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El proyecto de la nueva Ley de Vivienda es un hecho consumado. Para que aplique de forma definitiva, no obstante, debe aguardarse hasta el próximo Consejo de Ministros. En este artículo de Oi Real Estate, veremos las últimas novedades respecto a la Ley de Vivienda y el congelamiento del alquiler en la declaradas por las comunidades autónomas como “zonas tensionadas”

¿Cuál es el objetivo de la nueva Ley de Vivienda?

Se trata de una Ley integral que incluirá un paquete de medidas encaradas (fundamentalmente) para intervenir los costes de las rentas de alquiler a los grandes tenedores. ¿Quiénes serán alcanzados por dichas medidas? Todo aquel propietario que posea a su nombre más de diez bienes inmuebles. Más allá de los grandes fondos de inversión, se prevé que afectarán también a una gran cantidad de medianos inversores.

El proyecto de Presupuestos Generales del Estado 2022, aprobado en el extraordinario Consejo de Ministros realizado durante la primera semana de Octubre, se consideraba la última gran barrera a eludir para hacer realidad este proyecto. Una vez dada la luz verde al presupuesto, se deberá aguardar sino hasta los últimos días del mes de diciembre del corriente para que las cuentas públicas que están iniciando su tramitación parlamentaria estén aprobadas de forma concluyente.

Pero esa no es la única ventana que abre este paquete de disposiciones, con el fin de balancear y equilibrar la demanda y oferta del alquiler sin que los costes de las rentas no se disparen. En este sentido, también consideran el incremento del IBI a las viviendas ociosas o inutilizadas de hasta nada menos que un 150%. Además, también proyecta el congelamiento del alquiler a los propietarios que dispongan de menos propiedades en calidad de arrendadas.

¿Cómo fue posible la aprobación del Presupuesto?

El acuerdo en el Gobierno entre PSOE y Unidas Podemos ha sufrido marchas y contramarchas, así como sendas negociaciones entre integrantes de las distintas fuerzas. Si bien la meta era similar, y se pretendía incorporar inéditos incentivos fiscales a los dueños minoritarios, así como un aumento en impuestos a las propiedades vacías, la discusión y el consiguiente retraso en el proyecto definitivo surgió en torno a porcentajes; y a discernimientos como por ejemplo “fijar definitivamente a qué llamar una vivienda vacía”. Este es un problema que no solamente atañe a nuestro país, sino a casi todo aquel que haya dispuesto en algún momento elevar dichos costes.

Ley de Vivienda y el congelamiento del alquiler

El asterisco que seguramente más polémica ha generado y genera hoy desde los medios afines y en contra a las medidas, es el que toca las cuerdas de la “declaración de zona tensionada”. De esta forma, el proyecto definitivo deja a libre albedrío a las comunidades autónomas el declarar a una zona o no bajo esta categoría. Es en dichas regiones en las que las rentas por el coste del alquiler serán congeladas y limitadas durante tres años, una vez sancionada la Ley de Vivienda de forma definitiva. Pero eso no es todo. Cabe también señalar que la nueva Ley contemplará la eventualidad de que estas medidas se prolonguen anualmente, si la situación no ha variado como se pretende o si no se hubieran logrado los objetivos que la han impulsado.

¿Qué deberá tener en cuenta un municipio para declarar la zona tensionada?

Es la pregunta del millón. ¿Qué es una zona tensionada? Pues para empezar, una zona será declarada tensionada cuando los gastos volcados a la vivienda sobrepasen el 30% de la renta zonal y en donde el alquiler haya subido un 5% por sobre el IPC en algún período comprendido de los últimos 5 años.

Esta declaración de zona tensionada durará por tres años, como dijimos. En el transcurso de este lapso, se tiene planeado el desarrollo de un programa de medidas que, en conjunto con el aporte privado de inversiones, buscará estimular la oferta en la reactivación del mercado inmobiliario de alquiler post COVID 19. Mientras tanto, una serie de medidas de apoyo a los sectores más debilitados por la pandemia, serán contemplados en el marco de beneficios que propulsarán la vivienda arrendada del tipo social.

Según dice el texto resolutivo del proyecto de Ley:

En el último trimestre de cada año natural, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana aprobará una resolución que recoja la relación de zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas.

¿Cuándo entrará finalmente en servicio?

La Ley de Vivienda y el congelamiento del alquiler, así como las medidas que acompañan (entre las que se encuentran el polémico “Bono joven” para primeros arrendatarios), no podrán contar con su práctica sino hasta el mes de marzo o abril del año 2024.

Excepciones al congelamiento de la Ley

Este proyecto también incluye una serie de excepciones. La principal radica en que se podrá realizar un aumento con un tope de hasta el 10% en el valor de la renta mensual solo en el caso de que en los últimos dos años se hubiera:

  • Rehabilitado la propiedad de vacía a arrendada
  • Mejorado sustancialmente la eficiencia energética, constado esto en los formularios de habitabilidad energéticos.
  • El contrato de arrendación proponga un lapso de alquiler por 10 o más años.
  • Se hubieran terminado reformas y mejorías comprobables a la accesibilidad.

Las viviendas vacías

En este marco, se obligará a las comunidades autónomas a comunicar cada finalización de año calendario la cantidad de bienes inmuebles en esas condiciones. De este modo es que se planea identificar la cantidad de viviendas vacías y aplicarles el famoso recargo correspondiente en el IBI de hasta el 150%. Una vivienda vacía será toda aquella que permanezca sin habitar por más de dos años. Para la tranquilidad de los medianos propietarios, queda claro que las denominadas como segundas residencias no estarán incluidas ni se verán afectadas por estas medidas.

En la comparativa con los países vecinos y respecto a las viviendas sociales, la Ley de Vivienda busca lograr tener alcances similares a los de Francia, Dinamarca o Reino Unido. Estos disponen de un parque de viviendas sociales cercanos al 15%  en perspectiva al total de viviendas en alquiler, mientras que en España esos mismo índices tocan apenas el 1.6%. La diferencia es más que considerable.

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Como inquilino de un piso ¿Dudas cada vez que quieres hacer una pequeña modificación, o incorporarle tal o cual elemento? No te desanimes. Es un factor problemático común entre los arrendatarios. Pintar, decorar, interiorismo, paisajismo… ¿Cómo resolver para no pasar sobre esos sectores “grises” en la cláusulas de los contratos de arrendación? En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo modificar tu piso de alquiler, evitando eventuales problemas con el propietario.

Una sociedad de dos

Puede que la relación entre arrendador y arrendatario sea excelente. Siempre es lo mejor, para uno y para el otro. Cuando arribas a una propiedad de alquiler a través de una agencia (es decir, sin conocer al propietario), el dueño del piso suele quedar en una posición distante, ya que el agente inmobiliario siempre estará en medio. Esto es corriente, y es su trabajo en la inmobiliaria. Los arrendadores que solicitan los servicios de estas empresas, lo hacen justamente para evitarse todo conflicto. Fundamentalmente en el plano legal.

Sin embargo, si has transitado el difícil camino del inquilino, habrás comprobado que no es un imposible vincularse de manera correcta con el dueño de la propiedad que habitas. Si ambos cumplen con sus deberes y obligaciones, atenidos al contrato firmado, modificar tu piso de alquiler marchará sobre ruedas.

De hecho, encontrarás que la mayoría de los arrendadores se mostrarán accesibles a la hora de atender cualquier consulta que requieras. Ese vínculo puede entonces llegar a hacerse más estrecho y personal: piensa que nada mejor para un propietario que tener en su casa de alquiler una persona responsable y atenta a las necesidades de la vivienda.

El acuerdo ante todo

Para realizar cualquier tipo de modificación en un inmueble que ocupas bajo el régimen de alquiler, es fundamental siempre llegar a ese acuerdo. Así como dijimos que la mayor parte de los propietarios se mostrarán abiertos al tratamiento (cualquiera sea) de su vivienda, también hay de los otros.

Si te topas con uno de caracter más cerrado, acaso hostil, seguramente encontrarás en el contrato de alquiler una cláusula que prohíba terminantemente hacer la mínima modificación a la propiedad. De ser así, está en tu libre decisión no acceder a la firma. Pero… también puedes firmar y aventurarte, luego de fumar la pipa de la paz con el arrendador, iniciar la propuesta de un acuerdo ante los cambios que quieras implementar.

Modificar tu piso de alquiler: un ejemplo

Un piso puede venir con una serie de amoblados pasados de moda, tal vez perteneciente a quien lo habitaba en la previa. ¿Es este un motivo suficiente para que no te mudes allí? Creemos que no. Pero a lo mejor, esos muebles están en ese sitio porque el propietario no tiene dónde ubicarlos; no sabe qué hacer con ellos; o simplemente no le interesa tomarse el tiempo y la molestia de trasladarlos, venderlos o donarlos.

Una buena estrategia como inquilino, será dejar pasar unos días, e intentar iniciar una conversación al respecto, teniendo ya tus argumentos preparados para esgrimirlos con justificación, durante el diálogo. En muy pocos casos, este tipo de conversaciones se vuelven complejas y se llega rápidamente a un acuerdo en el retiro de esos elementos.

Autorizaciones con las que deberías contar

Más allá de lo constado en las cláusulas de los contratos, existe una serie de permisos con los que de antemano deberías constar para modificar tu piso de alquiler. De por sí, cuentas con una serie de “visto bueno” previsibles; si el propietario ha estado de acuerdo en que seas su inquilino es porque ha evaluado y aprobado tu estilo de vida. Sin embargo, para mantener ese vínculo positivo con tu arrendador, consulta los pequeños movimientos que decidas realizar en su piso.

Pintar y realizar agujeros en los muros para decorar con pinturas o amurar estantes, son acciones que están implícitas entre las más mínimas refacciones. A pesar de ello, consultar a modo de aviso no está nada mal. Seguramente a la segunda o tercera vez que hables con tu arrendador por temas de esta índole, él te dejará claro que no hará falta su aprobación y de dará luz verde.

En todo caso, ambos saben (sin tener que decirlo) que son “refacciones” de muy sencilla eliminación a futuro. Incluso, muchas de ellas mejorarán sustancialmente la vivienda. Y en el fondo, que el piso sea mantenido en condiciones por su inquilino es el sueño de todo propietario. Mejor recibirá este la cobertura de los muros con un color que no le agrade demasiado, a unas paredes descascaradas, sucias, o con molestas manchas de humedad.

El despropósito de alquilar con muebles adentro

Este es uno de los errores más recurrentes en los propietarios y está en la gama del ejemplo que dimos al comienzo del artículo. El actual propietario ha recibido o heredado el piso de un familiar (acaso un anciano que ya no la habita), pero aquellos mobiliarios han quedado allí. Como parte del despropósito, muchos llegan a incrementar el coste de la renta, aduciendo que el inmueble “está amueblado”. ¿Qué hacer como inquilino?

Pues, como primera medida y a la hora de pedir cortésmente que sean removidos los muebles, ten en cuenta que cuanto más viejos, fuera de moda o vetustos se encuentren, más argumentos tendrás para justificar tu solicitud. En tu búsqueda permanente de no friccionar la relación, asegúrate primero de cuáles realmente te molestan y de cuáles vas a prescindir.

Presenta un inventario detallado

Si decidieras que alguno de esos muebles tal vez sea reutilizable y capaz de ser reciclado para ponerlo a tono con tu estilo de vida, comunícalo en el inventario. Esto suele caer bien al arrendador, sobre todo sabiendo que ese elemento quedará en la casa. Inclusive, y llegado el momento, si abandonaras el piso tal vez deje que te lo lleves contigo.

¿Qué hacer con elementos que no pueden cambiarse?

En estos casos, volvemos sobre el reciclaje. Si las alacenas de la cocina o el botiquín del cuarto de baño no pueden ser removidos, o el propietario se muestra fervientemente en desacuerdo, ofrece darles una lavada de cara integral para que encaje con tus elementos.

Recuerda que lo esencial girará en torno a no resquebrajar el vínculo con el propietario. Con buenos modos y las mejores intenciones, todos estos inconvenientes  (en definitiva mínimos) son factibles de una solución pacífica y que termine por cuadrarles a ambos.

¿Has tenido ya experiencias de este tipo con tus arrendadores? ¿Cómo te ha ido?

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Conocer la solvencia de un futuro inquilino, previa a la firma de un contrato de alquiler, es uno de las grandes preocupaciones de todo propietario, capaz de quitarle el sueño. También se cuenta como parte del trabajo de una agencia, si tiene como cliente a un arrendador. Este ha puesto en sus manos la difícil tarea de alquilar su inmueble y sus agentes deben asesorarlo en todo lo posible, identificando y consiguiendo finalmente al arrendatario ideal. En este artículo de Oi Real Estate veremos cómo saber si un inquilino es moroso a través de una serie de consejos que lo ayudarán a identificarlo. Si eres propietario o agente inmobiliario, te recomendamos no perdértelo.

¡Vende! ¡Alquila!

Cuando se dispone de una propiedad vacía u ociosa, los consejos de amigos y familiares suelen ir expresamente en dos direcciones. “¿Por qué no la vendes?” o en su defecto “¿Por qué no la alquilas”? Sin embargo, el escenario comercial de los bienes raíces propone una serie de aspectos complejos con los que se topan los propietarios independientes, apenas encarada una u otra acción inmobiliaria.

Si la decisión tomada por el dueño del inmueble es finalmente la de arrendar, no es extraño que al comienzo se aventure a intentarlo de forma autónoma. Es decir, por su cuenta. La mayoría de estos emprendedores, ni bien ha puesto un pie en las agitadas aguas del mercado inmobiliario ve a lo que se enfrenta. Por decantación, termina dirigiéndose a una agencia para evaluar costes, comisiones, asesoramiento. Por último, opta por dejar que un agente inmobiliario se encargue del asunto.

Agente inmobiliario, manos a la obra

Pero esto no quiere decir que el propietario vaya a quitarle los ojos de encima al proceso, ni mucho menos. El agente deberá tener al tanto permanentemente al cliente sobre la marcha de la negociación. Esto es: número y calidad de visitas en la exhibición del piso, el curso legal de la situación (si hubiera que modificar o acceder a un formulario que compruebe habitabilidad, energía, etc.), y muchos otros factores.

Entre estos aspectos, uno de los más sobresalientes está en saber identificar la solvencia de los probables inquilinos. Puede que un visitante se presente de forma muy simpática y parezca entusiasmado; pero un asesor que se precie como tal, no debe contentarse con eso. Este debe confirmar su solvencia y evaluar eventualmente si el interesado correrá riesgos de morosidad. Queda sobreentendido entonces, que saber si un inquilino es moroso, es parte de su trabajo diario.

Señales y prevención de la morosidad en el sector de alquiler

Puede sonar antipático, pero tristemente, la morosidad es en muchos casos un modus operandi. Existen inquilinos que conocen cómo pasar a la morosidad, ni bien firmado el cotrato de arrendación. Si bien se trata de una cantidad mínima y tal vez (si eres agente inmobiliario o arrendador autónomo) nunca te cruces con un caso de este tipo, conviene estar alertas, porque existen. Solo hay que saber cómo captar las señales evidentes y prevenir que esta acción poco común en el campo inmobiliario afecte la economía del cliente; y por consecuencia manche a la agencia.

Evaluar perfiles es fundamental. Uno de los puntos más importantes a tener en cuenta, es que los “morosos profesionales” no tienen una edad específica. Podrá tratarse de parejas jóvenes, solteros o solteras profesionales y colegiados, adultos mayores, etc. Desechar la impresión del primer golpe de vista, será más que suficiente para empezar. De hecho, tal vez el visitante de apariencia menos prolija pueda ser el inquilino ideal para este propietario.

Hasta que se demuestre lo contrario

Entonces, a la hora de exhibir una propiedad, debes dejar atrás todo prejuicio. Es clave recibir de la misma forma tanto al impecable y trajeado interesado, como a aquel que se ha acercado a la exhibición de la propiedad con una camisa arrugada. Todos son eventuales inquilinos hasta que se demuestre lo contrario. Utiliza esta máxima, que también es válida para los morosos.

Cómo saber si un inquilino es moroso

Los comportamientos de quien tiene a la morosidad como estilo de vida son repetitivos. Entre ellos, la estrategia más recurrente es la de ofrecer un dinero por adelantado, incluso por la cantidad equivalente a un par de meses de renta, incluidos garantías adicionales y fianza legal. Enciende las alarmas ante esta ostentación de solvencia. En lo general, viene acompañada de un cuestionamiento al total de dinero exigido en el contrato, y acaso de un pedido de disminución en el coste de la renta mensual.

Un futuro inquilino moroso intentará entablar la negociación por la vía particular. Si notas que este (inmediatamente luego de la visita al inmueble) inicia conversaciones con el dueño de la propiedad y te evade como agente inmobiliario, alerta al arrendador. Es muy probable que, más allá de intentar ahorrase las comisiones, esté tanteando cuán ingenuo puede llegar a ser el propietario para embaucarlo y lograr un contrato por fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin una regulación que lo ponga en evidencia, al menos en lo inmediato.

El moroso prolonga su acreditación de solvencia

Un moroso experto demostrará a través del discurso una amplia solvencia. Sin embargo, a la hora de presentar las nóminas que así lo demuestren, estirará esta acreditación lo más posible. Incluso hasta nunca llegar a presentarlas. Si esto sucede, y la fecha de la reunión para la firma del contrato se acerca, no dudes en recomendar al arrendador solicitar un certificado FIM. Este análisis, un servicio brindado por la compañía Fichero de Inquilinos Morosos, pondrá en evidencia si el interesado ha sido denunciado por impagos en tiempos previos.

Solicita garantías y cartas de recomendación

Las cartas de recomendación de caseros anteriores, son unas de las medidas preventivas contra los genios de la morosidad. Es cierto que puede resultar anticuada, pasada de moda y hasta invasiva. Sin embargo, es una acción inmobiliaria de las más firmes y exitosas. Es preferible prolongar en el tiempo la firma del contrato, constatando la veracidad de estos informes y simplemente descartando como inquilinos a quienes se nieguen a presentar estas cartas.

Es además una excelente manera de dar la cara por tu cliente y de defender su bien. Cómo saber si un inquilino es moroso no es una terea sencilla, menos agradable. Da por hecho que el arrendador valorará mucho más esta actitud de la agencia, que tener que lidiar en un futuro cercano con el probable impago, y los consecuentes trastornos legales que implica.

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Si estás buscando una propiedad para alquilar, seguramente ya habrás recibido este consejo. “¡Aquila por dueño directo!” Es que hay una serie de ventajas instaladas en el inconsciente colectivo y que (en apariencia) garantiza todo un mundo color de rosa detrás de esta modalidad de arrendación. Bueno, debemos asentir: hay ventajas, pero casi ninguna está entre las que suelen asegurarte tus amigos o familiares. Por otro lado, es un error suponer que alquilar por fuera de las agencias es una acción inmobiliaria sin falencias. En este artículo de Oi Real Estate veremos cuáles son los verdaderos pros y contras de alquilar por dueño directo.

Luces y sombras del alquiler por dueño directo

Pactar un alquiler sin ningún intermediario trae acarreadas luces y sombras. Ser inquilino no es de las posiciones más cómodas en el sector inmobiliario. Vamos a ayudarte a desentrañar ese misterio que conlleva la falta de una agencia intermediaria. Siendo que “la información es poder”, tal vez conociendo bien los pros y contras de alquilar por dueño directo, finalmente te sientas libre de tomar la decisión más adecuada para ti y para los tuyos.

¿Qué significa “alquilar por dueño directo”?

Por definición, este término implica tratar mano a mano con el propietario de una propiedad. Este ha decidido no contratar los servicios de una inmobiliaria, ni de un agente o asesor. Todo quedará en sus manos y el acuerdo al que lleguen será pactado entre ambas partes: tú como arrendatario y él como arrendador de su vivienda.

¿Has visto alguna vez un afiche en un portal o jardín con la leyenda “Propietario alquila casa”? Este es el caso. No se trata de una acción inmobiliaria mejor, ni peor que otras. Es simplemente una opción más. Como tal, tiene sus ventajas y también sus desventajas. Tal cual dijimos en la introducción, solo es conveniente conocerlas para saber con qué bueyes aras.

Pros y contras de alquilar por dueño directo

Comencemos con las ventajas más significativas de tratar con el propietario de la vivienda, a la hora de alquilar.

Una negociación directa

Para empezar, si vas a aventurarte a firmar un contrato entre dos, sin agencias o notarios mediante, debes saber que su vigencia legal es nula en gran parte. Si bien todo pacto que contenga tu firma conlleva una responsabilidad que puede ser trasladada a los juzgados, este contrato estará por fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que se ocupa de regular los alquileres mediante sus cláusulas, a nivel nacional.

Por supuesto, debes leer de punta a punta dicho contrato, sus costes, plazos, condiciones, etc. Todo por asegurarte que no proponga cláusulas abusivas, o que incluya errores comunes que puedan conducir a un malentendido. Existen plantillas de contratos de alquiler, la mayor parte de los dueños directos suelen apelar a ellas para confeccionar el suyo. Como ventaja en este caso, los tiempos quedan fuera de toda regulación, así como los costes. Y por supuesto, te ahorrarás el dinero destinado a cualquier tipo de comisión.

¿Siempre se ahorra en el alquiler directo?

No debiera sorprenderte el hecho de que algunos costes mensuales de alquiler por dueño directo no presenten diferencias respecto a los que figuran en los portales de las agencias. Esto puede darse por incontables motivos. Enumeremos algunos factores que pueden elevar el coste del alquiler por dueño directo:

  • Si el propietario ha invertido mucho dinero en refaccionar la vivienda antes de ofrecerla en alquiler.
  • Si el inmueble se encuentra en el corazón céntrico de una ciudad populosa.
  • Puede que el piso cuente con espacios comunes de lujo como piscina, cancha de tenis, uno o dos garajes, lugares de recreación, espacios verdes, etc.
  • Si el propietario va a hacer del dinero del alquiler su único ingreso.
  • Si el dueño se encargará de abonar los servicios energéticos y los impuestos.

Estos son solo algunos de los casos en los que tal vez te sorprenda el coste del alquiler por propietario; muchas de estas razones dan por tierra con el concepto de que “siempre es más asequible un alquiler por dueño directo”.

Una negociación fácil

En todos los casos, una negociación “de tú a tú” será más ágil. Tendrás la ventaja de poder comunicarte en todo momento con la otra parte y casi siempre encontrarás una buena recepción a tus sugerencias. Si eres ducho en los arreglos y capaz de algunas tareas referidas al mantenimiento, el propietario verá con buenos ojos una baja del coste en la renta a cambio de tus servicios caseros.

En este campo, la negociación acaso será menos truncada que mediante el proceso que conlleva alquilar vía agencia. Esto se debe simplemente a que una agencia debe cumplir con todas las normas legales pertinentes. Y la mayoría de las veces, estas demoran algunos días en destrabarse, ya sea por una firma, o por decenas de otros factores.

Desventajas de alquilar por dueño directo

Entre los pros y contras de alquilar por dueño directo, llegamos a las desventajas que implica esta acción inmobiliaria.

Cuando hay problemas

Todo marchará bien, siempre y cuando no haya problemas serios durante el transcurso de tu estadía. Sobre todo relacionados al aspecto legal, que recordemos, quedarán relegados si existiera un contrato irregular, o si directamente este nunca hubiera sido firmado.

Puede que seas una persona hábil para discutir tus derechos como inquilino, o con recursos económicos que te permitan costear un abogado especializado en el sector inmobiliario, llegado el caso. Lo mismo correrá para el propietario, quien también verá engorrosa la tarea de confrontar contigo, si se iniciara una disputa cuya resolución trascendiera los límites de una simple conversación. Atención; porque estos tipos de conflictos pueden ser desatados tanto por causas graves como por pequeñeces.

Entre ellas:

  • Accidentes edilicios o de infraestructura ¿Has pactado de antemano quién se hará responsable de los daños?
  • Incrementos intempestivos en la renta no pactados previamente.
  • Disputas corrientes entre vecinos (ruidos molestos, mascotas, incorporación eventual de invitados, uso de la vivienda como establecimiento laboral, etc.).

Todos estos inconvenientes, por mínimos o fáciles de resolver que te parezcan, pueden resultar en un dolor de cabeza para ambos, pero especialmente para ti porque estamos hablando de una vivienda que no te pertenece y que es el lugar en el que vives.

Dos extraños son

Si has llegado a ese alquiler sin recomendación o conocimiento previo del propietario, debes comprender las dificultades que pueden darse por el solo hecho de ser tú y el arrendador dos perfectos desconocidos. Así, hemos comprobado algunas de las complejidades en los pros y contras de alquilar por dueño directo.

Como consejo sano, te recomendamos fervientemente que (si tu intención es pasar una estadía libre de complicaciones en tu piso habitual de alquiler) procures consultar una agencia inmobiliaria y tomar los recaudos de un arrendamiento que cumpla con todas las pautas y regulaciones de la ley. Si en cambio, finalmente decides alquilar de forma particular, pues infórmate en todo lo que esté a tu alcance.

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En las distintas ramas de este gran árbol que es el sector inmobiliario, el arrendamiento enfocado a los jóvenes estudiantes ocupa en España un lugar de suma importancia. Muchos particulares, han decidido y deciden incorporarse al mercado de los bienes raíces, disponiendo un piso vacío de su pertenencia a este negocio específico. Saber cómo hacerlo no es una tarea sencilla. Entre sus múltiples aspectos de cuidado, encontramos elemental conocer al detalle todos los secretos que conlleva el equipar un piso para estudiantes. En este artículo de Oi Real Estate, veremos qué hacer y qué no en estos casos.

Propietarios siempre responsables

Los propietarios de pisos vacíos ubicados en las cercanías de los polos universitarios, han encontrado en el alquiler para estudiantes un ingreso interesante, seguro y de buena rotación de cara al mercado. Esto es un hecho. No obstante, las distintas modalidades que este sistema de arrendación implica, los obliga a cumplir con una serie de obligaciones básicas.

Si estás pensando en ofrecer una vivienda vacía en el formato del alquiler dirigido a estudiantes universitarios, debes conocer que esto no significa simplemente publicarlo como tal y dejarlo librado al azar. La vivienda universitaria posee una cantidad nutrida de modalidades y cada una debe ser atendida minuciosamente. Cada inicio de curso anual viene acompañada de denuncias y acusaciones a los arrendadores, aludiendo mal estado de las propiedades, falta de mantenimiento y un irregular funcionamiento de sus servicios básicos.

Debes considerar ser un propietario siempre y cada vez más responsable, ya que dispones de un valor incalculable, y considerado entre los de mejor circulación en el sector inmobiliario. De hecho, su arrendación casi asegurada año tras año es uno de los principales motivos por los cuales muchos dueños se inclinan a esta modalidad de arrendación y no a la de vivienda habitual estándar. ¿Te consideras un futuro propietario responsable? ¡Adelante, entonces!

El alquiler para estudiantes como negocio

Sigamos abordando el concepto de manejar el servicio que vas a ofrecer, de forma responsable. Es vital comprender que los padres de los estudiantes que van a alojarse en tu piso, estarán atentos a que no les falte nada de lo que prometes. Los problemas no encuentran su foco en las principales ciudades y polos universitarios, como Madrid o Barcelona. Sí podemos encontrarlos con mayor frecuencia en las comunidades autónomas más alejadas, o con menor capacidad de llamar la atención.

“El negocio” del alquiler para estudiantes se ha volcado casi definitivamente a las grandes urbes, por lo que la oferta en ciudades como por ejemplo Santiago de Compostela ha decaído singularmente. Sin embargo, esto no es motivo para que los universitarios se encuentren con viviendas en pésimo estado, al borde de no ser habitables. Equipar un piso para estudiantes de forma inteligente y servicial, puede ser compensado perfectamente por la contraprestación que recibirás y que deberías volcar en inversión constante. Por otro lado, que tus inquilinos se sientan cómodos en su estadía será indispensable para prevalecer en este circuito inmobiliario competitivo, en el que el boca en boca es uno de los principales impulsores.

Cómo equipar un piso para estudiantes

Además de estar atento a que el piso que vas a arrendar se encuentre en óptimas condiciones edilicias, energéticas y de habitabilidad en general, debes saber cómo equiparlo. Verás que esto no significará una inversión multimillonaria, ni mucho menos. Bastará con realizar un pequeño estudio de campo acerca de qué es lo que hace sentir cómodos a los estudiantes, en sus actividades diarias académicas y ociosas.

Estancias diáfanas y abiertas a la luz natural

El hecho de que una estadía sea temporal no implica que una persona esté obligada a soportar incomodidades. Un factor clave en el servicio de confort es elegir correctamente el mobiliario ideal para tu piso. En este sentido, es aconsejable seleccionar muebles de aspecto moderno, juvenil, y de tonalidad neutra. Este concepto, debe ser empleado también en la decoración y pintura en muros, pisos y cielorrasos de cada habitación.

Personalizar las estancias de acuerdo a los géneros, hoy día es una opción (además de contraproducente a tus intereses económicos) de lo más demodé. Los colores neutros y claros, sumados a espacios comunes abiertos y luminosos, harán de tu piso un escenario irresistible para cualquier universitario.

Salones con elementos que transmitan confort

Procura conseguir el sofá más cómodo y de mayor cantidad de plazas como sea posible. No repares en gastos en este sentido. En general, los horarios de los estudiantes son cruzados y convergerán poco en los espacios comunes. No obstante, el sofá será utilizado impiadosamente y a toda hora. Por tanto, invertir en un mobiliario excelente en calidad y confort ocasionará un primer golpe de vista positivo y hará que no debas estar reponiéndolo permanentemente.

Si está en tus posibilidades (y dependiendo por supuesto de los metros cuadrados disponibles del salón), asegúrate de proveer al living de un juego de sillones individuales, también de máxima comodidad; además de mesa y sillas de similares características.

Electrodomésticos y tecnología a la orden del día

Una TV de al menos 42 pulgadas, un móvil común a disposición de los inquilinos, cafetera, pava eléctrica, refrigerador. Son electrodomésticos clave e infaltables a la hora de equipar un piso para estudiantes. Si las habitaciones son individuales, ten en cuenta que muchos estudiantes prefieren instalar allí sus propios aparatos. Procura que los cuartos cuenten con una pequeña cómoda, o un mueble que sirva a las veces de mini-mesada.

A su vez y como elemento destacado, contrata el servicio de internet más potente a tu alcance. Un universitario puede soportar pasar unas horas sin energía eléctrica, pero de ninguna manera te perdonará cortes regulares de internet. Te lo hará saber enseguida y permanentemente. Evita problemas por pequeñeces como el coste del abono.

Por otro lado, una vivienda de alquiler estudiantil debería contar con los elementos básicos de limpieza. Entre las cláusulas en el contrato de arrendación podrás fijar si el inquilino se encargará de mantener la higiene integral del piso, pero debes mantener a siempre a disposición los implementos necesarios.

El seguro ideal

Por último, no olvides contratar el seguro específico que cubra eventuales accidentes y probables contratiempos como consecuencia de accidentes edilicios. Recurre a tu agencia inmobiliaria o a tu agente de confianza, si dudas al respecto. Ellos te orientarán hacia la compañía indicada.

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Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

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Trucos, soluciones rápidas a las dificultades económicas… La magia no existe en el sector inmobiliario, ni en ningún otro. Sí hay distintas estrategias para hacer más rentables nuestros ingresos. Sin embargo, vivir de alquiler implica que una buena parte del salario se diluya en la renta mensual. Conseguir ahorrar (en menor o mayor medida) es lo que muchos buscan y encuentran solamente desde una organización metódica. En este artículo de Oi Real Estate veremos cómo ahorrar viviendo de alquiler.

Mi dinero ¿vale poco?

El desánimo es un sentimiento común a los inquilinos a la hora de cobrar su sueldo y abonar la cuota mensual de alquiler. Además, existen muchos otros gastos a considerar. “Mi dinero vale poco” se transforma en un fantasma que puede llevar a los arrendatarios a un círculo vicioso del que tal vez no logren salir. Todos aspiramos a adquirir en algún momento una vivienda propia, pero el ahorrar muchas veces queda relegado exclusivamente a la incidencia de nuestros gastos cotidianos.

Estos factores privativos al ahorro, están ralentizando la edad de emancipación media y prolongando a través de los años las conformaciones de nuevas familias. Seguramente, hacia finales de década, los relevamientos demográficos ofrezcan resultados sorprendentes, en España y en todo el mundo. La denominada “independencia lenta” es una problemática que atañe a la economía mundial. Para contrarrestar la situación común de la vivienda propia inalcanzable, es bueno considerar una serie de mecanismos que te permitan saber cuál es tu posición en el mercado y cuál es tu capacidad de ahorro real.

Conocer puntualmente el porcentaje que destinas a tu alquiler

Esta es una medida básica, es verdad. Pero no por ello deja de ser clave para saber si puedes ahorrar y cuánto. A partir de conocer específicamente el porcentual de tu desembolso en arrendamiento, identificarás tu rol en el mercado inmobiliario. Aunque te resulte difícil de creer, muchos no hacen ese cálculo y en simultáneo se quejan de no tener capacidad de ahorro, cuando en realidad no es del todo así.

Está previsto que un arrendatario no debería volcar más del 40% de sus ingresos totales a la cuota de alquiler. Esto vale también para una familia. Suma los ingresos familiares destinados a ello y resuelve el cálculo. Si dichos ingresos se encuentran por debajo de ese porcentaje, pues considera si está en las posibilidades de tu familia ahorrar esos puntos de diferencia respecto al 40%. Si en cambio destinas más de ese índice en tus entradas a tu contrato de alquiler, pues lo conveniente será hacer un esfuerzo más con tal de disminuirlo.

En pos de ello, te recomendamos seguir una serie de tips que contribuirán a disminuir tus gastos fijos y ahorrar viviendo de alquiler. ¿Es posible? Pues verás que sí:

¿Te encargas personalmente de los arreglos?

El mantenimiento de una vivienda alquilada no será mucho menor al comparado con una vivienda propia. En tu contrato estarán especificados tus derechos y obligaciones como arrendatario. Entre ellos, deberás solucionar algunos problemas de orden estructural como consecuencia del uso o el consumo, propio de la “habitabilidad”. Considera efectuar todos los arreglos que puedas por tus propios medios.

Sendos tutoriales, a través de videos, pueden llevarte a ahorrar una buena parte de gastos innecesarios. Reparar una grifería externa, una cerradura rota, cambiar un accesorio, pintar o solucionar un problema de filtración, son solo algunos de muchos ejemplos. Recuerda que en algunos casos, podrás solicitar un resarcimiento en la cuota por refacciones de las que debe hacerse cargo el propietario.

¿Te consideras un ahorrista energético?

A la hora de buscar tu casa para alquilar… ¿Consideras el aspecto ambiental? Habitar una vivienda luminosa inferirá directamente en tus gastos en energía. Procura enfocarte en hallar una propiedad que solo requiera de iluminación artificial en los momentos indicados y no durante toda la jornada. Acaso encuentres que este tipo de propiedades -por cierto más “ecológicas” que las viviendas con poco acceso lumínico natural- exijan un alquiler menos asequible que otras. Te aseguramos que eso está directamente relacionado a este aspecto. Seguramente los pocos euros excedentes que gastes en cuota mensual compensarán de sobremanera tu desembolso en energía y te ayudarán a ahorrar viviendo de alquiler.

Si por el contrario tu piso necesita luz interna permanente, asegúrate de que las bombillas y demás elementos de iluminación sean de bajo consumo. Utilizar las bombillas de iluminación LED, no solamente hará que ahorres en energía, sino que además contribuirás a la protección del medioambiente y encontrarás en ellas una mayor durabilidad que en las convencionales. En el caso de la calefacción, procura que las ventanas y puertas no posean aperturas en falso. Instala burletes o demás elementos aislantes que contribuyan a la conservación del calor en épocas invernales, o de bajas temperaturas.

Conviértete en roomie: comparte piso

Si no estás en pareja, o lo estás pero no compartes piso con ella, convertirse en roomie es un buen método para ahorrar parte del dinero desembolsado en alquiler. Un roomie es por definición un compañero de cuarto y viene del término inglés “roommate” que acaso lo describa de forma más correcta.

Dividir el alquiler es exactamente partir tu cuota mensual de arrendación a la mitad. Seguramente la primera idea de habitar espacios comunes no te cause mucha gracia. Pero, si lo piensas bien, encontrarás muchos más beneficios (económicos y por qué no otros) que factores perjudiciales en este sentido. Todo está en saber elegir bien a tu compañero o compañera de vivienda.

Regula tus gastos en alimentación

¿Consideraste también el disminuir tus gastos en alimentos? Está considerado que cocinando tu propia comida puedes llegar a ahorrar entre un 60% y un 70% de lo que gastas consumiendo comidas preparadas. Planifica tus propias viandas y elimina gastos innecesarios. En una buena planificación alimentaria, encontrarás además una excelente posibilidad para llevar tu dieta a un camino más saludable.

Utiliza aplicaciones que controlen tus gastos diarios y mensuales

Una aplicación no te dirá cuándo gastar y cuándo no. Pero sí existe una infinidad de aplicaciones que pueden tenerte al tanto de tus gastos y de forma exhaustiva. Todo lo que tienes que hacer es ingresarlos. Apps como “Gastos diarios 3”, de uso gratuito, lograrán ejercer como un asesor y gestor de gastos diarios, al punto de organizarte en una evaluación semanal o mensual.

Tal vez te resulte tedioso o cuesta arriba tener que ingresar cada gasto que entre o salga de tu billetera, pero verás que con el tiempo se convertirá en un ejercicio virtuoso.

Como ves, hay muchas maneras de ahorrar viviendo de alquiler. Estas son solo algunas. Tú ¿tienes las tuyas? ¡Te leemos en los comentarios!

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El servicio de energía eléctrica, cuenta desde Junio de 2021 con una nueva tarifa, denominada 2.0TD. Con esta nueva modalidad, las consultas sobre quién paga el servicio de luz se han incrementado sustancialmente, en blogs y agencias inmobiliarias. ¿Es el propietario, o el inclino quien debe encargarse de abonar este suministro? En este artículo de Oi Real Estate, resolveremos una de las dudas más frecuentes en el sector inmobiliario y te contaremos los detalles de la tarifa 2.0TD.

Un nuevo sistema tarifario

El flamante sistema tarifario en España, implementado desde mediados de este año, incluye cambios radicales en la medición al consumo de la luz eléctrica. Con él, tanto asesores como agentes inmobiliarios han debido ponerse al día respecto a los nuevos parámetros de medición y pago. Propietarios e inquilinos, se muestran dudosos acerca de las novedades, horarios, costes y períodos de facturación. Pero sobre todo, han reflotado un viejo interrogante acerca de quién paga el servicio de luz.

La tarifa 2.0TD

Comencemos por comprender qué es la nueva tarifa de luz 2.0TD. Se trata ni más ni menos que de la unificación de las tarifas de acceso 2.0 y 2.1. Esta variación, se anunció públicamente a través del Boletín Oficial del Estado, en su Circular de Disposiciones Generales emitida por la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) con fecha del 24 de Enero del año 2020. Este cambio de modalidad, fue postergada desde aquel entonces hasta el 1 de Junio de 2021, por la pandemia COVID 19 y la consiguiente crisis sanitaria.

La nueva tarifa 2.0TD, se aplica a cada punto de suministro cuya potencia contratada alcance los 15 kilowatios. Así, las viejas tarifas 2.0 y 2.1 (su discriminación tarifaria horaria -evaluada en dos o tres períodos- y su precio regular) pasan a denominarse 2.0TD. Revisando tu nueva factura, verás los cambios en esa discriminación horaria y otros flamantes apartados en sus nomenclaturas.

¿Cuáles son esos cambios?

Veamos las tres variaciones más importantes en esta nueva modalidad:

1. Dos niveles de potencia eléctrica

Uno de los cambios que trae la facturación 2.0TD es la posibilidad del cliente anterior 2.0 y 2.1 de contratar dos niveles de potencia: uno para el denominado “período valle” y el otro para el “período de punta”.

2. Triple discriminación horaria

Es el fin de la era de las tarifas con precio fijo o estable. Todos aquellos clientes quienes contratan energía eléctrica doméstica de hasta 15 kilowatios, dispondrán de una tarifa con triple discriminación horaria. Esto quiere decir que obligatoriamente, su consumo eléctrico será medido de distinta forma diaria durante tres períodos horarios diarios. Esas franjas horarias son:

  1. Punta
  2. Valle
  3. Supervalle (más económica en costes de peaje de acceso y energía consumida)

De esta forma, se ha recomendado a quienes hayan contado con tarifa estable o fija, concentrar el uso mayoritario de sus consumos eléctricos según la conveniencia horaria. ¿Podrás destinar tu consumo más importante al horario de menor coste de medición?

3. Un solo peaje de acceso

En la actualidad, los peajes abarcan la tarifa 2.0TD, contra los puntos de suministros domésticos anteriores que disponían de hasta 6 peajes de acceso, como eran los 2.0A, 2.0DHA, 2.0DHS, 2.1A, 2.1DHA y 2.1DHS.

La reacción de propietarios e inquilinos

La implementación de la tarifa 2.0TD como nuevo sistema de medición del consumo eléctrico, han causado revuelo entre dueños de propiedades e inquilinos. Por supuesto, nadie quiere pagar los servicios lo más caro posibles. Como consecuencia, y antes de tener que sentarse a interpretar los datos acerca de las mediciones, franjas horarias, etc. muchos han decidido esclarecer si son ellos quienes deben pagar el servicio de luz, o los otros.

Así, se repitieron consultas similares a “soy inquilino ¿debo tener la titularidad del servicio de luz?”, “soy propietario ¿estoy obligado legalmente abonar las tarifas?” o “¿Quién paga el servicio de luz?”. En el fondo, todas requieren la misma y simple respuesta. Y llegaremos a ella aquí.

¿Qué dice la Ley?

Los contratos de alquiler suelen estar compuestos por varias páginas. Lejos de ser una sin razón burocrática, es fundamental que en ellas se detallen responsabilidades y obligaciones de las partes. Sobre todo respecto a quién debe responsabilizarse por arreglos, titularidades o abono de suministros. ¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos en referencia a quién debe pagar la energía eléctrica?

“Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario”

Artículo 20.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Si recordamos que “arrendatario” es toda aquella persona que toma o posee una cosa en “arrendamiento”, entonces el “arrendatario” es el inquilino.

La ambigüedad de los contratos de alquiler

Sin embargo, contra lo que pudiera imaginarse, los contratos de alquiler pueden implicar ciertas excepciones, siempre y cuando estén escritas detallada y legiblemente en su redacción. Lo que un inquilino firme en un contrato, conlleva un común acuerdo entre él y el propietario de la vivienda.

Por ello, recomendamos que propietarios e inquilinos conozcan al pie de la letra las características del contrato que los mantiene en un vínculo comercial. Es frecuente y válido que ante dudas similares, un inquilino se fie por lo que dice la ley. Sin embargo, yendo al contrato también suele constatarse su aprobación previa y acordada, ante un hecho puntual prohibido por un artículo.

La titularidad

¿Quién debe ser el titular de la luz? Las agencias y agentes, recomiendan a sus clientes (los propietarios) minimizar el margen de probables conflictos con sus inquilinos. Para ello, es conveniente el traspaso de la titularidad de la luz y de todo suministro medido con contadores individuales a nombre de quien esté ocupando la propiedad durante el lapso estipulado en el contrato.

De este modo, las facturas llegarán a nombre del arrendatario. Este deberá responder por problemas de impago, u otras averías, así como encargarse de las pequeñas reparaciones por uso o desgaste de aparatos, etc. A la hora de abandonar la vivienda como estipula el contrato de alquiler, o en cualquier otro  momento, el inquilino deberá re traspasar su titularidad al dueño de la propiedad, o directamente al nuevo arrendatario en caso de que ya hubiera uno, listo para ocuparla.

¿Quién paga el servicio de luz?

Repasando. Como dice la Ley, es el inquilino quien debe responsabilizarse por el pago de la luz. A pesar de ello, todo contrato es un mundo. Y en él, muchas excepciones pueden cambiar parte del uso normal o corriente de lo estipulado legalmente. Leer el contrato y respetar el acuerdo firmado es una obligación para propietarios e inquilinos.

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