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Es innegable que el impacto del covid 19 en las hipotecas ha tenido diversas consecuencias que modificaron las variables que se consideraban normales antes de la pandemia.

La pandemia  que estalló en el mundo durante el 2020 dejó un tendal de cambios cuyas consecuencias aún estamos evaluando. En cuanto al sector inmobiliario, la crisis económica provocó como en todos los mercados una caída en las ventas. Es por esto que las compraventas de inmuebles descendieron, sobretodo en las primeras épocas de confinamientos severos de la primera ola. Las entidades financieras no tardaron en tomar medidas para contener los efectos de estas caídas emitieron directivas que hicieron caer los índices que guían las hipotecas variables. Esto también repercutió en las hipotecas fijas, que vieron disminuir sus intereses.

En cuanto a los bancos, encarnizaron aún más la guerra por los clientes y comenzaron a ofrecer todo tipo de incentivos para conseguir más usuarios en sus filas.

En cuanto a los comportamientos de los usuarios, un informe del Consejo General del Notariado dió algunas pistas sobre las modificaciones que impulsaron los clientes. Si quieres saber cuáles fueron algunas de las consecuencias del impacto del covid 19 en las hipotecas, no dejes de leer este post! Aquí te comentaremos los nuevos datos del año post comienzo del COVID 19.

El impacto del COVID 19: cómo afectó a la actividad económica y a las hipotecas

Según un estudio presentado por el Consejo General del Notariado el impacto del primer año de la crisis del coronavirus en el mercado se ha hecho notar. La caída de los actos realizados ante notario fue de un 6,1% respecto a los actos otorgados en 2019. Esta reducción se verificó en la mayoría de los actos notariales, pero se hizo más visible en aquellas actividades vinculadas con el ciclo económico, como constitución de nuevas sociedades, operaciones de compraventa de viviendas o constitución de nuevos préstamos hipotecarios.

Cancelación de hipotecas en caída

En 2020 se registró el primer descenso en esta variable de los últimos seis años. Durante el año pasado se firmaron ante notario la cancelación de 296.704 préstamos, un 15% menos que un año antes. Esto supuso la cifra más baja desde 2015. Muy distinto era el panorama de 2009 cuando se cancelaron medio millón de hipotecas y dos años antes en 2007 las cancelaciones superaron las 700.000 unidades.

Subrogaciones en aumento

En otros actos como las subrogaciones hipotecarias, la formalización de moratorias, novación de préstamos o ampliaciones de hipotecas se verificaron subidas. Asimismo en las aumentó la cantidad de actas de transparencia material de las nuevas hipotecas, como mandata la reciente Ley 5/2019 de los contratos de crédito inmobiliario.

La explosión de las novaciones

El número que más se destaca es el de las novaciones, que se dispararon un 300% durante el 2020. De esta forma se volvió a los niveles de 2013, un período recordado como muy crítico del mercado inmobiliario.

Las primeras medidas de apoyo para familias vulnerables fueron gestionadas en forma de moratorias para el pago de los intereses y los préstamos contraídos. Con el correr del tiempo, las moratorias se fueron prorrogando y ampliando en los trimestres sucesivos. Así fue el caso por ejemplo, de las empresas del sector turístico y del transporte.

Estas medias fueron formalizadas ante notario mediante novaciones de préstamos, que alcanzaron en 2020 las 130.000 operaciones, con lo cual registraron un aumento del 298% respecto del año 2019. De esta manera llegaron al mismo nivel de recuperación de los niveles de novaciones suscritas en 2013.

Las medidas que tomó el gobierno para apaciguar la crisis

Durante el 2020 el Gobierno abrió la posibilidad de que los trabajadores y autónomos pidieran una moratoria en el pago de los préstamos. Para poder a dicho beneficio debían acreditar una afectación importante debido a la pandemia. Alguons de los requisitos eran:

  • Haber perdido el empleo
  • Sufrir recortes en los salarios
  • Que la cuota hipotecaria más los gastos y suministros básicos, sea superior o igual al 35% de los ingresos netos del conjunto de los miembros de la unidad familiar,
  • Que los ingresos de todos los miembros del hogar no superaran en tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) mensual, que es de 537,84 euros, o dicho en otras palabras que los ingresos no superaran los 1.613,52 euros al mes. 

Por su parte, la banca también emitió una moratoria que tenía requisitos un poco menos exigentes:

  • Haber entrado en un ERTE, 
  • Haber perdido el empleo o
  • Sufrir pérdidas notables o cese de actividad en caso de autónomos.

Para todos ellos, si la formalización de la hipoteca databa de antes del 14 de marzo de 2020, se presentaba la posibilidad de la mora.

Cuántos pedidos de moratoria se presentaron?

Hasta fines del mes de febrero se concedieron 222.256 moratorias legislativas, de un total de 265.061 solicitudes presentadas. El saldo que queda pendiente de amortización es de casi 20.000 millones de euros. En cuanto a las moratorias sectoriales, donde se incluyen las hipotecas, se otorgaron  casi 820.000 moratorias sectoriales con un saldo pendiente de 32.500 millones de euros. 

Estas medidas de aplazamientos en los plazos de pago siguen vigentes en 2021, luego de que se produzcan nuevos confinamientos debidos a  la segunda y tercera olas de COVID 19. La fecha final para solicitarla es es el  30 de marzo, y a través de ellas se pueden posponer los pagos con un máximo de nueve meses. 

Ampliación plazos de hipotecas y de importes 

Los notarios apuntaron que los usuarios realizaron cambios que tuvieron que ver con la extensión de plazos o de importes. No obstante estas modificaciones fueron más moderadas que las generadas por las novaciones.

La crisis económica llevó a los clientes hipotecarios a realizar una serie de actos notariales. Algunos fueron destinados a mejorar su solvencia  a través de subrogaciones  de deudor y  otros para reducir costes mediante subrogaciones del acreedor. Finalmente otros utilizaron las ampliaciones de hipoteca para tener mayores recursos con el fin de afrontar mejor la  crisis.

Si vamos a los datos, las subrogaciones aumentaron un 13% en 2020, hasta alcanzar las 31.288 operaciones. En tanto las ampliaciones de hipoteca lo hicieron un 12%, llegando a firmar 12.708 operaciones.

¿Te fue útil esta información? Conocés más el impacto del covid 19 en las hipotecas? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

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Tras el último fallo conocido del Tribunal Supremo se abren las posibilidades para reclamar por varios gastos de formalización de la hipoteca, si la misma se firmó con anterioridad a junio del 2019.

La semana pasada se dio a conocer la sentencia por la cual el Tribunal Supremo obligó a una entidad a devolverle a un cliente el 100% de los gastos de tasación. El demandante había denunciado que el banco no le había permitido negociar los gastos de formalización de la hipoteca, firmada en 2014, por lo que la justicia consideró que esta maniobra fue abusiva y terminó fallando a favor del hipotecado.

Este nuevo revés que recibe la banca avala el ingreso a los Tribunales de cientos de consumidores que podrían reclamar por la devolución de los gastos de formalización de hipoteca que no fueron debidamente negociados.

Si quieres enterarte cuáles son esos gastos y cómo tienes que hacer para presentar una reclamación, sigue leyendo este post! Aquí te aclararemos todas las dudas sobre los gastos de formalización de la hipoteca que se pueden demandar ante la justicia luego de este fallo.

Cuáles son los gastos de formalización de la hipoteca que puedo reclamar?

Los gastos que se pueden recuperar previo paso por la justicia son:

  • La totalidad de los honorarios de gestoría

  • Los costes del registro

  • El coste de la tasación

  • La mitad de los gastos notariales

Luego del fallo del Tribunal Supremo se dictaminó que parte de los gastos deben correr por parte de la entidad. Antes de la sanción de la Ley de Hipotecas, todos los costes extras de la compra de una vivienda tales como los de escrituración e inscripción debían ser pagados por el cliente bancario. Este fallo mencionado sienta precedente para poder reclamar parte de esos gastos a la entidad bancaria que dio origen a nuestra hipoteca, y acorde a lo estipulado por ley, no se debería cobrar a los clientes de hipotecas firmadas antes de junio de 2019:

Gastos de tasación:

Suelen costar unos 300 euros de media y se pueden recuperar por completo luego de la sentencia reciente del Tribunal Supremo.

Honorarios de gestoría:

Estos gastos no están regulados por ley. Suelen rondar aproximadamente los 400 euros los cuales pueden ser reclamados en un 100%.

Gastos notariales:

Suelen representar entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria y de este monto podemos recuperar sólo la mitad.

Gastos de Registro de la Propiedad:

Este es otro gasto que se puede recuperar por completo y no suelen superar el 0,2% de la responsabilidad hipotecaria.

Cómo reclamar la devolución de los gastos de formalización de la hipoteca

Para hacer un reclamo de estos gastos deberemos anteponer un reclamación ordinaria frente al banco o poner una denuncia ante el juzgado de cláusulas abusivas correspondiente. No existe ningún mecanismo específico para recuperar el dinero invertido.

Los pasos a seguir son los siguientes:

Juntar toda la documentación que acredite los pagos de formalización del contrato.

Estos son los que nos entregó la Gestoría después de firmar el préstamo hipotecario. Con estas facturas ya tendremos una base para exigir al banco que nos devuelva una cantidad determinada de dinero.

Iniciar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco

Esta gestión se puede hacer por vía telefónica o mail según la entidad, y la respuesta puede llegar a tardar entre uno y dos meses.

Remitir la queja al Banco de España

Cuando no recibimos respuesta ante la reclamación podemos hacer una queja ante el Banco de España, que si bien no podrá emitir dictamen vinculante, puede servir para volver a reclamar ante la entidad la devolución del dinero. La respuesta del Banco puede tardar hasta cuatro meses.

Interponer una demanda en el juzgado

Si la entidad financiera no da ninguna respuesta ante nuestra petición nos queda la chance de interponer una demanda ante los juzgados. Cuando nos decidimos a esta opción debemos saber que la victoria no está garantizada por lo que si perdemos, deberemos abonar todas las costas asociadas al proceso. Por el contrario si el fallo sale a favor nuestro, el banco tendrá que pagar todos los gastos judiciales y devolvernos los gastos que ordene el magistrado.

Cuáles son los plazos límites para presentar el reclamo?

Según algunos juristas el plazo para presentarse ante la justicia no caduca jamás. Para otros se deberían contar cinco años desde la primera sentencia o desde la cancelación de la hipoteca. Como podemos ver no hay una posición clara en torno a este tema.

De acuerdo a las distintas interpretaciones, el plazo podría haber vencido el pasado 28 de diciembre de 2020 o el 21 de enero de 2021. Sin embargo, hay muchos juristas que creen que ese plazo no caduca. En todo caso deberá ser el Tribunal Supremo quien aclare hasta cuándo se puede hacer el reclamo.

Cuáles son los gastos que no se pueden reclamar?

Existen diversos gastos hipotecarios que no nos pueden obligar a pagar íntegramente, aunque esto no significa que quedemos liberados de pagar todos los costes.

Los gastos que deben ser indefectiblemente costeados por el comprador de la vivienda son:

Los gastos de la compra de la vivienda

El comprador deberá hacerse cargo de los gastos de compra de la vivienda. Estos son los generados por la escrituración de la propiedad que no corren por la cuenta del vendedor.

El IAJD

El Tribunal consideraba que este tributo debía pagarlo el cliente como sujeto pasivo de la operación pero desde noviembre de 2018 el gobierno decidió que debe abonarlo el banco por un cambio legislativo. Esta medida no tiene carácter retroactiva.

Los gastos de novación, subrogación o cancelación

Estos gastos no se pueden reclamar al banco, ya que es un coste que corresponde íntegramente al titular del contrato. En el caso de subrogación de deudor, el nuevo propietario deberá hacerse cargo de los gastos asociados y no la entidad financiera.

¿Te fue útil esta información? Conocés más sobre cómo reclamar los gastos de formalización de una hipoteca?  ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

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