cargas de una vivienda

Llevar adelante cualquier operación vinculada a la vivienda siempre implica una decisión importante para cualquier persona. La compraventa inmobiliaria sin dudas es la más trascendental. Es un proceso que requiere de una ejecución precisa y de contar con cada paso documentado de manera correcta. De esta manera, es posible otorgarle seguridad tanto al vendedor como al comprador.

Cuando una persona se decide por una casa, un apartamento o un local comercial, el acuerdo entre ambas partes comienza con el pago de una “reserva”. Es decir, el vendedor retira su inmueble del mercado para continuar con el proceso con el futuro nuevo propietario.

Desde Oi Real Estate recomendamos que se tenga en cuenta una serie de factores al momento de decidir vender o comprar una propiedad. Es una buena forma de evitar inconvenientes futuro. Por eso, en este artículo enumeramos las 12 preguntas más frecuentes acerca del proceso de compraventa inmobiliaria.

¿Cuáles son los derechos y las obligaciones de las partes en un contrato de reserva en la compraventa inmobiliaria?

Como mencionamos en nuestra introducción, la reserva es el primer paso en la compraventa inmobiliaria de cualquier bien inmueble. Por lo tanto, es aceptada de manera formal por ambas partes. En esta etapa de la operación se establecen las pautas, derechos y obligaciones que incluye un contrato privado entre comprador y vendedor. Es decir, es como la antesala previa a la firma del contrato de compraventa o de la escritura para la trasferencia del dominio del bien de una persona a otra.

Por parte de vendedor, el mismo se compromete a venderle la propiedad a la persona que pago la reserva del inmueble. Y, por parte del comprador, en esta etapa se compromete a pagar la totalidad de lo pactado en los tiempos y formas que establezca el vendedor.   

¿Qué sucede si una de las partes decide cancelar la reserva?

Cancelar una reserva de una compraventa inmobiliaria tiene consecuencias. La parte que toma la decisión de desistir del compromiso asumido deberá indemnizar a la parte que queda.

Por lo tanto, si el futuro comprador decide dar marcha atrás con el pre acuerdo de compra perderá el derecho de compra del inmueble y a su vez, el pago realizado como garantía será la indemnización para el vendedor. Es decir, perderá lo que hay invertido al asumir el compromiso.  

Por su parte, si es el vendedor quien decide terminar con el acuerdo comenzado en el pago de una reserva deberá devolver lo entregado. A su vez, a esa suma de dinero se le sumara la misma cantidad en carácter de indemnización para el comprador.

¿Es obligatorio el contrato de compraventa inmobiliaria?

Al celebrarse la venta y la compra de un bien inmueble se establecen una serie de pautas y condiciones entre las partes involucradas. Esta operación puede realizarse de manera particular y de palabra, o de manera particular o mediante agente inmobiliario con la firma de un contrato de compraventa.

En el último caso, el contrato de compraventa adquirirá la condición de obligatorio a efectos legales según lo que establece el artículo 127 del Código Civil.

“Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez”. 

Artículo 127, Código Civil Español.

¿Cuáles son los impuestos se deben pagar al comprar una propiedad?

Estos son los impuestos que se deberán pagar luego de comprar una vivienda:

IVA

Se trata del Impuesto sobre el Valor Añadido y es de carácter indirecto. Lo que grava el IVA es el consumo de bienes y servicios de toda la población. El tipo impositivo es del 10% cuando se trata de viviendas y el 21% cuando hablamos de la compra de locales comerciales o terrenos.

El IVA es un tributo que aplica a nivel nacional. Por lo tanto, el porcentaje a gravar será el mismo en todas las comunidades autónomas.  Las únicas regiones que quedan por fuera de este tributo impositivo es las Islas Canarias, donde el IVA es del 6,5%.

En los casos de que exista un deposito antes de cerrar la venta, este monto también estará sujeto al IVA que será aplicado en el monto de saldar la compra. Asimismo, el IVA grava sobre la compra de viviendas o propiedades de primera mano, es decir, nuevas.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

El IAJD aplica sobre todos los documentos notariales, mercantiles y administrativos que se encuentran vinculados a la operación de la compraventa. Asimismo, aplica sobre el trámite que implica la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.

El IAJD es un tributo que se encuentra cedido a cada Comunidad Autónoma. Por lo tanto, el tipo impositivo dependerá de la regulación de cada una de ellas.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

El tipo impositivo se basará en las condiciones del inmueble. Es decir, si la propiedad es nueva o usada. En el caso de las viviendas o inmuebles de segunda mano el ITP será de un 10%. Y, en el caso de una propiedad de primera mano, se deberá agregarle, a ese 10%, un 1,5% de carácter adicional en función del registro de la misma. Si la persona que lleva adelante la compraventa inmobiliaria es menor de 32 años, el 10% del ITP se reduce a la mitad. Es decir, solo se deberá pagar el 5% respecto a este tributo.

¿Cuáles son los impuestos se deben pagar al vender una propiedad?

Así como la compra de una propiedad está sujeta a determinados gravámenes, la venta también.

En este caso, se tratan de diversos impuestos que deberá asumir el vendedor. Dos de ellos serán abonados previo a la transacción. Y el restante, deberá ser liquidado en el momento defirmar la compraventa inmobiliaria. Este último puede ser compartido con el comprador.

Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas

El IRPF se paga al año de realizada la venta de la propiedad. Esto se debe a que cada año calendario es obligatorio reflejar al momento de la declaración de la renta lo que se ha generado durante el periodo impositivo anterior.

Plusvalía municipal 

Este impuesto es de carácter municipal y grava el valor del suelo a lo largo del tiempo. Es decir, desde el momento en que se adquiere el inmueble hasta el día de la venta. La plusvalía municipal se paga en un lapso de 30 días luego de concretar la venta de la propiedad. Siempre es recomendable verificar en cada Ayuntamiento el periodo que tiene el vendedor para liquidar la plusvalía. Esto debido a que es un impuesto cedido.

Impuesto sobre bienes inmuebles

El IBI se abona cada año solo por tener la titularidad de la propiedad. Sin embargo, al vender el inmueble el importa a pagar por dicho periodo puede ser compartido con el nuevo propietario. Esta división se realiza en relación al tiempo de posesión del inmueble de cada parte.

Para conocer como calcular en IBI al vender una propiedad haz clic aquí.

¿Cómo conocer las posibles cargas de una vivienda antes de la compraventa inmobiliaria?

Cuando se decide realizar la compraventa de un inmueble es de gran importancia que sepas si la propiedad que deseas adquirir tiene cargas. Es decir, si tiene algún tipo de pago pendiente. Pueden ser de hipotecas, de impuestos, cuotas de la comunidad de propietarios, etc. Recuerda que, una vez asumida la titularidad de la vivienda, dichas cargas pasarán a ser tuyas.

Si a la compraventa inmobiliaria la realizas con un agente inmobiliario, sus profesionales se asegurarán de esta etapa. Sin embargo, si decides comprar de manera particular puede conocer las cargas de una vivienda mediante:

1) Nota simple.

2) Libre deudas en la Comunidad de Propietarios.

3) Recibos y pago de Impuestos actualizados.

¿Qué ocurre cuándo una propiedad se encuentra embargada?

En los casos que se quiera comprar una propiedad embargada el proceso de compraventa inmobiliaria no podrá llevarse a cabo hasta que el embargo sea levantado. Esto solo puede suceder mediante una orden judicial o mediante la caducación de la inscripción del embargo. Siempre y cuando el juez a cargo no la renueve.

¿Es posible la compraventa de una propiedad sin cédula de habitabilidad?

Cuando hablamos de cédula de habitabilidad no referimos al documento que acredita que una propiedad cumple con cada una de los requisitos de higiene y salud para ser habitada. Este tipo de cédula juega un rol fundamental a la hora de llevar adelante el proceso de compraventa de una vivienda. Al momento de la instalación de los servicios básicos del hogar las instituciones competentes te solicitarán el documento para poder registrar el pedido.

Sin embargo, respondiendo la pregunta: si, es posible comprar una propiedad que no disponga de la cédula de habitabilidad, pero no es lo que se recomienda ni aconseja. ¿A qué se debe? Al simple hecho que, en un caso de inspección, ante la ausencia de la certificación de que la vivienda puede ser habitada el nuevo propietario podrá recibir una sanción importante al considerarse una acción ilegal.

¿Es posible inscribir en el Registro de la Propiedad una propiedad que ha sido heredada luego del proceso de compraventa?

Gracias a la derogación del Artículo 28 de la Ley Hipotecaria, a partir del 3 de septiembre de 2021, no existe ninguna cláusula que prohíba cambiar la titularidad de una vivienda heredada luego de su venta. Esto se debe, a que ya no es necesario esperar dos años luego de la sucesión del inmueble como heredero no forzoso ante la posible existencia de un heredero legítimo. Por lo tanto, no existen riesgo de devolución si se desea comprar una vivienda heredada por parte de un heredero ilegítimo. Lo que se debe tener en consideración es que la derogación rige para las operaciones que se realicen luego de la fecha indicada y no se conoce aún con exactitud la retroactividad de la norma.

¿Es importante la escritura de la compraventa?

Una vez que se gayan realizado cada uno de los pasos para la transacción de la propiedad en venta llega el momento de inscribirla en el registro. Por lo tanto, se deberá previamente realizar la escritura pública. Se trata del documento de carácter público que certifica todo lo que se ha pactado a lo largo de la negociación. No se trata de una acción obligatoria, pero si de suma importancia y sumamente recomendable.

¿Es obligatorio inscribir la propiedad en el Registro luego de su compra?

En España la inscripción de una propiedad en el Registro no es un trámite obligatorio. Sin embargo, es sumamente recomendable ya que brinda protección a quien detenta su titularidad. En este sentido, la inscripción es voluntaria y le otorga seguridad jurídica a:

1) Cada uno de los documentos vinculados a la adquisición de un inmueble en el proceso de compraventa del mismo.

2) Todos los derechos reales que recaen sobre la propiedad que se inscribe. En consecuencia, luego de inscribir la propiedad, todos sus derechos pasan a ser parte de la protección de los Tribunales.

Por otra parte, esta acción facilita su posterior trasmisión en caso de querer venderla. A su vez, posibilita la adquisición de una financiación a menor valor, si las comparamos con aquellas que no lo están.

¿Cómo inscribir la propiedad luego de la compraventa inmobiliaria?

Si el nuevo propietario decide inscribir su nueva propiedad deberá considerar una serie de pasos de carácter fundamental. Una vez realizada la operación, se asegurará, como mencionamos, la protección legal y jurídica del inmueble.

El proceso para inscribir el inmueble es sencillo y se resume en los cuatro simples pasos:

1. Conseguir la copia de la Escritura: Este trámite se realiza en la notaría donde firmaste junto al vendedor la compraventa de la propiedad.
2. Realizar la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD): Este tributo varía según la Comunidad Autónoma en la que te encuentres.
3. Abonar la Plusvalía Municipal
4. Presentarte en el Registro de la Propiedad: Con la documentación previa cumplimentada ( copia de escritura, autoliquidación de IATPJD y comprobante de pago de Plusvalía Municipal) es posible hacer el registro del inmueble. Este trámite también puede hacerse vía telemática.

Una vez realizados los pasos anteriores, la inscripción de la propiedad se llevara a cabo dentro de los 15 días posteriores a la solicitud de la misma. En caso de que se presente alguna irregularidad, se notificará cual es el motivo que impide inscribir el inmueble dentro del mismo plazo.

Estas son las 12 preguntas más frecuentes relacionas a la compraventa inmobiliaria. Si te has quedado con alguna duda, puedes dejarnos tu comentario al final del artículo. ¡Te responderemos a la brevedad!

Si estás pensando en comprar o vender una propiedad, contamos con los mejores asesores en el mercado inmobiliario. Somos una empresa con más de 10 años en la compraventa de viviendas de lujo en España y podemos acompañarte en todo el proceso. ¡No dudes en contactarnos!

Para leer más acerca de que es, cómo funciona y como se realiza una escritura te recomendamos la siguiente nota:

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