Varios son los motivos que se adjudican a los problemas para la construcción de obra nueva. Falta de suelos, trabas burocráticas, corrupción e incluso la erosión están perjudicando a este sector de la vivienda.
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España tiene una superficie total de 505.990 kilómetros cuadrados, es uno de los países más grandes del continente, y sin embargo hay escasez de tierras para la construcción de obra nueva. Hay diversas opiniones al respecto, algunas dicen que no faltan suelo sino que la corrupción entorpece estas obras.
Otras opiniones dicen que en realidad lo que faltan son desarrollos. Y también hay quienes le echan la culpa al proceso natural de erosión, generando zonas desérticas cada vez mayores.
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El problema de la burocracia en la construcción de obra nueva
“En España se tardan de 7 a 10 años en fabricar suelo”, sentencia Ignacio La Torre, jefe de la firma Arcano Partners, promotor de este tipo de construcciones. Y la espera para los futuros propietarios se transforma, por ende, entre 10 a 12 años.
Esto se debe principalmente por los trámites administrativos lentos y complicados que debe atravesar un suelo urbanizable hasta ser finalista para un proyecto de construcción de obra nueva. Esta demora perjudica directamente a l a oferta, siendo muy limitada, y repercute directamente en los precios, siendo altos por la escasez.
Los trámites que debe atravesar un suelo
La burocracia y trámites por los que los constructores deben pasar para poder edificar, son los siguientes:
- Deben aprobarse el suelo urbanizable en los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU).
- Realizar el planteamiento específico de desarrollo del suelo, identificando cada una de las parcelas, con distintas comisiones gestoras.
- Completar los levantamientos topográficos.
- Clarificar la propiedad de las fincas.
- Realizar el plan parcial, con todos los informes que incluye (medio ambiente, transportes, etc.).
- Aprobación del plan parcial por parte de la comunidad autónoma y luego aprobación definitiva (puede demorar hasta 24 meses).
- Redactar el proyecto de urbanización.
- Recibir la aprobación del Ayuntamiento.
- Obtener la licencia de obra de edificación (demora entre 8 a 16 meses).
- Comenzar la construcción (entre 18 y 24 meses).
- Solicitar la licencia para la primera ocupación.
Todos estos informes y planes requieren de la intervención de muchas entidades diferentes y cada una de ellas tiene tiempos distintos. Además, en el medio de todo este proceso, seguramente surjan inconvenientes o alegaciones a los planes, que lleven a redactar nuevamente el plan para su aprobación final.
Pocos desarrollos de construcción de obra nueva en 2022
La consecuencia principal de todos los trámites anteriormente enunciados es que haya pocos desarrollos para construir inmuebles a estrenar durante este año. Según un informe de la Sociedad de Tasación (ST), el mercado se encuentra en una situación de expectación y prudencia generalizada.
La ST, en su Mapa del Tiempo Urbanístico, ofrece su visión sobre la situación del suelo en nuestro país. Destaca que zonas de mayor actividad se encuentran frenadas y las que ya estaban paralizadas, más estancadas aún. Por supuesto que la pandemia ha influido y también el aumento de las materias primas.
Además se registra un aumento de demanda de viviendas en zonas exteriores, lejos de las grandes urbes, donde se aspira a tener mejor calidad de vida, más espacios abiertos y edificaciones con eficiencia energética.
La construcción de obra nueva en Córdoba: un ejemplo actual
A modo de ejemplo, podemos relatar lo que está sucediendo en Córdoba en estos momentos. Córdoba lleva varios años con muchos problemas de oferta de Viviendas de Protección Oficial (VPO). Estas viviendas se dirigen a las familias de bajos recursos que no pueden accede a un piso por sí solas y están establecidas en el PGOU.
Actualmente hay 84 promociones en Córdoba, de las cuales el 30% se destinan a VPO, es decir, 826 viviendas solamente en disponibilidad y la mayoría ya están vendidas. El director de Obra Nueva en Córdoba, Juan Manuel Gómez, explica que este problema no tiene solución a corto plazo.
Además de las pocas promociones actuales, se suma la falta de suelo que impide la construcción de obra nueva. “Los políticos dicen que hay mucho suelo pero falta mucho tiempo para que pueda estar disponible”, señala Gómez.
La erosión arrasa con el suelo en España
Otro de los motivos de la falta de suelo en nuestro país es el fenómeno natural de la erosión. Se calcula que el 66% del territorio de España se encuentra dentro de este proceso, especialmente el sureste, según explica José Javier Matamal, del Colegio Español de Geólogos.
15 millones de hectáreas (el 30% del suelo total del país) sufre graves problemas de erosión hídrica, otro 24% se expone a una erosión moderada, generando un proceso de desertización progresiva e importante en toda la superficie nacional.
Se pierden 2 centímetros de suelo cada 20 años, pero se tarda 1.000 años para volverlos a crear. Recordemos que los suelos son la base del alimento y esenciales para nuestro ecosistema. Además, el cambio climático provoca un aumento de todo este proceso por el aumento de las temperaturas, la falta de lluvias y los incendios.
La complicada situación del Levante
Todo este proceso se agudiza en la zona del Levante por la crisis agrícola que está viviendo: descenso de precios, falta de agua y ausencia de personal que quiera trabajar las tierras. Los agricultores profesionales están desapareciendo y ya se han perdido 50.000 hectáreas de cultivos en este siglo.
En Alicante, puntualmente, se ha perdido el 40% del suelo fértil en los últimos 20 años. Allí, más de un tercio del terreno se encuentra en situación extremo de riesgo de perder el suelo cultivable. Actualmente hay 94.360 hectáreas afectadas por este proceso y 89.989 con alto peligro.
A Alicante le sigue Almería como segunda provincia con mayor erosión y se está trasladando todo este proceso hacia el norte de España.
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