compra de una vivienda

Si la decisión y la compra te han parecido un proceso más o menos largo, con la firma de la escritura llegarás al final. Aún tendrás que asumir algunos gastos como los honorarios de la notaría para realizar la escritura (desde 600 euros) y los de inscripción en el Registro de la Propiedad (desde 400 euros). Recuerda que está prohibido por ley que el comprador asuma gastos que deberían correr por cuenta del vendedor, como la cancelación de cargas o la plusvalía.

Cuando firmes la escritura, esta debe reflejar todo lo pactado: precio, fecha de entrega, vigencia del contrato, posibles cargas, justificante del pago del IBI y obligaciones fiscales derivadas de la compraventa.

¿Qué te ha parecido este artículo? ¿Te ha resultado útil o interesante? Si lo deseas, puedes dejar tu opinión en el apartado “Comentarios” de nuestro Blog.

Recuerda que si tienes que realizar cualquier operación inmobiliaria, el mejor lugar al que puedes acudir es Oi Real Estate. Nuestra empresa tiene a los profesionales más capacitados y 100% confiables para acompañarte en el proceso. ¡Te esperamos!

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Los plazos que intervienen en la compra de una vivienda

28 diciembre, 2020 No hay comentarios

Luego de mucho evaluarlo, decides comprar una vivienda. Probablemente la quieras ya mismo, pero antes tienes unos pasos para seguir. En este post te contaremos cuáles son estos pasos ¡Te acompañaremos en el proceso de compra de una vivienda!

En este artículo encontrarás:
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Compra de una vivienda: ¿Por dónde empezar?
Primeros pasos para la compra de una vivienda
¿Qué sigue?
Últimos pasos para terminar con la compra de una vivienda

Compra de una vivienda: ¿Por dónde empezar?

Realizar la compra de una vivienda es una de las aventuras más grandes que vivirás en tu vida. Es algo muy importante que, seguramente, cambiará tu vida para siempre. Lo ideal es que disfrutes todo el proceso, pero sabemos que a veces eso se torna un tanto imposible. Los plazos que manejan determinados aspectos nos pueden exasperar un poco, ya que queremos tener nuestra casa lo antes posible. Pero la realidad es que deberás armarte de paciencia para que todo salga bien.

Es por ese motivo que hoy, en este artículo, te contaremos sobre los pasos que deberás seguir al momento de la compra de una vivienda ¡Puedes tomar nota!

Primeros pasos para la compra de una vivienda

Ten claro lo que quieres. Este paso quizás te parezca un poco obvio, pero déjanos decirte que no lo es. Antes de embarcarte en un proyecto tan grande como es la compra de una vivienda, debes pensar cuáles son tus necesidades. Para esto es fundamental que te tomes tu tiempo y pienses bien lo que necesitas en el presente y a medio plazo. Pero no solo eso: también deberás conocer tu capacidad real de satisfacer dichas necesidades. Tus posibilidades dependerán de las opciones que encuentres y del presupuesto que tengas.

Cuenta con el apoyo de profesionales para encontrar la casa que deseas. Es difícil (por no decir imposible) abarcar todas las posibilidades que te ofrece el mercado. Cuanto más limites la búsqueda, menos probabilidades tendrás de dar con la mejor vivienda. Es por eso que te recomendamos contratar un profesional inmobiliario. Con alguien experto en el tema tendrás mayor seguridad respecto a las características de las propiedades y podrás acceder a una oferta más amplia.

Una vez elegida, investiga cuál es la situación de la vivienda. Debemos saber muy bien lo que estamos comprando. Esto implica averiguar si la casa tiene cargas financieras, problemas de propiedad o taras. Por eso recomendamos acudir al Registro de la Propiedad, al Catastro o, incluso, al

Ayuntamiento para averiguar su situación. Es imprescindible que consigas toda la información sobre las condiciones, la gestión que implica y las obligaciones y gastos en los que incurrirás.

¿Qué sigue?

Luego de los pasos mencionados anteriormente, deberás seguir con algunas cosas un poco más tediosas.

Infórmate de todos los trámites que tendrás que hacer y de los gastos que tendrás que afrontar. La complejidad de los trámites administrativos y los gastos a pagar van a depender del tipo de vivienda que compremos. No es lo mismo comprar una vivienda de segunda mano que una de obra nueva. En cualquiera de los casos, debes informarte bien para tener claros los pasos a seguir y los pagos que tendrás que abonar. En este punto tienes que concretar qué tipo de financiación obtendrás.

Este punto probablemente sea uno de los plazos que más puede demorarse en el tiempo si previamente no hemos acudido a nuestro banco para que nos realice un estudio de viabilidad económica.

Para acceder a la mejor financiación posible, es necesario comparar las distintas ofertas hipotecarias de cada entidad financiera. En función de nuestros ingresos, ahorros y del tipo de hipoteca que queramos (fija o variable) las condiciones de cada entidad variarán en mayor o menor medida.

Una vez que lleguemos a este punto, deberemos tener en cuenta:

Tasación: hay que calcular una semana, aproximadamente desde que solicitamos la tasación hasta que tenemos el documento.

Fiper: tienen que transcurrir 15 días desde que se firma el Fiper (documento que la entidad bancaria entrega al comprador con las condiciones de su préstamo) hasta que se procede con el cierre de la compra en Notaría.

Últimos pasos para terminar con la compra de una vivienda

Firma en Notaría. Aunque un contrato privado de compraventa sería suficiente para dar por formalizada la transacción, la elevación a Escritura Pública nos aportará seguridad jurídica. Por otro lado, nos facilitará la tarea si el día de mañana queremos vender la vivienda adquirida.

La firma en Notaría no debería durar más de dos horas. Pero conviene pedir cita con antelación para reservar la fecha que nos interesa. Además del comprador, el vendedor y el notario, a nuestra cita en Notaría acudirá nuestro agente inmobiliario.

Conoce su auténtico valor. Antes de fijar el precio hay que comprobar que lo que vamos a acordar no esté por encima del mercado. No puedes pasar por alto que, al solicitar una hipoteca, te la concederán en función de su valor real, no del pactado. Es fundamental hacer una pre-tasación o utilizar herramientas “online” que en tiempo real te ofrece un valor muy aproximado de la vivienda.

Estudia qué modalidad de hipoteca te interesa. Hoy en día puedes elegir entre hipotecas a tipo fijo, variable o mixto. En el primer caso, siempre pagaremos la misma cuota. Las hipotecas variables se destacan porque su cuota dependerá de la evolución del indicador. Por último, en las hipotecas mixtas, los primeros años son a tipo fijo y el resto, a tipo variable.

Elige el seguro de hogar que mejor se adapte a tus necesidades. Es importante conocer la diferencia entre los seguros multirriesgo y el seguro mínimo de hogar. El primero suele recomendarse a aquellas viviendas en las que hay joyas, antigüedades, muebles con gran valor u obras de arte. El segundo es mucho más básico pero cubre incendios, atascos de tuberías, robos y hurtos. Una vez analizados ambos, lo importante es elegir el que realmente necesitamos.

Luego de leer este post, nos interesa muchísimo conoce tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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