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cédulas hipotecarias

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En esta oportunidad detallaremos todo lo relacionado a uno de los principales medios de financiación por las entidades bancarias. Nos referimos al mercado de cédulas hipotecarias. Este artículo se puntualizará en su regulación y modo de funcionamiento, así como también, en las dificultades y riegos entre la emisión de las mismas y los valores de los inmuebles.

Lo primero es saber qué son las cédulas hipotecarias. Se trata de instrumentos financieros, básicamente bonos, utilizados a modo de garantía con préstamos emitidos por el Banco. Por lo tanto, quién adquiere una cédula hipotecaria sabe que su cobro se encuentra avalado por las propiedades de inmuebles gravadas con hipoteca del mismo banco.

Los requisitos que tienen las cédulas hipotecarias con:

  • Debe ser la primera hipoteca del cliente,
  • No puede superar el 80% del valor de la vivienda.
  • Debe tener una tasación, un seguro de daños o un plazo de amortización máximo de 30 años.

¿De qué manera funcionan las cédulas hipotecarias?


El modo en que se llevan adelante las cedulas bancarías es el siguiente:

Estos instrumentos financieros son de gran utilidad para los bancos, en tanto son fijados a largo plazo.  Es decir, si bien el interés que paga el banco por las cédulas hipotecarias es mayor que un depósito a plazo fijo, al ser a largo plazo el riesgo de pérdida de liquidez es menor.

Si lo llevamos a la práctica, las cédulas hipotecarias se tratan de un mix entre un bono y un plazo fijo a largo plazo. Es decir, depósito porque el inversor se asegura de recuperar lo invertido, y un bono porque puede venderlo cuando desee en caso de necesitar liquidez. Sin embargo, en este punto hay que aclarar que las cédulas de este tipo funcionan en mercados secundarios, lo que limita la liquidez de las mismas. Por lo tanto, se encuentran expuestas a la negociación libre entre oferta y demanda, en consecuencia, en muchos casos, son comercializadas por debajo de su valor nominal.

Siguiendo en la línea de depósito y bono, podemos decir que en esa combinación radica su mayor ventaja. Y, al mismo tiempo, su mayor desventaja. Es decir, la posibilidad de hacer dinero en cualquier momento se contrarresta con la posibilidad de alto riesgo de que su título cotice por debajo de lo invertido al momento de venderse. En este sentido, el precio de las cédulas hipotecarias estará vinculada de manera directa con el tipo de interés que el mercado paga por los depósitos en un determinado período.

Características de la cédula hipotecaria

A continuación, te detallamos las principales características de una cédula hipotecaria.

  • Su emisión es mediante escritura pública, a partir de ella una entidad financiera busca financiación. Por el capital que recibe dicha entidad paga un interés.  
  • En regla general, suelen ser títulos con una amortiguación entre 1 y 3 años.
  • Algunos especialistas las consideran como un activo del mercado monetario, pero otros no. En estos casos, porque no son de facilidad para convertirlas en dinero en comparación con repo o una operación simultánea.

Son considerados productos de adquisición sencilla, en tanto se detalle correctamente el tipo de garantía ofrecida por el banco, en relación a los créditos hipotecarios que respalda.

¿Cuáles son los riesgos de las cédulas hipotecarias?

Como cualquier inversión, la realización de cédulas hipotecarias no se encuentra exenta de determinados riesgos. Por un lado, la persona inversora está expuesta a la falta de pago de la entidad bancaria y que no se pueda llevar adelante el repago de los títulos.

Asimismo, existen peligros vinculados directamente a los instrumentos a renta fija:

  • El tipo de interés
  • El mercado
  • La liquidez    

Si quien invierte necesita el efectivo, puede vender el bono. Sin embargo, debe considerar que el valor del mismo puede estar sujeto a consecuencias debido a un periodo financiero inestable. Entonces si el ahorrador necesita efectivo, tendrá la posibilidad de conseguir liquidez, pero sabiendo que su valor puede variar por: el período inflacionista o que la cotización bursátil se desplome.

En la actualidad, en el caso de contratar cédulas hipotecarias es de suma importancia analizar el complejo contexto por el cual se encuentra atravesando el mercado inmobiliario.

Por último, existen cedulas hipotecarias con riesgo elevado denominadas subprime. Un ejemplo de ellas son las emitidas por las entidades bancarias americanas garantizadas por hipotecas de alto riesgo.

Términos clave acerca de las cédulas hipotecarias

El mercado financiero es sumamente amplio y también lo son sus definiciones y denominaciones técnicas. En muchas ocasiones, determinadas palabras combinadas pueden adquirir conceptualizaciones completamente diferentes. A su vez, la alta gama de productos también, al combinarse, pueden resultar conceptualmente diferentes.

Cuando hablamos de cédulas hipotecarias existen cuatro palabras o definiciones con estas características y que resultan de gran importancia para entender el instrumento en general.

Bonos

Cuando hablamos de bonos nos estamos refiriendo a los títulos que otorgan el derecho al recibo de una renta a cambio del préstamo de una determinada cantidad al momento de su adquisición. Pueden ser emitidos por entidades públicas y/o privadas, y se consideran a valores mobiliarios de renta fija.

Renta fija

De manera sencilla, la renta fija refiere a los activos financieros que representan una deuda por parte de las entidades financieras para con los inversores. Asimismo, está compuesta por diferentes elementos como ser los bonos, pagarés, etc. Es decir, por aquellos productos que sirven como cobro de una rentabilidad a modo de interés.

En este sentido, la renta fija refiere a valores menos comprometidos con el proceso de los mercados, por lo que se la considera la de menor riesgo, en relación a la renta variable.

Fondos de Titulación de activos

Se trata de un fondo configurado como patrimonio separado que es administrado por una sociedad gestora.

Una entidad en busca de financiación (cedente) vende activos al fondo de titulación que emite valores con el respaldo de dichos activos.  A su vez, esos valores, llamados bonos de titulación, son colocados entre los inversores.  

En los casos en que los activos concedidos son préstamos hipotecarios, el fondo que los obtiene es un fondo de titulación hipotecaria y los valores emitidos se llaman bonos de titulación hipotecaria.

¿En qué difieren las cédulas de los bonos de titulación?

Distinguir entre las cédulas hipotecarias y los bonos de titulación es de gran importancia para poder comprender esta herramienta financiera. Si bien ambos conceptos refieren a títulos hipotecarios, no son lo mismo. Algunas de sus diferencias son notables:  

Por su parte, los bonos de titulación provienen del mismo tronco, pero por diferentes motivos. Para comprender este punto, es necesario tener en cuenta que las entidades de financiamiento no pueden emitir todos sus títulos en carácter de cédulas. Esto se debe a que el mercado hipotecario restringe este tipo de emisiones a aquellos valores más seguros. Para brindar la mayor seguridad se piden determinados requisitos. Aquí está la gran diferencia. Los bonos no deben cumplir con dichos requerimientos. En el caso de los bonos, los mismos son transferidos a un fondo que los emitirá y se podría decir que la entidad financiera se desvincula de ellos. Por lo tanto, en el caso de problemas el inversor no podrá ir en contra de los demás activos del banco. Algo que si sucede en el caso de las cédulas. donde el ahorrista puede iniciar acciones contra los activos emitidos.

Por lo tanto, en el caso de los bonos de titulación se tendrán menores garantías, pero con ofertas con mayor rentabilidad.

¿Cuáles son los tipos de cédulas hipotecarias?

Por otra parte, existen diversos tipos de cédulas hipotecarías. Nos referimos a las cedulas con garantía especial o las cédulas con garantía global.

Cédula hipotecaria con garantía especial

En estos casos, nos referimos a las cédulas que son emitidas por entidades financieras que tienen el respaldo de uno o varios préstamos hipotecarios. Las mismas deben ser identificados cada uno de los créditos por los cuales se encuentra respaldada y también los inmuebles que lleguen a quedar como garantía de dichos créditos. Además, se debe detallar el importe de cada uno.

Cédula hipotecaria con garantía global

Por su parte, este tipo de cédulas son las que son garantizadas por préstamos hipotecarios en los cuales el titular es la misma entidad emisora. Para resultar válidos, no pueden estar afectados por otra emisión de cédula con garantía especial. Nos referimos a que, este tipo de créditos hipotecarios son del banco emisor, salvo aquellos que vienen a amparar a otras cédulas con garantía especial.

Últimas consideraciones relevantes

Para ir concluyendo queremos mencionar punto claves que deben considerarse cuando se refiere a las cédulas hipotecarias. En primer lugar, y considerando todo lo antes mencionado, podemos decir que son una parte sensible en los valores de la renta fija, utilizados por las entidades financieras en busca de financiaciones.

En la mayoría de los casos, podemos encontrarnos con emisiones a mediano plazo. Esta particularidad se vincula directamente con los tipos de intereses propuestos y con las condiciones en la amortización. En este sentido, es de relativa importancia tener en cuenta que las entidades que emiten estas cédulas suelen reservarse la facultad anticipada de amortización. Esto puede deberse a un mecanismo de protección contra los movimientos del mercado, ya que las cédulas son emitidas a tasas fijas.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión sobre las cédulas hipotecarias. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber con respecto a la cédula hipotecaria. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Las cédulas hipotecarias son un tipo de bono que tiene como garantía los préstamos de las entidades financieras. Estuvieron en un gran momento momento hasta el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, fue allí cuando perdieron valor monetario y crédito social. En el siguiente artículo te contaremos un poco más sobre ellas.

¿Qué es una cédula hipotecaria?

Cuando hablamos de la cédula hipotecaria nos referimos a un título financiero que es emitido por una entidad financiera. En él, se reconoce una deuda, o bien, otro tipo de obligación pagando un interés fijo o una rentabilidad fija por ella. Además, que tiene como garantía de inversión el conjunto o parte de los préstamos hipotecarios de esa entidad. En otras palabras, la persona que contrata una cédula hipotecaria recibirá a cambio una rentabilidad por el dinero que ha invertido en este tipo de valores.

Se trata de valores de renta fija que son emitidos únicamente por entidades de crédito. Las cédulas hipotecarias son emitidas con la garantía de la cartera de préstamos hipotecarios de la entidad financiera. Esto quiere decir que, las cédulas están garantizadas con el conjunto de hipotecas que tiene la entidad financiera. Es por eso que, únicamente pueden ser emitidas por entidades de crédito oficial, cajas de ahorro y sociedades de crédito hipotecario. Por lo general, son emisiones a medio plazo y presentan diferentes modalidades con respecto a tipo de interés y condiciones de amortización. Estos títulos hipotecarios pueden ser nominativos, a la orden o al portador.

La entidad emisora se reserva la facultad de amortizar de manera anticipada parte o la totalidad de la emisión durante la vida de la misma, de acuerdo con lo establecido en la legislación de cada país. Este tipo de entidades, por lo general, dan liquidez a estos valores, es decir, dan contrapartida de compra o venta a los inversores.

Entonces, quien adquiere una cédula hipotecaria sabrá que su cobro se encuentra avalado por medio de las propiedades inmuebles gravadas con hipoteca de la misma entidad bancaria.

¿Cómo funciona este tipo de producto?

El funcionamiento de una cédula hipotecaria es el siguiente. Se le presta dinero a la entidad bancaria, y éste da a cambio, una cédula hipotecaria. Como garantía se encuentran los préstamos hipotecarios ya efectuados. El dinero que le ha prestado a la entidad bancaria es usado para otorgar nuevos créditos. Para entenderlo mejor, debemos dividir la hipoteca de una vivienda en partes iguales. Cada una de las partes corresponderá a una cédula hipotecaria o parte de ella ya que puede estar formada por particiones de diferentes préstamos hipotecarios.

Las cédulas hipotecarias cuentan con doble garantía:

En primer lugar, se encuentra la garantía del emisor.

En segundo lugar, se encuentra el derecho preferente de los cedulistas sobre la cartera hipotecaria ante al resto de acreedores.

Existe un requerimiento legal que no permite que el saldo de cédulas hipotecarias sea mayor al 80 por ciento de la cartera elegible. Por otro lado, también podemos encontrar cédulas hipotecarias de riesgo más alto, por ejemplo, las emitidas por entidades bancarias americanas garantizadas por hipotecas de alto riesgo, también llamadas subprime.

Las principales características de la cédula hipotecaria

La Cédula hipotecaria debe emitirse en escritura pública y con ella una entidad financiera busca financiación, abonando por ello un interés gracias al capital que recibe.

Por lo general, se trata de títulos que se suelen amortizar en un período de 1 a 3 años. Las cédulas poseen un plazo de aproximadamente entre 1 y 3 años. Dependiendo de su garantía, existen dos tipos de cédula hipotecaria:

  • Cédula hipotecaria con garantía especial: se emiten con la garantía de uno o más préstamos hipotecarios en concreto. Éstos, deben estar identificados. Puede incluir garantías de mayor o menor calidad crediticia, es por esto que, es sumamente importante analizarlo.
  • Cédula hipotecaria con garantía global: en este caso son garantizadas con todos los préstamos de la entidad financiera, dejando de lado a aquellos préstamos que se encuentren respaldando cédulas hipotecarias con garantía especial. En teoría, esta cobertura resulta ser más amplia y más segura, sin embargo, esto no siempre es de esta manera.

Hay quienes la consideran como un activo del mercado monetario y también quienes que no. Esto se debe a que no son tan simples de convertir en dinero si lo comparamos con un repo o una operación simultánea.

A tener en cuenta

Por otro lado, se trata de productos sencillos siempre y cuando se detalle de manera correcta qué tipo de garantía ofrece la entidad bancaria en cuanto a la calidad de los créditos hipotecarios que respalda. A pesar de que es cierto que se trata de un activo financiero relativamente líquido, no garantiza el pago de la rentabilidad ni su capital principal en caso de haber un problema con la entidad y sus créditos hipotecarios, debido al incumplimiento en el pago de éstos. Es por esto que, es fundamental estar al tanto del grado de jerarquía en el cobro de este título en caso de que el banco se declare en quiebra.

 Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la cédula hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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