Los procesos de compraventa y alquiler requieren la realización de una serie de pasos, documentos y pagos que están a cargo tanto de quien adquiere o alquila, como de quien vende o pone en alquiler su propiedad. En el sistema inmobiliario español, apriori a la nueva ley de vivienda, existía un vacío legal en relación a quién debía pagar la comisión inmobiliaria. Es decir, los honorarios correspondientes a la agencia que gestiona la operación.
Luego de la entrada en vigencia de la nueva normativa, se definió que, para el caso del alquiler de una vivienda, este pago deberá ser afrontado por los propietarios del inmueble. Sin embargo, para las operaciones de compraventa, sigue existiendo esta laguna en materia legal.
Invertir en habitaciones de hotel-Comisión inmobiliaria y nueva ley de vivienda
¿A quién correspondia el pago de la comisión inmobiliaria previo a la sanción de la nueva Ley de Vivienda?
Para poder dar una respuesta exaustiva, es preciso que nos detengamos en hace una diferenciación entre compraventa y alquiler.
En la mayoría de los casos, cuando se lleva a cabo una compraventa a través de una agencia inmobiliaria, lo habitual es que sea el vendedor quien se haga cargo de la comisión de la misma. Sin embargo, no existe una regulación concreta que determe de qué manera debe distribuirse tal pago, y la nueva Ley de Vivienda no ha realizado ningún cambio con rspecto a la materia.
Generalmente, la comisión inmobiliaria ronda entre un 3% y un 7% cuando se contrata una inmobiliaria tradicional, es decir, física. También, existen los servicios de inmobiliarias online que suelen presentar tarifas fija cuyo monto que oscila entre los 4000 y 8000 euros.
Esta laguna legal ha dado provado algunos tipos de interrogantes, entre los principales:
¿El comprador está obligado a abonar los costes por comisión?
En nuestro país es común que las agencias cobren no solo una comisión al vendedor. Además, se le conra un monto determinado por honorarios a quien compra la propiedad. Para algunos casos, esta cifra es cercana al 3% del total de la compra. A lo que se le debe sumar, el 21% correspondiente al IVA.
Una de los principales argumentos que expresan las inmobiliarias en relación al cobro de esa comisión a los compradores, tiene que ver con que se benefician del proceso, ya que la comisión corre por cuenta del vendedor. Por otro lado, las mismas agencias en muchas oportunidades deben conseguir la financiación adecuada para adquirir el inmueble. Este es el fundamento por el cual las inmobiliarias exponen para que el pago por dichos servicios sea afrontado por los compradores.
Otra de las situaciones que se suelen presentar respecto al pago de la comisión, es una reducción de honorarios: se rebaja el honorario al vendedor y se carga parte de ello al comprador, para que de esta manera el gasto sea compartido.
¿En qué momento se pagan los honorarios de la inmobiliaria?
Generalmente los honorarios inmobiliarios durante una compraventa se liquidan:
Cuando se cobran las arras,
50% con las arras y 50% en la firma de la escritura.
El día en que se firma la compraventa ( solo una minoría de las inmobiliarias se maneja con esta modalidad)
En el caso de las operaciones para la realización de la puesta en alquiler de una propiedad, la legislación funciona de manera diferente.
El Real Decreto-Ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, establecía que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato debían ser enfrentados por el arrendador en el caso de que se trate de una persona jurídica. No obstante, el pago de la comisión en alquileres que se lleven a cabo entre personas físicas no se había regulado. Por lo tanto, la comisión inmobiliaria recaía sobre el arrendatario.
Esta situación se ha visto modificada luego de la sanción de la Nueva Ley de vivienda
Comisión inmobiliaria en el contrato de alquiler: ¿quién la paga con la nueva ley de vivienda?
Uno de los puntos a los que hace referencia la nueva Ley de Vivienda es que los honorarios de las agencias inmobiliarias, para los alquileres, corren por cuenta del arrendador de la propiedad.
De esta manera, los inquilinos pueden liberarse de uno de los gastos iniciales que deben abonar al alquilar un piso. Es que el desembolso que debía afrontarse al firmar un contrato, podría llegar hasta cuatro o cinco mensualidades. Por ejemplo, en el caso de que se fuera a firmar un contrato de alquiler por 900 euros, el pago inicial era cercano a los 2.700 euros.
Esto aumentaba la dificultad, tanto para los jóvenes como familias, poder acceder a un alquiler. De esta forma, muchos jóvenes continuaban viviendo con sus padres, sin poder independizarse. El objetivo de la normativa fue reducir el dinero necesario para la emancipación y para el ingreso a un alquiler de familias.
En resumen, el objetivo era lograr llenar un vacío legal que llevaba mucho tiempo en nuestro país. La nueva Ley de Vivienda establece que el pago de los honorarios de un contrato de alquiler corresponde a quien se beneficia económicamente con la operación, es decir, el propietario del inmueble.
Otras modificaciones incluidas en la Nueva Ley de Vivienda
Otro de los cambios que presenta la Ley de Vivienda es que prohíbe los acuerdos en los cuáles se intente contradecir alguna de las pautas de la normativa. Para ello, establece que no puede existir una posición preponderante del propietario de una vivienda sobre la del inquilino que necesita encontrar una propiedad donde vivir. De esta manera, prohíbe la incorporación de aspectos de abuso contrario a la ley.
Respecto a la compraventa de viviendas, la nueva Ley de vivienda no ha establecido modificaciones. Debido a ello, este tipo de transacciones continúan realizándose de la forma en que se efectuaban antes de la normativa.
¿Qué opinas de la nueva ley de vivienda? Te parece correcto que se regule sobre la comisión inmobiliaria? ¿Consideras adecuado que sea el vendedor o arrendador quien pague los honorarios? ¡Cuéntanoslo en comentarios! En OI REAL ESTATE queremos conocer tu opinión.
Si estas pensando en vender, comprar o arrendar un inmueble ponte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te acompañarán en todo el camino, para que puedas llevar adelante un proceso rápido, seguro y confiable.
Aquí te contaremos en qué momento es más conveniente amortizar una hipoteca fija. Continúa leyendo el artículo para saber más.
En este artículo encontrarás:
Al momento de comprar una vivienda, la principal manera de conseguirlo es por medio de un préstamo hipotecario. En una hipoteca a tipo fijo, el comprador se compromete a devolver una determinada cantidad de dinero, en un periodo de tiempo específico, asegurado con la garantía del inmueble que quiere adquirir. Un préstamo hipotecario suele durar un período de tiempo bastante largo, en el cual la situación económica del hipotecado puede variar.
Sin embargo, existe la posibilidad de acortar el plazo de devolución llevando a cabo una amortización anticipada. De hecho, se trata una manera de abonar una menor cantidad de intereses.
Es normal que nos preguntemos en qué momento es conveniente devolver una parte de la deuda. De manera resumida, podemos decir que siempre es buena idea adelantar la cuota de un préstamo hipotecario. Sin embargo, es importante tener en cuenta algunos puntos importantes antes de llevarlo a cabo. Aquí te contaremos todo lo que debes saber al respecto.
Amortizar una hipoteca fija: ¿Cómo hacerlo?
Existen dos formas de amortizar el capital de un préstamo hipotecario anticipadamente:
Amortización total: en este caso, deberás pagar de golpe el importe total de la deuda y, de este modo, cancelar el préstamo hipotecario.
Amortización parcial: se lleva a cabo un ingreso de una parte de la deuda, de modo que adelantas el pago de una parte y el resto lo sigues abonando mensualmente.
Ten en cuenta que, la amortización parcial implica la reestructuración del pago de la hipoteca. Al haber interrumpido el curso normal de las cuotas hipotecarias y los plazos de devolución, hay dos posibles reajustes:
Reducir las cuotas mensuales y mantener los plazos de devolución.
Reducir los plazos de devolución y mantener las cuotas mensuales.
Pagar menos por mes o reducir los plazos de devolución: ¿Qué es más conveniente?
La respuesta variará dependiendo de cuál sea tu situación económica. Si tu situación económica te da la posibilidad de pensar con perspectiva, lo más aconsejable es optar por reducir los plazos de devolución. Esto se debe a que, al pagar durante menos tiempo, se te calcula una menor cantidad de intereses. Por otro lado, si para ti es muy necesario darle un respiro a tu economía mensual, lo ideal será reducir las cuotas aunque a la larga debas abonar una mayor cantidad de intereses.
¿Cuál es el momento ideal para amortizar una hipoteca fija?
En primer lugar, debemos tener en claro que en España, la mayoría de los préstamos hipotecarios usan el sistema de amortización francés. Con este sistema, al inicio de la vida del préstamo las cuotas se destinan en mayor parte al pago de los intereses, y solo una mínima parte se destina a amortizar capital. Esta proporción se invierte a medida que se va devolviendo el préstamo, al final del mismo, se abona mucho más capital que intereses.
¿Qué sucede si amortizas anticipadamente tu préstamo cerca del final de su vida? La realidad es que no es conveniente, esto se debe a que ya habrías abonado la mayor parte de los intereses. Entonces, el mejor momento para amortizar una hipoteca fija es cuando queda una mayor cantidad de intereses por pagar, en otras palabras, lo ideal es amortizar al comienzo.
Para comprenderlo mejor, debes tener en claro que los intereses se calculan a partir del capital pendiente de amortizar. En el caso del sistema francés, solo una pequeña parte se destina al capital, entonces, el capital al comienzo baja poco, y los intereses son más elevados. Amortizando al inicio lograrás reducir antes el capital y, de ese modo, pagarás una menor cantidad de intereses.
¿Cuáles son las comisiones por amortizar anticipadamente una hipoteca a tipo fijo?
Como ya hemos mencionado, la principal razón para dar inicio a una amortización de un préstamo hipotecario a tipo fijo es ahorrar en los intereses. No obstante, la entidad bancaria lo sabe muy bien, es por ese motivo que establece una comisión por amortización anticipada. A la hora de comparar diferentes préstamos hipotecarios, este es uno de los puntos a los que debes poner especial atención.
Es probable que hayas escuchado que, en 2023, esta comisión ha desaparecido. No obstante, la realidad es que esto es así, pero únicamente para los préstamos hipotecarios a tipo variable. Esto se debe a que se trata de una medida para hacer frente a la subida del euríbor, que únicamente afecta de forma directa a los préstamos hipotecarios variables.
Si amortizas la hipoteca durante los primeros diez años de vida del préstamo, lo máximo a lo que puede llegar la comisión es a un 2% del total del préstamo. En caso de que lo hagas después de los diez años, la comisión será de un 1,5 %. Tener en claro cuál es la cuantía que implicaría la comisión por amortizar una hipoteca fija es uno de los puntos que será de gran ayuda para valorar si hay que amortizar el préstamo hipotecario. Para hacer frente a esa cifra con el ahorro en intereses que implicaría la amortización de la hipoteca, lo más aconsejable es utilizar un simulador de hipoteca más gastos.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cuándo es más conveniente amortizar una hipoteca fija. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Antes de contratar una hipoteca las dudas más frecuentes tienen que ver con las cláusulas abusivas, la obligatoriedad de las vinculaciones y la amortización de los pagos.
En este artículo encontrarás:
Contratar una hipoteca es un compromiso de muchos años que conlleva una responsabilidad de envergadura. Tanto el banco como los clientes aceptan un acuerdo a través del cual, ambos deben dar algo a cambio. En el caso del prestamista, será quien le posibilitará el dinero en efectivo para poder adquirir la vivienda. En el caso del prestatario, luego de efectuada la operación tendrá un plazo de 15, 20 ó hasta 30 años para devolverlo. Por supuesto que por este servicio se cobrará un interés, el cual estará determinado por la entidad financiera, que analiza al cliente y le ofrece según su perfil las condiciones que considera convenientes. Dentro del contrato se establecen vinculaciones, plazos, intereses y comisiones.
Es natural que durante el proceso de contratación existan inquietudes y preguntas sobre lo que se va a firmar. Cuáles son las preguntas más frecuentes previas a las operación de contratación de una hipoteca? Hasta cuándo puede un cliente evacuar todas sus dudas para decidir con seguridad? Si quieres saber las respuestas a estas inquietudes, no dejes de leer este post!
Dudas más frecuentes antes de contratar una hipoteca
La ley de Crédito Inmobiliario, estableció que los futuros hipotecados deben conocer al pie de la letra los puntos del contrato hipotecario. Para ello, se instrumentó que los notarios comenzaran a intervenir en la fase precontractual de los préstamos y antes de la firma se concretan reuniones en las cuales se disipan todas las dudas referidas a la formalización de la hipoteca. En estos encuentros se comprueba que la documentación legalmente exigida haya sido entregada en tiempo y forma y se responden las dudas que se plantean. Además al finalizar la cita se hace constar el asesoramiento prestado.
En este paso previo a la firma los clientes suelen tener en claro muchos de las características principales de los préstamos. Así es que son conocidos los gastos, el tipo de interés, el capital que se recibe para el pago de la vivienda y la duración del préstamo.
Sin embargo hay otros puntos en los que hay dudas para los usuarios próximos a firmar una hipoteca, aquí te contaremos los más comunes:
Cláusula suelo
Esta era una cláusula que determinaba el interés mínimo de una hipoteca variable, y se aplicaba si el índice de referencia más el diferencial no alcanza el valor establecido. Cuando el Euribor comenzó a bajar, estos topes se hicieron efectivos y los clientes abonaban más en sus cuotas de lo que hubieran pagado sin tenerlos. Por muchos años, los bancos la incluyeron en sus contratos, son embargo, luego de varias idas y venidas judiciales el Tribunal Supermo consideró que eran cláusulas abusivas. La ley de hipotecas prohibió expresamente su inclusión en los contratos.
Seguros: ¿Es obligatorio contratarlos?
Desde una perspectiva legal, el seguro de hipoteca o seguro de vida de hipoteca no es obligatorio. En otras palabras, no hay una ley que obligue al solicitante de una hipoteca a contratar un seguro de hipoteca para que este pueda tener acceso al préstamo. De hecho, la ley hipotecaria de 2019 prohíbe la práctica de los productos vinculados a la concesión de préstamos hipotecarios.
No obstante, en la práctica, la mayoría de bancos intentan que la concesión de la hipoteca se realice de manera conjunta a la contratación de un seguro de vida de hipoteca. El motivo es que, en caso de fallecimiento, se aseguran de que el préstamo hipotecario estará cubierto por el seguro y este se encargará de la deuda que fue contraída por el hipotético fallecido.
En resumen, los bancos pueden exigir que, para tener acceso a las mejores condiciones, se contrate un seguro de vida. No obstante, lo que dice la ley es que las entidades bancarias deben permitir que los consumidores acepten pólizas alternativas. Por ende, no será necesario contratar un seguro con tu banco si encuentras opciones más ventajosas.
Ahora, debes tener cuidado, el banco puede venderte el seguro de vida como producto vinculado (obligatorio en ese caso) o como producto bonificador.
Si te vende el seguro como producto vinculado deberás contratar un seguro de vida para que te concedan el préstamo hipotecario, pero con la aseguradora que tú elijas.
Si te vende el seguro como producto bonificador tendrás la posibilidad de decidir si quieres o no contratarlo. En caso de no contratarlo, tu hipoteca tendrá un interés más alto.
¿Tengo que cumplir con vinculaciones para contratar una hipoteca?
Otra de las dudas más frecuentes en la previa de contratar una hipoteca tiene relación con las vinculaciones. ¿Es obligación tener domiciliada la pensión o la nómina? ¿Contar con recibos periódicos de servicios en una cuenta del banco? ¿Hay que adquirir planes de pensiones o productos de inversión con empresas elegidas por la entidad acreedora?
Siempre debemos dejar en claro que la contratación de productos de venta combinada no es obligatoria. Lo que ocurre es que puede determinar ciertas ventajas que, por lo general, tienen que ver con la aplicación de un tipo de interés más bajo, aunque es conveniente analizar si los costes del producto lo compensan. Muchas veces lo que sale el producto es mucho mayor que lo que implica la rebaja del tipo de interés. En estos casos la ley también exige que la entidad informe al prestatario, las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado. Un dato importante es que, en caso de contratarlos, no están obligados a mantenerlos durante todo el plazo de vida del préstamo.
La amortización anticipada
Cuando hablamos de amortizar una hipoteca, nos referimos a devolver antes del tiempo pactado o estimulado el dinero que la entidad bancaria prestó para la compra de una vivienda. O bien, devolver una gran parte de la deuda.
La amortización de la hipoteca es considerada “anticipada” cuando la devolución del capital se realiza antes del vencimiento del contrato.
El derecho a reembolsar en forma anticipada tanto total o parcialmente está reconocido por la ley, como también las comisiones máximas que se pueden cobrar.
Recuerda revisar si el hecho de amortizar la hipoteca va a implicar el pago de comisiones (ya sea en concepto de amortización parcial o de cancelación).
Al momento de hacer números, debes considerar que Hacienda establece un topemáximo que se puededesgravar por lahipoteca: hasta un 15% del total del dinero que hubieras ido devolviendo a tu banco, con un límite de 9040 euros.
Consecuencias de los impagos
Imaginemos que la situación económica es muy complicada y no se ha logrado llegar a un acuerdo con el banco o entidad financiera acreedora del préstamo hipotecario, entonces, los deudores optan por dejar de pagar la hipoteca.
La consecuencia derivará en un proceso de embargo y subasta de la vivienda. Por otra parte, si con la venta de la vivienda no se logra pagar el total de la deuda, la entidad bancaria puede intentar cobrarla con todos los bienes de las personas que intervienen en la hipoteca, tanto prestatarios como avalistas.
¿Cuánto necesitas ahorrar para pedir una hipoteca?
Antes de buscar tu nueva vivienda debes ser solvente y cumplir las condiciones para pedir un préstamo hipotecario. En primer lugar, debes reunir el dinero necesario para dar la entrada de tu próximo piso, pero ¿De cuánto se trata?
Lo aconsejable es contar con unos ahorros de entre el 20% y el 30% del valor del inmueble. Esto se debe a que los bancos no suelen financiar más del 80%. La mayor parte de esos ahorros serán destinados a cubrir el importe que la entidad bancaria no te cubre. Sin embargo, también debes considerar el pago de los gastos de notaría, gestoría o tasación, así como el IVA de las viviendas de obra nueva.
En ciertas ocasiones circunstancias se puede acceder a una hipoteca al 100%, lo que te brinda la posibilidad de comprar una vivienda sin contar con el ahorro necesario. Para conseguirlo, el precio de compraventa del inmueble debe ubicarse por debajo del importe de tasación.
¿Hipoteca fija o variable?
La elección de un tipo de hipoteca u otro variará en función de la situación personal del cliente. Lo ideal es buscar el asesoramiento de los expertos en el sector. De este modo, se encargarán de analizar tu caso y ayudarte a elegir la opción que te resulte más conveniente.
Por otro lado, es fundamental que te informes sobre el sector hipotecario para despejar tus dudas y ser consciente de la decisión que estas por tomar.
¿Qué debes analizar antes de elegir el tipo de hipoteca?
Es cierto que ese préstamo te va acompañar durante 30 años, por lo que obtener unas buenas condiciones es fundamental. No obstante, también tendrás que poner atención a los gastos que debes afrontar cuando decides contratar una hipoteca. Los gastos del notario, la escritura y los impuestos son algunos de ellos, y pueden cambiar en función de la vivienda. Aquí va un ejemplo para comprenderlo mejor, si compras un piso de obra nueva, será necesario añadir un 10% al precio de compra, mientras que si se trata de una vivienda protegida el IVA será solo del 4%.
¿Qué comisiones tienes que pagar?
Algunas hipotecas presentan comisiones de apertura, deberás abonarla al comienzo del préstamo. También, pueden contar con amortización anticipada, que solo tienes que abonar si deseas devolver el dinero al banco antes de que finalice el plazo. Una gran cantidad de bancos ya no cobran comisión de apertura. Sin embargo, si tu entidad la incluye, se encontrará entre el 0,25% y el 1% del capital.
En el caso de la comisión de amortización anticipada, la cantidad que deberás pagar variará dependiendo de si tu hipoteca es fija o variable. El límite para las hipotecas fijas es del 2% en la primera parte del préstamo y del 1,5% en el resto del plazo. Para hipotecas variables, el límite se ubica en el 0,25% durante los tres primeros años, del 0,15% en los cinco siguientes y, luego, no deberás pagar comisión.
¿Puedo contratar una hipoteca siendo autónomo?
Cuando vas a pedir una hipoteca, la entidad financiera te solicitará que acredites tu solvencia económica. En este sentido, lo ideal es tener un contrato estable, si puede ser, indefinido y una nómina fija. No obstante, ¿Qué sucede si eres autónomo? Los trabajadores por cuenta propia que busquen comprar una vivienda tendrán que demostrar que sus ingresos, a pesar de que varían cada mes, son estables en el tiempo. Las hipotecas para autónomos, por lo general, presentan unos requisitos más restrictivos, ya que acreditar la solvencia económica en estas circunstancias es bastante más complicado
¿En qué banco debes pedir la hipoteca?
Una duda muy habitual es si conviene ser fiel a tu banco y solicitar la hipoteca donde ya eres cliente o optar por una nueva entidad. Lo más aconsejable en este sentido es que, te dirijas a varias oficinas, además de consultar por Internet las condiciones de diferentes préstamos hipotecarios. Lo ideal es que valores primero las ofertas de los bancos online, ya que brindan préstamos cerrados, no negociables, que pueden ser de utilidad como referencia para comparar las hipotecas que ofrecen las entidades tradicionales.
También, acude a tu banco de toda la vida ya que sabe cuál es el estado de tus finanzas y te puede brindar un producto ajustado a tu perfil. Esa información también te será de utilidad para conocer cuáles son tus opciones y enfocar mejor la búsqueda. Es fundamental que tengas en claro que, a pesar de que tu banco sabe de primera mano tu situación financiera, eso no implica que vaya a ofrecerte la mejor hipoteca que podrías obtener con otra entidad.
Es por estos motivos que resulta fundamental analizar muchas opciones diferentes.
¿Puedo ser propietario de una vivienda, pero no deudor de su hipoteca?
Propietario de un inmueble es quien formalmente figura en el contrato de compraventa del misma, así como en su escritura pública firmada ante notario y en el Registro de la Propiedad. Esta persona estaría obligada al pago del préstamo hipotecario. En caso de contar con dos propietarios (figurar ambos en la escritura) y uno de ellos quede exento del pago de la hipoteca, será necesario comunicarlo formalmente al banco y a Hacienda. Esto se debe a que es posible que se considere como donación por parte del que paga hacia la otra persona.
Sin embargo, también existe la figura del hipotecante no deudor. Esto hace referencia a aquella persona que solo aparece en la escritura para dar su consentimiento para llevar a cabo la misma y únicamente se recurriría a ella en caso de que el deudor de la hipoteca deje de abonar las cuotas mensuales previstas. En resumen, también actuaría como garante.
¿Puedo ser mi propio avalista?
En primer lugar, debemos tener en cuenta que el avalista lo que hace es responder al impago de la deuda por parte del propietario con todos sus bienes, presentes y futuros. Esto significa que, el propietario, en este caso, como persona física no podría ser su propio avalista.
Sin embargo, una persona que va a comprar una vivienda y tiene otra en propiedad, siempre libre de cargas (con una hipoteca ya pagada y que no sea aval de ningún otro préstamo), puede poner esa propiedad como aval de la segunda. En este caso respondería ante la deuda con el valor del inmueble que sirve como garantía de pago. No obstante, para que el banco reconozca el inmueble como garantía, tendrá que tasarlo para saber qué parte de la deuda cubriría el mismo.
¿Te fue útil esta información? Tienes más claras las respuestas a las dudas más frecuentes antes de contratar una hipoteca? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.
Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.
Desde Oi Real Estate queremos contarte si es posible comprar una vivienda con una hipoteca pendiente. La realidad es que esto no tiene por qué ser un impedimento, es posible subrogar el deudor, hacer una novación o adquirir una nueva hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
Si has encontrado la vivienda perfecta para ti. Las habitaciones, los ambientes, la ventilación, las vistas que tiene desde sus ventanales. Ya puedes verte viviendo en ella y disfrutando de cada espacio con amigos o en familia. No obstante, cuando preguntamos las condiciones para comprarla, el agente inmobiliario nos advierte que es un inmueble con una hipoteca pendiente. ¿Qué hacer ante esta situación?
Es lógico que aparezcan preguntas, por ejemplo si puede tratarse de un obstáculo para la compra, si habrá que abonar más para adquirirla, cuáles son los trámites para gestionar el cambio de titular, entre otras.
En el siguiente artículo te contaremos todo lo que debes hacer si buscas adquirir una vivienda con una hipoteca pendiente.
Encontrarnos ante la situación de que el piso que nos interesa comprar aún tiene una hipoteca vigente es muy común. La realidad es que no tiene por qué tratarse de un impedimento a la hora de comprar, ya que contamos con varias opciones para poder hacerlo.
¿Es posible comprar una vivienda con hipoteca pendiente?
Como mencionamos más arriba, la respuesta es sí. Es posible comprar un piso aunque tenga una hipoteca vigente, existen tres opciones para comprar una vivienda con hipoteca pendiente sin inconvenientes:
Subrogación del préstamo hipotecario.
Cancelación de hipoteca.
Novación de hipoteca.
Aquí te explicaremos cómo funcionaria con cada uno de estos casos.
Subrogación hipotecaria
Cuando hablamos de subrogación nos referimos a cambiar la hipoteca de banco. Esto te permitirá mejorar las condiciones. En este caso, se utilizaría para cambiar el titular del préstamo y moverlo a su entidad bancaria.
Novación hipotecaria
Se trata de cambiar las condiciones manteniendo el préstamo en el mismo banco. En este caso, se puede cambiar el titular del préstamo hipotecario por el comprador y se mantendría en el mismo banco.
Cancelación
Lo más común es optar por la cancelación, ya que es más sencillo para el comprador obtener mejores condiciones. En ciertos casos, la entidad bancaria tiene que aceptar los trámites. Al cambiar las condiciones, no solo pueden cambiar el titular, también el préstamo y otras cláusulas, ya que difícilmente el perfil del comprador y vendedor tengan el mismo perfil.
¿Es legal comprar una vivienda con una hipoteca pendiente?
La respuesta a esta pregunta es si, es legal comprar una vivienda sobre la cual pese un préstamo hipotecario. Que tenga una hipoteca pendiente quiere decir que el actual propietario cuenta con un compromiso con la entidad bancaria que le prestó el dinero para abonar el inmueble y aún no llegó a devolver todo ese dinero.
Este tipo de operatorias es más común de lo que creemos en el mercado inmobiliario, ya que los propietarios pueden tener diferentes motivos para querer vender las viviendas. Puede ser que necesite más espacio, porque la compró como inversión o por las motivos que sean, una persona puede necesitar vender su casa a pesar de que cuente con un préstamo hipotecario aún no cancelado.
¿Es posible comprar la vivienda al contado?
En ciertos casos los compradores tienen ahorrado todo el dinero como para pagar la vivienda que desean adquirir. Si se da esta situación, el comprador debería hacer dos cheques frente al Notario. Por un lado, una parte del pago tendrá que ir destinada a cancelar la deuda con el banco, por otra parte se deberá cubrir el pago para el actual propietario de la vivienda.
Aquí va un ejemplo para comprenderlo mejor, si la vivienda en venta cuesta 150 000 euros y tiene una hipoteca de 100 000, será necesario pagar 100 000 al banco y 50 000 al comprador.
Cómo subrogar la hipoteca para cambiar el titular paso a paso
Cuando hablamos de subrogar una hipoteca se puede hablar de dos casos:
Subrogar el acreedor: esta situación se da cuando el préstamo hipotecario se muda de banco, es decir, el mismo titular continuará pagando la deuda pero en otra entidad bancaria.
Subrogar el deudor: cuando queremos cambiar el titular del préstamo pero seguir en el mismo banco y con las mismas condiciones recurriremos a una subrogación de deudor.
En este caso, el nuevo comprador deberá sustituir al vendedor y pasar a ser el titular de la hipoteca haciendo una subrogación de deudor. Sin embargo, antes de tomar esta decisión tendremos que saber con exactitud cuáles son las condiciones que firmó el anterior hipotecado. De esta forma, sabremos si nos resulta conveniente o no hacer llevar a cabo esta operación, ya que se trata de un compromiso que tomaremos por un largo plazo con una entidad bancaria.
Del mismo modo, el banco que dio origen a la hipoteca tendrá que aceptarnos como nuevos deudores. Para hacerlo, se tomará un tiempo para realizar el estudio de riesgo que hace con todos sus nuevos clientes.
En caso de que la entidad bancaria avale nuestro ingreso como titulares de la hipoteca, contamos con dos opciones:
Aceptar el contrato como estaba estipulado y subrogar la hipoteca. De este modo tenemos la ventaja de ahorrar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que puede ser del 1,5% del total del préstamo hipotecario y también algunos gastos de notaría y registro.
No acatar las condiciones que nos ofrece la entidad bancaria y pedir una novación. En este caso deberemos hacer dos operaciones, subrogación y luego novación. No es lo más aconsejable ya que es un trámite extra que se hace ante notario e implica costes adicionales. Estos gastos pueden incluir la Comisión bancaria por novación (entre el 0% y el 1% del capital pendiente a pagar de la hipoteca), Gastos de notaría, Costes del Registro de la propiedad, Gastos de gestoría, Gastos de Tasación y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), esto último si solicitamos ampliación del capital.
Constituir una nueva hipoteca
Puede ocurrir que al momento de comprar una vivienda con hipoteca pendiente no estemos interesados ni en las condiciones ni en la entidad bancaria que las ofrece. En este caso, el actual propietario de la vivienda tendrá que cancelar la hipoteca y nosotros debemos encargarnos de constituir una nueva hipoteca. Para esto tendremos que averiguar las condiciones en diferentes bancos y elegir la propuesta que más nos convenga. El banco puede exigir ciertas condiciones tales como:
Un buen perfil crediticio
nómina con ingresos altos
no tener impagos en otros préstamos bancarios
un trabajo estable
avales
Comprar una vivienda con la hipoteca pendiente no es algo imposible. Solo debemos tener en cuenta las diferentes opciones con las que contamos y evaluar cuál nos resulta más conveniente. Siempre hay que considerar que un asesor inmobiliario podría sernos de gran ayuda en estos casos ya que si no pertenecemos al mundo inmobiliario podría dificultarse saber cuál es la mejor elección.
¿Qué tener en cuenta a la hora de comprar una casa con hipoteca pendiente?
Aquí van algunos consejos a tener en cuenta al momento de comprar una casa con hipoteca pendiente:
Obtener todos los datos del inmueble en venta
Se trata de un paso fundamental. Antes de optar por comprar una vivienda con hipoteca, es necesario pedirle al vendedor una copia de la escritura. De este modo, nos aseguraremos de que, efectivamente, el propietario de la vivienda es quien dice serlo.
Luego debemos solicitar al Registro de la Propiedad una nota simple, que verifique que la propiedad se encuentra a nombre del vendedor. Es buena idea aprovechar esta petición para solicitar también información vinculada con posibles embargos existentes en la vivienda, por ejemplo deudas de las que se podría no tener constancia u otro tipo de cargas.
Conocer los gastos que debes afrontar
Otro paso importante es dar inicio a los trámites para comprarlo. Es fundamental tener en cuenta que los gastos derivados de la gestión de compraventa corren a cargo del comprador, excepto del impuesto de plusvalía, que es responsabilidad del vendedor.
Una vez que se adquiere un inmueble hipotecado, siempre se tiene que abonar un impuesto que tiene lugar cuando se trata de viviendas de segunda mano. Nos referimos al ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). El importe del tributo se encuentra, aproximadamente, entre el 6% y el 7% del precio total, dependiendo de la comunidad autónoma, así como otros aspectos vinculados con la situación del comprador, por ejemplo, la edad, los ingresos, entre otros.
Dirigirse al notario para firmar la compraventa
Ahora debes dirigirte al notario con la escritura de la vivienda para que las dos partes se encuentren y cierren los acuerdos vinculados con la operación.
El notario establecerá una fecha para la firma de las dos partes y cuando se realice, se habrá cambiado la propiedad del inmueble, también los pagos de la vivienda que hayan sido acordados, en este caso probablemente se trate de la hipoteca.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre comprar una vivienda con hipoteca pendiente. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Desde Oi Real Estate queremos contarte qué es la TAE y por qué es tan importante al momento de contratar un préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
Los contratos hipotecarios cuentan con diferentes de ítems que contienen los datos relativos a las comisiones, los intereses, los plazos y las penalizaciones del préstamo. Si bien, una vez sancionada la Ley de Hipotecas del 2019 todos los puntos deben estar debidamente explicados por los agentes bancarios y por el notario, tanta información de golpe puede llegar a abrumarnos. Es por este motivo que resulta importante conocer previamente el significado de cada palabra del compromiso que vamos a firmar.
Uno de los conceptos que siempre observamos en las hipotecas es el de TAE. Aquí te contaremos en qué consiste, cuánto influirá en nuestra hipoteca, qué diferencias tiene con otras tasas, y mucho más. ¡Pon atención y toma nota!
¿Qué es la TAE hipotecaria?
En primer lugar es necesario aclarar qué es la TAE. Nos referimos a la Tasa Anual Equivalente o Efectiva.
Se trata de un término financiero que se define como el resultado de una fórmula matemática. Dicha fórmula incorpora el tipo de interés nominal, las comisiones y el plazo de la operación. Se expresa porcentualmente, mientras más bajo sea menos tendremos que pagar de gastos adicionales al dinero prestado. Esta tasa se encuentra tanto en préstamos hipotecarios como personales.
Entonces, al calcular la TAE de un préstamo hipotecario tendremos la posibilidad de saber cuánto pagaremos en total por la hipoteca, de intereses, del dinero prestado y por las comisiones.
a TAE media actual de las hipotecas se ubica en el 1,91% (dato de julio de 2022). Se trata del valor más alto de este año.
¿En que se diferencian el TIN y la TAE?
El Banco de España introdujo la TAE en 1990, antes de eso únicamente existía el TIN, se trata del Tipo de Interés Nominal. Este indicador indicaba solo la totalidad de los intereses del préstamo, en otras palabras, sólo informaba sobre cuánto dinero tendríamos que pagar en concepto de intereses, sin remitir a los demás gastos asociados.
El TIN tenía un inconveniente, no permitía calcular el total real de una hipoteca. Es por esto que el Banco de España optó por crear la TAE, que suple esa falencia y refleja la cantidad total que se deberá abonar al final del préstamo.
En resumen, el TIN es el porcentaje fijo que se pacta en concepto de pago por el dinero prestado por lo que indica el coste efectivo de un producto financiero. Este indicador surge de la siguiente fórmula “Tipo de Interés Nominal: euríbor + diferencial“
La principal diferencia entre la TAE y el TIN es que éste no incluye otros gastos asociados a la operación ni tiene que ser anual.
¿Qué conceptos incluye la TAE?
La Tasa Anual Equivalente tiene en cuenta la frecuencia de pagos, es decir si son mensuales, semestrales, anuales, las comisiones por cancelación, amortización o apertura, los gastos de la operación y la tasa de interés nominal.
En las TAE de hipotecas no se incluyen gastos del notario, costes de seguro u otros productos que vinculen al cliente con la entidad bancaria.
Gracias a la legislación bancaria, la información sobre la TAE debe ser informada de manera clara antes de la firma del contrato. Además, tiene que estar tipificada en el contrato y en las publicidades de las hipotecas.
El Banco de España cuenta con una calculadora de TAE online que te permitirá tener más información sobre lo que vas a abonar.
TAE de hipoteca fija y de hipoteca variable: ¿son lo mismo?
Como mencionamos más arriba, la Tasa Anual Equivalente considera muchas variables. Una de ellas es el interés, esto significa que, en caso de una hipoteca fija, será sencillo calcular por medio de la TAE el monto total que pagaremos por un préstamo. Al tener la cuota fija y el interés sin modificar por el total de la vida útil de la hipoteca, el TAE nos da la posibilidad de saber con certeza cuánto se pagará al finalizar el plazo.
No sucede lo mismo si se presenta ante una hipoteca variable, ya que al no contar con un interés fijo sólo se puede saber de manera estimativa cuál será el coste final del préstamo. Si estás buscando una hipoteca variable, probablemente encuentres en las promociones bancarias el término TAE variable. Esto es otra manera de llamar a la TAE para los casos de los intereses variables. De este modo, las entidades bancarias dejan en claro que no se trata de algo preciso sino que se establece como una estimación a partir del valor actual del interés.
¿Por qué es importante la TAE?
Tanto la TAE como el TIN, son indicadores muy importantes dentro de un préstamo. Es necesario resaltar que, si bien es fundamental por su carácter informativo, el TIN no le es de gran utilidad al consumidor. Los datos que se incluyen en la TAE si les aportan a los clientes una visión más certera y clara de cuánto aporta una inversión o cuál será el costo total de un crédito que nos conceda la entidad bancaria. Por este motivo, la TAE es un índice de gran utilidad para que los clientes sepan si los créditos hipotecarios que les brindan los bancos presentan o no, buenas condiciones. Además, les permitirá comparar ofertas entre las diferentes entidades.
Un punto importante a tener en cuenta es que la diferencia del porcentaje entre la TAE y el TIN suele ser más elevada en los préstamos personales que en las hipotecas.
En resumen, la TAE es un concepto sumamente importante que debemos considerar al momento de elegir una hipoteca. Si es fija, nos permitirá saber con precisión cuál será el coste final del préstamo. En caso de que sea variable, será un estimativo del cálculo, ya que nunca se puede saber qué sucederá con los índices de referencia. De todas maneras, comparar hipotecas por TAE permite saber cuáles bancos nos brindan más ventajas, ya que si tiene un TAE bajo, la cuota será más baja y viceversa.
La situación actual
Debido a la inflación disparada y, a pesar de que EE UU y la zona euro aún no logran recuperarse plenamente de las consecuencias de la pandemia, los bancos centrales comenzaron a aumentar los tipos de interés. Por este motivo, el euríbor, el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas variables en España, ha vuelto a tasas positivas luego de seis años en negativo.
Puntualmente, el euríbor a 12 meses entró en negativo en 2016, pasando del +0,042% de enero al -0,008% en febrero, y registró su mínimo histórico mensual en enero de 2021 (-0,505%). Sin embargo, en abril de 2022 se volvió a situar en niveles positivos. En las últimas semanas la tendencia incluso se ha acelerado, debido a la elevada inflación, agravada con la guerra ucraniana, y su repercusión en la acelerada normalización monetaria por parte de los bancos centrales. El euríbor cerró el mes de agosto en el 1,249% y en la media de septiembre ya supera el 2% (2,083%).
Esto lleva a la mayoría de las entidades a aumentar los tipos de interés fijos que brindan en las hipotecas, que ya superan en general el 2,5% TAE. Por otro lado, están bajando tanto los tipos iniciales como los diferenciales que aplican en las hipotecas variables.
En este escenario, la preferencia de los usuarios por el tipo fijo es notoria (80,56%) y se triplican las hipotecas mixtas, que ya suponen el 18,06%.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la importancia de la TAE. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte de qué se trata la comisión de apertura de los préstamos hipotecarios y cómo se abona. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
Sin lugar a dudas, comprar una vivienda es el sueño de muchos españoles. Al momento de adquirir un inmueble, la mayoría opta por obtener financiación a través de un préstamo hipotecario para lograr alcanzar este objetivo. Sin embargo, solicitar una hipoteca no se trata de un procedimiento tan sencillo. En primer lugar, es importante informarse muy bien sobre los gastos que esto implica.
Al momento de contratar un préstamo hipotecario resulta fundamental analizar en detalle cuáles son los gastos vinculados a este. De este modo, estaremos totalmente seguros de que contamos con la posibilidad de hacer frente a cada uno de ellos. Algunos son las comisiones, que pueden ser de apertura, de cancelación, de subrogación, entre otros. Es por este motivo que hemos decidido contarte en profundidad de qué se trata la comisión de apertura y cómo se debe pagar. Pon atención y toma nota.
Comisión de apertura de un préstamo hipotecario: ¿De qué se trata?
En primer lugar, resulta fundamental dejar en claro a qué nos referimos cuando hablamos de la comisión de apertura de un préstamo hipotecario. Cuando un cliente pide un préstamo hipotecario, el banco en cuestión tendrá que llevar a cabo diferentes estudios con respecto a su solvencia, estabilidad económica y laboral. De este modo, podrá analizar si el cliente tiene la capacidad de abonar las cuotas sin ningún tipo de inconveniente. En otras palabras, se trata de analizar su capacidad de endeudamiento.
El objetivo de la entidad bancaria al llevar a cabo este tipo de análisis es doble. Por un lado, sirve para que el cliente logre endeudarse de una manera segura, dependiendo de cuál sea su perfil. Por otro lado, es de utilidad para que la entidad bancaria no tenga problemas al momento de recuperar el capital que ha prestado.
En base a lo que los datos reflejen los estudios, que se encargan a analistas expertos en la materia, el banco prestará un tipo de hipoteca u otro, o incluso, puede optar por declinar la petición, por el bien de las dos partes. En el caso de que decida conceder el préstamo hipotecario, cobrará una comisión de apertura por los gastos de los estudios de solvencia y los servicios relacionados a estos.
¿La comisión de apertura se puede cobrar más de una vez?
La respuesta a esta pregunta es no. La comisión de apertura únicamente se puede cobrar una vez y, además, dicho cobro debe encontrarse debidamente justificado. Tendrá que responder a los gastos asociados de un servicio prestado por la entidad bancaria para la concesión del préstamo hipotecario y debe quedar expresado en la escritura y contrato del préstamo.
¿Cuándo y cómo se cobra la comisión de apertura de un préstamo hipotecario?
Es muy importante resaltar que, en caso de que la entidad bancaria decidiera no conceder el préstamo hipotecario solicitado, no cobrará en ningún caso una comisión de apertura. Por otro lado, si se da la situación de que el banco sí la concede, representará entre el 0,5% y el 1% de la cantidad total prestada, se encontrará incluida en el cómputo general de la hipoteca y, como mencionamos más arriba, se cobrará por una única vez. Esto implica una suma que ronda, aproximadamente, entre los 500 y 1000 euros por un préstamo hipotecario de 100 000 euros.
Hay dos maneras fundamentales en que la entidad bancaria cobra esta comisión.
En la primera cuota: por un lado, es posible cobrarse junto con la primera cuota de reembolso del préstamo hipotecario, resultando en una primera mensualidad más elevada.
Restar de la cantidad que se transfiere: por otra parte, podría cobrarse restando este valor de la cantidad total que nos transfiere la entidad bancaria.
¿Qué dice la ley al respecto?
Debido a que representa un servicio que presta la entidad bancaria, se trata de una comisión reconocida y avalada por el Tribunal Supremo e incluida en la nueva Ley Hipotecaria. Dicha Ley, vela exactamente, por la seguridad jurídica y el buen funcionamiento del mercado hipotecario, lo que se puede ver reflejado en una mayor y mejor actividad crediticia.
De hecho, en una sentencia reciente, el Tribunal Supremo argumenta que la comisión de apertura no se trata de un gasto disociado del préstamo hipotecario. De hecho, es todo lo contrario, ya que responde a una serie de servicios que las entidades bancarias brindan a sus clientes. No obstante, estos sí se deben encontrar totalmente informados sobre cobro de dicha comisión y la misma debe figurar en la TAE del préstamo hipotecario.
Todo esto significa que, de la misma manera que ocurre con las comisiones que cobran las entidades bancarias por el mantenimiento de las cuentas, este tipo de cargos se cobran para poder cubrir los estudios de gastos, riesgos y, en general, todo el trabajo que llevaban a cabo, con el objetivo de ofrecer el mejor servicio que sea posible.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la comisión de apertura en un préstamo hipotecario. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre las hipotecas sin comisiones. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
El mercado hipotecario nos da la posibilidad de encontrar préstamos hipotecarios que se adaptan a casi todos los perfiles. No obstante, por lo general las buenas ofertas vienen acompañadas de cargos que aumentan el coste. Si no quieres que te los cobren, en el siguiente artículo te contaremos cuáles son las entidades bancarias que ofrecen una hipoteca sin comisiones y cuánto dinero podrías ahorrar.
¿Qué entidades ofrecen préstamos hipotecarios sin comisiones?
No son muchos los bancos que no incluyan comisiones en sus hipotecas. Además, la mayoría son online. Hoy en día, la lista la componen ABANCA, Ibercaja, EVO Banco, ING, COINC, Pibank, Banco Pichincha y Caixa Guissona. Sin embargo, la realidad es que no todos sus productos se encuentran libres de estos cargos, es por este motivo que será necesario consultar detenidamente sus condiciones para comprobarlo.
Las comisiones que puede tener un préstamo hipotecario
A pesar de que cada vez son más los bancos que brindan hipotecas sin comisiones, lo más común es que nos cobren algún cargo por la gestión del contrato o por cualquier otra operación. Aquí te contaremos cuáles son las comisiones más habituales:
Apertura: en este caso se cobrará en la firma de la hipoteca en concepto de las gestiones administrativas que tiene que hacer la propia entidad bancaria. La cantidad no se encuentra limitada por ley, sin embargo por lo general es de aproximadamente entre el 0,5% y el 1,5% del capital concedido.
Amortización anticipada o desistimiento: se cobrará en caso de adelantar una parte o la totalidad de la deuda que tengamos pendiente, será aplicada sobre el capital adelantado. Hoy en día se encuentra limitada por la ley hipotecaria, no obstante, el tope varía dependiendo del tipo de hipoteca:
Si se trata de un interés a tipo fijo, puede alcanzar hasta el 2% durante los primeros 10 años y de hasta el 1,50% después.
Si el interés es variable, puede ser de hasta el 0,15% durante los primeros cinco años o de hasta el 0,25% los primeros tres. En los dos casos, pasado ese plazo ya no puede ser cobrado.
Subrogación: si optamos por cambiar nuestra hipoteca de entidad bancaria, la entidad de la que nos vayamos puede aplicarnos una comisión. Del mismo modo que en el caso anterior, esta también es regulada con los mismos límites que la compensación por amortización anticipada.
Novación: se trata de una compensación que puede cobrar la entidad bancaria si cambiamos las condiciones del contrato. No se encuentra regulada por ley, su valor medio es aproximadamente el 0,5% sobre el importe pendiente en el momento del pacto. La excepción son los casos en los que se modifique el plazo, allí puede ser de un máximo del 0,10% del capital pendiente.
Cambiar hipoteca de variable a fija: tanto si hacemos una novación como una subrogación, la entidad se encargará de aplicar una comisión del 0,15% del capital pendiente de la hipoteca si llevamos a cabo el cambio durante los tres primeros años. Será del 0% de los tres años en adelante.
Es importante tener en cuenta que la entidad bancaria no puede cobrarnos ninguna de estas comisión que aparezca en el contrato de nuestro préstamo hipotecario. La cuenta para abonar las cuotas también puede tener una comisión, a pesar de que su coste tiene que reflejarse en la escritura y no es posible modificarlo, excepto que se utilice para otras finalidades.
¿Cuánto es posible ahorrar con un préstamo hipotecario sin comisiones?
Teniendo en cuenta lo mencionado más arriba, queda claro que, en caso de optar por una hipoteca sin comisiones podremos ahorrarnos una suma de dinero significativa. Esto puede ser tanto en la contratación del crédito como mientras este se encuentre vigente. Si te estás preguntando de qué cantidad se trata, podemos darte una idea, analizando el ahorro medio con una hipoteca de 150 000 euros sin ninguno de los cargos mencionados:
Con un préstamo hipotecario de 150 000 euros sin comisiones podríamos ahorrar unos 1500 euros por la apertura, calculados con una comisión media del 1%.
Amortización anticipada
Si se trata de una amortización anticipada de 10 000 euros, los cargos serían los siguientes:
En una hipoteca fija: hasta 200 euros durante los primeros 10 años o hasta 150 euros luego.
En una hipoteca variable: hasta 25 euros durante los primeros tres años o hasta 15 euros los primeros cinco años.
Subrogación
Por una subrogación con un capital pendiente de 100 000 euros, deberíamos pagar lo siguiente:
En una hipoteca fija: hasta 2000 euros durante los primeros 10 años o hasta 1500 euros luego.
En una hipoteca variable: hasta 250 euros durante los primeros tres años o hasta 150 euros en los primeros cinco años.
Novación
500 euros por una novación con un capital pendiente de 100 000 euros para, por ejemplo, modificar el interés del préstamo hipotecario. Los cálculos se han llevado a cabo en base a una compensación media del 0,5%.
Cambio de hipoteca
Aproximadamente 150 euros por cambiar de hipoteca de tipo variable a tipo fijo y con un capital pendiente de 100 000 euros si lo llevamos a cabo en los primeros tres años de la hipoteca.
Con este préstamo hipotecario sin comisiones, por ende, podríamos ahorrarnos como mínimo unos 1500 euros a la hora de formalizar el contrato. Por otro lado, el ahorro potencial podría ser de media entre los 2315 y los 4350 euros.
Si quieres evitar pagar alguna compensación o penalización, lo más aconsejable es que optes por contratar un préstamo hipotecario online. Esto se debe a que la banca virtual no las suele aplicar.
¿Cómo encuentro préstamos hipotecarios sin comisiones?
Hoy en día, encontrar préstamos hipotecarios sin comisiones resulta bastante sencillo si sabemos dónde debes buscar. Sin embargo, si no puedes perder mucho tiempo investigando por la red o visitando oficinas bancarias, lo ideal es que tener en cuenta tres simples pasos:
Comparador de hipotecas
En primer lugar, debes usar un comparador de hipotecas. Se trata de una herramienta que resulta de gran utilidad, ya que te dará la posibilidad de consultar de manera gratuita cada una de las ofertas del mercado. Además, podrás ver cuáles presentan estos cargos extra.
Negociar
Lo siguiente es negociar con la entidad bancaria para que no nos cobre ninguna comisión. Mientras mejor sea nuestro perfil y más años llevemos en la entidad bancaria, tendremos mayores posibilidades de obtenerlo.
Revisar la escritura
Por último, deberás revisar la escritura para garantizarte de que no se aplican. Es necesario leer detenidamente las cláusulas del contrato para comprobar que no incluyen ninguna comisión indeseada. Una buena opción es pedir asesoramiento al notario antes de firmar el contrato.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los préstamos hipotecarios sin comisiones. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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¿Quieres comprar una vivienda con financiación a tipo variable? En este post encontrarás las mejores hipotecas variables que puedes encontrar en España en diciembre de 2021.
Los bajos niveles del Euribor durante todo el 2021 propiciaron que las hipotecas variables sean una muy buena opción a la hora de pensar en comprar una vivienda. Es que el indicador permaneció mermando entre -0,505%, % y el -0,487%, siempre en el terreno negativo. Esto significa que las cuotas de los hipotecados que revisaron sus cuentas en estos meses fueron en baja.
El mercado de compraventa está en plena ebullición en España y en gran parte se debe a las oportunidades generadas por los bancos al ofrecer bajos intereses en las hipotecas. De esta manera, el sueño de comprar la casa propia no suena tan lejano y, en tanto y en cuanto se cumplan las condiciones, se puede llegar ser propietario de una primera o segundas residencias.
Estás en proceso de elegir la financiación de tu vivienda? En este post te contaremos las mejores hipotecas variables de diciembre 2021..¡Sigue leyendo!
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Hipotecas variables: ¿cuándo es mejor elegirlas?
Te encuentras hace tiempo buscando una vivienda y no te decides. Siempre le falta un detalle: la zona o las comunicaciones o la distribución de los ambientes o el vecindario no te convencen. Finalmente das con la propiedad ideal, lo sabes porque te imaginas viviendo allí el resto de tus días… ahora viene la parte complicada: cómo lo financias?
La buena noticia es que estamos en un excelente momento para invertir en vivienda. Los datos del INE lo confirman: septiembre disparó las operaciones en un 40%, haciendo que las estadísticas del mes superen a las del mismo período de 2008.
¿De qué se trata una hipoteca variable?
Cuando hablamos de hipotecas variables nos referimos a los préstamos para la compra de vivienda que están ligados a un indicador. En la mayoría de los casos estos créditos se ligan al Euribor, pero también existen otros índices como el IRPH ó el Mibor. Que la hipoteca esté referenciada a un índice significa que la cuota mensual que se pague dependerá de las fluctuaciones de estos indicadores.
En la actualidad, tomar una hipoteca variable que tiene como referencia al Euribor es conveniente, ya que el índice está en terreno negativo y según las previsiones se espera que continúe con este comportamiento por varios años. Las cuotas mensuales de quienes toman hipotecas variables, como su nombre lo indica, no son fijas sino que dependerán de la cotización de estos indicadores.
¿Conviene entonces contratar una hipoteca variable?
Todo dependerá del tipo de perfil de inversor que tenga el cliente. Mientras que algunos son más arriesgados y piensan en el beneficio del menor coste, otros son más conservadores y necesitan de una cuota fija para animarse a invertir. En el caso de que el perfil del comprador no tenga aversión por el riesgo, una hipoteca variable será la ideal cuando por ejemplo la idea sea devolver el préstamo en un plazo corto, de entre 5 y 10 años.
Hipotecas variables: en qué puntos prestar atención
Como en cualquier operación que se lleve adelante es preciso tener en cuenta cada uno de los detalles del contrato antes de firmar. Además se recomienda buscar varias entidades financieras para buscar la oferta que mejor cuadre para la compraventa que el comprador quiera realizar. Específicamente en las hipotecas, es importante prestar atención a tres puntos:
El diferencial
Este es un ítem fundamental que estará formado por dos factores: un índice (en la mayoría de los casos el Euribor) más un diferencial (porcentaje que varía según la entidad)
Interés hipoteca variable: Euribor + Diferencial
El interés, formado por ambas variables, determinará en el coste total de la hipoteca. Cuanto más bajo sea el diferencial que ofrece el banco, menor será el coste del préstamo. En cuanto al Euribor, al depender del Banco Central Europeo es un valor que siempre será fluctuante pero como vienen anticipando los economistas permanecerá en el terreno negativo por algunos años.
El momento en el que se revisa el interés
El contrato de la hipoteca especifica el momento cuando se realiza la revisión de la hipoteca, y ahí es cuando es clave la cotización del Euribor para saber en cuánto variará la cuota mensual.Las revisiones suelen ser semestrales ( cada 6 meses) o anuales ( una vez por año) y se realizan de forma automática. El cliente es informado mediante correo postal de los nuevos valores de sus cuotas generados por las variaciones en la cotización del Euribor. Entre los bancos más importantes que revisan las cuotas anualmente encontramos a: KutxaBank, Bankinter, Hipoteca Abanca, Coinc y Openbank. En cambio prefieren la revisión semestral: IberCaja, BBVA, Bankia , LiberBank y el ING
Vinculaciones
La mayoría de los bancos ofrecen propuestas de hipotecas y a cambio piden una vinculación, es decir que el cliente contrate otros productos o servicios extras propios de la entidad. Estas vinculaciones pueden ser:
Domiciliar la nómina
Contratar seguros
Planes de pensiones
Las vinculaciones encarecerán la hipoteca, por lo que será útil sumar los gastos que acarrean estos productos extras para evaluar si la oferta de la hipoteca es conveniente o no. Cuantas menos vinculaciones se exijan, menos se encarecerá la hipoteca.
Comisiones
Las entidades financieras cobran comisiones en diversas instancias:comisión de apertura, de amortización anticipada total o parcial, etc. Lo ideal sería que para que una hipoteca variable salga a cuenta, el banco no cuente con ninguna de estas comisione y algunos bancos (sobre todo los online) lo están llevando a la práctica.
Ingresos mínimos
Tanto para contratar una hipoteca fija como una variable se requiere de unos ingresos mínimos. En la actualidad suelen variar entre los 800 y los 3000 euros mensuales. Según el salario del cliente la entidad ofrece distintos rangos de hipotecas, así como también si el préstamo es contratado en forma individual o en pareja (dos titulares).
Mejores hipotecas variables de diciembre 2021
Finalmente llegamos al apartado de las mejores hipotecas variables de diciembre, último mes de este 2021.Por sus características, las hipotecas de los bancos COINC,EVO y Openbank son las más económicas.
Mejores hipotecas variables: la propuesta de COINC
La Hipoteca Variable de COINC presenta un interés del 1,89% + Euribor el primer año y de euríbor más 0,89%+ Euribor los siguientes. Como ventajas principales vemos que no es necesaria ninguna vinculación para obtenerla y que no cuenta con comisiones de apertura, subrogación ni amortización anticipada. Si se requiere que sólo sea un titular en la hipoteca
Este banco online permite financiar hasta el 80% de la compra de una vivienda habitual o hasta el 60% de la de una segunda residencia. Los plazos van desde los 3 hasta los 30 años.
Bankinter cuenta con su rama online denominada COINC, y es la división que se especializa en los préstamos hipotecarios. Es por esto que todos los trámites pueden realizarse a través de internet con la ayuda de profesionales de atención al cliente como soporte.
Mejores hipotecas variables de diciembre: EVO Banco
EVO Banco ofrece una hipoteca con un interés mínimo: el Euríbor más 1,85% el primer año y euríbor más 0,83% los siguientes. Si se quiere recibir una bonificación mayor se puede domiciliar los ingresos ( rebaja 0,10 puntos) contratar seguro de vida ( 0,15 puntos) o el seguro de vida del banco ( 0,10 puntos). La financiación para una vivienda habitual es del 80% en un plazo de 30 años. Entre sus ventajas encontramos que no cuenta con comisiones de apertura ni de amortización ( ni total ni parcial).
El EVO Banco, la división online del Grupo Bankinter propone contratar esta hipoteca sólo a través de internet. El único paso que requiere de presencialidad es la firma ante el notario.
Mejores hipotecas variables de diciembre: Openbank
La entidad online del Banco Santander cuenta con un interés el primer año es del 1,95%, más el Euribor y los años restantes el valor del diferencial varía hasta 0,95% + Euribor. Si se domicilian los ingresos se recibe una bonificación de 0,30 puntos y si se quiere firmar un seguro de hogar del banco se pueden lograr otra reducción de 0,10 puntos.
La tasación a cargo de Openbank recibe un beneficio: se devuelve el coste al contratar la hipoteca. Además no cuenta con comisiones de apertura ni de amortización parcial, aunque si hay un coste por amortización total de 0,25% los primeros tres años y 0% los siguientes. La financiación que ofrece es de hasta el 80% del valor de la propiedad si es la primera residencia, para un plazo de 30 años. En cambio si se trata de segunda residencia se podrá financiar hasta el 70% con un plazo máximo de 25 años.
Al ser una entidad online todo el procedimiento se lleva a cabo a través de internet con el acompañamiento de un gestor personal que colabora con las tramitaciones.
Esperamos que este post sobre mejores hipotecas variables del mes de diciembre de 2021 te haya sido útil. Y si tienes algún comentario para hacernos, puedes escribirnos. ¡Nos interesa tu opinión!
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Durante tres meses consecutivos el índice para calcular el interés de los créditos hipotecarios variables ha marcado bajas. Sin embargo, el Euríbor en septiembre ha mostrado un leve signo de recuperación al registrar una mínima subida en su valor.
En este post te contamos como cerró el Euribor en septiembre, cómo afecta esta subida a las cuotas de los créditos hipotecarios variables y cómo se relaciona con el incremento de la inflación en toda la zona euro. ¿Quieres saber más sobre el tema? ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Cómo ha cerrado el Euríbor en Septiembre?
El Euríbor es el índice que resulta del promedio entre los tipos de interés por el dinero que se prestan los diferentes bancos centrales de Europa entre sí. Es también la principal referencia que se utiliza para calcular los intereses en las hipotecas de tipo variable.
Luego de un trimestre en bajada, el Euríbor ha registrado una subida en septiembre al cerrar en -0,492%. El noveno mes de 2021 se presenta como una leve recuperación, en relación al cierre de agosto en -0,498%.
De esta manera, el Euríbor retoma lo valores con los que cerró a mitad de año y los índices se mantienen por debajo de lo registrado en septiembre de 2020, cuando habían llegado a un valor de -0,415%. Es por esto que las cuotas de hipotecas variables referenciadas al Euribor presentarán una pequeña rebaja.
Entonces… ¿Cómo quedará tu hipoteca en octubre?
Los créditos que se verán afectador por la suba del Euríbor en septiembre serán aquellos que sean revisados en las próximas semanas, de manera anual o mensual, según el tipo de contrato que se tenga. Al haber alcanzado el índice un valor inferior al del año pasado en el mismo mes (-0.415%), el interés y las cuotas de en este periodo de 2021 serán menores.
Para que sea más sencillo lo veamos en un ejemplo:
Tu hipoteca es por 150.000 euros en un plazo a cancelar de 25 años y con un interés referencial de Euribor más 1%. Al actualizar los intereses con el índice de septiembre las cuotas bajarían de la siguiente manera:
Revisación anual: Se abonarían 5,05 euros por mes menos. Por lo tanto, te ahorrarías para el próximo año unos 60,60 euros.
Revisión semestral: Se abonarían 0,32 euros por mes menos. Por lo tanto, te ahorrarías para el próximo semestre 1,92 euros.
¿Cómo se vincula esta subida del Euríbor con la inflación?
A pesar del aumento con el que cerró su cotización el Euríbor en septiembre, sus valores siguen estando dentro de los índices más bajos a nivel histórico. En este sentido, y considerando que la inflación en la zona euro se ha disparado a un 3% en agosto, tiende pensarse que la referencia del índice podría aumentar, ya que el Banco Central Europeo podría verse en la obligación de subir sus intereses. ¿Para qué fin? Para rebajarla hasta casi el 2%, que se considera su cifra ideal.
Tal como afirmó recientemente la presidenta del BCE Chistine Lagarde, es probable que esta subida sea temporal y pueda deberse justamente a los efectos post pandemia.
Por otra parte, especialistas macroeconómicos prevén que el Euribor seguirá por debajo del 0% en el corto plazo, pero con subidas ligeras. Para dar un ejemplo, desde el departamento de Análisis de Bankinter, auguran que la referencia terminará el año cerca de los -0,45%, y en 2022 cotizará a una media del -0,32%, subiendo en 2023 AL -0,18%.
¿Cuáles son las mejores ofertas con referencias de Euríbor?
En este contexto, solicitar un préstamo hipotecario que se encuentre referenciado a los índices del Euríbor puede ser muy conveniente. Esto se debe a que, según los expertos el índice se mantendrá en baja por algunos años más. En consecuencia, las cuotas de hipotecas variables serán más bajas.
Para que esto resulte una buena idea, debes contratar un banco que ofrezca un diferencial bajo, con pocos productos adicionales y sin comisión de apertura. Recuerda que el diferencial es el porcentaje que se le suma al índice Euribor para calcular el interés real de la cuota.
Dentro de las alternativas más favorables se encuentra la hipoteca variable del BBVA. Para su apertura no solicita una comisión y el interés será del 1,99% durante el primer año y luego por la suma del Euríbor más 0,99%. Esta oferta se encuentra condicionada por la contratación de seguros de hogar y de vida de la propia entidad bancaria más la domiciliación de la nómina.
Te recomendamos la consulta en diferentes bancos para poder comparar los porcentajes relacionados al diferencial y que tipo de condiciones solicitan.
Según nuestros especialistas las entidades bancarias con mejores hipotecas variables son:
Si te has quedado con alguna duda puedes dejarnos tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad con la información actualizada y precisa. Escríbenos.
Por el contrario, si lo que necesitas es una asesoramiento personal y profesional para vender, comprar o arrendar un inmueble comunícate a nuestro número. Estaremos encantados de acompañarte a lo largo del proceso.
Cada vez más españoles optan por la subrogación de su préstamo, la cual implica llevar su hipoteca a otro banco a través de procesos simples gestionados por las propias entidades financieras. Entérate en esta nota cuáles son sus causas por las que la gente decide mudar su deuda y cuáles son los requisitos para conseguirlo. ¡Sigue leyendo!
Se dice en el mundo inmobiliario que la subrogación de las hipotecas está teniendo su boom en este 2021. Tan sólo en el primer cuatrimestre, 12.000 clientes han llevado sus préstamos hipotecarios hacia otros bancos, transformándose en el valioso botín de las entidades financieras que proponen atractivas ofertas para convencerlos del cambio. Las ventajas incluyen desde mínimos cargas administrativos- pagadas en su mayoría por los propios bancos- e interesantes rebajas en los intereses.
¿Cuáles son las ventajas de la mudanza del préstamo? ¿En qué casos vale la pena hacer el cambio? Las respuestas a estas y a otras preguntas las encontrarás en este post, en el que hablaremos de subrogación de hipotecas en por lo que te recomendamos que sigas leyendo!
En este artículo encontrarás:
Subrogación de hipoteca: El año de los cambios
Los bancos reavivan el fuego de la guerra por los clientes, quienes no dudan en cambiar de entidad si es que esta les ofrece una propuesta mejor que su prestamista original. Comparado con el mismo período de 2019, entre enero y abril de este año han aumentado un 179% las subrogaciones de hipotecas, según los datos emitidos por el Instituto Nacional de Estadística ( INE). En los primeros cuatro meses del 2021 se produjeron estas migraciones a cambio de mejoras en los intereses, eliminación de comisiones y otros gastos. La oferta es tentadora si se tiene en cuenta que un hipotecado puede llegar a generar ahorros por más de 30.000 euros al cambiar de banco.
Qué es una subrogación de hipoteca?
En primer lugar debemos diferenciar dos tipos de subrogación:
De deudor: Cuando se cambia la titularidad del deudor, osea la persona que se hará cargo de terminar de pagar la deuda hasta que esté saldada con el banco. Esto sucede frecuentemente cuando se venden inmuebles hipotecados y la deuda pasa al nuevo propietario.
De acreedor: Es aquí cuando la persona que tomó el préstamo hipotecario decide cambiar de acreedor por lo tanto continúa con los pagos de su hipoteca pero a una entidad diferente con la cual gestionó su origen.
Subrogar la hipoteca es una operación avalada por la Ley de Préstamos Hipotecarios que permite trasladar el préstamo por la compra de una vivienda desde una entidad financiera a otra. Cualquier persona que tomó un crédito con el fin de adquirir una vivienda, tiene la posibilidad de trasladar la deuda hacia otro banco, en caso de que lo considere conveniente y luego de completar una serie de pasos.
Cuáles son las causas del incremento de cambios de bancos?
La crisis desatada por la pandemia alentó las modificaciones en las condiciones de los préstamos hipotecarios. La operación de subrogación fue elegida por más de 11.000 personas entre mayo y diciembre de 2020, resultando duplicar la cantidad del año anterior.
Los bancos, alertados por la pérdida de liquidez ante la baja actividad económica reactivaron la promoción de las subrogaciones y lograron de esta forma mejorar sus rentabilidades.
Bajos intereses, un motivo importante para subrogar
Si las hipotecas del 2010 al 2015 se otorgaban a un intereses mayores al 2 %, los que se pueden conseguir en la actualidad se comercializan por debajo del 1%. Es este un motivo por demás interesante a la hora de pensar en cambiar de banco, ya que una de las condiciones que puede cambiar puede ser la del tipo de interés. Con esto, las cuotas de los hipotecados pueden disminuir y se llegan a ahorros de 30.000 euros si se firma este nuevo contrato con el banco.
Cuáles son los pasos para subrogar la hipoteca?
Si quieres cambiar de banco tu hipoteca sólo tienes que seguir una serie de sencillos pasos que te comentamos a continuación:
#Análisis de las ofertas bancarias
En esta etapa deberás considerar todas las posibilidades que te ofrecen los bancos, con las condiciones y costes que cobran por el traslado. Siempre es recomendable contar con por lo menos tres ofertas para poder comparar bien y verificar que la propuesta es mejor que la de tu banco.
# Firmar una propuesta que te interese del nuevo banco
Si encuentras mejoras en las condiciones de tu hipoteca, la nueva entidad te pedirá que firmes una oferta para dejar asentado legalmente que quieres hacer la subrogación bajo las condiciones que dice el contrato. En este punto la entidad origen de la hipoteca debe estar avisada de este documento, operación que puedes hacer tu mismo o el banco subrogante.
#Evaluar la contraoferta del banco
La entidad que dio origen a la hipoteca tiene 15 días de plazo legal para ofrecerte una contraoferta que supere la del nuevo banco. Es la oportunidad para que el banco emisor te retenga, propuesta que puedes aceptar o declinar libremente.
La facilidad con que se puede realizar esta operación ha contribuido seguramente para que muchos clientes opten por esta posibilidad. El requisito es encontrar una entidad que mejore la oferta, avisarle al banco – que tendrá la opción de presentar una oferta mejor y luego firmar el acuerdo frente al notario.
En la actualidad la mayor parte de los gastos que conllevan hacer una subrogación de hipoteca los toma el nuevo banco. Así es como los costes de Registro, Notaría y Gestoría corren por parte de la entidad que recibirá la hipoteca, mientras que el cliente sólo tiene que pagar la comisión de subrogación (entre el 0 y 2% sobre el importe pendiente) y la tasación, que puede costar alrededor de 350 euros ( precio Julio 2021).
Cuándo es más conveniente subrogar la hipoteca?
Los casos en los que más conviene hacer subrogaciones son:
Cuando la rebaja en intereses es importante
Si quedan varios años para terminar de pagar la hipoteca
Cuando en el nuevo contrato se eliminan comisiones y vinculaciones innecesarias
Esperamos que te haya servido esta información sobres las subrogaciones de hipotecas. Si tienes algún comentario, por favor escríbenos en la casilla debajo del post.
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