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Aquí te contaremos si es legal que tu banco te cobre la comisión de apertura de una hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

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Comisión de apertura de hipoteca: ¿De qué se trata?
¿Es legal la comisión de apertura en España?
¿Quién debe abonar la comisión de apertura?
Negocia la comisión de apertura con la entidad bancaria
¿Cómo reclamar la comisión de apertura de tu préstamo hipotecario?

Al momento de contratar un préstamo hipotecario es necesario tener en cuenta ciertos gastos previstos para su solicitud. También, es importante tener en cuenta una serie de comisiones que tienen las entidades bancarias, entre ellas, se encuentra la comisión de apertura de hipoteca. Esta comisión fue considerada abusiva por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Aquí te contaremos si esta comisión sigue siendo obligatoria y si es legal que tu entidad bancaria la cobre.

Comisión de apertura de hipoteca: ¿De qué se trata?

En primer lugar, es necesario dejar en claro a qué nos referimos cuando hablamos de la comisión de apertura de una hipoteca. Se trata del porcentaje que cobran las entidades bancarias por tramitar el préstamo solicitado. En otras palabras, es un importe que debes abonar además del pactado en el propio préstamo y que se cobra una sola vez.

Aquí van las características principales de la comisión de apertura de hipoteca:

Esta comisión abarca todo el trabajo de la entidad bancaria, esto incluye el estudio de gastos o riesgos.

Debe ser completamente transparente, ya que dependiendo de cuáles sean las circunstancias podría reclamarse.

¿Es legal la comisión de apertura en España?

La realidad es que la comisión de apertura de la hipoteca continua siendo legal y válida en España. Sin embargo, hoy en día se pueden encontrar diferentes matices para su aplicación.

Han tenido lugar ciertos inconvenientes con la comisión de apertura, ya que en 2019 el Tribunal Supremo de España la consideró justificada por ser parte del valor real de la hipoteca. No obstante, al año siguiente, el Tribunal de justicia de la Unión Europea (TJUE) la declaró abusiva por ser de carácter accesorio.

Por último, en la última sentencia del TJUE que tuvo lugar en marzo de 2023 se aclara qué sucede con la comisión de apertura de los préstamos hipotecarios. El juez será el encargado de certificar si la cláusula es comprensible y transparente, prevaleciendo la interpretación más favorable para el consumidor, así como lo establece el artículo 5 de la Directiva 93/13/CEE.

En otras palabras, la comisión de apertura, si bien no queda anulada, se encuentra bastante más regulada y vigilada que antes. De este modo, se protege al propietario por medio de la nueva Ley hipotecaria de 2019 gracias a diferentes normativas que facilitan siempre toda la información al cliente de forma completamente transparente y clara. Además de la obligatoriedad de dirigirse al notario previo a tomar la decisión de firmar la hipoteca y la denegación de la inscripción de cláusulas abusivas.

¿Quién debe abonar la comisión de apertura?

Lo que diferencia a la comisión de apertura de otros gastos de la hipoteca, es que debe ser abonada por aquel que solicita el préstamo. Se trata de una comisión cuyo coste ronda entre el 0,5% y el 1% del total del importe del precio, además, se establece dependiendo de:

La realización de diferentes estudios de indicadores, por ejemplo, los intereses, el tipo de préstamo hipotecario, la cantidad de dinero solicitada y el plazo de amortización.

El análisis de solvencia del solicitante del préstamo, además de las posibilidades de tiempo y la forma que tienes de devolver el dinero prestado por el banco.

La redacción de un modelo de préstamo donde ya esté incluida la comisión de apertura, el importe y los intereses.

Negocia la comisión de apertura con la entidad bancaria

Es posible negociar esta comisión cuando vamos a firmar la hipoteca. Sin embargo, debes tener en cuenta que existe la posibilidad de que, lo que ahorres al negociar la comisión de apertura, lo termines abonando de más por otro lado, por eso es importante poner mucha atención al negociar con el banco.

Es fundamental analizar cuál es el tipo de préstamo hipotecario que vas a solicitar. En caso de que se trate de una hipoteca a tipo fijo, el porcentaje por comisión suele ubicarse entre el 0% y 3%. Por su parte, en un préstamo hipotecario a tipo variable, el interés puede ir del 0% al 1%.

¿Cómo reclamar la comisión de apertura de tu préstamo hipotecario?

Hoy en día, son muchas las entidades bancarias que han optado por dejar de aplicar comisiones de apertura de hipoteca. Sin embargo, en caso de que te hayan cobrado una comisión abusiva en el pasado tienes la posibilidad de reclamarla. Aquí van los pasos que debes seguir para reclamar una comisión de apertura de tu préstamo hipotecario:

Dirígete al Servicio de Atención al cliente: debes presentar una instancia al Servicio de Atención al cliente de tu entidad bancaria. Tendrás que exponer cuáles son las comisiones que consideras abusivas, alude a la sentencia y nueva normativa del TJUE. A partir de ese momento, tu entidad bancaria cuenta con dos meses para dar una respuesta a tu reclamo.

Demanda: tendrás que presentar una demanda al Juzgado. En ella deberás pedir que se anule la cláusula por ser abusiva. Lo más aconsejable en este caso es contar con el apoyo legal de un abogado.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la legalidad de la comisión de apertura de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Comisión de apertura: ¿De qué se trata?

23 octubre, 2023 No hay comentarios

Te contaremos qué es y por qué debería interesarte la comisión de apertura de un préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para saber más.

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Comisión de apertura: ¿De qué se trata?
¿Cómo se justifica esta comisión?
¿Se puede negociar la comisión de apertura de la hipoteca?
¿La comisión de apertura es una cláusula abusiva?
Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea

Si has decidido comprar una vivienda, es muy probable que te hayas decidido por contratar un préstamo hipotecario para financiar la compra. En primer lugar, debes tener en claro que el proceso de solicitud de una hipoteca es un trámite complejo, no se trata únicamente de solicitar el dinero y pagar una determinada suma por mes.

La solicitud de un préstamo hipotecario es un proceso que implica el cumplimiento de diferentes condiciones, además debes poner atención en las letras pequeñas y realizar varios trámites. Por estos motivos, es necesario poner atención en todos los detalles.

En el proceso de contratación de una hipoteca, puedes encontrarte con la comisión de apertura, se trata de un dinero que se le abona a la entidad bancaria por solicitar el préstamo. Es una medida considerada como una cláusula abusiva por muchos. Sin embargo, por el momento hay que seguir abonándola. A pesar de que muchas entidades bancarias ya han optado por eliminarla.

Comisión de apertura: ¿De qué se trata?

Cuando hablamos de la comisión de apertura de un préstamo hipotecario, nos referimos a un importe que cobra la entidad bancaria al cliente al momento de formalizar el préstamo. Si bien muchos lo consideran como un mero trámite, se trata de una comisión que fue motivo de debate y ha generado bastante controversia. En algunos casos, la comisión de apertura se considera como una cláusula abusiva. Sin embargo, algunos bancos ya han comenzado a eliminarla.

¿Cómo se justifica esta comisión?

Las entidades bancarias han dado diferentes razones para cobrar la comisión de apertura, se trata de las siguientes:

Evaluación del perfil crediticio y solvencia del cliente.

Formalización y disposición de fondos para el solicitante.

Cubrimiento de tanto de gastos administrativos como de gestión.

Proceso de aceptación o rechazo de la hipoteca.

¿Se puede negociar la comisión de apertura de la hipoteca?

A la hora de firmar un préstamo hipotecario, es necesario tener en claro que existe la posibilidad de negociar esta comisión. Por lo general, las entidades bancarias establecen que este pago sea de entre el 0,25% y el 3% del total solicitado.

Como el lógico, lo más conveniente es que este porcentaje sea de 0%. No obstante, en este punto debemos ir con cuidado, ya que existe la posibilidad de que, lo que puedas ahorrar ahora, más tarde lo termines abonando de más por otro lado.

Un punto muy importante al que debemos poner atención, es el tipo de préstamo hipotecario que vayas a solicitar. Por ejemplo, si se trata de una hipoteca a tipo fijo, el porcentaje por comisión, por lo general, se ubica entre el 0% y 3%. Por otro lado, en un préstamo hipotecario de interés variable, el interés va del 0% al 1%.

¿La comisión de apertura es una cláusula abusiva?

La realidad es que diferentes sentencias judiciales se encuentran creando jurisprudencia en el último tiempo, demostrando que efectivamente, la comisión de apertura de un préstamo hipotecario se trata de una cláusula abusiva. En otras palabras, debe ser anulada y se tiene que devolver el dinero al cliente.

Sin embargo, la realidad es que esto no ocurre en la mayoría de los casos. El motivo es sencillo, la entidad bancaria se encarga de justificar que el pago es necesario, ya que de esta forma brinda una serie de servicios fundamentales para aceptar el préstamo.

En resumen, se trata de un aspecto que dependerá de los criterios de transparencia y protección al cliente que el banco tiene que cumplir para cobrar la comisión de apertura de una hipoteca. En caso de que todo sea legal, será necesario abonarla.

Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea

La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea del 16 de julio del año 2020, se toma actualmente como el último referente. Dicha sentencia se dictó en los asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19.

En este caso, el TJUE brindó una respuesta al órgano jurisdiccional nacional, la cual permita resolver la disputa.

Por este motivo, indicó cinco puntos sobre este particular por el Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Palma de Mallorca, y las resuelve en dos respuestas sumamente claras:

La relativa a la cláusula que impone una comisión de apertura (apartados 56 a 71).

La relativa al eventual desequilibrio de los derechos y obligaciones de las partes que se derivan de tal cláusula (apartados 72 a 79).

Por último, esta sentencia finaliza con las siguientes declaraciones:

El hecho de que una comisión de apertura se encuentre incluida en el coste total de una hipoteca, no significa que sea una prestación esencial de este. La comisión de apertura de un préstamo hipotecario puede causar en detrimento del consumidor y un desequilibrio grande entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la comisión de apertura de una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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La comisión de apertura de la hipoteca: ¿Cómo reclamarla?

8 mayo, 2023 No hay comentarios

En el siguiente artículo te contaremos todo lo que necesitas saber para reclamar la comisión de apertura de tu hipoteca en caso de que sea considerada abusiva. Continúa leyendo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es la comisión de apertura en un préstamo hipotecario?
Reclamar la comisión de apertura de la hipoteca
La comisión de apertura de la hipoteca
¿Cómo reclamar la comisión de apertura de la hipoteca?
La solución más favorable para el consumidor

¿Qué es la comisión de apertura en un préstamo hipotecario?

En primer lugar, debemos dejar en claro a qué nos referimos cuando hablamos de la comisión de apertura de la hipoteca. Se trata de un cargo que las entidades bancarias acostumbran a cobrar a la hora de conceder una hipoteca. Esta comisión sirve para cubrir los gastos administrativos y de gestión vinculados a la apertura del préstamo en cuestión. Se trata de una comisión que, por lo general, ronda entre el 0,5% y el 1% del valor total del préstamo hipotecario. Esto significa que puede representar una cantidad importante de dinero. Por ende, por la compra de un inmueble de 150 000 euros la comisión de apertura de la hipoteca será de, aproximadamente, 1125 euros.

La comisión de apertura del préstamo hipotecario debe ser abonada por el cliente hipotecado, por imposición de la entidad bancaria para conceder el préstamo. El problema es que, en algunos casos, no se informa de manera clara al cliente de su existencia, su cuantía, y con qué servicio real se corresponde.

Reclamar la comisión de apertura de la hipoteca

Al momento de comprar una vivienda, debemos hacer frente a dos tipos de gastos diferentes, nos referimos a los gastos de compraventa y de la formalización del préstamo hipotecario. Es por este motivo que, lo más aconsejable es contar con un mínimo del 10% del valor de la propiedad ahorrado para destinarla a estos gastos.

Sin embargo, la reforma de la Ley del Crédito Inmobiliario de 2019 estableció que, de los costes de formalización de la hipoteca, el cliente únicamente debe hacerse cargo de los gastos de tasación. Lo que resta, es decir, gastos de notaría, registro, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, debe pagarlo la entidad bancaria en cuestión.

En otras palabras, el cliente dejará una mayor cantidad de dinero en los gastos de compraventa que en los de la formalización del préstamo hipotecario.

La comisión de apertura de la hipoteca

Otro de los gastos a la hora de solicitar una hipoteca es la comisión de apertura de la hipoteca. Por lo general, se diferencia de los mencionados anteriormente porque no se cobra en todos los bancos. No obstante, en marzo de este año el Tribunal Superior de Justicia Europea (TJUE) publicó una sentencia en la que se detallaba que la comisión de apertura de un préstamo hipotecario puede ser abusiva cuando su redacción no sea comprensible o bien, si el cobro es injustificado. En otras palabras, los clientes que lo hayan abonado tienen la posibilidad de reclamar este coste.

En este punto, es lógico que te preguntes cómo realizar la reclamación. Lo primer que se debe tener en cuenta es que, el plazo para los gastos de formalización de la hipoteca y la comisión de apertura no es el mismo. En el caso de la formalización de la hipoteca, hay una caducidad de 5 años a partir de que fue aprobada la Ley del Crédito Inmobiliario en 2019. Por otro lado, para la comisión de apertura, no hay una fecha, en otras palabras, es posible reclamarlo cuando lo creas oportuno.

¿Cómo reclamar la comisión de apertura de la hipoteca?

Gracias a la sentencia que fue emitida por el TJUE, ahora existe la posibilidad de reclamar la comisión de apertura de nuestra hipoteca. Para hacerlo, será necesario seguir una serie de pasos, aquí te explicaremos cuáles son:

Revisar los documentos del préstamo hipotecario: en primer lugar, debemos buscar el apartado en donde se menciona la comisión de apertura, es importante analizarlo con detalle. En caso de que no se encuentre explicado de una manera clara, o bien, si se ha cobrado sin justificación, podemos decir que se trata de una comisión de apertura abusiva.

Ponerse en contacto con un abogado: a pesar de que nosotros consideremos que la reclamación es viable, es fundamental que lo vea también, una persona especializada.

Llevar a cabo la reclamación ante el banco: será necesario realizar un escrito en el que detallamos las causas por las que consideramos que la comisión de apertura que nos cobró la entidad bancaria es abusiva. Además, se deben adjuntar los documentos de la hipoteca.

Una vez que se haya realizado este trámite, se debe esperar una respuesta por parte de la entidad bancaria. En caso de que el banco no dé respuesta o se no acepte realizar la devolución del importe de la comisión de apertura, será necesario dirigirnos a los tribunales.

Un punto fundamental es que el abogado que se encargó de asegurar que nuestra comisión de apertura es abusiva nos acompañe durante todo el proceso. De este modo, podremos evitar cualquier tipo de inconvenientes.

La solución más favorable para el consumidor

Por otro lado, la sentencia del TJUE indica que “en caso de duda sobre el sentido de una cláusula, prevalecerá la interpretación más favorable para el consumidor”. En otras palabras, esto significa que desde la justicia se intentará buscar la solución que resulte más favorecedora para el consumidor.

En resumen, en caso de que en nuestro préstamo hipotecario tengamos una comisión de apertura y consideremos que podría ser abusiva, lo ideal es comenzar con el proceso cuanto antes. A fin de cuentas, la realidad es que abonamos una suma de dinero que no teníamos que haber desembolsado.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la opción de reclamar la comisión de apertura de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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La comisión de apertura es abusiva cuando no hay transparencia

17 marzo, 2023 No hay comentarios

Se considera que la comisión de apertura es abusiva en aquellos casos en los que no haya transparencia. Continúa leyendo el artículo para saber más.

En este artículo encontrarás:
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La comisión de apertura es abusiva
¿Qué es la comisión de apertura en una hipoteca?
¿Puedo saber si me cobraron la comisión de apertura de la hipoteca?
Reclamar la comisión de apertura si es abusiva

La comisión de apertura es abusiva

La comisión de apertura de los préstamos hipotecarios ha sido declarada abusiva por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Será solo en los casos en que no se cumplen los requisitos de transparencia. De este modo, el TJUE aclara que el juez nacional tendrá que comprobar que el hipotecado se encuentra en condiciones de evaluar las consecuencias económicas que se deriven para él de dicha cláusula, comprender la naturaleza de los servicios proporcionados como contrapartida de los gastos previstos en ella y asegurarse de que no existe solapamiento entre los diferentes gastos que fueron previstos en el contrato o entre los servicios que estos retribuyen.

En esta sentencia se determina que la comisión de apertura de un crédito no forma parte del objeto principal del contrato. Esto significa que, por ende, es posible analizar si constituyó una cláusula abusiva, contrario a lo que estipula la jurisprudencia española.

El TJUE responde a una petición del Tribunal Supremo en un caso que enfrentaba a un consumidor con CaixaBank. El cliente había contratado un crédito con garantía hipoteca por 130 000 euros en 2005. En dicho préstamo, se establecía el pago de 845 euros por la comisión de apertura. En 2018 el consumidor reclamó y solicitó que la cláusula fuera declarada nula. La justicia ordenó en un primer momento al banco a devolver al cliente 845 euros que le había cobrado por la comisión de apertura de un crédito con garantía hipotecaria. El motivo fue que se consideró que la cláusula referente a esa comisión era abusiva y, por ende, nula.

Luego de recurrir sin éxito una primera vez, CaixaBank elevó el asunto al Tribunal Supremo. Preguntó al TJUE sobre la jurisprudencia española, que considera que la comisión de apertura regula un elemento esencial del contrato, debido a que constituye una partida principal del precio, y no es posible apreciarse su carácter abusivo si se encuentra redactada de manera clara y comprensible. En la sentencia, el TJUE indica que la Directiva europea se opone a la jurisprudencia nacional y precisa que esta comisión tiene un carácter “accesorio” en lo que respecta al contrato. Por otro lado, establece que el cliente se encuentra en condiciones de evaluar las consecuencias económicas que se derivan.

¿Qué es la comisión de apertura en una hipoteca?

En primer lugar, debemos aclarar qué es la comisión de apertura de una hipoteca. Se trata del importe que cobra el banco al momento de formalizar el préstamo hipotecario. El objetivo de esta comisión es cubrir los gastos administrativos y de gestión del préstamo.

Con su cobro se busca justificar los servicios a los que responde el importe finalmente abonado al banco por medio del cargo en la cuenta del hipotecante.

Los requisitos que fundamentan el cobro de la comisión de apertura son que los servicios a los que responde sean aceptados o solicitados por el cliente, prestados por el banco, y concretos y reales, en otras palabras, que sea posible demostrarlos.

Es muy importante no confundir la comisión de apertura con los gastos de la hipoteca.

¿Puedo saber si me cobraron la comisión de apertura de la hipoteca?

La cláusula CUARTA O 4ª.-, trata de las diferentes comisiones que percibe o puede percibir el banco a lo largo de la vigencia de la hipoteca. Por otro lado, la comisión de apertura se encuentra en la referida cláusula CUARTA. La cláusula que contiene los gastos inherentes a la formalización de la hipoteca, se ubica en la QUINTA.

Reclamar la comisión de apertura si es abusiva

Para hacer un reclamo, el primer paso es investigar. Deberás averiguar si el importe de la comisión obedece o no a un gasto que tuvo que hacer el banco por la concesión del préstamo hipotecario. De hecho, tendrá que ser el banco o entidad financiera quien acredite que el cobro de dicha comisión responde a un servicio concreto y prestado al cliente, y a solicitud de este último.

En caso de no ser así, la cláusula se corresponderá nuevamente con una condición general de la contratación, predispuesta e impuesta (sin negociar con el deudor), que resultará abusiva por generar un desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes contratantes (prestamista y prestatario) y en perjuicio o detrimento del solicitante del préstamo con garantía hipotecaria, quien se encuentra en una posición de inferioridad respecto del profesional.

De cara a esta situación, el cliente, deberá dirigir un escrito simple al Servicio de Atención al Cliente del banco. Este último, contará con dos meses para dar una respuesta. Si el banco no contesta o lo hace negativamente a la reclamación efectuada, será posible acudir a la correspondiente demanda judicial.

Por último, el consumidor puede interponer una demanda judicial para impugnar la cláusula que contiene la comisión de apertura. Deberá solicitar su nulidad por abusividad, y las consecuencias derivadas de dicha nulidad, es decir, el reintegro de lo indebidamente pagado por ese concepto más sus intereses legales. Lo ideal, en este caso, es que impugne cuantas cláusulas tenga en su contrato y que sean abusivas. Por ejemplo: comisión por reclamación de posiciones deudoras, intereses moratorios o de demora, cláusula suelo, vencimiento anticipado, entre otras. En resumen, se trata de las cláusulas que figurarán en una lista con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria.

Estas cláusulas, en previsión de la futura demanda judicial, tendrán que ser incorporadas a la reclamación previa referida, dirigida al Servicio de Atención al Cliente del banco.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre que la comisión de apertura sea abusiva cuando no hay transparencia. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Comisión de apertura de un préstamo hipotecario: ¿Cómo se paga?

19 mayo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte de qué se trata la comisión de apertura de los préstamos hipotecarios y cómo se abona. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

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Comisión de apertura de un préstamo hipotecario: ¿De qué se trata?
¿La comisión de apertura se puede cobrar más de una vez?
¿Cuándo y cómo se cobra la comisión de apertura de un préstamo hipotecario?
¿Qué dice la ley al respecto?

Sin lugar a dudas, comprar una vivienda es el sueño de muchos españoles. Al momento de adquirir un inmueble, la mayoría opta por obtener financiación a través de un préstamo hipotecario para lograr alcanzar este objetivo. Sin embargo, solicitar una hipoteca no se trata de un procedimiento tan sencillo. En primer lugar, es importante informarse muy bien sobre los gastos que esto implica.

Al momento de contratar un préstamo hipotecario resulta fundamental analizar en detalle cuáles son los gastos vinculados a este. De este modo, estaremos totalmente seguros de que contamos con la posibilidad de hacer frente a cada uno de ellos. Algunos son las comisiones, que pueden ser de apertura, de cancelación, de subrogación, entre otros. Es por este motivo que hemos decidido contarte en profundidad de qué se trata la comisión de apertura y cómo se debe pagar. Pon atención y toma nota.

Comisión de apertura de un préstamo hipotecario: ¿De qué se trata?

En primer lugar, resulta fundamental dejar en claro a qué nos referimos cuando hablamos de la comisión de apertura de un préstamo hipotecario. Cuando un cliente pide un préstamo hipotecario, el banco en cuestión tendrá que llevar a cabo diferentes estudios con respecto a su solvencia, estabilidad económica y laboral. De este modo, podrá analizar si el cliente tiene la capacidad de abonar las cuotas sin ningún tipo de inconveniente. En otras palabras, se trata de analizar su capacidad de endeudamiento.

El objetivo de la entidad bancaria al llevar a cabo este tipo de análisis es doble. Por un lado, sirve para que el cliente logre endeudarse de una manera segura, dependiendo de cuál sea su perfil. Por otro lado, es de utilidad para que la entidad bancaria no tenga problemas al momento de recuperar el capital que ha prestado.

En base a lo que los datos reflejen los estudios, que se encargan a analistas expertos en la materia, el banco prestará un tipo de hipoteca u otro, o incluso, puede optar por declinar la petición, por el bien de las dos partes. En el caso de que decida conceder el préstamo hipotecario, cobrará una comisión de apertura por los gastos de los estudios de solvencia y los servicios relacionados a estos.

¿La comisión de apertura se puede cobrar más de una vez?

La respuesta a esta pregunta es no. La comisión de apertura únicamente se puede cobrar una vez y, además, dicho cobro debe encontrarse debidamente justificado. Tendrá que responder a los gastos asociados de un servicio prestado por la entidad bancaria para la concesión del préstamo hipotecario y debe quedar expresado en la escritura y contrato del préstamo.

¿Cuándo y cómo se cobra la comisión de apertura de un préstamo hipotecario?

Es muy importante resaltar que, en caso de que la entidad bancaria decidiera no conceder el préstamo hipotecario solicitado, no cobrará en ningún caso una comisión de apertura. Por otro lado, si se da la situación de que el banco sí la concede, representará entre el 0,5% y el 1% de la cantidad total prestada, se encontrará incluida en el cómputo general de la hipoteca y, como mencionamos más arriba, se cobrará por una única vez. Esto implica una suma que ronda, aproximadamente, entre los 500 y 1000 euros por un préstamo hipotecario de 100 000 euros.

Hay dos maneras fundamentales en que la entidad bancaria cobra esta comisión.

En la primera cuota: por un lado, es posible cobrarse junto con la primera cuota de reembolso del préstamo hipotecario, resultando en una primera mensualidad más elevada.

Restar de la cantidad que se transfiere: por otra parte, podría cobrarse restando este valor de la cantidad total que nos transfiere la entidad bancaria.

¿Qué dice la ley al respecto?

Debido a que representa un servicio que presta la entidad bancaria, se trata de una comisión reconocida y avalada por el Tribunal Supremo e incluida en la nueva Ley Hipotecaria. Dicha Ley, vela exactamente, por la seguridad jurídica y el buen funcionamiento del mercado hipotecario, lo que se puede ver reflejado en una mayor y mejor actividad crediticia.

De hecho, en una sentencia reciente, el Tribunal Supremo argumenta que la comisión de apertura no se trata de un gasto disociado del préstamo hipotecario. De hecho, es todo lo contrario, ya que responde a una serie de servicios que las entidades bancarias brindan a sus clientes. No obstante, estos sí se deben encontrar totalmente informados sobre cobro de dicha comisión y la misma debe figurar en la TAE del préstamo hipotecario.

Todo esto significa que, de la misma manera que ocurre con las comisiones que cobran las entidades bancarias por el mantenimiento de las cuentas, este tipo de cargos se cobran para poder cubrir los estudios de gastos, riesgos y, en general, todo el trabajo que llevaban a cabo, con el objetivo de ofrecer el mejor servicio que sea posible.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la comisión de apertura en un préstamo hipotecario. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Hipotecas sin comisiones: ¿De qué se trata?

2 mayo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre las hipotecas sin comisiones. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué entidades ofrecen préstamos hipotecarios sin comisiones?
Las comisiones que puede tener un préstamo hipotecario
¿Cuánto es posible ahorrar con un préstamo hipotecario sin comisiones?
Amortización anticipada
Subrogación
Novación
Cambio de hipoteca
¿Cómo encuentro préstamos hipotecarios sin comisiones?
Comparador de hipotecas
Negociar
Revisar la escritura

El mercado hipotecario nos da la posibilidad de encontrar préstamos hipotecarios que se adaptan a casi todos los perfiles. No obstante, por lo general las buenas ofertas vienen acompañadas de cargos que aumentan el coste. Si no quieres que te los cobren, en el siguiente artículo te contaremos cuáles son las entidades bancarias que ofrecen una hipoteca sin comisiones y cuánto dinero podrías ahorrar.

¿Qué entidades ofrecen préstamos hipotecarios sin comisiones?

No son muchos los bancos que no incluyan comisiones en sus hipotecas. Además, la mayoría son online. Hoy en día, la lista la componen ABANCA, Ibercaja, EVO Banco, ING, COINC, Pibank, Banco Pichincha y Caixa Guissona. Sin embargo, la realidad es que no todos sus productos se encuentran libres de estos cargos, es por este motivo que será necesario consultar detenidamente sus condiciones para comprobarlo.

Las comisiones que puede tener un préstamo hipotecario

A pesar de que cada vez son más los bancos que brindan hipotecas sin comisiones, lo más común es que nos cobren algún cargo por la gestión del contrato o por cualquier otra operación. Aquí te contaremos cuáles son las comisiones más habituales:

Apertura: en este caso se cobrará en la firma de la hipoteca en concepto de las gestiones administrativas que tiene que hacer la propia entidad bancaria. La cantidad no se encuentra limitada por ley, sin embargo por lo general es de aproximadamente entre el 0,5% y el 1,5% del capital concedido.

Amortización anticipada o desistimiento: se cobrará en caso de adelantar una parte o la totalidad de la deuda que tengamos pendiente, será aplicada sobre el capital adelantado. Hoy en día se encuentra limitada por la ley hipotecaria, no obstante, el tope varía dependiendo del tipo de hipoteca:

Si se trata de un interés a tipo fijo, puede alcanzar hasta el 2% durante los primeros 10 años y de hasta el 1,50% después.

Si el interés es variable, puede ser de hasta el 0,15% durante los primeros cinco años o de hasta el 0,25% los primeros tres. En los dos casos, pasado ese plazo ya no puede ser cobrado.

Subrogación: si optamos por cambiar nuestra hipoteca de entidad bancaria, la entidad de la que nos vayamos puede aplicarnos una comisión. Del mismo modo que en el caso anterior, esta también es regulada con los mismos límites que la compensación por amortización anticipada.

Novación: se trata de una compensación que puede cobrar la entidad bancaria si cambiamos las condiciones del contrato. No se encuentra regulada por ley, su valor medio es aproximadamente el 0,5% sobre el importe pendiente en el momento del pacto. La excepción son los casos en los que se modifique el plazo, allí puede ser de un máximo del 0,10% del capital pendiente.

Cambiar hipoteca de variable a fija: tanto si hacemos una novación como una subrogación, la entidad se encargará de aplicar una comisión del 0,15% del capital pendiente de la hipoteca si llevamos a cabo el cambio durante los tres primeros años. Será del 0% de los tres años en adelante.

Es importante tener en cuenta que la entidad bancaria no puede cobrarnos ninguna de estas comisión que aparezca en el contrato de nuestro préstamo hipotecario. La cuenta para abonar las cuotas también puede tener una comisión, a pesar de que su coste tiene que reflejarse en la escritura y no es posible modificarlo, excepto que se utilice para otras finalidades.

¿Cuánto es posible ahorrar con un préstamo hipotecario sin comisiones?

Teniendo en cuenta lo mencionado más arriba, queda claro que, en caso de optar por una hipoteca sin comisiones podremos ahorrarnos una suma de dinero significativa. Esto puede ser tanto en la contratación del crédito como mientras este se encuentre vigente. Si te estás preguntando de qué cantidad se trata, podemos darte una idea, analizando el ahorro medio con una hipoteca de 150 000 euros sin ninguno de los cargos mencionados:

Con un préstamo hipotecario de 150 000 euros sin comisiones podríamos ahorrar unos 1500 euros por la apertura, calculados con una comisión media del 1%.

Amortización anticipada

Si se trata de una amortización anticipada de 10 000 euros, los cargos serían los siguientes:

En una hipoteca fija: hasta 200 euros durante los primeros 10 años o hasta 150 euros luego.

En una hipoteca variable: hasta 25 euros durante los primeros tres años o hasta 15 euros los primeros cinco años.

Subrogación

Por una subrogación con un capital pendiente de 100 000 euros, deberíamos pagar lo siguiente:

En una hipoteca fija: hasta 2000 euros durante los primeros 10 años o hasta 1500 euros luego.

En una hipoteca variable: hasta 250 euros durante los primeros tres años o hasta 150 euros en los primeros cinco años.

Novación

500 euros por una novación con un capital pendiente de 100 000 euros para, por ejemplo, modificar el interés del préstamo hipotecario. Los cálculos se han llevado a cabo en base a una compensación media del 0,5%.

Cambio de hipoteca

Aproximadamente 150 euros por cambiar de hipoteca de tipo variable a tipo fijo y con un capital pendiente de 100 000 euros si lo llevamos a cabo en los primeros tres años de la hipoteca.

Con este préstamo hipotecario sin comisiones, por ende, podríamos ahorrarnos como mínimo unos 1500 euros a la hora de formalizar el contrato. Por otro lado, el ahorro potencial podría ser de media entre los 2315 y los 4350 euros.

Si quieres evitar pagar alguna compensación o penalización, lo más aconsejable es que optes por contratar un préstamo hipotecario online. Esto se debe a que la banca virtual no las suele aplicar.

¿Cómo encuentro préstamos hipotecarios sin comisiones?

Hoy en día, encontrar préstamos hipotecarios sin comisiones resulta bastante sencillo si sabemos dónde debes buscar. Sin embargo, si no puedes perder mucho tiempo investigando por la red o visitando oficinas bancarias, lo ideal es que tener en cuenta tres simples pasos:

Comparador de hipotecas

En primer lugar, debes usar un comparador de hipotecas. Se trata de una herramienta que resulta de gran utilidad, ya que te dará la posibilidad de consultar de manera gratuita cada una de las ofertas del mercado. Además, podrás ver cuáles presentan estos cargos extra.

Negociar

Lo siguiente es negociar con la entidad bancaria para que no nos cobre ninguna comisión. Mientras mejor sea nuestro perfil y más años llevemos en la entidad bancaria, tendremos mayores posibilidades de obtenerlo.

Revisar la escritura

Por último, deberás revisar la escritura para garantizarte de que no se aplican. Es necesario leer detenidamente las cláusulas del contrato para comprobar que no incluyen ninguna comisión indeseada. Una buena opción es pedir asesoramiento al notario antes de firmar el contrato.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los préstamos hipotecarios sin comisiones. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Gastos de compraventa de vivienda en 2021: ¿cuánto dinero suponen?

1 marzo, 2021 No hay comentarios

Conocer los gastos de compraventa de una vivienda en 2021 nos permitirá calcular de antemano cuánto dinero necesitaremos para realizar la operación. Por eso, desde Oi Real Estate te acercamos un resumen de los principales gastos a los que deberás enfrentarte. ¡Toma nota!

En este artículo encontrarás:
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Gastos de compraventa en 2021
Gastos de notaría
Gastos del Registro de la Propiedad
Gastos de gestoría (opcionales)
Impuestos por comprar una casa
Gastos de compraventa provenientes de la hipoteca en 2021
Gastos de tasación
Comisión de apertura

Suele pensarse que los únicos gastos a los que debemos enfrentarnos al comprar una vivienda son los relacionados con la hipoteca. Por eso nos sorprendemos cuando llega el momento de pagar los impuestos o los gastos de notaría y del Registro. Una buena previsión de los costes evitará que nos enfrentemos a gastos inesperados y nos permitirá llevar a cabo la transacción con absoluta tranquilidad. Pero ¿cuáles son los gastos de compraventa? Para responderlo, los dividiremos en dos partes: aquellos que se relacionan con la operación en sí y aquellos que se generan con el préstamo hipotecario.

Gastos de compraventa en 2021

Gastos de notaría

La firma del contrato de compraventa siempre aporta seguridad jurídica a la operación. Sus honorarios están regulados por el Estado, por lo que el importe será el mismo independientemente del profesional que lo lleve a cabo. No obstante, sí se diferenciarán en la calidad de los servicios.

El precio dependerá del inmueble, pero oscila entre los 600 y los 1 000 euros. Por ejemplo, por un piso de cien mil euros, los gastos de notaría serán de, aproximadamente, 850 euros. Por una propiedad cuyo precio de compra sea de 250 mil euros, en cambio, habremos de pagar mil euros en concepto de notaría.

Gastos del Registro de la Propiedad

Las escrituras que firmamos frente al notario se inscriben en el Registro de la Propiedad y esto también tiene un coste. Los honorarios, al igual que los de notaría, dependen directamente del precio inmueble. En general, oscilan entre los 400 y los 650 euros.

Gastos de gestoría (opcionales)

Los gestores se encargarán de realizar la liquidación de los impuestos y de reunir la documentación necesaria para solicitar una hipoteca. Su contratación es opcional, aunque es conveniente en aquellos casos en donde no se conoce en profundidad la legalidad de la operación. Las tarifas de los gestores son libres, por lo que es difícil asegurar un importe definido de este gasto. No obstante, podemos estimarlo en unos trescientos euros.

Impuestos por comprar una casa

Los impuestos que deberemos pagar al comprar una casa dependerán de si es una vivienda nueva o de segunda mano.

Impuestos de una vivienda nueva

El más importante será el IVA, que representa el 10% del valor de compraventa del inmueble. Si adquieres un piso de cien mil euros, tendrás que abonar diez mil de IVA. Como puedes ver, no es una cuantía pequeña, por eso reiteramos la importancia de conocer los gastos de la compraventa antes de realizar la operación.

Cuando se trata de una vivienda pública, el IVA puede ser del 4%, pero variará en función de cada comunidad autónoma y del tipo de vivienda. Por otro lado, en Canarias el IVA es reemplazado por el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), que asciende al 6,5% del valor de compraventa.

Impuestos de una vivienda de segunda mano

Cuando se trata de una vivienda de segunda mano, el tributo más significativo es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Se aplica sobre el precio escriturado y el gravamen varía en cada comunidad autónoma. En general, el porcentaje es de entre el 6% y el 10%, aunque para familias numerosas y miembros con discapacidad puede reducirse. En Madrid, por ejemplo, las familias numerosas que compran una vivienda solo pagan el 4% del precio escriturado en concepto de ITP.

Lectura recomendada: Impuesto de Transmisones Patrimoniales 2021

Hasta aquí hemos repasado los gastos de una compraventa en 2021. Sin embargo, todavía nos falta considerar los que provienen del préstamo hipotecario. Veamos cuáles son.

Gastos de compraventa provenientes de la hipoteca en 2021

Cabe aclarar que estos gastos se sumarán únicamente cuando la adquisición se realice a través de un crédito hipotecario. En caso contrario, los únicos gastos serán los que hemos mencionado anteriormente.

Gastos de tasación

Desde la sanción de la nueva Ley Hipotecaria, al comprador le corresponde pagar únicamente los gastos de tasación. Estos suponen un valor aproximado de entre 250 y 600 euros, que dependerá del tipo de inmueble y de la entidad que realice la tasación. Su vigencia es de seis meses desde la fecha de emisión y a través de ella se pretende conocer el valor de la propiedad. El banco, generalmente, concede los préstamos por una cuantía igual al 80% del valor de tasación (aunque a veces se considera el de compraventa).

Los gastos de notaría de la inscripción del contrato hipotecario en el Registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados son responsabilidad del banco desde la entrada en vigencia de la nueva ley en 2019.

Comisión de apertura

Algunos bancos solicitan una comisión de apertura que ronda el 2% del capital prestado. Si bien muchas entidades no incluyen este coste a los préstamos, sí que suelen exigir otro tipo de vinculaciones como la contratación de un seguro del hogar o de un plan de pensiones.

Por último, recuerda que la mayoría de los bancos nos exigen un desembolso inicial del 20% del valor de la propiedad. Si bien esto no supone un gasto en sí mismo, sí representa una cuantía de dinero de la que deberemos disponer al momento de solicitar el crédito.

En definitiva, la recomendación suele ser ahorrar entre un 10% y un 12% del precio de la vivienda para enfrentar los gastos de compraventa en 2021, aunque la cuantía varía en cada comunidad autónoma.

Esperamos haberte proporcionado información de valor. ¿Quieres recibir más información sobre los gastos de compraventa? ¿Estás buscando tu casa ideal? ¡Contáctanos! Tenemos una increíble cartera de propiedades para enseñarte.

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