Ante la falta de pago de la renta en una vivienda en alquiler, ¿en qué casos procede realizar el reclamo al arrendatario y al avalista? ¿Cuáles son las obligaciones de cada sujeto? En este post te lo contamos.
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Al momento de firmar un contrato de alquiler es usual que el arrendatario exija garantías adicionales a la fianza. Estas garantías están permitidas por la ley y una de ellas es el avalista. En este post analizaremos de qué manera responde el avalista ante la falta de pago de la renta por parte del arrendatario y el reclamo por parte de arrendador. Indicaremos qué dice la ley al respecto y cómo se resuelven estos casos. Sigue leyendo para saber más.
Ley de Arrendamientos Urbanos
Lo primero que debes saber es que la norma madre que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. Esta es la ley que establece la base normativa respecto de la figura del avalista en los contratos de alquiler.
Fianza, la garantía obligatoria
La LAU establece en su artículo 36 las condiciones de la fianza de alquiler que debe entregar obligatoriamente el inquilino. La fianza actúa como un depósito en garantía para el propietario. Esto es así, porque el propietario podrá usar ese dinero para reparar los desperfectos y deudas que pudiera haber ocasionado el inquilino una vez terminado el contrato de alquiler. La ley determina el monto de fianza en el equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Si quieres saber cómo se recupera la fianza de alquiler, en este te contamos todo lo que necesitas saber.
Garantías adicionales
En el mismo artículo 36, la LAU establece que “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”. Ello se condice con lo indicado en el artículo 4 respecto de que “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes”. En definitiva, por acuerdo de arrendador y arrendatario, pueden incluirse garantías adicionales a la fianza. Y el avalista es, justamente, una garantía adicional a la fianza. Claro está que cuando se incluyen este tipo de cláusulas, son impuestas por el propietario como requisito para dar la vivienda de su propiedad en alquiler.
Avalista
El avalista, también llamado fiador solidario o garante, es un tercero ajeno al contrato de alquiler. Por lo general se trata de una persona de confianza o familiar del inquilino. Esa persona (ese tercero) se obliga como responsable solidario a saldar cualquier deuda que pueda generar el inquilino. De esta forma el propietario tiene otra vía de reclamo ante una deuda. El avalista debe firmar también el contrato de arrendamiento.
Otras garantías adicionales
Depósito en garantía
A diferencia de la fianza obligatoria, este depósito se entrega al propietario. Este deberá guardarlo en custodia para reintegrarlo al arrendatario una vez que finalice el contrato. En caso de haber roturas, desperfectos o deudas en la vivienda, el propietario lo usará, junto con la fianza, para saldar esos costes.
Este depósito debe constar por escrito en el contrato. El monto, de acuerdo a lo establecido en la LAU, no puede superar dos mensualidades de renta.
Aval bancario
Muchos propietarios optan por exigir adicionalmente al inquilino un aval de un banco. Preferentemente este aval se contrata con condición de acción a primer requerimiento y sin beneficio de excusión.
Seguro de impago
El seguro de impago de alquiler es una herramienta que dejará tranquilo al propietario ante los impagos por parte del inquilino así como por posibles destrozos que puedan causarse en la vivienda. Hay que tener en cuenta que todos estos mecanismos de reaseguro brindan mayor seguridad y tranquilidad al propietario, pero elevan los costes iniciales de arriendo al inquilino. Por lo tanto, si quieres conseguir inquilino para tu propiedad, te costará más a medida que exijas más seguros.
Cláusulas penales en el contrato de alquiler
Otra manera de asegurar el cumplimiento de pagos y costes por parte del inquilino, es incluir cláusulas penales en caso de impago de alquiler. Esto es moneda corriente en los contratos de alquiler. Se incluyen cláusulas que establecen intereses por mora o carga de gastos extrajudiciales.
Reclamo al avalista y al arrendatario por renta impaga
Como dijimos, el avalista se obliga como responsable solidario a saldar cualquier deuda que pueda generar el inquilino. Es decir que si el inquilino tiene deudas de renta, el arrendador podrá iniciar acciones legales contra ambos: arrendatario y avalista. Para ello es importante que se cumplan ciertos requisitos que veremos a continuación
Inclusión explícita del avalista en el contrato
Para que el avalista sea sujeto pasivo de una demanda por falta de pago, es menester que haya firmado el contrato obligándose como tal. Cuando el arriendo incluye la figura del avalista, el contrato establece una cláusula que indica su responsabilidad solidaria. El avalista firma el contrato al igual que el arrendador y el arrendatario.
Requerimiento previo
Para iniciar el reclamo legal contra el avalista (y el arrendatario) es imprescindible que previamente el arrendador haya requerido de manera fehaciente al avalista el pago de la deuda del arrendatario. Esto responde a la más sencilla lógica, ya que el avalista puede no estar al tanto de la deuda del arrendatario. En muchas oportunidades, ante un caso de impago de la renta, el avalista salda la deuda cuando recibe el requerimiento del arrendador. De esta manera se ahorra mucho tiempo y dinero que lleva el procedimiento judicial.
Reclamo por renta impaga al arrendatario y al avalista. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?
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