Tras la pinchadura de la burbuja inmobiliaria estadounidense de finales de la primera década de siglo, el real estate supo recuperarse como nunca en su historia. Sin embargo, durante los últimos años, el mercado español se vio obligado a enfrentar cuatro factores que perjudicaron especialmente al sector y particularmente al avocado al alquiler de propiedades. En este orden: la irrupción de la pandemia; las medidas restrictivas a la movilidad; la crisis económica como consecuencia directa de los dos primeros y (tras un repunte record) la invasión rusa a Ucrania, persistente. Los expertos prometen que la comparativa interanual 2022 / 2023 será de un alivio relativo aunque el panorama sea ciertamente incierto. A modo de base… ¿Qué nos mostraron los índices más recientes respecto al alquiler social vs. alquiler turístico? En este artículo de Oi Real Estate veremos la situación de España en la Unión Europea y también puertas adentro. ¿Nos acompañas?
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El alquiler turístico hoy
Los países conformantes de la Unión Europea, destacan desde siempre por su nutrido mercado de alquiler turístico. Tanto sus principales localidades costeras, como las ciudades capitales, disponen de un aparato inmobiliario específicamente diseñado para el mundo vacacional veraniego e invernal. Millones de turistas cruzan el mundo anualmente para visitar sus más destacadas metrópolis. La pandemia puso un freno brutal, que incluyó el verano europeo 2020 de su comienzo a su fin, en índices históricos negativos sin precedentes.
La nula y luego escasa oferta de alquiler turístico en España (2020 y 2021, cronológicamente) han resultado letales para la economía de los propietarios y las agencias. Sin embargo y contra lo que podría imaginarse, el efecto pandemia no ha sido del todo resolutivo, pese al estancamiento. Los índices (tal como veremos más adelante) continúan señalando que España mantiene más viviendas ofrecidas en arrendamiento turístico, que viviendas del orden público enfocadas al alquiler social.
Alquiler volcado al turismo
Los más recientes índices publicados por el Instituto Nacional de Estadística, son elocuentes. En el orden del alquiler vacacional, en agosto del año 2021 se registraban 321.000 propiedades ofrecidas en arrendación; como contrapunto, en el mes de febrero del año 2022 se produjo un retroceso de más de un 8%, en una caída que descendió hasta los 294.000 registrados.
Esto representa un número inquietante: 27.000 viviendas fuera del registro en una comparativa menor a la interanual, y destinadas exclusivamente al alquiler vacacional. Con todo, y teniendo en cuenta estas cifras significativas, el arrendamiento turístico subsiste sobre la cantidad de viviendas públicas orientadas al alquiler del tipo asequible.
Alquiler social vs. alquiler turístico
El Observatorio de Vivienda y Suelo, publicó también los resultados de sus estudios habituales, recurridos más que nunca dada la crisis por la pandemia COVID. Estos análisis ofrecen que la vivienda en alquiler denominada “social” (esto es asequible y contemplativa de los sectores más débiles y golpeados económicamente) se mantuvo durante 2021 en 290.000 propiedades arrendadas con ese fin.
Sin embargo, existen disparidades entre las distintas Comunidades Autónomas que llaman poderosamente la atención y reflejan los distintos costes de la vida en la España actual. Veamos algunas de esas Comunidades a modo de ejemplo.
Comunidades con más pisos sociales que turísticos:
- Extremadura. Cuenta con 1.061 pisos turísticos, contra 13.551 pisos públicos en alquiler.
- País Vasco. Dispone de 4.016 pisos vacacionales, contra 30.247 pisos sociales arrendados.
- Madrid. Ofrece 17.802 pisos turísticos, contra 28.624 de pisos en arrendación asequible.
Regiones con más pisos vacacionales que sociales:
- Cataluña. Ofrece 54.646 pisos turísticos, contra 28.624 pisos en arrendación asequible.
- Comunidad Valenciana. Dispone de 49.757 pisos vacacionales, contra 11.316 pisos sociales arrendados.
- Baleares. Dispone de 27.703 pisos turísticos, contra 1.669 pisos públicos en alquiler.
Comunidades con pisos turísticos y sociales en equidad:
- Andalucía. Ofrece 61.574 pisos vacacionales, contra 64.886 sociales disponibles en alquiler. Si bien la diferencia es de 3.312 pisos a favor de los turísticos, esta Comunidad Autónoma destaca por ser la que mayor volumen de ambas clases ofrece.
- Castilla y León. Dispone de 5.403 viviendas turísticas, contra 5.919 asequibles.
- Navarra. Brinda 993 pisos vacacionales, contra 990 sociales.
Fuentes: Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana / Instituto Nacional de Estadística
Alquiler social y turístico en la Comunidad Europea
España no logra posicionarse entre las primeras naciones orientadas en su balance a un perfil social. Por el contrario, permanece desde siempre en una posición rezagada al respecto. La plaza total de vivienda en España solventada en parte por el Gobierno o sus Comunidades, se compone de más de 452.000 propiedades. Esto representa un 2.5% del total de las propiedades vigentes.
Según cifras del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, en la comparativa a la Unión Europea, vemos que el promedio de las viviendas sociales sobre el total de las propiedades vigentes oscila al 9%. Ese 2.5%, ubica a España a la par de países como Portugal, Eslovaquia o Bulgaria (con un 2%, 3% y 2.5% de viviendas sociales respectivamente).
Países que avalan la vivienda social en Europa
Dijimos que España permanece por debajo de los 6 puntos porcentuales respecto a la media Europea del 9% en las viviendas destinadas al alquiler social, durante el último año. A la cabeza de ese listado, encontraremos a Países Bajos con un 30%, Austria con un 24%, Dinamarca con un 21% y Suecia con el 19% del total de sus propiedades destinadas a alquileres asequibles, orientados a quienes se encuentran casi fuera del sistema.
Si revisamos los números duros, no comparados, veremos otros resultados. Así, Francia es el país de la Unión Europea con más viviendas sociales (con un aproximado al 4.690.000), Reino Unido (4.627.400), Países Bajos (2.081.850) y Alemania (1.439.860).
Alquiler social vs. alquiler turístico en España
Vemos entonces que España mantiene su auge en viviendas para uso turístico temporal, a pesar de la mala pasada jugada por la pandemia COVID y la conducta cauta de los inversores como resultado de la invasión Rusa a Ucrania. De todos modos, las regulaciones entre Comunidades apuntan a que cada cual atienda y dosifique la disponibilidad de las propiedades asequibles según sus necesidades.
De esta manera, distintos factores incidirán acordes a cada Comunidad Autónoma. Entre ellos, densidad poblacional, dificultades en acceso al trabajo, ubicación geográfica, rango etario de la población, coste de vida. El problema de la vivienda para arrendamiento social y el alquiler turístico ha logrado tocar por igual a distintos sectores de una misma sociedad.
Hemos visto algunos detalles acerca del alquiler social vs. alquiler turístico en gran parte de Europa. Y tú, como agente inmobiliario… ¿Cuánto tiempo crees que demorará el mundo inmobiliario en retomar su curso normal? Nos encantaría leerte en nuestra bandeja de comentarios al pie del artículo.
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