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certificado de habitabilidad

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En España, para para poder llevar adelante la construcción y la finalización de una propiedad es indispensable la tramitación de lo que se denomina certificado final de obra. Se trata de la licencia que determina que una edificación cumple con las condiciones requeridas por la ley vigente en relación al procedimiento de una nueva obra.

En este post te detallamos las principales características de este certificado, cuales son los requisitos necesarios para tramitar. Asimismo, te contamos sobre su utilidad, el paso a paso para obtenerlo y el valor económico del mismo en territorio español.

¿Qué es el certificado final de obra?

Se trata de un documento que cumple la función de emitir y verificar información a las autoridades competentes en relación a la finalización de la obra. Hablamos de la acreditación que determina que la licencia de obra se encuentra finalizada.

El certificado final de obra debe estar firmado por el director de obra y el director que ejecuta la misma. En la mayoría de los casos de obras de edificación el director suele ser arquitecto y los de ejecución de obra arquitectos técnicos.

Los expertos recomiendan que se disponga de un calendario en el cual se determinen de manera clara los plazos de pago. Dichos datos deberán coincidir con los que se especifique en el documento.

Una vez que la edificación finaliza, se solicita una licencia de obra que se tomará como el documento legal de la construcción. En este momento del procedimiento, el certificado final de obra juega un rol fundamental. El colegio de profesionales arquitectónicos verificará y visará el documento que dé cuenta de la legalidad de la estructura realizada.

Requisitos para tramitar el Certificado de Final de Obra

Los requisitos que serán necesarios para tramitar el Certificado Final de Obra dependerán de cada Ayuntamiento y la reglamentación que cada uno considere pertinente para su aprobación. Por lo tanto, la localidad o municipio en el cual se encuentre la obra es de suma importancia en relación a los requerimientos necesarios.  No obstante, existe un estatus legal que determina los requisitos que se deben agrupar para la solicitud del certificado.

Cada uno de los documentos a presentar deberán estar validados por los profesionales que forman parte de la realización del proyecto de obra. Esto se debe a que la información que se necesita es concreta y específica.

Los requisitos que son de carácter general son los siguientes:

  • La obra, es decir, la propiedad debe estar legalmente terminada.  
  • Todas las medidas de la edificación deben integrar los planos originales de la misma.
  • Libro de la obra realizada.
  • El proyecto de órdenes. Es decir, el documento en el cual se determina y especifica toda la información de la obra.  
  • El plano de carácter final. En él deben figurar cada una de las modificaciones realizadas al primero, es decir, al original.
  • Cédula de habitabilidad de los directores de obra.
  • Toda la cotización de las unidades tributarias. Esta debe estar completa y debe ser emitida por la comunidad autónoma en la cual se lleve adelante la construcción.  Al completo establecidas por la comunidad autónoma en que se realice.
  • Firma de los encargados de la construcción en los papeles que relacionan los estados legales de las construcciones.

¿Qué datos integran al certificado y cuál es su coste?

La importancia del certificado final de obra radica en cada uno de los datos que contiene. Hablamos de los honorarios de la construcción o por lo menos una estimación de los mismos. Al mismo tiempo, este tipo de certificaciones deben estar validadas por los directores de la respectiva obra.

A su vez, todos los directores expertos en obras deben tener la Cédula de Habitabilidad. Se trata de una especie de documento de identidad que será solicitado al momento en que se desee obtener la última certificación de la construcción.

Respecto a los costes, los referido a las unidades tributarias no son los únicos que deberán cancelarse. En el precio del certificado final de obra se incluirán los honorarios que cobrarán los profesionales que firmen el documento para darle validez.

El coste del certificado, en la mayoría de los casos, dependerán de la localidad en la cual se tramite el mismo. Por lo general, rondan entre los 2000 y 3000 euros.

Al momento de abonarlo, es importante tener presente cada uno de los recaudos pertinentes para que el trámite pueda ser realizado de manera segura y exitosa.

¿Quién es el responsable de la validación del documento?

Una vez que se haya realizado el cobro de toda la documentación necesaria y se hayan concluido los trámites y gestiones correspondientes se deberán registrar las firmas.

En este sentido, el certificado final de obra para ser entregado tiene que estar firmado para ser válido. Dichas firmas corresponderán a las siguientes personas:

  • Técnicos profesionales y matriculados que han sido parte del armado del proyecto y de la edificación;
  • Director o rector encargado de la realización de los planos y ejecución de la obra;
  • Técnicos del sector de la dirección facultativa.

Solo una vez que las firmas hayan sido recaudadas, recién el documento puede ser verificado y aprobado. La verificación y aprobación será por el Colegio profesional correspondiente en la localidad en la cual se encuentre la obra.

Un dato que es de gran importancia es que el certificado no tiene validez o es legal por cuenta propia. Es decir, pertenece a la dirección de obra y al rectorado de la ejecución de la misma.

Paso a paso para tramitar el certificado final de obra

Como mencionamos, cada una de las firmas de los profesionales que darán valides al certificado tendrán un precio. En este sentido, ese coste serpa determinado por cada uno de ellos, con la finalidad de cumplir con todo el proceso legal.

En territorio español, y en diversos países del mundo, se necesita solicitar ciertos permisos territoriales para poder realizar construcciones nuevas, sin que importe su tamaño.

Los pasos que se deberán seguir para tramitar dichos permisos de edificación son los que se enumeran a continuación:

  1. Debe solicitarse, de manera anticipada al comienzo de la edificación, los permisos locales correspondientes.
  2. Una vez que los permisos estén gestionados, se puede comenzar la construcción.
  3. Cuando se esté llegando al final de la edificación, se pasará a gestionar el certificado final de obra.
  4. Se deberán juntar la documentación requerida.
  5. Luego, se les solicitará a las autoridades competentes la información para conocer fecha y lugar a donde se llevará adelante la gestión. La administración encargada deberá estar al tanto de todo el procedimiento.
  6. Se procederla a Recaudar las firmas que necesita el certificado.
  7. Liquidar los honorarios de profesionales y los aranceles correspondientes a la realización del trámite.
  8. Aguardar por la respuesta de las administraciones con respecto al resultado de la gestión. El periodo de respuesta no debe o no superará los treinta días. Este lapso dependerá de cada una de las comunidades, localidades o municipios y su normativa vigente.  

¿Cuáles son las diversas normativas que regulan al certificado final de obra?

Al momento de gestionar el certificado final de obra se tienen en cuenta una serie de normativas que regulas diversos aspectos y permisos del proyecto y de la construcción en sí. A continuación, enumeramos cada una ellas y, de manera resumida, definimos que regulan y sobre que factores en particular.

Código Técnico de la Edificación (CTE)

Se trata de un conjunto de normativas que condicionan cada una de las exigencias mínima de calidad que necesitan cumplir los edificios. Asimismo, el Código Técnico de la Edificación condiciona las características de las instalaciones de la construcción para satisfacer cada uno de los requisitos.

Toxicidad de los materiales de construcción

Esta normativa regula que los materiales que serán utilizados en la construcción cumplan con las condiciones establecidas por la ley. Entre las más sobresalientes se encuentra aquella que se relaciona al proceso evolutivo. También, se focaliza en la fabricación de nuevos productos químicos que no hayan pasado por las suficientes pruebas que los determinan como inofensivos.

Subcontratación en las obras de construcción

Se trata de una práctica mercantil que tiene el objetivo de la organización productiva. La subcontratación es una herramienta muy común en las obras.

La persona encargada de lo principal del proyecto de construcción recurre a esta práctica y herramienta por fuera del proyecto para que lo asista.

Funciones principales de los Agentes de Edificación

 En la normativa española regulada por la Ley 38/1999, los agentes de edificación son definidos como todas las personas que intervienen en el proceso de construcción. Estas pueden ser jurídicas como físicas. Es decir, desde proveedores, obreros, hasta encargados de dichas tareas.

En la misma regulación también se determinan las personas, es decir los agentes de edificación, que serán las figuras que componen la dirección de las obras que se edifican.

Seguridad y Salud en las obras de construcción

Existe una normativa determinada que está destinada a prevenir riesgos laborales en el sector y obras de construcción. Esta normativa se encargada de regular a las tareas de los trabajadores según la especialidad en la cual se desempeñen.

Hasta aquí te hemos contado acerca de cómo solicitar el certificado final de obra, la documentación necesaria y los pasos para gestionarlo. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.

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Desde Oi Real Estate, como expertos inmobiliarios, queremos brindarte toda la información que necesitas para que los trámites del proceso de compraventa te resulten más sencillos. En el siguiente artículo, enumeraremos todos los documentos necesarios para vender un piso o una casa. Toma nota.

Una vez que hayas tomado la decisión, como propietario deberás preparar todos los documentos para vender el inmueble y, así, llevar a cabo con éxito la operación. Esta es la carpeta ideal del buen vendedor, según los expertos.

DNI

Lógicamente, quienes quieran vender su piso o casa tendrán que identificarse a través de su documento nacional de identidad, original y vigente. Es el documento imprescindible para demostrar que la persona titular que aparece en las escrituras de la vivienda eres tú.

Título de propiedad o escritura

Este es uno de los documentos más importantes para poder vender tu inmueble, ya que es el que te acredita como propietario. Debe encontrarse inscripto en el Registro de la Propiedad.

Al formalizar la compraventa, la escritura se entregará al nuevo propietario del la vivienda.

Escritura de aceptación de la herencia

Si la vivienda forma parte un legado, será necesario presentarla. A ella se adjuntarán los modelos de impuestos 600 y 650 para que se pueda comprobar que se han pagado los tributos o, en su caso, para retener las bonificaciones a las que se acogieron los herederos en su momento.

Nota simple del Registro de la Propiedad

Esta nota detalla la información relevante sobre la vivienda. Puedes conseguirla online en la página del Colegio de Registradores de la Propiedad o personalmente en el Registro.

Es un documento que incluye información como la descripción de la finca, quién es titular del inmueble, las cargas que tenga (por ejemplo, si está sujeta a una hipoteca o no) y sus limitaciones (por ejemplo, servidumbres). Detallará además si la vivienda se encuentra hipotecada, cuando se concluirá el préstamo vigente, etc. También es posible solicitarla por medio de la aplicación del Registro de España. 

Este documento, debes saber que puede demorar unas 24 o 48 horas en completarse. Será solicitada antes de realizar la venta de la vivienda y durante el proceso. Puede ser requerido por el comprador o por el notario, aunque es muy recomendable que pueda solicitarlo quien realiza la venta. De esta manera podrá ser corroborada la información y datos que contiene.

Por lo general, la pide el comprador o la aporta la inmobiliaria.

Certificado de la comunidad de propietarios

A fin de poder vender la vivienda, debes estar al corriente con los pagos. Este certificado demuestra que no hay cuotas impagas, por lo cual es indispensable que lo lleves el día de la firma. Debe ser solicitado al presidente o administrador de fincas y no será necesario un pago por ello.

Este trámite puede llegar a demorar entre 1 y 7 días. Es importante que luego de realizar la venta de la propiedad, informes el cambio de propietario por medio de una nota, como está estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. De esta manera no continuarán llegando los gastos a tu nombre.

Recuerda que, para que tenga validez, debe ir firmado por el administrador de la finca y el Presidente de la comunidad de vecinos.

Último recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Es preciso para el vendedor presentar el último recibo del pago del impuesto sobre bienes inmuebles. Es el tributo que grava el hecho de tener una propiedad. Será necesario contar con este documento durante las negociaciones y al firmar la compraventa. No deberás realizar ningún pago específico por ello y será obligatorio.

Es posible que te soliciten, inclusive, los últimos cinco recibos de pago de este impuesto.

Certificado de deuda pendiente de la hipoteca

Si la vivienda en venta se encuentra hipotecada, hay que dirigirse al banco y solicitar el certificado de deuda pendiente, donde conste el importe que se debe al momento de la transacción (con los respectivos intereses) y es de carácter obligatorio.

Muchas de las entidades bancarias, no solicitan el pago por esta documentación, será importante que consultes en el banco si deberás abonarlo.

Certificado de saldo cero

Si la hipoteca ya está pagada, pero todavía no se ha cancelado del registro, este documento servirá para probarlo, y permite demostrar que la propiedad no se encuentra sujeta a ninguna deuda.

Es un trámite gratuito, inmediato y obligatorioCertificado de eficiencia energética

Este certificado es emitido por los Departamentos de Industria de cada comunidad autónoma, tras la visita de un técnico.  Cuenta con información acerca del consumo energético, permite que se pueda conocer datos referidos al gasto y a la eficiencia energética.

Hace constar, además, el nivel de dióxido de carbono en relación con las dimensiones de la vivienda y establece una calificación ordenada desde la letra A (menor consumo) hasta la G (menor eficiencia).

Es obligatorio presentarlo para poder realizar la venta y será solicitado a la hora de firmar.

Cédula de habitabilidad

Otro de los documentos para vender que será necesaria es la cédula de habitabilidad, con ella podrás acreditar que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de higiene, salubridad y solidez y, por ende, que el espacio es apto para ser habitado. Será necesaria la contratación de un técnico para que analice el inmueble e informe a la administración competente. Puede demorar entre 30 y 90 días dependiendo de cada organismo.

Este documento tiene una vigencia de 5 a 15 años, según la comunidad, así que no olvides revisar con anterioridad si se encuentra al día. A la cédula de habitabilidad la expide el Ayuntamiento o la Oficina de la Vivienda y es obligatoria solo en algunas localidades. Ellas son: Asturias, Cantabria, Comunidad Valenciana, Extremadura, La Rioja, Murcia, Navarra, Cataluña y las islas Baleares, así como en las viviendas de obra nueva. Su coste es cercano a los 100 euros, dependiendo del inmueble, ubicación y honorarios del técnico profesional. Será solicitado a la hora de las negociaciones y en la firma de la compraventa frente al notario.

Certificación de Inspección Técnica del Edificio (ITE)

Esta certificación es obligatoria para edificios de más de 30 años de antigüedad, dependiendo de la comunidad en la que se emplace (con una revisión cada 10 años).

El certificado de inspección, debe solicitarse a la comunidad de propietarios o al ayuntamiento. Para viviendas unifamiliares podrá ser gestionado por el propietario por un coste aproximado de 200 euros.

Se estima que puede demorar entre 1 y 30 días y tiene un valor estimado de unos 60 euros aproximadamente si es que no ha sido realizada la inspección.

En ambos casos será gratuito si ya estaba realizado.

Un arquitecto o un arquitecto técnico deberá visitar la vivienda y comprobar se encuentra en buen estado. En caso contrario, emitirá un informe desfavorable al Ayuntamiento y a la propiedad, calificándolo en una escala que va desde sin deficiencias hasta muy grave.

No obstante, hay entidades que conceden a los compradores no pedirla y, así, no obligan a la parte vendedora a tenerla. Es una manera de obviar el hecho de que, a veces, los edificios no han pasado todavía la ITE porque sus comunidades de vecinos no tienen fondos.

Certificado de liquidación de servicios

Este documento refleja que todos los servicios se encuentran pagados y sin deuda. Debes solicitar las últimas facturas pagas en cada una de las empresas proveedoras de servicios. Puede demorar entre 1 y 7 días y debes poseerlo al momento de la compraventa.

Debes suministrarle al futuro comprador las facturas de los recibos de los servicios, como la luz, el agua y el gas para comprobar que esté todo al día y en orden. Además con ellos, realizará el cambio de titularidad. Te recomendamos además que luego de unos días, o un mes, puedas corroborar que se haya modificado el propietario del servicio.

Planos de la propiedad

Esta documentación no es obligatoria. Son los dibujos que detallan la estructura, divisiones, tamaños y detalles de la propiedad. Puede ser gestionada por medio del Ayuntamiento competente. Demora aproximadamente entre 1 a 30 días y su coste dependerá de por ejemplo, los honorarios que solicitará el profesional, dependiendo también del tamaño del inmueble.

Este documento, puede ser muy interesante de adjuntar en el anuncio de la venta. De esta manera, los interesados podrían conocer mejor la distribución.

Otros documentos para vender

Otra documentos para vender serán los mandamientos para el levantamiento de embargos o los documentos de cancelación de cargas, en el caso de que la vivienda se encuentre en una de estas situaciones.

A ellos puedes agregar los estatutos y las actas relevantes de la comunidad de vecinos.

Hay que considerar que algunos de los documentos de los que hay que presentar para vender la propiedad en su formato original el día de la firma, deberán ser entregados previamente, aunque sea en copia o por email. Esto es para que se puedan hacer los medios de pago y, en su caso, las retenciones, así como para preparar la escritura de compraventa en la notaría.

Desde Oi Real Estate te invitamos a que te pongas en contacto con nosotros, si es que estás buscando vender tu propiedad. Somos una inmobiliaria de lujo que cuenta con más de diez años de experiencia en el sector. Además contamos con profesionales que podrán ayudarte a lograr tu objetivo.

Y, por último, recuerda algo muy importante que hay que llevar el día de la firma y que muchos olvidan: las llaves.

Esperamos que este post haya sido de tu interés y te haya resultado útil. No olvides dejarnos tus comentarios e inquietudes, y de seguirnos en las redes sociales, para mantenerte siempre informado. Te dejamos a continuación otro link que puede resultar de tu interés.

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