Invertir con cautela es la recomendación de la gestora francesa La Française para este 2023, con presencia en varias capitales de Europa y Asia, y con activos en gestión por 49 mil millones de euros. Y pronostica que el mercado inmobiliario de la zona euro seguirá siendo de gran atractivo.
A partir de que el Banco Central Europeo y la Reserva federal de los EEUU comenzaron con la subida de tipos de interés, las expectativas de llegar a una recesión global siempre han estado presentes. Sin embargo, los trimestres se sucedieron y los peores pronósticos no se cumplieron. Ante este panorama, desde la gestora La Française recomiendan la diversificación de la cartera de inversiones, aunque siempre guardando la cautela.
La recesión no ha llegado
Los responsables de la gestora francesa La Française sostienen que el comportamiento de los mercados financieros durante el 2022 ha sido resistente ante las turbulencias y situaciones de mediana volatilidad. Y tuvieron períodos con altos volúmenes de inversión. Aunque el ritmo comenzó a desacelerarse hacia finales del año pasado.
En muchos mercados inmobiliarios de la zona euro, se pueden ver claramente dos comportamientos. Uno para las grandes ciudades y capitales, con un fuerte nivel de demanda que presiona los precios al alza. Y otro en las regiones periféricas, donde la escasez de demanda arrastra el precio para abajo.
El sector de las oficinas es un caso que puede servir de ejemplo, con un repunte en los precios de alquileres prime, por un lado. Mientras que se registran caídas en los valores de aquellas oficinas de la periferia, o las que no cumplen con los nuevos estándares en materia de ahorro energético.
La recomendación, entonces, es invertir con cautela y tener varios componentes en la cartera de negocios. La francesa tiene actualmente unos 49.000 millones de euros en gestión y posee oficinas en Madrid, Milán, París, Fráncfort, Hamburgo, Luxemburgo, Londres, Seúl y Singapur.
Invertir con cautela
Cuando la Reserva Federal de los EE.UU. y el Banco Central Europeo tomaron la subida de intereses como herramienta para combatir la inflación, muchos analistas e inversores pensaron en que una nueva recesión estaría en puerta. Y que esta vez, seria de alcance global. Pero, como se ha visto, los peores pronósticos no se cumplieron. En su lugar, si ha habido períodos de corta e intensa volatibilidad. Pero el mercado inmobiliario se ha mantenido resistente ante los avatares de la economía en la post pandemia.
Invertir con cautela es la recomendación que realizan desde La Française. Y esto a partir de análisis de los comportamientos que tuvieron los diferentes vehículos que componen el mercado inmobiliario. El alza de los tipos provocó que también aumenten los rendimientos inmobiliarios. Y por consiguiente, los grandes inversores se decidieron o bien por la cautela, o por la selectividad en donde volcar la inversión.
Esa diversificación de los comportamientos de inversión viene de la mano con la selectividad de los activos inmobiliarios. Entonces, las decisiones de como conformar una adecuada cartera se debe dar de acuerdo al tipo de activo, su calidad, el estado de ocupación y su tamaño.
Las inversiones en 2023
Con el primer trimestre del año culminado y avanzando en el segundo, lo esperable durante los meses que restan de 2023 es que los alquileres aporten los rendimientos más importantes del mercado inmobiliario.
Y hay tres factores que van a impulsar el crecimiento de la rentabilidad de los alquileres. Por un lado, el hecho que el precio de los alquileres se ajusta en función de la inflación. El segundo factor es que se pueden encontrar segmentos del inmobiliario cuya demanda supera a la oferta, empujando su valor hacia arriba. Por último, la existencia de activos que cumplen con las nuevas demandas medioambientales, sociales y de gobernanza (ASG).
Para La Française, invertir con cautela es la premisa durante el 2023. Seguir diversificado la cartera de inversiones, integrándola con opciones alternativas como los activos sanitarios y buscar en aquellos mercados regionales para aprovechar las particularidades.
Es de remarcar que el alquiler de oficinas es la inversión inmobiliaria que se destaca. Y es que mantiene una fuerte demanda, más allá de la llegada del teletrabajo durante y luego de la pandemia. Además, es una tendencia que se puede verificar en todas las grandes ciudades de Europa.
Situaciones diferentes
Históricamente, el mercado inmobiliario es uno de los más elegidos para la inversión segura. Ya sea de carácter defensivo o conservador, se puede transformar en la base para conformar una cartera de negocios de aquellos inversores que optan por la rentabilidad segura. Una vez más, invertir con cautela parece ser la clave de los tiempos que corren.
Lo que se percibe del estado en que se encuentra el mercado inmobiliario europeo es, de acuerdo a la gestora francesa, una situación de polarización. Por un lado, se encuentran las oficias de alquiler en los grandes centros urbanos. Allí, la demanda ha sido ascendente y lo sigue siendo. En promedio, la búsqueda de oficinas en una de las grandes ciudades europeas ha crecido a un promedio del 9% durante el 2022. Incluso, hay algunas cuyo crecimiento fue superior al 10%.
Por el contrario, en las afueras de las ciudades lo que se encuentra es directamente el retiro de la demanda. Ello repercute en una baja de las rentabilidades y, por lo tanto, el desinterés por invertir allí. Además, estas propiedades que se encuentran en las afueras de las urbes o bien no cuentan con las adaptaciones necesarias para realizar un ahorro energético de importancia, o directamente no son posibles sin realizar grandes trabajos de rehabilitación.
Por ejemplo, Milán y Hamburgo son dos de las ciudades donde los volúmenes de inversiones provocaron un alza de las rentabilidades por sobre sus promedios históricos. En cambio, tanto en Ámsterdam, como en Bruselas y Fráncfort experimentaron descensos.
Por último, desde la gestora francesa se puntualiza que la nueva demanda de oficinas con las características antes mencionadas provoca una segunda oleada de activos desocupados. Puesto que los nuevos alquileres son de menor espacio que el que se deja atrás. Así las cosas, los activos secundarios van quedando un poco obsoletos como para invertir en ellos.
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