¿Estás pensando en vender tu propiedad a pesar de que se encuentra alquilada? Ya sea para obtener un mayor beneficio o un problema menos, es una decisión bastante recurrente por parte de los propietarios. ¿Se puede vender un piso aunque haya un inquilino viviendo en él actualmente? ¿Cuáles son las ventajas y las desventajas de seguir este camino? En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto.
En primer lugar, sí, es posible vender un inmueble a pesar de que se encuentre alquilado y aún reste tiempo para finalizar el contrato correspondiente. No solo es una práctica más habitual de lo que parece, sino que también está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, a la hora de llevar a cabo una operación de este tipo, es importante tener en cuenta varias cuestiones que en una compraventa tradicional no interceden.
En este artículo encontrarás:
Inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad
Antes que nada, cabe destacar que la situación puede cambiar radicalmente si el arrendador y el arrendatario han inscripto el contrato de alquiler en el Registro Público de la Propiedad. Al no ser obligatorio, en la práctica, es muy poco común. Sin embargo, existen muchos casos en los cuales ambas partes realizan esta formalización para resguardarse y obtener mayor seguridad jurídica. Te contamos qué ocurre en ambos casos, cuando el contrato está registrado y cuando no lo está.
¿Qué ocurre cuando el contrato está inscripto en el Registro de la Propiedad?
En este caso, el inquilino se encuentra en pleno derecho de continuar habitando el inmueble hasta que finalice el contrato de alquiler. Por lo tanto, no puede ser desalojado, aún así la vivienda pase a manos de otro dueño. Es decir, la venta puede llevarse a cabo tranquilamente, pero el comprador no podrá ocupar la propiedad hasta que termine el contrato de arrendamiento vigente.
Cuando el panorama es este, hay dos opciones posibles:
- Si no existe una urgencia de vender el inmueble, es mejor esperar a que el contrato de alquiler venza. Una vez finalizado, se podrá vender sin problemas a un tercero.
- También, es posible vender el piso a una persona que no esté buscando vivir en él. Por ejemplo, a un extranjero que sólo quiera obtener rentabilidad o a una empresa o negocio que sólo quiera invertir en vivienda. Para ellos, la existencia de un inquilino no significará un problema, sino que hará de la compra una inversión todavía más rentable.
¿Qué ocurre cuando no está registrado?
Cuando el contrato de arrendamiento no se encuentra inscripto en el Registro de la Propiedad, es posible vender la propiedad a un tercero. Al respecto, la Ley de Arrendamientos Urbanos, remitiéndose al artículo 1.571 del Código Civil, establece que “el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta”. De esta manera, el inquilino tendrá un plazo máximo de tres meses para abandonar la vivienda apenas el propietario le informe acerca de la venta.
Es decir, que una vez concretada la compraventa inmobiliaria, el nuevo dueño podrá dar por finalizado el contrato de arrendamiento. Esto puede ser diferente en caso de que el flamante propietario incluya una cláusula específica que lo impida, por ejemplo, si su intención es permitir que el inquilino siga ocupando el piso para obtener una renta.
Obligaciones del propietario al vender un piso con inquilino
Aún así el contrato de alquiler no se encuentre inscripto en el Registro de la Propiedad y haya vía libre para la venta, es importante mencionar que el propietario debe cumplir con algunas obligaciones.
Antes de dar cualquier paso a fines de vender el piso, es imprescindible que el dueño comunique y deje en claro sus intenciones al inquilino. Esto debe hacerlo a través de un instrumento de comunicación escrito y fehaciente, como un burofax con acuse de contenido, que debe incluir lo siguiente:
- La explicitación de su intención de vender el inmueble.
- El precio de venta que fijó para la propiedad.
- La fecha que tiene prevista para lanzar el piso a la venta.
- Las condiciones de venta y demás información pertinente.
Derechos del inquilino
Incluso teniendo en cuenta que es posible vender la propiedad sin que haya finalizado el contrato de arrendamiento, hay que mencionar que el inquilino tiene derecho preferente para adquirirla. A este se le llama, justamente, Derecho de Adquisición Preferente.
¿Qué significa esto? Que en caso de que el arrendatario desee comprar el piso, está en su derecho de hacerlo por encima de cualquier otro posible comprador. Es por eso que es tan importante que el propietario le informe acerca de las condiciones de venta para que pueda tomar una decisión al respecto.
¿Qué ocurre cuando al vender el piso el inquilino elige comprarlo?
Si el inquilino desea comprar la vivienda, puede significar un beneficio para el dueño, ya que, puede ser la vía más rápida para vender el inmueble. Será el propietario, de todas formas, quien determine las condiciones de venta.
Si el arrendatario realiza una oferta que se encuentra por debajo del precio notificado, el dueño no está obligado a aceptarlo, ya que, la otra parte no estaría aceptando los términos de la venta. En caso de que el inquilino no brinde respuesta en un lapso de 30 días, se da por sentado que ha rechazado la oferta y que el semáforo está en verde para empezar a buscar otro comprador.
Aún así el inquilino haya aceptado la oferta y el precio estipulado, si no efectúa la compra del inmueble en un lapso de 180 días, también se abre la posibilidad de vender a un tercero.
Ventajas y desventajas de vender un piso con inquilino
Antes de tomar una decisión al respecto, puede ser útil poner en la balanza cuáles son los pros y los contras de vender un piso con inquilino:
Ventajas
- El propietario puede seguir obteniendo una renta mensual mientras lleva a cabo el proceso de venta.
- En caso de que no exista la posibilidad de desalojar al inquilino por haber registrado el contrato de arrendamiento, existen inversores pequeños y medianos que buscan adquirir pisos alquilados.
- También está la posibilidad que mencionamos, de que el arrendatario acepte las condiciones y desee comprar la vivienda.
Desventajas
- Los compradores de viviendas alquiladas no suelen buscarlas a través de los canales tradicionales, por lo tanto, será más difícil que lleguen a enterarse de la venta.
- El propietario tiene la obligación de informar al inquilino antes de iniciar la venta y tiene que cumplir con los plazos establecidos por la ley.
- La promoción de una vivienda que se encuentra alquilada cuenta con ciertas limitaciones: es necesario acordar con el arrendatario detalles como el arreglo del piso, la toma de fotos para la promoción, las visitas de los interesados, etc.
Como mencionamos antes, vender un piso con inquilino conlleva más dificultades que vender uno que se encuentra deshabitado. Si el arrendatario decide adquirir la propiedad, gozando de su Derecho de Adquisición Preferente, puede significar menos complicaciones para ambos. Sin embargo, esto no siempre es posible, pero ahora que conoces qué factores es importante tener en cuenta, es posible que te encuentres más preparado para llevar a cabo esta operación sin mayores complicaciones y sin generar mayores molestias al inquilino.
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