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Si estás en un proceso de compra de casa y has visto una que te ha dejado obnubilado, sigue estos consejos para realmente saber si es una buena inversión. Las emociones pueden jugarte una mala pasada, con algunos tips clave podrás asegurarte de que estás tomando una buena decisión.

El mercado inmobiliario se encuentra en un momento de esplendor, con precios que aumentan pero de manera estable y una gran oferta de hipotecas por parte de los bancos. Si quieres realizar una buena inversión y comprar la casa que sueñas, sigue los consejos que te brindaremos a continuación así no te llevarás ninguna sorpresa.

Compara los precios del mercado

Tómate el trabajo de comenzar a informarte acerca de los precios del entorno en donde se halla la vivienda que has elegido. Realizar una comparación entre otras viviendas es clave para tomar una buena decisión y conocer el contexto inflacionario actual y de alza de precios resulta fundamental.

El sector inmobiliario prevé subidas en el precio de viviendas durante este año, es por eso que creemos que deberás asesorarte sobre los precios actuales. Los expertos aseguran que los precios seguirán subiendo pero de manera estable. La explosión vivida el año pasado ha sido por el cese de actividades que el sector sufrió en 2019 y la apertura de actividades en el 2020 llevó a una actividad sin precedentes.

Debes informarte sobre el precio del metro cuadrado, si realmente es acorde con el promedio del resto de viviendas de esa comunidad y si podrás solventarlo. Para esto puedes pedir asesoramiento especializado, recurrir a comparadores web y demás herramientas que Internet posee.

Analiza el estado del inmueble para saber si es una buena inversión

Los inmuebles de segunda mano generalmente son más económicos que los de obra nueva pero suelen necesitar reformas que implican invertir más dinero. Es por eso que es muy recomendable evaluar si realmente la propiedad se encuentra a un buen precio para el estado en el que se encuentra.

Es aconsejable concurrir a la visita del inmueble con algún profesional de la arquitectura o la ingeniería para que revise los detalles de construcción y prevea si se deberán realizar reformas importantes. Un detalle no menor es la certificación energética del inmueble, que es otra gran adaptación que se exige a todos los pisos actualmente y sale bastante dinero.

Las observaciones sobre el estado de la fontanería, el gas, la electricidad, el aislamiento de las ventanas, las puertas, el material de las paredes es clave para calcular futuros arreglos a realizar. Por ejemplo, reformar la instalación eléctrica de un piso cuesta en promedio de 3.000 a 4.000 euros.

Controla la eficiencia energética del inmueble

La eficiencia energética de un inmueble no solo mejora la relación que tenemos con el medio ambiente y se reduce la contaminación sino que también se controla el consumo y las facturas mensuales de los servicios. Lo que se debe solicitar para saber el estado de la propiedad es la etiqueta energética, que se refleja en las letras A a la G.

La Comisión Europea exige que todas las viviendas de obra nueva posean una alta certificación energética y las de segunda mano deberán readecuarse para cumplir con este requisito a corto plazo.

Preguntas clave para reconocer una buena inversión

Como ayuda memoria y para ordenarnos y reconocer si el inmueble que nos ha gustado y queremos comprar es el ideal, podemos realizarnos una serie de preguntas:

  1. Analiza las dimensiones y espacios de la casa, si es para ti solo o para tu familia, si piensas agrandar la familia en breve y necesitarás más metros cuadrados o no. También si precisarás de un espacio home office y de intimidad para tu trabajo. ¿Es el tamaño que necesito?
  2. ¿Tiene calefacción? ¿Funcionan los radiadores?
  3. ¿Cuándo se han cambiado por última vez las cañerías?
  4. ¿La presión del agua del grifo es la correcta? ¿La has chequeado?
  5. ¿Tiene respiraderos y zonas ventiladas para que circule el aire?
  6. La zona que rodea el inmueble, ¿tiene los comercios que necesito y los que más suelo utilizar?
  7. ¿El sistema de transportes de los alrededores me alcanza? Del mismo modo, las conexiones y caminos para ir a visitar a las personas más cercanas, ¿es el adecuado?
  8. ¿Tiene zonas de aparcamiento o garaje?
  9. ¿Qué orientación posee el apartamento? Observar el comportamiento de la luz del sol durante diferentes horas es importante para prever la cantidad de luz que deberás usar. El sol calienta una casa de modo mucho más rápido, puede ser muy agradable en invierno pero muy tedioso en verano.
  10. ¿En qué piso se ubica el departamento? A más altura menor cantidad de ruido. Pero esto es un gusto muy personal, los pisos de planta baja suelen poseer patios y ser bastante solicitados.
  11. ¿Los vecinos son amigables? Piensa que un edificio es una especie de comunidad, en donde deberás socializar. Si no lo deseas, deberás inclinarte por comprar una casa.

Consejos antes de comprar la vivienda

No está de más recordarte que revises las siguientes cuestiones antes de iniciar el proceso de compra:

  • Revisa que la casa esté inscripta a nombre del vendedor.
  • Chequea que la casa esté realmente libre de cargas.
  • Confirmar que la propiedad no esté alquilada.
  • Obtener el certificado catastral correspondiente a la vivienda.

Las previsiones del sector inmobiliario

El director nacional de Residencial y Suelo de CBRE Group, Samuel Población, destaca que el año pasado ha terminado de manera formidable para el sector de la vivienda. Con respecto a este año que comienza, las previsiones en inversiones son muy buenas ya que el interés sigue siendo alto.

El precio de la vivienda, según Población, sufrirá una leve corrección al alza de 4,6% aproximadamente. Con respecto a las obras nuevas, se estima que se otorgarán 100.000 visados. Las inversiones que se esperan en el sector residencial superarán las del año 2021.

La tendencia es que las viviendas se adapten a los nuevos estilos de las personas tras la pandemia, relacionados con el espacio del inmueble, las zonas al aire libre, la sostenibilidad y la eficiencia energética.

Oi Real Estate

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Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes tener en cuenta antes de solicitar una hipoteca con respecto a la vivienda para hacer una buena inversión. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

A la hora de llevar a cabo la solicitud un préstamo hipotecario resulta muy importante tener en claro qué es lo que debe tener una vivienda y cuál es el momento de mercado inmobiliario para realizar una buena inversión.

La vivienda en España

Sin lugar a dudas, España se trata de un país muy apegado a la vivienda, cuenta con un porcentaje de población con vivienda en propiedad del 75,1%. La compraventa de viviendas es considerada la principal inversión, sin embargo, debemos saber cómo hacerlo.

Falta de liquidez

Lo primero que debemos tener en cuenta, es que se trata de una inversión que no cuenta con liquidez y es posible que pasen varias semanas o hasta meses para lograr materializar la decisión de comprar o vender. Si fuéramos propietarios de acciones, no nos encontraríamos con grandes complicaciones para venderlas, en el caso de la inversión inmobiliaria la falta de liquidez podría ocasionar que se termine vendiendo por debajo del mercado o con pérdidas, deberíamos deshacernos de esta propiedad lo antes posible.

Gastos de compraventa

A esto se le unen los gastos de compraventa. Si se trata de una vivienda de primera mano debemos afrontar el IVA, notaría y los costes asociados al solicitar un préstamo hipotecario. Para un inmueble de segunda mano, será necesario hacer frente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el impuesto de plusvalía municipal (a pesar de que se carga a la parte vendedora es habitual que repercuta en el coste) y el coste registral por la inscripción de la compraventa.

Compromiso

El apalancamiento da pie a un efecto multiplicador de beneficios, sin embargo, también de pérdidas. La compra de una vivienda es una muy buena inversión pero se trata de un compromiso a largo plazo, en donde debemos abonar una cuota hipotecaria que generará intereses tanto si genera flujos en especie (renta en especie por vivir) o una renta de alquiler.

Riesgo por localización

No muchas veces se tiene en cuenta el riesgo por la localización. Un entorno que se va degradando, con un gobierno cuya política (fiscal y legislativa) resulta contraria a los intereses de los propietarios. En última instancia, nos encontramos impulsando una inversión que no únicamente atacaría al patrimonio del propietario, sino que lo haría incluso cuando se está perdiendo el trabajo, fuente de los ingresos personales.

Es por todos estos motivos que debemos saber qué debe tener una vivienda para invertir para hacer una buena inversión. Aquí te explicaremos algunas pautas orientativas para intentar filtrar las mejores opciones de vivienda para realizar una buena inversión.

Relación entre tus ingresos y el pago del préstamo hipotecario

Más allá de que el préstamo hipotecario sea a tipo fijo o bien a tipo variable vinculado al Euribor, no es para nada aconsejable que sea mayor al 36% de nuestros ingresos personales para hacer una buena inversión. Ya que nos encontraremos sujetos a un apalancamiento financiero durante un largo periodo de tiempo.

Entender el valor del inmueble para comprar

Es necesario tener en claro que cada vez que busquemos una vivienda adecuada para hacer una buena inversión, debemos poner el foco en su precio que se moverá según el momento del mercado inmobiliario y será determinante para saber si estamos realizando una buena compra o no.

La mejor manera que tenemos para valorarlo es por medio de la ratio precio/alquiler. En otras palabras, se trata de comprar el coste de la vivienda más las potenciales reformas frente al alquiler medio de la zona descontando los gastos vinculados. Mientras más baja resulte esa relación, más elevado será el descuento que tendrá la vivienda frente a similares del entorno.

Analizar los flujos de caja

En caso de que el inmueble que nos interesa comprar no sea para que nos ofrezca una renta en especie y vivir en ella sino para alquilar, es fundamental llevar a cabo un análisis del flujo de caja. Es decir, lo que ingresa ante lo que sale. En ese punto será necesario tener en cuenta si se puede cubrir el capital del préstamo hipotecario, los intereses, los impuestos y el seguro con el alquiler mensual.

La rentabilidad del capital

Debido a que se trata de un activo que no posee liquidez y que compromete nuestro capital a largo plazo debemos ser sumamente exigentes en la rentabilidad que nos interesa obtener. Debemos poner la atención en el ROI (Return Of Investment) que se encarga de medir la cantidad de dinero o beneficio que se obtiene de una inversión como porcentaje de su coste.

Por ejemplo, si suponemos que compramos un inmueble por 120 000 euros, pero hemos adelantado 30 000 euros, además de otros 20 000 euros en rehabilitación. Hemos gastado en la vivienda unos 50 000 euros pero su coste de tasación es de 170 000 euros. Nuestra posición patrimonial es de 120 000 euros (se trata de la tasación menos costes), por lo que nuestro ROI sería de 70,8% (120 000/170 000). En este caso, mientras más elevado sea el apalancamiento, mayor impacto en el aumento del ROI.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los puntos a tener en cuenta para hacer una buena inversión al comprar una vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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