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Por falta de experiencia, de información o sencillamente porque las normas cambian, a veces resulta ineludible cometer errores al comprar una vivienda. En esta nota te asesoramos sobre los errores más comunes, a fin de que puedas adelantarte y evitarlos. ¡Sigue leyendo!

Evita errores al comprar una vivienda

Como siempre decimos en Oi Real Estate, comprar vivienda no es un proceso sencillo. Hay muchos elementos que debes considerar antes de dar el gran paso de firmar la compraventa.

Los mismos errores suelen repetirse una y otra vez ya que el proceso de compraventa requiere tomas de decisiones cruciales en todas las instancias del proceso. Por eso es que es normal errar en algún factor en alguna de las etapas, desde definir cuál es tu presupuesto, qué tipo de vivienda necesitas y dónde, cuál es el mejor préstamo hipotecario para ti, cuánto pedir de rebaja, entre otras.

Veamos cuáles son los factores cruciales en este proceso que deberás analizar cuidadosamente.

Factores a tener en cuenta al momento de comprar vivienda

Comprar vivienda es comprar una ubicación

Cuando compras una propiedad, no solo estás comprando el inmueble en sí, estás adquiriendo además el lugar en el que está enclavada. Incluimos aquí factores como la seguridad, las opciones de transporte, instituciones educativas, atracciones cercanas y más.

Quizá pienses que algunos de los factores mencionados son irrelevantes porque, por ejemplo, no tienes hijos actualmente. Sin embargo, la vivienda que obtengas será también una inversión a futuro. Al momento de vender tu vivienda en un futuro, tener oferta educativa cerca, por ejemplo, puede ser un plus muy importante para tu futuro comprador.

La regla del 30% al comprar vivienda

Uno de los errores comunes al comprar una vivienda que suelen cometer los compradores, más que nada en su primer experiencia de compra, es hacer un mal cálculo de su ingreso mensual para determinar si pueden solicitar hipoteca. La regla que puedes aplicar para determinar si llegas al monto, es la famosa regla del 30%. Se trata de calcular el dinero mensual que va a ir a parar a la entidad bancaria por la hipoteca y evitar que supere el 30% de tus ingresos.

Este cálculo no es tarea fácil. El error aquí es pensar que el 30% es el 30% de tu salario mensual. En realidad ese porcentaje debe calcularse sobre el dinero que te queda todos los meses, después de pagar otras deudas y los gastos diarios y mensuales que afrontes, como ser el pago de los suministros, cuotas de colegio, comida, compras, salidas, etc.

Como comprador, de acuerdo a lo que se establezca en la compraventa, tendrás que costear el valor de la transacción, gastos notariales, impuestos, comisión de los intermediarios, etc., sin mencionar el establecimiento de la hipoteca. Todos estos costos deberán ser restados también de tus ingresos disponibles para afrontar la cuota de la hipoteca. Una vez descontados todos esos pagos, recién ahí podrás analizar si la cuota mensual de la hipoteca no supera el 30% de tu presupuesto mensual.

Suele pasar que muchas personas no consideren todos estos montos y luego, estas contradicciones entre lo que pensabas que iba a suceder y lo que realmente sucede, aparecen sorpresivamente en tu vida a traerte dolores de cabeza. Lo que hacen los bancos cuando presentas este tipo de inconvenientes, es ofrecerte una nueva solución: sumar esos costos imprevistos en tu préstamo hipotecario. De nuevo aquí caeríamos en costear intereses muy elevados.

Entrada inicial demasiado baja

Juntar dinero para el pago inicial de la hipoteca suele ser una de las metas más complicadas. Nuestro consejo en esta instancia es entregar la entrada inicial más alta que puedas, para que luego, tu deuda con el banco sea la más baja posible.

Los bancos conocen esta realidad, saben de la dificultad de llegar a una buena entrada inicial. Debido a esto, los bancos ofrecen muchas alternativas que no siempre son buenas para el cliente por los intereses que se generarán. A modo de ejemplo, si ingresas como depósito inicial menos de 5% o 10% del valor de la propiedad, al banco le conviene porque abonarás muchos más de intereses.

Un truquillo que suelen utilizar las entidades bancarias en sus publicidades es incluir mensajes como “compra vivienda sin depósito”. Lo que sucede es estos casos, es que los bancos te incluyen el monto del depósito en la hipoteca, con una tasa de interés más alta.

Comprar vivienda solo por su valor

A veces el precio bajo de un inmueble puede ser tentador. Pero recuerda que siempre debes considerar todas las variables y aspectos de la vivienda en sí y de su entorno. Como hemos mencionado anteriormente, presta especial atención a los materiales de construcción, la orientación, ubicación, espacios, terminaciones, estado general y más detalles que no deben pasarse por alto. El valor de la propiedad será importante solo en cuanto encaje dentro de tu presupuesto disponible para la compra, pero no tiene que ser el factor más decisivo para dar el gran paso.

Busca asesoramiento especializado

Hay ciertos factores al comprar vivienda que pueden ser muy complejos y necesitarás de consejos por parte de especialistas en el sector. La mirada de un asesor inmobiliario podría serte de mucha ayuda. La decisión final siempre será tuya, sin embargo un profesional puede ayudarte a formar una idea más clara sobre lo que necesitas e incluso ofrecerte viviendas disponibles con las características que buscas y en zonas que prefieras.

Esperamos haberte sido de ayuda con nuestros consejos. ¡No dudes en contactarte con nosotros para asesorarte en tu compra!

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En este post, nos enfocamos en cómo un trabajador autónomo puede solicitar una hipoteca para comprar vivienda: Toda la documentación requerida y consejos prácticos. ¡Sigue leyendo!

Ser autónomo y no recibir un salario mensual hace de solicitar una hipoteca para comprar vivienda un trámite un tanto complicado. Como ya hemos mencionado en varias oportunidades, los bancos quieren la máxima seguridad de que su dinero va a volver. Por eso es que exigen que demuestres que tienes capacidad de pago suficiente para saldar tu deuda.

Los autónomos tienen este reto bastante difícil. En este caso, lo mejor es ir al banco muy bien listo, con documentación en regla bien detallada que refleje tus ingresos y las garantías de las que dispones. El primer paso que deberás dar es estar al tanto de los numerosos requisitos que los bancos solicitan.

Como base, y puede sonar un tanto obvio, pero muy necesario de aclarar, hay que tener muy claro que tus ingresos de la actividad en la que te desempeñes tienen que permitirte pagar las cuotas mensuales de la hipoteca. Además es necesario contar con ciertos ahorros, ya que el banco asume el solo hasta el 80% del valor de la vivienda y tu tendrás que hacerte cargo del restante 20%.

Comprar vivienda como autónomo:¿Qué requisitos se piden?

Para que una entidad bancaria de el paso de aceptar tu solicitud de hipoteca, primero constatará los siguientes aspectos de tu economía personal:

  • Ingreso estable: Recibir facturación recurrente, mensual o semanal de manera constante a lo largo del año será esencial. Recibir ingresos estacionales puede ser una traba muy grande para la aceptación de la solicitud.
  • La antigüedad de tu emprendimiento: Este punto hace a la solidez de tu negocio. Que la empresa esté actualmente en funcionamiento no será suficiente para otorgarte el préstamo. El banco revisará también la historia del negocio desde sus comienzos para asegurarse de que tienes espalda para afrontar los pagos a lo largo de los años.
  • Ahorros de al menos el 30% del valor de la vivienda: Como ya hemos mencionado anteriormente, los bancos no suelen financiar más del 80% del precio del inmueble. A esto debes sumarle los gastos que surgen en el proceso de compraventa, que normalmente suelen ser del 10% del precio de la vivienda.
  • Cuidado con las deudas: El departamento de riesgo del banco se detendrá a revisar tu nivel de endeudamiento sin dudas. Debido a esto, tus posibilidades de acceder a la hipoteca serán más elevadas cuanto menos préstamos estés actualmente costeando. Además, en el caso de poseer deudas vigentes, el banco constatará que las cuotas que estés asumiendo no superen el 35% de tus ingresos, sumando claramente también, la cuota de la hipoteca.
  • Buen historial crediticio: Estar al día con tus pagos en general, reflejará seguridad en el banco de que tu hipoteca también será saldada en tiempo y forma. Tus pagos a clientes, proveedores y prestamistas estarán bajo la mirada atenta del departamento de riesgo del banco.

¿No cumples con todos los requisitos?

Puedes comprar vivienda de todas maneras, todo depende del banco que elijas

Cabe destacar que cada entidad bancaria tiene sus políticas de riesgo. Por ello, los puntos antes mencionados pueden variar de banco en banco. Así que nunca está de más intentarlo de todas maneras si es que estás débil con alguno de los requisitos mencionados.

Tu documentación hablará por ti

Ahora bien, el número de documentos que como autónomo tienes que presentar es un tanto abrumador. Además de una declaración de la renta ajustada a tus ingresos reales, el trabajador por cuenta propia tiene que presentarse con los cuatro últimos trimestres de IVA e IRPF, los últimos recibos de la cuota de la seguridad social y los movimientos bancarios de los últimos seis meses, donde el banco revisará tu comportamiento financiero en ese período de tiempo.

En resumidas cuentas, el banco observará tus movimientos bancarios para ver cómo gestionas tu dinero a lo largo del tiempo. Ellos buscarán un comportamiento estable, tanto de entrada de ingresos como de salidas en forma de pagos.

¿Qué documentos debe presentar el autónomo en el banco?

  1. Informe de tu negocio o actividad. Te recomendamos preparar un buen informe con todos los detalles de la actividad que realizas. La historia del negocio/actividad, tu currículum, tu red de clientes y proveedores, proyectos a futuro, etc. La idea es reflejar la estabilidad que tiene tu actividad a lo largo del tiempo. Podríamos decir que este documento puede compararse con una entrevista laboral cuando estás buscando empleo.
  2. Última declaración del IRPF
  3. Situación contable del negocio: Aquí deberás incluir modelos trimestrales de IVA e IRPF y resumen anual. Aunque no es imprescindible, presentar esta información dejará más en claro al banco cómo funciona tu actividad.
  4. Capacidad de ahorro. Al presentar los movimientos de la cuenta corriente en los últimos 6 meses, tanto la personal como la utilizada para la actividad mostrarás este aspecto ante el banco sin problemas.
  5. Últimos recibos de todos nuestros préstamos: Se trata de facilitarle a la entidad estos datos para que puedan hacer un análisis del nivel de endeudamiento que tienes. El banco considerará tus deudas tanto personales como de empresa, leasings, pólizas de crédito, etc.

Sé fiel a la realidad: No es recomendable declarar menos

Nos enfocaremos aquí en tu declaración de la renta. Un punto que suele ser el principal obstáculo a la concesión de un préstamo. Quizá por resultado de un mal asesoramiento, algunos trabajadores autónomos tratan de compensar gastos para pagar menos impuestos y declaran ingresos muy escasos. Esto constituye un grave error, ya que ningún banco otorgaría una hipoteca a alguien que no puede costearla en base a los ingresos declarados.

La realidad es que a través del análisis de los movimientos bancarios a lo largo de 6 meses, fácilmente el banco puede demostrar que ganas más dinero del que declaras. Pero lo recomendable es presentar siempre declaraciones de la renta que sean reales y que sean acordes con la cuota mensual de la hipoteca.

¡No dudes en dejarnos tu comentario! En Oi Real Estate nos interesa conocer tu opinión y ayudarte con tus inquietudes.

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