El Supremo ha anulado la cláusula suelo de un préstamo hipotecario incluso con acuerdo entre la entidad bancaria y el cliente. Aquí te contaremos todo lo que debes saber al respecto.
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Se trata de un caso en que el consumidor y la entidad firmaron un acuerdo para eliminar la cláusula suelo en 2014 a cambio el cliente debía renunciar a tomar acciones. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha determinado que el pacto no fue fruto de un consentimiento libre e informado.
¿Qué es la cláusula suelo?
En primer lugar, debemos tener en claro a qué nos referimos cuando hablamos de la cláusula suelo. Esta cláusula establece un mínimo para el euríbor que se debe abonar en las hipotecas variables. En otras palabras, el cliente no podrá beneficiarse de las posibles bajadas del euríbor por debajo del límite de la cláusula suelo. Es decir que, si el índice de referencia baja, el hipotecado deberá abonar los mismos intereses asociados al límite que establece la cláusula suelo.
El Tribunal Supremo elimina la cláusula suelo de una hipoteca a pesar del acuerdo entre banco y cliente
El Tribunal Supremo se manifiesta, una vez más, a favor de los consumidores ante un caso de cláusulas abusivas de las hipotecas. En concreto, ha determinado la nulidad de una cláusula suelo y una cláusula techo de una hipoteca que se firmó en 2008. A pesar de que años más tarde la entidad bancaria y el cliente lograron llegar a un acuerdo para eliminar dichas cláusulas a cambio de que el consumidor no realizara un reclamo. No obstante, el Alto Tribunal ha considerado que tal acuerdo no fue fruto de un consentimiento libre e informado. Es por esto que condena al banco a devolver casi 1800 euros al cliente, además de los correspondientes intereses legales.
El cliente en cuestión compró su inmueble con una hipoteca contratada en 2008 con Caja Castilla-La Mancha (CCM), absorbida por Liberbank, en la que la entidad impuso una cláusula suelo del 3% y una cláusula techo del 11%. El préstamo hipotecario era de un importe de 112 000 euros.
Acuerdo entre entidad y cliente
Fue en 2014 que, con el objetivo de blindar su responsabilidad ante una demanda, la entidad ofreció al cliente un cambio de condiciones en su hipoteca. Se trató de suprimir la aplicación de la cláusula suelo. Sin embargo, a cambio impusieron una cláusula de renuncia de acciones. De este modo no permitían al cliente reclamar las cantidades que fueron abonadasde más debido a la aplicación del citado límite hasta ese momento.
Este caso llegó a los tribunales en primavera 2016. El consumidor buscaba reclamar la nulidad entre 2008, es decir, la fecha de la firma del préstamo y 2014 que fue cuando Liberbank eliminó la cláusula.
El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 3 de Torrijos (Toledo) declaró la nulidad de la cláusula suelo. Optando por condenar a Liberbank a devolver al cliente las cantidades que han cobrado de más por su aplicación. El motivo de esta decisión es que, en el momento de la contratación, se considera que el cliente no fue informado de una manera clara sobre el funcionamiento y los efectos de la cláusula suelo. De modo que, el Tribunal Supremo considera que la firma del acuerdo en un momento posterior no es relevante.
La respuesta del banco
La entidad recurrió la sentencia, que fue nuevamente desestimada por la Audiencia Provincial de Toledo. Luego, Liberbank optó por presentar un recurso extraordinario por infracción procesal y de casación ante el Tribunal Supremo.
La resolución del Alto Tribunal fue declarar la nulidad de la cláusula suelo que contenía la hipoteca. Además, solicitó la devolución de la cantidad pagada de más por el consumidor entre el 2008 y el 2014. Para el Supremo, la cláusula de renuncia de acciones no fue transparente y el acuerdo suscrito entre la entidad y el cliente no fue de un consentimiento libre e informado para el consumidor. En otras palabras, el hipotecado no era consciente de los efectos de la firma de ese acuerdo, por ende, su firma no convalida la aplicación de la cláusula suelo inicial.
Recuperar el dinero por medio de la Justicia
Luego del pronunciamiento del Supremo, la entidad tendrá que devolver al cliente 1760,70 euros, además de los intereses legales. Sin embargo, el cliente estima que el dinero pagado de más a las entidades a lo largo de los años por esta cláusula suma, aproximadamente, 7700 euros de media en España. No obstante, la cantidad varía en dependiendo de factores como el importe de la hipoteca, en qué fecha se firmó, el tipo de interés aplicado, entre otros.
Es fundamental que los consumidores tengan en claro que la predisposición de las entidades bancarias nunca fue buena para devolver lo que han cobrado de más. Sin embargo, a pesar de que los bancos no suelen reconocer la abusividad de las cláusulas suelo y sus efectos optando por desincentivar las reclamaciones, la justicia será la mejor opción para garantizarle al cliente obtener todo lo que el banco les debe. Para hacerlo, lo más aconsejable es buscar la ayuda de un abogado especialista en la materia.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la anulación de la cláusula suelo en este caso. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Aquí te contaremos todo lo que debes saber sobre la cláusula suelo y la cláusula techo de las hipotecas. Una te permite limitar los intereses que se pueden llegar a abonar debido al euríbor, mientras que, la otra impide que el hipotecado abone una menor cantidad a pesar de que baje el indicador de referencia. Te explicaremos de qué manera afectan a las hipotecas y cómo reclamarlas.
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¿Qué son las cláusulas de una hipoteca?
En primer lugar, es necesario dejar en claro a qué nos referimos cuando hablamos de cláusulas en una hipoteca. Se trata de las disposiciones legales que figuran en el contrato del préstamo hipotecario. Las cláusulas se encargan de establecer obligaciones o derechos. Para que una cláusula sea válida debe estar debidamente estipulada en el documento del contrato del préstamo hipotecario que se ha firmado.
La cláusula techo
La cláusula techo es una disposición que pueden tener ciertas hipotecas variables. Dicha cláusula se encarga de limitar los intereses que se pueden llegar a abonar por el euríbor. En las hipotecas que cuentan con la cláusula techo, se establece ese “techo” o tope al nivel del euríbor.
De este modo, en caso de que el euríbor suba más de ese tope establecido en la cláusula techo, la parte del euríbor que se encuentre por encima no afectará a los intereses del préstamo hipotecario. Esto se debe a que, únicamente, se deberá abonar hasta el tope establecido en la cláusula techo.
La cláusula suelo
A diferencia de la anterior, esta cláusula establece un mínimo para el euríbor que se debe abonar en las hipotecas variables que cuentan con ella. Funciona al revés que la cláusula techo. Este tipo de cláusula implica que, el cliente no se podrá beneficiar de bajadas del euríbor por debajo del límite que establece la cláusula suelo. Dicho de otra forma, en caso de que el euríbor se ubique por debajo del límite que establece la cláusula suelo, de todos modos, el hipotecado deberá abonar los mismos intereses asociados a dicho límite.
En ciertos casos, las cláusulas suelo fueron consideradas como abusivas en las hipotecas. Puntualmente, las sentencias del Tribunal Supremo, y también, del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre el suelo hipotecario establecen límites a la manera en que esta cláusula puede aplicarse. Hay casos en los que estas cláusulas fueron aplicadas sin adecuarse a lo que establecen ambas sentencias, los titulares de estas hipotecas tienen la posibilidad de reclamar esta cláusula.
¿Tengo una cláusula suelo en mi hipoteca?
Las cláusulas de un préstamo hipotecario tienen que figurar en el contrato. En caso de que no aparezcan en dicho documento, las cláusulas no pueden afectar al préstamo hipotecario. Entonces, si nos interesa saber si nuestro préstamo hipotecario se encuentra condicionado por una cláusula de este tipo, solo tendremos que dedicarnos a buscar dicha cláusula en el contrato.
En el momento en que vayas a solicitar una hipoteca, es muy importante revisar minuciosamente el contrato antes de firmarlo. Es habitual que las entidades bancarias ofrezcan productos generales que, luego, se personalizan para cada cliente. Es por esto que, debes tener en cuenta la importancia de negociar las condiciones de tu préstamo hipotecario antes de aceptar cualquier oferta.
Antes de firmar el contrato, debes asegurarte de que todo lo que dice en el documento es lo que has pactado con la entidad bancaria y que las condiciones se ajustan a lo que han acordado previamente.
Reclamar la cláusula suelo: ¿En qué casos es posible?
Luego de las sentencias del Tribunal Supremo y del TJUE, es posible reclamar la cláusula suelo ya que fueron consideradas como cláusulas abusivas de las hipotecas.
Para reclamar la cláusula suelo se tienen en cuenta dos elementos diferentes:
Eliminar la cláusula suelo: esto significa que la cláusula suelo ya no tendrá efecto al ser considerada como una cláusula abusiva.
Reintegro del dinero que fue cobrado por la cláusula suelo: el reintegro del dinero implica que la entidad bancaria debe devolver el dinero que ha cobrado por la cláusula suelo desde el comienzo del préstamo hipotecario. En otras palabras, afecta al dinero que la entidad bancaria ya nos ha cobrado y que debe devolverse según lo establecido por la ley.
Sin embargo, es muy importante tener en cuenta que, reclamar la cláusula suelo no implica siempre que la entidad bancaria nos vaya a devolver el dinero y eliminará esta cláusula. En primer lugar, es necesario recurrir a la vía extrajudicial. En otras palabras, solicitar de manera directa al banco en cuestión que nos devuelva el dinero que corresponde a dicha cláusula.
Ahora, si luego de esto el banco no decide no atender nuestra reclamación, entonces tendremos que optar por la vía judicial. Después del proceso judicial, se determinará si el banco informó de manera correcta o no al cliente sobre la cláusula al momento de llevar a cabo la firma del contrato hipotecario. Según el resultado del proceso judicial, tendremos la posibilidad de salir beneficiados o no con la reclamación.
¿Quién puede reclamar la cláusula suelo?
La realidad es que todos los clientes pueden reclamar la cláusula suelo, solo será necesario tener una hipoteca suelo, ya que estas fueron consideradas como cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios. En otras palabras, tienen la posibilidad de llevar a cabo la reclamación todas las personas que tengan una cláusula suelo, no hay excepciones.
En resumen, las únicas condiciones que se deben cumplir son: que la reclamación sea realizada por el titular del préstamo hipotecario y que la hipoteca en cuestión cuente con correspondiente la cláusula suelo en el contrato.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la cláusula suelo y la cláusula techo de las hipotecas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Antes de contratar una hipoteca las dudas más frecuentes tienen que ver con las cláusulas abusivas, la obligatoriedad de las vinculaciones y la amortización de los pagos.
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Contratar una hipoteca es un compromiso de muchos años que conlleva una responsabilidad de envergadura. Tanto el banco como los clientes aceptan un acuerdo a través del cual, ambos deben dar algo a cambio. En el caso del prestamista, será quien le posibilitará el dinero en efectivo para poder adquirir la vivienda. En el caso del prestatario, luego de efectuada la operación tendrá un plazo de 15, 20 ó hasta 30 años para devolverlo. Por supuesto que por este servicio se cobrará un interés, el cual estará determinado por la entidad financiera, que analiza al cliente y le ofrece según su perfil las condiciones que considera convenientes. Dentro del contrato se establecen vinculaciones, plazos, intereses y comisiones.
Es natural que durante el proceso de contratación existan inquietudes y preguntas sobre lo que se va a firmar. Cuáles son las preguntas más frecuentes previas a las operación de contratación de una hipoteca? Hasta cuándo puede un cliente evacuar todas sus dudas para decidir con seguridad? Si quieres saber las respuestas a estas inquietudes, no dejes de leer este post!
Dudas más frecuentes antes de contratar una hipoteca
La ley de Crédito Inmobiliario, estableció que los futuros hipotecados deben conocer al pie de la letra los puntos del contrato hipotecario. Para ello, se instrumentó que los notarios comenzaran a intervenir en la fase precontractual de los préstamos y antes de la firma se concretan reuniones en las cuales se disipan todas las dudas referidas a la formalización de la hipoteca. En estos encuentros se comprueba que la documentación legalmente exigida haya sido entregada en tiempo y forma y se responden las dudas que se plantean. Además al finalizar la cita se hace constar el asesoramiento prestado.
En este paso previo a la firma los clientes suelen tener en claro muchos de las características principales de los préstamos. Así es que son conocidos los gastos, el tipo de interés, el capital que se recibe para el pago de la vivienda y la duración del préstamo.
Sin embargo hay otros puntos en los que hay dudas para los usuarios próximos a firmar una hipoteca, aquí te contaremos los más comunes:
Cláusula suelo
Esta era una cláusula que determinaba el interés mínimo de una hipoteca variable, y se aplicaba si el índice de referencia más el diferencial no alcanza el valor establecido. Cuando el Euribor comenzó a bajar, estos topes se hicieron efectivos y los clientes abonaban más en sus cuotas de lo que hubieran pagado sin tenerlos. Por muchos años, los bancos la incluyeron en sus contratos, son embargo, luego de varias idas y venidas judiciales el Tribunal Supermo consideró que eran cláusulas abusivas. La ley de hipotecas prohibió expresamente su inclusión en los contratos.
Seguros: ¿Es obligatorio contratarlos?
Desde una perspectiva legal, el seguro de hipoteca o seguro de vida de hipoteca no es obligatorio. En otras palabras, no hay una ley que obligue al solicitante de una hipoteca a contratar un seguro de hipoteca para que este pueda tener acceso al préstamo. De hecho, la ley hipotecaria de 2019 prohíbe la práctica de los productos vinculados a la concesión de préstamos hipotecarios.
No obstante, en la práctica, la mayoría de bancos intentan que la concesión de la hipoteca se realice de manera conjunta a la contratación de un seguro de vida de hipoteca. El motivo es que, en caso de fallecimiento, se aseguran de que el préstamo hipotecario estará cubierto por el seguro y este se encargará de la deuda que fue contraída por el hipotético fallecido.
En resumen, los bancos pueden exigir que, para tener acceso a las mejores condiciones, se contrate un seguro de vida. No obstante, lo que dice la ley es que las entidades bancarias deben permitir que los consumidores acepten pólizas alternativas. Por ende, no será necesario contratar un seguro con tu banco si encuentras opciones más ventajosas.
Ahora, debes tener cuidado, el banco puede venderte el seguro de vida como producto vinculado (obligatorio en ese caso) o como producto bonificador.
Si te vende el seguro como producto vinculado deberás contratar un seguro de vida para que te concedan el préstamo hipotecario, pero con la aseguradora que tú elijas.
Si te vende el seguro como producto bonificador tendrás la posibilidad de decidir si quieres o no contratarlo. En caso de no contratarlo, tu hipoteca tendrá un interés más alto.
¿Tengo que cumplir con vinculaciones para contratar una hipoteca?
Otra de las dudas más frecuentes en la previa de contratar una hipoteca tiene relación con las vinculaciones. ¿Es obligación tener domiciliada la pensión o la nómina? ¿Contar con recibos periódicos de servicios en una cuenta del banco? ¿Hay que adquirir planes de pensiones o productos de inversión con empresas elegidas por la entidad acreedora?
Siempre debemos dejar en claro que la contratación de productos de venta combinada no es obligatoria. Lo que ocurre es que puede determinar ciertas ventajas que, por lo general, tienen que ver con la aplicación de un tipo de interés más bajo, aunque es conveniente analizar si los costes del producto lo compensan. Muchas veces lo que sale el producto es mucho mayor que lo que implica la rebaja del tipo de interés. En estos casos la ley también exige que la entidad informe al prestatario, las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado. Un dato importante es que, en caso de contratarlos, no están obligados a mantenerlos durante todo el plazo de vida del préstamo.
La amortización anticipada
Cuando hablamos de amortizar una hipoteca, nos referimos a devolver antes del tiempo pactado o estimulado el dinero que la entidad bancaria prestó para la compra de una vivienda. O bien, devolver una gran parte de la deuda.
La amortización de la hipoteca es considerada “anticipada” cuando la devolución del capital se realiza antes del vencimiento del contrato.
El derecho a reembolsar en forma anticipada tanto total o parcialmente está reconocido por la ley, como también las comisiones máximas que se pueden cobrar.
Recuerda revisar si el hecho de amortizar la hipoteca va a implicar el pago de comisiones (ya sea en concepto de amortización parcial o de cancelación).
Al momento de hacer números, debes considerar que Hacienda establece un topemáximo que se puededesgravar por lahipoteca: hasta un 15% del total del dinero que hubieras ido devolviendo a tu banco, con un límite de 9040 euros.
Consecuencias de los impagos
Imaginemos que la situación económica es muy complicada y no se ha logrado llegar a un acuerdo con el banco o entidad financiera acreedora del préstamo hipotecario, entonces, los deudores optan por dejar de pagar la hipoteca.
La consecuencia derivará en un proceso de embargo y subasta de la vivienda. Por otra parte, si con la venta de la vivienda no se logra pagar el total de la deuda, la entidad bancaria puede intentar cobrarla con todos los bienes de las personas que intervienen en la hipoteca, tanto prestatarios como avalistas.
¿Cuánto necesitas ahorrar para pedir una hipoteca?
Antes de buscar tu nueva vivienda debes ser solvente y cumplir las condiciones para pedir un préstamo hipotecario. En primer lugar, debes reunir el dinero necesario para dar la entrada de tu próximo piso, pero ¿De cuánto se trata?
Lo aconsejable es contar con unos ahorros de entre el 20% y el 30% del valor del inmueble. Esto se debe a que los bancos no suelen financiar más del 80%. La mayor parte de esos ahorros serán destinados a cubrir el importe que la entidad bancaria no te cubre. Sin embargo, también debes considerar el pago de los gastos de notaría, gestoría o tasación, así como el IVA de las viviendas de obra nueva.
En ciertas ocasiones circunstancias se puede acceder a una hipoteca al 100%, lo que te brinda la posibilidad de comprar una vivienda sin contar con el ahorro necesario. Para conseguirlo, el precio de compraventa del inmueble debe ubicarse por debajo del importe de tasación.
¿Hipoteca fija o variable?
La elección de un tipo de hipoteca u otro variará en función de la situación personal del cliente. Lo ideal es buscar el asesoramiento de los expertos en el sector. De este modo, se encargarán de analizar tu caso y ayudarte a elegir la opción que te resulte más conveniente.
Por otro lado, es fundamental que te informes sobre el sector hipotecario para despejar tus dudas y ser consciente de la decisión que estas por tomar.
¿Qué debes analizar antes de elegir el tipo de hipoteca?
Es cierto que ese préstamo te va acompañar durante 30 años, por lo que obtener unas buenas condiciones es fundamental. No obstante, también tendrás que poner atención a los gastos que debes afrontar cuando decides contratar una hipoteca. Los gastos del notario, la escritura y los impuestos son algunos de ellos, y pueden cambiar en función de la vivienda. Aquí va un ejemplo para comprenderlo mejor, si compras un piso de obra nueva, será necesario añadir un 10% al precio de compra, mientras que si se trata de una vivienda protegida el IVA será solo del 4%.
¿Qué comisiones tienes que pagar?
Algunas hipotecas presentan comisiones de apertura, deberás abonarla al comienzo del préstamo. También, pueden contar con amortización anticipada, que solo tienes que abonar si deseas devolver el dinero al banco antes de que finalice el plazo. Una gran cantidad de bancos ya no cobran comisión de apertura. Sin embargo, si tu entidad la incluye, se encontrará entre el 0,25% y el 1% del capital.
En el caso de la comisión de amortización anticipada, la cantidad que deberás pagar variará dependiendo de si tu hipoteca es fija o variable. El límite para las hipotecas fijas es del 2% en la primera parte del préstamo y del 1,5% en el resto del plazo. Para hipotecas variables, el límite se ubica en el 0,25% durante los tres primeros años, del 0,15% en los cinco siguientes y, luego, no deberás pagar comisión.
¿Puedo contratar una hipoteca siendo autónomo?
Cuando vas a pedir una hipoteca, la entidad financiera te solicitará que acredites tu solvencia económica. En este sentido, lo ideal es tener un contrato estable, si puede ser, indefinido y una nómina fija. No obstante, ¿Qué sucede si eres autónomo? Los trabajadores por cuenta propia que busquen comprar una vivienda tendrán que demostrar que sus ingresos, a pesar de que varían cada mes, son estables en el tiempo. Las hipotecas para autónomos, por lo general, presentan unos requisitos más restrictivos, ya que acreditar la solvencia económica en estas circunstancias es bastante más complicado
¿En qué banco debes pedir la hipoteca?
Una duda muy habitual es si conviene ser fiel a tu banco y solicitar la hipoteca donde ya eres cliente o optar por una nueva entidad. Lo más aconsejable en este sentido es que, te dirijas a varias oficinas, además de consultar por Internet las condiciones de diferentes préstamos hipotecarios. Lo ideal es que valores primero las ofertas de los bancos online, ya que brindan préstamos cerrados, no negociables, que pueden ser de utilidad como referencia para comparar las hipotecas que ofrecen las entidades tradicionales.
También, acude a tu banco de toda la vida ya que sabe cuál es el estado de tus finanzas y te puede brindar un producto ajustado a tu perfil. Esa información también te será de utilidad para conocer cuáles son tus opciones y enfocar mejor la búsqueda. Es fundamental que tengas en claro que, a pesar de que tu banco sabe de primera mano tu situación financiera, eso no implica que vaya a ofrecerte la mejor hipoteca que podrías obtener con otra entidad.
Es por estos motivos que resulta fundamental analizar muchas opciones diferentes.
¿Puedo ser propietario de una vivienda, pero no deudor de su hipoteca?
Propietario de un inmueble es quien formalmente figura en el contrato de compraventa del misma, así como en su escritura pública firmada ante notario y en el Registro de la Propiedad. Esta persona estaría obligada al pago del préstamo hipotecario. En caso de contar con dos propietarios (figurar ambos en la escritura) y uno de ellos quede exento del pago de la hipoteca, será necesario comunicarlo formalmente al banco y a Hacienda. Esto se debe a que es posible que se considere como donación por parte del que paga hacia la otra persona.
Sin embargo, también existe la figura del hipotecante no deudor. Esto hace referencia a aquella persona que solo aparece en la escritura para dar su consentimiento para llevar a cabo la misma y únicamente se recurriría a ella en caso de que el deudor de la hipoteca deje de abonar las cuotas mensuales previstas. En resumen, también actuaría como garante.
¿Puedo ser mi propio avalista?
En primer lugar, debemos tener en cuenta que el avalista lo que hace es responder al impago de la deuda por parte del propietario con todos sus bienes, presentes y futuros. Esto significa que, el propietario, en este caso, como persona física no podría ser su propio avalista.
Sin embargo, una persona que va a comprar una vivienda y tiene otra en propiedad, siempre libre de cargas (con una hipoteca ya pagada y que no sea aval de ningún otro préstamo), puede poner esa propiedad como aval de la segunda. En este caso respondería ante la deuda con el valor del inmueble que sirve como garantía de pago. No obstante, para que el banco reconozca el inmueble como garantía, tendrá que tasarlo para saber qué parte de la deuda cubriría el mismo.
¿Te fue útil esta información? Tienes más claras las respuestas a las dudas más frecuentes antes de contratar una hipoteca? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte que el Supremo tomó la decisión de elevar a Europa la demanda de Adicae que iba dirigida contra 101 bancos y cajas de ahorros españoles. Continúa leyendo el artículo para saber más.
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¿Qué son las cláusulas suelo?
En primer lugar, resulta necesario dejar en claro a qué nos referimos cuando hablamos de las cláusulas suelo. Las cláusulas suelo, también son conocidas como suelo hipotecario. Se trata de una condición de la entidad bancaria que no permite a los hipotecados beneficiarse de las caídas del Euribor en la cuota que deben pagar cada mes por su préstamo hipotecario. Este tipo de cláusula impone un límite, un tipo de interés mínimo que se debe abonar, a pesar de que el tipo baje más. Es una disposición que una gran cantidad de entidades bancarias incluían de manera muy frecuente en los préstamos hipotecarios a tipo variable que, de hecho, son la mayoría de los que se firman en el país.
Esto quiere decir que, se trata de una cláusula estipulada en un contrato de préstamo hipotecario. Dicha cláusula, es utilizada para establecer que el interés variable en ningún momento pueda ser más bajo que un porcentaje determinado impuesto por la entidad bancaria. A pesar de que el tipo de interés sea más bajo, el consumidor no puede sacar ningún tipo de ventaja de esa reducción en sus cuotas mensuales.
El Supremo y la demanda de Adicae
El Tribunal Supremo ha optado por elevar al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE)el caso de las cláusulas suelo de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae). La macrodemanda colectiva fue presentada por Adicae. Dicha demanda va dirigida contra 101 bancos y cajas. El motivo es que en el pasado comercializaron hipotecas que incluían cláusulas suelo para que los intereses nunca bajaran de cierto porcentaje. Dicha demanda, ya fue ganada en dos instancias judiciales. Lograron condenar a las entidades bancarias a llevar a cabo la devolución de las cantidades cobradas de manera indebida por las cláusulas suelo desde la firma de la hipoteca. También, deberán abonar intereses, al considerarlas abusivas. Por otro lado, estipularon que la retroactividad debía ser total.
La respuesta de las entidades
Las entidades recurrieron al Tribunal Supremo. La asociación confiaba en contar con el fallo del Supremo el pasado primero de junio. Sin embargo, este optó por abrir un plazo de diez días. El objetivo es queambas partes se pronunciasen sobre la conveniencia de formular una cuestión prejudicial al TJUE.
La mayor parte de las entidades financieras se mostraron conformes con la opción de remitir el asunto a la justicia europea. Esto significa que, el Supremo acordó tirar adelante la cuestión. Todo esto, a pesar de la oposición de Adicae y de la Fiscalía que no consideraba necesaria esta actuación. Incluso, Adicae afirmó que la resolución fue “vergonzosa” al considerar que el Supremo “da una patada hacia adelante para evadir su responsabilidad, devolviendo de manera lamentable el asunto a los primeros días, de hace más de 12 años”. También denunció que “está machacando a cientos de miles de consumidores”.
Luego de que más de veinte entidades recurrentes presentaran escritos mostrando su conformidad con el planteamiento de las cuestiones prejudiciales y a pesar de que Adicae se opusiera a la petición de decisión prejudicial y de que el Ministerio Fiscal informase de que no consideraba necesaria la elevación de la cuestión prejudicial, el Tribunal Supremo ha tomado la decisión de formular al Tribunal de Justicia de la UE peticiones de decisión prejudicial en relación a acción colectiva contra las cláusulas suelo.
¿Qué dice el Supremo al respecto?
Según recoge el auto del Pleno de la Sala I, el Tribunal Supremo no ha encontrado ninguna justificación para denegar el planteamiento de las cuestiones prejudiciales a las entidades recurrentes. Ya que éstas,han logrado identificar distintas cuestiones controvertidas.
El Tribunal Supremo aclara que la acción colectiva va dirigida prácticamente contra cada una de las entidades financieras que en España. Todas aquellas que usan o bien, han utilizado cláusulas suelo durante un dilatado periodo de tiempo. Sin lugar a dudas, esto podría afectar a una gran cantidad de contratos. Además, da lugar a una variedad de redacciones y formulaciones de las cláusulas (si bien cuentan con el denominador común de exigir un tope a la bajada del tipo de interés) y hace “difícilmente utilizable” el concepto de consumidor medio.
En la acción colectiva de cesación lo que se busca es un control abstracto. El Tribunal Supremo indica que, en caso de que el control abstracto deba llevarse a cabo sobre miles de cláusulas predispuestas durante un amplio periodo de tiempo, por una gran cantidad de entidades financieras distintas, sometidas a cambios legislativos en cuanto a su formulación y sin contar con la posibilidad de contrastar la información precontractual brindada en cada caso a los consumidores, resulta sumamente complicado lograr concluir que se puede llevar a cabo un control de transparencia unívoco sobre cláusulas similares.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la decisión del Supremo de elevar la demanda de Adicae sobre las cláusulas suelo. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son las previsiones de Adicae luego del anuncio que ha llevado a cabo el Alto Tribunaldonde ha informado que eleva al Pleno de la Sala de lo Penal el debate sobre las cláusulas suelo. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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¿Qué son las cláusulas suelo?
En primer lugar, resulta importante dejar en claro de qué se tratan las cláusulas suelo, también conocida como suelo hipotecario. Cuando nos referimos a la cláusula suelo hablamos de una condición de la entidad bancaria. Dicha condición, impide a los hipotecados beneficiarse de las caídas del Euribor en la cuota que deben pagar cada mes. Esta cláusula define un límite, un tipo de interés mínimo que se debe pagar, a pesar de que el tipo baje más. Es una disposición que muchos bancos incluían de manera bastante frecuente en los préstamos hipotecarios a tipo variable. De hecho, la mayoría de los que se firman en el país son variables.
Entonces, en otras palabras, se trata de una cláusula estipulada en un contrato de préstamo hipotecario. Esta cláusula es usada para establecer que el interés variable en ningún momento pueda ser más bajo que un porcentaje determinado. A pesar de que el tipo de interés sea más bajo, el consumidor no pueda sacar ventaja de esa reducción en sus cuotas.
Cláusulas suelo de los préstamos hipotecarios
Adicae calcula que la banca podría llegar a devolver aproximadamente entre 170 o 190 millones de euros por la ‘macrodemanda’ contra las cláusulas suelo. Su fallo aún se encuentra pendiente de resolución en el Tribunal Supremo. De esta forma lo ha indicado la asociación en una rueda de prensa para valorar el anuncio que del Alto Tribunal. Allí ha informado que eleva al Pleno de la Sala de lo Penal el debate y la deliberación sobre esta ‘macrodemanda’, interpuesta por la propia Adicae. El debate iniciará el miércoles, 1 de junio, y el fallo podría llegar conocerse en el mismo día.
Fernando Herrero, miembro de la junta directiva nacional de Adicae, ha informado que la cantidad que las entidades bancarias podrían llegar a devolver se encontraría próxima a los 170 o 190 millones de euros. Es cierto que la cifra dependerá de las características de cada préstamo hipotecario. Esto incluye también el plazo, tipo de interés, diferencial, tipo de cláusula, entre otros. Del mismo modo que, también dependerá de las personas que decidan reclamar por las cláusulas suelo. Incluso, Adicae estima que los usuarios afectados son aproximadamente unos tres millones.
¿Cuáles son los requisitos para solicitar la eliminación de las cláusulas abusivas del préstamo hipotecario?
De la misma manera, Herrero también ha recordado que la banca cuenta, aproximadamente, con unos 1000 millones de euros en provisiones por cuestiones de cláusulas suelo, contando los efectos de la devolución únicamente desde el año 2013. Por otra parte, Adicae ha destacado la importancia de que se haya elevado al Pleno del Supremo la deliberación sobre la ‘macrodemanda’ interpuesta por la asociación. Víctor Cremades, el coordinador de los servicios jurídicos de la asociación, ha informado que se trata de una decisión lógica por la importancia que conlleva una resolución de este tipo, además, por los temas jurídicos de alto calado.
Cremades además, ha resaltado la gran importancia de la herramienta de la ‘macrodemanda’ o de la acción colectiva, al llamarla eficaz para obtener el resarcimiento de los consumidores y su defensa. Por otro lado, el presidente de Adicae, Manuel Pardos, criticó el lento proceder de la Justicia para dirimir esta cuestión. Ha confiado en que el fallo del Supremo implique la liquidación de este caso y ha criticado al sector bancario, que podría tener aproximadamente unos 220 000 casos individuales de cláusulas suelo en los juzgados. Del mismo modo, ha afirmado que la banca habría resuelto cerca de 400.000 casos como han querido, pagando a los clientes lo que les dio la gana. No obstante, Pardos defendió que la intención de Adicae no es atacar a la banca, sino brindar protección a los consumidores.
Una demanda colectiva contra 101 entidades bancarias
Resulta necesario resaltar que Adicae está pendiente de la resolución del Supremo sobre una demanda colectiva a 101 bancos y cajas españolas por cláusulas suelo abusivas en hipotecas. El fallo del Supremo se llevará a cabo luego de la primera victoria que la asociación y los consumidores alcanzaron en primera instancia en el juzgado mercantil 11 de Madrid, que luego fue ratificada en la Audiencia Provincial de Madrid en 2018.
En el fallo en cuestión, la Audiencia aclaró, como solicitaba Adicae, que deben devolverse todas las cantidades que fueron cobradas en aplicación de estos abusivos suelos hipotecarios, y no únicamente las que fueron aplicadas desde 2013. Además, de solicitar que dicha devolución se realice al conjunto de consumidores que habían sufrido la aplicación de esa cláusula abusiva en el país. A pesar de que la Justicia ha reiterado en muchas resoluciones la abusividad de las cláusulas suelo, y a que la misma Ley de Crédito Inmobiliario las prohibiera en 2019, la realidad es que las entidades bancarias condenadas han presentado recursos a cada una de las sentencias obtenidas por Adicae en esta acción judicial colectiva con la intención de demorar la solución global que requiere un abuso de este nivel y características. Incluso, algunas entidades bancarias han continuado aplicando los suelos a los consumidores.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las cláusulas suelo. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Desde Oi Real Estate queremos contarte qué fue lo que determinó la Audiencia de Madrid con respecto a las cláusulas suelo. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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Las cláusulas suelo han dado de qué hablar por mucho tiempo. Se abre la puerta para reclamar las cláusulas suelo a los perjudicados por el cambio de criterio del Supremo.
Entre los años 2013 y 2016, el alto tribunal únicamente daba la posibilidad de recuperar una parte del dinero abonado de más, algo que la justicia europea ha obligado a rectificar.
El Supremo había fijado el 9 de mayo de 2013 como la fecha límite para llevar a cabo el reclamo. Frente a esta decisión se dio pie a la reclamación de una gran cantidad de consumidores afectados. Pero gracias a esta nueva sentencia conocida recientemente, se permite que los reclamos monetarios a las entidades financieras se realicen a partir de la firma de la hipoteca.
Audiencia Provincial de Madrid
Una sentencia ha abierto una nueva vía en la compleja situación judicial de las cláusulas suelo. La Audiencia Provincial de Madrid ha reconocido a una consumidora su derecho a realizar el reclamo a una entidad financiera. Se trata del reclamo de las cantidades indebidamente cobradas por cláusulas suelo desde el momento de la firma del préstamo hipotecario, y no solo a partir del momento en el que dichas cláusulas fueron declaradas nulas.
La sentencia tuvo lugar el pasado 19 de abril y se adelanta a un pronunciamiento que tiene pendiente la justicia europea. Le ha dado la razón a una afectada cuyo caso ya fue juzgado en 2015. Los tribunales fallaron a su favor y declararon nula la cláusula suelo. Sin embargo, según el criterio que fue establecido por el Tribunal Supremo, solo le reconocieron la devolución de lo que había pagado de más a partir del 9 de mayo de 2013, es decir, la fecha de la sentencia del Supremo, que se trataba de aproximadamente 4393,46 euros.
Cuando a fines de 2016 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) exigió cambiar esa interpretación, y llevar a cabo la devolución de todo el dinero desde la firma del préstamo hipotecario, la afectada nuevamente realizó una demanda. No obstante, debió enfrentarse con la misma respuesta que muchos otros perjudicados por el primer criterio del alto tribunal. Un juzgado de primera instancia desestimó la demanda debido a que su caso se consideraba cosa juzgada.
Principio de cosa juzgada
El principio de cosa juzgada es el que señala que un mismo asunto no puede pasar por los tribunales nuevamente. La sentencia que firman los tres magistrados de la sección decimonovena de la Audiencia Provincial de Madrid, sin embargo, considera que no se puede aplicar en este caso porque lo contrario sería vulnerar el principio de efectividad del derecho comunitario. En otras palabras, se estaría socavando el derecho de la demandante a obtener lo que la justicia europea le reconoce, es decir, la posibilidad de reclamar lo que abonó de más por la cláusula suelo de su préstamo hipotecario, firmada en 2007. No únicamente a partir del 2013. Por ello los jueces condenan al banco que concedió el crédito, Credifimo, a devolverle 15 293,50 euros en un fallo que es recurrible.
¿Qué significa esto?
Esto le brinda la posibilidad a una afectada por cláusulas suelo declaradas nulas volver a obtener lo que ha pagado de más a partir de la firma del préstamo hipotecario, en 2007. Todo esto, a pesar de contar con sentencia firme y haber recuperado desde mayo de 2013. Se trata de la fecha establecida por el Tribunal Supremo.
La jurisprudencia del TJUE indica que las cláusulas hipotecarias que sean consideradas como abusivas serán declaradas nulas. De este modo, el consumidor cuenta con el derecho a que se le devuelvan las cantidades percibidas indebidamente por la entidad bancaria desde que la justicia declara la nulidad.
En España, el Tribunal Supremo estableció el 9 de mayo de 2013 como la fecha límite para llevar a cabo los reclamos por las cantidades indebidamente cobradas. Además, sin efectos retroactivos y con independencia de la fecha en la que se realizó la firma del préstamo hipotecario.
Actualmente, el tribunal de Madrid busca ir más lejos y dar la posibilidad al consumidor de recuperar las cantidades indebidamente cobradas desde el momento de la firma de la hipoteca.
Protección del consumidor
De esta manera, antepone la tutela judicial efectiva de los afectados por cláusulas suelo ante la cosa juzgada. Se trata de algo que la asociación de consumidores Asufin califica como muy importante y novedoso, ya que se dirige en la dirección de la protección al consumidor.
Los magistrados de la Audiencia Provincial Miguel Ángel Lombardía, Ramón Badiola y Lorenzo Vaquero resaltan que la limitación en el tiempo impuesta por el Supremo -mayo de 2013-, es equivalente a privar a los consumidores que han firmado un préstamo hipotecario previo a esafecha del derecho a obtener la restitución íntegra de las cantidades que han pagado indebidamente a la entidad bancaria.
Todo esto, únicamente permite asegurar una especie de protección limitada para aquellos hipotecados previos a la fecha establecida. Es por esto que, tal protección termina siendo incompleta e insuficiente, además de no constituir un medio adecuado y eficaz para que cese el uso de dicha cláusula.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre las cláusulas suelo y esta nueva medida. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Desde Oi Real Estate queremos contarte de qué se trata la cláusula suelo y cómo reclamar. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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¿Qué es la cláusula suelo?
En primer lugar, resulta necesario dejar en claro de qué se trata cláusula suelo, también conocida como suelo hipotecario. Cuando hablamos de cláusula suelo nos referimos una condición de la entidad bancaria que impide a los hipotecados beneficiarse de las caídas del Euribor en la cuota que deben pagar cada mes. Esta cláusula define un límite, un tipo de interés mínimo que se debe pagar, a pesar de que el tipo baje más. Es una disposición que muchos bancos incluían de manera bastante frecuente en los préstamos hipotecarios a tipo variable que, de hecho, son la mayoría de los que se firman en el país.
Entonces, en otras palabras, se trata de una cláusula estipulada en un contrato de préstamo hipotecario que es usada para establecer que el interés variable en ningún momento pueda ser más bajo que un porcentaje determinado. A pesar de que el tipo de interés sea más bajo, el consumidor no pueda sacar ventaja de esa reducción en sus cuotas.
Como identificar si la cláusula suelo figura en el contrato
Para detectarla, ten en cuenta que se puede encontrar mencionada en el contrato del préstamo con los siguientes términos:
Cláusula suelo
Suelo hipotecario
Suelo
Horquilla de interés
Tipo de interés mínimo
Túnel de interés
Límite a la variabilidad
Limitaciones a la baja del tipo de interés
Acotación mínima de interés
¿Qué es una cláusula abusiva?
Cuando una cláusula se declara abusiva quiere decir que en ningún momento ha existido y se elimina el contrato conforme a derecho. La principal consecuencia de que una cláusula sea considerada abusiva es que se debe restablecer la situación de hecho y de derecho en la que se encontraría el consumidor si no hubiera existido.
La decisión del Tribunal Supremo español en 2013 fue limitar la retroactividad de la devolución de cantidades por cláusula abusiva. No obstante, la justicia europea afirma que si una cláusula ya no existe, no es posible moderar esa eliminación ni dejarla a la interpretación de los jueces.
Abusividad en la cláusula suelo
Al fijarse este límite en el contrato hipotecario el banco se asegura que sin importar cuanto llegue a bajar el índice de referencia (por lo general el Euribor, sin embargo también podría ser el IRPH), sus ingresos por pago de intereses serán más elevados a los que le corresponderían si no existiera dicha cláusula.
En España, las cláusulas suelo no son legales, de hecho son consideradas como cláusulas abusivasy nulas, cuando no han sido ofrecidas con la transparencia necesaria por parte de la entidad bancaria.
En el año 2013 el Tribunal Supremo lo declaró nulo por entenderlo como abusivo el interés mínimo fijado en la cláusula suelo con falta de transparencia.
Tiempo después, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea determinó en el año 2016 que los bancos tendrán la obligación de devolver la totalidad de las cantidades pagadas de más por los consumidores desde la fecha de formalización del préstamo hipotecario como consecuencia de la cláusula suelo en su contrato.
Es por este motivo que, los consumidores cuentan con el derecho de reclamar los gastos que han sido ocasionados por las cláusulas suelo y la eliminación de dicha cláusula de sus préstamos hipotecarios.
A partir del año 2019, con la entrada en vigor de la Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario, ha quedado prohibido para los bancos establecer un tipo de interés mínimo en los préstamos hipotecarios que se encuentre por encima del 0%.
¿Cómo realizar la reclamación de cobro de una cláusula suelo?
Si quieres reclamar una cláusula suelo, podemos encontrar, en la actualidad, dos vías posibles para hacerlo: la vía judicial y la vía extrajudicial.
Reclamación por vía extrajudicial
En un principio, lo más conveniente es comenzar por la vía extrajudicial, establecida en el Real Decreto – Ley 1/2017, de 20 de enero para medidas urgentes de protección de consumidores en lo que respecta a cláusulas suelo. Este procedimiento se trata de hacer la reclamación extrajudicial de la devolución de la cantidad que corresponda a la entidad bancaria, que dispondrá de un plazo de tres meses para realizar la devolución del dinero.
Reclamación por vía judicial
En caso de no resolverse por medio de la anterior reclamación, solo será posible optar por acudir a la vía judicial. Debes tener en cuenta que se trata de un proceso que resulta más extenso y costoso, en el que es obligatorio contar con los servicios de un letrado y un procurador.
La abundante jurisprudencia que existe en la reclamación judicial de cláusulas suelo es realmente abrumadora a favor del consumidor. Es por este motivo que, en caso de creer que un préstamo hipotecario puede encontrarse afectado por una cláusula suelo lo más aconsejable es siempre consultar con un abogado experto en derecho bancario para analizar el caso detenidamente.
Contar con la asistencia de un abogado especialista en derecho hipotecario es fundamental para aumentar las posibilidades de lograr obtener la devolución de todo lo que se ha abonado de más en los préstamos hipotecarios con cláusula suelo.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las cláusulas suelo en las hipotecas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Las cláusulas suelo son instrumentos que utilizan los bancos para evitar generar pérdidas con los préstamos. Entérate en este post todos los detalles como prevenir que sea inconveniente para tu hipoteca.
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Al momento de comprar una vivienda solemos atravesar varias etapas que conllevan una buena carga de emoción pero también de estrés. La parte emocionante tiene que ver con elegir el barrio, el tipo de vivienda, buscar la comodidad e imaginarse el futuro hogar entre esas paredes. La parte más estresante suele tener que ver con la financiación. Es entonces cuando buscamos el banco más confiable y charlamos con el asesor sobre nuestro proyecto. El nos dará una idea sobre cómo serán nuestros pagos por un determinado tiempo, hasta que se cubra el coste de la vivienda. Si nos cierra el trato, podemos decir que tenemos gran parte de los pasos para la compra de una vivienda en marcha.
Pero qué sucede cuando en ese contrato no vemos la letra chica y firmamos una cláusula inconveniente? Es muy importante leer bien todas las partes de lo que se va a firmar, y tener la información correcta sobre los ítems que pueden agregar los bancos. De esta manera nos ahorraremos tiempo, dinero y futuros enredos legales.
Uno de las cláusulas que genera más dudas es la denominada cláusula suelo. ¿Es legal? ¿Está bien que los bancos la coloquen en sus acuerdos?¿Qué sucederá con la cuota si nos atenemos a ésta?
Si estás buscando financiación para tu vivienda, te recomendamos leer este post para sacarte las dudas sobre los contratos de hipotecas y evitar posibles cláusulas abusivas.
¿Qué es la Cláusula Suelo?
Es un ítem dentro del contrato de hipoteca por el cual los bancos fijan un monto mínimo a cobrar dentro de las cuotas mensuales. Se aplica cuando la suma entre el euribor y una tasa fija no supere el índice fijado de referencia. De esta manera se cubren de no dar préstamos a bajo costo y se aseguran de tener un mínimo fijo más allá de las fluctuaciones del índice al que se ate la hipoteca.
Vamos a ir un poco más atrás para ver de dónde viene este valor y cómo se calcula.
¿Qué tipos de hipoteca existen?
Según la Real Academia Española, una hipoteca es la finca que sirve como garantía del pago de un crédito. En general, lo que entendemos como hipoteca es el préstamo que realiza una entidad financiera que tiene por garantía el capital de un inmueble. La forma de pago de la hipoteca se realizará a través de cuotas, estas pueden ser fijas o variables o mixtas, según la conveniencia del usuario.
Hipotecas fijas: Son las que aplican un monto fijo para todo el plazo del pago. No están regidas por ningún índice y son acordadas al momento de la firma del contrato.
Hipotecas variables: Son las que están atadas a un índice financiero, muy frecuentemente al Euribor. Su nombre se debe a que nunca será un monto fijo ya que éste dependerá de las fluctuaciones del índice.
Hipotecas mixtas: Son una combinación de las fijas y variables. Generalmente un período mantienen una cuota fija y luego comienzan a basarse en el Euribor.
¿Cómo funciona un préstamo a tipo de interés variable?
Cuando se contrata una hipoteca a tipo variable con una entidad de crédito, ésta fija un tipo de interés el cual cobrará por haber prestado ese dinero. Como explica Economipedia, en la fijación de éste interés intervienen dos elementos:
El tipo de interés del índice referencia para el cálculo de la hipoteca: Viene determinado por el mercado interbancario. Es el interés que la entidad de crédito paga para conseguir la liquidez necesaria para conceder el préstamo. Será sometido a variaciones mientras dure el plazo del mismo.
Un diferencial que la entidad de crédito cobra al contratante de la hipoteca: Lo determina la propia entidad y es el margen de beneficio que la entidad obtiene al realizar el préstamo hipotecario. Este porcentaje será fijo a lo largo de la hipoteca..
Aquí es donde ingresa la cláusula suelo.
¿Por qué se puede fijar una cláusula suelo?
Si el tipo de interés de referencia de la hipoteca disminuye con el tiempo y además el diferencial acordado es bajo, el pago de intereses podría acercarse a 0. Incluso podría caer a terreno negativo, generando que la propia entidad bancaria sea la que pague al cliente por prestarle el dinero.
Fue entonces que surgieron las cláusulas suelo, como mecanismo de salvaguardia de los intereses de las entidades. Al fijarlas en el contrato hipotecario los bancos se protegen así de las posibles caídas de la parte variable del préstamo concedido. La cláusula suelo sirve para:
Evitar que los demandantes del crédito paguen un interés demasiado reducido por su hipoteca
Que no lleguen a pagar interés por la misma
Que en una situación utópica reciban dinero por haber contratado la hipoteca.
Sin embargo, estas cláusulas deben estar perfectamente informadas al prestador. De este modo se podrá conocer cuál será el monto total de las cuotas y cómo calcularlas. En caso contrario, si estas cláusulas no fueron debidamente informadas, el usuario tiene derecho a reclamar su dinero.
¿Por qué la cláusula suelo llegó a Tribunales?
Luego de la debacle inmobiliaria del 2007, el euribor pasó a tener niveles negativos. Los bancos, conocedores de que esta situación se prolongaría, utilizaron cláusulas suelo mucho más altas de lo que sumaban los intereses. De esta manera su ganancia era segura, pero las operaciones se hicieron de forma muy poco transparente.
Fue entonces que se desató una catarata de denuncias por parte de los consumidores. Los bancos habían aplicado un mínimo, que era desfavorable para el cliente. Sin éste mínimo los préstamos les salían mucho más económicos y no era conveniente para las entidades.
Tras un largo paso por la justicia en 2013, el Tribunal Supremo declaró nulo este valor suelo, siempre que las escrituras no tuvieran transparencia. Posteriormente el Tribunal de Justicia de la Unión Europea permitió a los afectados recuperar todo el dinero pagado de más.
¿Cómo se reclama el pago extra por las cláusulas suelo?
En el caso de que comprobemos que han incluído una cláusula suelo en forma poco transparente, tenemos derecho a reclamar. Las vías posibles son dos:
La vía extrajudicial: Es la más conveniente y está contemplada en el Real Decreto – Ley 1/2017, de 20 de enero para medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo. El procedimiento consiste en la reclamación de la devolución del importe correspondiente a la entidad bancaria. El plazo máximo para la devolución del dinero es de 3 meses.
Vía judicial: En caso de no resolverse mediante la anterior reclamación, solo quedará acudir a la vía judicial. Se trata de un proceso más largo y costoso y será obligatorio contar con un Letrado y un Procurador.
Como hemos visto, la cláusula suelo es una herramienta legal siempre y cuando sea debidamente informada a los usuarios. Por lo tanto, a la hora de firmar un contrato de hipoteca conviene analizar punto por punto todas las condiciones. De esta manera se puede tener seguridad de que el paso que estamos dando es el correcto.
Si tienes algún comentario sobre este tema, ¡nos encantaría leerte! Puedes escribirnos en la casilla debajo del post.
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