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El Banco Santander se prepara para ampliar sus servicios financieros en el exterior con el uso de la tecnología blockchain. Para ello, aprobó un proyecto que permitiría tokenizar inmuebles y vehículos en Brasil, uno de los países latinoamericanos mejor posicionados en el uso de criptoactivos y también un importante mercado para la institución española. En la nota de hoy, te contamos más de esta propuesta que une a ambos continentes de cara a los servicios financieros del futuro.

La importancia de posicionarse a tiempo

Hace tiempo ya que el mercado latino está en la mira de la bancaria española, particularmente países como Brasil, que aportan gran cantidad de clientes y con ello, de capital. Si a ello le sumamos la cada vez mayor tendencia que tiene entre los americanos el uso de las criptodivisas y los NFT, el concebir nuevos servicios financieros que unan ambos continentes es prácticamente una consecuencia lógica y esperable. Así lo entendió el Banco Santander, que recientemente explicó a través de Evandro Camilo -responsable de Productos de Activos Digitales de Santander Brasil-, su propuesta de tokenizar inmuebles y vehículos con NFT en el país sudamericano.

Con esta premisa, y aprovechando la tecnología blockchain, el proyecto se posiciona con ventaja al adelantarse al lanzamiento de la CBDC de Brasil: el real digital. La CBDC (Central Bank Digital Currency, es decir, la Moneda Digital del Banco Central), tendrá capacidades tecnológicas idénticas a las de Ethereum, por ejemplo, en relación a la programación de smart contracts. A su vez, se basará en el registro distribuido (DLT), que permite la creación y el intercambio de activos digitales sin intermediarios.

La CBDC surge con el objetivo de implantar un real digital oficial que funcione de manera complementaria a su moneda nacional. La ventaja más sobresaliente de esto es que se agilizan las transacciones financieras, reduciendo los costes operativos y aumentando la bancarización digital de la población.

En qué consiste el proyecto de tokenizar inmuebles

La presentación del proyecto fue realizada en el marco de la Lift Challenge Real Digital 2023, un evento realizado por el Banco Central de Brasil (BCB) y la Federación Nacional de Asociaciones de Empleados del Banco Central (Fenasbac). De los 47 proyectos presentados, el del Banco Santander quedó entre los nueve elegidos para su implementación, todos orientados a proponer usos del real brasileño digital y su viabilidad tecnológica.

¿Cómo funcionaría este proyecto? Cada inmueble o vehículo ofrecido a través del banco es tokenizado, es decir, convertido su valor monetario en tokens. Luego ese capital adquiere un código digital en la aplicación del banco, de manera tal que los clientes pueden operar con ese bien y por ejemplo cambiarlo por reales digitales en su cuenta. Esto hace que la gestión y transacción de una casa o coche sea más ágil pero segura, ya que transcurre en un plano virtual pero es respaldada por una entidad bancaria, con el beneficio extra de evitar administraciones burocráticas.

Se espera que cuando entre en funcionamiento este nuevo servicio esté disponible todos los días y a toda hora. De igual manera, la entrada de este sistema que combina el mercado inmobiliario con el mundo blockchain hará que indefectiblemente se incorporen otras herramientas y plataformas digitales para completar los servicios de venta y promoción, entre otros posibles.

En su presentación en el evento, el representante del banco español en Brasil explicó que la digitalización de activos facilita las operaciones en el mercado local, y que ya ha probado su proyecto con un prototipo de producto.

Tokenizar inmuebles: una estrategia de servicios financieros que crece

La posibilidad de tokenizar inmuebles no es del todo nueva y de hecho, España es uno de los países que mayor cantidad de propiedades tiene en el mercado bajo ese sistema. Se entiende, en este marco, que el cada vez mayor interés en ello es que le permite al potencial cliente iniciar una operación inmobiliaria sin necesidad de contar con un importante capital inicial, ya que los tokens funcionan como si fueran fragmentos de la propiedad cuyo intercambio tiene reglas diferentes a las que tiene una propiedad física. Al poder realizarse transacciones en “partes digitales”, un piso se vuelve más accesible para gestionar, ya sea para rentar, comprar, vender o transferir.

Cierto es que este sistema no está exento de riesgos, aunque puede decirse que no distan mucho de los que ocurren al realizar una operación inmobiliaria de un capital tangible. Tales son los casos en que no se efectivice el cobro de un alquiler, aún cuando se trabaja con seguro de garantía.

Por otro lado, al no estar el mercado digital completamente regulado, los valores y los intereses de las propiedades tokenizadas son todavía muy especulativos y por ende, más riesgosos que los implicados en una transacción tradicional. En este sentido, los especialistas suelen sugerir que se vea este tipo de operación como una inversión en acciones de la Bolsa, esto es, una oportunidad de obtener ganancias si antes se cuenta con una cierta liquidez, posibilidad de congelar el capital a largo plazo y respaldo para el caso eventual de que pueda perderse la suma invertida.

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Las socimis se instituyen como posibles soluciones frente a los problemas de alquiler, si logran consolidarse en el mercado como sugiere un informe del Banco de España.

Las sociedades anónimas de inversión inmobiliaria podrían convertirse en vehículos de contribución para el problema de los aumentos en los alquileres ya que en caso de consolidarse favorecerían el aumento de oferta de los mismos. De esta manera se atenuaría la dinámica de crecimiento de precios, tema que mantiene en vilo al gobierno en la actualidad.

Así lo sugiere un informe presentado por el Banco de España, en el que se da cuenta la historia y evolución de las socimis en el país desde su creación.

El dossier titulado Evolución reciente de las Socimis en España hace un racconto del surgimiento de estos vehículos, las normativas que los fundaron y sus consiguientes modificaciones.

¿Cuáles son las medidas que pretende tomar el gobierno para contener la suba en los precios de los alquileres?

Desde el poder ejecutivo se vienen promoviendo leyes de control de precios de alquileres. El gobierno presidido por Pedro Sánchez espera la aprobación del Presupuesto General De Estados que presentó a fines de octubre pasado. 

En el mismo se introdujo un proyecto de ley para regular los alquileres. En sintonía con normativas que ya tienen algunas comunas, permitiría a cada ayuntamiento establecer índices de precios máximos. 

Dentro de la legislación se prevé la existencia de mecanismos de contención o eventualmente bajada de los precios. Esto podrá afectar a contratos nuevos como también a contratos existentes.

Estas medidas fueron fuertemente cuestionadas por varias voces del sector. Incluso desde el Ayuntamiento de Madrid aseguraron que no acatarán el control de precios sobre el mercado de alquileres.

Las socimis

¿Por qué las socimis podrían ayudar a contener los precios?

Según el informe de Víctor García-Vaquero e Irene Roibás, la aparición de las socimis ha sido una gran contribución para el mercado inmobiliario. Si bien hasta ahora, las inversiones se concentraron en el segmento comercial, en los últimos años se observó el aumento del peso del negocio residencial. En especial esta característica fue notoria en las grandes áreas metropolitanas. 

Para los autores, en caso de consolidarse, esta evolución podría favorecer un aumento de la oferta de vivienda en alquiler en los próximos años. Así se podría contribuir a atenuar la dinámica de crecimiento de los precios observada recientemente en este mercado, asociada al fuerte aumento de la demanda.

Las socimis también contribuyeron a la ampliación de la oferta de instrumentos de inversión disponibles para los ahorradores. Estos vehículos presentan algunas ventajas para los inversores minoristas frente a la inversión directa en inmuebles como por ej

  • La diversificación de riesgos ya que pueden invertir en distintos inmuebles
  • Profesionalización de la gestión
  • Escalabilidad

Por otra parte, los riesgos para la estabilidad financiera asociados a la actividad de las SOCIMI serían limitados. La exposición directa de los bancos españoles a través de participaciones en el capital y de la concesión de préstamos a las SOCIMI es reducida,. 

Además la estructura de estos vehículos es más sólida frente a eventuales episodios de crisis bursátiles e inmobiliarias. En comparación con las sociedades y fondos de inversión inmobiliaria las SOCIMI no están obligadas a reembolsar a sus partícipes sus aportaciones cuando estos las reclaman. De esta manera se reduce el riesgo de que se produzcan episodios de ventas aceleradas de carteras de activos poco líquidos. En períodos de crisis es algo muy común y puede generar efectos amplificadores de las caídas de los precios inmobiliarios.

Las socimis

¿Cuáles son los requisitos para la conformación de las socimis?

Según el boletín presentado por el Banco de España en su sección Artículos Analíticos, las sociedades anonimas cumplen con las siguientes características:

  • Son sociedades anónimas que deben cotizar en mercados regulados o alternativos. Se permite un desfase de dos años entre la constitución y su admisión en un mercado.

  • Su objeto social es la tenencia, directa o indirecta, de activos inmobiliarios para su alquiler. Al menos el 80 % del valor del activo debe estar invertido en bienes inmuebles de naturaleza urbana. Estos deben estar destinados al arrendamiento:

  1. en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad, o
  2. en participaciones en el capital de otras SOCIMI, de REIT o de sociedades con regímenes similares (las denominadas «sub-SOCIMI»).

  • Debe distribuirse, a través de dividendos, un mínimo de:

  1.  el 80 % de las rentas obtenidas por arrendamiento
  2. el 100 % de los dividendos recibidos de las participaciones en el capital de otras SOCIMI, REIT y sub-SOCIMI, y
  3.  el 50 % de los beneficios procedentes de la venta de activos inmobiliarios y de participaciones en el capital de las sociedades anteriores.

  • El tipo del impuesto sobre sociedades es del 0 %. Los dividendos distribuidos a los accionistas que sean personas físicas tributan a un tipo del 19 % en el IRPF. Si son personas jurídicas, son base imponible en su correspondiente impuesto sobre sociedades. 

Sin embargo, las SOCIMI están sometidas a un gravamen especial, ya que deben contribuir con el 19 % . Esto lo pagan los socios que posean una participación igual o superior al 5 % en el capital social y tributen sobre los dividendos percibidos a un tipo inferior al 10 %.

¿Cuál es la propuesta del ejecutivo respecto de las socimis?

Dentro del proyecto del Presupuesto General de Estado que presentó el gobierno se propuso una reforma tributaria. En la misma se incluían varias medidas tendientes a mitigar los efectos producidos por la pandemia.

Uno de esos puntos promovía el gravamen de un 15% sobre los beneficios no distribuibles de las sociedades inmobiliarias que cotizan en bolsa. La noticia trajo polémica y muchos aseguran que el ítem debió ser quitado del borrador del presupuesto. Los motivos son que los efectos de la normativa podrían ser contraproducentes. Por un lado, sus dividendos podrían verse recién en 2023, además de afectar sólo a las socimis más pequeñas. Por otra parte contribuirían a desalentar las inversiones extranjeras, trayendo de esta forma consecuencias contrarias a las que la impulsaron.

El interés negativo impulsado por el Banco Central Europeo continuará en esa escalada por lo menos por una década más según proyectan analistas financieros.

El mercado financiero prevé una extensión de su interés negativo por lo menos hasta 2031 gracias a las políticas monetarias expansivas promovidas por el Banco Central Europeo.

La crisis que atraviesa el mundo entero provocada por la pandemia ha puesto en movimiento las más diversas estrategias en pos de que sus economías permanezcan a flote. Una de ellas es la que promueven los bancos al mantener su tipo de interés en negativo, y de esta manera tratar de incrementar los beneficios para atraer clientes.

Esto no es gratuito para las entidades financieras, ya que significa que generan una ganancia menor que si los puntos de interés crecieran con el tiempo.

Sin embargo, según los analistas, esta tendencia seguirá en baja hasta por lo menos 2031 y trae consecuencias tanto a clientes como para los bancos. Para éstos la receta que se propone es bajar sus costes, fusionarse con otras entidades o una combinación de ambas propuestas.

Interés negativo: qué significa?

Para entender de qué hablamos cuando decimos interés negativo nada mejor que dar un ejemplo concreto. Un tipo de interés negativo se da cuando pedimos dinero y en vez de tener que devolverlo -sumando costes extras como sucede comúnmente- no nos piden nada a cambio. Además, nos dan un extra.

En economía, al tipo de interés negativo se lo cataloga como una política monetaria expansiva. Es un mecanismo no convencional que tienen a mano los bancos para utilizar según sea conveniente por la situación coyuntural que se esté viviendo.

¿Qué son políticas monetarias expansivas?

Según explica el sitio Economipedia la política monetaria expansiva se caracteriza principalmente por tratar de estimular el tamaño de la oferta monetaria de un país. Los responsables de su control son generalmente los banco centrales u otro poder económico similar.

En este caso, el Banco Central Europeo impulsa estas políticas al prestarle a los bancos con un tipo de interés negativo. De esta manera, los bancos nacionales salen ganando al no tener que pagar extras por el dinero que piden.

Este tipo de políticas se implementan cuando hay un bajo crecimiento, una marcada crisis económica, baja demanda de créditos o altas tasas de morosidad. Lo que se busca es incentivar el gasto de modo que la gente piense en gastar el dinero que tienen ahorrado o pedir prestado para invertir. Esto sucederá porque la rentabilidad de tener ahorros en depósitos es baja o porque el beneficio que traerá pedir un préstamo con este tipo de interés negativo es alto.

Ventajas y desventajas del interés negativo

Como todas las políticas, tienen su lado ventajoso y sus costes negativos.

Consecuencias positivas

  • El Euribor seguirá en baja: Esto significará que las cuotas que pagan los clientes cuya hipoteca se rige por este índice serán más bajas.
  • Los créditos tendrán un interés menor: Esto podrá permitir a los clientes pedir créditos para compras generando movimientos positivos en la economía.
  • Se promueve la inversión: Que no sea tan rentable tener ahorros en depósitos anima a la gente a realizar inversiones lo que incrementa la cadena productiva

Consecuencias negativas

  • Menor rentabilidad bancaria: Los bancos van a generar menos ingresos por los créditos que impulsen. De esta manera, si bien se promueve el crecimiento de la cartera de clientes, los beneficios que logra son menores.

¿Qué se espera que suceda con el Euribor?

Los mercados financieros prevén un Euribor en negativo por lo menos por 10 años más. Esto mantendrá las cuotas de las hipotecas que de él dependen -que de momento son mayoría en España- en bajada.

El Euribor, que terminó el noveno mes del año con una media mensual de -0.415% volverá a batir récords en octubre, si se cumplen las proyecciones económicas. Mientras algunos estiman que sobrepasará los -0.46%, algunos lo sitúan casi llegando al -0.5%.

Esta tendencia comenzó en 2016, cuando por primera vez el índice entró en terreno negativo. En ese entonces se creía que era algo pasajero y nadie se animaba a anticipar que esta situación se convertiría en estructural.

¿Cómo afecta el interés negativo a los bancos?

Según el vicepresidente del Banco Central Europeo (BCE), Luis de Guindos,  la rentabilidad bancaria es uno de los grandes riesgos que penden hoy sobre la economía de la zona euro.

Tal como publica el diario El Mundo, el retorno sobre el capital de las entidades pasó del 5% un índice ya de por sí bajo al 2%. Todo esto en menos de seis meses ha provocado un fuerte desplome del valor de sus acciones y dificultó su acceso al mercado de capitales.

Este contexto genera más preocupación en España e Italia, países donde la crisis sanitaria ha golpeado con más fuerza y la recuperación económica está tardando un poco más en llegar. Los países sufrieron importantes caídas en los ingresos por intereses de los bancos y tuvieron que hacer frente a una baja rentabilidad que sólo culminará cuando la situación económica mejore.

La solución a estos problemas que propone el Banco Central Europeo es como medida principal reducir los costes. Esto significa hacer el mismo trabajo pero con menos personal, menos oficinas y gastando mucho menos. Si antes de la pandemia estos consejos se podían considerar sensatos ahora, con la crisis generada por la tragedia sanitaria, se han convertido en primordiales.

Otra de las opciones que se ofrece como beneficiosa es la fusión entre bancos, ya sea generando conglomerados nacionales o transnacionales. Esta alternativa es una posibilidad que ya vienen promoviendo tanto el Banco Central Europeo como el Español y la Asociación Española de Bancos ( AEB). Según estas entidades, las bondades de una concentración residen en que se pueden generar los mismos y aún más ingresos con menores recursos, sumando fuerzas productivas.

Fusión entre bancos, una alternativa en tiempos de crisis

En este contexto hay varias entidades financieras que han atendido las sugerencias del Banco Central y han comenzado procesos de fusión. Un ejemplo de ello son Caixa Bank y Bankia, cuyos equipos se encuentran trabajando en la formación de un nuevo banco. Según sus proyecciones, se espera que para el primer trimestre del 2021 tengan sellados todos los acuerdos. Con ese objetivo ambas empresas han destinado el 2 % de su plantilla para la organización de la integración, formando equipos de perfiles jurídicos y tecnológicos.

Con este panorama, lo que se espera es que el gobierno reaccione tomando medidas que fortalezcan la economía. Una de las demandas de la banca es que haya previsibilidad y que los estímulos brindados en primavera para palear la crisis se capitalicen. El corte abrupto en las medidas que alentaron la liquidez durante los primeros trimestres podría traer costes negativos.