¿Estás por comprar un piso pero no sabes qué opción hipotecaria es la mejor? No te preocupes, en Oi Real Estate te ayudamos a comparar hipotecas. Sigue leyendo este artículo que te contaremos todo lo que debes saber sobre las hipotecas variables.
En otro post te contamos qué son las hipotecas fijas y cuáles son sus beneficios y desventajas a la hora de elegirlas para financiar la compra de tu casa. Ahora bien, la duda más frecuente a la hora de elegir una hipoteca es saber qué opción será mejor: si una hipoteca fija o una variable. Pero, para ello, lo ideal es que conozcas todas sus características.
Por eso, en esta oportunidad decidimos contarte todo lo que debes saber sobre las hipotecas variables. Sigue leyendo porque te aseguro que esta información te será de gran utilidad. Empecemos, entonces, por repasar los conceptos generales.
¿Qué tipos de hipotecas existen?
Las hipotecas se diferencian según el tipo de interés ofrecido por la entidad bancaria. En el mercado encontrarás estas tres opciones:
- Hipotecas fijas
- Hipotecas variables
- Hipotecas mixtas
Las hipotecas fijas son aquellas cuyo interés se mantiene constante. Es por ello que la cuota mensual a pagar será siempre la misma durante toda la vida del préstamo hipotecario.
Las hipotecas variables, en cambio, tienen un tipo de interés que se define según un índice de referencia. Este último suele ser el Euribor, que actualmente se encuentra en valores mínimos.
Las hipotecas mixtas, por último, combinan el tipo de interés de las fijas y de las variables. Básicamente, durante un período de tiempo determinado el interés será de tipo fijo. Superado ese lapso, el interés pasará a ser variable.
Ahora bien, te prometimos que te contaríamos todo sobre las hipotecas variables, así que vamos a ello.
¿Qué son las hipotecas variables?
Las hipotecas variables, como su nombre lo indica, son aquellas cuya tasa de interés puede variar a lo largo del tiempo. Y esto se debe a que dicho interés está definido por dos elementos, uno que es constante y otro que es variable.
El primer componente del interés es el diferencial de la hipoteca. Corresponde a la parte fija, y se pacta con el banco en el momento de la constitución del préstamo. Desde entonces, este diferencial no cambiará nunca durante todo el tiempo que dure la hipoteca, siempre y cuando se cumplan con las condiciones de vinculación.
El segundo componente es el índice de referencia y corresponde a la parte variable. Pues, en función de las fluctuaciones de este índice en el mercado financiero, el banco podrá modificar el interés del préstamo en cada revisión. Si bien existen distintos tipos de índices, el euríbor es el más utilizado en toda Europa.
Para que no queden dudas, veamos un ejemplo de cómo se constituye el interés de las hipotecas variables.
Actualmente, el Banco Santander ofrece una hipoteca cuyo interés se define como: E + 0,79%. La E se refiere al euríbor y representa a la parte variable. El 0,79% es el diferencial fijo establecido por el banco.
Entonces, a día de hoy el euríbor se encuentra por debajo de cero. Más precisamente, cerró en – 0,4%. Esto significa que el interés de esta hipoteca variable será igual a -0,4% + 0,79% = 0,39%.
¿Pero qué es el euríbor exactamente?
El euríbor es el tipo de interés aplicado a las operaciones entre bancos de Europa. Es decir, representa la tasa de interés que un banco le paga al otro cuando le presta dinero. Este valor se publica diariamente en los medios oficiales y actualmente se encuentra rondando los mínimos históricos.
El problema del euríbor es que, en ocasiones, presenta grandes fluctuaciones. En efecto, sus máximos históricos fueron durante los años 1994, 2000 y 2008, donde su valor alcanzó un porcentaje del 6,6%; 5,2% y 5,5% respectivamente.
Sin embargo, en este año 2020 su valor se encuentra entre los más bajos de la historia: el día primero de septiembre, por ejemplo, cerró en -0,373%. Pero en el transcurso del mes ha continuado con su descenso, llegando hasta el valor actual de -0,427%.
Ahora bien, que este índice se actualice diariamente no significa que el interés de tu hipoteca también lo haga. Veamos cómo funcionan las actualizaciones del préstamo hipotecario.
Revisiones de la hipoteca
Como te hemos comentado, el índice de referencia puede cambiar el precio de la hipoteca. Pero el banco establece un momento determinado para revisar el contrato y actualizar el tipo de interés. En general, las revisiones se realizan cada seis o doce meses y solo en este momento se puede actualizar el porcentaje del interés de tu préstamo.
Además, si has acordado cumplir con ciertos requisitos para obtener bonificaciones en tu préstamo, tales como la contratación de un plan de pensiones o la domiciliación de tu nómina, el banco aprovechará la revisión para verificar que estos requisitos se sigan cumpliendo. Si no lo hicieran, podrán penalizarte con un aumento en el interés pactado.
Calculadora de hipotecas variables
Pero, entonces, ¿Cómo puedes saber el importe de la cuota a pagar? Como sabemos que el cálculo es un poco complejo.
Como el interés de las hipotecas variables se calcula sumando el euríbor y el diferencial, te recomendamos que simules las cuotas con algunos valores de euríbor diferentes. De esta manera podrás prever si, aún con los valores más altos de este índice, estarás en condiciones de pagar tu hipoteca sin destinarle más del 35% de tus ingresos.
Las mejores hipotecas variables en el 2020
Actualmente, los bancos ofrecen condiciones favorables en las hipotecas variables para promocionar su contratación. Pero queremos ayudarte con algunos consejos sobre cuáles son las características deseadas en este tipo de préstamos. Pues te facilitará la comparación y la elección de aquel que mejor se adapte a tus posibilidades.
Elige un diferencial que esté por debajo del 1%
Las mejores hipotecas variables tienen un diferencial inferior al 1% e incluso más bajo que el 0,9%. Nuestro consejo es que te inclines por ellas, así te podrás asegurar la contratación de la hipoteca con los intereses más bajos del mercado.
Busca aquella no que no tenga un interés fijo inicial
La mayoría de las hipotecas variables tienen un interés fijo inicial de, por ejemplo, el 1,7%. Nuestro consejo es que lo evites y optes por aquellas que no lo tengan. Pero si esto no fuera posible, puedes elegir una hipoteca variable con un fijo inicial que sea igual o inferior al valor diferencial.
Inclínate por las hipotecas variables que no tengan comisiones de apertura
Si elijes una hipoteca variable con comisión de apertura, el dinero que deberás desembolsar al momento de la firma del contrato será mayor que el habitual. Y esto le restará una cuantía importante al dinero que destinas para la compra de tu inmueble. Por eso, será mejor evitar las hipotecas variables que exijan el pago de una comisión de apertura.
¿Qué es más conveniente, una hipoteca fija o una variable?
A día de hoy, las hipotecas variables presentan intereses más bajos y ofrecen mayores plazos de pago que las hipotecas fijas. Por lo cual, serían una buena opción para solicitar tu préstamo.
Sin embargo, al firmar un contrato hipotecario te comprometes a pagar el préstamo durante veinte, treinta o cuarenta años. Este tiempo es suficiente para que el euríbor aumente, por lo cual deberás prever tus posibilidades incluso en los escenarios más críticos.
En definitiva, tanto las hipotecas variables como las fijas presentan ventajas y desventajas. No hay una mejor que otra, sino que hay condiciones diferentes pensadas para tipos de clientes distintos. Tú, ¿ya sabes cuál es la mejor opción para ti?
Esperamos haber aclarado tus dudas. Con toda esta información ya estás en condiciones de solicitar tu hipoteca y comprar esa propiedad que tanto anhelas. Si tienes más preguntas, contáctanos. En Oi Real Estate estamos a tu disposición.
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