En el momento en que realizas la venta de una propiedad, uno de los impuestos que deberás abonar es el de la plusvalía municipal. Pero ¿Qué es la plusvalía municipal? ¿Cómo debes calcularlo? ¿Es posible no pagarlo? Son algunas de las preguntas que responderemos a lo largo de este post. Acompáñanos a descubrir todo lo que necesitas saber.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es la plusvalía municipal?
Es un impuesto que se encarga de gravar el incremento en el precio de los terrenos o suelos urbanos en el momento en que se llevará adelante la venta, donación o se recibe una herencia.
Este tributo deberá ser liquidado por quien realiza la venta del inmueble. Por su parte, si el inmueble ha sido recibido por medio de una herencia o donación, será quien recibe el inmueble el que afrontará el pago del tributo.
Un punto importante a recordar, es que la plusvalía municipal no tiene que ver con la propiedad en sí, sino con el valor del suelo en el cual se encuentra emplazado.
Con este impuesto, se establece un valor añadido o un plus, referido al coste del suelo de la propiedad y al aumento establecido en el momento de la transacción debido a las mejoras que se han realizado en cada Ayuntamiento. Debes tener en cuenta que a medida que los años pasan, la zona en la que se establece el inmueble tiene mejoras que provocan un aumento en dicho valor.
Por todo lo expresado, podemos establecer que la plusvalía municipal es la forma en la que los Ayuntamientos logran recuperar un porcentaje de las mejoras públicas e inversiones que llevan adelante.
Otro punto importante a destacar, es que solo debe abonarse en terrenos urbanos. Si tu propiedad se encuentra en una zona rural, no se aplicará dicho impuesto.
¿Cuándo debe pagarse el impuesto?
El plazo establecido para realizar el pago de este tributo tanto por la venta o donación de una vivienda es de 30 días hábiles en la mayoría de los Ayuntamientos. Recuerda que el plazo comienza a correr en el momento en que se ha formalizado la transacción del inmueble. En el caso de una herencia, este plazo puede ser de seis meses desde la fecha de fallecimiento del antiguo propietario.
Variables establecidas para calcular la plusvalía municipal
Existen algunas variables que se toman en cuenta para poder calcular el monto que deberás abonar de este tributo. A continuación las mencionaremos y daremos un breve detalle de él.
- Valor catastral de la vivienda: un primer punto a tener en cuenta será cual es el valor del suelo al realizar la transacción. Este importe se encuentra en el recibo de pago correspondiente al IBI o podrás consultarlo también en la sede del Catastro.
- Tipo de gravamen: este punto, hace alusión al porcentaje que puede cada Ayuntamiento solicitar. Debido a esto, será importante que puedas averiguar en el Municipio al que corresponde tu propiedad acerca del porcentaje que ha establecido. Un dato importante es que no podrá ser mayor a un 30 por ciento.
- El tiempo durante el cual has sido propietario de la vivienda: para poder calcular este plazo, debes conocer la fecha en la que has adquirido la vivienda y el momento en que realizaste la venta.
Cómo realizar el cálculo del impuesto de plusvalía municipal
Es importante que sepas que existen dos posibles formas de efectuar el cálculo de este impuesto. Podrás elegir cuál de las dos te resulta más beneficiosa. Te explicaremos como funciona cada una para que puedas saber cómo hacerla.
Sistema Objetivo:
Utilizando este sistema, el Ayuntamiento establece un coeficiente que deberá utilizarse dependiendo de la cantidad de tiempo que hayas sido propietario del inmueble. Deberás entonces, multiplicar el valor catastral del terreno por el coeficiente fijado por el municipio. Ten en cuenta que no se contabilizarán fracciones de tiempo. En caso de haber adquirido la vivienda por un periodo menor a un año, el cálculo será proporcional a la cantidad de meses que corresponda. Detallaremos a continuación cuales son los coeficientes:
Sistema de estimación directa
La otra fórmula para el cálculo del impuesto es mediante la comparación entre el valor de compra y el valor del inmueble. De esta manera podrás calcular la ganancia real que se ha obtenido de la propiedad. Para ello deberás realizar la siguiente cuenta:
Si te has quedado con alguna duda respecto a cómo realizar el cálculo dejamos un video explicativo que puede resultar útil:
Por qué el pago de la plusvalía municipal puede anularse
El Real Decreto de Ley 26/2021 ha producido una importante modificación en el régimen en el que se calcula el pago de dicho tributo. Esto ha sido debido a que se ha declarado la inconstitucionalidad del mismo por la forma en que se realiza el cálculo para el pago.
Los Ayuntamientos tenían un plazo de seis meses para realizar las modificaciones necesarias y adecuarse así a la nueva normativa vigente, mediante una disposición transitoria. Hoy en día, existen varios Ayuntamiento que no han realizado estas actualizaciones y continúan aplicando el Real Decreto- Ley. Habiéndose ya cumplido el plazo estipulado, y realizando el cálculo mediante una base incorrecta, es posible solicitar la nulidad de las liquidaciones realizadas en esos Ayuntamientos.
Otro punto importante a destacar, es que aquellos municipios en los que no se haya realizado la adaptación y teniendo en cuenta que no es obligatorio que adhieran a dicho impuesto, se considerará que al no adaptarse a la ordenanza, han decidido dejar de cobrar el impuesto.
Pero, aclaremos un poco cuáles son las transmisiones que podrán considerarse nulas. En principio debes saber que la fecha en que se ha realizado la transacción es la que tendrás que tener en cuenta, independientemente de la fecha en la que hayas abonado el impuesto, o incluso cuando se ha notificado la liquidación.
Podrás solicitar la nulidad, siempre y cuando el Ayuntamiento en el que hayas efectuado la transacción, no haya realizado la adaptación para la liquidación luego del día 11 de mayo de este año.
Como solicitar la nulidad del impuesto
Si has tenido que abonar este tributo y el municipio no ha realizado las adaptaciones a la ordenanza de la forma establecida por la ley, podrás solicitar la nulidad.
Este proceso debe llevarse a cabo mediante una rectificación en las autoliquidaciones debido a la falta de normativa para poder hacer el cálculo necesario en el momento en que se ha efectuado la transmisión del bien en cuestión.
Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:
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