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Luego del período de pandemia, la concesión de créditos hipotecarios han llegado a niveles superiores que en 2010. Esto supone una mayor confianza en el mercado, ya que las familias apuestan nuevamente al financiamiento para conseguir comprar una vivienda y los bancos dan más oportunidades para que lo hagan. El endeudamiento hipotecario de los españoles con el banco sigue subiendo.

Luego de la crisis financiera de 2008 se vivió en España un contexto de bajo endeudamiento. En los años siguientes la deuda hipotecaria contraída por los ciudadanos con los bancos fue disminuyendo. Es decir, las hipotecas que se cancelaban superaban a la concesión de nuevos préstamos hipotecarios. Hasta que el mundo se enfrentó a una pandemia y en 2021 la situación comenzó a modificarse.

Durante el 2021 el dinero que deben los españoles a las entidades bancarias en carácter de hipotecas dejó de ser un índice en baja y ha comenzado nuevamente una tendencia en crecimiento. ¿Quieres entender las causas de este fenómeno? ¡Sigue leyendo!

¿Cómo ha evolucionado el endeudamiento hipotecario en España?

En diciembre de 2020, fuentes del Banco de España registraban los índices más bajos en relación al endeudamiento hipotecario de los hogares españoles con las entidades bancarias. Se trataba de una suma de 478.000 millones de euros.

A partir de entonces, estos indicadores han cambiado la tendencia y ya van dos trimestres consecutivos en los que se aumenta el endeudamiento total con los bancos. Al cerrar el primer semestre del 2021, la deuda hipotecaria alcanzaba los 491.000 millones de euros.

Si bien estamos hablando del mismo nivel de endeudamiento hipotecario que en marzo del año 2020 al llegar el Covid-19, el incremento referencia un cambio en las economías de los hogares españoles. Nos referimos a la marcada evolución que registró el sector con la cancelación masiva de créditos luego de la crisis de 2008.

Según las propias estadísticas del Banco de España, la mayor deuda hipotecaria se registró en el año 2011 cuando llegó a superar los 630.000 millones de euros. Esta cifra resultó un índice récord. Lugo de aquella oportunidad, los números fueron decreciendo de manera continua, salvo excepciones donde el endeudamiento registró un leve aumento. El ajuste de las cargas financieras de las familias españolas llegó al 30%. En consecuencia, y sumado a otros factores, los hogares pudieron afrontar de manera más aliviada la pandemia.

En 2021 la tendencia se ha modificado. Las medidas de circulación y el confinamiento estimularon al freno en la concreción de créditos hipotecarios. No obstante, con la normalidad cada vez más cerca, los datos no dejan de reflejar un progresivo crecimiento en la formalización de hipotecas.

Diez años después las deudas hipotecarias llegan a valores post crisis 2008

Debido al crecimiento acelerado en la concreción de nuevas hipotecas, el endeudamiento hipotecario para lograr comprar una vivienda ha modificado el valor de los registros. En la actualidad se encuentra en positivo y se establece como el tercer trimestre de crecimiento continuo.

Entre el mes de enero y el mes de junio de 2021, los datos del Banco de España demuestran que la deuda hipotecaria de los españoles ha crecido casi en 3.500 millones de euros.

Si pensamos el aumento de manera relativa en porcentaje, se trata de un incremento del 0.7% semestral. Si bien parece bajo, se trata de la referencia de mayor valor desde el primer semestre de 2010. A su vez, se trata del segundo número más alto después del registrado al finalizar el 2008.

Mayor aumento semestral del endeudamiento hipotecario en España desde 2010

Los datos registrados son comprados con semestres anteriores y resaltan de manera sorprendente. Sobre todo, en relación a los periodos en los cuales el ritmo para recortar la deuda fue mayor. Nos referimos a los años 2014 y 2015, épocas en las cuales el endeudamiento hipotecario se redujo, llegando a los 31.000 millones de euros en tan solo un año.

El fin del año pasado y lo que va de 2021 vienen marcados por la agenda del crecimiento del negocio en el sector hipotecario español. Un buen síntoma en lo que respecta al largo período de estancamiento luego de la crisis financiera.

Entre enero y julio, en España se han firmado cerca de 250.000 hipotecas, según confirman los datos del INE. Como hemos mencionado, para encontrar estas estadísticas es necesario remontarse a una década atrás. Por otra parte, si se comparan con los datos previos a la pandemia, el crecimiento en la firma de hipotecas es de un 5% más. A este dato se le suma un crecimiento en monto que ronda los 15% de aumento. Es decir, mayor cantidad de hipotecas de cuantías más altas.

Además de registrarse un crecimiento acelerado de la formalización de hipotecas y su valor, se presentan otros factores estructurales. Como, por ejemplo, la crisis sanitaria a causa del Covid-19 mantuvo las referencias de intereses en negativos durante largo tiempo. Inclusive, el índice de referencia por excelencia mostró por tercer mes consecutivo una baja en sus estadísticas.

En este contexto, las entidades bancarias decidieron dejar de promover las hipotecas de tipo variable para comenzar la promoción centrada en aquellas de tipo fijo. Recordemos que, durante varios años, las hipotecas variables suponían gran parte de la totalidad de los créditos contratados.

  • Hipotecas Variables: en septiembre de 2021 han alcanzado el 32% de los contratos formalizados
  • Hipotecas fijas: en el mes de septiembre representaron el 68% de la totalidad de créditos hipotecarios concretados.

Si nos trasladamos a cinco años atrás, los porcentajes anteriormente presentados eran a la inversa.

Si te has quedado con alguna duda al respecto de la información brindada en este post, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el mismo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad con la información precisa y actualizada.

Y si necesitas comprar o vender una vivienda, puedes contactarte con nosotros. Somos expertos en el mercado inmobiliario de lujo, con más de 10 años de experiencia. ¡Escríbenos!

Te recomendamos la siguiente nota para continuar informado sobre el mundo hipotecario:

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Luego de un período de recesión económica a causa del Covid-19, en el segundo trimestre del año se disparó la adjudicación de hipotecas para la compra de viviendas. Un movimiento importante fue el crecimiento de las hipotecas fijas en 2021 por sobre los créditos con tasas variables. Según expertos en el mercado inmobiliario, el aumento de préstamos hipotecarios se debe a dos motivos en particular: la importante diminución de los intereses en los créditos para adquirir una propiedad y las buenas proyecciones sobre las perspectivas económicas.

En este post te contamos la actualidad de las hipotecas fijas en 2021, por que los españoles las prefieren por encima de las variables. A su vez, un breve recorrido sobre los principales conceptos en torno al mundo hipotecario.

Un breve repaso sobre que son las hipotecas

Tomar la iniciativa de pedir una hipoteca para la compra de una casa es uno de las decisiones financieras más relevantes en la vida de una persona. Por eso, desde Oi Real Estate pensamos que es de suma importancia otorgarle el valor y la información oportuna y merecida. De esta manera, es posible que puedas detenerte y valorar cual es la mejor opción que se adapta a tu situación.

Una buena forma de llevarla adelante es mediante el conocimiento de una serie de conceptos principales acerca de qué tipo de hipotecas existen. Además, conocer los requisitos básicos, las principales tasas al día de hoy y cuáles son las más elegidas por los españoles.
Es muy importante, tener en cuenta que todo lo vinculado a las hipotecas está en directa relación con los cambios que se perciben o se dan en el Euribor.

¿Qué es una hipoteca?

Se trata de un “préstamo cuyo pago está garantizado por el valor de un inmueble” según el Banco de España. Por lo tanto, una hipoteca es una de las formas mediante la cual una persona puede recibir un monto determinado de dinero (capital) a través de una entidad prestataria mediante un acuerdo y compromiso legal de devolución. De esta manera, el capital adquirido es devuelto con intereses que son definidos previamente y es concretado mediante el pago de cuotas, fijas o variables, a lo largo de un tiempo determinado.

Como mencionamos, el inmueble que garantiza el pago de la hipoteca pertenece en manos del propietario mientras se lleven adelante las obligaciones acordadas. En el caso de incumplimiento del contrato hipotecario, la entidad prestamista procede quedarse con el inmueble, venderlo y, así, recuperar el dinero prestado, o parte de él.

En muy importante, diferenciar a las hipotecas de los préstamos hipotecarios. Muchas veces se piensa que se trata de la misma operación. Si bien ambas tienen la finalidad la adquisición de un monto determinado de dinero para la compra de una vivienda, operan de manera diversas.

Tipos de hipotecas

Un aspecto fundamente al momento de pensar solicitar una hipoteca es conocer que tipos existen. Las más frecuentes son las variables, mixtas y fijas. Se diferencian, principalmente, en el tipo de interés y la tasa establecida a lo largo de lo que perdure el acuerdo.

Hipotecas fijas en 2021

Se trata de hipotecas en las cuales las cuotas mensuales son las mismas a lo largo del tiempo que dura la misma. De esta manera, si una entidad bancaria te concede una hipoteca con una cuota fija de 275 euros por 25 años, significa que deberás pagar, sin variación, 275 euros hasta concluir con la obligación de devolución.

Hipoteca Variable en 2021

En estos casos, la cuota mensual no será la misma durante el tiempo que rija la hipoteca. Es decir, el banco actualizará la cuota cada un periodo determinado. En la mayoría de los casos las revisiones de la mensualidad son cada seis o doce meses, en función a lo que se haya pactado en el contrato. Por lo general, en España el índice hipotecario está sujeto a las variaciones en el Euríbor. Dependiendo de dicho índice, la cuota de tu hipoteca subirá o bajará.    

Hipoteca Mixta en 2021

Una tercera opción es la hipoteca mixta, si te encuentras en dudas respecto a cuál de las dos anteriores elegir. Tal como lo expresa su denominación, mezcla aspectos de la hipoteca fija y de la variable.  Es decir, durante un periodo determinado de tiempo deberás pagar una cuota fija acordada. Por lo general, son periodos de 3 a 10 años. Una vez concluido dicho periodo, la hipoteca pasará a funcionar como variable, es decir, con las obligaciones que ello implica. Una variación de la cuota según los índices establecidos en el mercado financiero.

Mercado hipotecario en alza

En la actualidad, en España, la firma de hipotecas comienza a recuperar ritmo y fortaleza en los primeros meses del 2021. Luego de pasar por un periodo de encrudecimiento debido a la pandemia, los tiempos comienzan a cambiar y la concesión de hipotecas para la compra de viviendas se asimilan a las cifran pre-Covid. Expertos del sector inmobiliario y financiero aseguran que la demanda, después de meses de encontrarse paralizada, está comenzado a resurgir

Para ser más precisos, en el mes de mayo se concretaron 35.225 hipotecas. Una cifra esperanzadora si la comparamos con las 35.280 concesionadas en el mes cinco, pero de 2019, según los datos estadísticos brindados por el INE.

Especialistas afirman que los números alcanzados tiene que ver con la demanda latente a la espera de condiciones económicas más estables para llevar adelante este tipo de decisión. Por lo tanto, desde el sector consideran que el aumento de la demanda de hipotecas se debe a dos motivos en particular: el abaratamiento de las mismas y la proyección económica positiva.

Hipotecas fijas más baratas en lo que va del 2021

Según las entidades que participaron Encuesta sobre Préstamos Bancarios, uno de los motivos que provocaron el crecimiento de la demanda para la adquisición de hipotecas tiene que ver con el nivel general de los tipos de interés que se han ofrecido durante el primer trimestre de 2021. Expertos determinan que, durante marzo –junio de 2021, los intereses de las hipotecas comercializadas por bancos españoles fueron los más bajos que se hayan reconocido en el país.

En este sentido, la baja tasa de interés en los créditos alimentó a la solicitud para la adquisición de hipotecas. Esto se debe a que muchos compradores aprovecharon la situación para financiar su nueva vivienda a precios más que accesibles.

Se imponen las hipotecas fijas en 2021

En relación a las tasas de interés, las hipotecas fijas en 2021 fueron las que más disminuyeron durante el segundo trimestre. Al día de hoy, este tipo de producto financiero al día de hoy mantiene un muy precio.

Buenos ejemplos son las tasas ofrecidas por el Banco BBVA España. La misma es del 1% de interés a cambio de contratar un seguro de hogar y otro de vida, y de domiciliar la nómina. Por otra parte, el Banco Bankinter otorga una tasa del 1,25% de interés. El crédito debe ir acompañado del contrato de un seguro de hogar y de vida, y abriendo una cuenta en la entidad.  

Como mencionamos, los bajos costes en los intereses hipotecarios favorecieron al aumento de hipotecas que, en mayo de 2021, alcanzaron niveles de 2019. Además, mayo no solamente protagonizó un alza pre-Covid en las concesiones de hipotecas, además, el 39,9 % de las mismas se constituyeron a tasa fija. El resto es, decir el 60,1%, fueron firmas a tipo variables según los datos brindados por el Instituto Nacional de Estadísticas (INE).

Una de las proyecciones de los especialistas es que las rebajas en las tasas es una apuesta más vinculada a las entidades financieras que a los propios compradores. ¿El motivo? Un escenario de estancamiento que obliga contraer el coste de la oferta para aumentar la demanda. Por su parte, los hipotecados ante momentos de bajos intereses financieros lógicamente optan por esos tipos fijos.

Desde la Asociación Hipotecaria Española estiman que las hipotecas cuyo interés permanece fijo por más de 10 años mantienen la tendencia de crecimiento de hace más de cinco años. Además, destaca que

las favorables condiciones de interés en el mercado han propiciado que la brecha entre la cuota que resulta de aplicar un tipo fijo y la que resulta de aplicar un tipo variable, esté convergiendo hasta alcanzar niveles muy próximos entre ambas».

Mayor inversión publicitaria en Hipotecas fijas en 2021

El aumento en los tipos fijos no se limita solo a la reducción de los intereses. Muchas de las entidades bancarias están invirtiendo en una mayor publicidad, en comparación a las hipotecas variables. Nos referimos, a mayor presencia de estas tasas en las oficinas, en sus sitios web. A lo que se le suman, anuncios en diversos medios de comunicación, etc.

Una estrategia para resaltar el tipo fijo por sobre el variable es encarecer el interés de estos últimos. Un claro ejemplo se refleja en el Banco Santander. Su hipoteca variable de euríbor más 1,19% en febrero a tenerlo de euríbor más 1,29% en marzo. En el caso de las hipotecas fijas en 2021 el interés bajo del redito esta bonificado contratando otros servicios de la entidad bancaria.

Segundo motivo: proyecciones económica positivas

Si bien lo intereses bajos de las hipotecas fortalecieron la demanda de solicitudes, no todo se reduce en dicha situación. La Encuesta sobre Préstamos Bancarios expone dos motivos extras como posibles causas al crecimiento de peticiones de hipotecas en el segundo trimestre de 2021:

  1. Un aumento de confianza de las personas consumidoras en la economía de España.
  2. Las proyecciones positivas sobre el crecimiento del mercado inmobiliario tras la caída de los costes y de compraventas en 2020.

Para saber cómo viene recuperándose el sector inmobiliario después de meses de estancamiento debido a la pandemia, te recomendamos leer la siguiente nota.

Además, portales inmobiliarios adjudican al proceso de vacunación con el Covid-19 un motivo más que explique las mejoras en el mercado financiero. Por lo tanto, la finalización del estado de alarma en mayo de 2021 significó una contribución a la recuperación de la confianza de los posibles compradores de viviendas.

Esperamos te haya sido de gran utilidad este artículo. Si estas pensando en en comprar un vivienda mediante la adjudicación de una hipoteca podemos acompañarte durante todo el proceso. Desde Oi Real Estate nos encargaremos de buscar las mejores alternativas financieras para tu bolsillo. ¡Contáctanos! Te responderemos a la brevedad.

Para seguir sumando información acerca de los tipos de hipotecas, te recomendamos leer la siguiente nota

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Los españoles remitieron al Banco de España los reclamos por las cláusulas abusivas que las entidades financieras les cobraron fuera de la ley. En la mayoría de los casos, estas condiciones fueron relacionadas con cargos ilegales asociados a hipotecas.

Las reclamaciones por las cláusulas abusivas de las hipotecas están a la orden del día. Así lo demuestran las 5725 quejas presentadas por los usuarios ante el Banco de España durante 2020. En su informe anual Memoria de Reclamaciones, la entidad detalló cuáles fueron los reclamos más presentados por los clientes. La intención de los mismos era poder recuperar el dinero abonado ilegalmente. 

En esta nota te contaremos cuáles fueron las condiciones más reclamadas por los españoles. Además podrás ver cuáles son las vías para hacer tu reclamo si es que sospechas que las cláusulas de tu contrato de hipoteca son abusivas. Sigue leyendo!

Como todos los años el Banco de España presenta su informe sobre los reclamos presentados por los usuarios. En este caso un 26,9% del total de las presentaciones tuvieron que ver con demandas de usuarios de hipotecas. Estos usuarios acudieron a la autoridad económica central para poder quejarse por las cláusulas abusivas que les cobraron los bancos prestamistas.

Antes de revisar este documento, vamos a recapitular de qué hablamos cuando tratamos el tema de cláusulas abusivas

¿Qué es una cláusula abusiva?

Podemos considerar cláusulas abusivas a todas las condiciones que la entidad financiera introduce dentro del contrato de manera unilateral. De este modo logra el beneficio para una sola de las partes provocando la falta de transparencia en el acuerdo con el cliente.

¿Cuáles son las cláusulas abusivas más frecuentes en los contratos hipotecarios?

IRPH

La aplicación de este índice, alternativo al Euribor para las hipotecas variables, es considerado abusivo en los casos en los que la entidad no explicó cómo se calcula este indicador o si la redacción de la misma en el contrato no es lo suficientemente clara.

El suelo hipotecario o interés mínimo

Es el interés mínimo que algunos bancos aplicaban a las hipotecas variables para poder obtener rentabilidad asegurada aunque los valores del Euribor sean negativos.

Gastos de constitución de la hipoteca:  

Tanto el banco como la persona que compra una vivienda están interesados en la firma del contrato hipotecario. Es por esto que los Tribunales dictaminaron que los gastos de: Notaria, Registro, Gestoría y los Impuesto sobre actos jurídicos documentados los debe pagar la entidad prestataria en hipotecas firmadas luego del 16 de junio de 2019. Para las firmadas posteriormente, se fijó que los bancos deben pagar el registro, la tasación, la gestoría y la mitad de la notaría.

Préstamos multidivisa

Eran un tipo de hipotecas que ofrecían los bancos se contrataban con una moneda diferente al euro y se referenciaban a índices distintos al Euríbor, lo cual las hacía altamente riesgosas para los usuarios.

Vencimiento anticipado

Esta cláusula le daba la posibilidad al banco de dar por vencido el contrato en caso de que el cliente no pague su obligación. De esta forma iniciaba ilegalmente el proceso de ejecución hipotecaria luego de un solo impago por parte del hipotecado.

Intereses de demora altos

Muchos bancos incluían una cláusula que habilitaba a cobrar intereses de hasta el 20% frente a una demora en el pago, algo que no tiene que superar los 2 ( si la hipoteca fue firmada antes del 2019) o 3 puntos sobre el interés fijado por contrato.

La comisión de apertura 

Son aquellos cargos atribuidos a los gastos administrativos previos al otorgamiento de la hipoteca, como por ejemplo la investigación previa del postulante del préstamo. Esta cláusula, si es abusiva o no, está siendo tema de debate actualmente en los Tribunales europeos.

Entonces, cuáles fueron las cláusulas abusivas hipotecarias más reclamadas durante 2020?

Gastos de hipoteca

La mayor parte de los reclamos por cláusulas abusivas se relacionó con el pago por parte de los clientes de los gastos de formalización de una hipoteca, los cuales debía pagar el banco . Estas 2.036 quejas representaron un 9,5% de los reclamos que recibió el Banco de España. 

Como mencionamos más arriba, los bancos se tienen que hacer cargo de la totalidad de esos gastos en las hipotecas contratadas con posterioridad al 16 de junio de 2019 y lo mismo pero la mitad de la notaría en las firmadas previamente.

Comisiones de cuentas asociadas

Unos 891 reclamos tuvieron que ver con las comisiones que se cobraron indebidamente en concepto del mantenimiento de la cuenta que utilizaban los hipotecados para pagar su cuota mensual al banco. Durante el año de la pandemia muchos bancos revisaron sus comisiones y registraron fuertes aumentos con el fin de aumentar su rentabilidad. Esto repercutió en todas las cuentas de sus clientes, incluso en las utilizadas para depositar las hipotecas. 

Vale aclarar que si esta cuenta es utilizada solamente para temas relacionados con la hipoteca ( cuotas, pagos de seguros asociados) la comisión deberá constar en la escritura de la hipoteca y no puede sufrir incrementos de ningún tipo. Si la hipoteca se hubiera contratado antes del 2012 el banco no puede cobrar nada por esa cuenta.

En cambio si la cuenta si es usada por el cliente para hacer transferencias, pagos, u otros servicios, se deberán cumplir indefectiblemente las condiciones que pide el banco y pagar todos los aumentos.

Cómo se resolvieron esas reclamaciones frente al Banco de España?

Muchos de los reclamos no tuvieron como respuesta la devolución de su dinero. Lamentablemente el Banco de España no tiene poder sancionatorio sino que solo puede indicar si las claúsulas denunciadas fueron abusivas y pedirle a la entidad que rectifique su actuación.

Del total de las 21.320 reclamaciones que se recibieron, se tramitaron 7.094, las cuales recibieron una respuesta favorable para el cliente unas 4.755 Luego de recibir el pedido de rectificación, los bancos denunciados rectificaron sus malas prácticas en un 69,4% y  un 30,6% desoyó las advertencias.

La solución frente a la inacción de las entidades que cobraron cláusulas de más es acudir a la justicia. Si quieres saber cuáles son los pasos a seguir para poder hacer una demanda judicial para reclamar legalmente por los gastos pagados de más, te recomendamos leer la siguiente nota:

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Según estimaciones del Banco de España, el Covid-19 alejó a los más jóvenes de la compra de vivienda, quienes suelen optar por el arrendamiento económico.

Además, especialistas de la entidad financiera afirman que por la pandemia se ha acelerado el desplazamiento de la población hacia municipios con menos habitantes.

Jóvenes cada vez más lejos de la compra de viviendas según estadísticas del Banco de España

La pandemia causada por el coronavirus no da tregua, y el mercado inmobiliario no ha resultado inmune. El Banco de España ha destacado en un reciente dossier el modo en que se deterioraron las perspectivas de trabajo en las personas más jóvenes. Uno de los sectores sociales con el nivel de ahorro más bajo, lo que le resta posibilidades de comprar una propiedad.

La entidad expuso sus conclusiones en un informa denominado “El impacto de la crisis sanitaria de Covid-19 sobre el mercado de la vivienda de España. El mismo fue publicado publicado en el mes de mayo en el Boletín Económico del Banco.

En dicho documento, establecen:

“…el deterioro de las perspectivas laborales a raíz de la pandemia habría inducido a cambios en la composición de los compradores hacia demandantes de edad y posición socioeconómica algo más elevadas”.

Lo que provocó la pandemia

Según su análisis, esta tendencia se aceleró como consecuencia del Covid-19, y por las medidas de confinamiento que se pusieron en marcha para hacerle frente. Además, el Banco constata un progresivo desplazamiento desde los municipios más poblados hacia los menos poblados.

Este desarrollo ya estaba condicionado por una mayor escasez en la oferta de la vivienda nueva y un precio medio más elevado en las grandes ciudades, pero se ha exacerbado debido a las nuevas preferencias de la demanda hacia espacios abiertos y más amplios por la mayor presencia en el hogar a raíz de los confinamientos y el aumento del teletrabajo”.

Según los datos que maneja el banco, la tendencia se replica de manera generalizada en todo el país. En ese sentido, más del 80% de las capitales de provincia redujeron su peso en las compraventas a lo largo del año 2020.

Menor ajuste de precios que en 2008

Con respecto a los precios, el análisis realizado por expertos del Banco de España destaca que se está mostrando mayor resistencia a la baja que en crisis anteriores, sobre todo en la vivienda nueva. Los especialistas afirman que la pandemia influyó de manera heterogénea a escala regional.

En este sentido, la pérdida de dinamismo es mayor en la costa mediterránea y en las islas. Estas zonas presentaron un mayor porcentaje de compraventas por parte de ciudadanos extranjeros, a raíz del atractivo turístico que tienen las mismas.

En el informe detallaron:

“La mayor afectación de la actividad turística y las restricciones a la movilidad internacional habrían contribuido a la mayor debilidad relativa a las transacciones y de los precios en esas regiones”

Si bien se percibe un ajuste en los precios de los alquileres, no resulta ser tan pronunciado como el que se produjo en el año 2008 con las crisis financiera mundial. Esto se debe al menor sobredimensionamiento del sector inmobiliario. Y además, a un menor endeudamiento de los implicados y los criterios de concesión de crédito más rigurosos.

Impacto de las políticas económicas europeas y españolas

En el mismo análisis, los expertos destacaron el efecto de las políticas económicas europeas y nacionales en el ajuste de los precios.

Algunas de las medidas evitaron la destrucción mayor del tejido productivo y del empleo, permitiendo un sostenimiento de las rentas de las familias. De esta manera, evitaron, por ahora, un aumento de los créditos dudosos y la necesidad de ventas forzosas con una traslación a los precios, según precisaron.

¿Qué sucede con el alquiler?

En torno al alquiler, el Banco de España no habla sobre las medidas como los límites del alquiler, como si lo cuestionó en otros informes. En su lugar, hace una radiografía del mercado del arrendamiento y destaca la pérdida de dinamismo de los precios. En este sentido, concluyen que “es mayor en algunas ciudades más grandes, debido tanto al aumento de la oferta como al descenso de la demanda”.

En el análisis, los especialistas afirman que se produjo un incremento de la oferta de alquiler residencial a costa de otra de naturaleza, más temporal como la vacacional. Afectada por el desplome de la actividad turística.

La demanda de alquiler descendió por varios factores:

  • Por el menor número de estudiantes desplazados por las restricciones a la movilidad y el aumento de la educación a distancia.
  • Por el desplazamiento hacia ciudades menos poblados y con índices de precios más bajos
  • La influencia del deterioro del mercado del trabajo, en el debilitamiento de los precios de renta “especialmente entre los jóvenes y los trabajadores temporales, más propensos a demandar vivienda en alquiler”.

¿Nuevos modos de financiación?

En cuanto a las condiciones de financiación para adquirir una vivienda, el Banco de España señala que la crisis económica generada por el Covid-19 no se tradujo en un aumento de los costes de financiación de una propiedad, sino que los mismos continuaron descendiendo hasta llegar a niveles mínimos históricos.

Sn embargo, se aprecian indicios de endurecimiento en los criterios de concesión y en algunas condiciones aplicadas a los préstamos. Esto se debe al riesgo que asumen las entidades financieras en la concesión de créditos en periodos de recesión económica.

Si te gustó esta nota de Oi RealEstate, compártela en tus redes sociales. Además, te sugerimos que leas cómo será la reapertura del turismo en España durante el verano.

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Tras 14 meses de una pandemia que afectó y paralizó a todo el mundo, se produjeron cambios en torno a la vivienda. El Banco de España explicó y te los contamos aquí. El mercado de la vivienda ha pasado del freno total de la actividad, a la recuperación, pero con algunos cambios.

El Banco de España lanzó un informe específico sobre el impacto que ha tenido la crisis sanitaria en el mercado residencial. Afirman que la pandemia “irrumpió en un momento en el que el ciclo inmobiliario se encontraba en una fase de madurez. La actividad descendió bruscamente en los primeros meses de la crisis sanitaria, afectada por las restricciones adoptadas. Desde entonces, se ha recuperado lentamente y sigue muy influida por los desarrollos epidemiológicos y su impacto en las perspectivas económicas de los agentes”.

Uno de los cambios encontrados es que, por ejemplo, los compradores adquirieron viviendas más grandes, además hay un creciente interés por la obra nueva.

En el mercado del alquiler, uno de los cambios, fue el freno de la tendencia en alza de los precios. A raíz de una menor demanda y una mayor oferta. En el campo de la financiación se destaca que los bancos están endureciendo los criterios a la hora de otorgar nuevos préstamos.

Cambios en el tipo de vivienda demandada y comprada

El Banco de España señaló que “la pandemia ha propiciado cambios notorios en el tipo de vivienda demandada. Debido a que las nuevas necesidades de las familias surgidas con el confinamiento y al incremento del teletrabajo”. Y además destacó el interés que están despertando las viviendas de nueva construcción.

El Banco afirma que en los primeros meses de la pandemia la caída fue similar entre las compraventas de vivienda usada a las de vivienda nueva. Lo que reflejó la severidad de las restricciones en ese periodo. La recuperación posterior de las compraventas ha sido más intensa en las viviendas nuevas, en particular durante el verano pasado. Principalmente porque estas operaciones son el resultado de decisiones comprometidas y cuya materialización se aplazó hasta el levantamiento de las restricciones a la movilidad.

Estos cambios incipientes en la demanda hacia casas más grandes con jardín, explican desde el Banco, podrían haber contribuido al mayor dinamismo de la vivienda nueva. En cuanto que pueden ser satisfechos en la mayor medida por esta. De este modo, con la crisis sanitaria se ha observado un aumento en el porcentaje de las compras de viviendas unifamiliares. Y un incremento de la superficie media de la vivienda, alcanzando máximos históricos en casi todas las modalidades de vivienda, llegando a los niveles más altos desde 2014.

Es otro el perfil de demandante de vivienda

En los últimos tiempos, por consecuencia de la incertidumbre que desató la crisis sanitaria, se ha observado una alteración en el perfil del demandante de una vivienda.

“El deterioro de las perspectivas laborales a raíz de la pandemia habría inducido cambios en la composición de los compradores, hacia demandantes de edad y posición socioeconómica algo más elevadas”, explica el Banco de España. Desplazando aún más a los jóvenes en el mercado de la compraventa en el país.

Cambios en la ubicación de los inmuebles

Otro de los cambios en la vivienda tras la pandemia se debe a que la elección de la ubicación de las viviendas se trasladó a los alrededores de la ciudad o ciudades secundarias.

“Este desarrollo ya estaba condicionado por una mayor escasez en la oferta de vivienda nueva y un precio medio más elevado en las grandes ciudades, pero se ha exacerbado debido a las nuevas preferencias de la demanda hacia espacios abiertos y más amplios por la mayor presencia en el hogar a raíz de los confinamientos y el aumento del teletrabajo. De acuerdo con la información registral, esta evolución es generalizada por regiones: más del 80% de las capitales de provincia redujeron su peso a lo largo de 2020 en las compraventas totales de la provincia”, detalla la institución.

Otros cambios: la inversión de la vivienda por debajo de Europa

El Banco de España explicó que la evolución de la inversión en vivienda en el país, es otro de los cambios que ha provocado la pandemia. Antes la inversión en vivienda medida sobre el PIB se situaba por encima del promedio europeo. Ahora está otra vez por debajo. La variable cayó un 17% más que en la UE, situándose por debajo de la media comunitaria por primera vez, desde 2018.

“La inversión en vivienda se habría visto más afectada por la incertidumbre acerca de la pandemia y de su impacto en las perspectivas económicas de las familias, en un contexto en el que el recrudecimiento de esta en la parte final de 2020 propició el aplazamiento de una parte de los proyectos que debían iniciarse”, explica el documento, que también detalla que la mayor caída registrada en España está “en consonancia con los desarrollos económicos relativamente más desfavorables de nuestro país”.

No hubo desplome de precios como en 2008

La caída de esta crisis no está siendo tan intensa como en la crisis financiera global, debido a que “a un menor sobredimensionamiento del sector inmobiliario, a un menor endeudamiento de los agentes implicados y a unos criterios de concesión de crédito más rigurosos que en aquellos años.

Asimismo, el despliegue temprano de las distintas políticas económicas por parte de las autoridades europeas y nacionales ha evitado una destrucción mayor del tejido productivo y del empleo, y ha permitido un sostenimiento de las rentas de las familias. Estas medidas han evitado, por el momento, un aumento de los créditos dudosos y la necesidad de ventas forzosas con una traslación a los precios.

Así, los precios de la vivienda continuaron con la senda de desaceleración previa a la pandemia, concentrada en el segmento de vivienda usada”, sostiene el Banco de España.

El alquiler frena la escalada de precios

El precio del alquiler en las grandes ciudades se ha frenado como consecuencia al aumento de la oferta y el descenso de la demanda.

“Así, se habría producido un incremento de la oferta de alquiler residencial a costa de otra de naturaleza más temporal, como la vacacional, afectada por el desplome de la actividad turística.

La demanda de alquiler habría descendido por varios factores. Por un lado, la procedente de los estudiantes se habría visto lastrada como consecuencia de las restricciones a la movilidad y del aumento de la educación a distancia. Por otro lado, se ha producido un desplazamiento de la demanda hacia otros municipios menos poblados con niveles de precios más bajos. Otra posible explicación del debilitamiento de los precios del alquiler, con implicaciones para todo el territorio nacional, es el empeoramiento del mercado de trabajo, especialmente entre los jóvenes y los trabajadores temporales, más propensos a demandar vivienda en alquiler”, destaca el Banco de España.

Las rentas bajaron en abril un 5,5% interanual en el conjunto del país, mientras que el precio ha caído en Barcelona un 17,6% y en Madrid un 13,4% desde los máximos de mayo de 2020.

Los bancos endurecen criterios para dar créditos

Si bien los bancos aplican condiciones en las que se encuentran intereses ultrabajos, desde el Banco de España afirman que “los criterios de aprobación de préstamos se han endurecido de forma moderada, como resultado de un aumento de los riesgos percibidos por las entidades financieras”.

Pero, el porcentaje financiado por los bancos a través de hipotecas, se mantiene estable respecto a los niveles previos a la crisis.

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El Euribor ha terminado el mes de abril 2021 con una leve suba que lo llevó hasta el -0484%, consolidando una tendencia de alza que lleva ya tres meses.

El índice que rige la mayoría de las hipotecas españolas registró una ligera subida en el mes de abril. De esta manera se aleja del mínimo histórico al que llegó en enero cuando tocó el -0,505%. Los meses siguientes la escala fue subiendo: en febrero marcó los -0,501% y en marzo -0487%, desacoplandose de la barrera fijada por el Banco Central Europeo (BCE), que se sitúa en el -0,5%.

Esta escalada, que si bien no es drástica renueva la intención en alza del índice, no encarecerá las cuotas hipotecarias ya que el año pasado su cotización estaba en -0,108%, varias centésimas por encima. Recordemos que en los primeros meses del año el Euribor había ascendido como respuesta al estallido de la pandemia del Covid-19, para luego descender debido a las medidas expansivas del Central.

Si quieres saber todas las incidencias de la subida del Euribor en abril de 2021, no dejes de leer este post! Te contaremos cómo afecta a las cuotas hipotecarias y cuál es la predicción de su futuro.

Euribor sube en abril 2021 hasta -0,484%

El progresivo avance de la vacunación en el mundo y en España en particular ha generado expectativas de crecimiento económico. Esto también afectó el comportamiento del Euribor, que vuelve a sostener su tendencia al alza iniciada hace tres meses. Tras marcar un mínimo histórico el  2 de febrero llegando al en el 0,515%, ha continuado su escalada hacia el positivo. Acompañando a las probabilidades de recuperación de la economía, el índice se mantiene subiendo a un ritmo contenido. Las medidas de estímulo del BCE evitan que esta subida sea más drástica.

Cuáles son las posibles causas de la suba del Euribor en abril de 2021?

Según publica El País citando a Jordi Domínguez, CEO de Finteca, algunas de las razones tienen que ver con que los inversores están volviendo a poner el ojo en los activos de riesgo. “Este apetito por los activos de riesgo ha podido influir en un pequeño incremento del euríbor, así como el repunte de la inflación”, asegura. Sin embargo la inflación se mantiene por debajo del objetivo del 2% del BCE y no se prevé que hayan cambios en la política monetaria”.  Para Domínguez el euríbor se mantendrá con fluctuaciones aunque estable en los niveles actuales.

Otra posible explicación la brinda Olivia Álvarez, analista de Monex Europe. Según su visión el aumento del euríbor observado en los últimos tres meses podría marcar el inicio de una nueva senda alcista. Junto a la reapertura de sectores de la actividad económica, hay signos que comienzan a vislumbrar que se ha rebasado la peor parte de la crisis y comienza el camino hacia la recuperación.  Para Alvarez la postura laxa del BCE mantendra este avance moderado del índice.

Qué sucederá con el Euribor en el futuro?

Los expertos en la materia aseguran que el índice se estabilizó y no esperan que se produzcan grandes cambios. La estimación es que se alcanzará un Euribor en torno al  -0,45%. El BCE mostró una intención clara y decidida en su política de mantenimiento de tipos y medidas de estímulo monetario con lo cual no se esperan grandes movimientos. Sólo en el caso de que la inflación supere el 2% durante un periodo de tiempo prolongado, el BCE podría intervenir reduciendo la liquidez o incrementando los tipos. Aquí si se podría ver un impacto en los tipos del euríbor.

El informe de la consultora Moody´s augura que el Euribor  aumentará gradualmente, pero seguirá en negativo durante la próxima década. Así logrará darle un aire de alivio a los bancos tocando un fondo en el segundo semestre de 2021, manteniendo caídas hasta el primer trimestre de 2023. Para ver al Euribor por encima del cero se deberá esperar al cambio de década. Allí si se espera que el índice vuelva al terreno positivo, el que abandonó en febrero del 2016.

Cuál fue el recorrido del Euribor en 2020?

En enero el índice comenzó con una cotización del  -0,253%, para bajar hasta el -0,288% en febrero. A raíz de la crisis del Covid, durante tres meses tuvo un ascenso consecutivo que logró desatar la incertidumbre en el mercado financiero. Para marzo llegó al -0,266% en marzo de 2020; en abril a  -0,108%, en abril; y en mayo -0,081%. La intervención del BCE marcó un cambio de tendencia a partir de junio de 2020 que trajo como consecuencia el descenso en ocho meses. Ahora su evolución dependerá de la marcha de la economía.

Cómo cambiarán las cuotas que deban revisarse con el Euribor en abril 2021?

Si contrataste una hipoteca de alrededor de 120.000 euros con un plazo de 20 años, la cuota pasará de 547 euros al mes a 527 euros. Esto supone que pagarás unos 20 euros mensuales menos, o unos 240 euros menos por año.

Como puede influir la inflación en las variaciones del Euribor?

Algunos de los tipos de interés de los bancos estadounidenses podrían subir algunos puntos su cotización. Según la Secretaria del Tesoro de Estados Unidos, Janet Yellen se podría necesitar que las tasas se eleven para aplacar los efectos de un recalentamiento de la economía. “Puede ser que los tipos de interés tengan que subir un poco para asegurarnos de que nuestra economía no se sobrecaliente”, aseguró a la prensa. Si el efecto se replica en Europa, podríamos esperar algún tipo de aumento en los intereses que podrían influir en la cotización del Euribor a futuro.

Las hipotecas fijas ganan la batalla a las ligadas al Euribor

Según los últimos datos del Banco  Central Europeo las hipotecas a tipo fijo llegan a abarcar el 55% de los préstamos firmados. Esto supone el porcentaje más alto de la serie histórica de Estadística y que más de la mitad de las hipotecas ya no dependen del índice euríbor. Los consumidores se vuelcan cada vez más por cuotas constantes para ganar tranquilidad y estabilidad y la banca, atenta a esta tendencia, prioriza el tipo fijo.

Las entidades financieras incentivan la contratación de hipotecas fijas al rebajar sus tipos y visibilizandolos más.

Esperamos que te haya servido esta información. Puedes dejarnos un comentario o contactarte con nosotros personalmente. En Oi Real Estate contamos con los mejores asesores, a tu disposición.

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Los préstamos para hipotecas están salvando a la rentabilidad de los bancos, golpeada por las bajas en el crédito para consumo y a empresas.

Las entidades financieras siguen apostando a las hipotecas como recurso de financiación. Es que este producto es el que mejor les está funcionando para no desfallecer ante las sucesivas crisis provocadas por las olas del Covid 19. Con el incremento del ritmo de vacunación en todo el mundo pareciera que lentamente el panorama se va abriendo para la recuperación económica. Sin embargo aún las empresas no alcanzan el soporte suficiente como para arriesgarse a tomar nuevos créditos. Los particulares tampoco quieren tomar nuevos compromisos para el consumo, por lo que los bancos no han visto repuntar su cartera de créditos.

Tal parece entonces que los préstamos para la compra de vivienda, cuyas firmas han aumentado en un 14% en comparativa con el primer bimestre de 2020, son los botes salvavidas de las compañías financieras. 

Si te interesa saber más sobre las hipotecas y cómo las empresas han dejado de tomar crédito en esta primera parte del 2021, no dejes de leer este post! Te comentaremos los datos económicos más relevantes en materia financiera.

Las hipotecas superan al crédito a personas y empresas en el primer bimestre 2021

Una de las sorpresas que ha traído este comienzo de año para los datos económicos ha sido el repunte de las hipotecas. En comparación con los nuevos préstamos concedidos a empresas y a particulares, los hipotecarios han sido los préstamos que han podido salir a flote y darles un poco de aire a los atribulados bancos.

Durante todo el período de la pandemia, que comenzó hace poco más de un año, los nuevos préstamos se mantuvieron en mínimos históricos. 

Entre enero y febrero, los bancos españoles prestaron un total de 53.757 millones, la cifra más baja  que tenga registro el Banco de España. La causa de este importante descenso es básicamente el crédito a empresas, que ha tocado sus mínimos históricos. Si hace un par de años los bancos otorgaban un volúmen de 30.000 millones en promedio a los bancos, en esta época ese número ha bajado a 20.000 millones.

Cuáles son las razones de la caída del crédito para las empresas?

Los bancos esgrimen varias teorías para explicar el fenómeno. Una de ellas tiene que ver con la caída de la demanda de las empresas, las que al no tener una buena perspectiva económica no se vuelcan a apostar a grandes proyectos para financiar. Esto no discrimina entre grandes compañías o pymes: todo el sector registra un freno. Al mismo tiempo, la necesidad de liquidez está cubierta ya que las líneas de avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO) lo aseguraron con sus distribuciones del 2020. Es por esto que las cuentas bancarias de las compañías guardan 265.000 millones, lo cual supone unos 33.000 millones más que hace un año. Una cantidad suficiente prevista para soportar los próximos meses.

Otra de las razones que explican la baja de los préstamos resulta del endurecimiento de los criterios para la concesión. Los bancos exigen cada vez más requisitos para evaluar las solicitudes de los clientes, tomando precaución ante la posible falta de pago.

Un último factor que se relaciona con la disminución de los préstamos es la incertidumbre por las quitas del ICO, ocurridas en el primer bimestre del año. Este hecho provocó que las empresas, ante la duda de lo que fuera a decidir el gobierno, retrasaron sus decisiones en materia de finanzas. 

El gobierno resolvió finalmente que el organismo público reestructure en los próximos meses deuda por valor de hasta 3.000 millones, iniciativa que aún está pendiente de desarrollo. Será el Código de las Buenas Prácticas el que regulará cómo se realizan las quitas.

Las hipotecas siguen en aumento superando al crédito

La disparada de las hipotecas en este contexto por encima de las previsiones ha sido celebrada por los bancos. Entre enero y febrero de este año, las compañias financieras han prestado una suma cercana a los 7.837 millones para la compra de vivienda. Esto resulta ser un  14% más que en el mismo periodo de 2020, cifra significativa si tenemos en cuenta que aún no se había desatado la pandemia.

Durante todos los meses de crisis sanitaria vividos el año pasado, los préstamos hipotecarios sumaron 45.000 millones. Esto representa todo un récord si tomamos como referencia la última década. La tendencia alcista puede explicarse por las promociones en curso que se habían iniciado en la era pre- Covid y por la necesidad de muchos clientes de cambiar de vivienda tras las medidas de confinamiento.

Bajas en el crédito al consumo de particulares

Al igual que lo que sucede con los bancos, los clientes particulares parecen haber puesto un freno al pedido de financiación para el consumo. Entre enero y febrero los bancos prestaron 5.947 millones de euros en concepto de créditos a individuos, lo cual supone un 33% menos que lo otorgado un año atrás.

En cuanto a los precios de los créditos, medidos por sus tasas, todos han registrado bajas y sus mínimos en febrero. Si hablamos de las hipotecas, el interés llegó al 1,69% de Tasa Anual Equivalente (TAE), resultando una baja histórica. En cuanto a los créditos para el consumo la tasa fue del 7,54%, mientras que los créditos para las pymes rozó el 2,6%. Las grandes empresas tuvieron su mínimo del  1,18%.  

Estos datos dan cuenta de la siempre vigente competencia por los clientes que mantienen los bancos al ofrecer intereses tan atractivos. Sin embargo, estas propuestas no son los suficientemente convincentes como para lograr encender los motores de los créditos.

¿Te fue útil esta información? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

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Desde que el Euribor inició su descenso en caída libre desde el mes de junio pasado, muchos clientes de préstamos por compra de vivienda reclaman cobrar por sus hipotecas con interés negativo pero los bancos rechazan este pedido.

Cada vez más hipotecas están quedando con un interés en negativo, sobretodo las firmadas antes del año 2010, ya que en ese entonces los diferenciales se fijaban en menos del 0,5%. Es por esto que los préstamos hipotecarios que se ligan al Euribor deberían estar pagando mucho menos pero los bancos eligen aplicar en estos casos el 0%.

La caída a pique del indicador favorito de las hipotecas a tipo variable genera varios movimientos, además de influenciar a todo el mercado hipotecario. Y es que si calculamos las mensualidades de hipotecas que tienen como diferencial un número menor al 0,5% y lo multiplicamos por los actuales valores del Euribor obtendremos un resultado negativo.

Si firmaste una hipoteca antes de 2010 y quieres saber si te correspondería pagar menos por intereses negativos, no dudes en leer este post! Aquí te contaremos por qué la banca se niega a realizar estos pagos y cuál es la postura de las asociaciones de consumidores.

La banca se rehúsa a pagar por hipotecas con intereses negativos

Este mes de enero el índice volvió a cerrar en pendiente negativa. El indicador llegó a -o,505, aumentando la racha en caída que viene registrando desde junio de 2020. Luego de las intervenciones del Banco Central Europeo de mitad de año, el Euribor, que ya venía por debajo de la línea del positivo desde 2016, empezó su escalada descendente que ya lleva seis meses consecutivos en baja.

De esta forma, los contratos hipotecarios firmados antes del 2010 estarían generando un interés negativo que debería ser pagado por los bancos, los cuales se niegan y optan por aplicar el 0% en estos productos.

Cuáles son los argumentos que esgrimen los bancos para no pagar los intereses?

Desde que el Euribor comenzó su camino por debajo del 0% allá por el 2016 y llegó a valores negativos era sabido que en algún momento los intereses para las hipotecas se pasarían al negativo. Pero a la hora de pagar, los bancos  prefieren utilizar como referente el 0%.

Según las entidades financieras, no sería natural que una empresa en este caso un banco tenga que pagar a los clientes por los servicios que brinda, y esta es la causa por la que se niegan a hacerlo. No tendría sentido que la propia entidad que brinda el apoyo monetario al prestatario ayudándolo en la compra de su vivienda luego deba pagarle por esta asistencia

La justificación viene por el lado del contrato, ya que los bancarios dicen que no hay lógica que en un acuerdo legal de préstamo sea el banco el que pague intereses a sus clientes.

De esta manera, cuando sale un monto negativo al sumar el actual valor del euribor con el diferencial firmado hace años, las entidades financieras aplican el interés del 0%. Así las cuotas de los hipotecados no sufren variantes de intereses hasta la próxima revisión, pero tampoco se le generan los beneficios por el interés negativo.

Opiniones disidentes sobre los intereses en negativo

Según José Manuel Campa, presidente de la Autoridad Bancaria Europea (EBA), los bancos deberían respetar los contratos y aplicar los intereses por debajo del 0%, dejando claro que esto tendría que hacerse mientras no hubiesen restricciones legales.

El argumento de los bancarios se contradice cuando son los bancos están empezando a cobrar por el dinero que los clientes tienen guardados, medida que ya están tomando algunas entidades  como el BBVA o el ING. En este caso si el banco cobra a los clientes por grandes sumas de dinero depositadas, podría también pagar por sus préstamos con tipos negativos.

La Organización de Consumidores y Usuarios tiene una opinión clara al respecto y advirtió a fines del año pasado sus conclusiones. El punto de vista de la OCU es que la naturaleza del contrato de préstamo no sería alterada si se aplica un tipo de interés negativo durante un período de tiempo corto. El cliente siempre pagará intereses por la deuda contraída si se calcula la TAE desde el inicio del préstamo, ya que esta será positiva en todos los casos.

Es por esto que, para sacarse dudas la OCU mandó una consulta al Banco de España pidiéndole que se expida sobre el tema. En su respuesta el organismo público explicó que no existen restricciones legales para el pago de intereses negativos siempre y cuando sean hipotecas firmadas antes de junio de 2019. A partir de ese momento si se dictaminó que los préstamos no podrían tener intereses menores al 0%. No obstante el BdE también se declaró incompetente para decidir en contratos entre privados, con lo cual abrió las puertas a futuros litigios en la justicia.

Cuánto deberían estar pagando las hipotecas con interés negativo?

Si vamos a un ejemplo concreto, una persona que tomó en 2007 una hipoteca con referencia al Euribor +0,33 con 100.000 a pagar en 12 años y con revisación en octubre, debería poder disfrutar el interés negativo de alrededor del -0,136%. Sin embargo el banco, le niega la reducción de 130 euros al año, intereses y amortización de capital por reconocerle sólo el 0%.

Quienes podrían beneficiarse de intereses negativos?

Si la justicia avanza en casos contra la banca, es probable que las personas que tomaron préstamos hipotecarios antes de 2010 puedan cobrar por sus intereses intereses. Sin embargo hasta que no haya una sentencia, las entidades podrán seguir aplicando un interés del 0%. Según lo que decidan los bancos se pueden dar las siguientes situaciones:

Si la justicia falla a favor del cliente, los bancos deberán calcular cuánto se generó por los intereses en negativo para luego devolverle al cliente. Esto se pagará probablemente a través de descuentos en la cuota mensual.

En cambio si en Tribunales se define el litigio a favor de la banca, todo seguirá como hasta el momento y las entidades continuarán con su aplicación  del 0%.

Si la hipoteca contiene una cláusula suelo o fue firmada luego de la sanción de la Ley de Hipotecas de junio de 2019 no tendrá oportunidad de contar con intereses negativos ya que por contrato no existe esa posibilidad.

¿Te fue útil esta información? Conocés más sobre  las hipotecas con interés negativo?¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

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Si bien no hay una normativa sobre los tiempos de concesión de una hipoteca, las entidades bancarias suelen tomarse unas semanas para analizar la información crediticia del aplicante

La nueva ley hipotecaria modificó muchos de las reglas que afectan a los contratos para la compra de una vivienda pero no introdujo reglamentaciones en materia de tiempos de concesión de las hipotecas. Lo que si se ha remarcado es la exigencia de los requisitos, por lo cual las entidades financieras se pueden tomar algún tiempo de más para poder corroborar fehacientemente los datos.

En la era de internet en la que vivimos todo se ha agilizado. El contexto de la pandemia también ha acelerado los procesos que ya se venían gestando, por lo cual la mayoría de las gestiones se pueden hacer a través de la red.

Si estás por tomar un préstamo hipotecario y quieres saber cuáles son los tiempos de concesión de una hipoteca, no dudes en leer este post! Aquí te contaremos el paso a paso de la entrega de un préstamo para la compra de una vivienda.

Tiempos de concesión de una hipoteca: de qué dependen?

El proceso de aceptación de un contrato hipotecario suele ser acelerado. Es que las entidades bancarias no quieren perderse un posible cliente al que estará unido por muchos años. Desde que recibe toda la documentación el banco puede llegar a demorar entre diez y quince días en promedio para aceptar la hipoteca. Sin embargo la firma del préstamo no será inmediata, ya que deberemos esperar las últimas revisiones del notario, con lo cual el proceso puede tardar un mes en el mejor de los casos.

De todas maneras, cada caso particular puede variar el momento de firma de la hipoteca. Las variables que pueden modificar los tiempos de firma del préstamo son:

  • Los ahorros con los que contemos
  • El tipo de trabajo y el salario que presentemos
  • La dificultad de la operación de compraventa
  • Nuestro perfil crediticio.

En algunos casos, estos factores pueden llegar a demorar la aprobación de la hipoteca, por lo que el banco puede necesitar hasta dos meses más para darle curso al proceso.

Entonces si bien internet facilitó mucho las gestiones, no todas las etapas dependen del cliente y algunos procedimientos del banco pueden enlentecer la operación.

Cuáles son los pasos dentro del proceso de obtención de un préstamo hipotecario?

Antes de concedernos la hipoteca deberemos cumplir los siguientes pasos:

Pedir la hipoteca

Todo este tramo se puede hacer a través de internet. Lo más recomendable es solicitar el préstamo en varios bancos para poder comparar los distintos índices y ver cuál es el que más nos conviene.

Informe de Tasación

Este tiempo dependerá de la disponibilidad que tenga la agencia de tasación para enviarnos un técnico. Generalmente el tasador enviará el informe un par de días luego de visitar el inmueble. Este documento tiene una validez de seis meses.

Solicitar la Nota Simple 

El pedido de nota simple ante el registro de la Propiedad puede tardar menos de 24 horas, y es posible solicitarla online.

Entregar la documentación al banco

Este paso se puede hacer por mail  si es que el banco lo permite o llevando personalmente los papeles a una oficina . Esta última oportunidad puede hacer demorar un poco más el trámite.

Estudio del préstamo hipotecario: de qué se trata?

Luego de que reciben los documentos del cliente, los bancos deben comprobar los datos del  Registro, el valor de la tasación y la documentación presentada, que debe coincidir con la que facilitaste inicialmente.Este es el proceso donde los bancos suelen tardar más tiempo.

Dentro de este proceso el banco analizará el nivel de endeudamiento y la capacidad de pago del aspirante a la hipoteca.

Esta información es valorada por el departamento de gestión de riesgos de la entidad financiera y puede tardar entre diez y quince días. Los procesos que se llevan a cabo en esta oficina son:

  • Consulta al Central de Información Riesgos del Banco de España (CIRBE)
  • Valoración de capacidad de endeudamiento o solvencia de los solicitantes
  • Valuación de los riesgos que conllevará para el banco conceder ese préstamo
  • Análisis comercial sobre si es conveniente para la entidad conceder esa hipoteca

La nueva ley hipotecaria es más exigente a la hora de valorar la solvencia del hipotecado. Esto surge de la necesidad de reducir al máximo las situaciones en las que el hipotecado no pueda hacer frente a las cuotas y prevenir las ejecuciones hipotecarias. De esta manera, cuantas más deudas tenga el comprador, más complicado será que consiga la hipoteca.

Cuál es la causa de que la respuesta del banco se demore más de dos semanas?

Si la respuesta se prolonga, el resultado más probable puede ser negativo, porque no se alcanzaron los niveles de solvencia necesarios,  oorque la entidad ya ha cubierto los objetivos comerciales y no tiene interés en ampliar su cartera o su riesgo hipotecario.

Qué pasos siguen después que el banco aprueba la solicitud?

  • Luego de aprobado el préstamo hipotecario, la entidad financiera enviará dos documentos denominados FEIN y Fiae,  a través de los cuales el cliente tendrá toda la información referida al préstamo ( tipo de moneda, si es variable o fijo, el cuadro de amortización, las comisiones y vinculaciones, etc).
  • Esta propuesta tendrá una validez de diez días, dentro de los cuales será auditada por un notario que verificará las condiciones del préstamo.
  • Se pide cita en el notario para la firma de las escrituras con la presencia del vendedor, el comprador y el representante del banco.

En conclusión, el proceso de estudio de un préstamo hipotecario en un banco tarda entre diez y quince días por término medio. Para evitar estos demoras es recomendable solicitar la hipoteca en varias entidades y descartar las que tarden demasiado. Luego deberemos tener en cuenta el tiempo que llevará la firma de este préstamo. Esta última etapa puede tardar entre un mes y tres, si es que se alarga por una cuestión extra

¿Te fue útil esta información? Conocés más sobre los tiempos de concesión de una hipoteca? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

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El resumen anual de intereses y comisiones es un documento que obligatoriamente  registra todos los gastos que cobra la entidad financiera durante el año anterior

Todos los meses el banco nos cobra una serie de intereses y comisiones de las que no estamos del todo enterados. Desde el año 2014 es obligación de todas las entidades enviarnos cada enero un documento en el que se registre uno por uno todos los gastos que nos cargan a los productos financieros que les hemos contratado.

Si quieres enterarte más sobre los intereses y comisiones que nos cobran y cómo se calculan dentro del informe anual no dejes de leer este post!

Intereses y comisiones: de qué se trata el resumen anual?

El Resumen anual de intereses y comisiones es un documento que registra todos los gastos generados por los productos adquiridos en el período anterior. A partir del año 2019 surgió un cambio que modificó la forma de confeccionar este informe. Los conceptos que tengan origen en la operativa de cuenta corriente, a partir de ese momento, pasaron a incluirse en otro documento diferenciado, el cual se denomina Estado de Comisiones.

Diferencias entre Estado de Comisiones y Resumen anual

El documento Estado de Comisiones se diferencia del Resumen anual de intereses y comisiones ya que contiene un detalle mayor. En este caso, el cliente podrá observar en su documento personalizado cada servicio disponible en la cuenta de todas las operaciones realizadas. Esto significa que cada uno de sus movimientos durante el año anterior podrán ser verificados en este documento, tales como:

  • Costes de la operación

  • Número de veces cobradas por cada servicio

  • Coste total de operaciones cobradas

De esta manera podremos ver con total claridad de todos los servicios que utilizamos en la cuenta corriente. Además un punto importante a destacar es que este resumen nos permite realizar un análisis de gastos. Esto sucede porque el formato del Resumen es igual para todos los bancos, lo cual nos posibilida, en el caso de contar con varias cuentas, comparar los distintos costes que nos cobran en las entidades bancarias. De esta manera podremos analizar cuál es el que más nos conviene y con cuál podríamos dejar de contratar en caso de querer achicar gastos.

Por qué se envían estos documentos a los clientes?

Tanto el Resumen Anual de comisiones e intereses como el Estado de Comisiones deben ponerse a disposición del cliente tal como lo establece el Banco de España. Esto sucederá todos los primeros meses del año, tendrá caracter informativo y obligatorio para todas las personas que hayan accedido a los productos financieros de cualquier entidad bancaria, tales como:

  • Préstamos

  • Cuentas

  • Tarjetas de crédito 

  • Depósitos

  • Créditos de financiación

El envío de estos documentos cada enero proporciona al cliente bancario la información detallada y específica sobre sus movivmientos financieros. Esto le permite contar con mayor transparencia, tanto a la entidad bancaria como al usuario ya que puede visualizar en papel cuáles son todos los cargos que le incluye el banco.

Qué dice la normativa de transparencia sobre los intereses y comisiones?

Esta normativa de transparencia establece los márgenes entre los que puede actuar una entidad financiera, en materia de comisiones e intereses. Según la norma, todos los bancos podrán fijar libremente comisiones e intereses siempre que sus clientes estén debidamente informados. Sin embargo, cuando se trata de comisiones es escencial que se cobren únicamente por gastos o servicios efectivamente ocurridos. Además, estas no pueden cobrarse sin el consentimiento firmado de los usuarios bancarios, osea que el cliente es quien tiene que haber solicitado la operatoria por la que se cobra la comisión.

Además, gracias a esta misma normativa los bancos deben en forma obligatoria informar públicamente sobre las comisiones e intereses que cobra por sus servicios. Esta información tiene que actualizarse periódicamente, cada tres meses. En la misma se deberá dar cuenta de las modificaciones establecidas para cada perfil y para cada cliente. Los datos tendrán que encontrarse disponibles para cada cliente en cualquier momento que los requiera y no deberán tener un coste extra, es decir que lo deben proporcionar en forma gratuita.

Cuál es la normativa respecto a las cuentas que tienen varios titulares?

Muchas veces las cuentas no están a cargo de un sólo titular sino que varias personas figuran como titulares en el contrato. También puede darse que el banco brinde préstamos con deudores solidarios o mancomunados. En estos casos, el Banco de España establece que todos deberán recibir la información, por lo cual cada uno de los titulares recibirá la comunicación. Esto se realizará sin dividir los importes aplicados o  cargados a cada cuenta u operación diferenciada.  Lo que sí se deberá indicar es el número total de cotitulares de cada producto, en el aso de que los hubiera.

En dicho informe no estarán detallados los tipos de interés, comisiones y gastos relacionados con operaciones o servicios de valores que nos haya prestado el banco. Lo que sí deberá estar detallado son las comisiones y gastos cobrados por servicios que impliquen una relación continuada o que se refieran a la venta y contratación de productos financieros vinculados a operaciones de crédito o depósito.

Existen entidades financieras que no cobren comisiones?

En la actualidad se pueden encontrar en el mercado muchos bancos que no cobran comisiones de apertura, administración ni de mantenimiento por una tarjeta de débito. En general era la norma no cobrar este tipo de comisiones, pero ante el estado de crisis muchos han optado por cobrar. 

Por otra parte, se encuentran las entidades financieras que ofrecen hacer rentables los ahorros de la cuenta de débito. 

Es importante contar con toda esta información, que por otra parte es una obligación de los bancos brindarla, para poder contratar con total claridad cualquier tipo de producto financiero. De esta manera podremos conocer en detallle cada uno de los intereses que nos cobran y poder comparar y migrar de entidad, en caso de que creamos conveniente.

¿Te ha servido esta información? Conocés más sobre Intereses y comisiones? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

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