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¿Cómo obtener el dinero suficiente para comprar una casa? El camino a una nueva vivienda pasa no solo por entrar en el banco, sino también por mostrar un buen perfil que facilite la concesión de una hipoteca. ¿Cómo convencer al banco de la concesión de una hipoteca?

Para muchos compradores, el acceso a la vivienda depende de la obtención de financiación hipotecaria en unas buenas condiciones.

A excepción de los clientes e inversores que pueden pagar al contado, aquellos que negocian con una entidad bancaria deben afrontar un proceso largo y métodico. Trámites que necesitan de un esfuerzo y mucha planificación para obtener un buen acuerdo.

Los problemas surgen cuando el comprador no reúne todos los requisitos necesarios. ¿Cómo actuar para obtener una buena cuota hipotecaria sin desequilibrar las finanzas?

Según el portal Trulia.com, existen cinco factores a tener en cuenta para obtener el sí al pedir una hipoteca. ¡Recomendaciones que Oi Realtor quiere que tengas en cuenta!

El ahorro sigue siendo importante

Tras la crisis bancaria y financiera, la gran mayoría de las entidades sigue la recomendación del Banco de España. Se concede un máximo del 80% del valor de tasación si el cliente aporta una cantidad equivalente al otro 20%.

Además, conviene disponer de otro 10% adicional para los gastos de formalización de la hipoteca. Desde el pago de impuestos a los honorarios del notario, los trámites de gestoría y el coste de la tasación.

Contratar productos vinculados

A más cantidad de productos y servicios contratados, mayor es el compromiso del clientes y mejores las condiciones de la hipoteca.

Aquí se incluyen seguros de vida y hogar, planes de pensiones, tarjetas de crédito,.. Sin embargo, si se está dispuesto a una vinculación durante largo tiempo, la mejora de las condiciones puede aumentar sustancialmente. Obteniendo incluso un porcentaje de financiación mayor del habitual.

Capacidad para endeudarse

Las entidades quieren clientes ‘sin sorpresas’ y con estabilidad en el trabajo. Disponer de una vida laboral estable y contrato indefinido es un as en la manga si se debe negociar.

Por ello, es mejor olvidarse de buscar un nuevo trabajo mientras se negocia la concesión de una hipoteca.

Percibir suficientes ingresos mes a mes resulta clave. Sin olvidar que la cuota hipotecaria no debe sobrepasar del 30 al 35% de los ingresos totales.

El scoring en la concesión de una hipoteca

Una puntuación de crédito, conocida como scoring, facilita lograr una buena cuota mensual en la hipoteca.

Esta cifra indica a las entidades bancarias si se ha sabido administrar eficientemente el dinero en otros momentos.

Para obtener un dato positivo es necesario pedir un informe de crédito y estudiarlo a conciencia para comprobar que no contenga errores.

Optimizar la relación entre deuda e ingresos

La proporción entre la deuda asumida y los ingresos obtenidos es tan importante como el scoring.

Su cálculo se obtiene al sumar todos los gastos mensuales y dividirlos entre los ingresos brutos del mes.

Si la cifra resultante es igual o inferior al 43% se está de enhorabuena. Un porcentaje superior alertaría a la entidad  de la existencia de posibles dificultades para afrontar los pagos.

Cómo convencer al banco de la concesión de una hipoteca

No existen dos entidades bancarias idénticas. Por ello, la primera oferta que se obtenga no tiene porque ser la mejor.

Al comprar hipotecas conviene revisar tanto la tasa de interés la hipoteca como la tasa anual equivalente.

Además conviene estudiar la relación existente entre el tanto por ciento destinado al préstamo y el plazo de amortización. Así como todas aquellas posibles comisiones o la conveniencia de un préstamo a tipo fijo o variable.

En ese sentido, conviene recurrir a un profesional (abogado o consultor) que ayuda a encontrar la mejor hipoteca posible. Y, ¿dónde mejor que en Oi Real Estate?

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

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Oi Real Estate

La mayoría de compradores necesita de una hipoteca para poder comprar su nueva vivienda. Pero elegir la oferta perfecta no es fácil en un mercado donde todos los días aparecen rankings de las mejores hipotecas. Fijas o variables. A 20 o a 30 años. ¿Cuál me conviene más?

Diez años después, el mercado hipotecario vuelve a vestir sus mejores galas. De ofertas con un tipo de interés muy competitivo a entidades que llegan a conceder el 100% del valor de tasación de la vivienda. ¡Una verdadera guerra hipotecaria!

A nivel general, las condiciones básicas de la banca obligan a tener unos ahorros equivalentes al 20% más otro 10% destinado a gastos hipotecarios. Además de una cuota mensual que no comprometa más allá del 35% de los ingresos obtenidos.

Superados estos requisitos, el interesado pasa a ser cliente objetivo. Y tanto por teléfono como por correo electrónico, comienza a recibir ofertas de todas las entidades. Pero, ¿cómo saber cual es la que más conviene? ¿Es mejor aprovechar la caída del euríbor o asegurar una cuota fija? ¿Debemos escoger el tipo de hipoteca en función del plazo de devolución?

¡Diversas preguntas que Oi Realtor ayudará a resolver!

Hipoteca fija o variable a 20 años vista

Escoger una hipoteca no es una elección sencilla. Por un lado, el Euríbor negativo nos llevaría a pensar que el tipo variable es el más adecuado. Sin embargo, ¿sería esa nuestra elección de repetirse el mismo proceso de estas últimas dos décadas?

Un estudio de iAhorro analiza los efectos del Euríbor en los últimos 20 años y los replica en los próximos 20 años. Con interesantes conclusiones.

En esas circunstancias, y aunque se produzcan algunos años en que los tipos variables eleven considerablemente la cuota mensual, compensa dejarse llevar por los vaivenes del mercado‘, concluyen desde iAhorro.

De hecho, un préstamo hipotecario a 20 años con tipo fijo al 2,35% resultaría bastante menos rentable que una hipoteca variable. Mientras que una hipoteca fija a 30 años debería estar por debajo del 3,1% para ser mejor que un préstamos a tipo variable‘.

Las hipotecas fijas vienen para quedarse

Tanto el gobierno, con la nueva Ley Hipotecaria, como las entidades bancarias lo tienen claro. El sector debe apostar por la estabilidad de las hipotecas fijas. Frente al tipo variable, aún mayoritario.

La posibilidad del fin de una etapa marcada por mínimos históricos en los tipos de interés consolida las hipotecas fijas. Así como el cambio de tipo variable a fijo. De hecho, en los últimos meses una tercera parte de las nuevas hipotecas para compra de vivienda han optado por ‘asegurar’ una misma cuota durante toda la vida del préstamo.

Dentro del mercado hipotecario existen diversas ofertas con intereses inferiores al 2,5%. Acorde con el nivel medio del euríbor a doce meses.

Las mejores hipotecas llegan a ofrecer el 80% del precio de la vivienda. Siempre que se acepten determinadas vinculaciones. ‘Cómo mínimo la domiciliación de la nómina‘, recuerda Luis Gualtieri (CEO de Oi Realtor). ‘Y a partir de ahí, la contratación de seguros (hogar, vida), tarjetas o planes de pensiones‘.

Las cinco mejores hipotecas a tipo fijo

Al comparar las mejores hipotecas a tipo fijo hay que tener en cuenta detalles como el precio, las vinculaciones o las comisiones.

Sobre el coste, debemos fijarnos en los productos vinculados que encarecen el crédito. Sumándolos tendremos el coste total de la hipoteca.

En relación a las vinculaciones, es imposible liberar nuestra nómina y algún seguro. Pero algunas hipotecas exigen menos vinculaciones que otras.

Finalmente, las comisiones son el último tema a estudiar. Además de los tipos de interés, los gastos extra son un detalle a tener en cuenta.

La recuperación del depósito bancario en España fue un espejismo. La banca confía cada vez menos en este tipo de ahorro, mientras la inversión en vivienda vive su mejor momento en años.

Durante los últimos años, los españoles han podido apreciar la tendencia a la baja en los tradicionales productos de ahorro.

Las entidades financieras apuestan cada vez menos por los depósitos, frente a otros productos más favorables en un escenario de tipos bajos. Como la contratación de hipotecas que despierta una nueva guerra bancaria por atraer nuevos clientes.

Frente a este panorama, la inversión en vivienda sigue consolidándose como una de las mejores alternativas para rentabilizar el ahorro.

¡Nuevos tiempos y nuevas actitudes para no perder poder adquisitivo gracias a la inversión inmobiliaria!

Caída en la rentabilidad de los depósitos

La leve subida en la remuneración de los depósitos, registrada en marzo, ha sido un espejismo.

El ‘premio’ que la banca llegó a ofrecer a los grandes clientes a cambio de guardar su dinero no ha tardado en desaparecer. Según el Banco de España, el tipo de interés medio de los depósitos de particulares sufre caídas en todas sus variantes. Incluso en el ahorro a largo plazo.

Caída en los tipos de interés de los depósitos frente a la rentable inversión en vivienda

Entre marzo y abril, los depósitos de uno a dos años caen del 0,11% al 0,07%. Mientras que aquellos que superan los dos años se desploman desde el 0,17% al 0,11%.

La ‘venta’ de depósitos resulta cada vez menos atractiva para las entidades. Debido al mantenimiento de los tipos oficiales en torno al 9%. Una situación que podría alargarse durante, como mínimo, un año más. ‘El mercado descuenta al 70% el alza en los tipos del BCE para junio de 2019’, ´ha declarado el economista jefe del BCE.

Mientras las últimas estadísticas sitúan a los depósitos españoles, a corto y largo plazo, entre los menos rentables de la eurozona.

La inversión en vivienda ya no es el plan B

La rentabilidad del ahorro bancario está en su mínimo histórico. Un hecho que lleva a los ahorradores conservadores a la pérdida de poder adquisitivo.

Esta caída en los tipos en abril coincide con un repunte del Índice de Precios al Consumo. Hasta alcanzar el 2% en mayo, según el INE.

Aún así, los depósitos siguen reteniendo unos 771.500 millones de euros. Dato muy parecido al logrado en los mejores años de la banca, a pesar de la caída en el negocio y la rentabilidad.

Beneficio que evoluciona de manera totalmente diferente al optar por la inversión en vivienda. Mientras los depósitos a más de dos años han pasado del 0,17% en marzo al 0,107% en abril, la rentabilidad por el alquiler de vivienda permanece en torno al 7,8% en ambos meses.

Altas rentabilidades en activos inmobiliarios

Con la escasa competitividad de los depósitos bancarios, los fuertes retrocesos de la Bolsa y la deuda pública a 10 años por debajo del 1,5%, ¿qué alternativa tiene al ahorrador? La inversión en vivienda u otros activos inmobiliarios.

Como recuerda Idealista.com, el retorno bruto por la compra de vivienda ha pasado del 7,1% al 7,8% en el último año.

Rentabilidad de la inversión en vivienda y otros activos inmobiliarios

Ligeramente por debajo de los locales comerciales, cuya rentabilidad es del 8,9%. O de las oficinas que ofrecen un 8%. Mientras que por el alquiler de garajes se obtiene un 5,6%. Beneficios que crecen a cada nueva estadística.

¡Cifras inalcanzables en los depósitos ofertados por la banca española!

Por segundo mes en lo que llevamos de año, el Euríbor vuelve a subir levemente. ¿Llega el temido cambio de tendencia en el índice de las hipotecas o solo se trata de un nuevo respiro económico?

Se dice que la economía es la ciencia que predice con exactitud el pasado. Aunque podríamos añadir que acierta, en cierto grado, sobre aquello que está por venir. Siempre que no se trate de los intereses de las hipotecas.

El mercado hipotecario vive una situación nadie alcanza a recordar. con un euríbor en mínimos, desde febrero de 2016. Algo que pocos se atrevieron a pronosticar, frente a quienes veían subidas a finales de 2017 o principios de 2018.

Ciertamente, los primeros repuntes ya han comenzado a producirse. El mes de mayo cerró con euríbor al -0,188%. Remontando frente al porcentaje marcado en abril (-0,19%), con la tercer incremento en el índice de referencia de las hipotecas durante los últimos cinco meses.

¿Responde este comportamiento a un frenazo por la inestabilidad política en media Europa? ¿O se trata de un cambio de tendencia?

El Euríbor sigue abaratando las hipotecas

Mayo ha cerrado con el Euríbor, índice mayoritario de las hipotecas, en el -0,188%. Un porcentaje que permite rebajar las hipotecas en cerca de 39 euros al año.

De esta manera, una hipoteca media por 120.000 euros a veinte años, con un diferencial del Euríbor +1, se abarataría en 38,8 €/año, o 3,24 €/mes.

Evolución del Euríbor entre enero y mayo de 2018

De hecho, el Euríbor lleva instalado en números negativos desde febrero de 2016. Con dos años seguidos ‘bajo 0’, gracias a la política económica del BCE.

Sin embargo, la inestabilidad política italiana y española empieza a poner en peligro esta situación. ¿Se tratará de un hecho temporal o del desencadenante de futuros repuntes en el índice hipotecario?

Dos escenarios para los expertos

Aunque el Euríbor siga moviéndose en valores negativos, ‘los hechos ocurridos en las últimas semanas han provocado una situación insólita. Por vez primera, el índice deja de caer a mínimos para remontar ligeramente‘, defiende R. García de la firma XTB.

Se trata de un repunte insignificante, pero que abre un escenario hasta cierto punto insospechado. ‘Algunos se preguntan si estaremos frente a algo puntual y breve tras una larga caída de diez año. Mientras que otros ven una nueva tendencia que llevará al Euríbor, más pronto de lo esperado, al terreno positivo‘, señala el analista.

La primera teoría es la más compartida por los expertos. ‘La inestabilidad que viven Italia y España tiene consecuencias inevitables en el plano financiero europeo. Y, de hecho, se prevé que en pocos meses el Euríbor vuelva a caer hasta nuevos mínimos históricos. Siempre y cuando ambos países recuperen la estabilidad‘, sugiere García.

Comparación del Euríbor entre 2017 y 2018

Por otro lado, también existen analistas que ven un cambio de tendencia. Según ellos, aunque un índice a la baja empuja al mercado hipotecario, el Euríbor depende en buena medida de unos tipos oficiales que llevan cayendo desde hace años por la política económica del BCE.

Eso sí, las variables del mercado permiten impulsar la firma de hipotecas. Y nada parece anticipar que esta tendencia vaya a cambiar de sentido‘, afirma el analista de XTB

Las hipotecas variables frente al tipo fijo

Con el actual escenario, parece que las hipotecas a tipo variable continuarán siendo las grandes favorecidas.

Concretamente, porque el diferenciales sumados al Euríbor van a seguir por debajo de las mejores ofertas de las entidades bancarias para préstamos a tipo fijo (2 al 2,5% para treinta años).

En este contexto, el Banco Central Europea prevé que el indicador de referencia se mantenga en números negativos. Trasladando la pérdida de márgenes al negocio de la banca.

Según el BCE, el índice seguirá en negativo durante los años 2018 y 2019. Pasando a terreno positivo en 2020. Aunque con unos niveles que no sobrepasarían el 0,4%.

Previsión de Bankinter para el Euríbor de 2018 y 2019

Una opinión que también comparten entidades como Bankinter, para quienes 2018 cerrará en torno al -0,14% y en 2019 se alcanzará el 0,18%.

Ganada la batalla de las cláusulas suelo, los magistrados comienza a dar la razón a los consumidores en las reclamaciones sobre las comisiones de las hipotecas.

Quince meses después de la aprobación del Real Decreto que establecía un procedimiento extrajudicial para resolver las reclamaciones sobre cláusulas suelo, el cliente se hace fuerte. Mientras los tribunales comienzan a sancionar las comisiones de las hipotecas.

Concretamente las comisiones de apertura y de vencimiento anticipado que los bancos vinculan a la concesión de cada hipoteca.

Un total de quince audiencias provinciales ya se han pronunciado sobre este tipo de sanciones. Aunque en algunos casos se da la razón a las entidades, una docena de salas califica de abusivas estas comisiones de las hipotecas.

La primera de ellas es la Audiencia Provincial de Castellón. Tras condenar a un banco al abono de gastos tales como los honorarios del notario o las comisiones de apertura.

Guerra abierta entre la banca y los hipotecados

Las discrepancias entre las entidades bancarias y aquellos clientes que contrataron una hipoteca están lejos de acabar.

En febrero, el TS dictó una sentencia que eximia a la banca de pagar los impuestos de las hipotecas (ITP y AJD).

Mientras que en marzo, las estadísticas de las resoluciones sobre cláusulas suelo no dejaban lugar a dudas. El 98,3% de las sentencias son favorables al cliente.

Ahora, el último episodio de la batalla jurídica tiene como objeto las dos comisiones de las hipotecas más importantes: apertura y vencimiento anticipado.

Cláusulas vinculadas indisolublemente a la aprobación de un préstamo hipotecario. Pero que un buen número de jueces lleva meses sancionando.

Primera sentencia contra las comisiones de las hipotecas

La última batalla ganada por los clientes de las entidades bancarias ha llegado por una sentencia de la sección 3ª de la AP de Castellón. Dicha sala ha sido la primera en obligar a un banco a la devolución de los gastos hipotecarios.

Frente a los 5.881 euros de la sentencia original, y tras la apelación de la entidad, la sala de Castellón condena a devolver 2.417 euros a los clientes del banco. Por diferentes conceptos vinculados a los gastos hipotecarios.

Por un lado, 1.434 euros que corresponden al 1% del capital prestado. Cantidad cobrada en concepto de comisión de apertura.

Y por el otro, cantidades diversas abonadas como gastos notariales. A saber, 169,89 € por la inscripción en el registro de la propiedad, 209,38 € correspondientes a la mitad de los gastos de tasación y 230 € como el 50% de las gastos de tramitación y gestoría.

Quedando la entidad exenta de pagar los 2.633 euros correspondientes al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Discrepancia jurídica y poca información bancaria

Entre las quince salas provinciales que han juzgado las comisiones de las hipotecas no existe un criterio común.

De hecho, la discrepancia se debe a dos factores. Por un lado, si el motivo de la reclamación se ajusta a derecho. Y por el otro, si existen pruebas del abuso o la suficiente información por parte de la entidad bancaria.

En contra de sancionar las comisiones hipotecarias de apertura ya se han manifestado salas de León y Tarragona. Argumentando tanto que ‘su cobro en el momento del contrato se ajusta a las normas legales‘ como que ‘deben retribuirse las gestiones realizadas por la entidad‘.

Frente a este criterio, las AAPP de Albacete, de Asturias, de Cartegena, de Castellón, de Girona, de Las Palmas, de Madrid, de Ourense, de Palma, de Soria, de Tenerife y de Zaragoza, opinan lo contrario. Incluyendo, en algunas ocasiones, la comisión de cancelación como cláusula abusiva.

De hecho, ciertos tribunales consideran que frente a los gastos de apertura los de cancelación ‘no acreditan el motivo de la prestación‘.

Una ‘factura’ que deberá abonar la banca

Si hasta hace poco, los consumidores asumían buena cantidad de los gastos hipotecarios, las cosas han cambiado desde el 9 mayo de 2013. A raiz de la histórica sentencia sobre las cláusulas suelo. Además del sistema creado para la reclamación su extrajudicial (Real Decreto-Ley 1/2017).

Un asunto que hasta ahora ha tenido un impacto cercano a los 2.000 millones de euros en las cuentas de la banca. Según datos el Banco de España.

Aunque no ha sido la única derrota de las entidades bancarias en relación a las hipotecas. El caso de las hipotecas multidivisa ha supuesto otro revés millonario para el sector. Mientras aguarda la decisión definitiva del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

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El mercado inmobiliario recupera la confianza de los clientes locales, gracias a la mejora de las condiciones bancarias. Un detalle que desvelan los últimos datos de financiación para comprar vivienda.

Únicamente un 30% de los españoles hace frente a la comprar de vivienda sin pedir dinero. Mientras que el 70% restante necesita contratar una hipoteca o pedir ayuda a un familiar.

El informe ‘Experiencia de compra y venta de vivienda‘, elaborado por el portal Fotocasa, recoge la importante presencia del residente que requiere de financiación para comprar vivienda.

A partir del estudio del mercado, el portal estima que en 2017 un 59% de los compradores necesitó pedir una hipoteca para hacer frente a la operación. Mientras que un 12% tuvo que recurrir a un familiar para hacer frente al pago.

La necesidad de financiación vuelve a estar muy presente en el mercado residencial. No solo por el hecho de pedir dinero, sino también de la necesidad de vender otra vivienda para hacer frente a la compra.

Concretamente, dos de cada diez compradores tuvo que cerrar la venta antes de embarcarse en la compra de una nueva vivienda. Aunque únicamente un 5% del total tuvo suficiente con el dinero obtenido para la nueva adquisición.

Algo impensable hace algunos años. cuando el acceso a la financiación permanecía cerrado. Pero ahora la situación es otra. Y ya son diversos los expertos que vaticinan un periodo de dos años más con hipotecas ‘low cost.

Vuelta a la financiación para comprar vivienda

Durante el año pasado, el 71% de los compradores de vivienda necesitó de algún tipo de financiación. El 59% del total contratando una hipoteca. Mientras que el 12%, además del crédito hipotecario, también acabó pidiendo ayuda a un familiar.

Por otro lado, el 9% de los entrevistados aseguró haber necesitado únicamente de la familia. Mientras que un 5% afirmó haber tenido bastante con la venta de otro inmueble. Y el 15% restante reconoció que ya disponía de ahorro suficiente para hacer frente a la compra.

Estos datos desvelan que los residentes vuelven a apostar por la compra de propiedades“, según Luis Gualtieri (CEO de Oi Realtor).

Ya sea como vivienda de reposición, tras vender otro inmueble, o porqué la situación económica les permite hacer frente a una hipoteca. Las condiciones de financiación y la revalorización de la vivienda están despertando el interés de nuevos compradores“.

El acceso a la financiación se normaliza

La financiación para comprar vivienda, tanto en forma de hipoteca como de ayuda familiar, está presente incluso en los gastos de gestión. De hecho, cinco de cada diez compradores, tuvo que pedir dinero para hacer frente a pagos iniciales (entrada) y otros gastos (impuestos, notaría,..).

De ellos, el 35% tuvo que recurrir a financiación bancaria. Mientras que el 13% recurrió a un familiar, además del banco.

En ese sentido, los compradores más jóvenes (25 a 34 años) recurren más a esta última opción. Ayuda familiar además del banco. Mientras que los clientes algo mayores (35 a 54 años) apuestan mayoritariamente por la financiación bancaria.

2018 ha comenzado tal y como acabó 2017. Con nuevas caídas en el euribor. La última del -0,191% este pasado febrero“, recordó Luis Gualtieri.

Si prestamos atención a las recientes previsiones de las entidades bancarias, hasta 2019 el euribor no entrará en números positivos. Y para alcanzar niveles del 1% aún tendremos que esperar al 2021“, añadió el CEO de Oi Realtor. “Una oportunidad que están aprovechando los clientes más veteranos“.

Además del acceso al crédito, también resulta llamativa la importancia de la vivienda de reposición. Dos de cada diez clientes formalizaron la venta de una propiedad antes de comprar otra nueva. Aunque, únicamente el 5% tuvo suficiente con el dinero obtenido.

Hipotecas por el 70% del valor de tasación

Aunque la financiación bancaria gana importancia, aún existe mucho desconocimiento por parte de los compradores.

Entre la diversa tipología de créditos hipotecarios disponibles, cuatro de cada diez clientes han estado indecisos sobre el tipo de préstamo que más les convenía. De manera especial aquellos que aún no habían formalizado la compra en el momento de la encuesta.

Mientras que de aquellos que sí habían comprado, el 51% lo hizo contratando una hipoteca a tipo variable. Y el 41% a tipo fijo.

También resulta esclarecedor el importe solicitado para la hipoteca. Siendo de una media del 70% del valor de tasación de la vivienda.

De hecho, solo el 40% de los compradores contrató una hipoteca del 76% al 99% del valor de tasación. Un detalle revelador. Igual que el plazo medio de contratación: en torno a los 23 años. “Desapareciendo prácticamente del mercado las hipotecas a más de 40 años“, afirma Beatriz Toribio (Fotocasa).

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