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Comprar un establecimiento hotelero implica una inversión importante, por lo cual, es imprescindible contar un cálculo anticipado del coste total de la misma. El FF&E es una parte del presupuesto que se distingue de otros gastos pero debe ser tenido en cuenta para planificar las finanzas y optimizar la inversión. Desde Oi Real Estate te contamos de qué se trata este presupuesto y en qué radica su importancia.

Un establecimiento hotelero deberá estar correctamente equipado para cumplir su función y ofrecer sus servicios de albergue de personas. Veremos que el FF&E representa el presupuesto destinado al mobiliario y el equipamiento del hotel.

Los hoteles se clasifican en función de las instalaciones, los servicios y la comodidad que brindan a sus usuarios. Debido a esto, podemos ver que la importancia de analizar el presupuesto FF&E no sólo radica en planificar las finanzas sino que también influirá en la futura rentabilidad del hotel.

Presupuesto FF&E: ¿Qué es?

Concretamente es la parte del presupuesto destinado a la compra de un negocio que cubre los gastos relativos a muebles, accesorios y equipos necesarios. Incluye todo lo relacionado con la adquisición de estos equipos y mobiliarios que resultan imprescindibles para el buen funcionamiento de la empresa o negocio, en este caso, hotelera. En conclusión, este presupuesto comprende cualquier cosa que no forme parte de la estructura del edificio utilizado. Las siglas con las que se conoce este presupuesto derivan del inglés: Furniture, Fixture and Equipment, que puede traducirse como mobiliario, accesorios y equipamiento.

El FF&E variará según la naturaleza del negocio al que se aplique. Sin embargo, en todos los casos, debe distinguirse de los otros gastos dado que representa una cantidad significativa. Por otra parte, es importante no utilizar dinero destinado a otra categoría para eludir confusiones y errores de cálculo al momento de realizar el inventario o de rendir cuentas.

Diferencia entre el presupuesto FF&E y el OS&E de un hotel

Debido a que en un establecimiento hotelero el equipo que se utiliza es muy grande el presupuesto destinado al mismo se ha separado en FF&E y OS&E. Cada uno tiene su fondo bien definido en lo que respecta a los elementos que cubre. Sin embargo, ambos se deben considerar en conjunto.

Ya hemos señalado que el FF&E tiene que ver con el mobiliario, equipos y accesorios de un hotel. Estos son considerados a nivel de las habitaciones y de las zonas comunes. Actualmente, también incluye todo lo que tiene que ver con la decoración (como alfombras, cortinas, iluminación, espejos, tratamiento de paredes y ventanas, etc.)

El término OS&E, en cambio, refiere a los elementos que aportan confort al cliente (como toallas, vajilla, cubertería, sábanas, fragancias, cajas fuertes, televisores, mini bares, etc.) Por sus siglas en inglés podemos traducir este tipo de presupuesto como suministros para operaciones y equipamiento.

Ambos presupuestos son necesarios  y se complementan el uno con el otro. Su diferenciación solo aplica para obtener una mayor comodidad y claridad en relación a la asignación  del dinero para realizar las compras.

Consejos a la hora de pensar en un presupuesto FF&E en la compra de un hotel

Considerar correctamente este presupuesto permitirá eludir gastos innecesarios, evitando pérdidas en la compra de la empresa hotelera. Por el contrario, lo que se busca es que cada una de las cosas que cubre el FF&E aporten al desarrollo del hotel a adquirir.

Adquirir bienes con un objetivo claro y evaluar su vida útil

Lo aconsejable al momento de pensar en un presupuesto FF&E es tener muy presente que las cosas o bienes a adquirir deberá tener un objetivo específico. Por otra parte, es importante estimar la vida útil de cada adquisición nueva. Esto resulta imprescindible para que este tipo de presupuesto funcione.

Calcular los costos iniciales de un FF&E

También resulta recomendable realizar un cálculo de los costos iniciales de un presupuesto FF&E. Esto precisa de una gran inversión de tiempo y planificación. Además, se deberá contar con una gran claridad acerca de la comodidad, funcionalidad y necesidad real del bien a adquirir.

Sin embargo, puede ser de utilidad conocer que, estimativamente, lo que suele dedicarse para este presupuesto está entre un 12 a 16% de la inversión financiera total.  Decimos que es un porcentaje aproximado dado que podrá ser mayor o menor en función de las necesidades específicas de la empresa hotelera que se compre.

¿Qué ventajas aporta tener un presupuesto FF&E al comprar un hotel?

Básicamente contar con este presupuesto permitirá organizar y planificar las finanzas implicadas en la inversión para la compra de un hotel. Esto se debe a que los gastos relativos al FF&E son bien específicos. Distinguirlos de otros  gastos involucrados en la inversión aporta claridad a la hora de pensar en qué y cómo se debe gastar el dinero. Además, conocer cómo dividir e invertir este presupuesto permite organizar las finanzas con planificación, evitando pérdidas y optimizando las ganancias.

De forma concisa podemos decir que algunas de las ventajas de contar con este tipo de presupuesto son:

  • Mayor organización y control de gastos
  • Una mejor planificación del presupuesto
  • Un presupuesto más claro y ordenado
  • Ideas direccionadas con mayor especificidad
  • Acceso a un Inventario de los bienes y servicios adquiridos más organizado
  • Mayor claridad y entendimiento del presupuesto
  • Mejor rendimiento en cuanto al tiempo y la mano de obra
  • Claridad respecto a los gastos y el origen del dinero
  • Mayor planificación y organización de los lugares del hotel.

Considerando todas estas ventajas resulta claro que contar con un presupuesto FF&E no sólo permite organizar los recursos a utilizar y la contabilidad. También aporta organización en lo que respecta a la funcionalidad y utilidad de cada espacio del hotel.

Debido a que un establecimiento hotelero es un inmueble con fines comerciales, quien desee invertir en un hotel no debería descuidar el presupuesto FF&E. Los suministros, que cubre dicho presupuesto, influirán en la estética de los ambientes y en su comodidad, garantizando un diseño atractivo para los clientes del hotel. Además éste no podrá iniciar su apertura hasta que sus muebles, accesorios y equipo (FF&E) estén en su lugar.

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La inversión en el sector hotelero en España alcanzó a los 3.180 millones de euros en el año 2021 y se prevé que persista el furor en las inversiones hoteleras en este 2022. Diversas son las razones que llevaron a que los grandes fondos apunten a invertir en hoteles icónicos de España. Desde Oi Real Estate te contamos las últimas novedades en esta materia.

Crecimiento de la inversión hotelera en España

La inversión en el sector hotelero en España llegó a los 3.180 millones de euros el pasado año. De este modo, se triplicó el volumen del 2020 e incluso sobrepasó los niveles existentes antes de la pandemia. Esto transformó al 2021 en un año record. A principios del 2020 los deseos de inversión eran altos pero con la llegada de la pandemia se enfriaron. Sin embargo, en el 2021 las cosas cambiaron y, según los expertos, el aumento en la venta de los inmuebles llamados trofeo generó que el precio medio de las habitaciones crezca exponencialmente y sobrepase los niveles previstos. Dicho valor creció un 33% alcanzando una cifra histórica de 157.600 euros.

Respecto a este 2022, los expertos aseguran que persistirá el furor en las inversiones hoteleras. Un indicador de que así será es que actualmente se están realizando operaciones en el mercado con valores que rondan los 1.500 millones de euros.

Cómo comenzó el aumento de las inversiones en el mercado hotelero español

La industria hotelera ha sido afectada por la pandemia en el 2020. En el 2021 los inversores empezaron a mover los fondos con el propósito de volcarse en el mercado hotelero español. En un principio apuntaron a la compra de establecimientos vacacionales de bajo coste pero no hallaron lo que esperaban y el paso del tiempo intensificó la necesidad de invertir.

Las cadenas hoteleras se anoticiaron de esta sed de compra y se dispusieron a extraer ventajas de la situación. En este sentido, las mencionadas cadenas instalaron en el mercado hoteles de lujo en las ciudades predilectas por los fondos de inversión, family offices y otras compañías hoteleras. Los inversores no tardaron en responder y comenzaron a invertir en hoteles icónicos. Sin embargo, los fondos no fueron los que las cadenas hoteleras esperaban sino que fueron los llamados core. Estos son inversores patrimonialistas que andan a la caza de edificios situados en las mejores zonas de las ciudades y apuestan por los inmuebles emblemáticos conocidos como trofeo.

Así fue como en el 2021 los hoteles volvieron a situarse entre los objetivos principales de los inversores internacionales y pasaron a ser mirados como un sector de oportunidad. Colocándose al mismo nivel que las oficinas o los espacios comerciales.

Impacto del aumento en las ventas de activos trofeo

Como ya lo mencionamos, el aumento de las ventas de inmuebles trofeo genero un aumento acelerado del precio medio de las habitaciones. Además, no se produjeron los descuentos que habían sido previstos a causa de la pandemia. Tampoco se generaron las dificultades que se había anticipado para los hoteleros.

Los altos precios de venta y la gran liquidez generaron una baja en las rentabilidades  de entre 0,75 y un punto. En los establecimientos urbanos, la baja en las rentabilidades llegó a ubicarse entre el 3,5% y el 5%.

¿Por qué apuestan los compradores a invertir en hoteles icónicos de España?

Los compradores observan que la operativa de los establecimientos hoteleros continúa siendo escaza. Sin embargo, su apuesta se funda en que anticipan que la demanda turística se recuperará y es en el sector turístico donde está orientada la cartera hotelera española, en su mayor parte. Las inversiones se hallan repartidas mitad y mitad entre el segmento urbano y el vacacional. La plaza predilecta ha sido Barcelona. Esto se debe a la fuerte convicción de que el turismo internacional aumentará significativamente cuando la situación sanitaria mejore.

Las regiones que concentraron las mayores inversiones en hoteles icónicos de España

La mayoría de las transacciones de compraventa registradas en el mercado hotelero se concentraron en Barcelona y Madrid. En el caso de Barcelona, ésta ciudad obtuvo su máximo histórico a nivel anual en materia de transacciones en el sector hotelero. Madrid, por su parte, ha registrado importantes transacciones y, además, se destacó por ser la ciudad en la cual se pagó el precio más alto por habitación.

Por su parte, Canarias y Baleares, como es usual, se encontraron también entre los destinos vacacionales preferidos y reunieron  633 y 541 millones de euros de inversión, respectivamente. Esto es, el 37% del total. En este sentido, cabe considerar que estas comunidades autónomas han obtenido niveles de tarifas iguales a los del 2019 y la recuperación de este segmento es más manifiesta que la del urbano. También Málaga, Cádiz, Sevilla y Alicante volvieron a atraer el interés de los compradores. Estos, según los expertos,  ya han advertido las rentabilidades de los hoteles vacacionales (que es del 6,5%) y por eso ahora extienden sus inversiones a otras ciudades.

¿Cómo seguirá la inversión en hoteles icónicos en España en este 2022?

La actividad inversora en el mercado hotelero está con una fuerza deslumbrante e invertir en hoteles icónicos sigue siendo una tendencia en auge. Los expertos consideran que en este 2022 los hoteles trofeo continuarán impulsando gran parte de la inversión, aunque prevén que  el segmento vacacional será el que la concentre. Con el interés de los fondos y las gestoras en aumento, los expertos también vaticinan operaciones corporativas, como la venta de importantes cadenas hoteleras. Algunos piensan que éstas serán lideradas por operadores internacionales que buscan incrementar su presencia en España y por plataformas financieras que andarán a la caza de grupos en dificultades.

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Azora pretende cerrar el año con 400 millones invertidos en la compra de hoteles en España. El nuevo fondo inmobiliario de la firma tiene una capacidad inversora de casi 1.500 millones de euros en activos en el Mediterráneo.

Luego de crear Hispania, una socimi que llegó a convertirse en uno de los principales propietarios hoteleros del país, Azora European Hotel & Lodging gana cada vez más terreno. 

Se trata del nuevo fondo inmobiliario de la firma, que invierte en hoteles en el sur de Europa y planea cerrar el 2021 con una cartera invertida de 400 millones de euros.

“Hemos vuelto otra vez; esta vez con una visión más amplia”, aseguró la fundadora de la gestora, Concha Osácar. Además, adelantó que el fondo tiene una capacidad inversora de casi 1.500 millones de euros en activos en el Mediterráneo.

“Con un peso más importante obviamente en la Península Ibérica, pero también en el sur de Europa”, aclaró la empresaria durante una jornada inmobiliaria que organizó IESE en colaboración con Tinsa y Savills Aguirre Newman.

El vehículo creado por Azora cerró el pasado año 680 millones de capital y está a la espera de una segunda ronda para llegar hasta 750 millones.

“De aquí a antes del verano habremos invertido 200 millones, que estamos finalizando. Terminaremos el ejercicio con 400 millones de inversión como mínimo en el sector hotelero“, aseguró la directiva.

La primera inversión del fondo de Azora

compra de hoteles en España - Complejo Arenas Resort Giverola

La gestora Azora cerró en abril la primera operación de su fondo hotelero constituido un año atrás con 680 millones de euros. Fue a través de la compra del complejo Arenas Resort Giverola, situado en Tossa de Mar (Girona) al grupo hotelero suizo Arenas Resorts. El complejo cuenta con una superficie de 35 hectáreas y dotaciones que incluyen un hotel con 213 apartamentos.

También cuenta con cinco restaurantes, instalaciones deportivas, una piscina con spa y acceso directo a las playas Cala Pola y Cala Giverola. El espacio será sometido a una rehabilitación valorada en 40 millones de euros y el encargado de gestionarlo será Med Playa.

La primera reforma comenzará en noviembre de este año, al finalizar la temporada alta. El objetivo será reposicionar el activo y conseguir una calificación de cuatro estrellas, así como mejoras en las certificaciones ambientales.

Después de haber completado el levantamiento de capital inicial para nuestro último fondo hotelero el verano pasado, hemos observado pacientemente el sector en el contexto de la pandemia”, explicó en ese entonces Mónica Garay, socia senior y directora del área hotelera en Azora.

Esta importante adquisición nos permite reposicionar por completo un complejo hotelero extremadamente bien ubicado en un área de destino popular para turistas nacionales e internacionales”, agregó.

En la elección del establecimiento ha influido su ubicación costera, muy demandada por turistas nacionales e internacionales. También su enfoque al aire libre, lo cual ha aumentado su resistencia a los impactos del covid-19 y le permitirá recuperarse más rápido.

Compra de hoteles en España: el perfil de Azora

Desde el año 2014, Azora ha sido el segundo mayor inversor en hoteles vacacionales en Europa. Como dijimos, esto fue gracias a la constitución y gestión de la socimi Hispania Activos Inmobiliarios.

Habiendo invertido más de €1.300 millones en los últimos años en la adquisición de un total de 46 hoteles con 13.000 habitaciones, alcanzó retornos para los inversores de aproximadamente un 20 % anual.

Según describe la propia firma, la estrategia de inversión incluye una supervisión intensa de la gestión operativa de los hoteles. También acciones de mejora y reposicionamiento para generar rentabilidades atractivas.

Para Azora, el sector hotelero a nivel europeo y, en particular, el sector vacacional, sigue ofreciendo numerosas oportunidades de inversión para la generación de valor a través de una gestión activa, con su perfil de crecimiento y fragmentación. Además, la empresa se centra en el desarrollo y adquisición de nuevas fórmulas de alojamiento. Por ejemplo, hostels en principales ciudades europeas.

España, uno de los países más atractivos para invertir en inmobiliario

compra de hoteles en españa (2)

Durante la séptima edición del Encuentro Inmobiliario Savills Aguirre Newman, Tinsa e IESE, expertos del sector destacaron que España es uno de los países más atractivos desde el punto de vista de inversión, debido a la cantidad de fondos interesados en todos los segmentos. 

Estamos en la senda de la recuperación y esta es una oportunidad que tenemos que aprovechar, como la inversión para build to rent, de manera que recuperemos la oferta de vivienda y crezca el empleo”, manifestó Santiago Aguirre, presidente de Savills Aguirre Newman.

La compra de hoteles para inversión en España en 2021

Aunque fue uno de los sectores más golpeados debido a la pandemia de coronavirus, existe un interés elevado por parte de los inversores sobre la hotelería en el país, de acuerdo al último informe publicado por BNP Paribas Real Estate.

Esto responde al hecho de que el mercado ofrece más oportunidades, derivadas de las necesidades de venta de propietarios que precisan liquidez. Y también a la confianza en la recuperación paulatina del sector en un momento de la pandemia más controlado.

Según el documento de la consultora inmobiliaria, el volumen de inversión registrado en el primer trimestre vinculado a la compra de hoteles en España alcanza los 231 millones de euros.

Schroders Capital y el Gran Hotel Central de Barcelona 

Otra de las operaciones que se ha destacado en las últimas horas es la de Único Hotels y Schroders Capital Real Estate Hotels (Schroders Capital). Ambas empresas han firmado un acuerdo definitivo para la venta del Gran Hotel Central. Con 146 habitaciones y ubicado en el casco antiguo de Barcelona, el precio de compra se definió en 93 millones de euros.

Esta adquisición supone la primera inversión del Schroder European Operating Hotel Fund I y ambas compañías han negociado la transacción del activo durante cinco semanas. Como parte de la operación, Único Hotels seguirá siendo el gestor del hotel. De este modo, continuará involucrado en lo que es una de sus propiedades más importantes.

El Grand Hotel Central es un hotel de cinco estrellas situado en el corazón de Barcelona. Schroders Capital y Único Hotels pretenden aprovechar la reciente remodelación del inmueble para asegurar su posición en el mercado hotelero de gama alta de la ciudad.

Esta inversión encaja perfectamente con la estrategia del Fondo y es un primer paso en la creación de una cartera de hoteles diversificada de alta calidad en algunos de los principales destinos de negocios y ocio de Europa Occidental”, destacó al respecto Stephane Obadia, director de inversiones hoteleras de Schroders Capital Real Estate Hotels.

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