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Codigo Civil

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En diferentes artículos nos hemos detenido en detallar de qué se trata una herencia, cuales son sus herederos, qué es y mo se gestiona un testamento. Además, te hemos contado cómo se reparte y de qué manera puede una persona aceptar o no su condición de heredero. En esta oportunidad nos detendremos en explicar cómo se gestiona una herencia con menores de edad.

Cuando una persona fallece, en una gran cantidad de casos, alguno de sus herederos no cumple con la mayoría de edad. Por lo tanto, para que el menor pueda hacer uso de su derecho debe llevarse adelante un proceso legal determinado para que una persona mayor pueda ejecutar la operación en su nombre. Esto se debe, a que la capacidad de un menor de heredar se encuentra disminuida por su grado de madurez en relación a este tipo de procedimientos legales.

Si quieres saber todo sobre la herencia y el testamento solo debes hacer clic aquí.

En herencias con menores de edad ¿Quiénes tiene la representación legal del menor?

Como dijimos, una herencia con un menor de edad requiere de un procedimiento en paralelo para poder realizar la repartición correcta de la misma. Ante estos casos, el menor deberá ser representado por una persona, la cual dispondrá de la capacidad para gestionar la sucesión.  

En regla general, la representación legar de menores es de lo padres en el caso de que ambos estén con vida. Para los casos de fallecimiento de uno de ellos, quien ostente la patria potestad del menor será el padre en vida. En estos casos, serán quienes podrán aceptar la herencia con menores de edad en su nombre. Sucede que la aceptación es comprendida como el acto menos perjudicial para los intereses de la persona menor al aceptar siempre a beneficio de inventario. Es decir, siempre y cuando la sucesión no implique la generación de deudas para el menor.  

En los casos en los cuales se desea rechazar la herencia como representante de un menor de edad será necesario solicitar una autorización judicial. A menos que el menor tenga 16 años. En estos casos, el mismo puede realizar una escritura pública en un notario.

Si ambos padres del menor han fallecido ¿Cómo continúa el trámite?

Ante la posibilidad de fallecimiento de los padres cuando sus hijos son menores de edad, estos tienen como alternativa establecer en el testamento quien será el tutor legal de sus hijos. Cuando esto suceda, la persona designada por testamento será quien tendrá el derecho de representar y administrar el patrimonio de la herencia con menores de edad.  

Siempre se recomienda a los padres que dejen como representantes de sus hijos a personas de gran confianza, considerando que será quien pueda acceder a todos los bienes heredados por los menores. A su vez, se recomienda nombrar personas alternativas por si ocurriese que dicha persona no se encuentre en condiciones o no quiera adjudicarse el cargo y responsabilidad.

Este tipo de cuestiones son de las que refuerzan la creencia de la importancia de la realización de un testamento donde se declaren las últimas voluntades del causante. A su vez, es de general recomendación que previo a la realización y a la elección de algún tipo de representación para el menor, se considere acudir a un abogado especialista en Derecho Hereditario.

En aquellas situaciones en los cuales los padres no hayan designado ningún representante legal se debería considerar el Artículo 234 del Código Civil español. El mismo el orden con el cual se designará el tutor:

  • Primer grado: Al designado por el propio tutelado, conforme al párrafo segundo del artículo 223 del mismo cuerpo legal.
  • Segundo Grado: Al cónyuge que conviva con el tutelado.
  • Tercer Grado: A los padres.
  • Cuarto grado: A la persona o personas designadas por éstos en sus disposiciones de última voluntad.
  • Quinto Grado: Al descendiente, ascendiente o hermano que designe el juez.

Además, de manera excepcional, el juez podrá modificar el orden de los grados de tutela en los casos en que el beneficio del menor así lo exigiere.

Lectura recomendada: conocer el paso a paso de como tramitar una herencia sin testamento.

Ante el fallecimiento de uno de los padres divorciados ¿de qué manera se gestiona la tutela en la herencia con menores de edad?

Otras de las situaciones que se tornan frecuentes en la actualidad es la cantidad de divorcios en los juzgados de familia. Cada vez se hace más habitual que haya, durante el proceso de separación legal, la presencia en el medio de hijos.

En el caso de que falleciese uno de los progenitores y no exista testamento, le corresponderá la patria potestad al otro progenitor de manera directa. Por lo tanto, será quien velará por los derechos del menor hasta que alcance la mayoría de edad, es decir, sus 18 años. Ante la posibilidad de conflictos de interés diversos, se recomienda siempre la realización, nuevamente, de un testamento en la que se explicite una persona, aparte del otro progenitor, como responsable del menor. Es una forma muy práctica de evitar problemas entre la persona responsable, es decir el progenitor con vida, y el menor que hereda.

¿En que circunstancias se pueden producir conflictos de intereses?

Una de las posibles causas en las cuales pueden surgir conflictos entre un progenitor y el menor en una herencia cuando el primero de ellos, es decir, el viudo o la viuda se otorguen determinados bienes en el pago de su usufructo o legado. En este caso se estaría en presencia de un conflicto de intereses, ya que el progenitor vivo podría alterar el modo de valoración de los bienes para su beneficio. En consecuencia, estaría perjudicando a la persona menor de edad. Para resolución se deberá acudir a un defensor judicial que pueda representar los intereses que le corresponden al menor.

Es preciso destacar que en lo casos en los cuales la legitima del menor sea respetada, no se producirán conflictos de intereses.

Por lo tanto, como mencionamos anteriormente, el modo de evitar cualquier tipo de inconveniente o conflicto es acudir a un asesoramiento legal que se especialice en derecho de herencias con menores de edad.  

Si te has quedado con alguna duda sobre la herencia con menores de edad puedes dejarnos tu comentario. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Como sabemos lo grande que el tema de la herencia, te recomendamos seguir indagando en nuestros artículos anteriores. Por ejemplo en el siguiente te contamos con detalle cuáles son los trámites que debes hacer si eres heredero:

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En Oi Real Estate sabemos que el acoso inmobiliario es uno de los más frecuentes a la hora de alquilar una vivienda. Este tipo de violencia, se da principalmente en personas que son vulneradas, y hostigadas, hasta el punto de tener que dejar de alquilar el inmueble por situaciones incomodas con el arrendador. Esta conducta, donde el propietario quiere forzar al inquilino a abandonar la vivienda, se da mayormente para obtener beneficios económicos, como por ejemplo, firmar nuevos contratos de alquiler con costos más elevados.

En España, más precisamente en Barcelona, 1 de cada 2 inquilinos, asegura que fue victima de este tipo de acoso. Según los datos de lainformacion.com en una encuesta en donde participaron más de  2000 personas, el 50% afirmó haber sufrido hostigamiento inmobiliario por parte del propietario de la vivienda en la que habita. Mientras que el 12% manifestó el descuido del inmueble que causa incomodidad. A su vez, las presiones psicológicas y las amenazas rondan el 11,3% de los inquilinos y el aumento ilegal del inmueble el 8,4%.

¿Cómo detectar el acoso inmobiliario?

El inquilino sufre este tipo de acoso cuando:

  • El arrendador deja de hacer mantenimiento a la vivienda
  • Se impide que se realicen obras de acceso para personas de tercera edad o con discapacidades físicas.
  • Se demandan gastos que no están en el contrato.
  • Aumentan el precio de la renta fuera del contrato.
  • Reciben amenazas, o insultos.
  • Cortan servicios como la luz, el gas, el agua.
  • Se promueve la inseguridad dentro del edificio.
  • Hace propuestas excluyendo a la victima de su inmueble.
  • El arrendador no quiere recibir el pago del alquiler.
  • Cuando ocurren daños e incendios al inmueble alquilado.
  • Cuando se cambian las cerraduras mientras los arrendatarios no se encuentran en la vivienda.

¿Cómo denunciarlo?

Aunque suele ser una situación muy frecuente, el acoso inmobiliario es un hecho difícil de probar. Sumado a esta situación, los arrendatarios muchas veces cuentan con pocos recursos para poder pagar una defensa jurídica. Por eso, lo primero que se debe hacer es redactar una petición de manera formal, en donde se exige que se establezcan las condiciones necesarias de habitabilidad. Es conveniente comunicarlo con pruebas.

En segundo lugar, si el propietario ignora este comunicado, se puede iniciar la  denuncia jurídica, donde se reúnan todas las evidencias posibles. Así se contactará a testigos y se recopilará información referente a los impuestos, y el contrato de arrendamiento. Luego de esta reunión de evidencias, lo más normal es que se abra una causa civil. Pero si las acciones efectuadas por arrendador son más graves, ya pasaría a un procedimiento penal. Según el código penal, la pena prevista para este acoso es de seis meses a tres años de prisión o una multa económica. Pero todo depende del caso y de la gravedad del problema.

El mobbing inmobiliario se empezó a penar luego de que se incluyera desde el 2010 en el código penal. Desde allí, muchas victimas pudieron hacer justicia por las condiciones que muchas veces les imponen los arrendadores. Además, el Ayuntamiento de Barcelona, según los datos de elpais.com dispone multas de hasta 900.000 euros para poner fin a este tipo de conductas abusivas hacia los inquilinos.

Estrés financiero

El fenómeno del mobbing laboral suele estar acompañado del tan famoso estrés financiero. Este tipo de estrés puede impactar directamente en la salud de las personas provocando  depresión, hasta problemas cardiovasculares. Por lo que puede llegar a ser una condición muy grave. El estrés suele estar presente en los inquilinos debido a que el precio de alquiler de Barcelona ronda los 900 euros, por lo que el 80% de los inquilinos utiliza, en el mejor de los casos, más del 30% de su salario para rentar una vivienda. El 29% en cambio, utiliza la mitad de sus ganancias para poder pagarla. Si sumado a esta condición, se le agrega el acoso inmobiliario, verdaderamente puede ser muy duro para la salud física y mental.

Nos parece interesante remarcar este tipo de acoso, que muchas veces se hace presente a la hora de rentar una vivienda, pero que constantemente se deja pasar por alto.

Lo ideal como inquilinos, es tener pruebas de que el contrato no se está cumpliendo, por lo que siempre te vamos a recomendar que busques una manera de obtener evidencia, ya sea por peticiones, o testigos. Si bien todo puede empezar como algo diminuto, uno nunca sabe si la situación puede empeorar y no hay nada mejor que estar resguardados.

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Como ya hemos visto, al hablar de contrato de alquiler, podemos hacer referencia tanto al alquiler de vivienda como al alquiler de local. Este último, es considerado por la Ley de Arrendamientos Urbanos como arrendamiento para uso distinto de vivienda. Cabe recordar, que es un contrato entre las partes signatarias mediante el cual el arrendador (propietario del local) se obliga a ceder el uso del inmueble al arrendatario. El arrendatario, a su vez, podrá destinar el local para el ejercicio de una actividad económica, y lo hará por un período temporal concreto. A cambio, satisface al arrendador mediante la renta. Ahora bien, ¿ qué sucede si el arrendatario decide realizar un contrato de subarrendamiento de local con otra persona? ¿Es legal? ¿Qué significa? En Oi Real Estate, te contamos todo lo que debes conocer sobre el subarrendamiento de un local de comercio.

¿Qué es el contrato de subarrendamiento de local?

El contrato de subarrendamiento de local es aquel contrato mediante el cual el arrendatario realquila a una tercera persona el uso del local que tiene alquilado con el arrendador. Es decir, cede a un tercero el uso como arrendatario del local alquilado.

El subarrendamiento de local puede ser total o parcial. En el subarrendamiento parcial, el inquilino original continúa ocupando el local junto con el nuevo subarrendatario. Por eso mismo, lo más habitual es que el subarriendo se realice de manera total. Esto significa que el subarrendatario ocupará la posición del arrendatario-subarrendador.

De esta manera, cuando se produce el subarriendo de local, se llevan a cabo dos relaciones contractuales distintas pero entrelazadas. Tras el subarrendamiento, el arrendatario inicial se transforma en arrendador del nuevo inquilino (subarrendador). Y el nuevo inquilino se convierte en subarrendatario. El arrendatario inicial es la persona que firmó el contrato de arrendamiento con el arrendador. Es decir, a quien se le cedió inicialmente el uso del local a cambio del pago del alquiler. Mientras que el arrendador inicial es el propietario del local de negocio.

¿Se puede realizar siempre el contrato de subarrendamiento de local?

Para responder esta pregunta, cabe fijarse lo establecido en el contrato de alquiler firmado inicialmente entre el arrendador y el arrendatario. Si dicho contrato prohíbe expresamente el subarriendo, el mismo no se puede realizar bajo sanción de nulidad y resolución del contrato. De esa manera está establecido en el artículo 1255 del Código Civil sobre libertad de pactos.

Por su parte, si el contrato de alquiler no estableciera nada sobre la posibilidad de subarrendar o no, el arrendatario podrá subarrendar el local. Lo podrá hacer total o parcialmente, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

Así está establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde en su artículo 32.1 dispone lo siguiente. “Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador”.

Al mismo tiempo, el único requisito que se solicita en esta situación es que el arrendatario tiene la obligación de comunicarle al arrendador que se ha realizado el subarriendo del local.  Describiéndole, a su vez, los datos de la nueva persona que va a ocupar el local. Para llevar a cabo la notificación, el arrendatario tiene un mes desde que se haya producido el subarriendo. En caso de que no se haga el aviso o notificación, el arrendador estará en su derecho de solicitar del Juzgado que no se reconozca el subarriendo e incluso la resolución del contrato de alquiler.  

Aumento de la renta en caso de subarriendo

Con respecto al aumento de la renta del alquiler en caso de llevarse a cabo un contrato de subarrendamiento de local, se tendrá que estar sujeto nuevamente a lo establecido en el contrato de arrendamiento. Por tanto, el arrendador y el arrendatario pueden pactar lo que consideren oportuno acerca del incremento o no de la renta en caso de subarrendamiento. En otras palabras, el importe que subirá la renta por el subarriendo será el que figure en el contrato de alquiler, en el supuesto de que las partes así lo hubiesen acordado

En el caso de que no se hubiese indicado expresamente en el contrato de alquiler, y a partir del mes siguiente luego de la notificación al propietario del subarrendamiento, la renta del alquiler se elevará de la siguiente manera. Si se subarrienda la totalidad del local, la renta del alquiler se elevará un 20% sobre la que venía pagando el arrendatario. Sin embargo, si el subarriendo es parcial, la renta se elevará un 10%.

En todo caso, el pago de la renta seguirá siendo pagada por el arrendatario al propietario del inmueble, salvo que se hubiese pactado lo contrario en el contrato. En otras palabras, el subarrendatario no abonará directamente la renta al propietario, sino que éste lo abonará al arrendatario-subarrendador, y este último al propietario del local.

¿Cuánto dura el contrato de subarrendamiento de local?

La duración de un contrato de subarrendamiento de local quedará sujeto a lo que las partes correspondientes decidan pactar. Es decir, lo que el subarrendador y el subarrendatario establezcan y firmen. Sin embargo, lo que sí tendrá el contrato de subarrendamiento de local es una fecha límite de duración. Esto se debe a que no puede existir un contrato de subarrendamiento sin que exista un contrato de arrendamiento previo.

Por lo tanto, lo que sí es seguro y va más allá de lo que puedan establecer mutuamente el subarrendador y el subarrendatario es que al finalizar el contrato de arrendamiento, se extinguirá de igual manera y automáticamente el contrato de subarriendo.

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Si bien la llegada del verano es sinónimo de altas temperaturas y vacaciones, también se asemeja a la búsqueda de aojamiento para aquellos estudiantes que han de desplazarse a otra ciudad para comenzar sus estudios. Esto también significa, para los propietarios que cuenten con inmuebles vacíos y quieran alquilarlo, una buena oportunidad de hacer negocio. Sin embargo, para ellos se debe tener en cuenta que el alquiler de un piso para estudiantes posee diferencias respecto a un arrendamiento de vivienda habitual. A partir de eso, suelen surgir distintas preguntas o dudas a la hora de concretar un alquiler de este tipo. En Oi Real Estate, te contamos todo lo que debes conocer acerca de esta situación.

Ley de Arrendamientos Urbanos

El alquiler de un piso para estudiantes, cuando se lleva a cabo debido a un curso académico, será considerado un arrendamiento de temporada. Pero no de vivienda.

En ese sentido, para saber si se trata de un arrendamiento de vivienda normal o no, resta solo analizar la naturaleza del mismo. Allí, uno de los puntos claves es que el tiempo de duración de un alquiler de un piso para estudiantes suele establecerse para los meses del curso académico.

La Ley de Arrendamientos Urbanos, sobre la naturaleza de un contrato de arrendamiento establece lo siguiente. Por un lado, en el artículo 2.1 dispone que “será considerado un arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.

Por otra parte, en su artículo 3.2 afirma lo siguiente. “Será considerado un arrendamiento para uso distinto del de vivienda cuando se trate de arrendamiento de finca urbana celebrado por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra”.

Por ende, la Ley de Arrendamientos Urbanos diferencia el arrendamiento de vivienda habitual del arrendamiento de temporada. Aunque ambos están regulados por la LAU.

Fianza del contrato de alquiler de un piso para estudiantes

La fianza del contrato de alquiler de un piso para estudiantes se encuentra establecida dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La misma es una garantía más que el propietario puede solicitar al momento de alquilar su inmueble. La fianza cubrirá al propietario ante daños causados en la vivienda, actos de vandalismo e incumplimiento de pago de la renta, entre otros. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la fianza debe ser equivalente a dos meses de renta. La misma puede ser avalada con bienes inmuebles pertenecientes al aval. 

Al mismo tiempo, se debe conocer cuáles son los medios objetivos por los que el propietario podrá retener la fianza del estudiante en caso de daño a la propiedad. Al igual que las pruebas que se deben aportar. Bajo los parámetros de la LAU, no se pueden deducir de la fianza daños causados por el uso y desgaste natural y propio de los artículos en la propiedad. Incluso se establece que el dueño del inmueble debe hacerse cargo de los gastos en que se incurra para la habitabilidad de la vivienda. En ese sentido, si el estudiante nota algún desperfecto debe notificar y documentar de manera inmediata al propietario. Así se evitará posibles problemas a futuro entre las partes.

Inquilinos extranjeros

España es el principal destino para estudiantes Erasmus, y de distintas partes del mundo, quienes se trasladan a España para continuar sus estudios. Esto hace que muchas nacionalidades estén en busca de alojamiento. En ese sentido, muchas veces las becas por sí mismas no son suficientes para abonar la renta. Por lo que el arrendador busca asegurarse de que los arrendatarios tengan ingresos suficientes para abonar los meses que se van a instalar en España.

Uno de los recursos que se utiliza comúnmente es cobrar las rentas por adelantado, eliminando así el riesgo de impago por parte de estos estudiantes. Con esta modalidad, el propietario busca evitar problemas de pagos a futuro, teniendo en cuenta que las posibilidades de recuperar el dinero llegado el caso disminuyen de forma drástica.

Asimismo, otros documentos que se pueden llegar a solicitar son

  • Comprobantes de inscripción en la institución donde estudiara el inquilino.
  • Identificaciones y permisos de residencia
  • Identificaciones y contacto de los avales que se utilicen

Régimen jurídico en el alquiler de un piso para estudiantes

Como bien dijimos, entre los arrendamientos denominados para uso distinto del de vivienda, se encuentra el arrendamiento de temporada, y por ende para estudiantes. Estos se rigen según dispone el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en primer lugar por la voluntad de las partes; en su defecto por lo dispuesto en el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículos 29 a 35 inclusive); y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.

Por lo tanto, en otras palabras, lo que primero se tiene en cuenta es lo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento entre las partes. Si esto no sucede, y no se pacta por la voluntad de las partes, entonces se deberá aplicar lo que establece la LAU en lo dispuesto en el Titulo III. Finalmente, se llevará a cabo la aplicación con carácter supletorio de lo dispuesto en el Código Civil sobre arrendamientos. Esto quiere decir, lo que establecen los artículos 1546 y siguientes del Código Civil.

En suma, el requisito fundamental para saber si el alquiler de un piso para estudiantes es un arrendamiento de temporada es que el destino de la vivienda arrendada no sea residencia permanente del inquilino. Esto se debe a que, de ser así, no será un arrendamiento de temporada, sino un arrendamiento de vivienda. Aunque la duración pactada en el contrato influye, no es lo determinando. Lo que será determinante es la residencia del arrendatario. Si no constituye la residencia permanente es de temporada, en cambio, si constituye residencia permanente es de vivienda.

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Como ya hemos comentado, el contrato de alquiler es un documento en el que dos partes sellan un acuerdo. Esas dos partes son, por un lado el arrendador, que es quien entrega el inmueble en alquiler, y por otro lado el arrendatario, que es quien recibe dicho inmueble, alquilándolo. Este último, comúnmente, retribuye al dueño del inmueble con un pago mensual del valor acordado por ambas partes. Además de acordar el monto y las formas del pago mensual por el alquiler de la vivienda, cuando se firma el contrato de alquiler se están estableciendo diferentes detalles y características que en muchas ocasiones aquellos que firman el documento no las conocían previamente. Ahora bien, ¿ qué sucede si el inquilino está buscando firmar un contrato de alquiler de habitación? ¿Son las mismas leyes y los mismos derechos? En Oi Real Estate, te contamos todo lo que tienes que saber sobre esta situación.

Particularidades del contrato de alquiler de habitación           

Para comenzar, cabe mencionar que está en debate cuál es la normativa que rige los contratos de alquiler de habitaciones. Por un lado podrían estar sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o por el contrario estar sujetos a lo pactado entre las partes y al Código Civil. Entonces, en cuanto a la naturaleza jurídica del contrato de alquiler de habitación la mayoría de la doctrina y los Tribunales mantienen que el contrato de habitación no está sujeto a la LAU. Es por esto que no aplican dicha normativa para esos casos.

En este sentido, el contrato de alquiler de habitación se regulará en primer lugar por lo pactado entre las partes correspondientes del vínculo. Y en su defecto, por las normas de Código Civil en materia de arrendamientos. Es decir, en sus artículos 1554 y siguientes.

Como el contrato de alquiler de habitación, en la mayoría de los casos, no se le aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos, la duración del contrato también cambiará. Este período será pactado por las partes sin que tenga el inquilino la posibilidad de acogerse al derecho que le permite la LAU de permanecer en el arrendamiento hasta cinco años. Esto último es lo que dispone actualmente la Ley de Arrendamientos Urbanos para el arrendamiento de vivienda.

Al mismo tiempo, cabe señalar que es conveniente que el contrato de alquiler de habitación conste por escrito. Esto es para que las partes sepan qué derechos y obligaciones conforma el mismo, además de prever su duración. Esto es conveniente más allá de que es válido que los términos se pacten de forma verbal.

Contrato de alquiler de habitación sometido a la LAU

Como mencionamos, siempre han existido discrepancias sobre si el contrato de alquiler de habitación está sometido a la LAU o al Código Civil. La diferencia entre una y otra opción es notable en cuanto a los derechos del inquilino. Sin embargo, siempre que hay controversia y el asunto termina en los Tribunales, es el juez quien quien decide según el caso si ese contrato está sometido a la LAU o al Código Civil.  

Por una parte, la Ley de Arrendamientos Urbanos define lo que es contrato de alquiler de vivienda habitual y lo que es contrato de alquiler de uso distinto a vivienda. El artículo 2.1 de la LAU establece que habrá arrendamiento de vivienda cuando la edificación sea habitable y esté destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. En este caso, no habla necesariamente de que sea una vivienda con varias dependencias.

Por lo tanto, si una habitación cumple dichos requisitos, no habría ningún problema en que un contrato de alquiler de habitación sea considerado como contrato de arrendamiento de vivienda. Y en ese sentido, esté sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

A su vez, el artículo 3.1 de la LAU dispone que habrá arrendamiento de uso distinto de vivienda cuando no se esté frente a un arrendamiento de vivienda. Por ende, bien podría establecerse el contrato de alquiler de habitación dentro de ese concepto siempre y cuando el inquilino no use esa habitación como vivienda habitual. Por ejemplo, solo que lo haga para determinada temporada.

Contrato de alquiler de habitación sometido al Código Civil

Por otra parte, existen quienes piensan que una habitación no tiene la entidad suficiente como para ser denominada edificación habitable. Por esa razón, establecen que el contrato de alquiler de habitación debe dejar de estar sometido a la LAU y pasa a estar sometido por el Código Civil. Cabe mencionar que el Código Civil es la normativa aplicable subsidiariamente a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En este sentido, al no estar sometido a la LAU, el contrato de alquiler de habitación queda sujeto tanto al Código Civil como a lo pactado entre ambas partes. De esta manera, la duración del contrato, por ejemplo, será pactada por las partes. Así, en caso de discrepancia y salvo prueba de la citada duración que deberá acreditar el inquilino, se entenderá que es anual si la renta se paga por años, mensual si se paga por meses y diaria si se paga por días.

¿Es aplicable el procedimiento de desahucio por falta de pago?

En el caso de que el arrendatario no abone el pago de la renta convenida por el uso de la habitación, el arrendador estará en su derecho de ejercer el procedimiento de desahucio por falta de pago de la renta. Este está previsto en el artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cabe mencionar que este tipo de procedimiento está previsto para la recuperación de la posesión por parte del arrendador de una finca. Esté esta, o no, sujeta su regulación a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

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Generalmente, todos o casi todos los derechos terminan prescribiendo a lo largo del tiempo, esto quiere decir que finalizan. En ese sentido, la prescripción se produce por la inacción del acreedor por el plazo establecido por cada legislación conforme la naturaleza de la obligación de que se trate. Y tiene como efecto dar término al derecho de exigir judicialmente al deudor el cumplimiento de la obligación. Ahora bien, en la situación de reclamar la renta del alquiler, ¿cuál es el plazo que existe para poder hacerlo? En Oi Real Estate respondemos tus dudas y te contamos todo lo que tienes que saber acerca del tema.

Plazo para reclamar la renta del alquiler

Una vez que se produce el impago de las rentas de alquiler de una vivienda o de un local, cabe plantearse cuándo prescribe el derecho del arrendador para poder reclamar esas cantidades adeudadas. En este caso, nada tiene que ver el derecho que tiene el arrendador a interponer demanda de desahucio por impago de rentas de alquiler. Sino que más bien se centra en la deuda existente y la posibilidad de reclamarla judicialmente.

En ese sentido, el plazo para reclamar las rentas de alquiler impagas antes de que prescriban es de cinco años. Este plazo corresponde a todo el territorio nacional, excepto en Cataluña, en donde es de tres años. En ambos casos, la materia estará regulada en el Código Civil.

Código Civil

Como bien mencionamos anteriormente, el Código Civil es quien establece las medidas y reglas que se deben seguir respecto a esta situación. Es por eso que así lo dispone en el artículo 1966, en donde afirma lo siguiente. “Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguiente. La de satisfacer el precio de los arriendo, sean éstos de fincas rústicas o de fincas urbanas”.

En otras palabras, el artículo 1966 establece el lapso de tiempo en el que prescriben el precio de los arriendos. Sean éstos de finca rústicas o de fincas urbanas. El mismo es de cinco años. Esto significa lo siguiente:

Que transcurridos cinco años no se pueden reclamar las rentas del alquiler. Por ejemplo, si un contrato empezó en febrero de 2014, y no se ha cobrado ninguna renta hasta febrero de 2021, solo podrán cobrarse las rentas desde febrero de 2016. Las anteriores están prescritas. Además, que no cabe el desahucio por impago de rentas prescritas. Y que el arrendador puede aumentar la renta del alquiler cada año, o bien esperar cinco años (o menos) para actualizarla. No tiene por qué actualizarla cada año.

Por su parte, el artículo 121.21 que dispone el Código Civil de Cataluña estipula lo siguiente. Un plazo de prescripción de tres años para pretensiones relativas a pagos periódicos que deban hacerse por años o plazos más breves, como es el caso de la renta del alquiler. El plazo de prescripción se inicia cuando, nacida y ejercible la pretensión, la persona titular de la misma conoce o puede conocer razonablemente las circunstancias que la fundamentan, además de la persona contra la cual puede ejercerse. Es decir desde el día en que el casero puede saber que su arrendatario no le ha pagado la renta.

El plazo se interrumpe por las mismas causas que en el Código Civil, y se añade el inicio del procedimiento arbitral relativo a la pretensión. En la legislación catalana hay dos peculiaridades que el Código Civil no tiene. Una es que el transcurso del plazo puede llegar a suspenderse. La otra es que puede ampliarse. En el contrato de alquiler, de vivienda o de local, el plazo de prescripción puede ser inferior o superior a tres años. Asimismo, no puede ser inferior a uno y medio, ni mayor a seis. En muchos contratos se alarga hasta cinco años.

Interrupción de prescripción del reclamo de la renta del alquiler

Al mismo tiempo, cabe señalar que la prescripción del reclamo de la renta del alquiler puede interrumpirse. Una vez interrumpida, el plazo comienza de nuevo. En ese sentido, el Código Civil, en el artículo 1973, afirma que la prescripción se puede interrumpir en los siguientes casos:

  • Por su ejercicio ante los Tribunales, presentando una demanda judicial de reclamación de rentas.
  • Por la reclamación extrajudicial del arrendador, donde la mejor vía es la fehaciente, es decir, el burofax.
  • O a través de cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el arrendatario, donde lo mejor es un reconocimiento de deuda por escrito.

Reclamar las cantidades asimiladas a la renta, ¿tiene el mismo plazo?

Al margen del plazo para reclamar la renta del alquiler, en muchas ocasiones se pacta en los contratos de arrendamiento que el inquilino se obliga al pago de otros conceptos. Estos pueden ser suministros (luz, agua, gas, etc.) o impuestos como el IBI. Los mismos son repercutidos por el arrendador y se consideran en derecho como cantidades asimiladas a la renta.

Estas cantidades asimiladas a la renta, en pura técnica jurídica, no tienen el carácter propiamente de renta, sino que se trata de la mera repetición de un gasto. En los casos en que el arrendador tenga que reclamar importes derivados de esas cantidades asimiladas a la renta, los Juzgados y Tribunales no terminan de ponerse de acuerdo a la hora de señalar cuál es el plazo máximo para reclamar esas cantidades y no opere la prescripción.

Por un lado, existe un sector (minoritario) que considera que el plazo de prescripción para la reclamación de estas cantidades asimiladas a la renta es de quince años como está previsto en el artículo 1964 del Código Civil para las acciones personales. Mientras que del otro lado se encuentra otro sector (mayoritario) que considera que el plazo de prescripción será de cinco años.

Si bien existe esta discordia entre ambos sectores, lo cierto es para dicha situación aún no hay un plazo máximo definido que abarque para todos.

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El gobierno español dio media sanción a Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. En la siguiente nota te contamos cómo afectará a los pactos sucesorios y los modos en que comenzará a tributar el IRPF y el Impuesto por Sucesión y donaciones en el proceso de herencia en vida.

¿De qué se trata el proyecto de Ley contra el fraude fiscal?

El 25 de mayo del 2021 fue aprobado en Cámara de Diputados el Proyecto de Ley y Medios de prevención y lucha contra el fraude fiscal. La aprobación del proyecto prevé una serie de modificaciones con el objetivo de evitar prácticas de evasión fiscal.

Por este motivo, las principales medidas tributarias impactarán sobre:

1-Impuesto a la Renta de las Personas Físicas.

2-Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

3-Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

4-Impuesto sobre el Patrimonio.

Es decir, la normativa terminará gravando al menos seis impuestos autonómicos y estatales. Esto se establece en función a la correspondencia con las modificaciones realizadas en relación a los pactos sucesivos. Asimismo, por el cambio convenido en el valor de referencia de los bienes que se transmiten, compran y venden, se donan o se pueden heredar.

¿De qué se trata el pacto sucesorio?

Existen diferentes formas de organizar los bienes a heredar. Una manera de ordenar es mediante la realización de un pacto sucesorio. Una especie de herencia, pero con características más próximas a una donación.

El pacto sucesorio, tal como es definido por la RAE, es el “acuerdo o convención contractual que limita las facultades dispositivas mortis causa”. Es decir, es una opción diferenciada a la herencia y donación para lograr la organización de los bienes a dar en sucesión. A su vez, es una buena fórmula que permite cobrar una herencia si no se dispone del dinero para abonar el Impuesto de Sucesiones.

La particularidad de los pactos sucesorios recae en que deben realizarse previo al fallecimiento de quien realiza la herencia. Otra particularidad es que no se aplica en todo el territorio español. Esto se debe a que el Código Civil prohíbe este tipo de disposición de la herencia.

Una definición oportuna del pacto sucesorio es entenderlo como un acuerdo entre dos o más partes con el objetivo de organizar la herencia y ser entregados antes del fallecimiento de quien dispone los bienes. Es decir, se trata de una herencia en vida, aunque difiere considerablemente de la forma clásica de heredar.

El pacto sucesorio debe formalizarse en escritura pública ante notario y tiene que hacerse entre parientes (cónyuges, ascendientes, descendientes, etc.).

En términos de impuestos, resulta importante reconocer, de manera resumida cuales son las principales diferencias entre los pactos sucesorios, la herencia y las donaciones. Ten en cuenta que estos acuerdos, documentos gravan de formas diferentes.

Con respecto a la herencia, la principal diferencia es que la misma es revocable, mientras el pacto sucesorio no. En el segundo caso, al ser un acuerdo entre las partes en vida, para dejarlo sin validez es necesario nuevamente el acuerdo de quienes participaron en su formulación.

Por su parte, la herencia a través de testamento, en caso de modificación, solo precisa la firma de quien lo realiza. Es decir, del propietario de los bienes a transferir a modo de herencia.

La otra gran diferenciación, es que mediante pacto sucesorio es posible heredar un bien en vida de su propietario, y no luego de su fallecimiento.

Por último, en relación a las donaciones estas son consideradas por el código Civil como la forma de adelantar una herencia. Pero se diferencia del pacto sucesorio en los aspectos legales y fiscales.

Es decir, el pacto sucesorio es sucesión mortis causa y la donación se realiza inter vivos, con una carga fiscal mucho mayor.

¿Cómo afecta la ley contra el fraude fiscal a los pactos sucesorios?

Uno de los beneficios fiscales que busca eliminar a ley contra el fraude fiscal refiere al modo de tributar el IRPF en los pactos sucesorios. Este tipo de actos tiene la función de ordenar una futura herencia a través de la firma de un contrato. A su vez, permite la atribución de bienes o derechos a familiares antes del fallecimiento de quien realiza la sucesión.

Previo a la presentación del proyecto de ley, la principal ventaja del pacto sucesorio era la grabación tributaria solo en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Esto significa que cualquier transmisión de bien antes de morir no gravada en el IRPF.

Esta medida afectará solo a las comunidades autónomas de Galicia, País Vasco, Navarra, Aragón, Cataluña y Baleares, ya que son en las únicas localidades en las cual puede llevarse a cabo el pacto sucesorio.

En estas ciudades, las personas con capacidad de acceder a este tipo de procedimientos son aquellas que cuentan con vecindad civil. Es decir, quienes cuenten con dicha vecindad por nacimiento, adopción o por residencia por diez años.

De manera puntual, la ley modificará el artículo 36 de la Ley del IRPF con la finalidad de cambiar el modo de calcular la ganancia patrimonial que se obtiene en el caso de querer realizar la venta de un inmueble, obtenido por pacto sucesorio y con el causante aún con vida.

Concretamente, lo que contempla la resolución legislativa es que la persona que venda un bien que ha heredado antes de que fallezca la persona que se lo trasmitió, se lo reemplaza y se pasa a tomar como valor de adquisición el costo actualizado al momento de la venta.

En definitiva, la modificación esencial vinculada a los pactos sucesorios se refiere, con la nueva normativa, al pago del IRPF que será de la misma manera si lo hiciera el donante, tributando con la plusvalía actual y no con aquella que figuraba al momento en que se adquirió el bien.

Si necesitas conocer en profundidad algunos de los aspectos desarrollados en el post, déjanos tu comentario. Nuestros asesores responderán a la brevedad tu consulta.

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