Siempre la venta de una casa heredada ha sido un procedimiento complejo. No solo por la necesidad de que los herederos lleguen a un acuerdo. Sino, además, por el modo en que el artículo 28 de la Ley Hipotecaria regulaba la venta de este tipo de inmuebles. Nos referimos al período de dos años durante el cual un piso o casa heredada no podía ser inscripta en el Registro de la Propiedad con la nueva titularidad.
En la actualidad el articulo 28 ha sido derogado desde el 3 de septiembre de 2021. Sin embargo, ¿es retroactiva la ley para las viviendas de esta índole vendidas antes de dicha fecha? En el siguiente articulo respondemos a dicho interrogante y te detallamos el paso a paso de cómo vender una casa heredada.
En este artículo encontrarás:
Artículo 28 de la Ley Hipotecaria: ¿Es retroactiva la regulación para la venta de una casa heredada a partir de su derogación?
A partir del 3 de septiembre, con la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria no es necesario que transcurran dos años para poder llevar adelante la inscripción de una propiedad heredada en el Registro de la Propiedad luego de su venta.
Esto se debe a que, anteriormente el articulo establecía que una persona no podría obtener la titularidad total de un inmueble en condición de heredero ilegal debido a la posibilidad de que aparezca un heredado legal. Es decir, si un heredero no forzoso decidía vender la casa no se podía realizar el acta de inscripción del nuevo propietario en el registro.
En la actualidad, no existe más dicha cláusula y cualquier venta de una casa heredada podrá realizarse cuando sus herederos lo decidan y lo consensuen. Un dato muy importante a considerar es que solo se considera esta derogación en las operaciones que se hayan realizado luego del 3 de septiembre del 2021.
Por lo tanto, todas las operaciones que se puedan llevaron a cabo previo a dicha fecha siguen afectadas por el artículo 28. Esto se debe a que el carácter retroactivo de la derogación aún no es oficial.
¿Cuáles son los pasos para poner en venta una casas heredada?
Vender una cada heredada no es tan diferente a vender una propiedad que no tenga esta característica. Sin embargo, cuando se trata de propiedades que han sido recibidas a modo de sucesión por la muerte de una persona deben, previamente, realizarse una serie de pasos vinculados a la tramitación de la herencia. Por lo tanto, el procedimiento completo será el siguiente:
a) Documentación para tramitar la herencia
b) Aceptar o rechazar la herencia ante notario
c) Liquidar los impuestos correspondientes
d) Inscribir la casa en el Registro de la Propiedad
e) Poner en venta la propiedad
f) Liquidar los impuestos que implica la venta de la casa heredada
Si la propiedad fue heredada por varias personas, cada una de ellas deberá participar en cada uno de las diversas etapas de la operación.
Documentación necesaria para heredar la propiedad
Antes de poder llevar adelante la venta de una casa que ha sido heredada, previamente es necesario realizar todo el trámite para poder aceptar la sucesión. Para tal finalidad necesitaremos solicitar los siguientes documentos o certificados:
a) Certificado de defunción
b) Certificado de últimas voluntades
c) Copia autorizada del testamento, en caso de que exista. O declaración de herederos.
Aceptar o rechazar la herencia ante notario
Una vez que conseguimos cada uno de los certificados el siguiente paso es que cada uno de los herederos acepte o rechace la herencia. Este paso dependerá de la existencia o no de un testamento.
¿Cómo se acepta una herencia con testamento?
En aquellos procesos de sucesión en los cuales exista un documento que declare las últimas voluntades del fallecido, las etapas para aceptar la herencia serán las siguientes:
Realización de un inventario de bienes y obligaciones del causante:
Se trata de una lista de toda la masa hereditaria del fallecido en la cual se deberán incluir:
1) Datos de las viviendas.
2) Saldo en cuentas bancarias.
3) Los vehículos.
4) Seguro de vida.
5) Deudas.
Firma de la escritura de partición/cuaderno particional:
Para esta etapa es necesario la recolección de todos los datos de cada uno de los herederos. Asimismo, el inventario con toda la información de la masa hereditaria del fallecido y el modo en que será repartida según lo estipule el testamento.
En aquellos casos en los cuales el heredero es una sola persona, solo se deberá realizar un documento que afirma la aceptación de la herencia y que luego sea legitimado con la firma de un notario. Por lo tanto, no será necesario la realización de una escritura para la partición.
¿Cómo se acepta una herencia sin testamento?
Por el contrario, en aquellas situaciones en las cuales no exista testamento, lo que será necesario es la realización de la declaración de herederos para que el notario determine quienes son las personas en condiciones de heredar para la ley.
En este caso, será de gran importancia demostrar el parentesco con la persona fallecida mediante: libro de familia, partidas de nacimiento o de matrimonio. Una vez demostrada la relación parental se procede a la firma en notaria:
a) Acta de declaración de herederos
b) Escritura de partición de la herencia/cuaderno particional: al igual que en la aceptación de una herencia con testamento, se deberá realiza un inventario donde figure todo el patrimonio del fallecido, inclusive sus deudas.
Asimismo, el porcentaje correspondiente a cada heredero.
Rechazo de la herencia por parte de uno de los herederos
Si uno de los herederos no quiere aceptar la parte de la herencia que le corresponde, el resto de los participantes pueden acudir a un notario con la finalidad de solicitar un acta de notificación. En ella el notario notifica la necesidad de presentación del heredero en cuestión dentro de los 30 días de recibida el acta aceptando o rechazando su parte. Ante la ausencia de una respuesta, el legado se considerará como aceptado por defecto.
Liquidación de los Impuestos de la herencia
Este paso es de suma importancia por el solo motivo de que si no se liquidan los impuestos será imposible la venta de la casa heredada. Como mencionamos en otras oportunidades, al heredar bienes inmuebles los impuestos que deben ser tributados son:
1. Impuesto de sucesiones: Se trata del impuesto que grava la trasmisión de bienes y deberes ante el fallecimiento de una persona a título gratuito. Debe pagarse en la Hacienda competente de la comunidad donde el fallecido residía. Este gravamen debe abonarse dentro de los seis meses luego de la defunción de la persona con la posibilidad de una prórroga por seis meses más.
Este tipo de impuesto caduca luego de los cuatro años de heredada la casa. Una vez pasado ese período, termina la obligación de pagarlo. Sin embargo, esperar estos cuatro años, implicaría no poder poner a la venta una casa heredada.
2. Plusvalía municipal: cuando una herencia incluye bienes inmuebles se debe liquidar el tributo municipal denominado plusvalía. Este impuesto grava el aumento del valor del suelo desde la adquisición de la propiedad por el fallecido hasta la recepción de la misma por la herencia. Se abona en el ayuntamiento donde se localiza el inmueble y se abona dentro de los seis meses luego de la defunción con una posible prórroga de otros seis más.
Inscripción de la propiedad en el Registro
En España, inscribir una propiedad heredada en el Registro no es una acción obligatoria. Sin embargo, es un paso que se recomienda realizarlo para otorgarle un marco legal a la trasmisión y para poder poner en venta la casa.
En los casos que se decida inscribir la propiedad se necesitara la siguiente documentación:
- Copia de DNI de la persona fallecida y certificado de defunción.
- Certificado de últimas voluntades.
- Escritura de aceptación de la herencia y acta de declaración de herederos (en los casos donde no exista testamento).
- Recibos de liquidación o aplazas de los impuestos correspondientes.
Ante la solicitud de la inscripción con la documentación pertinente, el Registro tendrá un plazo de 15 días para llevar adelante la petición o notificar la existencia de algún problema que impida su concreción.
¿Cuánto cuesta la escritura de una propiedad heredada?
Inscribir una propiedad heredada en el Registro de la Propiedad varía ente los 200 y 500 euros ( coste aproximado hasta julio 2022). No obstante, este precio dependerá de la cantidad de bienes a registrar, el valor de su tasación, la cantidad de personas que hereda, etc.
¿Cuáles son los pasos para concretar la venta de una casa heredada?
Luego de haber realizado todos los pasos anteriores y haber inscripto la vivienda en el Registro, se podrá poner a la venta una casa heredada con total normalidad y con los pasos de cualquier otro inmueble.
El paso a paso a seguir para lograr vender un inmueble que ha sido heredado serán los siguientes:
- Tasar la vivienda.
- Recopilar los documentos necesarios para la venta.
- Poner en promoción la casa.
- Enseñar la casa heredada en venta.
- Negocia el precio y las condiciones con el posible comprador.
- Firmar el contrato de arras.
- Firmar la escritura de la venta en notaria.
En muchos casos es posible que el asesoramiento o profesionales del sector inmobiliario puedan ser de gran ayuda en situaciones como:
- Cuando los herederos son varias personas y no logran ponerse de acuerdo para concretar las condiciones de venta de la cada heredada.
- Si quienes heredan viven en otras localidades.
- Si ninguna de las personas a heredar tiene tiempo o puede llevar adelante todos trámites necesarios para vender la casa heredad entre particulares.
¿Cuál es el precio que se le paga a Hacienda por la venta de una casa heredada?
Durante el procedimiento para heredar una propiedad es obligatoria la liquidación de algunos impuestos. Luego de que se concrete la venta de una casa heredada se deberán pagar dos tributos adicionales: el IRPF y la plusvalía municipal.
En el caso de que la herencia haya sido repartida entre varias personas, dichos impuestos serán abonados de manera proporcional a lo que cada heredero recibió.
IRPF en la herencia
Es el tributo que se paga por la ganancia de carácter patrimonial que se tiene a partir de la venta. Para poder conocer como se calcula se toma el valor declarado de la vivienda en el impuesto de sucesiones. En este sentido, la diferencia existente entre dicho valor y el precio de venta de una cada heredada dará la ganancia patrimonial.
Plusvalía municipal
En este tipo de gravamen, si se vende la vivienda dentro del mismo periodo fiscal en el cual ha sido heredada, no se tendrá que abonar una vez más la plusvalía municipal. Esto se debe a que ya se ha liquidado este tributo con la aceptación de la herencia.
Por el contrario, si la venta de una casa heredada es pasando el periodo fiscal en el cual se recibió el inmueble, se deberá pagar este tipo de impuesto. Por lo tanto, si consideramos que la plusvalía grava sobre el aumento del valor del suelo, cuanto menos tiempo se tarde en venderla menos será lo que se deba pagar por ello.
Hasta aquí todo sobre la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, una cláusula que limitaba la posibbilidad de vender una casa heredada previo al trancurso de los dos años luego de la muerte del cuasante. Además, detallamos la documentación necesaria para vender este tipo de inmuebles, los pasos a seguir y que impuetos se deberán abonar para concretar la operación.
Si te has quedado con alguna duda, déjanos tu comentario al final de la nota. Si requieres de asesoramiento para comprar o vender un inmueble puedes confiar en nosotros. En OI REAL ESTATE contamos con los mejores profesionales inmobiliarios, con más de 10 años de experiencias en el mercado de lujo de España.
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