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Repasemos historia reciente. No es novedad que la pandemia modificó de forma sustancial decenas de mecanismos comerciales en todos y cada uno de los mercados alrededor del mundo. Entrando ya en la recta final de este 2023, entendemos que muchas de aquellas medidas quedaron como establecidas, reescribiendo los estandartes del ABC en ventas y gestión real estate. En este artículo de Oi Real Estate veremos cómo gestionar el alquiler a extranjeros en España. Si eres un agente inmobiliario novato, te será de mucha ayuda para descartar algunas viejas normas y conocer los nuevos horizontes del sector inmobiliario. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

De cara al futuro

Con la pandemia COVID prácticamente erradicada, las personas han reanudado sus planes laborales y de vida, paralizados durante un año completo. Esto implica la movilidad de país a país que, lejos de ser la habitual, comienza a hacerse notar otra vez. La mayoría de quienes se encuentran buscando un nuevo sitio donde vivir en las ciudades más populosas de España lo hacen por trabajo.

Los expertos en bienes raíces, desde el mundo comercial privado y también desde organismos estatales, auguran la pronta reactivación en el área del alquiler. La principal preocupación de las agencias se basa en un solo interrogante: ¿podrá la oferta de alquiler satisfacer definitivamente la alta demanda que viene? En este aspecto, quien intente alquilar en España como extranjero se encontrará con un objetivo sinuoso en dificultades, pero no imposible de concretar.

Documentación relevante y derechos como extranjero

La óptica enfocada a los extranjeros en las pretensiones de los propietarios españoles es de la más variada. Mientras algunos solo pretenden alquilar a estudiantes, otros los repelen. Unos buscarán arrendar a parejas extranjeras estabilizadas económicamente y otros a jóvenes profesionales, desarrollándose aún en los primeros pasos de su carrera.

La pandemia ha condicionado fundamentalmente (y más allá del estancamiento del plano turístico) a los extranjeros que tenían planes laborales o de estudios pactados en España. Finalmente las trabas al turismo y al viajero fueron eliminadas a mediados de 2022. ¿Has pensado como agente inmobiliario en incorporar el alquiler a extranjeros a tus servicios?

Te contaremos cuál es la documentación indispensable a solicitar, vigente a la fecha. ¿Cuáles son esos requisitos?

Cómo gestionar el alquiler a extranjeros

Referencias comprobables

Según la comunidad seleccionada, el propietario podrá exigir distintos documentos que comprueben la integridad como arrendatario, sin importar de dónde venga. Esto puede darse incluso entre alquileres internos. Una carta positiva de recomendación, firmada por los propietarios anteriores y acaso por los agentes inmobiliarios que oficializaron ese contrato, será de suma utilidad. En todo caso, es bueno solicitar todo tipo de documento que compruebe la solvencia y buena fe como arrendatario.

Contrato de trabajo o estudio

En caso de tratarse de un estudiante extranjero, este debe poder comprobar su período de curso próximo con un documento oficial, emitido por el organismo o instituto que lo constate. En otro sentido, si ha llegado a España con un empleo asegurado, será recomendable solicitar un documento que garantice su participación o incorporación a la firma. Si ya se encuentra trabajando para una empresa española, bastará con su nómina de trabajo más reciente firmada y sellada por la empresa. Además, incorporar a la carpeta una copia del contrato de trabajo, será positivo.

Número NIE

El número NIE es el Número de Identidad de Extranjeros, que le permitirá al viajero o visitante trasladarse por toda España en un marco de absoluta legalidad. No solo le será requerido para alquilar en España como extranjero; deberá contar con él para cada actividad comercial que quiera emprender; ya sea en horas de buscar un nuevo empleo o de abrir una cuenta bancaria. En muchos casos, disponer del número NIE (expedido por el Ministerio del Interior) será excluyente al momento de arrendar.

Exigencias del eventual propietario

Como agente inmobiliario, no solo debes tratar con el inquilino postulante; también debes estar atento a las exigencias de los propietarios. Así, el grado de exigencias de estos en España respecto a los extranjeros suele ser más estricto que las contemplaciones sobre el ciudadano español. Sabrás que esto ocurre en todos los países del mundo. Sin embargo, y para evitar abusos, debes conocer cuáles son los requerimientos actuales en la generalidad:

  • Pago de fianza o depósito. La fianza suele traducirse en el equivalente al coste de uno o dos meses de alquiler. Sin embargo, la falta de regulación legal y la crisis económica ha provocado que en algunos casos estos valores se extiendan hasta tres y cuatro costes de la cuota mensual. Se estima que con el fin del contrato y tras relevar el estado de la propiedad, esta suma sea devuelta.
  • Contrato mínimo semestral. El contrato más comúnmente ofrecido a los extranjeros en España tiene una duración mínima promedio de seis meses, dependiendo de la demanda y la oferta de la región. A menudo estos contratos iniciales se extienden hasta los doce meses. Si el alquiler se concreta y el extranjero se instala en el piso exitosamente y sin contratiempos (y fundamentalmente si logra un buen vínculo comercial con el propietario), la renovación de dicho contrato contemplará los plazos regulares. Estos en lo general suelen ser de tres años de duración.

Sobre disponibilidad económica y solvencia

El mercado inmobiliario tiene sus regulaciones impuestas “de hecho” y asentadas en los precedentes. Para que un inquilino pueda abonar su cuota mensual de arrendación sin inconvenientes, esta no debiera superar el 40% de sus ingresos. Es uno de los primeros cálculos que ejecutan los agentes inmobiliarios y los arrendadores antes de evaluar al postulante inquilino.

Relación con los bancos

La decisión de ocupar un piso como arrendatario no depende de quien quiere alquilar. Puede que se trate de un buen postulante, si su solvencia es ampliamente demostrable y cumple con todos los requisitos. No obstante, es el propietario quien bajará el martillo a su favor o no. Darle un marco ideal a la posición para alquilar en España como extranjero, podría depender de la relación que aquel haya mantenido -y mantenga- con los bancos. No contar con deudas de crédito y poseer un historial de chequera limpia, acaso termine por incidir de forma positiva en la decisión final.

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En lo que al avance tenológico refiere, el sector inmobiliario no puede mirar hacia otro lado. Las modificaciones aplicadas al real estate mundial, atañidas a la nueva Ley de la Vivienda en España, sumadas al incremento en los valores de la energía y la inflación, son factores que lo tocan muy de cerca. En este contexto, con un mercado de alquiler en crisis y desequilibrado en el balance oferta y demanda, los clientes propietarios buscan cómo revalorizar sus propiedades. El ahorro energético se proyecta como un aspecto de gran aporte, elemental para los complejos tiempos que se avecinan. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo implementar la domótica en propiedades en alquiler y lograr así la revaloración de los pisos en cartera de ventas. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

Domótica en pisos comunes

El empleo de la domótica es algo que hasta hace no demasiado tiempo solo se encontraba dirigido a las viviendas lujosas. En el marco de la era tecnológica, sus sistemas integrales han dado por tierra con lo que a finales del siglo pasado se relacionaba solamente a las medidas de seguridad en el hogar controladas por personas.

Hoy día, se puede determinar exactamente qué está ocurriendo en el hogar, sin estar obligados a invertir una suma exorbitante en ello y sin tener que contratar personal de guardia. El desarrollo de la domótica hogareña no solo parece no tener techo, sino que se encuentra en permanente estado de avance. Poseer hoy una casa inteligente es algo a lo que en nuestros días puede acceder cualquiera que tenga un ingreso promedio.

La domótica en su definición

Para quienes al día de hoy no conozcan de qué hablamos si hablamos de domótica, haremos un breve repaso sobre su historia y su actualidad. La domótica, en su definición más escueta, es un conjunto de sistemas creados con el objetivo de automatizar una vivienda. El término “domótica” deriva de la conjunción de las palabras “domus” (en latín, “casa”) y “autónomo” (que se comanda solo).

¿Imaginas tener un equipo de empleados, encargados de llevar adelante el funcionamiento del piso, bajo la orden de un robot mayordomo? Lo que veíamos solamente en las películas, la domótica para el hogar lo hace posible, aunque sin la espectacularidad que proporciona la pantalla grande (¿o sí?). Los avances tecnológicos son, año a año, más acelerados. Aquello que comenzó como una colaboración electrónica / análoga a las medidas de seguridad (el origen de la domótica) rápidamente saltó a los campos del confort y por último al ahorro de la energía y el respeto por el medio ambiente.

La domótica para el hogar en España

Una nutrida selección de exitosas compañías despliega sus actividades en el país, avocadas estrictamente a la domótica para el hogar. Algunas se encargan de comercializar distintos elementos externos que pueden incorporarse a cualquier sistema domótico; otras (más pretensiosas) se encargan de instalar los sistemas madre completos, desde hace poco menos de veinte años.

¿Sabías que España es al día de hoy el segundo país a nivel mundial con mayor cantidad de empresas instaladoras (denominados KNX Partners), solamente detrás de Alemania? De hecho, muchas compañías españolas de KNX Partners han sido galardonadas en los KNX Awards, concurso que premia a los instaladores de domótica a nivel internacional y que se celebra cada dos años.

Domótica en propiedades en alquiler

Por supuesto que sí. Hoy más que nunca, dado el incremento en los costes energéticos previstos y la crisis en el desequilibrio entre oferta y demanda, en este sector del mundo inmobiliario. Cuanto mayor dimensión estructural posea tu propiedad, empleando la domótica, más conseguirás disminuir tu consumo energético y muchos otros gastos adicionales e innecesarios.

Los propietarios de pisos en alquiler están casi obligados a mejorar la eficiencia energética de sus unidades arrendadas. Veamos algunas de las opciones con las que lograrás un ahorro en la rentabilidad de tus propiedades en arrendación y cómo colaborar con el cuidado medioambiental.

¿Cuál es la calificación energética?

Tal vez no lo sepas, pero son muchos los arrendadores que abonan una categoría energética superior a la que realmente les pertenece. En este sentido, procura antes que nada realizar un chequeo de los consumos pertinentes. Es conveniente asegurarse que la categoría por la que pagas sea la que corresponda. Una vez realizado, debes proponerte mejorar esa categoría para abonar menos y lograr que la energía de consumo en las propiedades no sea un exceso. Considera que la escala del certificado energético va desde la A hasta la G.

Si el piso es parte de un edificio, no olvides consultar con el consejo y la administración los certificados energéticos de este, para evitar dudas.

Ya no es un lujo

Para que una propiedad posea domótica integrada, hoy en día ya no necesita que la vivienda sea de lujo. Una buena inversión inicial, hará que inmediatamente disminuyan los consumos energéticos. Esto es un hecho. Las compañías KNX han sabido ver un negocio redituable en los pisos comunes, diseñando planes e instalaciones asequibles y de acceso menos selecto.

La domótica para el hogar y el wifi, por supuesto, son mejores amigos. Es a través de las señales de internet por aire que el control domótico es posible. Interconectados, los aparatos traspasan información vital. La central domótica puede evaluar, corregir o alertar ante un desperfecto o un exceso de consumo. De hecho, la central puede actuar por sí misma y limitar el consumo de forma preventiva.

Tres ventajas de la domótica hogareña

Veamos por último, qué aspectos del hogar pueden ser incluidos en tu sistema domótico; más allá del ahorro en el consumo y la revalorización de tu piso de alquiler:

  1. Brinda seguridad. Sus sensores interconectados, suponen un monitoreo permanente del hogar.
  2. Suma confort. Hoy día casi todos los electrodomésticos poseen funciones wifi, sino bluetooth. Por ejemplo, la interconexión entre un calefactor eléctrico y la central, hace que esta evalúe en qué momento poner en marcha al aparato. También cuándo apagarlo y cómo regularlo.
  3. Ayuda al medioambiente. El maltratado medioambiente y el calentamiento global, encuentran en la domótica aplicada en las grandes urbes un golpe de aire fresco a su recurrente maltrato.

Hemos revisitado todo en cuanto a domótica en propiedades en alquiler. ¿Conoces un caso de vivienda con domótica aplicada? ¡Te leemos en la bandeja de comentarios!

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Oi Real Estate

El sector inmobiliario avocado a las promociones de alquiler posee un enemigo natural: el impago. Los últimos tiempos reflejaron un incremento sustancial de la morosidad. Las primeras alarmas fueron encendidas por los analistas expertos, especialmente desde los comienzos de la pandemia. Se alertó a comienzos del año 2020 sobre una imparable ola de impagos venidera por parte de los inquilinos cuyas economías se vieron gravemente perjudicadas. Esto hubiera provocado (en una especie de efecto tsunami) la consiguiente arremetida de los propietarios, a través de agencias y gestores judiciales, a iniciar los correspondientes procedimientos de desahucios. En este artículo de Oi Real Estate revisitaremos la actualidad de este mal propio de nuestros tiempos en España y factores comunes en procedimientos de desahucio. Te invitamos a continuar leyendo para saber mucho más.

Nuevos vientos en el real estate

Luego de un 2020 paralizado por las medidas sanitarias y el avance de la pandemia, 2021 y 2022 trajeron nuevos vientos al castigado mercado inmobiliario. La guerra desatada en Ucrania, por otra parte, acarrearon un (para muchos) necesario estancamiento en el sector y que pudo evitar un probable recalentamiento. Sin embargo, actualmente los engranajes del sector comienzan a moverse en algunos casos a mayor velocidad de lo previsto.

Queda sin embargo y en retrospectiva mucho para resolver en este ámbito. Por ejemplo, el problema de los desahucios por morosidad como consecuencia directa de la crisis y la falta de pago. Luego de que el primer Consejo de Ministros oficializara la segunda prórroga a los procedimientos de desahucio a comienzos de agosto de aquel 2021, las manifestaciones no tardaron en llegar a las calles.

Extensión de prórroga

Esta prórroga o extensión de amparo para los morosos, ofreció una segunda posibilidad consecutiva de ponerse al día con los pagos atrasados de alquiler. Hacia mediados de 2021 (haciendo un poco de historia) concluyó el denominado “estado de alarma” que prohibía cualquier tipo de desahucio en España. El Consejo de Ministros entonces oficializó el primer aplazamiento, con fe en que a los primeros albores de repunte en la economía los arrendatarios pudieran retomar un rumbo más o menos regular. Pero a las claras, la medida no alcanzó para resolver el tema.

Por eso surgió una segunda prórroga trimestral. El objetivo siguió siendo el mismo y su metodología suspendió todo procedimiento de desahucio en las viviendas habituales (no comerciales) de medio o alto grado de vulnerabilidad social. También ofreció al moroso la posibilidad de solicitar una moratoria o condonación porcentual respecto a su renta de alquiler. Por otro lado, los propietarios arrendadores (al dorso de la misma moneda) pudieron solicitar compensación económica. El tiempo límite para estos resarcimientos se estipuló para finales de noviembre de aquel año.

Factores comunes en procedimientos de desahucio

En una etapa previa al conflicto bélico en medio oriente, gobiernos de todo el mundo debieron ir al rescate de los sectores más perjudicados por la pandemia. Veamos al detalle, de qué consta esta medida social llevada adelante por el Gobierno en lo referido a morosidad y prohibición de desahucios.

El Real Decreto-ley 37/2020, proclamado el 22 de Diciembre de 2021, contiene medidas de urgencia que afrontan y pausan cualquier medida contra toda persona, familia y colectivos en vulnerabilidad económica y social. Además de referir al problema del desalojo, este Real Decreto también incluye medidas de transporte.

¿Qué dice el Decreto Ley?

En un breve resumen de su introducción, así se transcribió en el Artículo 1:

Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.

Artículo 1 / Real Decreto-ley 37/2020

Y así se modificó y prorrogó en su Artículo 1 bis de comienzos de Agosto, liberando además al moroso de todo enjuiciamiento penal por causa de impago de su vivienda habitual:

Suspensión hasta el 31 de octubre de 2021 del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos de los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal.

Artículo 1 bis / Real Decreto-ley 37/2020

Cabe señalar que para verse amparado bajo lo expreso por el Decreto-ley, la persona o colectivo deberán justificar su posición de vulnerabilidad. En el mismo sentido deberá actuar el arrendador o propietario que se sintiera perjudicado por el impago de la renta. Recomendamos la lectura completa de la Ley. No te llevará más que algunos minutos y es sumamente esclarecedora.

Plazos y contratos

Repasemos los plazos de manera resumida. El plazo para sujetarse al Decreto-ley 37/2020 se estipuló desde su entrada en vigor con la irrupción de la pandemia (2 de Abril de 2020) y mediante la prórroga de Agosto, hasta el 31 de Octubre de 2021. Los contratos sobre los cuales recayó el Decreto-ley, fueron todos y cada uno de los firmados bajo la LAU 29/94. Esto comprendió exclusivamente a los posteriores al 1 de Enero del año 1995 pudiendo haber sido renovados hasta nuestros días.

Ante la imposibilidad económica de una opción como vivienda habitual, el arrendatario o inquilino debe ahora presentarse en el Juzgado pertinente y comprobar su dificultad. Quien debe llevar a cabo el trámite es el firmante del contrato de alquiler. El Juzgado deberá tomar nota de toda persona que habite y conviva con él, sin un número tope de integrantes de núcleo familiar.

Resarcimientos

Como dijimos, los propietarios o arrendadores no quedaron exceptuados de estas medidas. Así lo expresa la a Disposición Adicional Segunda del RDL 37/2020, proclamada el 19 de Enero de 2021. Dicha Disposición, manifiesta que el arrendador podrá solicitar una compensación siempre y cuando manifiesten al Juzgado (y de forma comprobable) el daño económico ocasionado por la falta de pago del inquilino.

Si bien el Artículo 8 del RDL 8/2021 de mayo de aquel año estiraba el plazo para esta solicitud compensatoria hasta el 9 de septiembre, el posterior RDL 16/2021 de agosto extiendió este plazo. El arrendador pudo entonces dirigirse al Juzgado y argumentar su perjuicio, amparándose en el RDL 16/2021 hasta el martes 30 de noviembre.

Aun es demasiado pronto para evaluar el alcance de estos factores propios en procedimientos de desahucio. Las voces expertas estiman que las estadísticas podrán reflejar una conclusión recién para finales de década. Si tienes tu opinión formada respecto a este interesantísimo tópico, nos intesaría conocerla en nuestra bandeja de comentarios al pie del artículo.

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Mucho se ha dicho (y se sigue diciendo) a favor y en contra de la Ley de Vivienda propuesta por el Gobierno central y aprobada por el Consejo de Ministros durante el último mes octubre. Entre sus objetivos, intentará equilibrar al sector inmobiliario corroído por la pandemia COVID, previniendo una eventual disparada de los costes en la compraventa y alquiler de propiedades. En este artículo de Oi Real Estate veremos si la intervención al mercado de alquiler será realmente efectiva, y si logrará evitar que el desbalance entre oferta y demanda haga colapsar el sector inmobiliario en plena crisis del acceso a la vivienda.

Fomentar al mercado o intervencionalismo

Los puntos de vista colisionan de frente en cuanto a las medidas involucradas en la futura Ley de Vivienda. Recordemos que su borrador fue aprobado e incorporado a los presupuestos para 2022; pero que una vez dada la luz verde definitiva deberá aguardarse recién hasta mediados del año 2024 para su puesta en marcha.

Este lapso (algo extendido en el tiempo si se considera que la dureza de las regulaciones son argumentadas desde la urgencia) se debe a que durante un año y medio entrará en funciones una Comisión de expertos de todos los sectores aledaños. Dicha Comisión, esgrimirán sus fundamentos partes y contrapartes para justificar las alteraciones a las medidas en vigencia que puedan chocar contra las incluidas en la polémica Ley.

Lo cierto es que la Ley de Vivienda ha dejado de ser una quimera para convertirse en una realidad. Comenzando a girar, sus engranajes han motivado las consultas de las voces autorizadas del sector general inmobiliario, político y social. El debate abierto, destaca declaraciones a favor que definen al paquete de medidas como el primer gran impulsor de facilidades en el acceso a la vivienda desde la vuelta de la Democracia en España; y también en contra, aduciendo que se trata de una jugada electoralista, en un ataque a la propiedad privada encubierto y meramente intervencionalista.

Dirigiendo nuestras miradas a la crisis en el sistema de alquiler, no podemos menos que preguntamos si la intervención al mercado del alquiler será realmente efectiva y en qué medida colaborará con el acceso a la vivienda.

El fracaso intervencionalista en economías regionales

El problema más inmediato con el que se encuentran los defensores más acérrimos de la Ley de Vivienda en cuanto al mercado del alquiler radica en no poder objetar el fracaso de este tipo de medidas en las economías regionales. Teniendo en cuenta sus resultados más recientes, está comprobado (en importantes ciudades de la talla de París, Berlín, o incluso la norteamericana San Francisco) que el implemento de una regulación dura no solo no favorece el acceso a la vivienda, sino que en muchos casos lo ha perjudicado o ralentizado severamente. Esto sin contar el perjuicio que ocasiona a las arcas de comunidades y gobiernos, a través de los subsidios y bonos expedidos.

Cada economía regional tiene sus particularidades. Pero estos despliegues de medidas agresivas, enfocadas contra un solo sector y todas a la vez, no ha logrado en ningún caso (incluso en las economías más desarrolladas) el efecto deseado.

Consecuencias de la intervención al mercado de alquiler

Entre los denominadores comunes que se han sucedido en las principales metrópolis extranjeras a través del tiempo, e incluso en las propias (como es el caso de Barcelona) podemos encontrar los siguientes:

1 Un viraje hacia el aumento de los precios

Desde el inicio de la pandemia a esta parte, y regulaciones mediante, el precio promedio del alquiler en ciudades como Berlín se disparó en torno al 35%. Traslademos ese porcentaje a m2. Podríamos afirmar que de los casi 9 euros el precio de m2 se trasladó a casi 12 euros hacia el cierre del año 2019. De este modo, queda evidenciado que mirar hacia la capital alemana, podría embaucarnos en una dirección equívoca.

2 La aceleración en la caída del ofrecimiento de alquiler

Según señala el portal Idealista, las unidades en oferta de alquiler en la ciudad de Barcelona (cuyas regulaciones son ya de por sí controladas) observaron una reducción del 42%; en la comparativa interanual de septiembre 2021 contra septiembre 2020. En contrapunto, con un modelo mucho más libre en este sentido, en la ciudad de Madrid creció un 2% durante el último año.

 3 El incremento del mercado negro o ilegal

Se estima que una severa intervención al mercado de alquiler fomentará una serie de circunstancias que podrían servir de ayuda inmediata a los propietarios, pero que son poco deseadas para las economías regionales. Cuando los impuestos a las viviendas en alquiler se incrementan sustancialmente y en un breve lapso temporal, el mercado ilegal aumenta considerablemente.

Si estas modalidades de compraventa o alquiler informal se extienden a lo largo de los años, terminan por ocasionar graves heridas en los sectores inmobiliarios y en sus aledaños; así como en otros tantos factores demográficos. Los censos y datos de relevamientos resultarán muy complejos de medir; y podrían concluir en informaciones estadísticas erróneas, vitales para la toma de decisiones políticas a futuro.

4 Imposibilidad de cambiarse de región

Por último, señalaremos una consecuencia común en la regulación al mercado de alquiler. Medidas en extremo agresivas pueden recaer a la larga en la imposibilidad de los ciudadanos del interior a trasladarse a las ciudades más importantes; e incluso podrían impedir (con una suba de precios disparada, traslada a costes por el incremento de impuestos) a venir desde otros países. Así, tanto los profesionales como la mano de obra extranjera pueden ver peligrar su residencia temporal o permanente en el país.

Y tú… ¿Qué opinas sobre la intervención al mercado de alquiler? ¿Estás de acuerdo? Nos encantaría conocer tu opinión.

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Los resultados que refieren al tercer trimestre del año en cuanto al relevamiento del alquiler en España, ya están a la mano. Con la pre aprobación de la tan polémica Ley de Vivienda, estos datos (así como los del trimestre aún transcurriendo) eran más que esperados por el sector inmobiliario y por gran parte de los espacios políticos, en sus entredichos por tal paquete de medidas. En este artículo de Oi Real Estate veremos cuáles son las zonas con mayor demanda de alquiler en España.

Un repaso por el mercado de la compraventa

Contextualizar el permanente incremento en los costes de las cuotas mensuales de alquiler en toda España, implica echarle (al menos en paralelo) un vistazo al mercado de la compraventa. De hecho, vale la consulta a otras importantes plataformas inmobiliarias para realizar el promedio total y sacar cada uno sus propias conclusiones, libres de todo sesgo.

El mercado de la compraventa y del alquiler, comenzó a despertar del cimbronazo y el congelamiento obligado por la COVID 19 a comienzos de este 2021 y luego de un 2020 fatal para el sector. Sin embargo, lo que se preveía por los expertos como un peligroso y acelerado despunte, terminó ofreciendo cifras de las más dispares en las comparativas mes a mes, trimestre a trimestre.

Se estima entonces que durante el trimestre comprendido entre los meses de Julio y Septiembre, el coste de la vivienda (usada) ofrecida para la venta determina un incremento de más del 3.5%; tomando como referencia el mes de octubre del año 2020. Esa disparidad que mencionamos, salta a las claras  si nos referimos a los principales mercados, que son los de las ciudades de Madrid y Barcelona. En estas nutridas urbes veremos que la vivienda ha llegado a ascender por el lado madrileño hasta tocar los 1.816 euros el m2; lo que significa un aumento en el precio de menos del 1%. Por el lado barcelonés, en cambio ha ido en el promedio a una sustancial baja que supera el -4%.

Las ciudades populosas y el alquiler

Si hablamos de las zonas con mayor demanda de alquiler, tampoco podemos perder de vista a estas colosales ciudades, como “generadoras de precios” en el mercado de la vivienda. Se calcula entonces que en estos polos trascendentales, el último trimestre, las cuotas de las rentas han disminuido hasta tocar el 7% a la baja. Este es un índice preocupante, ya que la demanda de alquiler ha aumentado significativamente con la pandemia COVID; y con postulantes inquilinos jóvenes, ávidos de iniciar su vida fuera de la casa paterna.

Sin embargo, dichos índices no hacen más que confirmar el décimo mes de disminución en el mercado de arrendación. Comenzando por Palma con bajas alrededor del -1%, siguiendo con Málaga con el -2.4%, Barcelona con el -4.5% y registrando la mayor caída en la ciudad de Madrid con una disminución del alquiler alrededor del -6%.

Las zonas con mayor demanda de alquiler

Un clásico en el mercado del alquiler son (además de las grandes capitales o ciudades antes citadas) las zonas aledañas a las principales metrópolis. Esto por supuesto está íntimamente relacionado a la oferta de más y mejores empleos. Quienes no logran alquilar, o les resulta encarecido el hacerlo “cerca” de sus puestos de trabajo, han considerado con la llegada del home office y las modalidades híbridas, alquilar con un solo objetivo: lograr el equilibrio entre coste mensual del arrendamiento y distancia del trabajo.

Por ello es que ciudades como Barcelona y sus zonas próximas, siguen acaparando siete de las primeras diez localidades con mayor demanda de alquiler. Encabezan este listado las localidades de Terrassa, L’Hospitalet de Llobregat, Badalona, Sabadell, Mataró, Vilanova i la Geltrú y quedando relegada al puesto número diez entre las de mayor demanda, la mismísima ciudad de Barcelona.

En el primer lugar como localidad con mayor movimiento en oferta y demanda de alquiler persiste Vitoria (Avala), como en el trimestre anterior; mientras que Paterna (Valencia) se ubica en el puesto número siete y San Cristóbal de la Laguna (Santa Cruz de Tenerife) en el noveno lugar, apenas por arriba de la ciudad de Barcelona.

En este campo, y si recordamos sus niveles de caída en mercado de alquiler, importantes ciudades capitales como Madrid en el puesto número veinte o Valencia en el dieciocho, quedan alejadas cada vez más de las primeras posiciones.

Las localidades vacacionales, a la baja

Como era de esperarse, entre las zonas con mayor demanda de alquiler aparecen muy rezagadas las zonas costeras o específicamente ligadas al arrendamiento vacacional. Los dos primeros trimestres del 2021 las mostraron en un alza relacionada a la temporada veraniega y al deseo incontenible de los españoles de vacacionar; luego de un 2020 de encierro y distanciamiento.

Pero este período Julio / Septiembre 2021 presenta números distintos para localidades como Vera, Oropesa del Mar, Santa Paola y La Manga del Mar Menor. En este sentido, fue un hecho consumado que el turismo interno le haya devuelto la vida a estas hermosas ciudades. Sin embargo, los movimientos del mercado de arrendación vuelven a estar sujetos a dudas, en una previsión a largo plazo y mirando hacia el verano próximo.

¿Cuál es tu experiencia actual en el mercado de arrendación? Nos encantaría conocerla.

Fuente: Idealista

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Las medidas que componen el paquete de la Ley de Vivienda no entrarán en vigor sino hasta 2024, como plazo mínimo estipulado. Sin embargo, este cuantioso proyecto no escatima en generar discusiones y entredichos entre los principales actores del Gobierno y las entidades aledañas al vasto sector inmobiliario. En este artículo de Oi Real Estate abordaremos la temática relacionada a la Ley de Vivienda y los pequeños propietarios; así como las dudas que puedan generarse como resultado de la sobre información.

Evitar la aceleración en el aumento del alquiler

Los engranajes del sector de compraventa y alquiler de bienes raíces apenas estaban reponiéndose y tomando su cause normal desde la pinchadura inmobiliaria de 2008. Nadie imaginaba el impacto que ocasionaría toparse de frente con la pandemia COVID 19. Los socios en el Gobierno demoraron más de un año en acordar un paquete de acciones referidas al acceso a la vivienda, tan sustancial como urgente resultaba.

Zonas tensionadas, bono joven, suba de impuestos a viviendas vacías de hasta el 150%; son solo algunos de los puntos estandartes de la Ley. Por cierto, si nos introducimos dentro de cada asterisco veremos que hay decenas de inciertas variables. Como lo que se pone en juego en este caso (y como con todas las medidas tomadas en la macro) es la economía de la población, no demoraron en generarse partes a favor y en contra.

Las principales voces en ocupar amplios espacios en los periódicos de opinión e influencia fueron por supuesto, los grandes propietarios. Estos se ven directamente “tocados” por varias de estas regulaciones. Ni hablar de las empresas especializadas en “comprar para vender” o “comprar para alquilar”. Pero…

¿Y los pequeños propietarios?

La Ley de Vivienda y los pequeños propietarios son un episodio aparte en esta fenomenal saga de dichos y entredichos. No obstante, se trata de un sector de la población no menos importante en el circuito económico inmobiliario. ¿A qué llamamos un pequeño propietario?

Si bien las medidas especifican varias subas en impuestos a los grandes tenedores de propiedades que se reúsen a alquilar viviendas vacías, los pequeños propietarios quedaron en medio de las discusiones, con su voz de voto algo relegada, de cara a la opinión pública. Un pequeño propietario es toda aquella persona con menos de diez bienes inmuebles (léase viviendas) a su nombre.

La Ley de Vivienda y los pequeños propietarios

¿En qué manera se toman de la mano la Ley de Vivienda y los pequeños propietarios? Pues de una forma más que trascendente en perspectiva micro. Según los socios del Gobierno y principales propulsores de la Ley de Vivienda, la meta es lograr un incentivo lo suficientemente importante como para que los arrendatarios bajen el coste de los contratos de alquiler; y evitar una disparada del precio inminente o prevista para el año 2022.

¿Cómo lograrían esto las regulaciones? A través de atractivas ayudas de parte del Estado, traducidas en ventajas fiscales. Esto es: imaginemos que un pequeño propietario tuviera alguna de sus propiedades alquiladas en una zona declarada como “tensionada”. Si este disminuyera el coste de su contrato al menos en un 5%, la Ley señala que gozará de una bonificación capaz de alcanzar hasta un 90% de las rentas que obtenga de ella.

Y puede haber más…

Asimismo, si un denominado pequeño propietario decidiera alquilar una de sus propiedades (nunca antes alquilada) a un inquilino joven (entre 18 y 35 años de edad), esa bonificación será del 70%.

Es entonces cuando entran en escena otros artistas. Son los propietarios cuyos bienes inmuebles se encuentran edificados en zonas “no tensionadas”. Si estás preguntándote qué pasará con ellos, y según marca la nueva Ley de Vivienda, podrán acceder también a un rango de bonificaciones que tocarán el 50%; pero solo si bajan el coste del contrato de alquiler. Esto corre tanto para quienes renuevan, como para quienes entran a una vivienda en alquiler por primera vez.

Dice la Ley de Vivienda que…

Se calcula que la Ley estará aprobada hasta entrado el año 2022. Esto es algo que suele confundir, accidental o tendenciosamente a los lectores de periódicos, espectadores o radioescuchas de noticieros; muchos suponen que a partir del año que viene regirán estas medidas a rajatablas. Esto no es así, porque según dice el proyecto, se contempla para su entrada en vigor un año y medio desde su aprobación. Lo especifica el texto mismo, en el que se transcribe lo siguiente:

…la aplicación de esta limitación referida a sistema de índices de referencia, a fin de que la administración estatal establezca un sistema que pueda ser utilizado para aplicar dichas limitaciones en los precios del alquiler en zonas tensionadas.

Nueva Ley de Vivienda

Como vemos, para la puesta en marcha del tan discutido super paquete de regulaciones inmobiliarias y fiscales, resta un tiempo considerable. ¿Qué niveles alcanzarán hasta ese entonces los debates, marchas y contramarchas? Solo el tiempo lo dirá.

La incorporación del Consejo Asesor de Vivienda

Como parte lateral de la Ley de Vivienda, se pretende también la creación de un Consejo Asesor de la Vivienda. Este organismo técnico colegiado, a modo de comisión interna, será quien debatirá en su seno cada alteración y cambio que deba sufrir el aspecto de las leyes que rigen hasta hoy.

El Consejo Asesor de la Vivienda, gestionará y sopesará entonces los puntos de vista de las distintas voces en el contexto entre lo legal y lo inmobiliario. Se convocarán cámaras empresariales, asociaciones colegiadas profesionales, entidades financieras inversionistas y demás corporaciones u organizaciones afectadas de alguna u otra manera por la nueva Ley.

También se considerará incluir a distintos colegiados y principales expertos en el sector de los bienes raíces, así como también sociólogos y otros actores del contexto universitario.

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Un propietario está amparado de muchos modos por la Ley, en horas de exigir el retorno de su propiedad alquilada. Lo mismo ocurre del otro lado de la moneda: el inquilino puede recurrir a la Ley para ampararse y detener o postergar el proceso de desahucio, en varias alternativas. Alrededor del mundo, sin embargo, e incluso en el marco inter regional de un mismo país, estas situaciones pueden variar. Por ello, si estás alquilando, es clave permanecer al tanto de las regulaciones pertinentes y en vigencia. En este artículo de Oi Real Estate veremos en qué medida esto es posible y cómo frenar un proceso de desahucio.

El desahucio y la COVID 19

En materia de desahucios, todos y cada uno de sus puntos son de una altísima sensibilidad, acaso entre las más complejas en todo el marco inmobiliario. Con la irrupción de la pandemia COVID 19, se desataron las consabidas megacrisis económicas y laborales. Entonces, este elemento legal para exigir la devolución de una propiedad en alquiler fue uno de los primeros asuntos de interés general en ocupar las tapas de los principales periódicos; así como horas de noticias en televisión y miles de artículos en las plataformas de información.

Así, en medio de las abruptas medidas sanitarias que condujeron a muchos a perder sus empleos de la noche a la mañana, o a verse limitados a no poder cumplir con los servicios que ofrecían hasta comienzos de 2020, las agencias inmobiliarias y estudios de abogados (también limitados en su atención) se vieron desbordados de consultas bajo tópicos similares.

Consultas de los propietarios e inquilinos

Las consultas de los propietarios con viviendas alquiladas se suscitaron primero a modo preventivo, temerosas de no percibir los ingresos provenientes de la cuota mensual de alquiler: ¿Bajo qué circunstancias puedo solicitar un desahucio?

Del mismo modo, los inquilinos, preocupados por el parate obligado del sector laboral, se volcaron encuadrados en un mismo interrogante: ¿Podré ser desahuciado? ¿Cómo frenar un proceso de desahucio?

Para este último motivo de consulta, existen soluciones concretas, por fuera de lo que suele expresarse en las reuniones familiares o de amigos. “No pueden desahuciarte por tal cosa…” “No pueden desahuciarte por tal otra…” Veamos cuál es la salida real, en caso de que la hubiese, a esta problemática mundial.

Etapas del proceso de desahucio

Un desahucio a inquilinos es una operación inmobiliaria legal conformada por dos partes. La primera “declarativa” (o de exposición y solicitud). La segunda “ejecutiva” (de cumplimiento efectivo). Una vez que el dueño de la vivienda pone en funcionamiento esta herramienta y el inquilino es notificado, este tiene dos opciones:

  • Oponerse y enfrentarla: para ello debe iniciarse un proceso de juicio. Quedará entonces en manos del juez evaluar los argumentos de ambas partes, sopesar en cuestión y dar su veredicto. Dicho resultado puede ser a favor del inquilino y este podrá quedarse (en un marco de reajuste y reordenamiento de su deuda con el propietario); o redundará dándole la razón al arrendador. Si esto sucede, el juez fijará fecha y hora para la etapa “ejecutiva”, haciendo efectivo el desahucio (de ser necesario utilizando la Fuerza Policial), amparado en la Ley.
  • No oponerse y retirarse: mediante un decreto de archivo emitido por el juzgado, este dará por finalizado el proceso en su etapa “declarativa”. Acto seguido, el juez aprobará y ordenará la etapa “ejecutiva”, aunque solo para completar de forma ordenada la demanda. Si el inquilino abandona la propiedad sin cuestionamientos, el proceso terminará tal y como lo estipula la orden del juez.

Entonces… ¿Es posible frenar un proceso de desahucio?

Pues sí. Frenar un proceso de desahucio de forma absoluta y definitiva, es posible. Pero solamente en caso de oponerse a la demanda, llevándola a juicio y ganándolo.

Contra lo que podría suponerse, un proceso de desahucio también puede “demorarse” o “trabarse”, pero (tal como las expresiones lo indican) nunca de forma de definitiva y siempre de manera temporal. Muchas acciones, modificaciones en artículos de las Leyes de Vivienda, etc. garantizan el amparo al inquilino en el marco legal y en muchos países del mundo. Estas medidas, suelen estar dirigidas a darle tiempo al arrendatario ante un pedido de desahucio abrupto.

Por supuesto y como es sabido, estos períodos a menudo suelen extenderse o prorrogarse por mucho más tiempo del deseado por el propietario de la vivienda.

Una denuncia penal puede frenar el proceso de desahucio temporalmente

Entre las muchas acciones que el inquilino puede poner en práctica para detener el desahucio, está la de iniciar una demanda penal al dueño del piso (con motivos válidos). Si existe una denuncia penal en vigencia entre el firmante del contrato y el propietario del inmueble, el desahucio no puede llevarse a cabo, sino hasta que aquella quede resuelta definitivamente.

Frenar un desahucio en su etapa “ejecutiva”

El juez ha decidido (una vez terminado el juicio, o sin juicio mediante) que el inquilino debe abandonar la casa y devolvérsela al propietario. Pues bien, ha comenzado aquí la etapa “ejecutiva”. En estos casos, una vez ya emitida la resolución por el juez, el único que puede propiciar y dictaminar la detención del lanzamiento es el propietario; en todo momento.

Si el arrendador se presenta al juzgado o mediante sus abogados certifica que quiere frenar el proceso de desahucio, el juez debe detenerlo de inmediato, suspenderlo y cancelarlo.

En el mismo sentido, un inquilino y un propietario pueden llegar a reparar sus diferencias que los han llevado hasta esa compleja instancia. Este es motivo suficiente como para que el juzgado detenga el desahucio, pero siempre a pedido del propietario y nunca del inquilino.

Un desahucio prolongado en el tiempo

Si bien la fecha que señala el juez debe ser cumplida a rajatablas por los actores de Justicia capacitados para realizar el lanzamiento, casi nunca este día calendario es el día del desahucio, propiamente dicho. Las medidas que puede y suele presentar el inquilino para aletargar esta expulsión de la vivienda son muchas y muy complejas de rebatir; y en la gran mayoría de los casos, se va a una prórroga.

Esta demora puede prolongarse incluso a través de años de disputa, por la devolución de la casa. En algún momento, se determina finalmente una fecha ultimada como partida del inquilino. El proceso legal que prosigue a esta acción, es motivo de muchos otros artículos, que encontrarás también en nuestro blog.

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El proyecto de la Ley de Viviendas viene generando polémicas y revuelos, en su favor y también en su contra. La pandemia COVID 19 y su abrupta irrupción, disparó las alarmas en el mercado inmobiliario, sobre todo en lo referido al desbalance en el sector de arrendación. Un año entero de desencuentros entre las partes socias en el Gobierno, condujeron a un proyecto definitivo. En este artículo de Oi Real Estate veremos cómo se encuentra el parque público de viviendas en España y también en Europa para ubicarnos en el contexto adecuado y saber mejor con qué ojos mirar este debate abierto.

Un blindaje al parque público de viviendas

La citada Ley de Viviendas, consta de un paquete de medidas complejas y abarcadoras al sector inmobiliario. Cada una de ellas ha generado y genera una gran cantidad de adeptos y detractores. Este profundo debate, sin embargo, no ha sorprendido a los principales actores en el ámbito político; dadas las consecuencias sensibles que presuponen a las diversas aristas del mercado.

El parque público de viviendas (destinado al alquiler social de los más perjudicados) es solo uno de los puntos tocados, pero no por ello menos sustancial que el resto. Según la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, el paquete de medidas promete entre muchos otros factores propiciar el acceso al alquiler, una suerte de blindaje expresamente apuntado a este tipo de viviendas. Así lo expresaba:

Nunca más los más vulnerables se verán expuestos a situaciones de inseguridad material y jurídica.

Raquel Sánchez

Números de las viviendas sociales en España

A nivel nacional, el parque público de viviendas se encuentra en una posición relegada, en su comparativa con el resto de los países europeos. En este punto, la información oficial aportada por diversos estudios y análisis coincide en que apenas toca las 290.000 unidades en alquiler.

Esto representa un porcentaje demasiado bajo respecto al total de los hogares actuales en situación de alquiler. Se concluye entonces que el 1.1% del total de las propiedades en España pertenecen a este escalafón y que solamente el 1.6% del parque total de viviendas arrendadas pertenece a las denominadas como “sociales”. Se da por descontado que los países cercanos a España comparten la problemática del acceso a la vivienda de alquiler. Sin embargo, nuestros vecinos destinan a la vivienda social un porcentaje mucho más elevado a la arrendación social, en un amplio promedio que oscila entre el 10% y nada menos que el 16%.

Ponerse al día en este campo es un reclamo permanente de los sectores políticos socialistas y de izquierda. Pero… ¿Alcanzarán estas medidas incorporadas a la nueva Ley de Vivienda para mitigar esta gravísima tribulación y dar el impulso necesario para que no colapse el sistema inmobiliario? Los números no mienten y muestran una grave situación de relegamiento en torno al amparo de los sectores menos pudientes, al que les es prácticamente imposible llegar a la preciada “casa propia”.

Los “supuestos” de la nueva Ley de Vivienda

Somos testigos del debate abierto que provoca la nueva Ley de Vivienda en la opinión pública y movimientos minoritarios (aunque de opinión calificada). Asistimos a horas de palabras e informaciones cruzadas en medios televisivos y radiales; también lo vemos presente en las principales plataformas digitales de interés político y de los medios gráficos que marcan tendencias. Es que son tantos los puntos destinados a sufrir modificaciones en pos de reactivar y controlar al sector inmobiliario, que casi todos pueden ser sujetos a distintas miradas y predicciones a futuro medio.

Entre los muchos “supuestos” que propone la nueva Ley de Vivienda y que generan mayor discusión, tenemos a la calificación indefinida de la vivienda social. Será (supuestamente) el Estado quien fijará una serie de condiciones de base para definir un sistema de protección permanente a la vivienda pública. El plazo mínimo estipulado para una descalificación de este tipo de propiedad, sería de 30 años.

Además, propone crear una figura de la vivienda asequible incentivada; se pondrán a disposición de este tipo de figuras (una vez calificada como tal) una suma de beneficios -entre otros- en impuestos urbanísticos y fiscales, con la premisa de que se incorporen al mercado del alquiler social o de costes reducidos.

Los estándares europeos en vivienda social

Uno de los más completos estudios en relevación al mercado social de alquiler en España, ofreció sus resultados promediando el año 2021, y estuvo dirigido por el catedrático emérito de la UAB, el profesor Josep Oliver. Este análisis, recayó en que el país se encuentra por fuera del estándar medido en la actualidad en Europa toda.

Estimó que en Francia, por ejemplo, el sector de alquiler destinado a viviendas sociales está por sobre el 14% (otros análisis concluyen que se encuentra apenas por debajo del 16%); Reino Unido lo mantiene desde hace años alrededor del 17%; y Holanda por su parte, cuenta con un exorbitante 38% de este tipo de plazas del arrendamiento reducido y popular.

El desbalance y alarmante estado de la situación en la oferta / demanda del alquiler en España, por otro lado, encuentra opiniones contrapuestas entre las voces especializadas.

El problema no es la subida de los alquileres, porque en el 2014 con las rentas en mínimos, la accesibilidad era peor. Entonces el alquiler se llevaba de media el 26.3% de la renta familiar en España y hoy solo el 24.5%.

Josep Oliver

¿Copiar fórmulas de éxito o crear las propias?

Los medios recurren a expertos en crisis inmobiliarias, pero llegar a un acuerdo de miradas sigue resultando un hecho cercano a lo quimérico. Muchos proponen calcar las fórmulas que Francia o Portugal han aplicado para conseguir incorporar más viviendas al plano social, mientras que otros opinan que los métodos que han dado buen resultado a otras economías, no asegurarían el éxito local. Los niveles de déficit y de deuda entre países son disímiles, por tanto, sería algo ilógico suponer que dichas ayudas pudieran aplicarse de igual forma y lograr similares efectos.

Estas discusiones se dan en torno específicamente a brindar o no el auxilio económico al alquiler desde el Estado. Más en lo profundo de la cuestión, cunden los desacuerdos referidos a cuánto dinero volcar en el bolsillo de quien está casi al borde del sistema o que se ha visto tan perjudicado por la pandemia COVID 19 que no ha logrado recuperarse; lejos aún de su situación económica previa al azote del virus.

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Conocer la solvencia de un futuro inquilino, previa a la firma de un contrato de alquiler, es uno de las grandes preocupaciones de todo propietario, capaz de quitarle el sueño. También se cuenta como parte del trabajo de una agencia, si tiene como cliente a un arrendador. Este ha puesto en sus manos la difícil tarea de alquilar su inmueble y sus agentes deben asesorarlo en todo lo posible, identificando y consiguiendo finalmente al arrendatario ideal. En este artículo de Oi Real Estate veremos cómo saber si un inquilino es moroso a través de una serie de consejos que lo ayudarán a identificarlo. Si eres propietario o agente inmobiliario, te recomendamos no perdértelo.

¡Vende! ¡Alquila!

Cuando se dispone de una propiedad vacía u ociosa, los consejos de amigos y familiares suelen ir expresamente en dos direcciones. “¿Por qué no la vendes?” o en su defecto “¿Por qué no la alquilas”? Sin embargo, el escenario comercial de los bienes raíces propone una serie de aspectos complejos con los que se topan los propietarios independientes, apenas encarada una u otra acción inmobiliaria.

Si la decisión tomada por el dueño del inmueble es finalmente la de arrendar, no es extraño que al comienzo se aventure a intentarlo de forma autónoma. Es decir, por su cuenta. La mayoría de estos emprendedores, ni bien ha puesto un pie en las agitadas aguas del mercado inmobiliario ve a lo que se enfrenta. Por decantación, termina dirigiéndose a una agencia para evaluar costes, comisiones, asesoramiento. Por último, opta por dejar que un agente inmobiliario se encargue del asunto.

Agente inmobiliario, manos a la obra

Pero esto no quiere decir que el propietario vaya a quitarle los ojos de encima al proceso, ni mucho menos. El agente deberá tener al tanto permanentemente al cliente sobre la marcha de la negociación. Esto es: número y calidad de visitas en la exhibición del piso, el curso legal de la situación (si hubiera que modificar o acceder a un formulario que compruebe habitabilidad, energía, etc.), y muchos otros factores.

Entre estos aspectos, uno de los más sobresalientes está en saber identificar la solvencia de los probables inquilinos. Puede que un visitante se presente de forma muy simpática y parezca entusiasmado; pero un asesor que se precie como tal, no debe contentarse con eso. Este debe confirmar su solvencia y evaluar eventualmente si el interesado correrá riesgos de morosidad. Queda sobreentendido entonces, que saber si un inquilino es moroso, es parte de su trabajo diario.

Señales y prevención de la morosidad en el sector de alquiler

Puede sonar antipático, pero tristemente, la morosidad es en muchos casos un modus operandi. Existen inquilinos que conocen cómo pasar a la morosidad, ni bien firmado el cotrato de arrendación. Si bien se trata de una cantidad mínima y tal vez (si eres agente inmobiliario o arrendador autónomo) nunca te cruces con un caso de este tipo, conviene estar alertas, porque existen. Solo hay que saber cómo captar las señales evidentes y prevenir que esta acción poco común en el campo inmobiliario afecte la economía del cliente; y por consecuencia manche a la agencia.

Evaluar perfiles es fundamental. Uno de los puntos más importantes a tener en cuenta, es que los “morosos profesionales” no tienen una edad específica. Podrá tratarse de parejas jóvenes, solteros o solteras profesionales y colegiados, adultos mayores, etc. Desechar la impresión del primer golpe de vista, será más que suficiente para empezar. De hecho, tal vez el visitante de apariencia menos prolija pueda ser el inquilino ideal para este propietario.

Hasta que se demuestre lo contrario

Entonces, a la hora de exhibir una propiedad, debes dejar atrás todo prejuicio. Es clave recibir de la misma forma tanto al impecable y trajeado interesado, como a aquel que se ha acercado a la exhibición de la propiedad con una camisa arrugada. Todos son eventuales inquilinos hasta que se demuestre lo contrario. Utiliza esta máxima, que también es válida para los morosos.

Cómo saber si un inquilino es moroso

Los comportamientos de quien tiene a la morosidad como estilo de vida son repetitivos. Entre ellos, la estrategia más recurrente es la de ofrecer un dinero por adelantado, incluso por la cantidad equivalente a un par de meses de renta, incluidos garantías adicionales y fianza legal. Enciende las alarmas ante esta ostentación de solvencia. En lo general, viene acompañada de un cuestionamiento al total de dinero exigido en el contrato, y acaso de un pedido de disminución en el coste de la renta mensual.

Un futuro inquilino moroso intentará entablar la negociación por la vía particular. Si notas que este (inmediatamente luego de la visita al inmueble) inicia conversaciones con el dueño de la propiedad y te evade como agente inmobiliario, alerta al arrendador. Es muy probable que, más allá de intentar ahorrase las comisiones, esté tanteando cuán ingenuo puede llegar a ser el propietario para embaucarlo y lograr un contrato por fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin una regulación que lo ponga en evidencia, al menos en lo inmediato.

El moroso prolonga su acreditación de solvencia

Un moroso experto demostrará a través del discurso una amplia solvencia. Sin embargo, a la hora de presentar las nóminas que así lo demuestren, estirará esta acreditación lo más posible. Incluso hasta nunca llegar a presentarlas. Si esto sucede, y la fecha de la reunión para la firma del contrato se acerca, no dudes en recomendar al arrendador solicitar un certificado FIM. Este análisis, un servicio brindado por la compañía Fichero de Inquilinos Morosos, pondrá en evidencia si el interesado ha sido denunciado por impagos en tiempos previos.

Solicita garantías y cartas de recomendación

Las cartas de recomendación de caseros anteriores, son unas de las medidas preventivas contra los genios de la morosidad. Es cierto que puede resultar anticuada, pasada de moda y hasta invasiva. Sin embargo, es una acción inmobiliaria de las más firmes y exitosas. Es preferible prolongar en el tiempo la firma del contrato, constatando la veracidad de estos informes y simplemente descartando como inquilinos a quienes se nieguen a presentar estas cartas.

Es además una excelente manera de dar la cara por tu cliente y de defender su bien. Cómo saber si un inquilino es moroso no es una terea sencilla, menos agradable. Da por hecho que el arrendador valorará mucho más esta actitud de la agencia, que tener que lidiar en un futuro cercano con el probable impago, y los consecuentes trastornos legales que implica.

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Si estás buscando una propiedad para alquilar, seguramente ya habrás recibido este consejo. “¡Aquila por dueño directo!” Es que hay una serie de ventajas instaladas en el inconsciente colectivo y que (en apariencia) garantiza todo un mundo color de rosa detrás de esta modalidad de arrendación. Bueno, debemos asentir: hay ventajas, pero casi ninguna está entre las que suelen asegurarte tus amigos o familiares. Por otro lado, es un error suponer que alquilar por fuera de las agencias es una acción inmobiliaria sin falencias. En este artículo de Oi Real Estate veremos cuáles son los verdaderos pros y contras de alquilar por dueño directo.

Luces y sombras del alquiler por dueño directo

Pactar un alquiler sin ningún intermediario trae acarreadas luces y sombras. Ser inquilino no es de las posiciones más cómodas en el sector inmobiliario. Vamos a ayudarte a desentrañar ese misterio que conlleva la falta de una agencia intermediaria. Siendo que “la información es poder”, tal vez conociendo bien los pros y contras de alquilar por dueño directo, finalmente te sientas libre de tomar la decisión más adecuada para ti y para los tuyos.

¿Qué significa “alquilar por dueño directo”?

Por definición, este término implica tratar mano a mano con el propietario de una propiedad. Este ha decidido no contratar los servicios de una inmobiliaria, ni de un agente o asesor. Todo quedará en sus manos y el acuerdo al que lleguen será pactado entre ambas partes: tú como arrendatario y él como arrendador de su vivienda.

¿Has visto alguna vez un afiche en un portal o jardín con la leyenda “Propietario alquila casa”? Este es el caso. No se trata de una acción inmobiliaria mejor, ni peor que otras. Es simplemente una opción más. Como tal, tiene sus ventajas y también sus desventajas. Tal cual dijimos en la introducción, solo es conveniente conocerlas para saber con qué bueyes aras.

Pros y contras de alquilar por dueño directo

Comencemos con las ventajas más significativas de tratar con el propietario de la vivienda, a la hora de alquilar.

Una negociación directa

Para empezar, si vas a aventurarte a firmar un contrato entre dos, sin agencias o notarios mediante, debes saber que su vigencia legal es nula en gran parte. Si bien todo pacto que contenga tu firma conlleva una responsabilidad que puede ser trasladada a los juzgados, este contrato estará por fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que se ocupa de regular los alquileres mediante sus cláusulas, a nivel nacional.

Por supuesto, debes leer de punta a punta dicho contrato, sus costes, plazos, condiciones, etc. Todo por asegurarte que no proponga cláusulas abusivas, o que incluya errores comunes que puedan conducir a un malentendido. Existen plantillas de contratos de alquiler, la mayor parte de los dueños directos suelen apelar a ellas para confeccionar el suyo. Como ventaja en este caso, los tiempos quedan fuera de toda regulación, así como los costes. Y por supuesto, te ahorrarás el dinero destinado a cualquier tipo de comisión.

¿Siempre se ahorra en el alquiler directo?

No debiera sorprenderte el hecho de que algunos costes mensuales de alquiler por dueño directo no presenten diferencias respecto a los que figuran en los portales de las agencias. Esto puede darse por incontables motivos. Enumeremos algunos factores que pueden elevar el coste del alquiler por dueño directo:

  • Si el propietario ha invertido mucho dinero en refaccionar la vivienda antes de ofrecerla en alquiler.
  • Si el inmueble se encuentra en el corazón céntrico de una ciudad populosa.
  • Puede que el piso cuente con espacios comunes de lujo como piscina, cancha de tenis, uno o dos garajes, lugares de recreación, espacios verdes, etc.
  • Si el propietario va a hacer del dinero del alquiler su único ingreso.
  • Si el dueño se encargará de abonar los servicios energéticos y los impuestos.

Estos son solo algunos de los casos en los que tal vez te sorprenda el coste del alquiler por propietario; muchas de estas razones dan por tierra con el concepto de que “siempre es más asequible un alquiler por dueño directo”.

Una negociación fácil

En todos los casos, una negociación “de tú a tú” será más ágil. Tendrás la ventaja de poder comunicarte en todo momento con la otra parte y casi siempre encontrarás una buena recepción a tus sugerencias. Si eres ducho en los arreglos y capaz de algunas tareas referidas al mantenimiento, el propietario verá con buenos ojos una baja del coste en la renta a cambio de tus servicios caseros.

En este campo, la negociación acaso será menos truncada que mediante el proceso que conlleva alquilar vía agencia. Esto se debe simplemente a que una agencia debe cumplir con todas las normas legales pertinentes. Y la mayoría de las veces, estas demoran algunos días en destrabarse, ya sea por una firma, o por decenas de otros factores.

Desventajas de alquilar por dueño directo

Entre los pros y contras de alquilar por dueño directo, llegamos a las desventajas que implica esta acción inmobiliaria.

Cuando hay problemas

Todo marchará bien, siempre y cuando no haya problemas serios durante el transcurso de tu estadía. Sobre todo relacionados al aspecto legal, que recordemos, quedarán relegados si existiera un contrato irregular, o si directamente este nunca hubiera sido firmado.

Puede que seas una persona hábil para discutir tus derechos como inquilino, o con recursos económicos que te permitan costear un abogado especializado en el sector inmobiliario, llegado el caso. Lo mismo correrá para el propietario, quien también verá engorrosa la tarea de confrontar contigo, si se iniciara una disputa cuya resolución trascendiera los límites de una simple conversación. Atención; porque estos tipos de conflictos pueden ser desatados tanto por causas graves como por pequeñeces.

Entre ellas:

  • Accidentes edilicios o de infraestructura ¿Has pactado de antemano quién se hará responsable de los daños?
  • Incrementos intempestivos en la renta no pactados previamente.
  • Disputas corrientes entre vecinos (ruidos molestos, mascotas, incorporación eventual de invitados, uso de la vivienda como establecimiento laboral, etc.).

Todos estos inconvenientes, por mínimos o fáciles de resolver que te parezcan, pueden resultar en un dolor de cabeza para ambos, pero especialmente para ti porque estamos hablando de una vivienda que no te pertenece y que es el lugar en el que vives.

Dos extraños son

Si has llegado a ese alquiler sin recomendación o conocimiento previo del propietario, debes comprender las dificultades que pueden darse por el solo hecho de ser tú y el arrendador dos perfectos desconocidos. Así, hemos comprobado algunas de las complejidades en los pros y contras de alquilar por dueño directo.

Como consejo sano, te recomendamos fervientemente que (si tu intención es pasar una estadía libre de complicaciones en tu piso habitual de alquiler) procures consultar una agencia inmobiliaria y tomar los recaudos de un arrendamiento que cumpla con todas las pautas y regulaciones de la ley. Si en cambio, finalmente decides alquilar de forma particular, pues infórmate en todo lo que esté a tu alcance.

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