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De arrendatario a arrendador: todo lo que tienes que saber para conseguirlo

5 febrero, 2022 No hay comentarios

A cualquier persona que alquile una propiedad se le ha ocurrido la idea de pasar de ser arrendatario a ser el dueño de una vivienda. ¿Realmente merece la pena? Aquí te contaremos los detalles y el paso a paso para poder lograrlo.

En este artículo encontrarás:

Ser arrendatario implica ser el responsable de los gastos de los servicios y del pago del alquiler en tiempo y forma. Pero ser arrendador, aunque la mayoría piense que es algo que solo trae beneficios, conlleva gastos y responsabilidades mayores.

Vamos a explicarte a continuación el paso a paso para analizar si realmente puedes pasar de ser arrendatario a ser arrendador. ¡Prepara papel y lápiz!

Analiza tu capacidad de ahorro

Para poder invertir en una propiedad y convertirte en arrendador, debes tener una cantidad de ahorros para poder enfrentar cualquier inconveniente. Por ejemplo, para solicitar una hipoteca debes contar por lo menos con el 20% del valor del inmueble ya que los bancos financian hasta el 80%.

Además la operación de comprar una propiedad conlleva más gastos de impuestos, por lo que se recomienda contar con un 10% o 15% adicional de ahorro. Además, los impuestos a abonar dependen de si la vivienda es de segunda mano o de obra nueva.

Impuestos a la vivienda de segunda mano: se debe abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que va del 6% al 10% del valor catastral de la propiedad.
Impuestos a la vivienda de obra nueva: en este caso se abona el IVA del 10% y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que va del 0,5% al 1,5%.

Si has contratado una hipoteca, deberás afrontar los gastos de comisión de apertura de la cuenta del banco, los gastos de tasación del inmueble (entre 200 y 600 euros) y, dependiendo el banco, contratar algún servicio o producto más.

Aquí podrás encontrar otros motivos de por qué comprar una casa en 2022.

Infórmate sobre los precios de las viviendas en España

Si quieres ser un arrendador debes comenzar a buscar información sobre los precios actuales de las viviendas en España. Por supuesto va a depender de la zona y del tipo de vivienda. Las viviendas de obra nueva suelen ser más caras y encontrarse en zonas alejadas de las grandes ciudades.

Las viviendas de segunda mano tienen una oferta mayor, obviamente, y son más económicas. Pero debemos tener en cuenta que muchas veces debemos realizar reformar o restauraciones para vivir en ella. Especialmente las reformas de eficiencia energética, que por ley todas las viviendas deberán tener en el corto plazo.

Según el Ministerio de Transportes, el precio medio de una propiedad española es de 1.662 euros por metro cuadrado. Por otra parte, el precio promedio de las viviendas de obra nueva ha subido un 3% en 2021, según datos de Sociedad de Tasación.

Lógicamente que esto varía según la zona, del precio más bajo al más alto para las propiedades de obra nueva, el orden es el siguiente:

En Extremadura, el costo del metro cuadrado es de 1.229 euros
Murcia tiene un costo por metro de 1.299 euros
En Castilla-La Mancha, el precio es de 1.470 euros
La Rioja ostenta un costo por metro cuadrado de 1.485 euros
En Canarias, el precio es de 1.640 euros el metro
Asturias es la siguiente comunidad, con un precio de 1.643 euros
En Castilla y León, el costo es de 1.669 euros
Galicia tiene un precio por metro cuadrado de 1.670 euros
La Comunidad Valenciana cuenta con un costo de 1.769 euros el metro
Andalucía tiene un precio por metro de 1.794 euros
Le sigue Aragón, con un costo de 1.919 euros
Cantabria es la siguiente comunidad, cuyo precio por metro cuadrado es de 1.943 euros
Navarra cuenta con un precio promedio de 1.965 euros el metro
Baleares tiene un precio de 2.251 euros el metro, aquí vemos un aumento significativo respecto a las anteriores comunidades
País Vasco cuenta con un precio de 2.831 euros el metro de cada propiedad promedio

Por último, las dos comunidades más caras, que lógicamente serán:

Madrid: con un precio por metro cuadrado para la vivienda de obra nueva de 3.802 metros
Cataluña: cuyo precio promedio es de 4.104 euros el metro cuadrado

El aumento de las propiedades tras la pandemia ha sido mesurado y la tendencia es que se mantenga estable también durante todo este año.

Conoce los gastos que tiene pasar de ser un arrendatario a un arrendador

Los gastos del arrendatario a los que aludimos al principio de esta nota los detallaremos a continuación.

Impuesto sobre los Bienes Inmuebles

El IBI es un porcentaje del valor de la propiedad que va a depender de cada comunidad autónoma. Se abona una vez al año y puede variar entre el 0,4% y el 1,3%. Hay grandes diferencias según cada ciudad, según ha develado hace poco la OCU, Bilbao es de las comunidades en donde el impuesto es más alto y Lérida en donde es más bajo.

Tasa de basuras

Este impuesto es otro que depende también de la comunidad autónoma en la que se ubique el inmueble. También se paga una sola vez por año y varía mucho según la ciudad. Algunas ciudades tienen en cuenta la cantidad de metros cuadrados de la propiedad, otras el consumo de agua, otras el valor de catastro o incluso la calle en donde se localiza.

Madrid ha suprimido esta tasa durante el 2021 porque el Gobierno Nacional ha aprobado paralelamente la tasa nacional de basuras.

Seguros

Los seguros son obligatorios para cualquier propietario porque es estar preparado ante cualquier adversidad. El más común de contratar es el de hogar, pero también existen los seguros de vida o el de protección de pagos. Al solicitar una hipoteca, el banco suele condicionar la tasa de interés de la misma a la contratación de sus productos, aquí es donde el hipotecado obtiene más de un producto de la entidad bancaria al mismo tiempo.

Estos seguros cubren incendios, robos, inundaciones y muchos riesgos más que puede sufrir cualquier inmueble.

Factores a tener en cuenta al comprar una propiedad de segunda mano

En Inmobiliario

Seguro de impago de alquiler para jóvenes

11 diciembre, 2021 No hay comentarios

El futuro Plan Estatal de Vivienda, según lo ha anunciado la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, contempla un novedoso seguro de impago de alquiler para jóvenes. ¿Qué se sabe al día de hoy, entrando ya en la recta final de este 2021? En este artículo de Oi Real Estate te contamos todo lo que necesitas saber, si tienes pensado iniciar la búsqueda de un piso de alquiler durante el año próximo.

En este artículo encontrarás:
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Un repaso por la futura ley de vivienda y el bono joven
La imposibilidad de alquilar
El seguro de impago como complemento
¿Quiénes podrán acceder al seguro de impago de alquiler?
Acceder al seguro: un ejemplo práctico
Palabra de ministra
¿Qué alquileres pueden ser cubiertos por el seguro de impago?

Un repaso por la futura ley de vivienda y el bono joven

Lejos aún de convertirse en una realidad, la futura Ley de Vivienda (la primera desde la vuelta de la democracia en España) contempla la creación de un bono joven. Dicha medida, con fecha incierta de puesta en práctica, prevé favorecer a cientos de miles de jóvenes a lo largo y a lo ancho del país, con miras a frenar drásticamente (y a largo plazo disminuir) la tan debatida edad emancipatoria.

El sector inmobiliario denomina como clientes jóvenes a todos aquellos quienes intentan ocupar un rol en el mercado y que posean entre dieciocho y treinta y cuatro años de edad. Pero, en estos tiempos, lograr una independencia económica y solvencia suficiente como para adquirir una propiedad antes de cumplir los treinta y cinco años, es casi una quimera.

La imposibilidad de alquilar

Este sector de la población se ve, por tanto, casi obligado a salir en búsqueda de una vivienda ofrecida en alquiler. Acentuando aún más la problemática del mercado de arrendamiento, son los jóvenes quienes se encuentran en un mar de demandantes arrendatarios con el mismo objetivo, a la vez que se chocan de frente con la escasa oferta.

En ese plano, la ayuda anunciada por el Gobierno central constará de 3.000 euros anuales, distribuidos de a 250 euros mes a mes durante doce meses. Podrán acceder al bono, quienes cumplan los siguientes requisitos:

Contar con un contrato de trabajo vigente.
Pertenecer al rango etario entre los 18 y los 35 años.
Que su salario no supere los 1.977 euros mensuales.

El seguro de impago como complemento

Puesto en marcha el bono joven, este seguro de impago ahora anunciado por Sánchez aparece como complemento ideal. Estará financiado íntegramente por el Estado español; si este inquilino se viera inmerso en dificultades para abonar la cuota mensual del alquiler, será entonces utilizado como garantía para los arrendadores.

Fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana revelaron al diario El País que dicho seguro cubrirá hasta 12 meses, y que podría equivaler a una prima del 5% estipulada sobre el coste total anual de la renta. De esta manera, el Gobierno central maneja la posibilidad de introducirlo en el inminente Plan Estatal de Vivienda 2022-2025.

¿Quiénes podrán acceder al seguro de impago de alquiler?

El seguro de impago de alquiler para jóvenes estará limitado según los ingresos del solicitante por un lado (hasta tres veces el Iprem), y por un coste máximo de viviendas por el otro. En este último punto, se destaca que dicho “precio máximo” queda abierto aún al debate entre las distintas comunidades autónomas y gubernamentales.

Asimismo, será excluyente para todo postulante el poder justificar fehacientemente sus dificultades económicas y su escasa solvencia o la de su grupo familiar. El Gobierno promete acelerar estas medidas comprobantes, que hasta el día de hoy utiliza engorrosos mecanismos burocráticos que no hacen más que desanimar al ciudadano ya de por sí en problemas.

Acceder al seguro: un ejemplo práctico

Un punto a destacar y tener en cuenta, es que se espera que la póliza no cumpla con la totalidad de la renta mensual. A su vez, el inquilino podrá solicitarlo incluso siendo beneficiario del anteriormente citado “bono joven”, incluido en la futura Ley de Vivienda.

Veamos un caso simple que te permitirá comprender el alcance de este seguro de impago de alquiler para jóvenes:

Imaginemos que una cuota mensual de alquiler se valúa en los 600 euros; es decir 7.200 euros al año. En caso de que el inquilino tuviera problemas para completar su renta mensual, se activaría el seguro de impago. La Administración se encargaría de cubrir los gastos del 5% de dicho coste anual; esto es: 360 euros mensuales hasta cubrir un año.

Palabra de ministra

Raquel Sánchez fue taxativa en cuanto al alcance del anuncio y del seguro en sí. Según sus propias palabras, la normativa en el marco de la futura Ley de Vivienda, cuyo anteproyecto fuera aprobado a finales de octubre último…

…no irá contra el mercado ni la iniciativa privada, ni invadirá competencias de las comunidades autónomas. Sí se esperan incentivos fiscales para que al pequeño propietario le salga a cuenta en su declaración de la renta ofrecer alquileres más asequibles.

Raquel Sánchez – ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana

Avanzando en detalles, explicó que es vital y urgente contener los precios de los contratos de alquiler; y ponerles un tope en las tan debatidas “zonas tensionadas”.

¿Qué alquileres pueden ser cubiertos por el seguro de impago?

No todos los contratos de alquiler contarán con la chance de ser cubiertos por el seguro. Por fuera de las limitaciones de ingresos de los arrendatarios, su alcance estará sujeto a la negociación entre Gobierno y Ayuntamientos; queda claro (y a modo ejemplificativo) que no serán tratados de la misma forma los alquileres madrileños que los malagueños.

Por este mismo motivo, ninguna fuente gubernamental ni ministerial ha dado por cierta la suma de dinero que las arcas del Estado español desembolsarán. A pesar de ello, se sabe que el poder Ejecutivo planea reservar 200 millones de euros durante dos años. El objetivo, solventar eventuales seguros de impago de alquiler para jóvenes.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

La futura Ley de Vivienda y una mirada global

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Modificar cláusulas de un contrato de alquiler

19 octubre, 2021 No hay comentarios

En ocasiones, un inquilino o un propietario desean reformular partes del contrato de arrendación. Cuando esto ocurre, unos y otros suelen entrar en dudas sobre si es posible o no llevar esas modificaciones a cabo. A ambos les decimos: tranquilos. Ocurre más a menudo de lo que se supone. Hay distintas salidas a esta situación, pero podemos adelantarte que todo se basa en un acuerdo mutuo. En este artículo de Oi Real Estate veremos cómo modificar cláusulas de un contrato de alquiler.

En este artículo encontrarás:
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La voluntad de dos partes
¿Es posible cambiar un contrato en vigencia?
El contrato de alquiler de una vivienda habitual
Modificar cláusulas de un contrato de alquiler
Cambios y anexos al contrato de arrendación
¿Y si una de las partes no estuviera de acuerdo?
¿Cuáles son las cláusulas más frecuentes a ser modificadas?

La voluntad de dos partes

Si eres propietario, solemos recomendar tomarse el tiempo necesario y prestar especial atención a la hora de confeccionar el contrato de arrendación. Si eres inquilino, tómate también la pausa propicia para leer y releerlo las veces que sea. Llegar al momento de firmar un contrato puede ser tomado como el final de una larga negociación. Pero a no confundirse; para evitar cualquier inconveniente a futuro inmediato o medio, este debe estar perfectamente redactado y no debe dar lugar a malas interpretaciones.

Para que un contrato cumpla vigencia jurídica, debe sujetarse a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994; esta ley es de obligado cumplimiento en todos sus aspectos y ningún contrato podrá considerarse legal si alguna de sus cláusulas no se atuviera a lo expresado en dicha Ley. Siendo que un contrato es un acuerdo de pautas entre partes (inquilino y propietario), debe ser firmado por ambas. Mediante esa firma se deja claro el acatamiento a lo que sus cláusulas proponen.

¿Es posible cambiar un contrato en vigencia?

Sin embargo, si una vez firmado existiera la necesidad de alterar dicho contrato (siempre y cuando ese cambio respete las condiciones fijadas por la Ley de Arrendamientos Urbanos), dichas modificaciones serán posibles. Entendemos que esto responda a la duda básica sobre si “es posible o no modificar un contrato de alquiler en vigor”. Pero, debemos señalar también que existen una serie de variantes, reglas a cumplir y pasos a seguir para que esas alteraciones lleguen a buen puerto; y que dicho contrato siga manteniéndose en el marco legal. Veremos a continuación de qué se trata.

El contrato de alquiler de una vivienda habitual

Aclaremos a qué llamamos contrato de vivienda habitual. Por definición, se trata de un acuerdo legal entre partes firmantes. Mediante este contrato, una de las partes (el arrendador o propietario de la vivienda) se compromete a ceder el uso o poner en disposición el bien inmueble en cuestión a la otra parte (arrendataria o inquilino). Este último, lo ocupará exclusivamente como vivienda de uso habitual. Por su lado y como contraprestación, la parte firmante arrendataria efectuará una serie de pagos; estos conforman lo que conocemos como “alquiler” o “renta de alquiler”.

En este acuerdo de arrendamiento firmado, se detallan una serie de términos y condiciones a través de cláusulas; esos derechos y las obligaciones de las partes deben ser cumplidas voluntariamente y se consolidan con sus firmas.

Modificar cláusulas de un contrato de alquiler

Un acuerdo entre particulares podrá especificar los derechos y obligaciones que deseen las partes. Si el acuerdo es firmado entre particulares, puede que sus cláusulas no estén a la orden de la LAU. De ser así, expresará las pautas y correrá por cuenta de ambos responsabilizarse de sus cumplimientos.

Si en cambio, un acuerdo o contrato está firmado bajo las pautas de la Ley de Arrendamiento Urbano, las partes deberán atenerse puntualmente a lo que señala. ¿Es factible alterar alguna cláusula en un contrato firmado bajo LAU? Sí, es posible. Pero esas modificaciones deberán también ser consideradas bajo el estricto marco de la Ley.

Cambios y anexos al contrato de arrendación

Puede que alguna circunstancia haya cambiado durante el curso del contrato de alquiler y que esta requiera la modificación de cláusulas específicas. Pues bien, un acuerdo firmado será factible de cambios, si es que ambas partes están de acuerdo, pero un contrato no puede ser alterado en su contenido; para ello, la única forma de modificarlo es mediante un anexo adjuntado al acuerdo original.

Un anexo es un documento redactado desde cero; este señala primero que nada cuál o cuáles cláusulas serán modificadas y procederá a posterior a detallar esa alteración. Se dejará constancia por escrito y el consentimiento debe ser firmado tanto por el arrendador de la vivienda como por el arrendatario.

Esto quiere decir que, si la modificación es impulsada por el propietario, el inquilino deberá estar en total acuerdo y viceversa. Este “asterisco” en el contrato original deberá contar, como dijimos, con la aceptación y firma de ambos para poder entrar en vigor.

¿Y si una de las partes no estuviera de acuerdo?

Si propietario o inquilino no está de acuerdo con la modificación propuesta por la otra parte, cuenta con el derecho de no firmar el anexo; por esto, esas modificaciones al contrato no podrán entrar en vigencia y habrá que respetar el curso del contrato original; en todo caso, se deberá esperar a que el acuerdo finalice. Una vez finalizado, la redacción del contrato de renovación podrá (o no) contar con dicha modificación, sin ser necesario un anexo.

Si quien no estuviera de acuerdo con una modificación propuesta por el propietario fuera el inquilino, este podrá rescindir su contrato, solo si han transcurrido mínimamente los seis primeros meses…

…siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Artículo 11 – Desistimiento del contrato LAU

¿Cuáles son las cláusulas más frecuentes a ser modificadas?

Entre las cláusulas más recurrentemente modificadas, podemos encontrar algunas recurrentes. Por ejemplo:

1 – Introducción o supresión de arrendatarios.

2 – Cargos de gastos de la vivienda; modificaciones en cuentas bancarias de depósitos de renta; modificaciones en los datos personales de una u otra parte.

3 – Coste mensual de renta; entre muchas otras.

Recomendamos, ante la eventualidad de una modificación en el contrato de alquiler, siempre recurrir a un asesor o agente inmobiliario.

Si te ha interesado el tema y quieres conocer mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

¿Es legal transmitir la titularidad en un alquiler?

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¿Qué significado tienen las figuras de arrendador y arrendatario?

26 agosto, 2021 No hay comentarios

Siempre hay dos partes implicadas en el alquiler de una vivienda, sin importar cuántas personas haya de cada lado. En un extremo se encuentra quien cede el uso y disfrute del inmueble a cambio del pago de una renta. En el otro, quien utiliza y disfruta de la vivienda abonando esa renta. Sin embargo, muchas personas no tienen en claro cómo se distinguen ambas. ¿Qué significado tienen las figuras de arrendador y arrendatario? ¿Es lo mismo hablar de propietario o de arrendador? ¿Es inquilino sinónimo de arrendatario? En este artículo despejamos todas estas dudas.

El arrendador y el arrendatario son las figuras implicadas, no solo en todo contrato de alquiler de una vivienda, sino de cualquier otro tipo de bienes. A pesar de que parecen ser conceptos muy claros, son muchas las personas que tienen dudas acerca de sus significados. ¿Quién es el arrendador? ¿Podemos usar esta palabra como sinónimo de propietario? ¿Qué ocurre con el arrendatario? ¿Es lo mismo hablar de inquilino?

A continuación te contamos cómo definen la ley y la Real Academia Española (RAE) a estos conceptos. Luego veremos cuándo pueden sustituirse por otros términos y qué derechos y obligaciones le corresponde a cada una de las dos figuras. ¡Sigue leyendo!

En este artículo encontrarás:
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¿Qué significado le otorgan la RAE y el Código Civil a las figuras de arrendador y arrendatario?
Significado de arrendador y arrendatario según la Real Academia Española (RAE)
Significado de arrendador y arrendatario según el Código Civil
¿Es arrendador sinónimo de propietario?
Principales derechos y obligaciones del arrendador al alquilar una vivienda
Derechos
Obligaciones
¿Es arrendatario sinónimo de inquilino?
Principales derechos y obligaciones del arrendatario o inquilino al alquilar una vivienda
Derechos
Obligaciones

¿Qué significado le otorgan la RAE y el Código Civil a las figuras de arrendador y arrendatario?

Si bien el alquiler de bienes inmuebles está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), las definiciones de arrendador y arrendatario aplican de igual manera para todo tipo de bienes. Sus significados ya están especificados en el Código Civil español, que es aquel que regula los alquileres en general. A continuación veremos cuáles son y también qué definiciones ofrece la Real Academia Española (RAE).

Significado de arrendador y arrendatario según la Real Academia Española (RAE)

En primer lugar, veamos cómo define la RAE a las figuras de arrendador y arrendatario:

Arrendador: “Parte del contrato de arrendamiento que pone a disposición de la otra las cosas, obras o servicios objetos del contrato.”

Arrendatario: “Parte del contrato de arrendamiento que, en el arrendamiento de cosas, usa o disfruta de la cosa y paga el precio; en el arrendamiento de obras y servicios, ejecuta la obra o presta los servicios objeto del contrato y recibe el precio pactado.”

Significado de arrendador y arrendatario según el Código Civil

Ahora veamos cómo define el Código Civil a dichas figuras en su artículo 1546:

Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio, y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar.

Ni la RAE ni el Código Civil asocian al arrendador con la propiedad o la titularidad sobre el bien que se está alquilando. Entonces, ¿es lo mismo hablar de arrendador y propietario o se trata de dos conceptos diferentes?

¿Es arrendador sinónimo de propietario?

En muchas ocasiones el arrendador de un bien inmueble es también su propietario. Sin embargo, esto no ocurre siempre. A veces el titular no puede o no desea encargarse de todo lo que conlleva alquilar una vivienda, en ese caso, tiene la posibilidad de contratar a un gestor para que se ocupe del tema.

De esta manera, podemos concluir que arrendador no es sinónimo de propietario, sino que se trata, precisamente, de la persona que se encarga de realizar todas las gestiones relacionadas con el alquiler del inmueble.

Principales derechos y obligaciones del arrendador al alquilar una vivienda

Ahora que sabemos de qué se trata la figura del arrendador, veamos de qué derechos goza y qué obligaciones le corresponden en un contrato de alquiler.

Derechos

Solicitar garantías al arrendatario antes de la firma del contrato de alquiler.
Recibir el pago de la renta en tiempo y forma.
Ser consultado antes de la realización de modificaciones o reformas en la vivienda.
Ser notificado con anticipación ante una finalización temprana del contrato.
Recibir el inmueble en las mismas condiciones que lo entregó al terminar el acuerdo.

Obligaciones

Ceder el uso y disfrute de la vivienda en su totalidad.
Mantener las condiciones de habitabilidad y eficiencia energética del inmueble arrendado.

¿Es arrendatario sinónimo de inquilino?

A diferencia del caso anterior, en donde concluimos que arrendador y propietario no son sinónimos, aquí sí podemos afirmar que arrendatario e inquilino poseen el mismo significado. Esto se debe a que no existe para esta parte la posibilidad de elegir un intermediario para gestionar el alquiler de la vivienda que luego habitará.

Mientras que en el contrato de alquiler puede no estar la firma del propietario de la vivienda pero sí la de un arrendador que medie, la firma del inquilino siempre deberá figurar y luego será la misma persona que hará uso y disfrute del inmueble.

Principales derechos y obligaciones del arrendatario o inquilino al alquilar una vivienda

Veamos ahora qué derechos posee y con qué obligaciones debe cumplir el arrendatario o inquilino al firmar un acuerdo de arrendamiento.

Derechos

Poder realizar una visita a la vivienda antes de firmar el acuerdo.
Negociar el tiempo de duración del contrato de alquiler.
Tener prioridad para comprar el inmueble en caso de que el propietario decida ponerlo a la venta.
Transmitir la titularidad del alquiler a un familiar.
Exigir la conservación y el mantenimiento de la vivienda.
Acceder a beneficios fiscales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Obligaciones

Entregar una suma de dinero en concepto de fianza al firmar el contrato de alquiler.
Acreditar otras garantías adicionales que le pueda solicitar el arrendador.
Cumplir en tiempo y forma con el pago de la renta y otros gastos que se haya comprometido a asumir.
Entregar la vivienda en las mismas condiciones en que la recibió al finalizar el contrato de alquiler.

En este artículo te contamos en detalle de qué se tratan todos los derechos y obligaciones que corresponden, tanto a la figura de arrendador como a la de arrendatario.

¿Estás pensando en alquilar tu propiedad? ¿Buscas una vivienda para arrendar? En Oi Real Estate podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

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¿Qué impuestos se deben pagar por alquilar un piso?

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Contrato de subarrendamiento de local

18 junio, 2021 No hay comentarios

Como ya hemos visto, al hablar de contrato de alquiler, podemos hacer referencia tanto al alquiler de vivienda como al alquiler de local. Este último, es considerado por la Ley de Arrendamientos Urbanos como arrendamiento para uso distinto de vivienda. Cabe recordar, que es un contrato entre las partes signatarias mediante el cual el arrendador (propietario del local) se obliga a ceder el uso del inmueble al arrendatario. El arrendatario, a su vez, podrá destinar el local para el ejercicio de una actividad económica, y lo hará por un período temporal concreto. A cambio, satisface al arrendador mediante la renta. Ahora bien, ¿ qué sucede si el arrendatario decide realizar un contrato de subarrendamiento de local con otra persona? ¿Es legal? ¿Qué significa? En Oi Real Estate, te contamos todo lo que debes conocer sobre el subarrendamiento de un local de comercio.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es el contrato de subarrendamiento de local?
¿Se puede realizar siempre el contrato de subarrendamiento de local?
Aumento de la renta en caso de subarriendo
¿Cuánto dura el contrato de subarrendamiento de local?

¿Qué es el contrato de subarrendamiento de local?

El contrato de subarrendamiento de local es aquel contrato mediante el cual el arrendatario realquila a una tercera persona el uso del local que tiene alquilado con el arrendador. Es decir, cede a un tercero el uso como arrendatario del local alquilado.

El subarrendamiento de local puede ser total o parcial. En el subarrendamiento parcial, el inquilino original continúa ocupando el local junto con el nuevo subarrendatario. Por eso mismo, lo más habitual es que el subarriendo se realice de manera total. Esto significa que el subarrendatario ocupará la posición del arrendatario-subarrendador.

De esta manera, cuando se produce el subarriendo de local, se llevan a cabo dos relaciones contractuales distintas pero entrelazadas. Tras el subarrendamiento, el arrendatario inicial se transforma en arrendador del nuevo inquilino (subarrendador). Y el nuevo inquilino se convierte en subarrendatario. El arrendatario inicial es la persona que firmó el contrato de arrendamiento con el arrendador. Es decir, a quien se le cedió inicialmente el uso del local a cambio del pago del alquiler. Mientras que el arrendador inicial es el propietario del local de negocio.

¿Se puede realizar siempre el contrato de subarrendamiento de local?

Para responder esta pregunta, cabe fijarse lo establecido en el contrato de alquiler firmado inicialmente entre el arrendador y el arrendatario. Si dicho contrato prohíbe expresamente el subarriendo, el mismo no se puede realizar bajo sanción de nulidad y resolución del contrato. De esa manera está establecido en el artículo 1255 del Código Civil sobre libertad de pactos.

Por su parte, si el contrato de alquiler no estableciera nada sobre la posibilidad de subarrendar o no, el arrendatario podrá subarrendar el local. Lo podrá hacer total o parcialmente, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

Así está establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde en su artículo 32.1 dispone lo siguiente. “Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador”.

Al mismo tiempo, el único requisito que se solicita en esta situación es que el arrendatario tiene la obligación de comunicarle al arrendador que se ha realizado el subarriendo del local. Describiéndole, a su vez, los datos de la nueva persona que va a ocupar el local. Para llevar a cabo la notificación, el arrendatario tiene un mes desde que se haya producido el subarriendo. En caso de que no se haga el aviso o notificación, el arrendador estará en su derecho de solicitar del Juzgado que no se reconozca el subarriendo e incluso la resolución del contrato de alquiler.

Aumento de la renta en caso de subarriendo

Con respecto al aumento de la renta del alquiler en caso de llevarse a cabo un contrato de subarrendamiento de local, se tendrá que estar sujeto nuevamente a lo establecido en el contrato de arrendamiento. Por tanto, el arrendador y el arrendatario pueden pactar lo que consideren oportuno acerca del incremento o no de la renta en caso de subarrendamiento. En otras palabras, el importe que subirá la renta por el subarriendo será el que figure en el contrato de alquiler, en el supuesto de que las partes así lo hubiesen acordado

En el caso de que no se hubiese indicado expresamente en el contrato de alquiler, y a partir del mes siguiente luego de la notificación al propietario del subarrendamiento, la renta del alquiler se elevará de la siguiente manera. Si se subarrienda la totalidad del local, la renta del alquiler se elevará un 20% sobre la que venía pagando el arrendatario. Sin embargo, si el subarriendo es parcial, la renta se elevará un 10%.

En todo caso, el pago de la renta seguirá siendo pagada por el arrendatario al propietario del inmueble, salvo que se hubiese pactado lo contrario en el contrato. En otras palabras, el subarrendatario no abonará directamente la renta al propietario, sino que éste lo abonará al arrendatario-subarrendador, y este último al propietario del local.

¿Cuánto dura el contrato de subarrendamiento de local?

La duración de un contrato de subarrendamiento de local quedará sujeto a lo que las partes correspondientes decidan pactar. Es decir, lo que el subarrendador y el subarrendatario establezcan y firmen. Sin embargo, lo que sí tendrá el contrato de subarrendamiento de local es una fecha límite de duración. Esto se debe a que no puede existir un contrato de subarrendamiento sin que exista un contrato de arrendamiento previo.

Por lo tanto, lo que sí es seguro y va más allá de lo que puedan establecer mutuamente el subarrendador y el subarrendatario es que al finalizar el contrato de arrendamiento, se extinguirá de igual manera y automáticamente el contrato de subarriendo.

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Dejar de pagar el alquiler por una avería ¿es legal?

3 marzo, 2021 No hay comentarios

En Oi Real Estate, resolvemos todas las inquietudes que tengas respecto al alquiler de viviendas y te aconsejamos qué es conveniente hacer, ante una situación de avería en tu piso.

En este artículo encontrarás:

El contrato de arrendamiento establece los derechos y obligaciones, que les corresponden al inquilino y al propietario de la vivienda en alquiler; pero hay algunas cosas que pueden no quedar esclarecidas en el contrato y proliferan las dudas. ¿Quién debe costear las reparaciones en una vivienda de alquiler: el inquilino o el propietario? ¿Dejar de pagar el alquiler por una avería ¿es legal?

La relación que existe entre arrendador y arrendatario no suele estar libre de conflictos, siempre algún problema surge y no se encuentra establecido en el contrato. ¿Qué debe hacerse ante una avería en la vivienda? Es una de las preguntas que con mayor frecuencia se escucha, pero que sin embargo; conseguir una respuesta concreta, puede demorar mucho tiempo.

Mayoritariamente se dejan de lado cuestiones, que si fueran habladas a tiempo ahorrarían muchos contratiempos y disgustos. El contrato de arrendamiento debe ocuparse de ser lo más esclarecedor posible, para evitar soluciones que no están dichas en ningún lado del acuerdo.

¿Quién debe reparar las averías en una vivienda alquilada?

Las confusiones entre el rol que ocupa el propietario y el que le corresponde al inquilino, se difuminan ante un problema como el de las averías. Aunque el piso pertenezca al propietario, es el inquilino el que lo habita y cuida; por lo tanto, gran parte de las responsabilidades caerán en él.

Los problemas, conflictos e inquietudes, surgen cuando no queda establecido por contrato, a quién le corresponde ocuparse del coste de las reparaciones. Esto implica destinar dinero en arreglos de la vivienda, lo que ocasiona que cada parte involucrada permanezca firme en el planteamiento de su posición y encuentre los argumentos necesarios, para que sea el adversario el encargado de pagar la reparación.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es estricta a la hora de hacer cumplir las disposiciones y establece dos puntos centrales para pensar la cuestión.

En primer lugar, se habla de la responsabilidad que tiene el propietario, para con su inquilino. El artículo 21.1 indica que corresponderá al propietario, realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, para servir al uso convenido.

En cambio, el artículo 21.4 de la citada ley, establece que estarán a cargo del inquilino las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

Dado que muchas veces, no queda claro de qué lado queda catalogada la avería, es necesaria la intervención de la justicia para aclarar a quién le corresponde pagar por la avería. Se recurre a la jurisprudencia para observar las situaciones que en el pasado fueron parecidas y se evalúa a quién, le correspondió pagar por los arreglos.

Reparaciones a cargo del arrendador

El dueño de la vivienda en alquiler, tiene la obligación de hacer todas las reparaciones necesarias para el mantenimiento de elementos estructurales. Aquí se incluyen las reparaciones eléctricas, la climatización o calefacción, los techos, paredes; entre otros similares.

Debe hacerse cargo de sustituir electrodomésticos, arreglar las cañerías, reparar la humedad del inmueble. Pero reparar los electrodomésticos corresponde al propietario, solamente si se trata de una avería grande y que en ningún momento, haya sido ocasionada por una negligencia o mal uso por parte del arrendatario.

El inquilino tiene el derecho de contar con buenas condiciones de habitabilidad en su vivienda; ya que el dueño debe cumplir con las obligaciones de conservación del piso en alquiler.

Reparaciones a cargo del arrendatario

El inquilino de una vivienda en alquiler, tiene la obligación de costear todas las reparaciones que sean consecuencia de su uso habitual en el piso y que sean necesarias para el mantenimiento del buen estado de la vivienda.

Deberá reemplazar grifos, persianas, cerraduras, cambiar bombillas de electricidad. Uno de los puntos más importantes, se refiere a que debe pagar la reparación de cualquier avería que se haya producido por un mal uso o negligencia de su parte.

En el contrato de arrendamiento se detalla particularmente, qué reparación le corresponde a cada parte involucrada.

¿Se puede dejar de pagar el alquiler por falta de reparaciones?

Al firmar el contrato de alquiler, se adquieren ciertas obligaciones y derechos, que corren por parte del arrendatario y del arrendador. Uno de ellos, es el pago de la renta, el arrendatario está obligado a pagarlo; ya que se encuentra en una vivienda que no es de su propiedad y el arrendador, debe recibir la paga del arrendatario, porque está alquilando su inmueble con el objetivo de recibir dinero.

Si el inquilino decide dejar de pagar el alquiler porque el arrendador no le ha solucionado el pago de una avería, el propietario puede denunciar al inquilino por incumplimiento de contrato e iniciar una demanda para su desalojo. Por lo tanto, en ningún momento, debe dejar de pagar la renta.

En caso de que el arrendador no cumpla con las obligaciones que le corresponden como propietario, el inquilino puede llamar su atención. Se debe notificar por escrito la extrema necesidad de la reparación, porque de este modo se constata que el propietario tenía conocimiento de la avería.

Si el arrendador continúa incumpliendo lo que le corresponde como propietario de la vivienda, se puede interponer una reclamación judicial para exigir al arrendador, que cumpla con las obligaciones que adquirió al firmar el contrato.

Se puede pedir la disolución del contrato de alquiler, por mutuo acuerdo o por órdenes de los tribunales.

Muchas veces el inquilino realiza las reparaciones por su cuenta y luego, le reclama el importe pagado al propietario de su vivienda. Esto es aplicable ante una situación de urgencia extrema para evitar un daño irreversible, siempre que se comunique al arrendador de lo ocurrido.

Si tienes alguna duda o inquietud, puedes comunicarte con nosotros. En Oi Realtor estaremos encantados de responder.

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Fianzas de arrendamiento: ¿Cómo se realiza en Madrid?

31 diciembre, 2020 No hay comentarios

Las fianzas de arrendamiento forman parte de un acuerdo entre propietarios e inquilinos y sirven para garantizar que las cláusulas del contrato de alquiler se cumplan. En este artículo te detallamos todo sobre las fianzas de arrendamiento y cómo debe realizarse en Madrid.

En este artículo encontrarás:

Para poner tu piso en alquiler es necesario que se confeccione un contrato de alquiler legal donde se establezcan los derechos y las obligaciones de ambas partes (arrendador y arrendatario).

¿Qué son las fianzas de arrendamiento?

Las fianzas de arrendamiento o fianzas arrendaticias se tratan de un monto de dinero que el arrendatario debe entregar al arrendador a modo de garantía. Esta garantía asegura, de alguna manera, el cumplimiento de lo que pactaron ambas partes en el contrato de arrendamiento. Las fianzas están regularizadas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y equivalen al monto de un mes de renta del inmueble. El inquilino entrega el dinero en el momento en que firman la conformidad del contrato.

Depositar las fianzas de arrendamiento

Una vez entregado el dinero por el arrendatario al arrendador, este último es el encargado de depositarla en organismo que le compete. El depósito de fianzas de arrendamientos de viviendas y otras fincas urbanas es obligatorio para el arrendador y gratuito (sin devengo de interés). Cada Comunidad Autónoma tiene una agencia específica donde debe realizarse el depósito. En la Comunidad de Madrid se debe realizar por los arrendadores en la Agencia de Vivienda Social.

Con respecto a la actualización del monto de fianza, durante los tres primeros años, no se deben generar modificaciones. Luego de haber cumplido con es período, la actualización se ejecutará según lo pactado entre las partes. En el caso de que no hubiera existido un pacto previo, la fianza se actualizará conforme a la actualización de renta.

Contratos a los que tienen alcance las fianzas de arrendamiento

Existen distintos tipos de contrato de arrendamiento, en Madrid, las fianzas de arrendamiento pueden tener alcance sobre los contratos siguientes:

Arrendamientos de vivienda.
Arrendamientos para uso distinto de vivienda.
Subarriendos parciales de fincas urbanas.
Subarriendos totales de las fincas urbanas destinadas a uso distinto de vivienda.
Arrendamientos de industria o negocio que impliquen también la cesión de uso de fincas urbanas.
Contratos o pólizas de abono de servicios y suministros (agua, gas, electricidad y servicios telefónicos) a fincas urbanas. En este último tipo de contratos quienes deben realizar el depósito de la fianza son las empresas que suministran los servicios.

Según cuál sea el tipo de contrato puede variar el monto de dinero de fianza. Para los arrendamientos de vivienda para uso habitual y permanente equivale a un mes de renta. Para los arrendamientos de uso distinto al de vivienda equivale al coste de dos meses de renta (sin tener en cuenta IVA ni retenciones). Se consideran arrendamientos de uso distinto al de vivienda, entre otros, los de vivienda por temporada o viviendas de vacaciones y arrendamientos de inmuebles que se utilicen para ejercer una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que lo celebren. Para el caso de subarrendamiento parcial de fincas y subarriendo total de las destinadas a uso distinto de vivienda, también, son dos meses de renta los que se deben otorgar a modo de fianza.

Sistemas de depósito de fianza en Madrid

Régimen general

Al sistema ordinario de depósito de fianzas se lo llama régimen general. El depósito se puede realizar de manera telemática, sin tener que trasladarse. Aquí te presentamos los pasos.

DEPÓSITO

Autoliquidación: se accede a la aplicación de depósito de fianza y se completan los datos del formulario online.
Ingreso: una vez cumplimentado el impreso de autoliquidación, se accede a la Pasarela de pago de la aplicación. Allí se realiza el depósito a través de una tarjeta de crédito, o través de tu cuenta bancaria de Bankia, BBVA, Sabadell o Santander si eres titular en una de estas entidades. En este último caso se necesitará identificación previa mediante Certificado o DNI electrónico, Clave PIN o Clave permanente.
Presentación: una vez realizado el paso anterior, aparecerá un número de resguardo que certifique el trámite realizado. Este comprobante se puede descargar y no es necesario hacer la presentación en ningún otro registro.

Si la presentación se realiza de manera presencial, le entregarán un comprobante en el momento que haga el depósito. Ese justificante de pago debe conservarlo sin necesidad de presentar tampoco en un registro.

Compensación/actualización

Compensación de fianzas

Si el arrendador realiza sucesivos contratos, puede depositar la fianza mediante la compensación de fianza, pasando la depositada en el contrato antiguo a uno nuevo.

Actualización de fianzas

Si el importe de la renta de un contrato de arrendamiento todavía en vigor se ha incrementado o disminuido, transcurridos 3 años o siempre que esté pactado entre las partes, se deberá hacer una actualización de la fianza.

Devolución

El propietario debe solicitar la devolución de fianza una vez que se extinga el contrato entre las partes. Si pasan más de cinco años luego de haber terminado el contrato, ya no se puede reclamar la fianza. Todos los datos aportados en la solicitud de devolución, firmada por el arrendador, tendrán carácter de declaración jurada. Si la solicitud fuese firmada por un representante, este deberá acreditarse a través de cualquiera de los medios válidos en Derecho a que hace referencia el artículo 5 de la Ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo.

Régimen concertado

El régimen concertado está dirigido a grandes arrendadores. Es decir, aquellos que tengan gran número de contratos de arrendamiento. También a las empresas suministradoras de servicios como el agua, la luz, el gas y el teléfono, y a fincas urbanas que deban acogerse de manera obligatoria.

Requisitos

Tener más de cinco contratos o cinco de arrendamiento cuya suma de las fianzas sea igual o superior a 6.000 €.

Se debe acceder mediante una solicitud de acceso al Régimen Especial Concertado dirigida a la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid.

Antes de la acreditación del cumplimiento de los requisitos exigibles, el Director/a Gerente de la Agencia de Vivienda Social lo resolverá estudiando las solicitudes y comunicaciones que se cursen.

Ingreso

Una vez notificada la resolución, disponen de quince días para realizar el ingreso y, durante ese plazo, debe remitirse la copia del justificante.

Los titulares deberán presentar el impreso de autoliquidación de fianzas durante los meses de enero y febrero de cada año, detallando la relación de sus inmuebles y cualquier variación con respecto al año anterior. El impreso, una vez cumplimentado, deberá remitirse en formato Excel al buzón de correo electrónico regimenconcertado@madrid.org.

Los sujetos acogidos al Régimen Especial Concertado no podrán reclamar devolución parcial del depósito efectuado hasta la declaración anual.

Cese del régimen especial

El cese de Régimen Especial Concertado se producirá por:

Extinción de la obligación de depósito.

Voluntad del titular del concierto para pasar a Régimen General.

Sanción: la Agencia de Vivienda Social lo debe informar al titular del concierto otorgándole diez días para la presentación de alegaciones.

Contáctate con Oi Real Estate para más información.

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