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comisión de apertura abusiva

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Aquí te contaremos si es legal que tu banco te cobre la comisión de apertura de una hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Al momento de contratar un préstamo hipotecario es necesario tener en cuenta ciertos gastos previstos para su solicitud. También, es importante tener en cuenta una serie de comisiones que tienen las entidades bancarias, entre ellas, se encuentra la comisión de apertura de hipoteca. Esta comisión fue considerada abusiva por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Aquí te contaremos si esta comisión sigue siendo obligatoria y si es legal que tu entidad bancaria la cobre.

Comisión de apertura de hipoteca: ¿De qué se trata?

En primer lugar, es necesario dejar en claro a qué nos referimos cuando hablamos de la comisión de apertura de una hipoteca. Se trata del porcentaje que cobran las entidades bancarias por tramitar el préstamo solicitado. En otras palabras, es un importe que debes abonar además del pactado en el propio préstamo y que se cobra una sola vez.

Aquí van las características principales de la comisión de apertura de hipoteca:

  • Esta comisión abarca todo el trabajo de la entidad bancaria, esto incluye el estudio de gastos o riesgos.
  • Debe ser completamente transparente, ya que dependiendo de cuáles sean las circunstancias podría reclamarse.

¿Es legal la comisión de apertura en España?

La realidad es que la comisión de apertura de la hipoteca continua siendo legal y válida en España. Sin embargo, hoy en día se pueden encontrar diferentes matices para su aplicación.

Han tenido lugar ciertos inconvenientes con la comisión de apertura, ya que en 2019 el Tribunal Supremo de España la consideró justificada por ser parte del valor real de la hipoteca. No obstante, al año siguiente, el Tribunal de justicia de la Unión Europea (TJUE) la declaró abusiva por ser de carácter accesorio.

Por último, en la última sentencia del TJUE que tuvo lugar en marzo de 2023 se aclara qué sucede con la comisión de apertura de los préstamos hipotecarios. El juez será el encargado de certificar si la cláusula es comprensible y transparente, prevaleciendo la interpretación más favorable para el consumidor, así como lo establece el artículo 5 de la Directiva 93/13/CEE.

En otras palabras, la comisión de apertura, si bien no queda anulada, se encuentra bastante más regulada y vigilada que antes. De este modo, se protege al propietario por medio de la nueva Ley hipotecaria de 2019 gracias a diferentes normativas que facilitan siempre toda la información al cliente de forma completamente transparente y clara. Además de la obligatoriedad de dirigirse al notario previo a tomar la decisión de firmar la hipoteca y la denegación de la inscripción de cláusulas abusivas.

¿Quién debe abonar la comisión de apertura?

Lo que diferencia a la comisión de apertura de otros gastos de la hipoteca, es que debe ser abonada por aquel que solicita el préstamo. Se trata de una comisión cuyo coste ronda entre el 0,5% y el 1% del total del importe del precio, además, se establece dependiendo de:

  • La realización de diferentes estudios de indicadores, por ejemplo, los intereses, el tipo de préstamo hipotecario, la cantidad de dinero solicitada y el plazo de amortización.
  • El análisis de solvencia del solicitante del préstamo, además de las posibilidades de tiempo y la forma que tienes de devolver el dinero prestado por el banco.
  • La redacción de un modelo de préstamo donde ya esté incluida la comisión de apertura, el importe y los intereses.

Negocia la comisión de apertura con la entidad bancaria

Es posible negociar esta comisión cuando vamos a firmar la hipoteca. Sin embargo, debes tener en cuenta que existe la posibilidad de que, lo que ahorres al negociar la comisión de apertura, lo termines abonando de más por otro lado, por eso es importante poner mucha atención al negociar con el banco.

Es fundamental analizar cuál es el tipo de préstamo hipotecario que vas a solicitar. En caso de que se trate de una hipoteca a tipo fijo, el porcentaje por comisión suele ubicarse entre el 0% y 3%. Por su parte, en un préstamo hipotecario a tipo variable, el interés puede ir del 0% al 1%.

¿Cómo reclamar la comisión de apertura de tu préstamo hipotecario?

Hoy en día, son muchas las entidades bancarias que han optado por dejar de aplicar comisiones de apertura de hipoteca. Sin embargo, en caso de que te hayan cobrado una comisión abusiva en el pasado tienes la posibilidad de reclamarla. Aquí van los pasos que debes seguir para reclamar una comisión de apertura de tu préstamo hipotecario:

  • Dirígete al Servicio de Atención al cliente: debes presentar una instancia al Servicio de Atención al cliente de tu entidad bancaria. Tendrás que exponer cuáles son las comisiones que consideras abusivas, alude a la sentencia y nueva normativa del TJUE. A partir de ese momento, tu entidad bancaria cuenta con dos meses para dar una respuesta a tu reclamo.
  • Demanda: tendrás que presentar una demanda al Juzgado. En ella deberás pedir que se anule la cláusula por ser abusiva. Lo más aconsejable en este caso es contar con el apoyo legal de un abogado.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la legalidad de la comisión de apertura de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En el siguiente artículo te contaremos todo lo que necesitas saber para reclamar la comisión de apertura de tu hipoteca en caso de que sea considerada abusiva. Continúa leyendo para enterarte.

¿Qué es la comisión de apertura en un préstamo hipotecario?

En primer lugar, debemos dejar en claro a qué nos referimos cuando hablamos de la comisión de apertura de la hipoteca. Se trata de un cargo que las entidades bancarias acostumbran a cobrar a la hora de conceder una hipoteca. Esta comisión sirve para cubrir los gastos administrativos y de gestión vinculados a la apertura del préstamo en cuestión. Se trata de una comisión que, por lo general, ronda entre el 0,5% y el 1% del valor total del préstamo hipotecario. Esto significa que puede representar una cantidad importante de dinero. Por ende, por la compra de un inmueble de 150 000 euros la comisión de apertura de la hipoteca será de, aproximadamente, 1125 euros.

La comisión de apertura del préstamo hipotecario debe ser abonada por el cliente hipotecado, por imposición de la entidad bancaria para conceder el préstamo. El problema es que, en algunos casos, no se informa de manera clara al cliente de su existencia, su cuantía, y con qué servicio real se corresponde.

Reclamar la comisión de apertura de la hipoteca

Al momento de comprar una vivienda, debemos hacer frente a dos tipos de gastos diferentes, nos referimos a los gastos de compraventa y de la formalización del préstamo hipotecario. Es por este motivo que, lo más aconsejable es contar con un mínimo del 10% del valor de la propiedad ahorrado para destinarla a estos gastos.

Sin embargo, la reforma de la Ley del Crédito Inmobiliario de 2019 estableció que, de los costes de formalización de la hipoteca, el cliente únicamente debe hacerse cargo de los gastos de tasación. Lo que resta, es decir, gastos de notaría, registro, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, debe pagarlo la entidad bancaria en cuestión.

En otras palabras, el cliente dejará una mayor cantidad de dinero en los gastos de compraventa que en los de la formalización del préstamo hipotecario.

La comisión de apertura de la hipoteca

Otro de los gastos a la hora de solicitar una hipoteca es la comisión de apertura de la hipoteca. Por lo general, se diferencia de los mencionados anteriormente porque no se cobra en todos los bancos. No obstante, en marzo de este año el Tribunal Superior de Justicia Europea (TJUE) publicó una sentencia en la que se detallaba que la comisión de apertura de un préstamo hipotecario puede ser abusiva cuando su redacción no sea comprensible o bien, si el cobro es injustificado. En otras palabras, los clientes que lo hayan abonado tienen la posibilidad de reclamar este coste.

En este punto, es lógico que te preguntes cómo realizar la reclamación. Lo primer que se debe tener en cuenta es que, el plazo para los gastos de formalización de la hipoteca y la comisión de apertura no es el mismo. En el caso de la formalización de la hipoteca, hay una caducidad de 5 años a partir de que fue aprobada la Ley del Crédito Inmobiliario en 2019. Por otro lado, para la comisión de apertura, no hay una fecha, en otras palabras, es posible reclamarlo cuando lo creas oportuno.

¿Cómo reclamar la comisión de apertura de la hipoteca?

Gracias a la sentencia que fue emitida por el TJUE, ahora existe la posibilidad de reclamar la comisión de apertura de nuestra hipoteca. Para hacerlo, será necesario seguir una serie de pasos, aquí te explicaremos cuáles son:

  • Revisar los documentos del préstamo hipotecario: en primer lugar, debemos buscar el apartado en donde se menciona la comisión de apertura, es importante analizarlo con detalle. En caso de que no se encuentre explicado de una manera clara, o bien, si se ha cobrado sin justificación, podemos decir que se trata de una comisión de apertura abusiva.

  • Ponerse en contacto con un abogado: a pesar de que nosotros consideremos que la reclamación es viable, es fundamental que lo vea también, una persona especializada.

  • Llevar a cabo la reclamación ante el banco: será necesario realizar un escrito en el que detallamos las causas por las que consideramos que la comisión de apertura que nos cobró la entidad bancaria es abusiva. Además, se deben adjuntar los documentos de la hipoteca.

Una vez que se haya realizado este trámite, se debe esperar una respuesta por parte de la entidad bancaria. En caso de que el banco no dé respuesta o se no acepte realizar la devolución del importe de la comisión de apertura, será necesario dirigirnos a los tribunales.

Un punto fundamental es que el abogado que se encargó de asegurar que nuestra comisión de apertura es abusiva nos acompañe durante todo el proceso. De este modo, podremos evitar cualquier tipo de inconvenientes.

La solución más favorable para el consumidor

Por otro lado, la sentencia del TJUE indica que “en caso de duda sobre el sentido de una cláusula, prevalecerá la interpretación más favorable para el consumidor”. En otras palabras, esto significa que desde la justicia se intentará buscar la solución que resulte más favorecedora para el consumidor.

En resumen, en caso de que en nuestro préstamo hipotecario tengamos una comisión de apertura y consideremos que podría ser abusiva, lo ideal es comenzar con el proceso cuanto antes. A fin de cuentas, la realidad es que abonamos una suma de dinero que no teníamos que haber desembolsado.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la opción de reclamar la comisión de apertura de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Se considera que la comisión de apertura es abusiva en aquellos casos en los que no haya transparencia. Continúa leyendo el artículo para saber más.

La comisión de apertura es abusiva

La comisión de apertura de los préstamos hipotecarios ha sido declarada abusiva por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Será solo en los casos en que no se cumplen los requisitos de transparencia. De este modo, el TJUE aclara que el juez nacional tendrá que comprobar que el hipotecado se encuentra en condiciones de evaluar las consecuencias económicas que se deriven para él de dicha cláusula, comprender la naturaleza de los servicios proporcionados como contrapartida de los gastos previstos en ella y asegurarse de que no existe solapamiento entre los diferentes gastos que fueron previstos en el contrato o entre los servicios que estos retribuyen.

En esta sentencia se determina que la comisión de apertura de un crédito no forma parte del objeto principal del contrato. Esto significa que, por ende, es posible analizar si constituyó una cláusula abusiva, contrario a lo que estipula la jurisprudencia española.

El TJUE responde a una petición del Tribunal Supremo en un caso que enfrentaba a un consumidor con CaixaBank. El cliente había contratado un crédito con garantía hipoteca por 130 000 euros en 2005. En dicho préstamo, se establecía el pago de 845 euros por la comisión de apertura. En 2018 el consumidor reclamó y solicitó que la cláusula fuera declarada nula. La justicia ordenó en un primer momento al banco a devolver al cliente 845 euros que le había cobrado por la comisión de apertura de un crédito con garantía hipotecaria. El motivo fue que se consideró que la cláusula referente a esa comisión era abusiva y, por ende, nula.

Luego de recurrir sin éxito una primera vez, CaixaBank elevó el asunto al Tribunal Supremo. Preguntó al TJUE sobre la jurisprudencia española, que considera que la comisión de apertura regula un elemento esencial del contrato, debido a que constituye una partida principal del precio, y no es posible apreciarse su carácter abusivo si se encuentra redactada de manera clara y comprensible. En la sentencia, el TJUE indica que la Directiva europea se opone a la jurisprudencia nacional y precisa que esta comisión tiene un carácter “accesorio” en lo que respecta al contrato. Por otro lado, establece que el cliente se encuentra en condiciones de evaluar las consecuencias económicas que se derivan.

¿Qué es la comisión de apertura en una hipoteca?

En primer lugar, debemos aclarar qué es la comisión de apertura de una hipoteca. Se trata del importe que cobra el banco al momento de formalizar el préstamo hipotecario. El objetivo de esta comisión es cubrir los gastos administrativos y de gestión del préstamo.

Con su cobro se busca justificar los servicios a los que responde el importe finalmente abonado al banco por medio del cargo en la cuenta del hipotecante.

Los requisitos que fundamentan el cobro de la comisión de apertura son que los servicios a los que responde sean aceptados o solicitados por el cliente, prestados por el banco, y concretos y reales, en otras palabras, que sea posible demostrarlos.

Es muy importante no confundir la comisión de apertura con los gastos de la hipoteca.

¿Puedo saber si me cobraron la comisión de apertura de la hipoteca?

La cláusula CUARTA O 4ª.-, trata de las diferentes comisiones que percibe o puede percibir el banco a lo largo de la vigencia de la hipoteca. Por otro lado, la comisión de apertura se encuentra en la referida cláusula CUARTA. La cláusula que contiene los gastos inherentes a la formalización de la hipoteca, se ubica en la QUINTA.

Reclamar la comisión de apertura si es abusiva

Para hacer un reclamo, el primer paso es investigar. Deberás averiguar si el importe de la comisión obedece o no a un gasto que tuvo que hacer el banco por la concesión del préstamo hipotecario. De hecho, tendrá que ser el banco o entidad financiera quien acredite que el cobro de dicha comisión responde a un servicio concreto y prestado al cliente, y a solicitud de este último.

En caso de no ser así, la cláusula se corresponderá nuevamente con una condición general de la contratación, predispuesta e impuesta (sin negociar con el deudor), que resultará abusiva por generar un desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes contratantes (prestamista y prestatario) y en perjuicio o detrimento del solicitante del préstamo con garantía hipotecaria, quien se encuentra en una posición de inferioridad respecto del profesional.

De cara a esta situación, el cliente, deberá dirigir un escrito simple al Servicio de Atención al Cliente del banco. Este último, contará con dos meses para dar una respuesta. Si el banco no contesta o lo hace negativamente a la reclamación efectuada, será posible acudir a la correspondiente demanda judicial.

Por último, el consumidor puede interponer una demanda judicial para impugnar la cláusula que contiene la comisión de apertura. Deberá solicitar su nulidad por abusividad, y las consecuencias derivadas de dicha nulidad, es decir, el reintegro de lo indebidamente pagado por ese concepto más sus intereses legales. Lo ideal, en este caso, es que impugne cuantas cláusulas tenga en su contrato y que sean abusivas. Por ejemplo: comisión por reclamación de posiciones deudoras, intereses moratorios o de demora, cláusula suelo, vencimiento anticipado, entre otras. En resumen, se trata de las cláusulas que figurarán en una lista con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria.

Estas cláusulas, en previsión de la futura demanda judicial, tendrán que ser incorporadas a la reclamación previa referida, dirigida al Servicio de Atención al Cliente del banco.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre que la comisión de apertura sea abusiva cuando no hay transparencia. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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