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El servicio de energía eléctrica, cuenta desde Junio de 2021 con una nueva tarifa, denominada 2.0TD. Con esta nueva modalidad, las consultas sobre quién paga el servicio de luz se han incrementado sustancialmente, en blogs y agencias inmobiliarias. ¿Es el propietario, o el inclino quien debe encargarse de abonar este suministro? En este artículo de Oi Real Estate, resolveremos una de las dudas más frecuentes en el sector inmobiliario y te contaremos los detalles de la tarifa 2.0TD.

Un nuevo sistema tarifario

El flamante sistema tarifario en España, implementado desde mediados de este año, incluye cambios radicales en la medición al consumo de la luz eléctrica. Con él, tanto asesores como agentes inmobiliarios han debido ponerse al día respecto a los nuevos parámetros de medición y pago. Propietarios e inquilinos, se muestran dudosos acerca de las novedades, horarios, costes y períodos de facturación. Pero sobre todo, han reflotado un viejo interrogante acerca de quién paga el servicio de luz.

La tarifa 2.0TD

Comencemos por comprender qué es la nueva tarifa de luz 2.0TD. Se trata ni más ni menos que de la unificación de las tarifas de acceso 2.0 y 2.1. Esta variación, se anunció públicamente a través del Boletín Oficial del Estado, en su Circular de Disposiciones Generales emitida por la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) con fecha del 24 de Enero del año 2020. Este cambio de modalidad, fue postergada desde aquel entonces hasta el 1 de Junio de 2021, por la pandemia COVID 19 y la consiguiente crisis sanitaria.

La nueva tarifa 2.0TD, se aplica a cada punto de suministro cuya potencia contratada alcance los 15 kilowatios. Así, las viejas tarifas 2.0 y 2.1 (su discriminación tarifaria horaria -evaluada en dos o tres períodos- y su precio regular) pasan a denominarse 2.0TD. Revisando tu nueva factura, verás los cambios en esa discriminación horaria y otros flamantes apartados en sus nomenclaturas.

¿Cuáles son esos cambios?

Veamos las tres variaciones más importantes en esta nueva modalidad:

1. Dos niveles de potencia eléctrica

Uno de los cambios que trae la facturación 2.0TD es la posibilidad del cliente anterior 2.0 y 2.1 de contratar dos niveles de potencia: uno para el denominado “período valle” y el otro para el “período de punta”.

2. Triple discriminación horaria

Es el fin de la era de las tarifas con precio fijo o estable. Todos aquellos clientes quienes contratan energía eléctrica doméstica de hasta 15 kilowatios, dispondrán de una tarifa con triple discriminación horaria. Esto quiere decir que obligatoriamente, su consumo eléctrico será medido de distinta forma diaria durante tres períodos horarios diarios. Esas franjas horarias son:

  1. Punta
  2. Valle
  3. Supervalle (más económica en costes de peaje de acceso y energía consumida)

De esta forma, se ha recomendado a quienes hayan contado con tarifa estable o fija, concentrar el uso mayoritario de sus consumos eléctricos según la conveniencia horaria. ¿Podrás destinar tu consumo más importante al horario de menor coste de medición?

3. Un solo peaje de acceso

En la actualidad, los peajes abarcan la tarifa 2.0TD, contra los puntos de suministros domésticos anteriores que disponían de hasta 6 peajes de acceso, como eran los 2.0A, 2.0DHA, 2.0DHS, 2.1A, 2.1DHA y 2.1DHS.

La reacción de propietarios e inquilinos

La implementación de la tarifa 2.0TD como nuevo sistema de medición del consumo eléctrico, han causado revuelo entre dueños de propiedades e inquilinos. Por supuesto, nadie quiere pagar los servicios lo más caro posibles. Como consecuencia, y antes de tener que sentarse a interpretar los datos acerca de las mediciones, franjas horarias, etc. muchos han decidido esclarecer si son ellos quienes deben pagar el servicio de luz, o los otros.

Así, se repitieron consultas similares a “soy inquilino ¿debo tener la titularidad del servicio de luz?”, “soy propietario ¿estoy obligado legalmente abonar las tarifas?” o “¿Quién paga el servicio de luz?”. En el fondo, todas requieren la misma y simple respuesta. Y llegaremos a ella aquí.

¿Qué dice la Ley?

Los contratos de alquiler suelen estar compuestos por varias páginas. Lejos de ser una sin razón burocrática, es fundamental que en ellas se detallen responsabilidades y obligaciones de las partes. Sobre todo respecto a quién debe responsabilizarse por arreglos, titularidades o abono de suministros. ¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos en referencia a quién debe pagar la energía eléctrica?

“Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario”

Artículo 20.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Si recordamos que “arrendatario” es toda aquella persona que toma o posee una cosa en “arrendamiento”, entonces el “arrendatario” es el inquilino.

La ambigüedad de los contratos de alquiler

Sin embargo, contra lo que pudiera imaginarse, los contratos de alquiler pueden implicar ciertas excepciones, siempre y cuando estén escritas detallada y legiblemente en su redacción. Lo que un inquilino firme en un contrato, conlleva un común acuerdo entre él y el propietario de la vivienda.

Por ello, recomendamos que propietarios e inquilinos conozcan al pie de la letra las características del contrato que los mantiene en un vínculo comercial. Es frecuente y válido que ante dudas similares, un inquilino se fie por lo que dice la ley. Sin embargo, yendo al contrato también suele constatarse su aprobación previa y acordada, ante un hecho puntual prohibido por un artículo.

La titularidad

¿Quién debe ser el titular de la luz? Las agencias y agentes, recomiendan a sus clientes (los propietarios) minimizar el margen de probables conflictos con sus inquilinos. Para ello, es conveniente el traspaso de la titularidad de la luz y de todo suministro medido con contadores individuales a nombre de quien esté ocupando la propiedad durante el lapso estipulado en el contrato.

De este modo, las facturas llegarán a nombre del arrendatario. Este deberá responder por problemas de impago, u otras averías, así como encargarse de las pequeñas reparaciones por uso o desgaste de aparatos, etc. A la hora de abandonar la vivienda como estipula el contrato de alquiler, o en cualquier otro  momento, el inquilino deberá re traspasar su titularidad al dueño de la propiedad, o directamente al nuevo arrendatario en caso de que ya hubiera uno, listo para ocuparla.

¿Quién paga el servicio de luz?

Repasando. Como dice la Ley, es el inquilino quien debe responsabilizarse por el pago de la luz. A pesar de ello, todo contrato es un mundo. Y en él, muchas excepciones pueden cambiar parte del uso normal o corriente de lo estipulado legalmente. Leer el contrato y respetar el acuerdo firmado es una obligación para propietarios e inquilinos.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Oi Real Estate

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La propiedad misma sobre un bien inmueble implica, desde un principio, la sujeción a ciertos gravámenes. ¿Qué ocurre cuando, aparte de ser titular de su vivienda, un propietario decide obtener un beneficio económico por ella? En este artículo te contamos todo lo que debes saber acerca de cómo tributa alquilar un piso en el IRPF.

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es aquel que grava de manera personal, progresiva y directa, precisamente, la renta que todas las personas físicas han obtenido en España en el transcurso del año. Si hablamos de operaciones inmobiliarias, la venta o la donación de un bien inmueble son las principales afectadas por este tributo. Sin embargo, el alquiler de vivienda también se ve sujeto a él, ya que implica un beneficio económico para el propietario.

Si eres titular de un inmueble y deseas alquilarlo, o bien ya lo estás haciendo, es muy probable que te preguntes: ¿Quiénes y cómo deben tributar en el IRPF por alquilar un piso? ¿Qué ingresos se tienen en cuenta? ¿Hay gastos que se puedan deducir? ¿Existen reducciones y/o bonificaciones? A continuación contestamos todas estas preguntas para que, al momento de preparar tu próxima declaración de la renta, no te queden dudas. ¡Sigue leyendo!

¿Qué prevé la ley en relación a cómo tributa alquilar un piso en el IRPF?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es aquella que regula el alquiler de bienes inmuebles y su utilización con fines distintos al de vivienda. Dicha normativa establece para los propietarios la obligatoriedad de depositar una fianza en el organismo que corresponda según cada Comunidad Autónoma. Esta exigencia tiene como objetivo que el inquilino pueda acceder a una deducción por alquiler de vivienda habitual.

Diferentes modalidades de alquiler que regula la ley

Los diferentes tipos de alquileres que regula la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) son:

  • Permanente, de vivienda habitual.
  • Por temporada.
  • Vacacional.
  • De locales destinados a actividades comerciales.

¿Quién debe tributar por alquilar un piso en el IRPF?

Quien debe declarar siempre en el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por alquilar un piso es su propietario. Cabe aclarar, de todas formas, qué ocurre en las siguientes situaciones particulares:

  • Copropiedad: cuando existe más de un propietario, cada uno de ellos deberá declarar en el IRPF por la parte que corresponda a su porcentaje de titularidad sobre el bien inmueble.
  • Usufructo: cuando hay un nudo propietario y un usufructuario de la vivienda, será este último quien deberá declarar en el IRPF los ingresos obtenidos por su alquiler de vivienda, ya que es él y no el nudo propietario quien puede decidir arrendar o no.
  • Alquiler de vivienda y garaje: cuando el propietario alquila una vivienda con garaje deberá declarar a la primera en el IRPF como inmueble arrendado. Al segundo, deberá nombrarlo  “arrendamiento como inmueble accesorio”.

¿Qué ingresos se tienen en cuenta?

Ahora bien, ¿qué deben declarar específicamente los propietarios en el IRPF por alquilar un piso? En definitiva, todos los ingresos que reciban. Es decir, que deben incluir:

  • Los montos especificados de cuotas de alquiler percibidas.
  • El importe de todos los bienes cedidos junto a la vivienda, como muebles y electrodomésticos. 
  • Las repercusiones de cualquier tipo hechas al inquilino por obras, servicios, tributos, etc.

En este sentido, cabe aclarar que los ingresos acordados con el inquilino deben declararse siempre, aún así este último no cumpla con el pago de las cuotas de alquiler en tiempo y forma. Sin embargo, ante lo injusto que puede significar esto, la ley permite deducir como “saldo de dudoso cobro” aquella parte impaga.

¿Qué gastos se pueden deducir?

Alquilar un piso implica para el propietario, también, una serie de gastos a afrontar. ¿Son contemplados por la normativa a la hora de declarar en el IRPF? Sí, son deducibles los siguientes gastos necesarios para la obtención de ingresos por alquiler:

  • Intereses y gastos de financiación por capitales invertidos en la adquisición y mejora de la vivienda. Entre ellos se encuentran los intereses por hipoteca.
  • Intereses y gastos de financiación por enseres cedidos con la vivienda. Entre ellos, los muebles o electrodomésticos.
  • Gastos de conservación y reparación de la vivienda, como pintura y diferentes arreglos a las instalaciones.
  • Impuestos y tasas que graven a la vivienda, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
  • Saldos de cobro dudoso.
  • Montos devengados por terceros en concepto de servicios personales, como ​gastos de administración, vigilancia, portería, cuotas de la comunidad de propietarios, etc.
  • Gastos por formalizar el alquiler o por la defensa jurídica de la vivienda.
  • Primas por contratos de seguros.
  • Cuotas por servicios y suministros, siempre y cuando sea el propietario quien los abone.
  • Gastos de amortización del inmueble.
  • Gastos de amortización de bienes muebles que poseen una vida útil mayor a un año y fueron cedidos con la vivienda, como electrodomésticos.

¿De qué se trata la reducción del 60% en el IRPF por alquilar un piso?

Teniendo en cuenta qué ingresos por alquiler son tenidos en cuenta a la hora de declarar en el IRPF y qué gastos son deducidos, es importante mencionar que existe una bonificación significativa para propietarios en estos casos. ¿De qué se trata? Una vez que se obtiene la diferencia entre estos ingresos y estos gastos, si el resultado arroja un rendimiento neto positivo, será posible para los arrendadores acceder a una reducción de un 60% en el pago del IRPF.

¿Qué cambios introduce la nueva Ley de Lucha contra el Fraude Fiscal?

Los beneficios respecto a cómo tributa alquilar un piso en el IRPF se ven afectados actualmente por la aprobación de una nueva reglamentación. Esta reducción del 60% en el IRPF para propietarios que alquilan su vivienda ha sido recientemente modificada tras la sanción y entrada en vigencia de la nueva Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal. Hasta el pasado 11 de julio, era posible acceder a la bonificación aún cuando no se incluyeran en la autoliquidación todos los ingresos obtenidos por arrendamiento. Simplemente era necesario declarar su existencia. 

Sin embargo, con la aprobación de esta nueva normativa, el acceso a la reducción del 60% en el IRPF se hará más complicado. Únicamente los ingresos que los propietarios incluyan en su autoliquidación serán tenidos en cuenta por Hacienda para aplicarla. 

Lo que la Ley de Fraude Fiscal modifica, específicamente, es el artículo 23.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Con su aprobación, el siguiente párrafo es el que se agrega a ella: 

“Esta reducción sólo resultará aplicable sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.”

¿Estás pensando en alquilar tu propiedad? ¿Buscas una vivienda para arrendar? En Oi Realtor podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

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La posibilidad de movilizar los pisos vacíos que planteó el gobierno suscitó críticas por parte de empresas del sector que opinan que vulneraría la Ley de Arrendamientos Urbanos

El Ayuntamiento de Madrid anunció hace poco tiempo que tenía un plan para mejorar la accesibilidad de la vivienda en alquiler. Específicamente se diagramaron estrategias dirigidas a la clase media a través de distintas líneas de acción. Por un lado, a través de el pago de fianzas a los inquilinos que cumplan con algunas condiciones, con el fin de ayudarlos a poder continuar en sus viviendas. Por otro, colaborar directamente con los jóvenes y hogares que cuentan con menos recursos y finalmente la posibilidad de que los propietarios cedan sus pisos vacíos a la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS).

Esta última medida es la que está siendo criticada por las agencias que ven que esto podría vulnerar la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Si quieres saber más información sobre las consecuencias que podría traer movilizar los pisos vacíos, no dejes de leer este post!

Movilizar los pisos vacíos: puede violar la Ley de Arrendamientos Urbanos?

La Agencia Negociadora del Alquiler mostró sus críticas al plan de Madrid para movilizar los pisos vacíos. El Ayuntamiento presentó recientemente sus políticas en materia de alquileres para ayudar a las personas con menos recursos.

Entre estas medidas la que más alboroto trajo fue la de la cesión de los propietarios de sus pisos vacíos a la EMVS.

Según precisa la Agencia Negociadora del Alquiler(ANA), no hay claridad en las bases del Programa REVIVA no están claras. Es esto que se podrían contraponer con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

¿De qué se trata el Programa Reviva?

A través de este plan el gobierno intenta darle ayuda a los más carenciados, contemplando la cesión del usufructo de los inmuebles vacíos durante un período mínimo de cuatro años. Esto no significa que se pierde la propiedad sino que los derechos del uso de la vivienda son cedidos al Estado para que este pueda ponerlos en alquiler.

De esta manera el propietario del inmueble cede el usufructo a la EMVS durante un mínimo de cuatro años. Luego la entidad pondrá el piso en alquiler garantizando al propietario el cobro de la renta, independientemente de que haya o no inquilino. Además, avalará que el nuevo arrendatario no destine más del 30% de sus ingresos al pago del alquiler.

Las condiciones para que se pueda que una vivienda se pueda ceder son 

  • Que lleve un mínimo de nueves meses deshabitada (con la excepción de que se trate de un piso turístico) 
  • Haber quedado libre tras ser abandonada por una persona de la tercera edad.

Una ventaja para el propietario es que sii el inmueble necesitara reformas, la EMVS adelantará al propietario los costes de la obra. El máximo importe que se podrá pagar por estas rehabilitaciones  serán 45 mil euros, con una tasa de interés al 0%. El plazo de devolución será igual al tiempo que dure el usufructo.

Cada propietario podrá ceder hasta cinco viviendas y el precio será pautado luego de una tasación oficial basandose en los parámetros del mercado.

¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre la permanencia de los inquilinos?

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la duración de los contratos de alquiler es de 7 años siempre y cuando el inquilino quiera permanecer en la vivienda y cuando el propietario no sea un particular. Esto significa que el titular debe ser una empresa patrimonial, un fondo, una entidad jurídica o una pública como lo es la EMVS.

Para la Agencia Negociadora del Alquiler si un propietario cede la propiedad por cuatro años para que la alquile la EMVS, a los inquilinos se les coartaría el derecho que tienen a permanecer por 3 años más.

Esta práctica podría vulnerar el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos contenido dentro del Título II. Según este artículo, que es el más proteccionista de toda la normativa, el inquilino tiene el derecho a permanecer en las viviendas arrendadas hasta un mínimo de siete años, si así lo decidieran.

¿Qué plantea la Agencia Negociadora del Alquiler sobre movilizar los pisos vacíos?

Según la Agencia el programa REAVIVA puede traer conflictos entre los arrendatarios. La base de su funcionamiento se sustenta en la cesión de las viviendas vacías a la EMVS a través de un usufructo temporal. El plazo mínimo es de cuatro años, en los cuales la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) se convierte en usufructuaria y puede arrendar las viviendas cedidas, por el plazo indicado. Esto supone que en determinado momento se extinguirían todos los derechos otorgados por el usufructuario, por ende también el derecho del arrendatario al extinguirse el usufructo, como se establece en el artículo 13.2 de la LAU.

El usufructo temporal podría traer problemas para este tipo de operaciones

Otro caso que podría darse hipotéticamente preocupa a la Agencia si por ejemplo entrara en juego un segundo inquilino. Si se da la situación que el inquilino que buscó el arrendamiento a través del Plan Reviva decide marcharse al tercer año del contrato, entonces al arrendador le quedaría sólo un año disponible para usufructuar. En esta situación si llegara a querer hacer usufructo de su último año de arrendamiento posible, un segundo inquilino sólo tendría la posibilidad de alquilar por un año, recortándo aún más la duración del arrendamiento. Es por esto que la figura del usufructo temporal no sería la más útil, en palabras de la Agencia.

¿Qué dice sobre el usufructo temporal la EMVS?

Para la EMVS la Ley de Arrendamientos Urbanos es muy clara y no da lugar a dudas. “Los arrendamientos otorgados por usufructuario superficiario – dice en su artículo 13-  y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley”.

Si el propietario le concede a la EMVS el usufructo por 6 años, el derecho para alquilarla la propiedad será de 6 años. Si la cede por 4, luego de ese período se terminará el derecho para gozar del usufructo.

¿Te fue útil esta información? ¿Conoces más sobre las críticas a movilizar los pisos vacíos? ¿Cuál es tu opinión al respecto?Si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

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