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Aquí te contaremos si, cuando optas por cambiar de banco con el objetivo de obtener mejores condiciones, es posible mantener la desgravación de la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

La escalada del euríbor que tuvo lugar en 2022 y 2023, dio lugar a importantes aumentos en las cuotas que los hipotecados a tipo variable deben abonar cada mes. Es por este motivo que, una gran cantidad de familias han optado por cambiar de banco, o bien, por mejorar las condiciones de su préstamo, por ejemplo, pasando de hipoteca variable a fija o mixta. De esta forma, buscan evitar o reducir dentro de lo posible, los problemas económicos que generaron las subidas del euríbor. Sin embargo, con el cambio en el préstamo hipotecario es normal que surja una pregunta: ¿Al cambiar de banco pierdo la desgravación de la hipoteca? Debemos tener en claro que, en Hacienda, la desgravación de la hipoteca se mantiene para aquellos que la firmaron antes de 2013 en caso de que se trate de una vivienda habitual.

Aquí te contaremos lo que implica la desgravación de la hipoteca, que requisitos debes cumplir para tener derecho a ella y si podrás conservarla al cambiar de banco.

¿Qué es la desgravación fiscal por la hipoteca?

Cuando hablamos de una deducción por adquisición de vivienda habitual nos referimos a un beneficio fiscal que brinda el gobierno a aquellos que compran una vivienda para residencia habitual. El objetivo de este beneficio es reducir la carga tributaria en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).

También, es importante aclarar que la deducción se divide en dos partes: una es estatal y la otra autonómica, con la posibilidad de llegar a un total del 15%. Por otro lado, en ciertas comunidades autónomas, es posible otorgar deducciones adicionales dependiendo de circunstancias como la presencia de dependientes, una familia numerosa o en casos de discapacidades.

Requisitos para acceder a la desgravación fiscal por la hipoteca

Esta deducción se encuentra sujeta a diferentes condiciones que es necesario conocer:

  • Debe ser una vivienda habitual: lo primero que debes saber es que la propiedad hipotecada debe utilizarse como residencia habitual. Este punto deja de lado a segundas viviendas o propiedades destinadas al alquiler.
  • Previo al 1 de enero de 2013: por otro lado, la compra de la vivienda debe haberse llevado a cabo antes del 1 de enero de 2013, y es fundamental haber aplicado previamente esta deducción en las declaraciones de impuestos que correspondan al año 2012 o previos.

Si cumples con todos estos requisitos, tendrás la posibilidad de acceder a una deducción del 15% sobre el total pagado en concepto de préstamo hipotecario en un año. Cuenta con un límite máximo de 9040 euros anuales. Sin lugar a dudas, se trata de un importante ahorro fiscal de hasta 1356 euros anuales. Cuando se trata de hipotecas compartidas por dos titulares que presenten declaraciones fiscales separadas, el límite se eleva a 18 080 euros, en otras palabras, tendrán un ahorro máximo de 2712 euros.

¿Pierdo la desgravación de hipoteca si cambio de banco?

La respuesta es no, no perderás el beneficio fiscal por tu hipoteca por realizar esta operación. El cambio de banco, lleva el nombre de subrogación hipotecaria, se trata de una operación que te permite pasar tu préstamo hipotecario a otra entidad bancaria. El objetivo del cambio de banco es ajustar la tasa de interés o el plazo de devolución.

Hoy en día, son muchos los que optan por subrogar una hipoteca para hacer frente a los aumentos del euríbor. Si cambias de banco tendrás la posibilidad de conseguir una reducción del diferencial (parte que se añade al euríbor para calcular el interés variable). Otra opción, es pasar de una tasa de interés variable a una fija para protegerse de las fluctuaciones del índice de referencia más utilizado en el país.

En resumen, con el cambio de banco conseguirás mejores condiciones para tu hipoteca y no perderás los beneficios fiscales relacionados con la compra de una vivienda habitual, disponibles para aquellos que firmaron su hipoteca previo al 2013.

Cancelar la hipoteca y contratar una nueva

Otra opción interesante para obtener mejores condiciones es contratar otra hipoteca y cancelar la anterior con el nuevo préstamo hipotecario.

En este caso, puedes negociar con el banco un diferencial más bajo o una tasa de interés fija. Sin embargo, según la Dirección General de Tributos, podrías perder el derecho a deducir en caso de que el nuevo préstamo se firme sin continuidad entre ambos. En otras palabras, se perderá solo si no utilizas el dinero con el fin de anular el crédito hipotecario original.

¿Es conveniente cambiar de banco o de hipoteca?

Ya tienes en claro no perderás la desgravación de la hipoteca por cambiar de banco o de hipoteca. Ahora, la pregunta es si resulta conviene realizar estos cambios.

Para saberlo, será fundamental calcular si el ahorro en intereses compensa el costo de la operación. En caso de cambiar de una hipoteca de interés variable a otra fija, es importante evaluar si conviene abonar una cuota constante durante la vida de la hipoteca. Es cierto que el euríbor ha subido significativamente, sin embargo, no es posible saber si ha alcanzado su techo y comenzará a bajar en los próximos años o no.

Por otra parte, una hipoteca implica una relación a largo plazo con la entidad bancaria y nadie puede saber con certeza cómo evolucionará el euríbor, menos con tantos años por delante. Los valores del euríbor dependen de diferentes condiciones macroeconómicas que no es posible predecir a medio o largo plazo.

Por lo general, pasar de hipoteca variable a hipoteca fija, puede ser una buena opción si se obtiene una tasa fija competitiva y también si para el hipotecado la estabilidad frente a las fluctuaciones del euríbor es importante.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre si es posible mantener la desgravación de la hipoteca al cambiar de banco. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Cada vez más españoles optan por la subrogación de su préstamo, la cual implica llevar su hipoteca a otro banco a través de procesos simples gestionados por las propias entidades financieras. Entérate en esta nota cuáles son sus causas por las que la gente decide mudar su deuda y cuáles son los requisitos para conseguirlo. ¡Sigue leyendo!

Se dice en el mundo inmobiliario que la subrogación de las hipotecas está teniendo su boom en este 2021. Tan sólo en el primer cuatrimestre, 12.000 clientes han llevado sus préstamos hipotecarios hacia otros bancos, transformándose en el valioso botín de las entidades financieras que proponen atractivas ofertas para convencerlos del cambio. Las ventajas incluyen desde mínimos cargas administrativos- pagadas en su mayoría por los propios bancos- e interesantes rebajas en los intereses.

¿Cuáles son las ventajas de la mudanza del préstamo? ¿En qué casos vale la pena hacer el cambio? Las respuestas a estas y a otras preguntas las encontrarás en este post, en el que hablaremos de subrogación de hipotecas en por lo que te recomendamos que sigas leyendo!

Subrogación de hipoteca: El año de los cambios

Los bancos reavivan el fuego de la guerra por los clientes, quienes no dudan en cambiar de entidad si es que esta les ofrece una propuesta mejor que su prestamista original. Comparado con el mismo período de 2019, entre enero y abril de este año han aumentado un 179% las subrogaciones de hipotecas, según los datos emitidos por el Instituto Nacional de Estadística ( INE). En los primeros cuatro meses del 2021 se produjeron estas migraciones a cambio de mejoras en los intereses, eliminación de comisiones y otros gastos.  La oferta es tentadora si se tiene en cuenta que un hipotecado puede llegar a generar ahorros por más de 30.000 euros al cambiar de banco.

Qué es una subrogación de hipoteca?

En primer lugar debemos diferenciar dos tipos de subrogación:

De deudor: Cuando se cambia la titularidad del deudor, osea la persona que se hará cargo de terminar de pagar la deuda hasta que esté saldada con el banco. Esto sucede frecuentemente cuando se venden inmuebles hipotecados y la deuda pasa al nuevo propietario.

De acreedor: Es aquí cuando la persona que tomó el préstamo hipotecario decide cambiar de acreedor por lo tanto continúa con los pagos de su hipoteca pero a una entidad diferente con la cual gestionó su origen.

Subrogar la hipoteca es una operación avalada por la Ley de Préstamos Hipotecarios que permite trasladar el préstamo por la compra de una vivienda desde una entidad financiera a otra. Cualquier persona que tomó un crédito con el fin de adquirir una vivienda, tiene la posibilidad de trasladar la deuda hacia otro banco, en caso de que lo considere conveniente y luego de completar una serie de pasos.

Cuáles son las causas del incremento de cambios de bancos?

La crisis desatada por la pandemia alentó las modificaciones en las condiciones de los préstamos hipotecarios. La operación de subrogación fue elegida por más de 11.000 personas entre mayo y diciembre de 2020, resultando duplicar la cantidad del año anterior.

Los bancos, alertados por la pérdida de liquidez ante la baja actividad económica reactivaron la promoción de las subrogaciones y lograron de esta forma mejorar sus rentabilidades.

Bajos intereses, un motivo importante para subrogar

Si las hipotecas del 2010 al 2015 se otorgaban a un intereses mayores al 2 %, los que se pueden conseguir en la actualidad se comercializan por debajo del 1%. Es este un motivo por demás interesante a la hora de pensar en cambiar de banco, ya que una de las condiciones que puede cambiar puede ser la del tipo de interés. Con esto, las cuotas de los hipotecados pueden disminuir y se llegan a ahorros de 30.000 euros si se firma este nuevo contrato con el banco.

Cuáles son los pasos para subrogar la hipoteca?

Si quieres cambiar de banco tu hipoteca sólo tienes que seguir una serie de sencillos pasos que te comentamos a continuación:

#Análisis de las ofertas bancarias 

En esta etapa deberás considerar todas las posibilidades que te ofrecen los bancos, con las condiciones y costes que cobran por el traslado. Siempre es recomendable contar con por lo menos tres ofertas para poder comparar bien y verificar que la propuesta es mejor que la de tu banco.

# Firmar una propuesta que te interese del nuevo banco

Si encuentras mejoras en las condiciones de tu hipoteca, la nueva entidad te pedirá que firmes una oferta para dejar asentado legalmente que quieres hacer la subrogación bajo las condiciones que dice el contrato. En este punto la entidad origen de la hipoteca debe estar avisada de este documento, operación que puedes hacer tu mismo o el banco subrogante.

#Evaluar la contraoferta del banco

La entidad que dio origen a la hipoteca tiene 15 días de plazo legal para ofrecerte una contraoferta que supere la del nuevo banco. Es la oportunidad para que el banco emisor te retenga, propuesta que puedes aceptar o declinar libremente.

La facilidad con que se puede realizar esta operación ha contribuido seguramente para que muchos clientes opten por esta posibilidad. El requisito es encontrar una entidad que mejore la oferta, avisarle al banco – que tendrá la opción de presentar una oferta mejor y luego firmar el acuerdo frente al notario.

En la actualidad la mayor parte de los gastos que conllevan hacer una subrogación de hipoteca los toma el nuevo banco. Así es como los costes de Registro, Notaría y Gestoría corren por parte de la entidad que recibirá la hipoteca, mientras que el cliente sólo tiene que pagar la comisión de subrogación (entre el 0 y 2% sobre el importe pendiente) y la tasación, que puede costar alrededor de 350 euros ( precio Julio 2021).

Cuándo es más conveniente subrogar la hipoteca?

Los casos en los que más conviene hacer subrogaciones son:

  • Cuando la rebaja en intereses es importante

  • Si quedan varios años para terminar de pagar la hipoteca

  • Cuando en el nuevo contrato se eliminan comisiones y vinculaciones innecesarias

Esperamos que te haya servido esta información sobres las subrogaciones de hipotecas. Si tienes algún comentario, por favor escríbenos en la casilla debajo del post.

Y si necesitas ayuda con la financiación de tu vivienda, no dudes en escribirnos! En Oi Real Estate contamos con expertos en el mundo inmobiliario disponibles para asistirte. ¡Contáctanos!

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